房屋建筑面积是指房屋外墙勒脚以上各层的外围水平投影面积。

１.房屋建筑面积组成：房屋建筑面积组成=①阳台＋②挑廊＋③地下室＋④室外楼梯＋⑤墙体＋⑥具备上盖、结构牢固、层高2.20米（含）以上的永久建筑等。

（一）阳台、挑廊、地下室、室外楼梯、墙体等：

（１）封闭式阳台：按外围水平投影面积计算建筑面积；

（２）挑阳台（底阳台）：按底板水平投影面积的一半计算建筑面积；

（３）凹阳台：按其净面积[含挡板墙墙体面积]的一半计算建筑面积；

（４）半调半凹阳台：挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积；凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。

（５）共用墙体水平投影面积的一半、非公用墙体水平投影面积的全部计入套内墙体建筑面积。

（二）具备上盖，结构牢固，层高2.20米(含)以上的永久建筑。

２.房屋建筑面积计算方法：

（１）封闭式阳台：按外围水平投影面积计算建筑面积；

（２）挑阳台（底阳台）：按底板水平投影面积的一半计算建筑面积；

（３）凹阳台：按其净面积（含挡板墙墙体面积）的一半计算建筑面积；

（４）半挑半凹阳台：挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积；

（５）共用墙体水平投影面积的一半、非公用墙体水平投影面积的全部计入套内墙体建筑面积。

１．房屋销售面积是指所购房屋的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。

２．房屋价款＝销售面积(套内建筑面积＋分摊面积)×每平方米单价

１．房屋套内建筑面积是指套内使用面积与套内墙体面积以及阳台建筑面积之和。

２．套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积

房屋使用面积是指每套住宅户内除墙体厚度外的全部净面积的总和。

1.房屋使用面积是指房屋户内全部可供使用的空间面积；

2.房屋使用面积按照房屋的内墙面水平投影计算。

【提示】

①房屋使用面积＝卧室＋起居室＋过厅＋过道＋厨房＋卫生间＋储藏室＋壁柜（不包括吊柜）＋户内楼梯（按投影面积）＋阳台；

②不计入房屋使用面积部分＝斜面屋顶机构房间层高低于2.20米的部分不计入面积。

房屋公摊面积是指小区业主对小区内的公共用房、管理用房、共用建筑空间等共同分担的面积。

１.公摊面积组成：

（１）能构成整栋建筑物的公共用房和管理用房建筑面积：地梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警务室、其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；

（２）套（单元）与公用建筑空间之间的分割墙以及外墙墙体外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。

２.不计入公用建筑面积：

（１）作为独立使用空间销售或者出租的地下室、车棚等；

（２）作为人防工程的地下室等。

３.公用建筑面积的分摊原则：

（１）商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位；

（２）为整幢商品房服务的公用建筑面积由该幢各商品房分摊，为局部范围服务的公用建筑面积由收益的各套商品房分摊；

（３）公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位；但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。

４.公用建筑面积计算原则：

（１）凡已作为独立使用空间销售和出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分；

（２）作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。

５.公用建筑面积的计算方法：整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚、人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。

６.公用建筑面积分摊系数的计算方法：将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。

７.公用建筑面积分摊的计算方法：各套（单元）的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。

【提示1】

①公摊面积的组成＝能构成整栋建筑物的公共用房和管理用房建筑面积＋套（单元）与公用建筑空间之间的分割墙＋外墙墙体；

②不计入公摊面积（公用建筑面积）＝作为独立使用空间销售或者出租的地下室、车棚等＋作为人防工程的地下室等。

【提示2】公用建筑面积的分摊原则：

①商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位:

A.为整幢商品房服务的公用建筑面积由该幢各商品房分摊；

B.为局部范围服务的公用建筑面积由受益的各套商品房分摊。

②公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。

暂测面积是指房屋未竣工前，测量机构或其他单位依施工图及规定的计算办法测算的面积。

实测面积是指房屋竣工后，经测量机构实地丈量出具的《建筑面积测算表》上认定的面积。

销售面积是指套内建筑面积与公共分摊建筑面积之和。

①首先，商品房面积的专业术语五花八门，购房者务必准确理解并在购房合同中约定清楚。

②其次，开发商经常混淆各种面积概念来损害购房者。因此，购房者务必注意您购买的商品房是以何种面积计算价格。

③再者，购房者务必准确把握各种面积的测算办法，交房时仔细测量。

④最后，分摊面积是争议最大的部分，因为分摊面积基本上是购房者的“负担”部分而非“利益”部分。如果您与开发商约定按建筑面积计价，那么您应当在合同中约定套内建筑面积是多少，分摊的共有建筑面积是多少，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时如何处理；否则，交房时分摊面积变多套内建筑面积缩小，或者分摊面积不变但套内建筑面积缩小，您吃亏就大了。

