建设工程承包人优先受偿权
文章摘要:
【注解】(1)《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》第39条规定:“未竣工的建设工程质量合格,承包人请求其承建工程的价款就其承建工程部分折价或者拍卖的价款优先受偿的,人民法院应予支持。”(2)建设工程优先受偿权的行使不以建设工程是否竣工为限。——参考:《民事审判实务问答》041.建设工程优先受偿权的行使是否以工程竣工为条件
【目录】提示2:合同无效后工程价款优先受偿权;提示3:工程未完工承包人可以主张优先受偿工程款;提示4:建筑施工中债权转让后优先受偿权;提示5:建设工程施工合同解除后优先受偿权;提示6:在建工程所有权转移后建设工程优先受偿权行使;提示7:人民法院依合同法第286条作出的许可拍卖建设工程的裁定可作为执行名义;提示8:质量优良、提前完工的奖励费用属于建设工程优先受偿权担保范围;提示9:因价格上涨导致的材料价差损失不属于优先受偿权担保范围;提示10:建设工程价款优先受偿权是否属于法律规定的“足以排除强制执行”的民事权益;提示11:承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限自发包人应当给付建设工程价款之日起算6个月;问题1:分包人、实际施工人是否享有工程价款优先受偿权?问题 2:工程款利息是否属于建设工程价款优先受偿权范围?问题3:发包人违约所造成的停窝工损失和材料价差损失是否属于建设工程价款优先受偿权范围?问题4:建设工程价款优先受偿权的行使是否以建设工程竣工为条件?建筑工程价款优先受偿权保护建筑工程价款范围的界定;建设工程价款优先权的客体不及于建筑物所占用的建设用地使用权,仅限于建筑物的价值部分
文章摘要2:
【解读2】《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》第35-38条、第41-42条:
(1)第35条 与发包人订立建设工程施工合同的承包人,依据民法典第807条的规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的,人民法院应予支持。
(2)第36条 承包人根据民法典第807条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。
(3)第37条 装饰装修工程具备折价或者拍卖条件,装饰装修工程的承包人请求工程价款就该装饰装修工程折价或者拍卖的价款优先受偿的,人民法院应予支持。
(4)第38条 建设工程质量合格,承包人请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的,人民法院应予支持。
(5)第39条 未竣工的建设工程质量合格,承包人请求其承建工程的价款就其承建工程部分折价或者拍卖的价款优先受偿的,人民法院应予支持。
(6)第40条 承包人建设工程价款优先受偿的范围依照国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围的规定确定。/承包人就逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等主张优先受偿的,人民法院不予支持。
(7)第41条 承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权,但最长不得超过十八个月,自发包人应当给付建设工程价款之日起算。
(8)第42条 发包人与承包人约定放弃或者限制建设工程价款优先受偿权,损害建筑工人利益,发包人根据该约定主张承包人不享有建设工程价款优先受偿权的,人民法院不予支持。
【注解1】建设工程价款优先受偿权立法沿革——(1)1999年《合同法》第286条;(2)2002年《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》;(3)2004年《最高人民法院关于装修装饰工程款是否享有合同法第二百八十六条规定的优先受偿权的函复》;(4)2018年《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(二)》第17条至第23条共计7个条文;(5)2020年《民法典》第807条。
【注解2】
概念 回目录
《民法典》第807条规定:“发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的,除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”
1.建设工程承包人优先受偿权(工程款优先权)是指发包人未按照约定支付价款的,经承包人催告发包人在合理期限内逾期不支付的,除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请人民法院将该工程依法拍卖,建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
2.优先权是指特定债权人基于法律的直接规定而享有的就债务人的总财产或特定动产、不动产的价值优先受偿的权利(法定担保物权)。
工程款优先权性质:法定(优先)抵押权(通说)。 回目录
1.建设工程价款优先受偿权的权利主体应只限于施工合同的承包人;
2.勘察、设计合同的承包人不是建设工程价款优先受偿权的权利主体:
(1)狭义的建设工程不包括工程勘察和设计:根据国务院2000年公布的《建设工程质量管理条例》和2003年公布的《建设工程安全生产管理条例》的规定,建设工程包括土木工程、建筑工程、线路管道和设备安装工程及装修工程;
(2)勘察和设计合同承包人的工作并未直接物化到建设工程之中,勘察和设计合同的承包人不应享有工程价款优先权。
【解读】(1)优先受偿权的行使范围包括装饰装修工程;(2)但不包括工程勘察和设计(勘察、设计合同的承包人不应享有工程价款优先受偿权)。
工程款优先权法律特征:工程款属于法定优先权 回目录
1.优先性:建筑工程的承包人的优先受偿权优先于抵押权和其他债权;
2.自然性:承包人对所建工程的优先权是基于建筑物而产生的权利,属于工程款本身具有的权利,不享有经过专门的诉讼程序加以确认即可行使,承包人可以在诉讼阶段或者执行阶段行使;
3.追及性:即使被担保的工程发生转让,只要受让人不构成善意取得,承包人在其工程款范围内对该工程享有优先受偿权。
【理解与适用】仅就工程价款优先受偿权的性质而言,主要有以下三种观点:第一种观点认为,工程价款优先受偿权具有留置权性质。......第二种观点认为,工程价款优先受偿权系法定抵押权。......第三种观点认为,承包人的优先受偿权的性质就是优先权。这种优先权可称为建筑优先权。如同船舶优先权、航空器优先权一样。......上述第三种观点是合理的。将工程价款优先受偿权解释为优先权,不仅避免了不必要的概念之争,符合现行法律规定精神,而且与其他国家和地区相关立法例一致。——《最高人民法院新建设工程施工合同司法解释(一)理解与适用》P371-373
【解读1】2002年《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》实际上采纳了优先权说。——王治平:《建设工程价款优先受偿权的若干问题》,载《人民司法》2002年第1期。
【解读2】建设工程价款优先受偿权采用优先权说(通说)。
工程款优先权构成要件 回目录
1.须建设工程所生债权,且为合法有效的债权:
(1)仅指施工合同:不包括勘察合同、设计合同、监理合同(监理合同不属于建设工程合同);
(2)建设工程承包合同所生的债权必须为合法有效的债权:
A.当建设工程承包合同被确认无效时,建设工程承包人不享有优先受偿权;
B.另有观点认为,优先受偿权的行使不受合同效力的影响,建设工程施工合同无效但工程质量合格的,承包人可以主张工程款和享有工程价款优先受偿权。
2.须债权为承包人依建设工程合同实际支付的费用:
(1)建设工程承包人优先受偿权的工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用:
A.垫资款应当纳入工程款优先权范围:因垫付款已物化为建设工程,是承包人的实际支出费用,应属于优先权的范围;
B.装修装饰工程款应当纳入工程款优先权范围;
C.已完工程的利润应当作为工程价款的组成部分纳入优先受偿权的保护范围,预期利润并不属于施工过程中实际支出的费用不应当列入优先权范围。
(2)工程款优先权的工程价款不包括承包人因发包人违约所造成的损失:建设工程优先权所涵盖的工程款范围应当将预期利润和违约金排除在外。
3.须经发包人催告后仍未按照合同约定支付价款:若承包人未行使催告权,则不能行使优先受偿权。
4.须不属于“不宜折价、拍卖的”建设工程:“不宜折价、拍卖的建设工程”应是指事关国计民生或为社会公众服务的工程(与主体工程融为一体的设备安装或者装修装饰工程不能单独折价、拍卖,但可以与主体工程的承包人一并行使工程价款优先受偿权)。
5.须承包人在合理期限内行使优先受偿权,最长不得超过18个月(除斥期间:不存在中止、中断和延长事由)。
(1)已完工工程:自实际竣工之日起计算;
(2)未完成工程(“半拉子”工程):自建设工程合同约定的竣工之日起算。
【解读1】如果双方当事人约定给付工程款的时间在竣工之日6个月后,应尊重双方的约定,从债务到期后再起算6个月期限。
【解读2】
(1)原《合同法》第286条没有要求承包人优先受偿工程款以工程完工并经竣工验收为先决条件:
A.工程价款优先受偿权以发包人欠付工程款为前提,即使工程未竣工,只要发包人有欠付工程款的事实,承包人就可以依照法律规定的程序主张工程价款优先受偿权;
B.如果承包人因自身原因导致工程质量不合格、工程未按约定进度完成,无权要求发包人支付工程款的,承包人不能行使工程价款的优先受偿权。
(2)在合同解除情形下,承包人对未完工程享有优先受偿的权利。
(3)合同无效是否适用工程价款优先受偿权没有明确规定。
(4)工程款债权转让后,受让人应享有工程价款优先受偿权。
(5)建设工程未第三人所有的,不能适用建设工程价款优先受偿权:
A.工程自始为第三人所有,第三人委托发包人进行发包营造;
B.工程原为发包人所有,第三人依法受让取得。
