商品房“五证”、“两书”
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概述 回目录
商品房买卖中的“五证”、“两书”是保护购房者利益不受侵害的最关键法律凭证。
五证 回目录
“五证”是指《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预售许可证》。
１.《国有土地使用权证》：
（１）主要是证实土地使用者（单位、个人）已经向国家缴纳了土地使用权出让金，从而获得国有土地使用权的法律凭证。
（２）正式《国有土地使用权证》应当同时加盖人民政府公章和房屋土地行政部门公章：
A.对于普通商品房，土地使用证应加盖“有偿土地使用权专用章”。
B.如果土地使用证加盖“临时土地使用证专用章"，则说明土地使用者尚未交足地价款，购房者需要提高警惕。
C.购房者应重点查明土地证上载明的土地使用者是否和开发商的名称相一致、土地证上是否有土地使用权抵押记录、开发商支付土地使用出让金的收据等。
【提示】
①土地证上载明的土地使用者应当和开发商的名称相一致；
②注意土地证上是否有土地使用权抵押记录；
③注意查看开发商支付土地使用出让金的收据。
２.《建设工程规划许可证》：《建设工程规划许可证》是标志有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。
３.《建设用地规划许可证》：《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。
４.《建设工程开工许可证》：《建设工程开工许可证》是标志建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件：
（１）建设单位进行工程施工的法律凭证；
（２）房屋权属登记的主要依据之一。
５.《商品房预售许可证》：《商品房预售许可证》销售范围是最核心的内容。
（１）《商品房预售许可证》是商品房预售的行政许可文件；
（２）其中销售范围是最核心的内容，购房者务必查看清楚所预购的商品房是否在预售许可证准许的销售范围内。
两书 回目录
“两书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，均在交房时提供。
1.《住宅质量保证书》；
2.《住宅使用说明书》；
3.开发商在交房时除了提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，还需要提供《工程竣工验收备案表》、《面积实测表》。
其他 回目录
１.房地产开发企业的资质证书：
（１）《企业法人营业执照》：
A.是否盖有工商部门的“年检通过”的印章；
B.如果是临时营业执照，则该单位还未正式成立；
C.营业执照的营业范围是否包括商品房开发或者销售。
（２）《房地产开发企业资质证书》：
A.如取得是《房地产开发企业暂定资质证书》，则其有效期为1年/到期后可以延长有效期不得超过2年；
B.自领取《房地产开发企业暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的房地产开发企业，有效期不得延长。
２.开发商在交房时需要提供的证书：
（１）《工程竣工验收备案表》；
（２）《面积实测表》；
（３）“两书”：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。
陈其象律师提示 回目录
购买商品房虽然“云里雾里”，但只要把住“五证”、“两书”等相关证书审查关，基本上就没有太大问题了。
①首先，签订商品房预售合同前要把好开发商资质关，查看《企业法人营业执照》、《房地产开发企业资质证书》:
A.查看《企业法人营业执照》是否盖有工商部门的“年检通过”的印章（如果是临时营业执照，则说明该单位还未正式成立）；以及营业执照的营业范围是否包括商品房开发或者销售。
B.《房地产开发企业暂定资质证书》有效期为1年，到期后可以延长有效期不得超过2年；自领取《房地产开发企业暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的房地产开发企业，有效期不得延长。
②其次，签订商品房预售合同前要把好开发商项目关，查看“五证”:《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预售许可证》。
③最后，交房时要把好收房关：查看《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《工程竣工验收备案表》、《面积实测表》。