商品房销售广告和宣传资料俗称“楼盘广告”，是房地产开发商或其代理人制作的，向不特定的的人宣传和发送的有关预售商品房的图片和文字说明。

１.楼盘广告一般属于要约邀请，是希望他人向自己发出要约的意思表示，在法律上没有约束力。

【解读】如“理想居所”、“居家首选之地”、“温馨家园”、“回家就是度假”、“星级服务”、“帝王享受”等词语，大多属于开发商夸张性宣传所需的文字，目的是为了引起注意，制造气氛，并没有明确的目标，这种广告仅仅构成了要约邀请，在法律上没有约束力。

２.楼盘广告在符合以下三个条件的情况下构成要约而非要约邀请，具有法律效力：

（１）其内容是对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施（基础设施和相关配套设施）所作的说明和允诺；

（２）该说明和允诺具体确定；

（３）该说明和允诺并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。

【解读】如有些楼盘广告标明了价格、位置、装修条件、物业管理条件、配套设施设备、赠送的物品或优惠等具体确定的内容，根据《民法典》第４７３条第２款规定“商业广告和宣传的内容符合要约条件的，构成要约。”这些广告内容在符合上述规定条件下就是要约而不是要约邀请，具有法律效力。

在楼盘广告视为要约的情形下，适用“容纳规则”：

１.楼盘广告的说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容；

２.当事人违反的，应当承担违约责任。

１.一般为要约邀请。

２.构成要约:

（１）构成要约条件：

Ａ.该内容是对商品房开发规划范围内房屋及相关设施（商品房基础设施和相关配套设施）所作说明和允诺；

Ｂ.该说明和允诺具体确定：即清楚明白的广告允诺具有不可撤回的形式拘束力；

Ｃ.该说明和允诺并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。

（２）构成要约的法律后果为容纳规则：

Ａ.该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容；

Ｂ.当事人违反的，应当承担违约责任。

①首先，楼盘广告在绝大多数情况下属于要约邀请，不具有法律效力。因此，购房者要看清楚楼盘广告，不要被广告上的语言文字所迷惑，上当受骗。

②其次，要注意把广告写进购房合同。

A.楼盘广告尽管属于要约邀请，但楼盘广告内容一旦写进购房合同，就成为具有法律效力的合同条款。

B.因此，购房者为了保证开发商的广告许诺成为现实，最好的办法就是直接在合同中约定广告视为合同的一部分，或者把广告的内容以合同条款形式明确下来，这样就可以避免发生纠纷。

③再者，让开发商的促销宣传落到实处:

A.开发商为促销提出的很多承诺，不仅要以书面方式确认下来，而且要保证这些促销措施具有可操作性；

B.对于购房者自己想要了解的信息，比如房屋使用年限、小区规划、停车位使用等、面积测量报告等等，也可以自列清单要求开发商履行告知义务。

④最后，在购房双方没有将楼盘广告内容写入购房合同的情况下，根据最高院司法解释，将楼盘广告视为要约（即视为合同条款直接进入合同内容）受到了特别严格的限制：

A.不仅要求内容要具体确定、且要求该说明和允诺必须对商品房买卖合同订立以及房屋价格确定有重大影响（内容是否具体确定、对合同订立及价格是否有重大影响，实际上很难加以证明，购房者存在举证困难）。

B.更为关键的是，楼盘广告的内容还必须是对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺。如果开发商就商品房规划范围之外的环境、公益设施进行的漫天虚假宣传，就只能是要约邀请，对开发商没有法律约束力。

①作为购房者必须始终保持清醒的头脑，不要轻易地相信楼盘广告，除非您将楼盘广告的内容订入合同条款；否则，发生纠纷时主张将楼盘广告内容视为要约，则风险很大，基本上很难得到保护。

②我国判断商品房销售广告是否为虚假广告采用“虚伪不实”与“引入误解”相结合的标准

A.内容上的失实性；

B.广告中的误导性陈述足以让消费者产生误解。

③开发商就商品房规划范围之外的环境、公益设施进行虚假宣传，如未订入合同中，不应当视为合同内容。 

《民法典》

　　第四百七十三条【要约邀请】要约邀请是希望他人向自己发出要约的表示。拍卖公告、招标公告、招股说明书、债券募集办法、基金招募说明书、商业广告和宣传、寄送的价目表等为要约邀请。

