- 日期： 04-12 12:14
- 作者：陈其象律师
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摘要1：解读：《执行异议和复议案件规定》第２９条第２项中规定的“无其他用于居住的房屋”，（１）系买受人在被执行房屋所在地名下无其他用于居住的房屋而不是在全国范围内无其他用于居住的房屋；（２）系买受人名下无其他用于居住的房屋，而不要求购房者的配偶、子女名下也都没有其他用于居住的房屋。
摘要2：【注解１】买受人名下无其他用于居住的房屋是否有地域限制？——（１）“无其他用于居住的房屋”，是指买受人在被执行房屋所在地长期居住，而在同一地点其名下无其他能够用于居住的房屋。——江必新、刘贵祥主编：《最高人民法院﹤关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定﹥理解与适用》，人民法院出版社２０１５年版，第４３３页。（２）按照通常的生活经验，同一地点应当是指买受人工作、生活的地点，设区的市限于市区范围，不应限定在区的范围内；不设区的市、县限于市、县城区范围。
【注解２】买受人配偶名下有居住的房屋如何适用《异议和复议规定》第２９条？——应作严格的文义解释，不能扩大解释至其配偶名下有用于居住的房屋（从条文本身无法解读出及于买受人配偶的意思）。
- 日期： 04-18 07:33
- 作者：陈其象律师
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买受人信息不实
摘要1：【案号】北京市第三中级人民法院民事判决书(2019)京03民终13001号
【裁判摘要】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，在双方合同履行过程中，因攸××提交的个人信息不真实，进而影响尾款支付时间和过户时间，一审法院据此认定攸××的行为构成双方约定的根本违约，应向姜×支付违约金。首先，从双方当事人签订的涉案合同相关条款的约定及沟通聊天记录等可以看出，姜×如在此类房屋大宗交易中尽到合理注意义务，则应注意到攸××的购房资质问题。其次，在合同履行过程中，攸××的上述违约行为仅影响到尾款支付和过户的时间，其余购房定金及前期购房款攸××均已陆续向姜×支付。再次，双方合同的目的系房屋买卖，现双方均同意继续履行，姜×出售房屋的目的亦能实现，在其未举证证明攸××的上述违约行为给其造成损失数额的情况下，其主张的违约金数额过高。最后，攸××在一审中明确表示其不同意支付对方请求的违约金数额，一审法院结合上述情形，对攸××向姜×支付违约金的数额进行酌减，并无明显不当，本院予以维持。
摘要2：【解读】（１）因买受人信息不真实进而影响尾款支付和过户时间，导致迟延付款构成根本违约，应向出卖人支付违约金；（２）出卖人对买受人购房资格问题未尽到合理注意义务，且买受人违行为仅影响到尾款支付和过户时间，合同约定成交总价２０％违约金调整为１０％。
- 日期： 04-26 21:39
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院执行裁定书（2019）最高法执监403号
【裁判摘要】网拍规定第三十一条第五项规定，对享有同等权利的竞买人规定不同竞买条件的，属于撤销拍卖的法定事由之一。本案中，青岛中院在变卖公告中明确强调“买受人须具备相应房地产开发资质”，又在邦倬置业公司参与竞买时就其没有取得房地产开发资质电话询问后，电话答复邦倬置业公司可以参与竞买。青岛中院的变卖行为在客观上对不同的竞买人设置了不同的竞买条件，侵害了潜在竞买人的利益，会导致变卖财产得不到充分竞价，从而损害被执行人的财产权益，应当认定符合网拍规定第三十一条第五项“对享有同等权利的竞买人规定不同竞买条件的”的规定。
摘要2：【案号】山东省高级人民法院执行裁定书(2019)鲁执复195号
【摘要】青岛中院于2019年3月21日作出（2018）鲁02执恢51号执行裁定：将同泰房地产公司所有的位于青岛市黄岛区世纪大道北琅琊台南路东，土地证号为南国用（2011）第G0513某某，面积66615.9平方米的国有土地使用权及地上在建工程的所有权归买受人邦倬置业公司所有（其中扣除205套商品房的过户）。2018年4月3日，青岛中院向青岛市黄岛区不动产登记中心送达上述执行裁定书及协助执行通知书。
- 日期： 04-28 17:02
- 作者：陈其象律师