(6)施工方在以下两个方面面临优先权落空的风险:
A.业主在竣工前将项目卖掉;
B.业主通过合同将应付款约定在竣工之日起6个月后(另有观点认为,《合同法》第286条强调的是当事人不按合同约定逾期支付工程款才能行使优先权,如果当事人约定给付工程款的时间在竣工之日起6个月后,应尊重双方约定,从债务到期后再起算6个月期限)。
【解读3】建设工程施工合同解除后,未完工程的承包人主张工程价款优先受偿权的,可以按照双方当事人确定的债务履行期限届满之日作为行使优先受偿权的起算点。
【解读4】《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》第41条规定:“承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权,但最长不得超过十八个月,自发包人应当给付建设工程价款之日起算。”
建设工程优先受偿权行使条件 回目录
1.必须是以工程为合同完成物的建设工程合同:
(1)只有建设工程施工合同的承包人才可以行使建设工程优先受偿权;
(2)建设工程总承包人如果包括工程施工内容,包括总合同中设计、勘察部分债权也可以行使建设工程优先受偿权;
(3)建设工程设计承包人、勘察承包人不得行使建设工程优先受偿权。
2.工程属可折价、拍卖性质。
3.发包人拖欠建筑工程价款:
(1)工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用(承包人对垫资款享有优先受偿权);
(2)工程价款不包括承包人因发包人违约所造成的损失。
【解读1】
(1)工程价款分为四个部分:
A.直接成本(直接费用):包括定额直接费、其他直接费、现场管理费、材料差价;
B.间接成本(企业管理费用):包括管理人员工资、劳动保护费等十多项;
C.利润:由发包人按照工程造价的差别利率计付给承包人;
D.税金:包括营业税、城市建设税、教育付加税三种。
(2)建设工程价款表现形式:
A.工程估算价;
B.设计概算价;
C.施工图预算价;
D.施工预算[概算]价;
E.竣工结算价。
(3)享有优先受偿权的建筑工程价款范围:
A.已竣工工程:是指竣工结算价;
B.未竣工工程:应以施工预算价为基础进行评估确定工程价款;
C.工程价款包括承包人的正常利润和垫资款,不包括违约损失。
(4)工程价款是否包括应得的利润没有明确规定:利润是工程价款的重要组成部分,应当享有优先受偿权。
【解读2】 享有优先保护的建筑工程价款的范围可以界定为:已竣工工程应指竣工结算价,未竣工工程则应以施工预算价为基础进行评估确定工程价款。包含承包人的正常利润,也包括承包人的垫资款;但不包括承包人因发包人违约造成的损失。
【解读3】 质量保修金来源于工程款,属于工程价款的范畴,应当属于优先受偿的范围。
【解读4】 履约保证金不享有优先受偿的权利。
4.承包人需履行催告义务:
(1)承包人催告发包人支付工程价款是承包人行使优先受偿权的前置程序:发包人未按约付款→承包人催告(前置、必经程序)→发包人未在催告确定的合理期限内付款→承包人行使优先受偿权。
A.“发包人不支付价款的,承包人不能立即将该工程折价、拍卖,而是应当催告发包人在合理期限内支付价款。如果在该期限内,发包人已经支付了价款,承包人只能要求发包人承担支付约定的违约金或者支付逾期的利息、赔偿其他损失等违约责任。”——胡康生主编:《中华人民共和国合同法释义》,法律出版社2013年版,第479页
B.《批复》执笔人王治平:《建设工程价款优先受偿权的若干问题》【载《人民司法》2002年第8期,第6页】认为:“只有在催告后,发包人仍不支付工程价款的,承包人才能行使优先权。”
(2)经承包人催告后,发包人逾期不支付工程价款:催告的时间是多长、合理的时间是多长没有明确规定。
A.承包人催告的付款期间,有约定的从约定;
B.无约定的应酌情确定,但不宜短于一个月。
5.行使期限限制:
(1)建设工程承包人行使优先权的期限为6个月(包含了催告期);
A.6个月期间属于法定除斥期间,不存在中止、中断、延长的情形,也不允许当事人约定延长或者缩短;
B.《最高人民法院建设工程款优先受偿权适用法律的复函》([2007]执他字第11号)规定:“建设工程款优先受偿权是一种法定优先权,无需当事人另外予以明示。最高人民法院《关于建设工程款优先受偿权的批复》第四条明确规定,建设工程承包人行使优先权的期限为六个月。依据该条规定,建设工程承包人行使优先权的期限为六个月,且为不变期间,不存在中止、中断、延长的情形。”
(2)自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。
A.优先受偿权的起诉应以满足工程价款支付条件为前提:《普定县鑫臻房地产开发有限责任公司与黑龙江省建工集团有限责任公司建设工程合同纠纷上诉案》,最高人民法院认为:“《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定承包人就未付工程款对所承建工程享有优先受偿权,系为保护承包人对工程价款的实际受偿,在认定该优先受偿权的行使期限时,应当遵循案件的客观事实,尊重当事人之间关于支付工程价款期限的约定,优先受偿权行使期限的起算点,不应早于当事人之间约定的工程价款支付期限,以保证实现该优先权权能。”
B.工程实际竣工的,应以工程款支付条件成就之日作为优先受偿权的起算点。
C.工程未竣工的,应以施工合同解除之日或者工程款支付条件成就之日作为优先受偿权的起算点。
【解读5】 《宁德市海军第六工程建筑处与福州怡和房地产公司建设工程施工合同纠纷上诉案——建筑工程施工合同未约定工程竣工日期,优先受偿权的行使期限应适用《合同法》第286条的规定,不应将合同解除日类推为工程竣工日》:除非合同明确约定了竣工日期才适用《批复》,否则应适用《合同法》第286条的规定,而《合同法》第286条并未规定优先受偿权行使的期限,所以当事人可以优先受偿工程款。
【解读6】 《2011年《全国民事审判工作会议纪要》(法办[2011]442号)
26、非因承包人的原因,建设工程未能在约定期间内竣工,承包人依据合同法第二百八十六条规定享有的优先受偿权不受影响;承包人行使优先受偿权的期限为六个月,自建设工程合同约定的竣工之日起计算;建设工程合同未约定竣工日期,或者由于发包人的原因,合同解除或终止履行时已经超出合同约定的竣工日期的,承包人行使优先受偿权的期限自合同解除或终止履行之日起计算。
27、当事人以《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条第(二)、(三)项规定的竣工日期作为承包人行使建设工程价款优先受偿权期间起算点的,不予支持。
【解读7】 《最高人民法院指导案例73号:通州建总集团有限公司诉安徽天宇化工有限公司别除权纠纷案》 【裁判要点】符合《中华人民共和国破产法》第十八条规定的情形,建设工程施工合同视为解除的,承包人行使优先受偿权的期限应自合同解除之日起计算。
【解读8】 《陕西建工集团第五建筑工程有限公司与陕西铠达投资集团有限公司建设工程施工合同纠纷上诉案——建设工程施工合同解除后承包人仍享有建设工程优先受偿权》:合同解除后,承包人仍然享有优先受偿权。但行使期限不一定适用批复的规定,若合同明确了竣工日期,适用批复,否则,适用合同法286条规定,即支付工程款的条件成就时。
建设工程优先受偿权行使方式 回目录
1.折价方式:承包人可以与发包人协议将该工程折价;
【解读】在达成折价协议后,如未能在6个月内完成物权变动,则因除斥期间届满优先受偿权消灭,承包人在折价协议中请求发包人转移建设工程物权的权利将不再受优先受偿权保护。
2.拍卖方式:承包人也可以申请人民法院将该工程依法拍卖(承包人可直接适用民事诉讼法规定的执行程序请求法院拍卖建设工程)。
【解读1】优先受偿权只宜在审判或者仲裁程序中确认。
【解读2】承包人必须在6个月除斥期间内与发包人协议折价或者申请人民法院拍卖实现优先受偿权,超过6个月期限优先受偿权消灭。
【解读3】建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿:建设工程价款优先受偿权不及于建设用地使用权价值部分。
建设工程优先受偿权行使顺位 回目录
应按购房消费者→承包人→抵押权人→普通债权人的顺序享有优先权(购房消费者与抵押权人利益出现冲突时,应优先保护购房消费者的利益)。
1.建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权;
2.承包人就商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗购房消费者买受人(法理依据为生存权利高于经营利益):
(1)消费者交付购买商品房的全部款项后;
(2)消费者交付购买商品房的大部分款项(大部分款项原则上应超过全部购房款的50%)后。
【解读1】预售合同是否进行预售备案登记(预售登记不是预告登记)不是预购人是否取得对抗第三人效力的标准。
(!)商品房办理产权过户登记至消费者名下,消费者已经取得商品房所有权,承包人主张建设工程价款优先受偿的,不应当得到支持;
(2)商品房已经办理,消费者通过商品房预售登记取得对商品房的请求权,承包人的优先受偿权不得对抗该权利。
【解读2】对建设工程主张消费者期待权条件:
(1)建设工程应当是商品房,非商品房的建设工程不得主张消费者期待权;
(2)必须是购买商品房的消费者(《消费者权益保护法》第2条规定);
(3)消费者必须交付了购买商品房的全部或者大部分款项。
3.发包人破产时,承包人对所建工程享有工程款优先受偿权(最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第71条“下列财产不属于破产财产:(四)依照法律规定存在优先权的财产,但权利人放弃优先受偿权或者优先偿付特定债权剩余的部分除外”)。
【解读】商品房预售中建设工程价款优先权与消费者权利、银行抵押权并存处理:
(1)发包人开发商作为抵押人:
A.首先,支付了全部或大部分价款的消费者的利益首先应该保证;
B.其次,承包人的建设工程价款优先受偿权优于银行的抵押权受偿;
C.再者,银行不能根据《物权法》和《担保法》对已经支付了全部或大部分价款的消费者的房屋主张抵押权。