　　商业广告和宣传的内容符合要约条件的，构成要约。

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（２０２０修正）

　　第三条　商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（旧）

　　第三条　商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

　　2.将第三条修改为：

　　“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

《商品房销售管理办法》

　　第十四条　房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。

　　第十五条　房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。

　　第三十一条　房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。

广东省高级人民法院关于《合同法》施行后认定房地产开发经营合同效力问题的指导意见

　　24.商品房售楼广告的内容没有在商品房预售合同中约定，但符合下列情形之一的，该广告内容具有法律约束力：

　　（1）向购房者提供优惠条件或赠送礼品的许诺；

　　（2）对商品房外墙或共用部分装饰标准的告示；

　　（3）对商品房各组成部分或共用部分使用功能质量的陈述；

　　（4）对商品房周围环境质量作出的具有明确的公建指标的说明；

　　（5）其他载有明确指标的说明。

·辽宁省沈阳市中级人民法院民事判决书[2008]沈中民二终字第812号

【裁判摘要】双方各自提供的《商铺补充协议》不仅文本内容一致，而且在落款处均有当事人的签字盖章，所不同的是上诉人在第8条中选择了第1种处理方式即交纳剩余房价款，被上诉人在第8条中没有选择任何一种处理方式。该补充协议第8条的意图即是对贷款不成如何处理加以约定，该条所列举的两种处理方式则是对贷款不成如何处理的具体意见，无论选与不选、选择哪一种，只要双方当事人对《商铺补充协议》没有异议，即是认可该协议第8条的对贷款不成如何处理的约定，并在两种处理方式中选择其一。

·云南省昆明市中级人民法院民事判决书（2007）昆民三终字第1087号

【裁判摘要】最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，从被上诉人云南嘉翔房地产开发有限公司制作、散发的宣传资料以及2001年5至9月在报纸刊登的销售广告的内容看，该广告的内容对其出卖的商品房范围内及相关设施所作出的说明和允诺是具体明确的。因此，被上诉人云南嘉翔房地产开发有限公司所作出的广告宣传内容应视为要约。根据阳光海岸业主委员会委托云南省测绘工程院测绘结果，被上诉人云南嘉翔房地产开发有限公司未达到广告宣传承诺的面积，理应承担违约责任。 

·江西省赣州市中级人民法院民事判决书（2008）赣中民一终字第135号

【裁判摘要】预约合同是当事人为将来订立确定本约而达成的合意。《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”上述规定对商品房销售广告视为合同要约的条件及承担民事责任作出了明确解释。建设部《商品房销售管理办法》第十五条规定：“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。”本案被上诉人在广告中的说明和允诺应当视为要约抑或要约邀请，根据上述最高人民法院的司法解释和建设部的规章，可以作出明确的判断。广告中对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，即使出卖人不同意或者未写入合同，出卖人也应当将其视为合同内容进行履行，否则就要承担违约责任。被上诉人在广告中表述的“产权商铺，租不如买！”及对投资商铺模拟分析，对买受人订立商品房买卖合同有诱导影响作用，模拟分析中的商铺面积含公摊面积，即公摊面积也计算了租金，广告表述的“以上分析仅供投资者参考”位于广告末尾，且是用更小的字体标示的，未在显著位置以明显标识标明，不足以引起人们注意，容易引起误解。根据本案查明的事实，双方当事人对预约合同中表现的缺失条款或不确定条款存在争议，并经双方多次协商无果，故双方对认购书约定买卖房屋的意思表现未达成一致，因此，双方对于最终未能签订商品房买卖合同均不存在违约，被上诉人应将依据认购书收取上诉人的定金5万元返还上诉人。被上诉人在本案销售广告中对商品房及其相关设施所作的说明和允诺，应当视为要约。