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摘要1：解读：《2015年全国民事审判工作会议纪要》第３９条之规定，在建工程抵押权不能对抗已经支付了全部或者大部分购房的买受人，买受人购买房屋的权利优先于在建工程抵押权。
摘要2：【注解】已出售房屋不属于在建工程范围，在建工程抵押权范围仅限于未出售房屋。
- 日期： 05-08 09:56
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】福建省高级人民法院民事裁定书(2014)闽民终字第518号
【裁判摘要】根据原审原告福州宏键公司的诉讼请求、所述的事实理由及起诉提供的《购销合同》等证据材料，其系作为出卖人诉请买受人厦门国贸公司支付拖欠的货款并承担逾期付款的违约责任而提起诉讼，本案系买卖合同纠纷。讼争《购销合同》第六条第2项约定，“本案合同若有争议，双方应友好协商；协商不成，由原告方所在地法院管辖。”上述约定对管辖法院的选择符合《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条对协议管辖可选择法院范围的规定，应属有效。原审原告福州宏键公司住所地在福州市辖区，本案的诉讼标的额为16508028.9元，根据《全国各省、自治区、直辖市高级人民法院和中级人民法院管辖第一审民商事案件标准》的规定，福州市中级人民法院对本案享有管辖权。．．．．．．虽然厦门国贸公司在福州市中级人民法院立案受理本案前，已就同一份《购销合同》产生的纠纷向厦门市思明区人民法院提起诉讼，但根据级别管辖的规定及本院（2013）闽民提字第50号生效民事裁定，厦门市思明区人民法院对该案不享有管辖权。因此，厦门国贸公司向厦门市思明区人民法院的起诉不符合《最高人民法院关于在经济审判工作中严格执行〈中华人民共和国民事诉讼法〉的若干规定》第2条规定的“向有管辖权的不同法院起诉”的情形，故不以厦门市思明区人民法院受理该案的时间作为判断该案和本案何为“立案在先”的依据。厦门市思明区人民法院根据级别管辖的规定将该案移送有管辖权的厦门市中级人民法院，及厦门市中级人民法院于2014年2月10日以（2014）厦民初字第217号立案受理，均在福州市中级人民法院受理本案之后，故福州市中级人民法院对本案立案在先。综上，本案与厦门市中级人民法院受理的（2014）厦民初字第217号案件是当事人基于同一法律事实而发生纠纷，分别以不同的诉讼请求向不同法院起诉的案件，应当合并审理。本案的立案时间先于厦门市中级人民法院的立案时间，根据《最高人民法院关于在经济审判工作中严格执行〈中华人民共和国民事诉讼法〉的若干规定》第2条“当事人基于同一法律关系或者同一法律事实而发生纠纷，以不同诉讼请求分别向有管辖权的不同法院起诉的，后立案的法院在得知有关法院先立案的情况后，应当在七日内裁定将案件移送先立案的法院合并审理。”的规定，本案应由福州市中级人民法院管辖。
摘要2：【注解】（１）厦门国贸公司诉请解除合同；（２）福州宏键公司作为出卖人诉请买受人厦门国贸公司支付拖欠的货款并承担逾期付款的违约责任；（３）本案裁判依据《最高人民法院关于在经济审判工作中严格执行﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的若干规定》第２条规定：”当事人基于同一法律关系或者同一法律事实而发生纠纷，以不同诉讼请求分别向有管辖权的不同法院起诉的，后立案的法院在得知有关法院先立案的情况后，应当在七日内裁定将案件移送先立案的法院合并审理。”已经废止，本案按照新民事诉讼法司法解释规定不再属于移送合并管辖之情形，而应当分别审理。
- 日期： 05-11 16:05
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书（2020）最高法民终760号
【裁判摘要】以债权抵顶部分购房款不影响适用《执行异议与复议规定》第２８条规定——《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，关于尹××是否在人民法院查封前签订合法有效的书面买卖合同问题。据原审查明，．．．．．．2016年8月，东江公司与广福公司协商以房抵扣工程款，东江公司将其对广福公司享有的工程款债权1962314.59元转为尹××购买案涉商铺的购房款。2016年9月12日，尹××与广福公司就案涉商铺签订《购买协议》。案涉商铺于2017年7月20日被查封。富滇银行未提供证据证明案涉《购买协议》系尹××与广福公司串通倒签而形成的虚假购房合同，其主张该以物抵债协议不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不能认定为上述司法解释第二十八条规定的合法有效的房屋买卖合同的理由不能成立。