购房者可以退房的条件约定条件和法定条件。

购房者与开发商在购房合同中约定可以退房的条件。

1.开发商迟延交付房屋。

2.开发商在没有商品房预售许可证情况下预售房屋，在规定期限内（起诉前）仍未取得商品房预售许可证。

3.开发商与购房者签订的购房合同无效：

A.开发商无权处分该房产；

B.开发商存在欺诈情形。

4.开发商擅自变更设计规划，影响房屋结构型式、户型、空间尺寸、朝向，影响购房者居住的；

5.无法得到银行或者公积金管理中心的贷款；

6.开发商在购房合同约定的时间内未取得房屋的产权证；

7.房屋面积误差超过3％，购房者可以选择退房；

8.房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体机构质量经检验确属不合格。

9.因房屋质量问题导致严重影响正常居住使用的，购房者可以选择退房；

10.开发商将出售的房屋抵押给第三人或者将房屋又出卖给第三人。

　　“开发商做决策的时候，不仅要注意到房地产系统内的风险，同时还要注意到房地产系统外的风险，如房产新政，包括税收、还有加息等金融手段的风险。”上海市跃平律师事务所主任杜跃平表示，“要做好风险的模型分析。就像交通阻塞模型分析一样，要‘空转’，各种情形都要估计到。” 

　　杜跃平讲这番话不是无的放矢。杜跃平代理了87户“水岸蓝桥”业主针对开发商大华集团的诉讼，另有3位律师共代理了10户业主。两个原告的诉请基本相同：要求法院确认解除购房合约。法院采取的是分别立案、合并审理。 

　　9月11日，上海市宝山区法院做出该案的第一例判决：准许解除预售合同；购房者除依照条款承担总房价款3%的赔偿外，承担因合同解除产生的一切相关费用。 

　　这是中国第一例集体诉讼退房案。法院将在10月1日前把其他涉及该案的各户业主诉讼全部做出判决。“水岸蓝桥”的开发商大华集团也表示将按判决退还房款。据估计，败诉的大华集团将退还约1.5亿元购房款。 

　　补充条款惹的祸 

　　如果不是购房合同“补充条款第三条”，“水岸蓝桥”团退案的89位原告业主或许就没有退房、胜诉的可能。 

　　89位业主多是在2005年春节前后买的房，当时单价约13000元/平方米，后来最低跌到约8000元/平方米，现在不到10000元/平方米，大致相当于降价30%.这批购房者的预售合同中有个“补充条款第三条”：“若乙方因自身原因提出解除合同，乙方应承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的3%，并承担由此产生的一切相关费用。” 

　　该条款在房价高涨时有利于避免购房者频繁退房，但没有考虑到房价暴跌后的反作用：在相关业主看来，既然购房合同赋予了他们单方面解除合同的权利。提出退房符合合同规定，不属于“无理由退房”。由于合同没有约定“自身原因”，因此退房时无需向开发商说明理由。 

　　从2005年6月起购房者开始“找说法”。在数度交涉无果的情况下，2005年11月，“水岸蓝桥”51名业主联合声明：要求解除购房合约，并称暂缓缴纳按揭月供。此举当时引起了社会各界的高度关注，被称为“团退风潮”；2005年12月，购房者于交房期限前向开发商递交了解约书面通知，并陆续恢复了银行按揭还款，寻求与开发商争议的司法解决。 

　　蹊跷的是，开发商没有利用合同赋予的救济手段。在收到解除合同书面通知的30日内，开发商并未向法院提起诉讼，要求判令解除合同无效。按照合同，此举即视为对此无异议。开发商存在的程序失误被购房者拿来证明其接受合约解除的事实。 

　　当然，开发商也不是那么不动脑筋。据了解，后来“水岸蓝桥”合同里的“补充条款第三条”悄然消失了。 

　　被告解释“霸王合同” 

　　今年4月的庭审过程中，原告与被告先就大华集团是否正式得到了解除合同的书面通知展开了争辩，随后转入法庭辩论。法官提问：“根据补充条款第三条，原告是否有权解除合同？被告没有起诉，是否意味着自动解除？” 

　　开发商的代理律师对该条款提出了独特的解释：“‘补充条款第三条’是对购房人因自身原因提出解除合同的限制型约定，事关‘违约条件和违约责任的承担’，而合同解除的权利或继续履行合同的权利在我公司。” 

　　换言之，如今购房人无论因何原因均不可提出解除合同。如果提出，即为单方面违约；提出解约而违约的原告在赔钱后，还有继续履行合同的义务。并称合同已“最大程度维护了原告在合同中的权利”。 

　　胡钦福律师是上海市政府律师资源团的成员，在信访办接待了水岸蓝桥业主之后成了八户人家的代理律师。他认为购房合同已经解除，因此，诉请不是法院判令解除购房合同，而是就此向大华讨要退款及利息。他报出的数字预先扣除了3%的总房价款。 

　　“当事人行使了解约权，就要承担相应的违约责任。”胡钦福表示。 

　　“该条款并没有说提出解除合同即有权解除，仅仅是说承担赔偿责任，赔钱。”大华代理律师、集天成律师事务所的崔鸿祥称。他承认“合同对当事人违约采取了比较严格的做法，限制当事人不要轻易违约。” 

　　而原告律师则认为：被告方签订的是其制定好的合同，没考虑到房价下跌时的风险；况且，法律上没有“提出权”的概念。既要赔又要继续履约，这样解释是“霸王合同”。 

　　大华方面在庭审中还表示：“自身原因”要讲个明白，但对一位原告介绍的“自身原因”则以“没有相应的事实依据”而拒绝接受。 

　　法院判决余波未了 

　　如今法院判决的退房程序是：购房者在判决生效日起15日内办理注销所购房屋的抵押登记；办妥注销当日，大华公司返还购房款（扣除3%的赔偿）。此外，案件受理费双方各付一半。 

