商品房买卖合同法定解除权
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擅自抵押、抵押欺诈行为 回目录
擅自抵押、抵押欺诈行为规定在商品房买卖司法解释第8条【删除】 第（一）项、第9条【删除】 第（二）项：
１.擅自抵押行为：商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
（１）构成要件：
A.抵押行为发生在商品房买卖合同订立后；
B.出卖人将该房屋抵押给第三人未告知买受人；
C.导致商品房买卖合同目的不能实现。
【提示】合同目的包括约定的期限取得商品房/所取得商品房不存在权利纠纷/能够依法进行产权转让登记三个内容：
①交付房屋包括实物交付[最基本交付]和所有权交付[最实质交付]。
②只要因出卖人履行不能无法交付，导致买受人无法交付取得房屋；或者因第三人主张抵押权致使买受人不能正常占有、使用房屋的，买受人才可以主张惩罚性赔偿责任。
（２）法律后果：
A.无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失；
B.(惩罚性赔偿责任)并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
２.抵押欺诈行为：出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
（１）构成要件：
A.抵押行为发生在商品房买卖合同订立之前；
B.出卖人订立商品房买卖合同时故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
C.导致合同无效或者被撤销、解除。
（２）法律后果：
A.买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失；
B.（惩罚性赔偿责任）并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
一房两卖行为 回目录
一房两卖行为规定在商品房买卖司法解释第8条【删除】第（二）项、第9条【删除】第（三）项：
１.一房数卖行为：商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
（１）构成要件：
A.出卖人存在一房数卖的行为；
B.导致商品房买卖合同目的不能实现。
（２）法律后果：
A.无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失；
B.（惩罚性赔偿责任）并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
【提示】买受人也可以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效。
２.一房数卖欺诈行为、安置房欺诈行为：出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
（１）构成要件：
A.出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实；
B.导致合同无效或者被撤销、解除的，导致商品房买卖合同目的不能实现。
（２）法律后果：
A.买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失；
B.（惩罚性赔偿责任）并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
无预售许可证行为 回目录
无预售许可证行为规定在商品房买卖司法解释第2条、第9条【删除】第（一）项：
１.未取得预售许可证：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同。
（１）在规定期限内[起诉前]仍未取得商品房预售许可证明的，应当认定无效，购房者可以退房；
（２）但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效（购房者无权退房）。
２.预售许可证欺诈行为：出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
（１）构成要件：
A.出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
B.导致合同无效或者被撤销、解除。
（２）法律后果：
A.买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失；
B.（惩罚性赔偿责任）买受人并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
变更规划行为 回目录
开发商擅自变更设计规划，影响房屋结构型式、户型、空间尺寸和朝向，影响购房者居住的，购房者可以依法选择退房（《商品房销售管理办法》第24条）。
１.房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。
２．经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的：
（１）房地产开发企业应当在变更确立之日起１０日内，书面通知买受人。
A.买受人有权在通知到达之日起１５日内做出是否退房的书面答复；
B.买受人在通知到达之日起１５日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。
（２）房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的：
A.买受人有权退房；
B.买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
迟延交房 回目录
开发商迟延交付房屋的，购房者可以按照司法解释第15条的规定解除购房合同退房（司法解释第15条）。
１.根据民法典第５６３条的规定，出卖人迟延交付房屋，经催告后在3个月的合理期限内仍未履行：
（１）买受人一方请求解除合同的，应予支持；
（２）但当事人另有约定的除外。
２.解除权行使期限：
（１）法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人（出卖人）催告后，解除权行使的合理期限为3个月。