原审认定尹××在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同并无不当。关于尹结华是否在人民法院查封前合法占有案涉商铺问题。本院认为，上述司法解释规定的占有是指对不动产的支配和管理，应以是否实际控制不动产为标准。．．．．．．本院认为，首先，尹××是基于合法有效的《购买协议》占有案涉商铺，案涉商铺虽未办理竣工验收手续，但尹××系根据广福公司的交房通知正常办理接房手续。其次，尹××接房后将案涉商铺出租给安济公司使用，可以证明案涉商铺已经具备了正常使用的条件，故原审认定尹××在人民法院查封前已合法占有该不动产并无不当。富滇银行该项上诉理由不能成立，不予支持。关于尹××是否已支付了全部价款问题。据已查明的案件事实，东江公司与广福公司同意以房抵扣工程款，并将其对广福公司的工程款债权1962314.59元转为尹××购买案涉商铺的购房款，实质是东江公司以其对广福公司的债权作为尹××向广福公司购买案涉商铺对价的一部分，
摘要2：（续）不违反法律、行政法规的规定。．．．．．．因此，尹＊＊已支付了案涉商铺全部价款。富滇银行称尹结华未支付案涉商铺全部价款的上诉理由亦不成立，不予支持。关于是否因尹××自身原因未办理过户登记问题。据原审查明，案涉商铺位于A8地块，因该地块上商铺未办理竣工验收手续，不具备产权证办理条件，故案涉商铺未办理所有权证并非买受人尹××的自身原因。综上，尹××对案涉商铺享有的权利符合上述司法解释规定的情形，原审认定尹××对案涉商铺享有排除执行的权利并无不当。
- 日期： 06-01 17:22
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2022)最高法民再59号
【裁判摘要】在没有明确约定的情况下司法网拍竞买人不承担补交土地使用税——《拍卖公告》第六条载明，“．．．．．．办理过程中所涉及的买卖双方所需承担的一切税、费和所需补交的相关税、费（包括但不限于所得税、营业税、土地增值税、契税、过户手续费、印花税、权证费、水利基金费、出让金以及房产及土地交易中规定缴纳的各种费用）及物管费、水、电等欠费均由买受人自行承担，具体费用请竞买人于拍卖前至相关单位自行查询。”．．．．．．首先，从文义解释上看，《拍卖公告》第六条用概括加列举的方式约定了买受人需自行承担的税费，概括即“办理过程中所涉及的买卖双方所需承担的一切税、费和所需补交的相关税、费”，列举即括号中列明的相关税费。按通常理解，买受人应承担的税费应先以列举项目为准，如果某项税费不属于列举项目，则应判断是否属于“概括”范畴。案涉城镇土地使用税并非括号列明项目。“办理过程中所涉及的买卖双方所需承担的一切税、费和所需补交的相关税、费”明确表明买受人需承担的仅限于“办理过程中所涉及的”。《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第三条第一款规定，“土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。”城镇土地使用税是基于土地使用权人实际占用土地而征缴的税种，是为提高土地使用效益设置的税种，与土地权属变更无关，不属于“办理过程中”的税费。因此，城镇土地使用税不属于《拍卖公告》第六条约定的需补交税费。其次，从体系解释上看，《拍卖公告》第六条由三句话组成，第三句话是对买受人自行承担税费的约定，前两句话为“标的物过户登记手续由买受人自行办理。拍卖成交买受人付清全部拍卖价款后，凭法院出具的民事裁定书、协助执行通知书及拍卖成交确认书自行至相关管理部门办理标的物权属变更手续”。可见，第三句关于税费负担的约定系在权属变更语境下作出的，并不包括权属变更过程之外的税费，即不包括案涉城镇土地使用税。再次，从交易规则或习惯来看，一方面，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条第二项和第十四条第三项规定，司法拍卖中应当说明拍卖财产现状、权利负担等内容，并在拍卖公告中特别提示拍卖财产已知瑕疵和权利负担。拍卖财产的瑕疵和权利负担等类似信息应当为被执行人掌握。