　　这引起了原告方的异议。“解除合约应该从2005年11月起算，之后的巨额银行利息是大华方面拖延退房造成的，为什么让我们承担？”一位业主告诉记者，他们将就利息损失、诉讼费等与开发商继续讨说法。按照一套房子贷款七成来算，每月银行利息要四五千，算来这笔钱也在五万元上下。 

　　按照当前判决，退房者们除了要交房价3%的罚金，纠纷期间每套房子平均4万多元的按揭利息、一半诉讼费、律师费、资金占用的损失……每套房子的成本达到10余万元，还不算上一年奔波、四处活动的精力。这表明，诉讼不是解决此类纠纷成本最低的办法。 

　　“退房有三种：一种是合同有约定，由法院、仲裁委来判，我们是第一例；第二种是合同没有约定的，无理由退房，那是不对的。”杜跃平表示，“但协商解决是最好的。金地集团某楼盘、还有嘉定新城某楼盘，遇到类似情况就是和购房者协商解决的。开发商前期有利润，让利于民也是应该的。” 

　　在他看来，大华集团在去年6月份刚开始跟购房者协商的时候，没有利用当时房价下跌有限的机会做到这一点。

·赣州银行股份有限公司、九江银行股份有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

【裁判要旨】补充协议是商品房买卖合同的基础，补充协议解除后，商品房买卖合同亦应予以解除。

·张俭华、徐海英诉启东市取生置业有限公司房屋买卖合同纠纷案

【载《最高人民法院公报》2017年第9期（总第251期）】

【裁判摘要】当事人将特定主观目的作为合同条件或成交基础并明确约定，则该特定主观目的之客观化，属于《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项的规制范围。如开发商交付的房屋与购房合同约定的方位布局相反，且无法调换，购房者可以合同目的不能实现解除合同。

【摘要】根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。该条赋予合同目的不能实现时非违约方的法定解除权，案涉房屋内部布局左右相反导致张某某、徐某某合同目的不能实现，其有权解除购房合同。

其一，合同目的包括客观目的和主观目的。客观目的即典型交易目的，当事人购房的客观目的在于取得房屋所有权并用于居住、孩子入学、投资等，影响合同客观目的实现的因素有房屋位置、面积、楼层、采光、质量、小区配套设施等，客观目的可通过社会大众的普通认知标准予以判断。主观目的为某些特定情况下当事人的动机和本意。一般而言，《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项中的合同目的不包括主观目的，但当事人将特定的主观目的作为合同的条件或成交的基础，则该特定的主观目的客观化，属于《中华人民共和国合同法》第九十四条的规制范围。

其二，本案中，双方当事人对于房屋的内部左右布局约定明确。从现有证据来看，无论是取生置业的宣传图片还是购房合同附件中的房屋平面图，均明确了房屋进门后的左右布局。取生置业在购房合同附件中的房屋平面图加盖合同专用章，该附件并未提醒购房者，实际交付房屋的内部左右布局可能与平面图相反。取生置业辩称其工作人员在销售房屋时曾明确告知，但并未提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。且张某某、徐某某所购房屋为期房，在购房时参观的样板房也与实际交付的房屋不一致，无法据此推断张某某、徐某某明知所购房屋的内部左右布局与合同约定相反。

其三，张某某、徐某某对于房屋内部左右布局明确约定并作为特定的合同目的，并不违反法律、行政法规的禁止性规定，亦未侵害第三人权益，属于当事人意思自治的范畴，法律尊重和保护个体通过自身价值判断自由选择合适房屋的合法权利。房屋并非普通商品，购房者对所购房屋的谨慎选择符合生活常理。由于取生置业并未交付符合合同约定布局的房屋且无法调换，致使张某某、徐某某购买符合购房合同附件中约定布局房屋的合同目的落空，张某某、徐某某要求解除合同于法有据，法院予以确认。张某某、徐某某于2015年7月16日向取生置业发出律师函，告知取生置业构成根本违约，要求其拿出解决方案，但未明确解除合同，故法院确认案涉购房合同的解除时间为一审期间起诉状副本送达取生置业之日即2015年8月1日。

·六盘水拓源集团康盛源德康房地产开发有限公司、万睿房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

【裁判摘要】关于本案因购房而产生的契税是否可以退回问题，根据《财政部、国家税务总局关于购房人办理退房有关契税问题的通知》，对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税。因无证据体现涉案房屋权属登记已经变更，故本案已缴纳的契税可办理退税手续。

·王欣东、陈小莉等与韶关市和祖廷房地产置业有限公司房屋买卖合同纠纷案

【裁判摘要】关于王某某、陈某某要求和祖廷公司支付物业专项维修资金17465.41元及利息应否予以支持的问题。原审期间，王某某、陈某某已提交韶关市住房和城乡建设局于2015年11月23日出具的《关于退回住宅专项维修资金事宜的说明》，证实商品住宅所有权变更时，专项维修资金随商品住宅所有权同时转移，在王某某、陈某某与和祖廷公司房屋买卖合同解除后，房屋所有权人变更为和祖廷公司，故原审法院判决和祖廷公司将住宅专项维修资金退还购房人并无不当。因《退房协议书》中并未对物业专项维修资金退款前的利息作出约定，王某某、陈某某主张和祖廷公司支付物业专项维修资金的利息依据不充分，原审法院未予支持并无不当，本院予以维持。

法条链接：《住宅专项维修资金管理办法》第二十八条　房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。／受让人应当持住宅专项维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到专户管理银行办理分户账更名手续。