（２）对方当事人（出卖人）没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起1年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
迟延办证 回目录
商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第３２条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过1年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人有权请求解除合同和赔偿损失（商品房买卖司法解释第１５条）。
１.办理房屋所有权证登记的期限：
（１）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（２）法定办理房屋所有权登记的期限：
A.预售商品房：自商品房交付使用之日起９０日内；
B.现售商品房：应当自销售合同签订之日起９０日内。
２.构成要件：
（１）由于出卖人的原因逾期办理房屋所有权登记超过1年；
（２）致买受人无法办理房屋所有权登记。
３.法律后果：买受人有权请求解除合同和赔偿损失。
房屋质量问题：规定在商品房买卖司法解释第８条、第９条第1款 回目录
1.房屋主体结构质量问题：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人有权请求解除合同和赔偿损失。
2.房屋质量影响正常居住：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人有权请求解除合同和赔偿损失。
房屋面积误差 回目录
出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理（原商品房买卖司法解释第14条已删除 ）：
１.面积误差比绝对值在３％以内（含３％）：按照合同约定的价格据实结算，且买受人无权请求解除合同：
（１）房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足；
（２）房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人。
２．面积误差比绝对值超出３％：
（１）买受人有权请求解除合同、返还已付购房款及利息；
（２）买受人同意继续履行合同：
A.房屋实际面积大于合同约定面积的：面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；
B.（惩罚性赔偿责任）房屋实际面积小于合同约定面积的：面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
无法得到贷款 回目录
因无法得到银行或者公积金管理中心的贷款，购房者可以退房（商品房买卖司法解释第１９条规定）：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，可以解除合同。
１.因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的：对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。
２.因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的：
（１）当事人可以请求解除合同；
（２）出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
陈其象律师提示 回目录
①购房者与开发商在购房合同中约定了退房条件的，购房者可以按照约定条件退房。购房者应当在合同条款中保证自己完整的退房权利:
A.明确约定当出现开发商违约、购房者有权退房时，购房者应该有退房的选择权；
B.明确约定退房时如何处理，不退时又怎么对待。
②因出卖人原因未能订立商品房买卖合同：
A.买受人可以请求出卖人双倍返还定金，并赔偿其信赖利益（例如，为订立商品房买卖合同而支出的费用及利息等损失，使其恢复到未认购商品房前之财产状态）；
B.但请求出卖人赔偿其房屋涨价的损失不予支持。
③《商品房买卖合同司法解释》第8条、第9条【删除】规定，出卖人恶意违约和欺诈的，买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:
A.买受人主张不超过已付购房款一倍的赔偿数额的，一般应予支持；
B.但由此造成双方当事人利益明显失衡，出卖人要求减少的，法院可以根据案件具体情况予以适当减少。
④因出卖人违约而解除商品房买卖合同，买受人请求赔偿损失的:
A.因出卖人违约导致合同无法继续履行，买受人被迫解除合同后，请求出卖人赔偿其房屋涨价损失的，应予支持。
B.但买受人为签订和履行该合同所支出的费用，系获得房屋涨价利益的成本。因此，买受人同时请求赔偿房屋涨价损失和为签订及履行该合同所支出的费用的，不应同时予以支持。
C.买受人未交清全部购房款的，不影响其主张因解除合同而应获得的损失赔偿。
D.出卖人违约不导致合同无法继续履行，买受人可以选择继续履行或者解除合同：如果买受人请求解除合同，则无权要求赔偿房屋涨价的损失，损失赔偿额仅以信赖利益为限。
⑤出卖人具有《商品房买卖合同司法解释》第8条【删除】规定的违约情形，导致商品房买卖合同目的不能实现，无法取得房屋的买受人解除合同后，同时请求出卖人赔偿房屋涨价损失和不超过已付购房款一倍的赔偿责任的，买受人同时请求出卖人赔偿房屋涨价损失和承担不超过一倍购房款的赔偿责任的，应当支持两者中赔偿数额更高的诉讼请求。
⑥商品房买卖合同纠纷中，出卖人欺诈的:
A.出卖人承担惩罚性赔偿责任应以《商品房买卖合同司法解释》第8条、第9条【删除】列举的五种情形导致合同被确认无效或者被撤销、解除为限；
B.买受人不能请求按《福建省房屋消费者权益保护条例》的规定予以双倍赔偿。
⑦限购、限贷、禁购等楼市调控政策导致当事人签订的房屋买卖合同履行受阻的：
A.不属于商业风险或不可抗力；
B.是否属于“情势变更”或“不可归责于当事人双方的事由”的情形，应结合购房合同签订与调控政策出台的时间先后及调控政策对购房合同履行受阻产生的实质影响来确定违约责任承担；
C.购房合同对违约情形有明确约定的，应依照约定处理。
⑧对于房屋买卖过程中发生履行障碍的违约原因，“因不可归责于双方”与“因不可归责于甲方（乙方）”的表述，二者所产生的法律后果迥然不同。
