摘要1：【标签】Ｄ７０３【租赁合同定义】｜Ｄ７０４【租赁合同主要内容】｜Ｄ７０５【租赁最长期限】｜Ｄ７０６【租赁合同的登记备案手续对合同效力影响】｜Ｄ７０７【租赁合同形式】｜Ｄ７０８【出租人交付租赁物义务和适租义务】｜Ｄ７０９【承租人按约定使用租赁物的义务】｜Ｄ７１０【承租人按约定使用租赁物的免责义务】｜Ｄ７１１【租赁人未按约定使用租赁物的责任】｜Ｄ７１２【出租人维修义务】｜Ｄ７１３【出租人不履行维修义务的法律后果】｜Ｄ７１４【承租人妥善保管租赁物义务】｜Ｄ７１５【承租人对租赁物进行改善或增设他物】｜Ｄ７１６【承租人对租赁物转租】｜Ｄ７１８【超过承租人剩余租赁期限的转租期间效力】｜Ｄ７１８【推定出租人同意转租】｜Ｄ７１９【次承租人代位求偿权】｜Ｄ７２０【租赁物收益归属】｜Ｄ７２１【租金支付期限】｜Ｄ７２２【承租人违反支付租金义务的法律后果】｜Ｄ７２３【出租人权利瑕疵担保责任】｜Ｄ７２４【非承租人构成根本性违约承租人可以解除合同】｜Ｄ７２５【所有权变动不破租赁】｜Ｄ７２６【房屋承租人优先购买权】｜Ｄ７２７【委托拍卖情况下房屋承租人优先购买权】｜Ｄ７２８【房屋承租人优先购买权受到侵害的法律后果】｜Ｄ７２９【不可归责于承租人的租赁物毁损、灭失的法律后果】｜Ｄ７３０【租赁期限没有约定或约定不明确时的法律后果】｜Ｄ７３１【租赁物质量不合格时承租人解除权】｜Ｄ７３２【房屋承租人死亡的租赁关系的处理】｜Ｄ７３３【租赁期限届满承租人返还租赁物】｜Ｄ７３４【租赁期限届满承租人继续使用租赁物及房屋承租人的优先承租权】
摘要2：【注解１】企业间以担保为目的签订的房屋租赁合同有效。——参考案例：（2014）通民初字第10581号；（2016）京03民终3343号
【注解２】租赁合同末位淘汰约定效力｜（１）租赁合同领域扣点租金情况下的“末位淘汰制” 有效；（２）当解释和内部规则缺乏与承租人的合意即合同解除权的行使约定不明应视为合同解除条件未成就，不能据此行使末位淘汰解除权。——参考案例：北京市第三中级人民法院民事判决书(2015)三中民终字第04058号
★【人民法院案例库】因不可归责于双方的事由导致合同履行不能时双方责任的认定｜1.双方合同约定的内容意思表示明确时，在履行过程中单方变更原约定范围时，在对方事前未明示认可、事后也未明确追认的情况下，不能直接以默示方式推定已经取得对方的同意，应严格执行“合同变更内容约定不明确、推定为未变更”的法定条件。2.因不可归责于双方当事人的事由导致合同解除和因过错违约导致合同解除属于不同的两种情形，应区分处理。当因不可归责于双方当事人的事由导致合同履行不能时，在双方达成解除合同的合意情况下，不能再认定任意一方违约，并且，在双方就终止合同达成一致但就赔偿金额未达成一致意见前，双方协商解决纠纷期间，当事人可以行使同时履行抗辩权。3.合同约定解除后实际损失难以鉴定确定的条件下，人民法院可以根据公平原则和诚实信用原则结合合同实际履行情况等综合因素，酌定给予亏损方相应的经济补偿。——参考案例：（2020）云民再38号
→【备注】因不可归责于双方当事人的事由导致合同履行不能时，在双方达成解除合同的合意情况下，不能再认定任何一方违约。
摘要1：房屋租赁合同是指房屋出租人将出租房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
摘要2：【注解１】当事人双方签有两份房屋租赁合同，如果明确约定其中一份只是作为交付相关部门备案之用，则应认定另一份为当事人的真实意思表示，作为双方当事人履约的依据。——参考案例：(2014)浙民提字第13号
【注解２】虽然两个两个承租人分别与出租人签订了房屋租赁合同，但在实际履行中两个承租人共同管理和适用该房屋，应认定两个承租人为该房屋的共同租赁人。——参考案例：(2014)鲁民一终字第493号
【注解３】（１）房屋预租合同不违反法律规定，应认定有效。（２）预租关系解除后，出资人应对承租人提前进场装修而不能拆除的添附物给予折价补偿。——参考案例：（1998）民终字第116号
【注解４】名为合作实为房屋租赁合同有效。——参考案例：（2002）民一终字第41号
【注解５】非产权人出租房屋租赁合同有效。——参考案例：(2017)闽0102民初2535号