(2)消费者最为抵押人:
A.承包人的建设工程价款优先受偿权不能对抗消费者的权益;
B.银行可以依照《物权法》和《担保法》的规定对消费者的抵押房屋主张抵押权,不受建设工程价款优先受偿权规定的约束。
装修装饰工程款享有工程价款优先受偿权 回目录
装修装饰工程属于建设工程,可以适用《合同法》第296条关于优先受偿权的规定,但装修装饰工程的发包人不是该建筑物的所有权人或者承包人与该建筑物的所有权人之间没有合同关系的除外;享有优先权的承包人只能在建筑物因装修装饰而增加价值的范围内优先受偿。
1.装修装饰工程本质上属于建设工程,应当适用《合同法》第286条优先受偿权规定;
2.装修装饰工程款优先受偿权仅仅限于因装修装饰而使该建筑物增加的价值的范围内;
3.装修装饰工程的发包人:
(1)必须是该建筑物的所有权人;
(2)或者发包人虽然不是所有权人,但建筑物的所有权人与装修装饰工程的承包人之间已经形成合同关系(该装修装饰工程未征得建筑物所有权人同意担保的前提下,该装修装饰工程的承包人不享有优先受偿权)。
【解读】装饰工程的承包人享有优先受偿权受到三个方面限制:
(1)发包人是该建筑工程的所有权人;
(2)承包人与该建筑物的所有权人之间有合同关系;
(3)承包人只能在建筑物因装修装饰而增加的范围内优先受偿。
建设工程价款优先受偿权效力 回目录
1.不依时间评价而依原因评价的特权,是为担保建设工程债权而成立的物权性权利;
2.依法律规定当然产生,不以登记为必要;
3.具有从属性(以债权存在为前提);
4.效力比建设工程之上其他物权要;
5.建设工程优先受偿权所担保的债权转移时,建设工程优先权一并转移;
6.建设工程价款优先受偿权具有物上追及力。
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(二)》第17-23条 回目录
1.优先受偿权行使主体:
(1)只有与发包人(业主)签订施工合同的承包人享有建设工程价款优先权:与发包人订立建设工程施工合同的承包人,根据合同法第二百八十六条规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的,人民法院应予支持。(第17条)
(2)装饰装修工程价款优先受偿权:装饰装修工程的承包人,请求装饰装修工程价款就该装饰装修工程折价或者拍卖的价款优先受偿的,人民法院应予支持,但装饰装修工程的发包人不是该建筑物的所有权人的除外。(第18条)
(3)工程质量合格是主张价款优先受偿权的前提:建设工程质量合格,承包人请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的,人民法院应予支持。(第19条)
(4)未竣工的建设工程主张价款优先受偿权:未竣工的建设工程质量合格,承包人请求其承建工程的价款就其承建工程部分折价或者拍卖的价款优先受偿的,人民法院应予支持。(第20条)
2.优先受偿权范围:不包括利息、损害赔偿等。
(1)承包人建设工程价款优先受偿的范围依照国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围的规定确定。
(2)承包人就逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等主张优先受偿的,人民法院不予支持。
(第21条)
3.优先受偿权行使期限为6个月,从应给付工程价款之日开始计算:承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限为六个月,自发包人应当给付建设工程价款之日起算。(第22条)
4.双方约定放弃或限制工程价款优先受偿权的约定原则上有效,除非该约定损害建筑工人利益:发包人与承包人约定放弃或者限制建设工程价款优先受偿权,损害建筑工人利益,发包人根据该约定主张承包人不享有建设工程价款优先受偿权的,人民法院不予支持。(第23条)
(1)原则上承包人有权放或者限制其工程款优先受偿权;
(2)承包人放弃工程款优先受偿权不能损害建筑工人的利益:对于本条解释规定的“损害建筑工人利益”的判断,应以承包人的资产负债情况为依据。如果承包人与发包人约定放弃或者限制建设工程价款优先受偿权,导致其工程价款债权不能实现,进而造成其资产负债状况恶化,以至于不能支付建筑工人的工资,就属于损害建筑工人利益。
民法典专题1:《民法典》第807条之承包人行使建设工程价款优先受偿权条件 回目录
1.发包人未按照建设工程施工合同约定支付工程价款;
(1)承包人享有建设工程价款优先受偿权必须以建设工程质量合格为前提,无须以建设工程施工合同有效为前提:《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》第38条规定:“建设工程质量合格,承包人请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的,人民法院应予支持。”
A.承包人行使建设工程价款优先受偿权应当以建设工程质量合格为条件(支付工程价款以工程质量合格为前提);
B.承包人行使建设工程价款优先受偿权无须以建设工程施工合同有效为条件。
(2)承包人行使建设工程价款优先受偿权无须以建设工程竣工为条件:《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》第39条规定:“未竣工的建设工程质量合格,承包人请求其承建工程的价款就其承建工程部分折价或者拍卖的价款优先受偿的,人民法院应予支持。”
2.发包人经承包人催告后,在合理期限内仍未支付建设工程价款;
3.建设工程依其性质宜折价、拍卖;
4.承包人与发包人协议将工程折价或者申请人民法院将该工程依法拍卖。
【解读】在满足上述4个条件后,承包人就可以要求其对发包人享有的建设工程价款债权就该工程折价或拍卖的价款优先受偿。
民法典专题2:《民法典》第807条之建设工程价款优先受偿权权利主体范围 回目录
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》第35条规定:“与发包人订立建设工程施工合同的承包人,依据民法典第八百零七条的规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的,人民法院应予支持。”因此,建设工程价款优先受偿权的权利主体为“与发包人订立建设工程施工合同的承包人”(备注:要求基于合同相对性原则,但不要求合同有效)。
1.建设工程勘察人和设计人、监理人不享有建设工程价款优先受偿权。
2.转包合同和分包合同的承包人不享有建设工程价款优先受偿权:
(1)与发包人没有建立建设工程施工合同关系的实际施工人不享有建设工程价款优先受偿权;
(2)合法分包合同的承包人与发包人之间不存在建设工程施工合同关系,合法分包合同的承包人不享有建设工程价款优先受偿权;
(3)转包合同和违法分包合同的承包人均不享有建设工程价款优先受偿权;
3.支解发包情况下应当将建设工程价款优先受偿权的权利人限定为承包主体工程的承包人,承包非主体工程的承包人不享有建设工程价款优先受偿权。
4.与代建人签订建设工程施工合同的承包人享有建设工程价款优先受偿权。
5.在借用资质签订建设工程施工合同,缺乏资质的单位或者个人是否享有建设工程价款优先受偿权存在争议。
6.装饰装修工程承包人享有建设工程价款优先受偿权。
民法典专题3:《民法典》第807条之建设工程价款优先受偿权位阶 回目录
1.第一位:交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者对建设单位所享有的交付房屋和转移房屋所有权的给付请求权。
【解读】《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定(2020修正)》第29条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”
2.第二位:承包人享有的建设工程价款优先受偿权;
3.第三位:抵押权人对建设工程所享有的抵押权;
4.第四位:发包人其他债权人享有的普通债权;
5.第五位:发包人对建设工程所享有的所有权。
民法典专题4:《民法典》第807条之建设工程价款优先受偿权范围 回目录
1.《民法典》第807条规定的建设工程价款优先受偿权范围为“建设工程的价款”;
2.《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》【废止】 第3条规定:“建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用,不包括承包人因发包人违约所造成的损失。”
3.《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》第40条规定:“承包人建设工程价款优先受偿的范围依照国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围的规定确定。”/“承包人就逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等主张优先受偿的,人民法院不予支持。”
(1)建设工程价款优先受偿的范围:依照国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围的规定确定。
A.住房和城乡建设部、财政部关于印发《建筑安装工程费用项目组成》的通知
一、《费用组成》调整的主要内容:
(一)建筑安装工程费用项目按费用构成要素组成划分为人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润、规费和税金(见附件1)。
B.建设部关于印发《建设工程施工发包与承包价格管理暂行规定》的通知
第五条 工程价格的构成。
工程价格由成本(直接成本、间接成本)、利润(酬金)和税金构成。
工程价格包括:合同价款、追加合同价款和其他款项。
合同价款系指按合同条款约定的完成全部工程内容的价款。追加合同价款系指在施工过程因设计变更、索赔等增加的合同价款以及按合同条款约定的计算方法计算的材料价差。
其他款项系指在合同价款之外甲方应支付的款项。