⑨因无法得到银行或者公积金管理中心的贷款，购房者可以选择退房（司法解释第１９条规定）。
⑩开发商在购房合同约定的时间内未取得房屋的产权证，购房者可以退房（司法解释第１５条规定）。
⒒房屋面积误差超过3％，购房者可以选择退房（司法解释第14条规定删除 ）。
⒓房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体机构质量经检验确属不合格，购房者可以退房（司法解释第９条规定）。
⒔因房屋质量问题导致严重影响正常居住使用的，购房者可以选择退房（司法解释第１０条规定）。
⒕开发商将出售的房屋抵押给第三人或者将房屋又出卖给第三人，购房者可以选择退房（司法解释第9条规定删除 ）。
⒖开发商与购房者签订的购房合同无效，包括开发商无权处分该房产和开发商存在欺诈情形，购房者可以退房。
⒗品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人有权请求解除商品房担保贷款合同。
司法实践操作提示 回目录
①合同解除后，房屋买受人有义务向贷款人偿还尚欠的贷款本金及利息，贷款人对房屋买受人原购买的商品房有优先受偿权（《罗有基、赵爱莲与梅州市东辰有限公司、中国农业银行梅州分行购买房屋、抵押借款合同纠纷案》，载江必新主编《全国法院再审典型案例评注》P378-386，裁判要旨）：
A.《个人住房按揭（抵押）借款合同》存在房屋买受人与贷款人之间的借款合同关系，同时存在房屋买受人与贷款人之间以店铺为抵押物的抵押合同关系[预售商品房抵押登记或抵押登记备案属于在建工程工程登记登记一种形式]，也存在房屋出卖人与贷款人之间的保证合同关系。
B.解除合同后，房屋买受人与出卖人应按照连带责任承担偿还尚欠贷款的责任。同时，根据我国《担保法》第52条“抵押权与其担保的债权同时存在”的规定，虽然合同解除，但抵押借款合同的债权尚未清结，所以抵押权仍存在，抵押权人即贷款人对处理抵押物即店铺的价款有优先受偿权。
【相关法条】
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二十一条 以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人．
《担保法》【废止】
第五十二条 抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释【废止】
第十条 主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外。
第四十七条 以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。
②商品房买卖合同因出卖人责任被确认无效后，善意买受人应该返还给出卖人房屋使用费标准：因买受人在签订合同时是善意的，应以买受人在合同中的意思表示为标准，即应以实际使用年限的房屋折旧费作为买受人返还的房屋恢复原状的补偿标准，不应参照同地段同类房屋租金作为计算标准。
A.应以买受人与出卖人约定的合同总价款除以房屋的设计使用年限，再乘以买受人实际使用该房屋的年限得出的价款作为买受人所获得的利用返还给出卖人：即房屋总价/约定的土地使用年限×实际使用年限；
B.或者就房屋折旧费进行评估。
③因一方当事人过错致房屋买卖合同解除后的损害赔偿范围包括房屋差价部分：
A.房屋买卖合同不成立、被确认无效、被撤销，信赖合同成立的致受害的一方当事人要求另一方赔偿信赖利益损失的，应予支持；
B.信赖利益损失包括所受损害和所失利益（当事人信赖合同有效成立而丧失另订其他有利合同的机会的损失等），赔偿损失数额以不超过履行利益为限。
法条链接 回目录
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（２０２０修正）
第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第六条 当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
第七条 买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。
第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
第十条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。
第十五条 商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
第十九条 商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
第二十条 因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
第二十一条 以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（旧）
第七条【删除】 拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。
被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。
第八条【删除】 具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
【提示】买受人应可以同时请求可得利益损失赔偿与惩罚性赔偿。
第九条【删除】 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
第十四条【删除】 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
第十五条 根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
4.将第十五条修改为：
“根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。”
第十九条 商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
6.将第十九条修改为：
“商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”