【注解６】同意转租的承租人系租赁合同适格原告｜虽然并非讼争房屋的实际产权人，但实际产权人已明确同意其享有对外转租的权利，故其诉讼主体适格。——参考案例：(2019)闽05民终4405号
摘要1：《房屋租赁司法解释》第8条有关承租人的合同解除权的规定，“租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”，导致租赁房屋无法使用，承租人有权请求解除合同，是对未经消防验收合格的房屋签订的合同效力的间接确认。
【注释】未经竣工验收合格消防验收的建设工程订立的租赁合同并非无效合同。
【注解１】签约时房屋未通过竣工验收与消防验收不影响预租合同的效力。——参考案例：(2008)民一终字第124号
【注解２】（１）有效租赁合同处于违法履行状态期间，房屋租金标准的判定可以参照地方性政府规章等规范性文件。（２）以尚未建成的房屋签订的租赁合同并不因房屋未经验收合格而无效，但就有关使用未经验收合格时的房屋的约定为无效。——参考案例：（2000）民终字第126号
【注解３】（１）任何一项工程单项验收或者局部验收均不能作为工程竣工整体验收的标准。否则，当事人将承担合同无效的法律后果。（３）作为租赁标的物的房屋未经整体验收合格，当事人订立的《房屋租赁合同》依法认定无效。——参考案例：（2003）民一终字第55号
【注解４】（１）房屋预租合同不违反法律规定，应认定有效。（２）预租关系解除后，出资人应对承租人提前进场装修而不能拆除的添附物给予折价补偿。——参考案例：（1998）民终字第116号
【注解５】未经消防验收房屋出租合同的效力认定｜（１）依法必须经过公安消防机构验收的房屋未经消防验收合格，以该房屋为标的物订立的房屋租赁合同，应当认定无效。（２）但在一审法庭辩论终结前经消防验收合格，租赁标的物符合了法律规定，合同经过瑕疵补正而变为有效，其效力溯及至合同成立之时。——参考案例：（2012）浙杭民终字第114号
【注解６】《消防法》第十三条第二款、《建筑法》第六十一条第二款的规定，属于管理性规定，并不是关于合同效力的效力性规定，不影响房屋租赁合同的效力。——参考案例：(2014)黔六中民终字第765号
【注解７】（１）承租人对房屋的消防条件有专门要求的，应当谨慎审查承租物适格问题。（２）在租赁合同中未对该消防条件进行特别约定的，租赁物的消防未达其使用条件的责任不能归责于出租人。——参考案例：(2015)沪一中民二(民)终字第225号
【注解８】租赁房屋虽存在消防问题但不影响实际入住的不构成根本违约。——参考案例：(2014)渝高法民提字第00127号
摘要2：【注解９】租赁消防验收不达标的建筑因火灾产生的损失双方都应承担责任｜承租人未尽合理的注意义务租赁消防不达标的房屋作为仓库，对其损失亦应承担一定的责任。——参考案例：(2014)鲁民一终字第360号
【注解１０】房屋出租人明知承租人生产易燃产品而将不符合消防安全要求或未经消防验收合格的房屋出租给承租人用于生产，租赁期间因房屋不符合消防安全要求导致火灾发生或扩大的，出租人存在过错，应依法承担相应的赔偿责任。——参考案例：（2013）扬民终字第1236号
【注解１１】未完成消防验收备案是否必然导致租赁房屋交付不合格｜不动产的交付应以交付钥匙并且足以使承租人实际掌控讼争房产为判断标准。消防备案包含设计备案与竣工备案，竣工备案可以在装修完成后投人使用前一并进行。承租在建工程的承租人，不得以房屋未经竣工备案为由，主张房屋交付不合格，要求解除合同。——参考案例：（2014）厦民终字第2883号
【注解１２】（１）《城镇房屋租赁合同解释》仅将违法建筑物租赁合同等认定为无效。（２）当事人在签订租赁协议时并非试图将未经消防验收的房屋作为租赁标的物投入使用经营，而是约定在一定期间内由一方当事人负责装修合格的酒店作为标的物，且特别约定经消防验收合格后再行交付投入经营。显然，该约定并不违反法律法规效力性强制性规定及司法解释之无效情形，加之协议各方当事人均具备相应的行为能力，意思表示真实，因此，一、二审判决认定《协议书》合法有效正确。——参考案例：(2012)民申字第507号
【注解１３】（１）建设单位根据法律规定负有工程竣工的消防验收义务。（２）写字楼租赁中承租企业装修改造的消防报验义务可由租赁合同明确约定。——参考案例：(2015)三中民终字第05296号
【注解１４】未经竣工验收合格消防验收的建设工程订立的租赁合同并非无效合同。——参考案例：（2021）最高法民申4912号