·俞××等诉上海×××置业股份有限公司商品房预售合同案

【提示】开发商在售楼广告中的“教育优惠”承诺可视为要约

【提要】商业广告一般为要约邀请，例外为要约。区分广告系要约还是要约邀请不能以对象是否特定作为区分标准，对具有承诺内容的广告在司法实践中可以综合采用“容纳规则”和“回溯分析法”来认定是否属于要约。最高法院关于商品房买卖的司法解释第三条的规定在实践中可再作扩张解释，应适用于开发商在广告中对“教育优惠”承诺的情形，并在承诺是否“具体明确”、是否“对合同订立和价格有重大影响”等方面的尺度掌握不宜过严。 

·陕西省西乡县人民法院（2007）西民初字第612号；陕西省汉中市中级人民法院（2007）汉民终字第560号

——商品房开发预售中的宣传资料及鸟瞰图所具体确定的内容是否视为合同内容

【要点提示】商品房开发预售中的宣传资料及鸟瞰图中就签订合同标的的位置及外观所做的说明和允诺具体确定，且对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，该宣传资料及鸟瞰图应当视为要约。该宣传资料及鸟瞰图虽未载入商品房买卖合同，但亦应当视为合同内容。如违反，应当承担相应的违约责任。 

·北京市石景山区人民法院民事判决书(2003)石民初字第2701号

【提示】开发商在沙盘、售楼书 及广告中承诺的绿地面积、公共设施等内容属于要约内容。

·广东省广州市中级人民法院民事判决书(2018)粤01民终8020号

【裁判摘要】至于君华集团就涉讼小区“购房送省一级名校番禺小学、中学学位”、“一路之隔”等的宣传广告。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”番禺中学、小学不属于涉讼房屋所在项目的开发规划范围内，故上述宣传广告内容不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，不能认定为合同内容。诚然，君华公司在商品房销售过程中所作的上述宣传确实在一定程度上存在误导购房人的可能，然而其上述行为已经受到了广州市工商行政管理局番禺分局的行政处罚。

·海南省三亚市中级人民法院民事判决书(2016)琼02民终794号

【裁判摘要】关于金泰公司对外销售瑞海花园小区的销售广告和宣传资料是否属于要约的问题。金泰公司在对外销售瑞海花园小区商品房的销售广告和宣传资料中，对在2万平方米的休闲绿地上修建网球场、篮球场、游泳池等各项休闲配套设施作出明确承诺，该承诺中所载明的小区配套设施具备瑞海花园小区服务功能，且明确为瑞海花园规划配套设施。其所称绿地及附属设施虽然实际上不在瑞海花园小区开发规划范围内，但金泰公司的宣传广告足以让被上诉人相信是在瑞海花园小区开发规划范围内，故应视为“出卖人就商品房开发规划内的房屋及相关设施所作的说明和允诺”，应适用《最高院关于商品房纠纷的解释》第三条的规定。《最高院关于商品房纠纷的解释》第三条的立法目的是为了制裁商品房销售中的虚假广告行为，严格规范商品房销售广告中的许诺，根据该条规定，开发商对小区规划范围内作出的虚假承诺尚且要承担违约责任，其对规划范围外作出具体明确的虚假承诺，其性质更为恶劣，更应当承担违约责任。因此，对该第三条应做扩大解释，即对本案中金泰公司对外销售瑞海花园小区的房屋时进行虚假宣传的行为应适用该第三条规定。至于金泰公司抗辩的其销售广告并未导致瑞海花园小区的销售价格高于同期周边小区的问题，根据生活常识，显然会对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，故金泰公司的这一抗辩理由不成立。因此，金泰公司对外销售瑞海花园小区的宣传广告属于要约。

·江苏省高级人民法院民事裁定书(2017)苏民申946号

【裁判摘要】本院经审查认为，从查明事实看，远洋公司三期地块内原规划有小学，后根据镇江市规划委员会的规划调整，决定该小学与远洋三期地块东侧安置房预留的初中合并成九年一贯制学校。2014年3月21日，远洋公司与镇江市润州区教育局、镇江市交通投资建设发展公司就此达成了专题会议纪要，明确了学校选址、建设、师资配备等问题，并明确在该校正式招生前，远洋香奈城一、二期业主子女，在义务教育阶段的入学问题，润州区教育局同意就近安排解决。因此，即使认定远洋公司引入润州实验小学的宣传确为要约，因规划调整，原小学变更为九年一贯制学校，师资由润州区教育局、镇江实验学校、润州区实验小学统筹安排，仍然配备了相应教育资源，且实际配建的学校由小学变成九年一贯制学校，与当地政府相应规划调整有关，因此，一、二审法院对陈小康以远洋公司“引入润州实验小学"为虚假宣传，构成违约、亦构成欺诈的主张未予支持，并无不当。