第二十四条 房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。
经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起１０日内，书面通知买受人。
买受人有权在通知到达之日起１５日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起１５日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
城市房地产开发经营管理条例
第三十二条 商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
第三十三条 预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。
·最高人民法院关于蔡德成与大连经济技术开发区龙海房地产开发公司、原审第三人大连翻译专修学院商品房买卖合同纠纷一案请示的答复
【摘要】商品房买卖合同因出卖人责任被确认无效后，应按无效合同的处理原则进行处理。关于善意买受人应该返还给出卖人的房屋使用费标准，因为买受人在签订合同时是善意的，所以应该以买受人在合同中的意思表示为标准。也就是说，应该以买受人与出卖人约定的合同总价款除以房屋的设计使用年限，再乘以买受人实际使用该房屋的年限得出的价款作为买受人所获得的利益返回给出卖人。
【最高人民法院民一庭意见】善意买受人应该返还给出卖人房屋使用费的标准，最高人民法院于2003年11月30日以（2003）民一他字第13号对辽宁省高级人民法院一个请示的答复中已经有明确的意见。该函全文如下：辽宁省高级人民法院：你院《关于蔡德成与大连经济技术开发区龙海房地产开发公司、原审第三人大连翻译专修学院商品房买卖合同纠纷一案的请示》收悉，经研究认为：商品房买卖合同因出卖人责任被确认无效后，应按无效合同的处理原则进行处理。关于善意买受人应该返还给出卖人的房屋使用费标准，因为买受人在签订合同时是善意的，所以应该以买受人在合同中的意思表示为标准。也就是说，应该以买受人与出卖人约定的合同总价款除以房屋的设计使用年限，再乘以买受人实际使用该房屋的年限得出的价款作为买受人所获得的利益返回给出卖人。
2011年《全国民事审判工作会议纪要》（法办[2011]442号）
19、对房屋买卖合同明确约定以按揭贷款方式付款，且买受人能够举证证明其确因首付款比例提高、贷款利率提高或不能办理按揭贷款等因素，导致无履约能力的，其以不可归责于双方当事人的事由为由请求解除合同，并要求出卖人返还收受的购房款或者定金的，可以支持。
对合同未明确约定以按揭贷款方式付款的，买受人以信贷政策变化为由请求解除买卖合同的，原则上不予支持；但买受人举证证明订立合同时出卖人明知且接受其实际将以按揭方式付款的，人民法院应依据相关法律、司法解释的规定，审查其解除合同的理由是否成立。
20、房屋买受人在合同签订后由于相应住房限购政策的实施而无法办理房屋所有权转移登记的，买受人以不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现为由，请求解除合同，返还所支付的购房款和定金的，可以支持。当事人并主张赔偿损失的，原则上不予支持。
21、人民法院对因国家宏观调控政策调整导致双方当事人解除房屋买卖合同后的损失，应适当区分基本住房、改善性住房和投资性住房予以公平处理，依法保护普通民众特别是弱势群体和低收入阶层的利益。对购买基本住房或改善性住房的，出卖人在解除合同后请求买受人赔偿损失的的，原则上不予支持；对购买投资性住房的，出卖人在合同解除后请求买受人承担相应补偿责任的，人民法院应当依据公平原则进行处理，合同约定定金的．补偿数额原则上以定金数额为限，没有约定定金的，原则上不超过合同标的额的10%；对购买投资性住房的，应依据合同法的相关规定处理。
22、对因国家宏观调控政策变化引发的居间报酬纠纷应加以重视。房屋买卖双方确因中介机构的居间行为订立合同的，除合同另有约定外，一方当事人以宏观调控政策调整无法继续履行合同为由，请求解除居间合同并要求返还已支付的居间报酬的，原则上不予支持。但约定的居间报酬确实过高，当事人请求适当酌减的，人民法院可以根据案件具体情况，根据公平原则处理。
对于中介机构故意隐瞒真实情况、违规操作，恶意促成买卖双方交易，导致房屋买卖合同无法履行，严重损害委托人利益的，中介机构请求委托人支付居间报酬的，不予支持；委托人请求中介机构赔偿损失的，应当根据当事人的过错程度处理。
福建省高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》
（二○○八年七月二十五日）
3、问：因出卖人原因未能订立商品房买卖合同，出卖人双倍返还定金后，买受人能否要求出卖人赔偿其他损失？如果出卖人应赔偿损失，赔偿范围如何确定？买受人能否要求赔偿房屋涨价(即合同约定价格与房屋现价之间的差额)的损失？
答：买受人可以请求出卖人双倍返还定金，并赔偿其信赖利益，例如，为订立商品房买卖合同而支出的费用及利息等损失，使其恢复到未认购商品房前之财产状态。但请求出卖人赔偿其房屋涨价的损失的，不予支持。
4、问：《商品房买卖合同司法解释》第八条、第九条规定，出卖人恶意违约和欺诈的，买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。具体赔偿数额是依买受人的主张确定，还是由法院行使自由裁量权确定？
答：买受人主张不超过已付购房款一倍的赔偿数额的，一般应予支持。但由此造成双方当事人利益明显失衡，出卖人要求减少的，人民法院可以根据案件的具体情况，予以适当减少。
5、问：因出卖人违约而解除商品房买卖合同，买受人请求赔偿损失的，赔偿范围如何确定？买受人能否要求赔偿房屋涨价的损失？如果买受人只交付部分购房款，赔偿数额是否应予减少？
答：因出卖人违约导致合同无法继续履行，买受人被迫解除合同后，请求出卖人赔偿其房屋涨价损失的，应予支持。但买受人为签订和履行该合同所支出的费用，系获得房屋涨价利益的成本，因此，买受人同时请求赔偿房屋涨价损失和为签订及履行该合同所支出的费用的，不应同时予以支持。买受人未交清全部购房款的，不影响其主张因解除合同而应获得的损失赔偿。
出卖人违约不导致合同无法继续履行，买受人可以选择继续履行或者解除合同。如果买受人请求解除合同，则无权要求赔偿房屋涨价的损失，损失赔偿额仅以信赖利益为限。