摘要1：（１）违法建筑是指在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证、违反建设工程规划许可证的规定建设，严重影响城市规划的建筑：未取得规划许可证的城乡建筑、违反临时建筑管理规定的临时建筑都属于违法建筑。
（２）违章建筑是指违反了法律、法规、规章中关于建筑规划、施工许可的相关规定或者在明确禁止进行建筑的区域内进行施工建设后形成的建筑物、构筑物。
【注释】租赁标的物违法导致租赁合同无效在违法原因消失后无效合同转化为有效合同前提为合同效力尚未被司法机关或仲裁机构确定，否则不能转为为有效合同。
【注解１】（１）《城乡规划法》第４０条对于城乡范围内的工程建设应取得建设工程规划许可证的法律规定属于强制性的法律规定，不应以乡一级政府的许可而改变未取得建设工程规划许可证的房屋的性质。（２）以得到乡土地管理部门认可但未取得建设规划许可证的房屋作为租赁标的的租赁合同仍应认定无效。——参考案例：(2015)三中民终字第06036号
【注解２】（１）出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁协议无效。（２）但是在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。——参考案例：(2013)徐民终字第1445号
【注解３】违法建筑签订的《土地房屋租赁合同书》无效。——参考案例：(2014)鄂民一终字第00072号
【注解４】（１）房屋行政主管部门对未经审批而改建、重建的房屋，可因现实状况与不动产登记簿记载的权利状况不一致，将其认定为附有违法建筑并结构相连的房屋并限制交易。（２）如何认定这类房屋买卖合同的效力，实践中存在分歧。善意买受人根据不动产登记的公示公信原则，确信登记的权利状态与现实状态相一致，此信赖利益应予保护；根据区分原则，房屋因附有违法建筑而无法过户属合同履行范畴，不应影响合同效力。因此，这类合同如不具备《合同法》第52条的无效情形，应当认定有效。（３）出卖人负有将房屋恢复至原登记的权利状态并消除行政限制的义务。在买受人同意按现状交付并自愿承担恢复原状义务的情况下，出卖人应按诚实信用原则将房屋交付买受人，并于买受人将房屋恢复原状、消除行政限制后协助完成过户手续。——参考案例：《丁××与石×房屋买卖合同纠纷案》
【注解５】房屋预租合同的效力如何认定｜双方当事人就尚不存在或尚未建成的房屋签订的租
摘要2：（续）赁合同为房屋预租合同。现行法律、行政法规、司法解释对房屋预租合同无特别规定，在此情形下，其相关问题的认定可参照适用房屋租赁的规定。若合同约定的预租物没有取得建设工程规划许可证的，预租合同应认定无效。——参考案例：(2017)最高法民终171号
【注解６】（１）行政机关违反法定程序拆除未取得建筑规划许可房屋的，应确认拆除行为违法；当事人提出恢复房屋原状等赔偿请求不予支持。（２）因强拆行为造成屋内合法财产损失的，行政机关应予赔偿。——参考案例：(2016)最高法行申43号
【注解７】房屋至今未经消防验收合格并不导致案涉《租赁合同》无效。——参考案例：(2017)陕民再110号
【注解８】租赁物为土地并非房屋，当事人主张应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于房屋租赁合同无效的规定不予支持。——参考案例：(2021)最高法民申5583号
【注解９】违章建筑房屋租赁合同无效。——参考案例：(2022)鄂01民终11735号
【注解１０】房屋租赁合同的标的物是在未取得建设工程许可证的情况下擅自建成的，该房屋租赁合同为无效。——参考案例：(2014)民申字第1798号
★【人民法院案例库】房屋违法性不影响就房屋租赁合同终止履行达成协议的效力｜出租方与承租方就租赁协议终止履行、厂房返还等事宜达成的协议，其权利义务的约定独立于租赁协议。租赁标的物的违法性仅影响租赁协议效力，不影响双方就租赁协议终止履行、厂房返还等事宜所达成协议的效力。——参考案例：（2014）沪一中民二（民）终字第648号
