商品房销售广告和宣传资料俗称“楼盘广告”，是房地产开发商或其代理人制作的，向不特定的的人宣传和发送的有关预售商品房的图片和文字说明。

１.楼盘广告一般属于要约邀请，是希望他人向自己发出要约的意思表示，在法律上没有约束力。

【解读】如“理想居所”、“居家首选之地”、“温馨家园”、“回家就是度假”、“星级服务”、“帝王享受”等词语，大多属于开发商夸张性宣传所需的文字，目的是为了引起注意，制造气氛，并没有明确的目标，这种广告仅仅构成了要约邀请，在法律上没有约束力。

２.楼盘广告在符合以下三个条件的情况下构成要约而非要约邀请，具有法律效力：

（１）其内容是对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施（基础设施和相关配套设施）所作的说明和允诺；

（２）该说明和允诺具体确定；

（３）该说明和允诺并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。

【提示】如有些楼盘广告标明了价格、位置、装修条件、物业管理条件、配套设施设备、赠送的物品或优惠等具体确定的内容，根据《民法典》第４７３条第２款规定“商业广告和宣传的内容符合要约条件的，构成要约。”这些广告内容在符合上述规定条件下就是要约而不是要约邀请，具有法律效力。

在楼盘广告视为要约的情形下，适用“容纳规则”：

1.楼盘广告的说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容；

2.当事人违反的，应当承担违约责任。

１.一般为要约邀请。

２.构成要约:

（１）构成要约条件：

A.该内容是对商品房开发规划范围内房屋及相关设施（商品房基础设施和相关配套设施）所作说明和允诺；

B.该说明和允诺具体确定：即清楚明白的广告允诺具有不可撤回的形式拘束力；

C.该说明和允诺并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。

（２）构成要约的法律后果为容纳规则：

A.该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容；

B.当事人违反的，应当承担违约责任。

①首先，楼盘广告在绝大多数情况下属于要约邀请，不具有法律效力。因此，购房者要看清楚楼盘广告，不要被广告上的语言文字所迷惑，上当受骗。

②其次，要注意把广告写进购房合同。

A.楼盘广告尽管属于要约邀请，但楼盘广告内容一旦写进购房合同，就成为具有法律效力的合同条款。

B.因此，购房者为了保证开发商的广告许诺成为现实，最好的办法就是直接在合同中约定广告视为合同的一部分，或者把广告的内容以合同条款形式明确下来，这样就可以避免发生纠纷。

③再者，让开发商的促销宣传落到实处:

A.开发商为促销提出的很多承诺，不仅要以书面方式确认下来，而且要保证这些促销措施具有可操作性；

B.对于购房者自己想要了解的信息，比如房屋使用年限、小区规划、停车位使用等、面积测量报告等等，也可以自列清单要求开发商履行告知义务。

④最后，在购房双方没有将楼盘广告内容写入购房合同的情况下，根据最高院司法解释，将楼盘广告视为要约（即视为合同条款直接进入合同内容）受到了特别严格的限制：

A.不仅要求内容要具体确定、且要求该说明和允诺必须对商品房买卖合同订立以及房屋价格确定有重大影响（内容是否具体确定、对合同订立及价格是否有重大影响，实际上很难加以证明，购房者存在举证困难）。

B.更为关键的是，楼盘广告的内容还必须是对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺。如果开发商就商品房规划范围之外的环境、公益设施进行的漫天虚假宣传，就只能是要约邀请，对开发商没有法律约束力。

①作为购房者必须始终保持清醒的头脑，不要轻易地相信楼盘广告，除非您将楼盘广告的内容订入合同条款；否则，发生纠纷时主张将楼盘广告内容视为要约，则风险很大，基本上很难得到保护。

②我国判断商品房销售广告是否为虚假广告采用“虚伪不实”与“引入误解”相结合的标准

A.内容上的失实性；

B.广告中的误导性陈述足以让消费者产生误解。

③开发商就商品房规划范围之外的环境、公益设施进行虚假宣传，如未订入合同中，不应当视为合同内容。 

《民法典》

　　第四百七十三条【要约邀请】要约邀请是希望他人向自己发出要约的表示。拍卖公告、招标公告、招股说明书、债券募集办法、基金招募说明书、商业广告和宣传、寄送的价目表等为要约邀请。