切记，对于购房者而言，您所花的购房款当中只有“套内建筑面积”才是最关键的；而套内建筑面积当中“使用面积”才是最关键的。

①商品房面积直接关系到购房者的“居住空间”，事关重大！

②《商品房销售管理办法》第21条规定，按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定以下内容：

A.套内建筑面积和分摊的共有建筑面积；

B.建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。

商品房销售管理办法

　　第十八条　商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。

　　商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。

　　按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。

　　第十九条　按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。

　　按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

　　第二十条　按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。

　　合同未作约定的，按以下原则处理：

　　（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％）的，据实结算房价款；

　　（二）面积误差比绝对值超出３％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起３０日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人补足；超出３％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在３％以内（含３％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出３％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

　　　　　　　　产权登记面积－合同约定面积

　　面积误差比=─────────────×１００％

　　　　　　　　　　合同约定面积

　　因本办法第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。

　　第二十一条　按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。

·房屋登记办法

　　第三十条　因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：

　　（一）登记申请书；

　　（二）申请人身份证明；

　　（三）建设用地使用权证明；

　　（四）建设工程符合规划的证明；

　　（五）房屋已竣工的证明；

　　（六）房屋测绘报告；

　　（七）其他必要材料。

福建省高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》

　　9、问：如何认定所交付的商品房面积，以判断与商品房买卖合同约定的面积是否相符？

　　答：商品房买卖合同中对商品房面积如何确定有约定的，从其约定；未约定或者约定不明的，以房屋产权登记面积或者房地产行政主管部门审核确定的房产测绘成果为准。

·商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）

　　第九条　公用建筑面积计算原则

　　凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。

　　公用建筑面积按以下方法计算：

　　整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。

·北京市外交人员服务局与北京华富房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷案  

——当事人对商品房结算面积的约定优先于测量规范所确定的房屋面积或者房屋的登记面积

【法理提示】在商品房预售合同中，合同的解释具有十分重要的意义。商品房结算面积条款与国家有关部门发布的建筑物测量规范或者房屋初始登记的测量标准具有不同的功能和目的。前者的功能在于确定标的物的转让价格，属于当事人意思自治的范围；后者则主要是基于行政管理、公共政策的目的。当事人就房屋的某一部分面积是否计算价款、如何计算价款的约定不受测量规范或者登记规范的影响。人民法院应当根据当事人的约定确定商品房的转让价款。

·雷雪琴诉西安鑫宇房地产开发有限责任公司、西安市房产测量事务所商品房买卖合同纠纷案  

【要点提示】商品房买受人作为消费者享有所购房屋公摊面积的知情权，作为经营者的房地产公司有告知义务。商品房买受人与房产测量机构不是经营者与消费者的关系，也不存在委托关系，其要求房产测量机构就公摊面积履行告知义务，不予支持。

【裁判要旨】商品房购买者对其所购房屋公摊面积的具体部位、具体测量数据、计算依据及方法等享有知情权，作为经营者的房地产公司应履行相应的告知义务。

·刘建国等与宜兴市兰山房地产开发有限公司沭阳分公司建设工程施工合同纠纷上诉案

【裁判要旨】工程建筑面积的计算方法，当事人有约定的且约定不违反国家法律强制性规定情况下，应按当事人的约定计算；当事人没有约定，按照国家规定或者行业规范确定。

【裁判摘要】根据建设部2005年颁布的《建筑工程建筑面积计算规范》的规定，新建、扩建、改建的工业与民用建筑工程的建筑面积的计算，高度在2.2米及以上应计算全部面积，高度高于1.2米不足2.2米的计算一半面积，低于1.2米的不计算面积，阳台按1／2面积计算。天业公司所作的鉴定结论中，已按照上述规范的要求，对高度在2.2米以上部分计算了全部建筑面积，对于高度不足2.2米的地下室部分，按规范要求计算了一半的建筑面积，阳台部分按规范要求计算了一半的建筑面积。