【解读】根据上述规定,工程价款范围包括利润在内。
(2)不属于建设工程价款优先受偿权范围:A.利息;B.违约金;C.损害赔偿金等。
民法典专题5:《民法典》第807条之建设工程价款优先受偿权行使期间 回目录
1.《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》【废止】第4条规定:“建设工程承包人行使优先权的期限为六个月,自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。”
2.《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》第41条规定:“承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权,但最长不得超过十八个月, 自发包人应当给付建设工程价款之日起算。”
根据上述规定,建设工程价款优先受偿权行使期间为:(1)自发包人应当给付建设工程价款之日其合理期限内;(2)最长18个月。
民法典专题6:《民法典》第807条之建设工程价款优先受偿权行使方式 回目录
根据《民法典》第807条之规定,建设工程价款优先受偿权行使方式包括:
(1)承包人与发包人协议将该工程折价;
(2)承包人请求人民法院将该工程依法拍卖。
【解读】本书认为,诉讼不是承包人行使建设工程价款优先受偿权的唯一方式。承包人不仅可以通过诉讼的方式行使建设工程价款优先受偿权,还可以通过与发包人协商折价的方式行使建设工程价款优先受偿权。依据《民法典》第807条规定,承包人行使建设工程价款优先受偿权的方式有两种:一是与发包人协议将工程折价;二是申请人民法院将该工程依法拍卖。将承包人行使建设工程价款优先受偿权的方式限定为诉讼方式,与《民法典》第807条规定不符。——杜万华主编:《中华人民共和国民法典实施精要》第655页
民法典专题7:承包人承诺放弃建设工程价款优先受偿权行为效力 回目录
1.《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》第42条规定:“发包人与承包人约定放弃或者限制建设工程价款优先受偿权,损害建筑工人利益,发包人根据该约定主张承包人不享有建设工程价款优先受偿权的,人民法院不予支持。”
2.根据上述规定,承包人承诺放弃建设工程价款优先受偿权,(1)损害建筑工人利益的,该放弃行为无效;(2)不损害建筑工人利益(如根据《保障农民工工资支付条例》之规定,已经足以保障建筑工人利益),该放弃行为依法有效。
陈其象律师提示1 回目录
①建筑工程是否竣工不应影响承包人行使优先受偿权。
②装修工程的承包人在以下两种情形下不适用建设工程价款优先受偿权:
A.发包人不是该建筑物的所有权人;
B.承包人与该建筑物所有权人没有合同关系。
③建设工程优先受偿权不得对抗经登记的购房消费者买受人。
④建设工程优先受偿权是否对抗未经登记的购房买受人:
A.不得对抗消费者购房买受人:消费者限于自然人、所购房屋规范用途为住宅或者住宅式公寓等用于居住的商品房(不包括写字楼、商铺的商品房);
B.可以对抗未经登记的非消费者购房买受人。
⑤根据物权法规定,抵押、质押、留置标的物,权利人有权申请法院拍卖或者变卖;但物权法没有规定建设工程物优先权的行使可以直接申请法院拍卖或者变卖。
⑥建设工程承包人优先受偿权不可放弃(涉及工人及其家属的生存权):工程款优先权不得在建设工程承包合同中作出放弃约定,该约定应认定为无效。
A.建设工程优先权在一般情况下不应被放弃;
B.承包人在发包人提供了切实可靠的担保、在建工程抵押权人银行将贷款直接支付给承包人、建设工程优先权的实现有悖公序良俗原则(公益性工程)等情况下,承包人对建设工程优先权的放弃应当予以支持。
⑦承包人行使工程价款优先受偿权需要注意的事项:
A.结算过程中延误优先受偿权的行使,导致因优先受偿权丧失而无法获得清偿;
B.工程纠纷提起诉讼时没有请求法院确认施工单位对建设单位房屋折价或者拍卖、变卖价款具有优先受偿权,从而导致因优先受偿权丧失而无法获得清偿;
C.因没有对工程进行查封,在诉讼中工程被转让而导致丧失优先受偿权。
⑧建设工程被行使工程价款优先受偿权拍卖后:
A.原施工合同仍然继续有效存在;
B.但因发包人事后履行不能且原施工合同中发包人的权利义务未概括转移予买受人,承包人不能向发包人或者买受人主张继续履行未完工程。
⑨工程款优先权与抵押权和消费者购买权竞合:
A.工程款优先权与抵押权竞合时,工程款优先权优先于抵押权;
B.消费者已交付购房款并已经办理产权过户登记的情形下,消费者已经取得房屋所有权,工程款优先权对于该房屋已归于消灭;
C.消费者未交付购房款或者只交付少部分购房款但已经办理产权过户登记的情形下,消费者虽然已经取得房屋所有权,工程款优先权具有对抗消费者的效力;
D.开发商尚未交房或者虽交房而尚未办理产权过户,但消费者已交付全部或者大部分购房款的情形下,工程款优先权不能对抗消费者;
E.不能由于工程款优先权优先于抵押权→支付了全部或大部分购房款的消费者购买权可对抗工程款优先权,而得出消费者的购买权可以对抗抵押权的结论。
⑩未完工工程即“半拉子”工程没有竣工验收,以及建设工程施工合同解除后未完工程,司法解释没有明确规定行使优先受偿权的期限:
A.通过解除合同来确认(有争议);
B.最好写个备忘录、停工协议,约定竣工时间为停工以后的半年或1年,作为确定工程价款优先受偿权的行使时间;
C.可以按照优先权可行使之日作为起算点:可以按照发包人、承包人约定的债务履行期限届满或者法院、仲裁机构确定的债务履行期限届满作为行使工程价款优先受偿权期限的起算点。
陈其象律师提示2:合同无效后工程价款优先受偿权 回目录
设工程施工合同被确认无效:
①工程经竣工验收合格的:承包人可以主张工程价款优先受偿权;
②工程经验收不合格的:承包人主张工程价款优先受偿权的请求不予支持。
陈其象律师提示3:工程未完工承包人可以主张优先受偿工程款 回目录
最高人民法院民一庭经意见:《合同法》第286条的规定,是法律赋予承包人工程款优先受偿的权利。从合同法规定的条文表述分析,没有要求承包人优先受偿工程款以工程完工并经竣工验收为先决条件,在合同解除的情形下,承包人也对未完工程享有优先受偿的权利。
陈其象律师提示4:建筑施工中债权转让后优先受偿权 回目录
①建筑施工中形成的债权可以依法转让;
②受让人对该建筑物享有优先受偿权。
陈其象律师提示5:建设工程施工合同解除后优先受偿权 回目录
①合同解除后,承包人仍然享有优先受偿权;
②合同解除的优先受偿权行使期限,除非合同约定了明确的竣工日期,才能适用建设工程合同约定的竣工之日起计算;否则应当适用《合同法》第286条规定,即从支付工程款的条件成就之时起计算。
陈其象律师提示6:在建工程所有权转移后建设工程优先受偿权行使 回目录
最高人民法院(2010)民提字第20号民事判决书“本院认为”部分:“在履行施工合同过程中,由于承包人已将其投资物化代建筑工程商,随之产生优先受偿权。该权利具有一定的追及效力,即使在建工程所有权发生转移,承包人依然可以行使该权利,除非法律另有规定或者承包人放弃该权利。”
【理解与适用】本解释(备注:《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》)第三十六条规定:“承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。”鉴于承包人的建设工程价款优先受偿权具有优先于抵押权的效力,该优先受偿权也应当具有物上追及力。司法实践对这一问题也持肯定意见。因此,承包人的建设工程价款优先受偿权能够对抗受让建设工程的第三人。——《最高人民法院新建设工程施工合同司法解释(一)理解与适用》P439
陈其象律师提示7:人民法院依合同法第286条作出的许可拍卖建设工程的裁定可作为执行名义 回目录
《合同法》第286条规定:“发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的,除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”对于该条规定的权利性质,是留置权、优先权还是法定抵押权权?民事实体法法学界争论的异常激烈。但从程序上看,承包人没有向法院起诉或申请仲裁以获得生效法律文书作为执行名义的情况下,能否直接根据该条规定,申请人民法院实施拍卖行为?从《合同法》第286条的规定看,承包人有权直接申请法院许可执行。当然基于程序的要求,承包人对工程折价或者拍卖的,应当遵循一定的程序:由承包人向法院申请,提出证明法定抵押权存在及法定抵押权具备执行条件的证据;法院受理申请后,应当通知发包人,发包人就法定抵押权是否成立没有提出异议的,法院依特别程序作出许可执行的裁定,该裁定即为执行名义。如果发包人提出异议的,法院应当终止确认程序,转入普通诉讼程序审理,以确认法定抵押权的成立及数额,待获得生效胜诉判决后,如申请法院依法拍卖。承包人不得委托拍卖公司或自行将工程予以拍卖。
——江必新主编:《民事执行新制度理解与适用》,人民法院出版社2010年版,第123页
陈其象律师提示8:质量优良、提前完工的奖励费用属于建设工程优先受偿权担保范围 回目录
《汕头市建安(集团)公司与北京秦浪屿工艺品有限公司建设工程施工合同纠纷上诉案》将奖励费和赶工费一并纳入工程价款优先受偿权保护范围。
陈其象律师提示9:因价格上涨导致的材料价差损失不属于优先受偿权担保范围 回目录
《中铁二十二局集团第四工程有限公司与安徽瑞讯交通开发有限公司、安徽省高速公路控股集团有限公司建设工程施工合同纠纷案》认定材料价差损失不属于建设工程价款优先受偿权的权利行使范围。
陈其象律师提示10:建设工程价款优先受偿权是否属于法律规定的“足以排除强制执行”的民事权益 回目录
