商品房买卖合同是指房地产开发企业（出卖人，简称开发商）作为出卖人将尚未建成的房屋（即期房，^{商品房预售合同} ）或者已竣工的房屋（即现房，^{商品房现售合同} ）向社会公开销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

１.出卖人具有法定性和特定性：

（１）商品房买卖合同的出卖人开发商必须是房地产开发企业：出卖人只能是房地产开发企业（房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业）；

（２）设立房地产开发企业必须具备相应的法定条件（《城市房地产管理法》第30条规定）：（一）有自己的名称和组织机构； （二）有固定的经营场所； （三）有符合国务院规定的注册资本；（四）有足够的专业技术人员； （五）法律、行政法规规定的其他条件。 

２.标的物特定性：商品房买卖合同的标的物必须是“商品房”。

（１）所谓“商品房”就是商品化房屋、社会化房屋，是指房地产开发企业建造的向社会公开出售的房屋；

（２）商品房包括期房和现房两种类型：

A.商品房现售；

B.商品房预售（标的物具有非现实存在性）。

３．出售行为社会化、公开化：房地产开发企业建造的房屋必须向社会公开出售（即房屋社会化），才属于商品化房屋。

1.商品房预售合同（卖楼花合同）：为特许经营范围；

2.现房买卖合同（商品房现售合同）；

3.商品房包销合同。

１．商品房预约合同：

（１）商品房预约合同即商品房买卖认购书，是指商品房买卖合同双方当事人在签署商品房预售合同、现房买卖合同前所订立的文书（认购书是对双方交易房屋有关事宜的初步确认）。 

（２）作为出卖人的房地产开发企业在未取得商品房预售许可证之前，与买受人签订的《商品房认购书》等预约合同有效： 

A.认购书、订购书、预订书、意向书、允诺书、备忘录、谈判纪要、定金收据等为预约合同；

B.预约行为（合同）并非正式的商品房预售行为，不受商品房预售许可证明的干预禁止。 

２．立约定金：立约定金是指出卖人通过认购、预订、定购等方式向买受人收受的作为订立商品房买卖合同的担保。

（１）适用定金法则：因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当适用定金罚则；

（２）出卖人应当将定金返还买受人：

A.当事人双方无违约行为；

B.只是有关条款协商不一致或者因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立。

（３）商品房买卖认购、订购、预订等协议：指商品房买卖合同当事人在签署预售、买卖合同前所订立文书。

A.性质：该协议是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。

B.该协议应当认定为商品房买卖合同（名为预约而实为本约）：具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同主要内容；且出卖人已经按约定收受购房款。

【提示】具备商品房买卖实质性要件的合同，应当认定为商品房买卖合同，不能认定为预约合同：

①具备商品房买卖合同的主要条件；

②其他内容不违背国家法律、行政法规规定。

①仅适用于房地产开发企业与买受人之间的商品房买卖合同纠纷。

②不适于二手商品房买卖；公有住房、经济适用房、国家保障性住房、单位集资房、房改房买卖合同纠纷。

③未明确是否将房地产开发企业与买受人之间的车位买卖合同纠纷纳入调整范围：

A.车位买卖合同原则上应受《商品房买卖合同司法解释》调整；

B.但具有人防性质的地下车位不属于商品房性质，开发商对人防车位的售卖以及以此产生的纠纷不属于《商品房买卖合同司法解释》的调整范围。

④房地产开发企业在原申请自建房屋的工业用地上建成商品房，并对外销售的，适用《商品房买卖合同司法解释》的规定。

①公民个人、未取得房地产开发经营资格的企业转让自有房屋所发生的纠纷。

②因涉及经济适用房、按经济适用房管理的房屋、已购公房、承租公房、小产权房、农村宅基地房屋转让所发生的纠纷。

③因涉及以房抵债、以房屋让与担保的形式担保债务履行所发生的纠纷。

④私有自建房屋买卖合同、二手商品房买卖合同等都不属于商品房买卖合同：

A.不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等商品房买卖合同的特殊规定；

B.而是直接适用《合同法》普通规定。

⑤公民个人、非房地产开发经营企业转让自有房屋，不适用《商品房买卖合同司法解释》的规定，其合同效力依《合同法》以及相关法律、法规确定。

①开发商必须是符合法律规定的房地产开发企业（判断标准：开发商应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书）；