　　商业广告和宣传的内容符合要约条件的，构成要约。

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（２０２０修正）

　　第三条　商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（旧）

　　第三条　商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

　　2.将第三条修改为：

　　“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

《商品房销售管理办法》

　　第十四条　房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。

　　第十五条　房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。

　　第三十一条　房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。

广东省高级人民法院关于《合同法》施行后认定房地产开发经营合同效力问题的指导意见

　　24.商品房售楼广告的内容没有在商品房预售合同中约定，但符合下列情形之一的，该广告内容具有法律约束力：

　　（1）向购房者提供优惠条件或赠送礼品的许诺；

　　（2）对商品房外墙或共用部分装饰标准的告示；

　　（3）对商品房各组成部分或共用部分使用功能质量的陈述；

　　（4）对商品房周围环境质量作出的具有明确的公建指标的说明；

　　（5）其他载有明确指标的说明。

·沈阳力天投资置业有限公司与韩月商品房买卖合同纠纷上诉案

【裁判摘要】双方各自提供的《商铺补充协议》不仅文本内容一致，而且在落款处均有当事人的签字盖章，所不同的是上诉人在第8条中选择了第1种处理方式即交纳剩余房价款，被上诉人在第8条中没有选择任何一种处理方式。该补充协议第8条的意图即是对贷款不成如何处理加以约定，该条所列举的两种处理方式则是对贷款不成如何处理的具体意见，无论选与不选、选择哪一种，只要双方当事人对《商铺补充协议》没有异议，即是认可该协议第8条的对贷款不成如何处理的约定，并在两种处理方式中选择其一。

·李某等与云南嘉翔房地产开发有限公司买卖合同纠纷上诉案

【裁判摘要】最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，从被上诉人云南嘉翔房地产开发有限公司制作、散发的宣传资料以及2001年5至9月在报纸刊登的销售广告的内容看，该广告的内容对其出卖的商品房范围内及相关设施所作出的说明和允诺是具体明确的。因此，被上诉人云南嘉翔房地产开发有限公司所作出的广告宣传内容应视为要约。根据阳光海岸业主委员会委托云南省测绘工程院测绘结果，被上诉人云南嘉翔房地产开发有限公司未达到广告宣传承诺的面积，理应承担违约责任。 

·刘武久与赣州步阳置业有限公司房屋买卖合同纠纷上诉案 

【裁判摘要】预约合同是当事人为将来订立确定本约而达成的合意。《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”上述规定对商品房销售广告视为合同要约的条件及承担民事责任作出了明确解释。建设部《商品房销售管理办法》第十五条规定：“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。”本案被上诉人在广告中的说明和允诺应当视为要约抑或要约邀请，根据上述最高人民法院的司法解释和建设部的规章，可以作出明确的判断。广告中对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，即使出卖人不同意或者未写入合同，出卖人也应当将其视为合同内容进行履行，否则就要承担违约责任。被上诉人在广告中表述的“产权商铺，租不如买！”及对投资商铺模拟分析，对买受人订立商品房买卖合同有诱导影响作用，模拟分析中的商铺面积含公摊面积，即公摊面积也计算了租金，广告表述的“以上分析仅供投资者参考”位于广告末尾，且是用更小的字体标示的，未在显著位置以明显标识标明，不足以引起人们注意，容易引起误解。根据本案查明的事实，双方当事人对预约合同中表现的缺失条款或不确定条款存在争议，并经双方多次协商无果，故双方对认购书约定买卖房屋的意思表现未达成一致，因此，双方对于最终未能签订商品房买卖合同均不存在违约，被上诉人应将依据认购书收取上诉人的定金5万元返还上诉人。被上诉人在本案销售广告中对商品房及其相关设施所作的说明和允诺，应当视为要约。

·俞兴超等诉上海新黄浦置业股份有限公司商品房预售合同案

【提示】开发商在售楼广告中的“教育优惠”承诺可视为要约

【提要】商业广告一般为要约邀请，例外为要约。区分广告系要约还是要约邀请不能以对象是否特定作为区分标准，对具有承诺内容的广告在司法实践中可以综合采用“容纳规则”和“回溯分析法”来认定是否属于要约。最高法院关于商品房买卖的司法解释第三条的规定在实践中可再作扩张解释，应适用于开发商在广告中对“教育优惠”承诺的情形，并在承诺是否“具体明确”、是否“对合同订立和价格有重大影响”等方面的尺度掌握不宜过严。 

·商品房开发预售中的宣传资料及鸟瞰图所具体确定的内容是否视为合同内容

【要点提示】商品房开发预售中的宣传资料及鸟瞰图中就签订合同标的的位置及外观所做的说明和允诺具体确定，且对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，该宣传资料及鸟瞰图应当视为要约。该宣传资料及鸟瞰图虽未载入商品房买卖合同，但亦应当视为合同内容。如违反，应当承担相应的违约责任。 

·姜守军诉北京市金鼎房地产开发公司商品房预售合同纠纷案

【提示】开发商在沙盘、售楼书 及广告中承诺的绿地面积、公共设施等内容属于要约内容。

·王婉玲、君华集团有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

【裁判摘要】至于君华集团就涉讼小区“购房送省一级名校番禺小学、中学学位”、“一路之隔”等的宣传广告。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”番禺中学、小学不属于涉讼房屋所在项目的开发规划范围内，故上述宣传广告内容不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，不能认定为合同内容。诚然，君华公司在商品房销售过程中所作的上述宣传确实在一定程度上存在误导购房人的可能，然而其上述行为已经受到了广州市工商行政管理局番禺分局的行政处罚。