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条规定:“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的,案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”......建设工程价款优先受偿权是否属于法律规定的“足以排除强制执行”的民事权益,在实践中存在两种不同的观点:支持的观点认为,建设工程价款优先受偿权相较之债权而言具有优先性,此即意味着当同一标的物之上同时存在债权人主张债权与建设工程价款优先受偿权人主张优先受偿权相冲突时,建设工程价款优先受偿权优先于一般债权实现。如果不赋予此种优先受偿权排除强制执行的效力,则不利于保护施工人的利益。否定的观点认为,建设工程价款优先受偿权是以建设工程折价或者拍卖所得价款受偿保护的顺位权,其不属于对执行标的享有的足以排除强制执行的民事权益,不能排除执行。
从前述裁判观点和法官著述看,最高人民法院的观点并不统一。法官著述文章赞同支持的观点;案件裁判观点则赞同否定的观点,认为建设工程价款优先受偿权不属于足以排除强制执行的民事权益。有待最高人民法院在执行异议之诉的司法解释中统一裁判尺度。
——参见:《最高人民法院民商事判例集要.建工房产卷(上)》第527-528页
陈其象律师提示11:承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限自发包人应当给付建设工程价款之日起算6个月 回目录
①《合同法》第286条规定:“发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的,除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”根据该条规定,建设工程价款优先受偿权的起算点应从债权未受清偿时起算。
②2002年《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》四条规定:“建设工程承包人行使优先权的期限为六个月,自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。”宜理解为该起算点与应付工程款的期限一致的情形。
③最高人民法院民一庭意见倾向于认为:当事人明确约定工程款支付时间晚于工程竣工之日的,承包人行使优先权的期限不应再从工程竣工之日起计算,从承包人可以向发包人实际主张工程款的时间开始计算建设工程价款优先受偿权的行使期限。
④《建设工程施工合同解释(二)》第二十二条规定:“承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限为六个月,自发包人应当给付建设工程价款之日起算。”
【提示】至于发包人应付工程款之日的确定,最高人民法院倾向认为:
1.合同对付款时间有约定的,遵照约定。
2.合同无效,但工程经竣工验收合格的,参照合同约定确定应付工程款的时间。
3.合同解除或者终止履行,工程质量合格的,分两种情况:(1)当事人就合同解除、终止后的工程价款的支付另行达成合意,尊重当事人意思自治,以当事人另行协商的工程款支付时间作为应付工程款之日。(2)当事人对工程款数额存在争议,提起诉讼或者申请制裁的,以起诉或申请仲裁之日作为应付工程款之日。
4.当事人对付款时间没有约定或者约定不明的,参照《建设工程施工合同解释》第十八条(工程款利息的起算标准)处理:(1)工程实际交付的,以交付之日为应付款时间。(2)工程没有交付,承包人在工程验收合格后按照合同约定已提交竣工结算文件,发包人不予答复的,以提交竣工结算文件的时间作为应付款时间。(3)工程未交付,工程价款也未结算的,多数为工程未完工或完工后未经验收,此时合同约定的工程款结算条件尚未成就,找不到起诉前的应付款时间点,以一审原告起诉时间为应付款时间。
——《最高人民法院民商事判例集要.建工房产卷(上)》第540页
【注解】参考案例:最高人民法院民事裁定书(2021)最高法民申5379号《四川省第四建筑有限公司、汇丰祥商业控股有限公司等建设工程施工合同纠纷民事申请再审审查民事裁定书》关于优先受偿权问题|《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(二)》第二十二条规定:“承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限为六个月,自发包人应当给付建设工程价款之日起算”。本案中,四建公司已于2016年9月1日前陆续将案涉工程交付汇丰祥公司使用,但其于2018年11月12日才提起本案诉讼,故其主张对案涉工程欠款享有优先受偿权,已经超出了上述司法解释规定的六个月的期限,原审法院对其该项诉讼请求不予支持,并无不当。
问题1:分包人、实际施工人是否享有工程价款优先受偿权? 回目录
解答:与发包人之间没有合同关系的分包人、实际施工人不享有工程价款优先受偿权;与发包人直接签订合同或者发包人直接指定的分包人、实际施工人与发包人人之间具有合同关系,享有工程价款优先受偿权。
【参考1】与发包人之间没有合同关系的实际施工人,是否对案涉工程享有工程价款优先受偿权,最高人民法院的观点曾认为,《建设工程施工合同解释》第二十六条规定了分包人和实际施工人完成了其与总包人或转包人之间合同约定的施工义务且工程质量合格的,在总包人或者转包人不主张或者怠于主张工程价款优先受偿权的情况下,应允许分包人或者实际施工人就其承建的工程部分在发包人欠付的工程款范围内向发包人主张工程价款优先受偿权。分包人或者实际施工人有条件地享有优先受偿权。
此后,《建设工程施工合同解释(二)》第十七条作出明确规定:“与发包人订立建设工程施工合同的承包人,根据合同法第二百八十六条规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的,人民法院应予支持。”该条规定明确了以下问题:
(1)原则上,与发包人签订施工合同的承包人才享有工程价款优先受偿权。《合同法》第二百八十六条没有规定哪些承包人享有工程价款优先受偿权,本条对此进行了明确,与发包人签订施工合同的承包人才有权享有。
(2)工程勘察人、设计人不是施工人,不享有优先受偿权。
(3)监理人不享有优先受偿权。......监理合同属于委托合同,监理人不享有优先受偿权。
(4)分包人、实际施工人在特定情形下享有优先受偿权。分包情形如下,分包人与发包人直接签订合同,或者发包人指定分包人的,此时分包人有优先受偿权,否则分包人与发包人没有直接权利义务关系,发包人对分包人没有支付工程款的义务,分包人没有优先受偿权。
此规则同样适用于实际施工人。
——《最高人民法院民商事判例集要.建工房产卷(上)》第504-505页
问题2:工程款利息是否属于建设工程价款优先受偿权范围? 回目录
①《优先受偿权批复》第三条规定,建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬。材料款等实际支出的费用,不包括承包人因发包人违约所造成的损失。从建设工程施工实践来看,要从建设工程价款中计算承包人为工程建设支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用,缺乏空操作性。即使可能,成本也很高。因此,该条批复在司法实践中适用的效果并不理想。
②《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(二)》第二十一条规定:“ 承包人建设工程价款优先受偿的范围依照国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围的规定确定。承包人就逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等主张优先受偿的,人民法院不予支持。”目前,国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围的规定主要有:住建部、财政部印发的《建筑安装工程费用项目组成》(建标[2013]44号)第一条第一款规定,建筑安装工程费用项目按费用构成要素组成划分为人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润、规费和税金;原建设部《建设工程施工发包与承包价格管理暂行规定》规定建设工程价款包括三部分:成本(直接成本、间接成本)、利润和税金。因此,无论以哪一种方式计算,建设工程价款中的利润都可优先受偿。对承包人的利润予以优先保护,符合《合同法》第二百八十六条的主旨。规定逾期支付工程价款的利息不能优优先受偿,主要理由是,建设工程价款优先受偿权不仅对发包人的利益影响巨大,对抵押权人等第三方的利益也有较大影响,在保护弱者的同时应当做好各方当事人的利益平衡。既然已经将承包人的利润纳入建设工程价款优先受偿权的保护范围,不宜再将逾期支付工程价款的利息纳入建设工程价款优先受偿权的保护范围。也就是所,《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(二)》实行后,承包人的利润属于建设工程价款优先受偿权的保护范围,逾期支付工程价款的利息不属于建设工程价款优先受偿权的保护范围。
问题3:发包人违约所造成的停窝工损失和材料价差损失是否属于建设工程价款优先受偿权范围? 回目录
①停窝工损失,是指不因一方违约或者因不可抗力或因其他不可归责于双方的事由等导致停窝工,停窝工期间发生的机械租赁期限延长和施工人员窝工而导致的机械费、人工费增加的费用、材料价差费用等支出。
②《建设工程施工合同解释(二)》第二十一条规定:“承包人建设工程价款优先受偿的范围依照国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围的规定确定。承包人就逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等主张优先受偿的,人民法院不予支持。”据此,并参考公报案例《中铁二十二局集团第四工程有限公司与安徽瑞讯交通开发有限公司、安徽省高速公路控股集团有限公司建设工程施工合同纠纷案》,最高人民法院的倾向性观点是,停工损失费不属于工程价款范围,性质上属于承包人的损失,不是实际用于建设工程的费用,故不属于建设工程价款优先受偿权的权利行使范围。目前,国务院有关行政主管部门规定的建设工程价款范围包括:人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润、规费和税金。显然,停窝工损失不属于工程价款的范围。不应属于可优先受偿的工程价款。