·广西壮族自治区柳州市中级人民法院民事判决书(2017)桂02民终3754号

【裁判摘要１】根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，悦景公司关于八中学区房的宣传即是对其商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺，且八中为柳州市的知名重点初中，故悦景公司的该宣传对沈某某、徐某某是否作出购买涉案房屋的决定并签订《商品房买卖合同》及房屋的价格均有重大影响，虽然在双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议中均未约定学区房，但悦景公司的虚假宣传应已构成要约，悦景公司发布虚假广告构成违约。

【裁判摘要２】景公司对学区房作出虚假宣传构成违约，应承担赔偿责任，但双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议中对此均未约定具体的赔偿数额，本院认为，学区房是以户为单位，而非根据房屋的面积大小来享受学区的资格，故一审酌情认定悦景公司应向沈某某、徐某某赔偿经济损失5000元并无不当，本院依法予以确认。

·辽宁省沈阳市中级人民法院民事判决书(2016)辽01民终10503号

【裁判摘要】根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，根据代某某、贾某某提供的证据，辽宁雅居乐房地产开发有限公司所作出涉案房屋为辽宁省实验学校学区房一事的广告和宣传资料足以对双方商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定产生重大影响，代某某、贾某某亦基于此而与辽宁雅居乐房地产开发有限公司形成了商品房买卖合同关系，故辽宁雅居乐房地产开发有限公司所作出涉案房屋为辽宁省实验学校学区房一事应为要约行为。现辽宁省实验学校已作出《关于终止与沈北新区政府合作办学协议的声明》，该协议虽为辽宁省实验学校单方作出，但已产生辽宁雅居乐房地产开发有限公司违反要约约定的法律后果，并导致代某某、贾某某的购房目的无法实现，故原审法院支持代某某、贾某某提出解除涉案合同，辽宁雅居乐房地产开发有限公司返还代某某、贾某某已付款的诉讼请求并无不当，对辽宁雅居乐房地产开发有限公司提出撤销原审判决，驳回被上诉人的原审诉讼请求的上诉请求，本院不予支持。

·北京市高级人民法院民事判决书(2022)京民再16号

【裁判摘要】销售楼盘时的宣传图册所载户型图显示一层院落西侧有一入院大门，宣传册中亦有“推门入院”的表述，上述内容虽未作为双方所签《商品房预售合同》的条款，但上述宣传对于买受人订立买卖合同满足特定的心里预期产生一定的影响，应作为要约——所谓要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：(一)内容具体确定；(二)表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。古北水镇房地产公司销售楼盘时的宣传图册所载户型图显示一层院落西侧有一入院大门，宣传册中亦有“推门入院”的表述，上述内容虽未作为双方所签《北京市商品房预售合同》的条款，但上述宣传对于买受人订立买卖合同满足特定的心里预期产生一定的影响，应作为要约。而公司交付的涉案房屋缺少西侧入院大门及东侧院门门头狭窄，没有达到楼盘销售过程中所宣传的效果，古北水镇房地产公司的行为违反协议约定应承担相应的违约责任，双方自签订《北京商品房预售合同》后，白××已全额支付了购房款，履行了协议约定。而古北水镇房地产公司没有履行义务，交付的房屋有瑕疵，不符合双方的约定，虽本案诉讼中表示愿意对房屋进行修复，但白××不同意修复房屋，依然要求解除合同。白××的权利无法得到实现，故其要求解除合同并支付部分利息的请求成立，本院再审予以支持。

·新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院（2005）乌中民一终字第1632号

【问题提示】房地产开发公司在商品房销售广告中就商品房开发规划范围内的房屋相关设施所作的说明和允诺具体、确定，并对商品房买卖合同订立有重大影响，该说明和允诺是否为要约？