★【人民法院案例库】以违法建筑物为标的物的房屋租赁合同无效，当事人请求支付房屋占有使用费的应予支持｜1.出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。2.房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费用的，人民法院一般应予支持。但是，因出租人原因导致对承租人经营造成一定影响的，可酌情减付房屋占有使用费用。——参考案例：（2016）赣民再101号
【注解１１】虽然未取得建设工程规划许可证，但经相关主管部门批准建设，房屋租赁合同应属有效。——参考案例：(2020)最高法民申103号
摘要1：——在建房屋作为租赁标的物应否受法律保护
【来源：《民事审判指导与参考》（总第16集），法律出版社2004年版，第256-258页】
【案号】最高人民法院（2002）民一终字第75号民事判决书
【提示】以在建房屋作为租赁物签订的《租赁合同》合法有效。
【裁判要旨】在建房屋作为租赁标的物受法律保护。对于合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，不具备法定无效要件的合同，应当尊重当事人合同意思自治原则，认定此类合同有效。
摘要2：【解读1】当事人以在建房屋作为租赁标的物签订的房屋租赁合同受国家法律保护。
【解读2】房屋租赁作为我国民间一种互通有无、调剂余缺、物尽其用的传统租赁制度，由来已久。近年来，随着我国改革开放和房地产业的发展，房屋租赁打破了以往先有房屋再行出租的传统租赁制度。在建房屋作为租赁标的物出租，已经成为我国房地产开发领域的一种常见的现象。本案即为其中一例。陕西兵器工业西北公司以其在建的北方大厦作为租赁标的物，与他人签订《租赁合同书》。此后，承租人又将其承租部分与他人签订《房屋转租合同》。人民法院对于当事人以在建房屋作为租赁标的物签订的《租赁合同书》及《房屋转租合同》之效力的认定，同其他合同一样，实行国家干预原则，即依职权审查合同是否存在违法性。对于合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，不具备法定无效要件的合同，应当尊重当事人合同意思自治原则，认定此类合同有效。
在建房屋出租，是出租人在不丧失标的物所有权的前提下，通过提前吸收承租人租金的方式，达到融通资金，盘活资产的目的。承租人可以通过分期支付租金获取房屋使用权和收益，即双方都可以从中获得利益的满足。因此，人民法院根据案件具体情况，依法正确判定此类合同效力，对于鼓励当事人交易，促进我国房地产市场稳步健康发展，起到了积极向上的作用。
- 日期： 04-19 17:23
- 作者：陈其象律师
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房屋预租
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书（1998）民终字第116号
【提示】房屋预租合同不违反法律规定，应认定有效。预租关系解除后，出资人应对承租人提前进场装修而不能拆除的添附物给予折价补偿。
【裁判摘要】因中粮广场同意和德公司提前进场进行装修，故和德公司已进行装修所形成的添附物不得拆除损坏，留给中粮广场继续使用，由中粮广场折价补偿和德公司的装修费用。和德公司存放于中粮广场拟租赁场地内的可移动家具及其他物品，由和德公司自行移走处理。
摘要2：
摘要1：——房屋预租合同的效力如何认定
【案号】最高人民法院民事判决书(2017)最高法民终171号
【裁判要旨】双方当事人就尚不存在或尚未建成的房屋签订的租赁合同为房屋预租合同。现行法律、行政法规、司法解释对房屋预租合同无特别规定，在此情形下，其相关问题的认定可参照适用房屋租赁的规定。若合同约定的预租物没有取得建设工程规划许可证的，预租合同应认定无效。
摘要2：【来源：《民事审判指导与参考》（总第71辑），人民法院出版社2017年版，第224-226页】
- 日期： 02-19 10:11
- 作者：陈其象律师
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摘要1：黑龙江省建设委员会关于印发《黑龙江省城市房屋预租、先租后售、售后包租管理试行办法》的通知（黑建房[1999]第29号）
摘要2：
- 日期： 06-29 11:25
