房屋买卖合同
文章摘要：
文章摘要2：
房屋买卖行为分为两个阶段 回目录
１.签订有效的房屋买卖合同:
（１）签订房屋买卖合同是个债权行为（即物权变动的“原因行为”）；
（２）作为原因行为的买卖合同是否生效，应当依据合同成立的自身要件进行判断。
２.实施该房屋买卖合同，产权过户变更登记:
（１）“登记”行为导致不动产物权变动（即“物权行为”）；
（２）不动产物权变动必须以登记为生效要件。
房屋买卖合同生效要件 回目录
１.合同主体合法：即自然人、法人或其他组织必须有与订立合同相适应的民事行为能力；
２.行为人订立合同是意思表示真实；
３.合同内容不违反法律和社会公共利益。
房屋买卖合同有效和过户登记的法律关系 回目录
１.房屋买卖合同有效在先，房屋买卖合同有效是过户登记的前提；
２.过户登记是房屋买卖合同有效的结果，而不是合同有效的要件。
【提示】未办理过户登记的房屋买卖合同依法有效。
禁止买卖的房地产 回目录
１.以出让方式取得的土地使用权不符合法定条件的，其房地产不得买卖：
（１）必须按照出让合同的约定，已经支付全部土地使用权出让金，并取得了土地使用权证书。
（２）按照出让合同约定进行了投资开发：
A.属于房屋建设工程的须完成开发投资总额的25％以上；
B.属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
（３）转让时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
２.以划拨方式取得土地使用权的：
Ａ．转让房地产须报送有批准权的政府审批；
Ｂ．否则不得转让。
３．司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让。
４．依法收回土地使用权的房地产不得转让。
５．共有房地产未经其他共有人书面同意的，不得转让。
６．权属有争议的房地产不得转让。
７．未经依法登记领取权属证书的房地产不得转让。
８．除依法院判决外，在城市改造规划实施范围内，在国家建设征用土地范围内的城市房屋禁止转让；但禁止期限不得超过去年。
９．寺庙、道观房地产产权一般归宗教团体所有，不得转让。
买卖受限制的房地产 回目录
１．机关、团体、部队、企事业单位：
（１）不得购买或变相购买城市私有房屋；
（２）如因特殊需要必须购买，必须经县级以上人民政府批准。
２．享受国家或企事业单位补贴廉价购买或者建造的城市私有房屋，需要在出卖时只准卖给原补贴单位或者房管机关。
３．房地产开发商开发经销的商品房：
（１）属于内销商品房的：只准许卖给我国境内的组织或个人；
（２）属于外销商品房的：持其外销商品房销售许可证或外销批文，应当卖给境外的组织或个人。
４．房屋所有人出卖租出的城市私有房屋的：
（１）须提前3个月通知承租人；
（２）在同等条件下，承租人有优先购买权。
５．城市私房共有人出卖共有房屋的：共有人有优先购买权。
６．公有旧房出售时，原住房人有优先购买权；
７．职工购买旧房居住或经营一定期限后（5年），允许其出售；但原出售单位有优先购买权。
废止法条 回目录
《物权法》
第六条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)
第九条 依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。
合同法第七十七条第二款、第八十七条、第九十六条第二款所列合同变更、转让、解除等情形，依照前款规定处理。
经典案例 回目录
【裁判要旨】虚假房屋买卖合同的判断要点及合同效力认定。
【简要提示】认定虚假房屋买卖合同时，应当考虑购房合同的目的，从合同签订、履行过程及合同签订后的房屋流转情况等方面来进行综合判断。虚假房屋买卖合同无效的原因在于买卖双方当事人非真实意思表示，对当事人假借房屋买卖名义以骗取银行贷款为目的签订的买卖合同，应当认定为无效。对房屋买卖合同的成立要件，应当认定只要合同具备确定的当事人、明确的标的及数量，合同即为成立，并进而考量上述因素准确认定合同效力。
·张致清与冯照霞、崔枫、新乡市新华综合服务有限责任公司侵权纠纷案
【载《最高人民法院公报》2011年第7期(总第177期)】
【裁判摘要】对于发生在房屋登记制度尚不完善时的案件，在双方没有订立书面协议时，确认房屋买卖关系是否存在，应结合实际履行情况，考虑买受人是否支付了对价，房屋价值与支付的价格是否合理，出卖人交付房屋及房屋所有权证书或买受人对房屋是否长期占有，在此期间出卖人是否主张过权利，能否排除借用或租赁等关系，在此基础上进行综合分析判断。
【裁判摘要】买卖违法建筑物的合同并非绝对无效。根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。本案中，双方在《房地产买卖合同》及其后的50号调解书中，均明确加盖部分已经过行政处罚，城乡规划主管部门并未要求限期拆除，该加盖部分应属于“尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的”保留使用建筑物，亦不应因此认定买卖合同无效。
——名不符实合同性质的认定与过错责任承担问题
【提示】名称、内容相互矛盾的合同，应根据合同中是否有特别约定以及当事人的实际履约情况综合认定合同性质。
【裁判摘要】当事人双方签订协议名称为《房屋购买租赁协议书》，该名称既有购买即买卖合同的性质，又有租赁合同的性质，认定本案协议性质应当从协议约定的全部条款内容来综合分析判断。因为双方在协议中特别约定“本协议所签房屋面积产权归乙方”，该约定显然与租赁合同关系不符，实际上体现了买卖合同的性质。特别是从实际履约情况看，协议签订后，乙方给付款项，甲方出具的收款收据上均载明是房款。因此，综合本案实际情况，应当认定协议性质为房屋买卖合同。
·周某与吴某某、海安鼎鼎房产营销策划有限公司买卖合同纠纷二审民事判决书
【案号】江苏省南通市中级人民法院民事判决书(2020)苏06民终32号
【裁判摘要】房屋买卖合中约定“卖方净得价”（卖方净得房屋成交价６９５０００元，买卖行为产生的费用和所得税收由买方承担），房屋在银行的贷款应由卖方自行承担，不包括在总的购房价中——合同约定，案涉房屋的成交价格为695000元。双方在合同中并没有约定还需要由吴洪凤承担周×的银行贷款。如果双方真有此约定，作为对案涉房屋价格有重大影响的因素，应当在合同中作特别约定。虽然合同约定由此买卖行为产生的费用和所有税收由吴××承担，但约定文义明确，仅指交易过程中的税费，显然不包括周×的银行贷款。而且按照社会一般认知，房屋买卖合同中的卖方净得指的是卖方不承担相应的税费，但不存在还需要由买方承担卖方贷款的交易惯例。从双方的聊天记录来看，只能看出双方的磋商过程体现要由吴××一方先负责帮其归还银行贷款，亦不能得出明确结论该归还的贷款不包含在总的房价中。至于上诉人提出的违反公平原则的问题，本院认为，二手房房价并没有固定标准，即使同一小区，不同的房屋亦存在较大差别，上诉人亦没有充分证据证明案涉房屋价格严重背离市场行情。至于上诉人提出受到欺诈的问题，本院认为，上诉人作为具有完全民事行为能力的自然人，应当清晰知道签订合同的法律后果，上诉人提出所谓欺诈的事由均非欺诈的法定事由，故该上诉理由，本院不予采纳。