【要点提示】房地产开发公司发布商品房销售广告，就商品房开发规划范围内的房屋相关设施所作的说明和允诺具体、确定，并对商品房买卖合同订立有重大影响的，应当视为要约；该说明和允诺即使未载人商品房买卖合同，也应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

【案例索引】一审：新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院（2005）天民一初字第347号（2005年4月6日 ）；二审：新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院（2005）乌中民一终字第1632号（2005年8月15日）

·（2006）普民三（民）初字第1388号；（2007）沪二中民二（民）终字第361号

——开发商在售楼广告中的教育优惠承诺可视为要约

【裁判要旨】商业广告一般为要约邀请，例外情况下为要约。区分广告系要约还是要约邀请，不能以对象是否特定作为区分标准，对具有承诺内容的广告在司法实践中可以综合采用容纳规则和回溯分析法来认定是否属于要约。最高法院关于商品房买卖的司法解释第3条的规定应适用于开发商在广告中对教育优惠承诺的情形，对承诺是否具体明确、是否对合同订立和价格有重大影响等方面的尺度掌握不宜过严。

【案号】（2006）普民三（民）初字第1388号；二审：（2007）沪二中民二（民）终字第361号

【注解】商品房销售资料承诺“××小区业主子女享受义务教育收费标准”，尽管该内容未载于商品房预售合同内，但基于该广告内容中明确受益对象为××小区业主而无购房时间上的限制，故该广告内容应视为合同内容。

·湖北省高级人民法院民事裁定书(2014)鄂民申字第00313号

【裁判摘要】宣传资料注明仅供参考，《商品房买卖合同》也载明上述宣传广告内容仅供参考，不构成对买受人的允诺，应当认定为要约邀请，不构成要约——根据谭**提交的《武汉市工商局黄陂分局行政处罚决定书》（陂工商处字（2013）125号），中和公司在销售其房地产项目（香奈•天鹅湖）时宣传的建亲水平台、亲水公园等内容，经查证中和公司不能提交相关规划文件和依据，并且该区国土资源和规划局也不能确认区政府有建设以上项目的计划。其行为违反了《中华人民共和国反不正当竞争法》第九条第一款规定，属于利用广告对商品进行引人误解的虚假宣传。同时，根据《中华人民共和国反不正当竞争法》第二十四条规定，对中和公司予以15万元罚款，并责令其停止违法行为，消除影响的行政处罚。对于中和公司的虚假宣传行为，原审裁判也予以认可。双方争议的焦点是，中和公司的上述虚假宣传行为，能否作为谭××主张解除涉案的《武汉市商品房买卖合同》，并要求中和公司双倍赔偿的依据。此处涉及对中和公司的售房宣传广告的性质认定，即该宣传广告属于要约还是要约邀请。依据《中华人民共和国合同法》第十四条规定：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”第十五条规定：“要约邀请是希望他人向自己发出要约是意思表示。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”另外，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。在谭××提交的中和公司香奈•天鹅湖项目宣传资料中，其右下角处也注明：“本宣传资料所有图片、文字以及数据仅供参考，一切均以政府有关部门最终批准的文件及双方签订的商品房买卖合同为准。本公司拥有最终解释权。”同时，中和公司与谭××订立的《武汉市商品房买卖合同》附件三也载明，上述宣传广告内容仅供参考，不构成对买受人的允诺，谭××在该附件处签名。故原审认定中和公司的上述宣传资料应当认定为要约邀请，不构成要约，不能产生合同效力具有事实依据。