摘要2：（续）本案中，执行法院明确要求爱华医院提供案涉土地相关材料，爱华医院也承诺自行承担资料不齐造成的不利后果。但是，爱华医院并未举证其提供了与案涉土地相关的城镇土地使用税欠缴情况，《拍卖公告》未对该笔税费欠缴情况进行说明和提示，《评估报告》也未说明该欠缴情况及其对土地评估价格的影响。基于对《拍卖公告》《评估报告》披露信息的信赖，金创盟公司在参与竞买时对承担城镇土地使用税未有预期应属正常。另外，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第八条第二款规定的“税务机关应当依法为纳税人、扣缴义务人的情况保密”，竞买人一般无法从税务机关查询到被执行人欠税信息，即金创盟公司一般无法自行查询案涉城镇土地使用税欠缴情况。因此，在爱华医院未披露欠缴城镇土地使用税具体情况下，由金创盟公司承担拍卖时不属于权属交易行为产生的且无法预见的1579094.16元城镇土地使用税，有违公平原则。另一方面，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十三条第九项规定，法院应当在拍卖公告中公示“拍卖财产产权转移可能产生的税费及承担方式”，据此，竞买人一般仅对权属变更本身形成的税费负担有合理预见。城镇土地使用税虽与案涉土地直接关联，但竞买人对需要补交城镇土地使用税一般不会有预见，且其本身属于爱华医院纳税义务范畴。如若未经特别说明，即要求金创盟公司承担该税费有违诚实信用原则。最后，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十条规定，“因网络司法拍卖本身形成的税费，应当依照相关法律、行政法规的规定，由相应主体承担；没有规定或者规定不明的，人民法院可以根据法律原则和案件实际情况确定税费承担的相关主体、数额。”据此，网络司法拍卖本身形成的能够预见的权属变更税费，原则上尚且由法律规定的纳税义务人承担，与权属变更无关的超出竞买人预见的税费更应由法定纳税人承担，除非买卖双方当事人有明确具体的特别约定。本案中，案涉城镇土地使用税属于与权属变更无关的税费，应由其法定纳税人爱华医院承担，而非买受人金创盟公司承担。
【注解】司法拍卖中与权属变更无关的税费应由法定纳税人承担——城镇土地使用税作为与土地权属变更无关的税费，竞买人不应承担交税义务。
- 日期： 08-16 09:41
- 作者：陈其象律师
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摘要1：解读：（１）法院判决开发商协助买受人办理房屋产权变更手续属于给付性法律文书，不具有直接导致涉案房产物权变更的法律效果；（２）买受人不能据此排除对房产强制执行。
摘要2：【注解】判决交付房屋和协助进行不动产登记性质上属于债权，不能排除强制执行。——参考案例：最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申4377号
- 日期： 09-10 10:24
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2017)最高法民终699号
【裁判摘要】法院查封之前消费者已经与房地产开发商签订合法有效的商品房买卖合同，所购商品房用于居住，且在购房时其名下无其他用于居住的房屋，并已按合同约定支付了全部购房款，消费者享有排除执行民事权益——经北京市海淀区房屋管理局在北京房屋交易权属信息查询系统上查询，未查到田××名下有其他住房。在重庆高院查封本案所涉房屋之前，田××与中坤锦绣房地产公司就上述房屋签订了合法有效的商品房买卖合同并办理了网签手续，依照合同约定支付了全部购房款，所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，根据《执行异议复议规定》第二十九条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”之规定，田××就本案所涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。
摘要2：【注解】（１）本案最高人民法院裁判未将“买受人名下无其他用于居住的房屋”扩及买受人的配偶或子女，而是限于买受人本人；（２）地域范围限于北京市而未将地域范围无限扩大。
- 日期： 09-10 10:53
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2018)最高法民申1972号