6、问：出卖人具有《商品房买卖合同司法解释》第八条规定的违约情形，导致商品房买卖合同目的不能实现，无法取得房屋的买受人解除合同后，同时请求出卖人赔偿房屋涨价损失和不超过已付购房款一倍的赔偿责任的，应当如何处理？
答：买受人同时请求出卖人赔偿房屋涨价损失和承担不超过一倍购房款的赔偿责任的，应当支持两者中赔偿数额更高的诉讼请求。
7、问：商品房买卖合同纠纷中，出卖人欺诈的，买受人能否请求按《福建省房屋消费者权益保护条例》的规定予以双倍赔偿？
答：出卖人承担惩罚性赔偿责任应以《商品房买卖合同司法解释》第八条、第九条列举的五种情形导致合同被确认无效或者被撤销、解除为限。
14、问：如何认定约定的违约金过高或过低？能否将超过《商品房买卖合同司法解释》第十七条、第十八条规定的违约金数额或者损失赔偿额计算标准的30%作为判断违约金过高的依据？将低于第十七条、第十八条规定的计算标准作为判断违约金过低的依据？
答：《商品房买卖合同司法解释》第十七条、第十八条第二款规定，在逾期付款、逾期交房或者逾期办证等情形下，双方当事人未约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法时，可以参照该规定的标准计算，并非必须以此为标准计算。因此，《商品房买卖合同司法解释》第十七条、第十八条第二款规定的计算标准不应作为认定约定的违约金过高或者过低的依据。约定的违约金是否过分高于或者低于造成的损失，原则上应由主张过高或者过低的当事人承担举证责任；损失数额难以确定的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
15、问：如何认定出卖人的逾期办证责任？合同约定应由出卖人负责办理房屋权属证书，但买受人不提供相关证件、不予配合造成迟延办证的，出卖人是否应当承担违约责任并且继续履行办证义务？《商品房买卖合同司法解释》第十八条第一款规定的“由于出卖人的原因”，是否包括因行政部门或者其他第三方原因造成的迟延办证情形？
答：双方当事人约定由出卖人负责办理房屋权属证书，出卖人未在约定的期限内办妥房屋权属证书的，应当承担违约责任，但因买受人的原因造成办证逾期的除外。因买受人原因迟延办证的，出卖人虽然不承担违约责任，但仍应继续履行办证义务。
双方当事人未明确约定由出卖人负责办理房屋权属证书的，出卖人仅承担协助办证义务，即，在法定期限内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料(包括法律、法规规定应报送的资料以及房地产行政主管部门要求提供的其他资料)，报送房屋所在地房地产行政主管部门，并告知买受人。由于行政部门或者其他非出卖人原因导致买受人未能在《商品房买卖合同司法解释》第十八条第一款规定的期限内取得房屋权属证书的，出卖人不承担违约责任。
16、问：出卖人已经将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门，但未告知买受人的，是否应当承担逾期办证的违约责任？逾期办证违约金应当计算至出卖人完成报备义务时止，还是买受人实际取得房屋权属证书时止？
答：出卖人已经将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门，但未告知买受人，致使买受人未能及时申请办理房屋权属证书的，出卖人应当承担由此产生的逾期办证的违约责任。按日计付违约金的，违约金数额应当按照实际导致办证拖延的天数计算，即，从《商品房买卖合同司法解释》第十八条第一款规定的出卖人应当承担违约责任之日起，计算至买受人知道或者应当知道出卖人完成报送资料义务之日止。
17、问：《商品房买卖合同司法解释》第十八条第一款规定的“房屋权属证书”是否包括土地使用权证书？即，买受人已经在第十八条第一款规定的期限内取得房屋所有权证书，但因出卖人原因未在该期限内取得土地使用权证书的，能否请求出卖人承担违约责任？如果出卖人已经就买受人未按时取得房屋所有权证书承担了违约责任，买受人又请求出卖人就未按时取得土地使用权证书承担违约责任，两者的违约期间重叠部分，出卖人是否可以不再重复支付违约金？
答：《商品房买卖合同司法解释》第十八条第一款规定的“房屋权属证书”包括房屋所有权证书和土地使用权证书。因出卖人原因致使买受人未在《商品房买卖合同司法解释》第十八条第一款规定的期限内取得土地使用权证书的，出卖人应当承担违约责任。
除当事人有特殊约定外，出卖人就买受人未按时取得房屋所有权证书承担了违约责任后，买受人又请求出卖人就未按时取得土地使用权证书承担违约责任的，两者的违约期间重叠部分之违约金，不应予以支持。
18、问：出卖人与买受人约定只办理房屋所有权证书，土地使用权属他人(如同一幢楼的底层用户)所有的，是否有效？
答：依照我国《城市房地产管理法》第三十一条的规定，房地产转让时，房屋的所有权与该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。商品房买卖合同约定只转移房屋所有权，不转移土地使用权的，该约定无效。
19、问：买受人逾期支付购房款或者未依约足额支付购房款，能否成为出卖人逾期交房、逾期办理房屋权属证书的抗辩事由？是否应视出卖人有无具备交房、办证条件区别对待？
答：依照双方当事人的约定，买受人付款义务应当先于或者与出卖人的交房、办证义务同时履行的，买受人逾期支付全部或部分购房款时，出卖人可以行使后履行抗辩权或者同时履行抗辩权，其交房、办证的期限可予相应顺延。
20、问：由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋权属证书，但买受人不起诉要求退房，仅要求出卖人支付逾期办证违约金的，如何处理？
答：合同有效，但因出卖人原因导致无法办理房屋权属证书，双方当事人均不主张解除合同的，法院不应判决解除合同。买受人仅起诉要求出卖人支付逾期办证违约金的，按照法律关于违约金的规定处理。
21、问：买受人请求出卖人履行协助办理房屋权属证书之义务有无诉讼时效？买受人请求出卖人承担逾期交房、逾期办证的违约金的诉讼时效从何时起算？
答：买受人请求出卖人履行协助办理房屋权属证书义务的，不适用我国《民法通则》关于诉讼时效的规定。但买受人请求出卖人支付逾期交房、逾期办证违约金的，适用诉讼时效的规定。商品房买卖合同对逾期交房、逾期办证违约金的支付日期有约定的，诉讼时效从约定之次日起算；无约定的，一次性支付的违约金的诉讼时效从合同约定的应交房之次日以及《商品房买卖合同司法解释》第十八条第一款规定的出卖人应承担逾期办证违约责任之日起算；按日计付的违约金的诉讼时效应当分别每一日单独计算。
