违章建筑，是指在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或违反建筑工程规划许可证的规定建设的，或采取欺骗手段骗取批准而占地新建、扩建和改建的建筑物。根据《城市规划法》第39条和第40条规定，违章建筑主要包括：

１.未申请或申请未获批准，未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑。

２.擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑。

３.擅自改变了使用性质的建筑。

４.擅自将临时建筑改建成为永久性建筑。

——江必新主编：《民事执行新制度理解与适用》，人民法院出版社2010年版，第182页

１.依法需经批准的房地产建设项目未经有批准权的人民政府主管部门批准；

２.房地产建设项目未取得建设工程规划许可证；

３.擅自变更建设工程规划。

【解读】司法解释未规定未取得《施工许可证》的情形属于违章建筑（按照法定程序，当事人取得《建设工程规划许可证》后，还必须取得《施工许可证》方可动工建设）。

当事人请求分配利益时，法院只能驳回起诉、非驳回诉讼请求。

１.缺乏合理性：民事诉讼法并无“标的违法”不予受理的法律规定。

２.当事人主张分配房地产项目利益以外的其他诉讼请求，应当受理。

与司法解释第19条第一款不予受理、驳回起诉相矛盾。 

①政府有关主管部门的批准与否是认定违法建筑的第一标准：

A.我国实行严格的建设项目审批登记备案制度，任何建设项目在进行建设前都必须取得政府有关主管部门的审批同意并登记备案后方可施工建设，临时占用土地不超过一年的临时建设用地也必须办理报批手续；

B.任何没有经过政府有关主管部门批准，擅自进行的房地产开发建设项目都是违法建筑。 

②当事人请求分配合作开发的房地产项目权益，其前提条件合作开发房地产项目必须合法： 

A.依法需经批准的房地产建设项目必须经过有批准权的人民政府主管部门批准； 

B.房地产建设项目必须符合规划要求，取得建设规划许可证、建设工程规划许可证； 

C.当事人不得擅自变更建设工程规划。 

③房屋竣工验收不是分配权益的前提条件。 

《城乡规划法》

　　第三十七条　在城市、镇规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，经有关部门批准、核准、备案后，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建设用地规划许可证。

　　建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地，经县级以上人民政府审批后，由土地主管部门划拨土地。

　　第三十八条　在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。

　　以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。

　　城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。

　　第六十四条　未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。

最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释

　　第十九条  在下列情形下，合作开发房地产合同的当事人请求分配房地产项目利益的，不予受理；已经受理的，驳回起诉：

　　（一）依法需经批准的房地产建设项目未经有批准权的人民政府主管部门批准；

　　（二）房地产建设项目未取得建设工程规划许可证；

　　（三）擅自变更建设工程规划。

　　因当事人隐瞒建设工程规划变更的事实所造成的损失，由当事人按照过错承担。

　　第二十一条　当事人违反规划开发建设的房屋，被有批准权的人民政府主管部门认定为违法建筑责令拆除，当事人对损失承担协商不成的，按照当事人过错确定责任；过错无法确定的，按照约定的投资比例确定责任；没有约定投资比例的，按照约定的利润分配比例确定责任。

2011年《全国民事审判工作会议纪要》

　　7、当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，不予受理；已经受理的应驳回起诉。因违法建筑的占有受到侵害而产生的争议，属于民事案件受案范围。违法建筑及其搁置物、悬挂物倒塌或者脱落、坠落造成他人报害，按照侵权责任法相关规定处理。

　　【解读】请求确认违法建筑权利归属及内容的不予受理。

·重庆市总工会与重庆黑马物业有限公司联建房屋合同纠纷案  

——违章占地增建的房屋不应按有效合同的比例分配

【提示】

①联建合同中违章占地增建的房屋面积应由土地管理部门对违法占地作出行政处理，不应按照有效合同约定的比例分配。

②超占土地只有经过出让审批、缴纳地价款后方可进入市场开发、经营，超占土地未办审批手续属违章占地。因超占土地而在涉案房屋上增加的建筑面积，应先解决其合法性后，方能进行权益分配。