②开发商出卖的房屋属于“商品房”：房地产开发企业建造的房屋必须向社会公开出售即房屋社会化，才属于商品房。

商品房买卖合同纠纷提起的诉讼应当适用合同纠纷的地域管辖，不适于不动产专属管辖：

①商品房买卖合同纠纷属于涉及不动产的合同纠纷，非涉及不动产权属纠纷；

②商品房买卖合同的合同履行地为商品房所在地，商品房所在地法院享有管辖权。

参考案例：·何德枢与重庆渝铁房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【裁判摘要】本案诉争房屋系经济适用房，故《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》不适用本案，上诉人关于被上诉人应于房屋交付后90日内办理产权证的主张无法律依据，本院不予支持。关于上诉人主张被上诉人应协助办理产权证的诉讼请求，因诉争房屋尚未通过消防验收，暂不具备办理产权证条件，故该上诉理由依据不足。根据本院查明的事实，诉争房屋已交付上诉人使用，作为经济适用房，其主要价值即为为困难群体解决居住需求，而交易获利的需求是商品房的属性，故上诉人所称逾期交房及逾期办证造成损失既无证据证实亦与经济适用房的性质不符，其上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人主张被上诉人交付的房屋未通过消防验收故质量不合格，与本案诉请的违约责任不属于同一法律关系，故对其主张本院不予支持。

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 （２０２０修正）    

　　第一条　本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

　　第四条　出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

　　第五条　商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

《城市房地产管理法》

　　第三十条　房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件： 

　　（一）有自己的名称和组织机构； 

　　（二）有固定的经营场所； 

　　（三）有符合国务院规定的注册资本；

　　（四）有足够的专业技术人员； 

　　（五）法律、行政法规规定的其他条件。 

　　设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记。 

　　设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。 

　　房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。 

《商品房销售管理办法》

　　第三条　商品房销售包括商品房现售和商品房预售。

　　本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。

　　本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。

　　第十六条　商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。　

　　商品房买卖合同应当明确以下主要内容：

　　（一）当事人名称或者姓名和住所；

　　（二）商品房基本状况；

　　（三）商品房的销售方式；

　　（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；

　　（五）交付使用条件及日期；

　　（六）装饰、设备标准承诺；

　　（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；

　　（八）公共配套建筑的产权归属；

　　（九）面积差异的处理方式；

　　（十）办理产权登记有关事宜；

　　（十一）解决争议的方法；

　　（十二）违约责任；

　　（十三）双方约定的其他事项。

福建省高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》

　　30、问：公民个人或者未取得房地产开发经营资格的企业转让自有房屋，是否适用《商品房买卖合同司法解释》？合同效力如何认定？房地产开发企业在原申请自建房屋的工业用地上建成商品房，并对外销售的，是否适用《商品房买卖合同司法解释》？

　　答：公民个人或者非房地产开发经营企业转让自有房屋，不适用《商品房买卖合同司法解释》的规定，其合同效力依《合同法》以及相关法律、法规确定。房地产开发企业在原申请自建房屋的工业用地上建成商品房，并对外销售的，适用《商品房买卖合同司法解释》的规定。

·最高人民法院关于广东顺德东南亚地产发展有限公司诉湖南通利房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案和湖南通利房地产开发有限公司诉广东顺德东南亚地产发展有限公司债务纠纷案管辖问题的通知

【摘要】广东顺德东南亚地产发展有限公司与湖南通利房地产开发有限公司签订购房合同后，经自愿协商就终止履行购房合同，由广东顺德东南亚地产发展有限公司将预付购房款返还给湖南通利房地产开发有限公司达成了一致意见，并约定如发生纠纷由债权人所在地法院管辖。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第三十七条第二款之规定，指定本案由湖南省高级人民法院管辖。

