出租人就同一房屋订立数份有效租赁合同：

１.合法占有租赁房屋的承租人为优先承租人：合法占有应是指基于有效租赁合同关系下的占有，该占有是出租人与承租人双方履行租赁合同的结果。

２.均未合法占有租赁房屋的，则办理登记备案手续的承租人为优先承租人；

３.均已办理登记备案手续的，则先成立合同的承租人是优先承租人。

【解读】不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照民法典的有关规定处理。

“一房数租”优先顺位合同履行人为占有人优先→登记备案人优先→先成立合同优先：

①以交付作为第一优先顺位的判断标准；

②以登记备案作为第二顺位的判断标准；

③合同生效（成立）在前作为第三顺位的判断标准。

最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 （２０２０修正）

　　第五条　出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：

　　（一）已经合法占有租赁房屋的；

　　（二）已经办理登记备案手续的；

　　（三）合同成立在先的。

　　不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照民法典的有关规定处理。

最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

　　第六条【一房数租的处理原则】出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人： 

　　（一）已经合法占有租赁房屋的； 

　　（二）已经办理登记备案手续的； 

　　（三）合同成立在先的。 

　　不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。 

　　4.将第六条修改为：

　　“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：

　　（一）已经合法占有租赁房屋的；

　　（二）已经办理登记备案手续的；

　　（三）合同成立在先的。

　　不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照民法典的有关规定处理。”

·房两租中履行承租人确定及后果处理——陈某某诉吴某某房屋租赁合同纠纷案  

【简要提示】本案系因一房二租引发的房屋租赁合同纠纷。一房二租中，合同效力不受影响，实际履行合同的承租人的确定取决于占有房屋、备案登记以及成立时间等因素。对于不能履行合同的，出租人应承担相应的违约责任。逾期交房违约金与合同解除违约金属不同的违约责任，前者以合同存续、可能交房为前提，针对未交房造成的损失，后者则弥补合同终止后的损失。

·孙世政与重庆市渝北区体育发展有限公司等房屋租赁合同纠纷上诉案  

【裁判摘要】原告孙世政与案外人渝北区体育馆（后因渝北区体育馆改制，由被告区体育公司承接权利义务）于2011年12月27日签订的《房屋租赁合同》，被告渝北区体育公司与第三人何莉莎于2013年5月15日签订的《房屋租赁合同》是合同签订双方真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，均合法有效。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。针对本案涉案房屋，虽然原告承租在先，但一直未实际占有使用，现第三人何莉莎获得被告同意，已取得钥匙和施工许可，实际进场装修，属于合法占有租赁房屋的情形，应优先履行该租赁合同。同时，被告也明确表示不再与原告继续履行合同，因此，对原告要求被告继续履行合同，交付房屋的诉讼请求，本院不予支持。关于反诉原告要求解除合同的问题。反诉原告称2013年2月20日被告向原告发出《通知》则合同解除，但反诉原告并没有举示充分证据证明反诉被告存在《通知》中载明的违约行为，该《通知》不能产生合同解除的效力。因双方的租赁合同已经不能实际履行，对反诉原告现起诉要求判令解除合同的诉讼请求予以支持。