【裁判摘要１】（１）《执行异议和复议规定》确立了以形式审查为主，实质审查为辅的原则；（２）《执行异议和复议规定》中属于实质审查的条款可以作为执行异议之诉案件审理的参照——在我国现行民事法律的程序设计中，执行异议是执行异议之诉的前置程序，二者相互衔接。前者属于强制执行过程中的救济程序，后者属于民事诉讼的实体审理程序。《执行异议和复议规定》适用于执行异议和复议程序，基于执行阶段效率优先、兼顾公平的价值考量，该规定确立了以形式审查为主，实质审查为辅的原则。虽然执行异议之诉和执行异议程序性质上的差异决定了审查标准本应有不同，但鉴于二者均具有审查案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益的功能，故《执行异议和复议规定》中属于实质审查的条款，可以作为执行异议之诉案件审理的参照。《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条均规定了在金钱债权执行中，不动产买受人对登记在被执行人名下的房屋提出异议时如何进行审查的规则，该两条即属于实质审查条款，可以作为本案执行异议之诉审理的参照。
【裁判摘要２】房屋买受人若要排除普通债权的执行，既可以选择适用《执行异议和复议规定》第２８条，也可以选择适用第２９条，但房屋买受人若要排除建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利的强制执行，则必须符合《执行异议和复议规定》第２９条的规定——根据《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出执行异议时，获得人民法院支持应同时满足三个要件，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，以及支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该条规定基于对消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者买受房屋的物权期待权以排除执行的效力，即便申请执行人对该房屋享有建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利，法律也应更优先保护消费者的物权期待权。《执行异议和复议规定》第二十八条亦规定了在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，获得人民法院支持所要满足的四个要件，但该条规定仅能对抗对被执行人享有普通债权的债权人。从法律逻辑上看，房屋买受人若要排除普通债权的执行，既可以选择适用《执行异议和复议规定》第二十八条，
摘要2：（续）也可以选择适用第二十九条，但房屋买受人若要排除建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利的强制执行，则必须符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。
【裁判摘要３】《建设工程优先受偿权批复》失效后，适用《执行异议和复议》第２９条规定——2002年施行的《建设工程优先受偿权批复》第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。虽然该条亦规定了购买房屋的消费者对抗享有工程价款优先受偿权的承包人的条件，但该条规定实质已经融入到2015年施行的《执行异议和复议规定》第二十九条规定的条款内容之中，且第二十九条又进一步细化规定了三个要件。在新的司法解释针对买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议明确予以规定后，二审判决仅适用《建设工程优先受偿权批复》进行裁判，属适用法律不当。
- 日期： 10-08 18:45
- 作者：陈其象律师
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摘要1：实务要点：买受人以承兑汇票方式支付货款，行使票据上的付款请求权遭到拒绝的出卖人持有被拒绝承兑或付款的证明后，可行使原因债权。
案例索引：江苏淮安中院（2016）苏08民终2262号《对原因债权与票据债权行使顺序的认定》
摘要2：
- 日期： 10-23 09:26
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2018)最高法民申1590号