【参考案例】《大连渤海建筑工程总公司与大连金世纪房屋开发有限公司、大连宝玉房地产开发有限公司、大连宝玉集团有限公司建设工程施工合同纠纷案》【摘要】参照建设部《建筑工程发包与承包计价管理办法》第5条规定:招标标底和投标报价(工程价款)由成本(直接费、间接费)、利润、税金构成。直接费以人工、材料、机械的消耗量及其相应价格规定。间接费、利润、税金按照有关规定另行计算。最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿问题的批复》第3条规定:建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用,不包括承包人因发包人违约所造成的损失。按照上述规定,停工损失费属于“因发包人违约所造成的损失”,优质工程奖励款不属于工程价款范围,本不应适用司法解释规定计息。
问题4:建设工程价款优先受偿权的行使是否以建设工程竣工为条件? 回目录
工程是否竣工不是建设工程价款优先受偿权行使的构成要件。
①建设工程价款的优先受偿权是以发包人欠付工程款为前提的,即使工程未竣工,只要发包人有欠付工程款的事实,承包人就可以依照法律规定的程序主张工程价款优先受偿权。
②《建设工程施工合同解释(二)》第二十条规定:“未竣工的建设工程质量合格,承包人请求其承建工程的价款就其承建工程部分折价或者拍卖的价款优先受偿的,人民法院应予支持。”明确工程价款优先受偿权的行使不以工程竣工为条件。
③对未竣工工程质量判定:
A.工程未由第三人续建,发包人提出质量异议:应由承包人举证证明未完工工程质量合格(提供分项验收手续或者通过鉴定等确定);
B.工程由第三人续建的:如果第三人续建并最终实现竣工验收,在没有证据证明未完工工程质量不合格时,应视为质量合格;如果第三人续建但工程未竣工验收,则发包人在将工程交由第三人续建前,应首先确定续建前承包人施工的工程情况,否则导致无法认定质量责任的,推定续建前的工程质量合格。
④未竣工工程价款优先受偿权的范围为承包人已完工程的价款:
A.即以施工预算价格为基础进行评估确定的工程价,包括已完工工程量所包含的利润。
B.未完工程的预期可得利润属于违约造成的损失范围,不能就工程的折价或者拍卖价款优先受偿。
——参见:《最高人民法院民商事判例集要.建工房产卷(上)》第520-521页
【解读】(1)《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》第39条规定:“未竣工的建设工程质量合格,承包人请求其承建工程的价款就其承建工程部分折价或者拍卖的价款优先受偿的,人民法院应予支持。”(2)建设工程优先受偿权的行使不以建设工程是否竣工为限。
——参考:《建设工程优先受偿权的行使是否以工程竣工为条件》;《民事审判实务问答》041.建设工程优先受偿权的行使是否以工程竣工为条件
司法实务提示1 回目录
①商铺应当属于商品房:购买商铺的小业主是否为消费者最高院没有明确规定,法官自由裁量权很大。
②停工损失、违约金及利息等不属于优先受偿权范围(但《汕头市建安(集团)公司与北京秦浪屿工艺品有限公司建设工程施工合同纠纷上诉案》、《福华建筑公司与丰兰公司建设工程价款优先受偿权纠纷上诉案》均将工程款利息纳入优先受偿权保护范围)。
③工程履约保证金是否属于工程款优先受偿权范围取决于法官自由裁量权,工程履约保证金的性质在法律上没有明确界定,有几种不同的理解:
A.认为如果保证金打入发包人与建筑商共同建立的账户中,则保证金所有权并未转移,仍属于建筑商所有,应当优先返还;
B.认为如果保证金是打入发包人账户的,则保证金应属于建筑商为建设工程的实际投入,应当优先返还;
C.认为履约保证金交付后即成为普通债权,不具有优先受偿权。
④在诉讼或仲裁中是否需要通过裁定方式确定工程价款优先受偿权司法实践中有争议,应在诉讼时候一并提起要求确认优先权的诉讼。
⑤承包人的优先受偿权的权利范围:
A.优先受偿权的工程范围:仅限于承包人建设的拖欠工程款的特定工程(已竣工、未竣工工程),不包括承包人承建的发包人其他建设工程或发包人的其他工程和财产;
B.优先受偿的债权范围:工程价款[包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出费用(含材料款以及其他实际支出的直接费和间接费等费用),不包括承包人因发包人违约造成的经济损失]。
⑥承包人的优先受偿权不能对抗消费者作为商品房买受人的权利:
A.商品房的所有权已转移给消费者时,承包人丧失优先受偿权;
B.商品房的房屋所有权尚未转移给买受人,如果商品房买卖合同已办理登记备案的,承包人的优先受偿权不得对抗支付了全部、大部分房款的买受人;
C.商品房的房屋所有权尚未转移给买受人,如果商品房买卖合同未办理登记备案的,买受人的请求权不能对抗承包人的优先受偿权。
⑦承包人优先受偿权行使的时间上的限制:
A.合理期限的限制:只有当承包人已经向发包人发出书面催告并给予合理期限(99示范文本为发包人收到竣工结算报告或结算资料之日起56天/合同没有约定的一般认为最少应不少于15天),发包人逾期仍不支付的,方可行使优先受偿权;
B.权利行使期限的限制:自建设工程竣工之日(应为承包人实际完成合同约定的全部工程之日)、建设工程合同约定竣工之日起6个月(应以承包人的“实际竣工之日”起算,不应以“交付使用”或“竣工验收合格”之日起算)。
⑧分包人的工程价款优先受偿权:
A.分包合同被确认为无效的:不存在优先受偿权问题。
B.分包合同由发包人、总承包人、分包人共同签订的:应允许分包人与承包人共同行使优先受偿权。
C.分包合同由总承包人与分包人单独签订,且总承包合同允许分包的:发包人已将合同价款支付给承包人,不属于优先受偿权范围;发包人未支付价款给总承包人,应允许分包人与总承包人共同行使优先受偿权。
D.分包人无权单独要求发包人承担优先受偿的责任(双方之间没有合同):另外观点认定,只要分包人和实际施工人完成了其于总包人、转包人之间合同约定的施工义务且工程质量合格,在总包人、转包人不主张、怠于主张工程价款优先受偿权的情况下,应允许分包人、实际施工人就其承建的工程部分在发包人欠付工程款范围内向发包人主张工程价款优先受偿权。
⑨通过以物抵债方式取得建设工程所有权的第三人不能对抗承包人行使建设工程价款优先受偿权:
A.目前对于承包人的建设工程价款优先受偿权在建设工程转让给第三人时是否具有追及效力、能否对抗第三人,现行立法和司法解释均没有明确规定;
B.工程价款优先受偿权优先于抵押权,承包人对于通过以物抵债方式变更登记到第三人名下的建设工程至少应当具有与抵押权相似的事后救济权利;
C.通过以物抵债方式取得建设工程不属于批复第2条规定的消费者;
D.第三人通过以物抵债方式取得建设工程所有权不能对抗承包人的优先受偿权,承包人对已过户到第三人名下的承包人承建的房屋行使优先权的权利不应受到限制,承包人的建设工程价款优先受偿权的客体可以及于第三人通过以物抵债方式取得的建设工程上。
⑩工程转包情况下,不影响承包人(转包人)主张工程价款优先受偿权。
司法实务提示2:工程价款优先受偿权 回目录
①承包人承诺放弃工程款优先受偿权的条件未成就,即使工程的所有权发生转让,如果受让人对工程的转让存在过错(即不构成善意取得),发包人不支付工程款,承包人仍可以依照《合同法》第286条及相关司法解释规定,在工程款范围内容对所建工程行使优先受偿权。
②合法分包人不得就发包人所建工程行使优先权(合同相对性原理):承包人优先权本质上属于担保物物权而非债权,不属于适用代位权范围,在总承包人不行使优先权时分包人不能代位行使工程款优先权。
③实际施工人优先受偿权:
A.一种观点认为:非法分包人、抓包人及其他实际施工人不应享有工程价款优先权;
B.另一种观点认为:对于转包合同、非法分包合同中的实际施工人,仍然能够享受工程价款优先受偿权(前提必须是建设工程质量合格),只是实际施工人所主张的工程款不超过发包人拖欠承包人的工程款数额即可(对《合同法》第286条规定的“承包人”应作广义理解,包括有效建设施工合同的承包人和无效合同的实际施工人)。
【提示】实际施工人以发包人主张优先受偿权受到限制:
A.工程质量合格;
B.发包人是该建设工程的所有权人;
C.实际施工人可以向发包人主张工程款请求权;
D.发包人的责任以欠付的工程款为限。
④建设工程施工合同无效,承包人享有优先受偿权(《汕头市建安(集团)公司与北京秦浪屿工艺品有限公司建设工程施工合同纠纷上诉案》
——就同一建设工程分别签订的多份施工合同均被认定无效后,应当参照双方当事人达成合意并实际履行的合同结算工程价款:工程价款优先受偿权的立法目的是为解决发包人拖欠承包人工人工资问题,处于立法政策的考虑,在建设工程施工合同无效的场合,仍然要保护承包人工程价款优先受偿权)。
⑤建设工程未第三人所有(工程自始为第三人所有、工程原为发包人所有但第三人依法受让取得),不适于优先受偿权规定。
⑥第三人通过以物抵债方式取得建设工程所有权,不影响承包人就其承建的建设工程行使优先受偿权:
A.基于建设工程价款优先受偿权优先于抵押权的效力,举轻以明重,承包人对于通过以物抵债方式变更登记到第三人名下的建设工程应当至少具有与抵押权相似的事后救济权利;
B.通过以物抵债方式取得建设工程所有权的第三人,不是《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第2条规定的消费者,第三人通过以物抵债方式取得建设工程所有权不能对抗承包人的优先受偿权,承包人对已过户到该第三人名下的承包人承建的房屋行使优先受偿权的权利不应受到限制。
建筑工程价款优先受偿权保护建筑工程价款范围的界定 回目录
问:最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(以下简称《批复》)第3条规定,“建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用,不包括承包人因发包人违约造成的损失。”实践中,对享有优先权保护的建筑工程价款不包括承包人因发包人违约造成的损失一项没有争议,但对于是否包括承包人的应得利润存在争议。请问,享有优先权保护的建筑工程价款范围如何界定?是否包含承包人的应得利润?