28、问：以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同，一方当事人起诉要求确认该合同无效或者撤销、解除该合同，法院是否应当告知担保权人可以作为有独立请求权的第三人参加诉讼？是否应先行确定无效、撤销或者解除的请求能得到支持后再予以告知？商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除的，如果担保权人并未作为有独立请求权的第三人提出诉讼请求，出卖人返还给买受人的购房款是否应当包括贷款在内？
答：无论当事人要求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除该合同的诉讼请求能否得到支持，法院均应告知担保权人可以作为有独立请求权的第三人参加诉讼。如果担保权人并未作为有独立请求权的第三人提出诉讼请求，出卖人返还给买受人的购房款应当包括贷款在内。
北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要
十九、房屋涨价损失与一倍赔偿的并用
出卖人具有《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8、9条规定的违约情形，导致商品房买卖合同解除，买受人要求同时赔偿房屋涨价损失和不超过已付购房款一倍损失的，可予以支持，但合同另有约定的除外。出卖人有证据证明两项赔偿数额相加过分高于买受人所受实际损失的，可以酌情降低赔偿总额。
经典案例 回目录
【裁判摘要】《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》于2010年4月17日出台，规定对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。在无法（包括无法如数）获得银行贷款时，买受人依约应以现金补足房款（包括全额付款）；出卖人在买受人不能依认购书约定的时间前来签订《商品房买卖合同》的情况下，本有权依约解除认购书、没收认购定金并将该认购房产另行出售。出卖人通知买受人办理签约手续并全额付款、继续履行认购书约定，该通知的要求符合双方的预约，也符合国务院的上述政策规定。
·梁兆泉诉胡广勋房屋买卖合同纠纷案——银行房贷政策调整导致房屋买卖合同不能履行的责任承担
【要点提示】银行房贷政策调整是政府为加强房地产交易进行的政策调控，该调控政策何时出台以及具体内容如何，当事人签订房屋买卖合同时均不可预测。购房人确有证据证明其因银行房贷政策调整而无法履行付款义务，且合同没有明确约定即使购房人无法获得银行贷款也应承担继续履行合同的，可参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条的规定处理，允许当事人解除合同，购房人不承担违约责任。
·海南省海口市滨海娱乐有限公司与海南华信物业公司房屋买卖合同纠纷上诉案
【裁判摘要】客观情势发生了重大变化，继续履行合同不能实现订立合同时双方当事人期待的经济利益，还可能给双方当事人造成损害。这种变化是当事人在订立合同时不能预见，且无法克服的。因此产生的损失不是因双方当事人违约或者解除合同而引起的，应适用公平原则平衡双方当事人利益。
【裁判观点】法律仅系一种抽象的形式规定，必有其空白而不便规定者。若合同订立后发生非常特殊的情势，致使合同当事人之间利益严重失衡，也不妨酌情予以调整，是谓民事活动应当遵循公平、诚实信用原则。一方面情势变更制度意味着对当事人合同“法锁”的解除，对原有合同状态和合同效力的颠覆与否定，与我国合同法维护有效合同的法律效力，稳定社会秩序的目标和宗旨相违背，故不得作为一项普适性原则和制度而存在；另一方面依公平与诚信原则，在合同订立时的情势发生非常特殊的变化时，也不妨针对个案，对特定当事人的利益状态进行个别矫正。
【要点提示】银行房贷政策调整是政府为加强房地产市场调控作出的政策调整，该调控政策何时出台以及具体内容如何，均是当事人签订合同时无法预知的。买受人确有证据证明因银行信贷政策调整而迟延履行付款义务的，可参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条中的规定，将其认定为“不可归责于当事人双方的事由”。
·论经济政策的司法融入——以政策在民事审判中的介入机制为研究路径
【摘要】经济政策在人民法院司法裁判中担当着重要的作用，在当前能动司法语境下意义更为重大。经济政策与民法规范存在正相关、弱相关、负相关三重关系，在司法适用上扮演不同的角色。经济政策影响合同的成立、效力、履行和解释，对侵权的保护范围、保护程度和构成要件亦产生作用。经济政策司法融入的路径包括直接适用和间接适用的方式，通过构建经济政策司法考量机制和完善公私法互动对接机制，实现经济政策与民事审判的良性互动。
【基本案情】原告户籍在广东深圳，2009年12月至苏州工作，2010年3月13日原告与被告签订房屋买卖合同，原告以91万元购买被告房屋1幢，支付定金2万元。2010年4月17日，国务院颁布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》规定：“对不能提供1年以上当地纳税证明或者社会保险缴纳凭证的非本地居民暂停发放购买住房贷款”。原告不是苏州本地居民，且在苏州工作未满1年，导致原告无法取得住房贷款。原告要求解除房屋买卖合同，并返还2万元定金。法院认为，国务院通知客观上导致了房屋买卖合同无法继续履行，系不可归责于当事人双方的客观原因，原告可以解除房屋买卖合同，并要求被告返还定金。
【裁判观点】国务院通知客观上导致了房屋买卖合同无法继续履行，系不可归责于当事人双方的客观原因，原告可以解除房屋买卖合同，并要求被告返还订金。房地产政策的出台具有一定的可预见性和可应对性，因此不属于不可抗力。对于房地产新政的出台是否构成情势变更，应对看当事人是否有所预见。一是如果事先订入合同，且有合理理由表明当事人能够预见的，应对按照合同约定处理。二是如果事先没有订入合同，当事人能够预见的，不构成情势变更。三是如果事先没有订入合同，当事人对政策的出台或变化无法预见，导致交易基础丧失的，应当适用情势变更。
【载《最高人民法院公报》2014年第1期(总第207期)】
【裁判摘要】
一、人民法院审理检察机关抗诉的再审案件一般应以原审审理范围为限。当事人的诉讼请求不同于支持其提出请求的理由和依据，如当事人提出请求的理由和依据不同于检察机关抗诉所提出的理由和依据，并不意味其申请抗诉的请求未获得检察机关抗诉支持；当事人的再审请求未超出原审审理范围的，人民法院再审中应予审理。