·商品房购销合同示范文本（2000年）

·商品房买卖合同（预售）2014

·张某某与某某公司等房地产买卖合同纠纷再审案

【裁判摘要】双方并无以合同约定的1609.407万元的总价款买卖案涉商品房的意思表示，其签订商品房买卖合同的真实意思表示是为保证借款归还而设定房屋抵押。由于双方协商达成的“松阳分公司未能及时归还借款则案涉房产权直接归张某某所有”的约定违反了担保法第四十条“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债务人所有”的规定，应属无效，双方为了规避上述规定，以签订商品房买卖合同的方式设定抵押担保借款合同履行。双方之间的真实法律关系应为民间借贷关系，案涉款项的性质应为借款，张某某认为本案应为商品房买卖合同纠纷的申请再审理由不能成立。 

·龙万鹏诉天津市中基集团有限公司商品房买卖合同纠纷案 

（商品房买卖合同）

【裁判摘要】商品房买卖合同是指出卖人将尚未建成或已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，上诉人与被上诉人签订了商品房买卖合同，合同标的物是上诉人开发的商品房，该商品房可以出售给被上诉人之外的任何人，故本案双方当事人签约的目的是建立商品房买卖合同法律关系，发生纠纷应受有关审理商品房买卖合同纠纷的法律规定调整。由于双方当事人与案外人之间存在债权债务关系，故解决债权债务是促使双方当事人签订商品房买卖合同并建立商品房买卖关系的重要因素，同时，双方当事人建立商品房买卖关系是双方当事人与案外人协商解决债权债务的结果。用现金支付购房款是履行付款义务的方式之一，经协商用债权冲抵购房款亦是履行付款义务的合法方式，付款方式的不同并不能改变所签订合同的法律关系性质。上诉人主张其与被上诉人不具有商品房买卖关系的事实和法律依据均不足，法院依法不予支持。

·邓记与湖南弘丰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷申请案  

【裁判要旨】售房人代购房人支付房屋首付款及相关税费、一部分贷款本息，仅凭该付款方式，不足以认定系恶意串通套取银行贷款——商品房买卖合同签订后，售房人代购房人支付房屋首付款及相关税费、一部分贷款本息，仅凭该付款方式，不足以认定双方所签订买卖合同并非真实意思表示，在无其他证据证明的情况下，售房人主张名为购房，实为套取银行贷款的，法院不予支持。

·上海凯托房地产发展有限公司与上海求力国内劳务咨询服务有限公司商品房销售合同纠纷上诉案  

【裁判摘要】根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。该条款列举了对于出卖人的三种欺诈行为可以适用惩罚性赔偿责任的情形，其中第二项明确规定了出卖人故意隐瞒所售房屋已抵押之事实的，可适用该条款。至于何为故意隐瞒所售房屋已抵押之事实，担保法及相关司法解释规定了：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况。根据上述规定，抵押人办理抵押物登记的公示方式显然不能视为抵押人已履行了通知受让人抵押事宜的告知义务。本案中，上诉人并未提供证据证明其在与被上诉人签订定房合同或定车位合同时，告知了被上诉人系争房屋已预告登记在他人名下及被抵押的事实。故上诉人的行为可视为故意隐瞒所售房屋已抵押之事实的欺诈行为，被上诉人依据双方的合同约定及法律规定，要求上诉人承担已付车位款一倍的赔偿责任，原审法院引用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，判决支持被上诉人的该项诉讼请求，并无不当。上诉人认为双方约定的违约金过高的上诉主张本院不予采纳。