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申3344号
【裁判摘要】合同双方当事人排除适用关于违约金调整条款的约定为有效约定，当事人应当自行承担相应风险——原审判决认定双方当事人放弃调整违约金的约定并不违反法律规定，具体分析如下：首先，合同双方当事人放弃违约金调整的约定不违反法律的规定。从主观上看，双方当事人均是为了自身商业利益而从事本次交易活动，是在自愿平等的情形下签订《预租赁协议》和《租赁合同》。从客观上看，双方当事人签订的合同在内容上没有违反法律法规的强制性规定。其次，合同双方当事人放弃调整违约金的约定属于当事人意思自治。双方当事人签订的《房屋预租协议》第三条第三款、第三条第四款以及《租赁合同》第十条第五款的约定已经明确放弃调整违约金。即无论损失是多少，违约金均按人民币500万元金额计算。根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款之规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。"人民法院应尊重双方当事人在本案中预先放弃调整违约金的约定。最后，原审未以租金价差确定违约金未违反《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定。本案双方当事人签订合同时的真实意思表示为，500万元违约金数额的确定是在保障双方当事人利益的前提下，违约方承担的最大范围且具有惩罚意义的赔偿数额，这是双方当事人基于商业利益角度的决定，应自行承担相应风险。同时，关于违约金的确定是否以“违约造成实际损害"为条件，可以由当事人约定。本案中，在双方对违约金已经有了明确约定的情况下，法院不变动违约金数额，并无不当。
摘要2：【解读】（１）合同双方约定一方违约，对方无需就损失承担举证责任，也无论损失多少，违约金均按人民币５００万元定额计算，不以实际损失多寡为由进行调整；（２）一审法院判决赔偿经济损失２５９９．４１１５元；（３）二审法院变更判决赔偿经济损失人民币500万元。
【注解】当事人预先放弃调整违约金的约定有效——合同双方当事人放弃违约金调整的约定属于当事人意思自治，不违反法律的规定。从主观上看，双方当事人均是为了自身商业利益而从事本次交易活动，是在自愿平等的情形下签订《预租赁协议》和《租赁合同》。从客观上看，双方当事人签订的合同在内容上没有违反法律法规的强制性规定。人民法院应尊重双方当事人在本案中预先放弃调整违约金的约定。本案双方当事人签订合同时的真实意思表示为，500万元违约金数额的确定是在保障双方当事人利益的前提下，违约方承担的最大范围且具有惩罚意义的赔偿数额，这是双方当事人基于商业利益角度的决定，应自行承担相应风险
- 日期： 03-14 11:33
- 作者：陈其象律师
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预租赁合同
摘要1：解读：（１）具备建设工程规划许可证的房屋预租合同合法有效；（２）未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋的预租合同无效，但房屋在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的预租合同有效。
【注释】双方当事人就尚不存在或尚未建成的房屋签订的租赁合同为房屋预租合同。
摘要2：【注解１】（１）房屋预租合同不违反法律规定，应认定有效。（２）预租关系解除后，出资人应对承租人提前进场装修而不能拆除的添附物给予折价补偿。——参考案例：（1998）民终字第116号
【注解２】房屋预租合同的效力如何认定｜（１）双方当事人就尚不存在或尚未建成的房屋签订的租赁合同为房屋预租合同。（２）现行法律、行政法规、司法解释对房屋预租合同无特别规定，在此情形下，其相关问题的认定可参照适用房屋租赁的规定。（３）若合同约定的预租物没有取得建设工程规划许可证的，预租合同应认定无效。——参考案例：(2017)最高法民终171号
【注解３】在建房屋作为租赁标的物应否受法律保护｜（１）以在建房屋作为租赁物签订的《租赁合同》合法有效。（２）当事人以在建房屋作为租赁标的物签订的房屋租赁合同受国家法律保护。——参考案例：（2002）民一终字第75号