【裁判摘要１】《执行异议和复议案件规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。"二审法院参照该规定，结合案件事实认定贺×的行为符合以上情形。现交行陕西分行申请再审认为，二审法院认定的上述基本事实缺乏证据证明。对此，本院评析如下：（一）关于贺×是否已在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同的问题。交行陕西分行提出，根据《物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间未经抵押权人同意，不得转让抵押财产"的规定，贺×和瑞麟公司签订的《商品房买卖合同》无效。本院认为，《物权法》该条款规定的“不得转让"针对的是抵押的不动产的“过户行为"，“不得转让"即不得过户。该条款并非针对抵押的不动产转让合同的效力，不构成影响合同效力的强制性规定。故交行陕西分行提出的该理由，不能成立。根据二审法院查明的事实，2014年8月6日，贺×与瑞麟公司签订《商品房买卖合同》，约定贺×购买瑞麟君府南区10号楼2单元1层20103号房屋，合同价款为55万元。该合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。2015年1月27日，西安中院依据生效的债权文书《公证书》及《执行证书》作出（2014）西中执证字第00059-6号执行裁定，查封了案涉房屋。根据上述事实应当认定，贺×与瑞麟公司在人民法院查封之前已签订了合法有效的书面买卖合同。（二）关于贺×所购商品房是否用于居住且其名下是否无其他用于居住的房屋的问题。本院认为，《执行异议和复议案件规定》第二十九条第二项中规定的“用于居住"，其标准是政府规划主管部门规划批准的该房屋的使用性质。经查，贺×所购房屋性质为居住用房。故交行陕西分行提出的贺×无法证明案涉房屋已交付、已居住、已占有使用等理由，均不能否定贺×所购房屋是居住用房。关于贺×名下是否还有其他房屋的问题。西安房管局出具的《财产查询反馈信息表》显示，贺×名下未登记其他房屋。交行陕西分行认为，贺×仅能证明其在陕西省内无其他用于居住的房屋，
摘要2：（续）而不能证明其在全国范围内再无其他用于居住的房屋，贺×亦未提供证据证明其配偶、子女名下均无其他用于居住的房屋。本院认为，《执行异议和复议案件规定》第二十九条第二项中规定的“无其他用于居住的房屋"，系买受人在被执行房屋所在地名下无其他用于居住的房屋，而不是在全国范围内无其他用于居住的房屋。二审法院已查明贺×在陕西省无其他房产，故认定贺×名下无其他用于居住的房屋，并无不当。交行陕西分行再审申请提出，该条规定的“其名下"无其他用于居住的房屋，不仅包括购房者本人，还应包括购房者的配偶、子女名下也都没有其他用于居住的房屋。该理由没有法律依据，本院不予支持。（三）关于贺×已支付的价款是否超过合同约定总价款的百分之五十的问题。．．．．．．故一、二审判决认定贺×支付的购房款已超过合同约定总价款的百分之五十并无不当。
【裁判摘要２】《执行异议和复议案件规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”从该条规定来看，原则上申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权的，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但同时规定了例外情况，即“法律、司法解释另有规定的除外”。换言之，申请执行人对执行标的享有优先受偿权的，其对抗案外人的执行异议不是绝对的，如果法律、司法解释另有规定的，申请执行人即使对执行标的享有优先受偿权，也不能对抗案外人的执行异议。本院认为，《执行异议和复议案件规定》第二十九条即为第二十七条规定的“但法律、司法解释另有规定的除外”中的司法解释，第二十九条与第二十七条并不矛盾，因为它是第二十七条的但书内容。第二十九条之所以作为第二十七条的但书，是为了优先保护符合相关情形的房屋购买者的居住权，因为从价值衡量来看，该种情形下的居住权与抵押权相比，居住权优先。据此，在贺×的行为符合第二十九条规定的情形下，即使交行陕西分行在案涉商品房上设定有抵押权，贺×也享有足以排除强制执行的民事权利。本案中，贺×已承担相应举证责任，提供的证据足以证明其符合《执行异议和复议案件规定》第二十九条规定的情形，二审法院参照适用该规定，根据《民事诉讼法司法解释》第三百一十二条第一款第一项之规定，认定贺×享有足以排除强制执行的民事权益，适用法律正确。
- 日期： 10-23 19:30
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】安徽省高级人民法院民事裁定书（2020）皖民终814号