答:关于享有优先权保护的建筑工程价款范围的界定,应结合《合同法》第286条和《批复》第3条加以确定。
住房和城乡建设部《建设工程施工发包与承包价格管理暂行规定》第5条规定,建设工程价款由成本(直接成本、间接成本)、利润(酬金)和税金构成。根据该条规定,一般来说,工程价款可分为四个部分:一是直接成本,又称直接费,包括定额直接费、其他直接费、现场管理费和材料差价。其中,定额直接费又包括人工费、材料费和施工机构使用费三部分。二是间接成本或称企业管理费,包括管理人员工资、劳动保护费等十多项。三是利润,由发包人按工程造价的超别利率计付给承包人。四是税金,包括营业税、城市建设税、教育费附加税三种。这四部分构成工程价款的整体,缺一不可。在实践中,建设工程价款的表现形式有工程估算价、设计概算价、施工图预算价、施工预算(概算)价和竣工结算价五种。《合同法》第286条中所称工程价款,如指已竣工工程,应指竣工结算价。未竣工工程则应以施工预算价为基础进行评估确定工程价款。《合同法》第286条立法精神是保护建筑施工企业被拖欠的工程款,主要是工人的工资、承包人的管理费和正常的利润。利润是工程价款的重要组成部分,显然应享有优先受偿权。
《批复》第3条则实际上解决了实践中的两个疑问:一是承包人垫资款是否享有有优先受偿权;二是承包人因发包人违约造成的损失是否享有优先受偿权。《批复》尊重现实,将垫资款纳入承包人的优先受偿权的范围,明确规定建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的材料款等实际支出的费用。同时将承包人因发包人违约造成的损失予以排除。
综上,享有优先保护的建筑工程价款的范围可以界定为,如指已竣工工程,应指竣工结算价,未竣工工程则应以施工预算价为基础进行评估确定工程价款;包含承包人的正常利润,也包括承包人的垫资款,但不包括承包人因发包人违约造成的损失。
——《享有优先权保护的建筑工程价款范围如何界定》,载《民事审判指导与参考》2009年第2集(总第38集)第306-307页
建设工程价款优先权的客体不及于建筑物所占用的建设用地使用权,仅限于建筑物的价值部分 回目录
最高人民法院民一庭意见:我国《合同法》第286条规定:“发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的,除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”该条规定的建设工程价款优先受偿权不及于建筑物所占用的建设用地使用权部分。在将建筑物价值变现时,尽管根据“房地一体处分”原则要将建筑物和建设用地使用权一起进行处分,但是在一起处分时要区分开建筑物的价值和建设用地使用权的价值,建设工程价款优先仅仅对建筑物的价值部分有优先受偿的效力。
——《<合同法>第286条规定的建设工程价款优先权的客体不及于建筑物所占用的建设用地使用权》,载《民事审判指导与参考》2009年第2集(总第38集)第208页
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【提要】不动产司法强制拍卖中,工程款与税款,何者优先受偿?本文通过分析工程款与税款两种优先权制度的立法目的,从优先保障人的生存权这一基本权利出发,提出工程款在不动产司法强制拍卖中应优先于税款受偿。
法条链接 回目录
《民法典》
第七百八十三条【定作人未履行付款义务时承揽人权利】定作人未向承揽人支付报酬或者材料费等价款的,承揽人对完成的工作成果享有留置权或者有权拒绝交付,但是当事人另有约定的除外。
第八百零七条【发包人未支付工程价款的责任】发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的,除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)
第九条【竣工日期】当事人对建设工程实际竣工日期有争议的,人民法院应当分别按照以下情形予以认定:
(一)建设工程经竣工验收合格的,以竣工验收合格之日为竣工日期;
(二)承包人已经提交竣工验收报告,发包人拖延验收的,以承包人提交验收报告之日为竣工日期;
(三)建设工程未经竣工验收,发包人擅自使用的,以转移占有建设工程之日为竣工日期。
第二十七条【利息开始计付时间确定】利息从应付工程价款之日开始计付。当事人对付款时间没有约定或者约定不明的,下列时间视为应付款时间:
(一)建设工程已实际交付的,为交付之日;
(二)建设工程没有交付的,为提交竣工结算文件之日;
(三)建设工程未交付,工程价款也未结算的,为当事人起诉之日。
第三十五条【建设工程价款优先受偿权行使主体】与发包人订立建设工程施工合同的承包人,依据民法典第八百零七条的规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的,人民法院应予支持。
第三十六条【建设工程价款优先受偿权行使顺位】承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。
第三十七条【装饰装修工程建设工程价款优先受偿权】装饰装修工程具备折价或者拍卖条件,装饰装修工程的承包人请求工程价款就该装饰装修工程折价或者拍卖的价款优先受偿的,人民法院应予支持。
第三十八条【建设工程价款优先受偿权行使条件】建设工程质量合格,承包人请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的,人民法院应予支持。
第三十九条【未竣工建设工程价款优先受偿权】未竣工的建设工程质量合格,承包人请求其承建工程的价款就其承建工程部分折价或者拍卖的价款优先受偿的,人民法院应予支持。
第四十条【建设工程价款优先受偿权范围】承包人建设工程价款优先受偿的范围依照国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围的规定确定。
承包人就逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等主张优先受偿的,人民法院不予支持。
第四十一条【建设工程价款优先受偿权行使期限】承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权,但最长不得超过十八个月,自发包人应当给付建设工程价款之日起算。
第四十二条【约定限制或者放弃建设工程价款优先受偿权无效】发包人与承包人约定放弃或者限制建设工程价款优先受偿权,损害建筑工人利益,发包人根据该约定主张承包人不享有建设工程价款优先受偿权的,人民法院不予支持。
第五条 工程价格的构成。
工程价格由成本(直接成本、间接成本)、利润(酬金)和税金构成。
工程价格包括:合同价款、追加合同价款和其他款项。
合同价款系指按合同条款约定的完成全部工程内容的价款。追加合同价款系指在施工过程因设计变更、索赔等增加的合同价款以及按合同条款约定的计算方法计算的材料价差。
其他款项系指在合同价款之外甲方应支付的款项。
(法办[2011]442号)
26、非因承包人的原因,建设工程未能在约定期间内竣工,承包人依据合同法第二百八十六条规定享有的优先受偿权不受影响;承包人行使优先受偿权的期限为六个月,自建设工程合同约定的竣工之日起计算;建设工程合同未约定竣工日期,或者由于发包人的原因,合同解除或终止履行时已经超出合同约定的竣工日期的,承包人行使优先受偿权的期限自合同解除或终止履行之日起计算。
27、当事人以《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条第(二)、(三)项规定的竣工日期作为承包人行使建设工程价款优先受偿权期间起算点的,不予支持。
·《中铁建设集团有限公司与邹城市发展投资控股有限公司建设工程施工合同纠纷上诉案》
【案号】最高人民法院民事判决书(2016)最高法民终602号
【裁判摘要2】中铁公司上诉还主张,依据最高人民法院颁布的《全国民事审判工作会议纪要》(法办〔2011〕442号)第27条“当事人以《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条第二项、第三项规定的竣工日期作为承包人行使建设工程优先受偿权期间起算点的,不予支持”规定,不能以工程转移占有之日为优先受偿权行使期间的起算点,批复规定的竣工之日仅指“工程竣工验收合格之日”。但经本院当庭核对,中铁公司所提交的《全国民事审判工作会议纪要》(法办〔2011〕442号)的条文内容为虚假。对此,中铁公司的解释是在找到该纪要时,并不知道该纪要内容为虚假。为此,中铁公司当庭表示不再以其提交的虚假《全国民事审判工作会议纪要》(法办〔2011〕442号)作为支持其主张的依据。
29、因违法分包、转包等导致建设工程合同无效的,实际施工人请求依据合同法第二百八十六条规定对建设工程行使优先受偿权的,不予支持。
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【摘要】建设工程款优先受偿权是一种法定优先权,无需当事人另外予以明示。最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第四条明确规定,建设工程承包人行使优先权的期限为六个月。依据该条规定,建设工程承包人行使优先权的期限为六个月,且为不变期间,不存在中止、中断或延长的情形。
·最高人民法院执行工作办公室《(2004)执监字第62-1号函》
·最高人民法院执行局关于如何处理建设工程款债权与请求交付房产的债权冲突问题的复函
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最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定
第二十七条【案外人排除执行的实体权利与申请执行人优先受偿权产生冲突时处理】申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权,人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持,但法律、司法解释另有规定的除外。
第二十八条【无过错不动产买受人物权期待权的保护条件】金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:
(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;
(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;
(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;
(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。
第二十九条【房屋消费者物权期待权保护条件】金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:
(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;
(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;
(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
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五、工程价款优先受偿权的保护
16、装饰装修工程承包人主张工程价款优先受偿权,可予支持;工程勘察人或设计人就工程勘察或设计费主张优先受偿权,不予支持。
17、建设工程施工合同无效,但工程经竣工验收合格的,承包人主张工程价款优先受偿权,可予支持。
18、分包人或实际施工人完成了合同约定的施工义务且工程质量合格的,在总包人或非法转包人怠于主张工程价款优先受偿权时,就其承建的工程在发包人欠付的工程款范围内主张工程价款优先受偿权,可予支持。
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19、承包人放弃建设工程价款优先受偿权的效力如何认定?
法律并未禁止承包人放弃建设工程价款优先受偿权。承包人自愿放弃建设工程价款优先受偿权的,只涉及承包人自身利益的,该放弃行为有效。但该放弃行为损害实际施工人等第三人利益的,对该第三人不产生效力。
《最高人民法院执行局关于如何处理建设工程款债权与请求交付房产的债权冲突问题的复函》
(2008年11月5日〔2008〕执他字第8号)
内容为:“浙江省东阳市第三建筑公司(以下简称东阳三建)请求青海华峰房地产有限公司(以下简称华峰公司)支付建筑工程款的权利以及青海量具刃具有限责任公司(以下简称量具公司)请求华峰公司交付房产的权利均为债权。依据《物权法》第九条、第三十条之规定,争议房产仍然属于华峰公司所有,应当作为华峰公司的责任财产由有关债权人按照法定的顺序受偿。依据《合同法》第二百八十六条以及本院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条之规定,应当对相应的争议房产进行变价,变价款由东阳三建优先受偿。东阳三建受偿后,剩余价款及未变价处理的房产应当交付量具公司。”
第四条 公路工程验收分为交工验收和竣工验收两个阶段。
交工验收是检查施工合同的执行情况,评价工程质量是否符合技术标准及设计要求,是否可以移交下一阶段施工或是否满足通车要求,对各参建单位工作进行初步评价。
竣工验收是综合评价工程建设成果,对工程质量、参建单位和建设项目进行综合评价。
第十六条 公路工程进行竣工验收应具备以下条件:
(一)通车试运营2年后;
(二)交工验收提出的工程质量缺陷等遗留问题已处理完毕,并经项目法人验收合格;
(三)工程决算已按交通部规定的办法编制完成,竣工决算已经审计,并经交通主管部门或其授权单位认定;
(四)竣工文件已按交通部规定的内容完成;
(五)对需进行档案、环保等单项验收的项目,已经有关部门验收合格;
(六)各参建单位已按交通部规定的内容完成各自的工作报告;
(七)质量监督机构已按交通部规定的公路工程质量鉴定办法对工程质量检测鉴定合格,并形成工程质量鉴定报告。
福建省高级人民法院关于建设工程施工合同纠纷疑难问题解答(2022)
(三)建设工程价款优先受偿权
15.在发包人明知挂靠情况下,挂靠人是否享有建设工程价款优先受偿权?