【裁判摘要】联建合同的双方当事人在建设涉案房地产项目过程中违法占用行政划拨土地，土地管理部门未作出处罚决定，也未补办出让审批手续。由于违法占地增设的建筑面积不属于双方在联建合同中约定分配的房屋面积，应由土地管理部门对违法占地作出行政处理后，再根据处理决定来分配房屋或者决定该部分房屋的归属，一审判决将这部分房屋按合同约定的比例分配不当，依法予以撤销。

·兰州经济技术开发区城市建设投融资发展公司诉兰州兴农实业有限公司合资合作开发房地产合同纠纷案

【案号】最高人民法院民事判决书(2015)民申字第234号

【裁判要旨】合作开发房地产项目房屋已建成但未取得建设工程规划许可证，当事人请求分配房地产项目利益不予受理。

【裁判摘要】本院认为，双方合作开发的培黎广场经济适用房1号楼虽然建成，但城投公司未能按照合同的约定办理该楼的建设工程规划许可证。对于房地产建设项目未取得建设工程规划许可证之情形，本院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十九条第一款第二项规定，合作开发房地产合同的当事人请求分配房地产项目利益的，不予受理；已经受理的，驳回起诉。因此，二审法院依据上述规定驳回城投公司的起诉是正确的。

【解答】合作开发项目未取得工程规划许可，当事人不能向法院诉请分配利益（项目工程规划手续尚未办理则当事人无权请求分配项目利益）。

·章丘市翠湖旅游开发有限公司与章丘市白云湖镇韩家码头村民委员会合资、合作开发房地产合同纠纷上诉案

【案号】山东省高级人民法院民事裁定书(2016)鲁民终2043号

【裁判摘要】违法的民事行为，人民法院不予保护。涉案建设工程系上诉人与被上诉人在农村集体土地上合作开发的建设项目，未办理建设项目土地使用、建设工程规划等手续，属于违法建设。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十九条第一款第二项规定，房地产建设项目未取得建设工程规划许可证的，合作开发房地产合同的当事人请求分配房地产项目利益的，不予受理，已经受理的，驳回起诉。该解释虽然是对国有土地上合作开发房地产项目产生的利益纠纷作出的规定，对其精神，在农村集体土地上合作开发的建设项目利益纠纷，也可以参照处理。人民法院不予处理，当事人仍然可以通过地方人民政府、调解组织等协调解决。上诉人关于其与被上诉人之间的纠纷系平等主体之间的经济纠纷、被上诉人与其签订过《还款协议》、在农村集体土地上合作开发房产法律并不禁止、即使合作开发协议不受法律保护因被上诉人不履行合作协议给上诉人造成经济损失人民法院也应予受理的上诉理由，本院不予采纳。

【解读】农村新型社区建设涉及的合资、合作开发房地产纠纷由政府统筹协调处理，不属于法院民事诉讼的受案范围。

·梁某某诉瑞安华峰民间资本管理股份有限公司等执行人执行异议之诉案

【案号】浙江省瑞安市人民法院民事判决书(2015)温瑞执异初字第12号；浙江省温州市中级人民法院民事判决书(2015)浙温执异终字第54号

【裁判摘要】违法建筑不能排除强制执行——讼争房屋租赁期限至2014年3月31日，2014年12月12日拍卖讼争房屋时，租赁期限已经届满，事实清楚。上诉人梁××为实现租赁目的，未取得建设工程规划许可证，擅自对讼争房屋进行扩建，将通道与房屋连成整体作为家具展厅，扩建部分与房屋结合在一起成为整体，扩建费用作为成本在租赁期内已摊销完毕。现上诉人梁××要求给付违法建筑物拍卖款，不符合法律规定。

【注解】（１）根据《城乡规划法》第６４条规定，违法建筑应予改正、拆除、没收，不具有合法权益。（２）本案虽然违法建筑由梁××建造，但因违法扩建没有形成独立的物，既不存在违法建筑拍卖所得，也不存在梁××对违法建筑享有民事权益的问题，更不存在能够对抗担保物权的民事权益，故担保权人请求继续执行应予支持。