·三亚金泰实业发展有限公司与李奇辉，海南高速公路股份有限公司商品房销售合同纠纷案

【裁判摘要】关于金泰公司对外销售瑞海花园小区的销售广告和宣传资料是否属于要约的问题。金泰公司在对外销售瑞海花园小区商品房的销售广告和宣传资料中，对在2万平方米的休闲绿地上修建网球场、篮球场、游泳池等各项休闲配套设施作出明确承诺，该承诺中所载明的小区配套设施具备瑞海花园小区服务功能，且明确为瑞海花园规划配套设施。其所称绿地及附属设施虽然实际上不在瑞海花园小区开发规划范围内，但金泰公司的宣传广告足以让被上诉人相信是在瑞海花园小区开发规划范围内，故应视为“出卖人就商品房开发规划内的房屋及相关设施所作的说明和允诺”，应适用《最高院关于商品房纠纷的解释》第三条的规定。《最高院关于商品房纠纷的解释》第三条的立法目的是为了制裁商品房销售中的虚假广告行为，严格规范商品房销售广告中的许诺，根据该条规定，开发商对小区规划范围内作出的虚假承诺尚且要承担违约责任，其对规划范围外作出具体明确的虚假承诺，其性质更为恶劣，更应当承担违约责任。因此，对该第三条应做扩大解释，即对本案中金泰公司对外销售瑞海花园小区的房屋时进行虚假宣传的行为应适用该第三条规定。至于金泰公司抗辩的其销售广告并未导致瑞海花园小区的销售价格高于同期周边小区的问题，根据生活常识，显然会对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，故金泰公司的这一抗辩理由不成立。因此，金泰公司对外销售瑞海花园小区的宣传广告属于要约。

·陈小康与远洋地产镇江有限公司商品房销售合同纠纷申诉、申请民事裁定书

【裁判摘要】本院经审查认为，从查明事实看，远洋公司三期地块内原规划有小学，后根据镇江市规划委员会的规划调整，决定该小学与远洋三期地块东侧安置房预留的初中合并成九年一贯制学校。2014年3月21日，远洋公司与镇江市润州区教育局、镇江市交通投资建设发展公司就此达成了专题会议纪要，明确了学校选址、建设、师资配备等问题，并明确在该校正式招生前，远洋香奈城一、二期业主子女，在义务教育阶段的入学问题，润州区教育局同意就近安排解决。因此，即使认定远洋公司引入润州实验小学的宣传确为要约，因规划调整，原小学变更为九年一贯制学校，师资由润州区教育局、镇江实验学校、润州区实验小学统筹安排，仍然配备了相应教育资源，且实际配建的学校由小学变成九年一贯制学校，与当地政府相应规划调整有关，因此，一、二审法院对陈小康以远洋公司“引入润州实验小学"为虚假宣传，构成违约、亦构成欺诈的主张未予支持，并无不当。

·柳州悦景房地产开发有限公司与沈家恺等商品房预售合同纠纷上诉案

【裁判摘要１】根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，悦景公司关于八中学区房的宣传即是对其商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺，且八中为柳州市的知名重点初中，故悦景公司的该宣传对沈某某、徐某某是否作出购买涉案房屋的决定并签订《商品房买卖合同》及房屋的价格均有重大影响，虽然在双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议中均未约定学区房，但悦景公司的虚假宣传应已构成要约，悦景公司发布虚假广告构成违约。

【裁判摘要２】景公司对学区房作出虚假宣传构成违约，应承担赔偿责任，但双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议中对此均未约定具体的赔偿数额，本院认为，学区房是以户为单位，而非根据房屋的面积大小来享受学区的资格，故一审酌情认定悦景公司应向沈某某、徐某某赔偿经济损失5000元并无不当，本院依法予以确认。

·辽宁雅居乐房地产开发有限公司与代春梅等商品房预售合同纠纷上诉案

【裁判摘要】根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，根据代某某、贾某某提供的证据，辽宁雅居乐房地产开发有限公司所作出涉案房屋为辽宁省实验学校学区房一事的广告和宣传资料足以对双方商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定产生重大影响，代某某、贾某某亦基于此而与辽宁雅居乐房地产开发有限公司形成了商品房买卖合同关系，故辽宁雅居乐房地产开发有限公司所作出涉案房屋为辽宁省实验学校学区房一事应为要约行为。现辽宁省实验学校已作出《关于终止与沈北新区政府合作办学协议的声明》，该协议虽为辽宁省实验学校单方作出，但已产生辽宁雅居乐房地产开发有限公司违反要约约定的法律后果，并导致代某某、贾某某的购房目的无法实现，故原审法院支持代某某、贾某某提出解除涉案合同，辽宁雅居乐房地产开发有限公司返还代某某、贾某某已付款的诉讼请求并无不当，对辽宁雅居乐房地产开发有限公司提出撤销原审判决，驳回被上诉人的原审诉讼请求的上诉请求，本院不予支持。