·浙江省金华市中级人民法院民事判决书(2020)浙07民终1953号

——涉“学区房”纠纷的法律问题

【裁判摘要】买方以小孩入学为目的购买“学区房”，合同亦约定“６月前买房，９月可入学”，其后小孩无法入读该学校构成卖方根本违约——根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点系傅××１、傅××２与万固公司之间签订的《商品房买卖合同》是否应当解除的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。"本案售楼过程中，万固公司人员对购买案涉房屋后，傅××１、傅××２的外孙可以就读浦江县实验小学的承诺内容清楚、明确。傅××１、傅××２基于该承诺签订商品房买卖合同，系对承诺内容产生了信赖利益，承诺应视为要约，对万固公司具有约束力。现万固公司不能兑现承诺，已构成违约。且从傅××１、傅××２提供的录音内容来看，其购买案涉房屋的主要目的系考虑外孙入学问题，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:……(四)当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的;……"的规定,因万固公司违约行为导致合同主要目的不能实现，傅××１、傅××２有权解除合同。合同解除后，万固公司应将购房款1216369.72元退还给傅××１、傅××２，并承担傅××１、傅××２因购买房屋所支付的工程费8500元、税费127798.84元及赔偿上述款项的利息损失，利息损失自2019年6月24日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。关于傅××１、傅××２主张外孙不能入读浦江县实验小学的损失赔偿问题。虽万固公司曾表示愿意承担93600元的赔偿，但前提系不解除合同，故该金额不能作为认定损失的依据。现傅××１、傅××２诉请赔偿损失的数额偏高，根据本案的实际情况，本院酌定万固公司赔偿傅××１、傅××２20000元。

·江苏省无锡市中级人民法院民事判决书(2021)苏02民终2559号

——对房地产公司未实现所承诺附赠使用面积的裁判路径

【裁判摘要１】原告可以提出预备之诉——两原告提出了预备之诉，主位请求为撤销合同，备位请求为解除合同，房地产公司在建筑面积的基础上承诺通过改造增加约一倍使用面积，商品房买卖合同约定建筑面积的房屋已经按约交付。两原告对157平方米建筑面积部分未提出异议。且两原告未能按照承诺改造房屋非因房地产公司主观虚假意思表示所致。所以因欺诈将建筑面积157平方米的房屋合同一并撤销，并不妥当。当主位请求法院不予支持后，法院将对备位请求进行裁量。房地产公司宣传资料、样板房中通过改造在建筑面积外扩大约一倍使用面积的允诺虽然未记载在双方正式签订的合同条款中，但应当视为合同内容。房地产公司并未按照该合同内容实现，应属于违约。

【裁判摘要２】附赠使用面积未实现面积达到总承诺面积的10%，属于严重违约，对解除合同的备位请求予以支持——本案中附赠使用面积未实现的情形能否达到解除合同的程度｜司法解释规定出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符超过3%，买受人可请求解除合同。但改造后的使用面积与建筑面积不同，不能简单套用3%的基数。但对于涉案房屋F1-F3层楼可改造使用面积至庭审结束时仍处于破损无法使用状态，该面积达到总承诺面积的10%，属于严重违约。故本院对解除合同的备位请求予以支持。

·【人民法院案例库】卖方许诺“买房送学区名额”未履行时买方有权解除合同

【裁判要旨】商品房的销售广告和宣传资料一般视为要约邀请，但在出卖人就商品房及相关设施所作的说明和允诺清楚、具体、明确，且对商品房买卖合同的订立以及房屋价格有重大影响的，则应认定为要约，对出卖人具有约束力。出卖人未实现许诺导致合同主要目的不能实现的，买受人有权解除合同并要求赔偿损失。

【关联索引】一审：浙江省浦江县人民法院（2019）浙0726民初7124号民事判决（2020年4月10日）；二审：浙江省金华市中级人民法院（2020）浙07民终1953号民事判决（2020年8月6日）

·【人民法院案例库】合同已明确约定将广告宣传等排除在合同内容之外，则开发商的广告宣传不属于合同内容

【裁判要旨】虽然行政机关对于开发商虚假广告、虚假宣传等行为进行了行政认定，但对于该行为是否构成民事法律意义上的欺诈，法院仍应根据民事法律规定进行认定。合同已明确约定将广告宣传等排除在合同内容之外，购房人明知其购买的涉案房屋系毛坯房，故虚假广告宣传对于购房人订立商品房买卖合同以及房屋价格的确定并无重大影响，其并未基于开发商广告宣传而做出错误的意思表示，则无法认定开发商的行为构成民事法律意义上的欺诈。

【关联索引】一审：上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初17843号民事判决（2020年4月24日）；二审：上海市第一中级人民法院（2020）沪01民终6984号民事裁定（2020年7月15日）