二、在房地产开发企业委托代理机构销售房屋的情况下，房地产开发企业因委托代理机构未告知其特定房屋已经售出而导致一房二卖，属于其选择和监督委托代理人的经营风险，不得转嫁于购房者，房地产开发企业以此为由主张最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的惩罚性赔偿应予免除的请求，人民法院不予支持。
【裁判要旨】法院审理抗诉再审案件，如检察院抗诉理由及依据与当事人诉讼请求及理由、依据相悖，并不代表当事人申请抗诉请求未获检察机关抗诉支持，当事人再审请求未超出原审审理范围的，法院再审时应予一并审理。
【裁判意见】开发商因销售商过错导致一房二卖不免除双倍赔偿责任。
【摘要】根据本院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： (一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”可见，只要出卖人在商品房买卖合同订立后事实上存在将该房屋出卖给第三人的行为，无法取得房屋的买受人即可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，且上述规定中并不存在此种赔偿责任的适用以出卖人具有恶意违约故意为前提的规定。
【解读】出卖人一房二卖，不管其是否具有恶意违约故意，无法取得房屋的买受人均可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
——如何理解第八条关于惩罚性赔偿的规定，违约方在承担了合同法第一百一十三条规定的可得利益损失的情况下，是否还应承担惩罚性赔偿
【裁判要旨】根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条制定惩罚性赔偿的背景及目的，该条规定的“损失”不包括对可得利益损失的赔偿，一般不应与《合同法》第113条第1款规定的可得利益赔偿同时适用。
·最高人民法院发布19起合同纠纷典型案例之七：胡百卿诉临沂沂兴房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案
——出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实，导致合同被解除的法律责任
【要旨】出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实，导致合同被解除的，买受人请求出卖人赔偿损失，并返还定金的，应予支持。
【载《最高人民法院公报》2017年第9期（总第251期）】
【裁判摘要】当事人将特定主观目的作为合同条件或成交基础并明确约定，则该特定主观目的之客观化，属于《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项的规制范围。如开发商交付的房屋与购房合同约定的方位布局相反，且无法调换，购房者可以合同目的不能实现解除合同。
·北京开普伟业房地产开发有限公司与刘丽娟等商品房预售合同纠纷上诉案
【裁判要旨】出卖人一房二卖导致房屋买卖合同解除，买受人可以要求同时赔偿房屋涨价损失和不超过已付购房款一倍的损失。
【裁判摘要】刘某某、肖某与开普伟业公司自愿签订《商品房内部认购合同》，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，开普伟业公司已经按照约定收受了刘丽娟、肖丽的全部购房款，故应认定该认购合同为商品房买卖合同。上述合同为双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。依据合同，开普伟业公司应于2006年12月底向刘某某、肖某交付房屋，但开普伟业公司至今未能交付，且在合同签订后又将房屋出卖给第三人，导致房屋买卖合同目的不能实现，开普伟业公司的上述行为已构成了根本违约，应当承担民事责任。刘某某、肖某要求与开普伟业公司解除签订的《商品房内部认购合同》的诉讼请求，于法有据，应予支持。因开普伟业公司具有《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的违约情形，依照规定，对刘某某、肖某要求返还已付购房款及利息、赔偿房屋涨价损失的诉讼请求应予支持。原审法院鉴于刘某某、肖某同时要求购房款一倍赔偿和房屋差价损失赔偿相加的数额过高，在参考对该房屋市场价值的评估意见并考虑当事人的过错等因素的情况下，酌情确定赔偿总额为350万元，符合相关规定，并无不当。
·曹建芳诉中山市协力房地产发展有限公司等商品房预售合同纠纷案
【裁判要旨】房屋买卖合同约定以贷款方式付款，因国家政策变化导致合同不能继续履行，当事人可以请求法院解除合同并不承担违约责任。
【裁判摘要】鉴于本案中没有证据证明曹买卖对于银行贷款政策的变化是可预见的，因此本案应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”同时，根据本案案情，涉案房屋的按揭贷款手续尚未办理，按揭相关费用未实际发生，因此，曹买卖主张解除涉案的《中山市商品房买卖合同》，由协力公司返还其购房款78994元及利息，由永信公司返还购房契税款5850元、律师代办按揭费820元，具有事实与法律依据，本院予以支持。同理，协力公司主张曹买卖支付违约金的反诉请求，本院不予支持。
【裁判要旨】房屋买受人未取得银行按揭贷款属于自身原因，且房屋买卖当事人就未取得银行按揭贷款提前约定了替代性履行方式，并不影响合同继续履行的，房屋买受人无权解除房屋买卖合同。