依据《中华人民共和国民法典》第八百零七条以及《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》第三十五条的规定,只有与发包人订立建设工程施工合同的承包人才享有建设工程价款的优先受偿权。尽管在发包人明知挂靠情况下,挂靠人与发包人形成事实上的建设工程施工合同关系,但挂靠人仍不属于“与发包人订立建设工程施工合同的承包人”,不享有建设工程价款优先受偿权。
16.消防工程价款是否享有优先受偿权?
消防工程是建设应具备的预防火灾和减少火灾危害工程。《中华人民共和国消防法》第九条规定:“建设工程的消防设计、施工必须符合国家工程建设消防技术标准。建设、设计、施工、工程监理等单位依法对建设工程的消防设计、施工质量负责。”消防工程属于建设工程的必备部分,包括火灾自动报警系统、自动灭火系统、消火栓系统、防烟排烟系统以及应急广播和应急照明、安全疏散设施等。消防工程,既可以由建设工程总包人负责,也可由发包人直接发包给专业的消防工程承包人。如同装饰装修工程的承包人一样,消防工程承包人在行使工程价款优先受偿权时受到一定的限制。这种限制表现在两方面:一是只有直接向发包人承包消防工程的专业技术承包人才依法享有建设工程优先受偿权;二是消防工程的承包人只能就其承包的消防工程给整个工程增值的范围内行使优先受偿权。
17.建设工程价款优先受偿权的“合理期限”如何认定?
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》第四十一条规定:承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权,但最长不得超过十八个月,自发包人应当给付建设工程价款之日起算。这里的“合理期限”既不是除斥期间,也不是诉讼时效,是从保护施工人和其他权利人的角度拟制的期限。当事人可以事先约定承包人行使优先受偿权的“合理期限”。应付款时间经发包人与承包人协商而延长的,建设工程价款优先受偿权的起算点随之延长。但为避免发包人与承包人恶意串通,损害银行等其他债权人利益,人民法院应主动审查承、发包人的主观意愿及是否存在损害第三人利益的情形。如不存在,以双方另行协商确定的付款时间作为应付款时间。如恶意串通,则应以原合同约定的付款日期为应付款时间。
18.建设工程价款优先受偿权的起算点如何确定?
建设工程价款优先受偿权的起算点从“应当给付建设工程价款之日”起计算。建设工程施工合同对付款时间有明确约定的,按合同约定确定。合同解除,发包人和承包人就合同解除后工程价款的支付另行达成协议的,为该协议约定的应支付建设工程价款之日。
当事人对付款时间没有约定或者约定不明的,下列时间视为应付款时间:
(1)建设工程实际交付的,为交付之日:建设工程未交付的,为提交竣工结算文件之日:建设工程未交付,建设工程价款也未结算,人民法院及仲裁机构确认发包人欠付承包人工程价款的,为承包人起诉之日。
(2)质保金作为工程价款一部分,其优先受偿权起算点为质保金应予返还之日。
19.建设工程价款优先受偿权如何行使?
以下属于依法行使建设工程价款优先受偿权的情形:
(1)建设工程承包人提起诉讼、申请仲裁主张工程价款优先受偿权;
(2)自行与发包人协商以该工程折价抵偿欠付工程价款:
(3)申请法院将该工程拍卖以实现工程价款债权;
(4)申请对建设工程拍卖款参与分配程序主张优先受偿权;
(5)以书面形式向发包人明确表示主张优先受偿权的。
20. 建设工程价款优先受偿权能否转让?
建设工程价款优先受偿权是一种法定优先受偿权,具有从属性,且与建设工程价款债权转让人之间不具有人身专属性,应认定建设工程价款优先受偿权随工程价款债权一并转让,以确保农民工工资权益尽快实现。
21.承包人在执行程序中能否主张建设工程价款优先受偿权?
承包人在建设工程价款的诉讼或仲裁中,未主张建设工程价款优先受偿权的,在执行程序中,承包人仍可向发包人主张建设工程价款优先受偿权。
44.建设工程价款优先受偿权是否可以调解?
建设工程价款优先受偿权涉及到不特定第三人。双方当事人通过调解确认工程价款优先受偿权,易发虚假诉讼,或损害抵押权人、其他债权人等其他案外人的情况,因此,双方当事人请求出具调解书对建设工程价款优先受偿权予以确认的,原则不应准许。
45.建设工程施工合同纠纷,银行以承包人放弃建设工程价款优先受偿权为由申请加入诉讼是否准予?
实务中,开发商向银行申请房地产开发贷款,银行要求该项目的承包人出具白愿放弃项目工程价款受偿优先权的《承诺函》。在建设工程施工合同纠纷中,银行以承包人放弃建设工程价款优先受偿权为由申请加入诉讼。因建设工程施工合同纠纷案件中银行不属于第三人,银行对于建设工程价款优先受偿权提起第三人撇销之诉的,予以驳回。
废止法条 回目录
《合同法》
第二百六十四条【承揽人的留置权】定作人未向承揽人支付报酬或者材料费等价款的,承揽人对完成的工作成果享有留置权,但当事人另有约定的除外。
第二百八十六条【建设工程承包人优先受偿权/工程款优先权/法定抵押权】发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的,除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
·最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释
第十四条【工程期限的违约责任】当事人对建设工程实际竣工日期有争议的,按照以下情形分别处理:
(一)建设工程经竣工验收合格的,以竣工验收合格之日为竣工日期;
(二)承包人已经提交竣工验收报告,发包人拖延验收的,以承包人提交验收报告之日为竣工日期;
(三)建设工程未经竣工验收,发包人擅自使用的,以转移占有建设工程之日为竣工日期
最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(二)
第十七条 与发包人订立建设工程施工合同的承包人,根据合同法第二百八十六条规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的,人民法院应予支持。
第十八条 装饰装修工程的承包人,请求装饰装修工程价款就该装饰装修工程折价或者拍卖的价款优先受偿的,人民法院应予支持,但装饰装修工程的发包人不是该建筑物的所有权人的除外。
第十九条 建设工程质量合格,承包人请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的,人民法院应予支持。
第二十条 未竣工的建设工程质量合格,承包人请求其承建工程的价款就其承建工程部分折价或者拍卖的价款优先受偿的,人民法院应予支持。
第二十一条 承包人建设工程价款优先受偿的范围依照国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围的规定确定。
承包人就逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等主张优先受偿的,人民法院不予支持。
第二十二条 承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限为六个月,自发包人应当给付建设工程价款之日起算。
第二十三条 发包人与承包人约定放弃或者限制建设工程价款优先受偿权,损害建筑工人利益,发包人根据该约定主张承包人不享有建设工程价款优先受偿权的,人民法院不予支持。
经典案例 回目录
【载《最高人民法院公报》2004年第8期(总第94期)】
【裁判摘要】房屋买卖合同的出卖人,在收取了买受人支付的大部分款项后,不能以房屋的工程价款需优先受偿为由,拒绝按合同约定向房屋买受人交付房屋。
【裁判意见】工程价款优先受偿权不能对抗已交付大部分购房款的买受人的所有权。
·重庆市北兴工程建设开发有限责任公司诉重庆龙诚房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷案
【问题提示】承包人在除斥期间向发包人发出了催款函,承包人是否有权行使建设工程价款优先权?
【要点提示】《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第4条规定:“建设工程承包人行使优先权的期限为六个月,自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。”上述司法解释规定承包人行使优先受偿权的除斥期间为6个月。如果承包人在除斥期间内向发包人发出了催款函,表示发包人如不按期付款将行使优先权,同时发包人对此无异议,则可认定承包人有权行使优先权。但如果有利害关系人(如银行等)提出异议,则应严格审查催款函的证据效力。
·施工合同解除后未完成工程承包人主张工程价款优先受偿权起算点的确定
【裁判要旨】建设工程施工合同履行过程中,因为发包人的原因导致施工合同解除,承包人主张工程价款优先受偿的应予支持。承包人行使优先受偿权的时间晚于施工合同约定的竣工之日起六个月的,承包人的请求不能得到支持。
——通过以物抵债方式取得建设工程所有权的第三人,不能对抗承包人行使建设工程价款优先受偿权
【最高人民法院民一庭倾向性意见】通过以物抵债方式取得建设工程所有权的第三人,不是《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定的消费者,不能对抗承包人就其承建的建设工程行使优先受
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