·何德枢与重庆渝铁房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

【裁判摘要】本案诉争房屋系经济适用房，故《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》不适用本案，上诉人关于被上诉人应于房屋交付后90日内办理产权证的主张无法律依据，本院不予支持。关于上诉人主张被上诉人应协助办理产权证的诉讼请求，因诉争房屋尚未通过消防验收，暂不具备办理产权证条件，故该上诉理由依据不足。根据本院查明的事实，诉争房屋已交付上诉人使用，作为经济适用房，其主要价值即为为困难群体解决居住需求，而交易获利的需求是商品房的属性，故上诉人所称逾期交房及逾期办证造成损失既无证据证实亦与经济适用房的性质不符，其上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人主张被上诉人交付的房屋未通过消防验收故质量不合格，与本案诉请的违约责任不属于同一法律关系，故对其主张本院不予支持。

·王某某与海口宏国房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案

【裁判摘要】关于双方购买海涛花园3某楼2单元902、1002房两套房产的合同是否成立的问题。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条“人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立”之规定，结合本院查明的王某某支付全额购房款2889022元购买宏国公司开发的海涛花园3某楼2单元902、1002房两套房产，宏国公司亦予接受的事实，本院认定双方购买海涛花园3某楼2单元902、1002房的合同成立并生效。一审认定王某某有购买3某楼2单元9楼、10楼两套房产的意向，但双方未明确购房标的及价格，与事实不符，本院予以纠正。

·王晶等与牡丹江市安装工程有限公司等房屋买卖合同纠纷上诉案

【裁判摘要】依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条关于房地产转让合同之规定，房地产转让，应当签订书面转让合同。本案中，王某与世豪公司就案涉4户商服用房虽未签订正式的房屋买卖合同，但结合世豪公司与安装公司签订的《建设工程施工合同》、《补充施工协议条款》、世豪公司为王某出具的产权归属《证明》以及王某对案涉4户商服用房实际占有、使用和收益的事实，可以证明世豪公司已将案涉4户商服用房交付王某，王某支付房款的方式为以世豪公司欠付其工程款进行折抵，双方形成房屋买卖关系。依据《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”因此，王某与世豪公司关于案涉4户商服用房房屋买卖合同成立，合同合法有效。

·中国农业银行股份有限公司永州零陵支行与唐某某等62户第三人撤销之诉再审案

【案号】最高人民法院民事裁定书(2018)最高法民申3904号

【裁判摘要】商品房买卖返租合同和回购合同性质属于商品房买卖合同而非民间借贷合同——唐某某等62户买受人与云天公司签订商品房买卖合同，约定买受人一次性支付全款购买商铺，同时将商铺返租出卖人；买受人在购买本商铺前，本商铺已经由出卖人租赁给食天下公司统一经营食天下国际博展中心项目；买受人还有权在一定年限后选择以原价要求出卖人回购该商铺；双方还对办理备案及办证事宜达成合意。合同签订后，唐某某等62户支付了房款，商铺则依约由云天公司统一返租，并向买受人支付租金。上述约定和操作，虽然与一般商品房买卖合同一方交房、一方付款的单一交易模式有所不同，但并未超出以买卖商品房为核心的合同目的。唐某某等62户在出资购买商铺后，通过向云天公司返租收取租金，实现对房产的收益，符合多数买受人购买商铺并不是为了自用而主要以出租为目的的使用形式，不能得出双方达成了隐藏的民间借贷合意的结论。即便合同约定了买受人在一定年限后享有要求出卖人回购商铺的权利，亦不能因此认定买受人无购房之本意。零陵农行再审申请中提交的中国房地产协会发布的《永州商铺10年房价概况和走势分析》不属于新证据，不能真实反映案涉商铺约定的售价与当时同地段商铺的市场价格存在差异，也不能直接证明案涉商铺价格售价过低、双方并非真实的商品房买卖合同关系。因此，零陵农行主张唐某某等62户与云天公司之间为固定出资、保本收息的民间借贷关系，理据不足，本院不予采信，二者应为商品房买卖合同关系。案涉商品房买卖合同合法有效，唐某某等62户买受人为案涉商铺的真实权利人。