【裁判摘要】本案争议焦点在于上诉人以被上诉人迟延向银行申请贷款导致未按约履行过户构成违约为由，行使合同解除权，是否具有合法依据。根据本案所查明的事实，被上诉人确实未在合同约定的期间向银行申请贷款审核，双方也未在2016年3月31日前办理过户手续。......据上诉人称，当时被上诉人要去申请贷款并要求上诉人配合出具超过实际首付款金额之假收条，故上诉人不予同意。虽然，被上诉人要求上诉人出具与实际支付金额不符之首付款收条确实存在不妥，但双方对于做高房价以获得银行贷款的做法在签订买卖合同时已经明确，上诉人也在同日签订的补充协议中承诺配合被上诉人提供符合银行贷款所需之首付款收据。因此，上诉人在配合被上诉人办理贷款申请时予以反悔，违背了诚实信用原则。同时，亦无证据显示4月8日协商时，上诉人对于被上诉人延期申请贷款、未按期过户的情况提出过异议。据此，综合上述情况可以认定，上诉人在4月8日对于被上诉人未按期申请贷款且未按期办理过户是认可的，双方当时的争议仅在于上诉人应否配合被上诉人出具与实际首付款金额不相符之收据，以用于被上诉人向银行申请贷款。而结合前述分析，上诉人在4月8日理应按照补充协议之约定向被上诉人提供符合银行贷款所需之材料，以配合被上诉人办理贷款申请。现因上诉人不予配合办理贷款在先，且在被上诉人催告后仍不予履行配合义务，上诉人已构成违约。因此，上诉人在4月18日再以被上诉人迟延办理贷款、迟延过户为由，行使合同解除权，其理由不成立，本院不予采纳。被上诉人主张继续履行买卖合同，于法有据。至于双方的交易价格，现被上诉人愿意按照双方买卖合同约定的交易价格即280万元履行，并愿意以现金方式一次性付清剩余房款，并无不当。
【解读】房屋买卖当事人明知并签订阴合同做高房价以获得银行贷款，且出卖人亦承诺配合买受人提供符合银行贷款所需之首付款收据，即使买受人要求出卖人出具与实际支付金额之首付款收条确实存在不妥，出卖人也不能因此抗辩并拒绝履行提供银行贷款的配合义务，因此导致迟延贷款、迟延过户的，出卖人需承担违约责任，买受人有权继续履行。
·吉林市祥禹房地产开发有限公司与王大石商品房预售合同纠纷上诉案
【裁判摘要】根据《城市房地产管理法》第44条和《城市房地产开发经营管理条例》第23条的规定，商品房预售必须取得预售许可证明，否则不得进行商品房预售。本案中，祥禹房地产公司在尚未取得商品房预售许可证的情况下，擅自对外销售房屋，其行为明显违反了上述法律规定。因祥禹房地产公司未能举证证明在销售房屋过程中向王某某披露了尚未取得商品房预售许可证的事实，故应认定其存在故意隐瞒行为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，应当承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。但是，该条司法解释规定的“已付购房款一倍”是责任上限，具体责任比例需要结合房地产开发企业的主观恶意程度以及买受人是否具有过错等情况加以确认。本案中，王某某在庭审中自认购房时知道工程尚未开工建设，并且在磋商时也没有要求祥禹房地产公司出示商品房预售许可证等证明文件，故应认定其在购房过程中亦存在一定过失。因此，祥禹房地产公司在本案中按照王某某已付购房款749980元的50%即374990元承担赔偿责任较为公平。
·许科明等与阳春市裕城房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷上诉案
【裁判摘要】《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一项规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明”，涉案的《商品房买卖合同（预售）》中并没有注明商品房预售许可证号，许某某、徐某某对该事实是明知的，因此，许某某、徐某某请求阳春裕城公司承担赔偿责任，有责任提供证据证明阳春裕城公司存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实。．．．．．．虽然《商品房买卖合同（预售）》中没有注明商品房预售许可证号，但并不能由此证明阳春裕城公司存在“故意隐瞒”的事实；合同中注明由阳春住建局批准预售和没有在预售许可证号的空格处填写“/”，亦不足以证明阳春裕城公司有“故意隐瞒”的行为。因此，本案不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一项规定的情形，许某某、徐某某主ＸＸ春裕城公司故意隐瞒涉案商品房没有取得商品房预售许可证的事实，应承担已付购房款一倍的赔偿责任，理据不足，本院不予采纳。
·刘静与沈阳飞机工业（集团）有限公司房屋买卖合同纠纷再审民事判决书
【案号】辽宁省高级人民法院民事判决书(2017)辽民再563号
【裁判摘要】2003年11月30日，最高人民法院对辽宁省高级人民法院的请示，作出[2003]民一他字第13号《关于蔡德成与大连经济技术开发区龙海房地产开发公司、原审第三人大连翻译专修学院商品房买卖合同纠纷一案请示的答复》，指出：“你院《关于蔡德成与大连经济技术开发区龙海房地产开发公司、原审第三人大连翻译专修学院商品房买卖合同纠纷一案的请示》收悉，经研究认为:商品房买卖合同因出卖人责任被确认无效后，应按无效合同的处理原则进行处理。关于善意买受人应该返还给出卖人的房屋使用费标准，因为买受人在签订合同时是善意的，所以应该以买受人在合同中的意思表示为标准。也就是说，应该以买受人与出卖人约定的合同总价款除以房屋的设计使用年限，再乘以买受人实际使用该房屋的年限得出的价款作为买受人所获得的利益返回给出卖人。”故原审法院根据相关法律规定按照同类地段、同类面积商业房屋的租金标准确定再审申请人刘某应承担的使用费，属于适用法律错误，应予纠正。本案应按房屋总价款1,495,600元，除以商业门市用房设计使用年限40年，再乘以买受人实际使用该房屋的年限（自2003年4月8日起至再审申请人刘某实际向被申请人沈飞集团公司返还房屋之日止），得出的价款作为买受人刘某所获得的利益返还给出卖人沈飞集团公司。
·中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司、何某二审民事判决书
【案号】最高人民法院民事判决书(2020)最高法民终1208号
【裁判摘要】未经抵押权人同意而签订《商品房买卖合同》有效——预售许可证系行政机关履行管理职能而颁发，其目的就是准许开发商在开发尚未完成的情况下预售商品房，且预售许可证均在销售场所公示。对于购房人来说，其在开发商已经对商品房进行预售的情况下，能够相信抵押权人同意转让抵押物，且相信其所交付的购房款已经按照物权法的规定用于提前清偿抵押权所担保的债务。在此基础上，即使何毅明知所购买的房屋有抵押权负担，只要符合消费者购房人排除执行的条件，就应当优先保护消费者购房人的权利。至于行政法规中所规定的预售条件则应通过完善行政管理的途径来解决，而不能让购房人来承担此种风险。故抵押权人主张案涉《商品房买卖合同》的签订未经抵押权人同意，违反了《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定而无效的主张不能成立。
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