【裁判摘要】交付判决性质上仍属于债权请求权而非物权，房屋买受人主张享有阻却执行的民事权益与交付判决既判力无关，有权提起案外人执行异议和执行异议之诉——本案二审的争议焦点为：一审法院以盛××的诉讼请求与原判决有关为由，驳回盛飞飞的起诉是否正确。经查，在安徽省阜阳市中级人民法院（2017）皖12民初26号案件中，安徽国祯公司及界首国祯公司提起的系合同债权纠纷诉讼。作为本案执行依据的本院（2018）皖民终725号民事判决，也只是判令安徽国鼎公司继续履行房屋抵款协议，交付涉案房屋并承担违约金。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力。目前，涉案房屋尚登记在安徽国鼎公司名下，在经依法登记取得房屋所有权之前，安徽国祯公司及界首国祯公司仅享有债权请求权。因此，安徽国祯公司及界首国祯公司依据本院（2018）皖民终725号民事判决享有的权利在性质上仍属于债权。本案中，盛××以其与安徽国鼎公司之间的房屋买卖合同合法、有效且其已合法占有涉案房屋，享有涉案房屋物权为由，主张享有阻却涉案房屋执行的民事权益，其诉讼请求与本院（2018）皖民终725号民事判决的既判力无关，且最高人民法院（2019）最高法民申1399号民事裁定书亦载明“其他买受人欲排除国祯公司、界首国祯公司的强制执行，可以按照执行异议之诉的规定予以解决”，对盛××等案外人的权利救济途径作出了指引。因此，一审法院仅以盛××的诉讼请求与原判决有关为由，驳回盛飞飞的起诉，确有不当，本院予以纠正。
摘要2：【解读】最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申1399号《安徽国鼎置业发展有限公司、安徽国祯健康城投资发展有限公司房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》摘要：国鼎公司在再审申请中主张二审判决涉及到的8套房屋已经出售给其他买受人并实际入住，并提供销售收据、银行转账凭证、电费收据、自来水表照片等证据。本院认为，其他买受人欲排除国祯公司、界首国祯公司的强制执行，可以按照执行异议之诉的规定予以解决。国鼎公司以此进行抗辩，不属于本案审查范围。
- 日期： 10-26 16:13
- 作者：陈其象律师
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税费承担
摘要1：【案号】福建省高级人民法院民事裁定书 (2020)闽执复212号
【裁判摘要】本案争议的焦点是：涉案财产拍卖后过户所需的相关税费由谁承担的问题。具体分析如下：案涉房产拍卖系破产清算中管理人委托拍卖，不是司法拍卖行为，不适用《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十条的规定。虽然我国税收管理方面的法律法规对于各种税收的征收均明确规定了纳税义务人，但并未禁止纳税义务人外的其他人代为缴纳税款，换言之，税法对于税种、税率、税额的规定是强制性的，而对于实际由谁缴纳税款并没有作出强制性或禁止性规定。拍卖公告中明确载明办理过户过程中产生的买卖双方交易税费及相关欠费(包括但不限于拖欠物业、水电费等)等均由买受人承担，这是契约双方对支付款项的负担约定。竞买方接受该要约参与竞买，自愿选择负担该款项，系其对民事权益的处分。在拍卖成交确认书中，买受人亦申明其已认真阅读并接受本次拍卖有关规定，自觉遵守执行，并当场签署拍卖成交确认书，对拍卖过程及结果均予以认可，对自己的竞买行为负责，愿意承担相应的法律责任。故买受人是在接受公告的所有条款后才实施拍卖行为的，买受人拍下不动产后理应缴纳这些税费。现异议人尤×、蔡××在涉案财产拍卖成交后，又要求改变拍卖公告的税费承担方式，有违诚实信用原则，不应予以支持。因案涉房产拍卖中税费的承担还影响拍卖标的物的价格确定，也影响各竞买方的竞买决定，现福建省宁德中级人民法院在拍卖结束后又认定异议人尤×、蔡××的异议成立，对其他竞买人而言，亦显失公平。
摘要2：【解读１】在福建省宁德市中级人民法院审理的顺丰公司破产清算纠纷一案中，尤×、蔡××对该院拍卖顺丰公司名下资产所产生的交易税费均由其承担不服，提出书面异议。异议人尤×、蔡××异议请求：1.确认《竞卖公告》第七条“标的物转让登记手续由买受人自行办理，所涉及的一切税费由买受人承担”的公告内容无效；2.优先向异议人拨付为办理涉案房地产权变更过程中的垫付税费。
【解读２】福建省宁德市中级人民法院裁定：1.撤销顺丰公司管理人作出的(2015)顺丰破管字第087号《关于顺丰资产拍卖买受人优先支付垫付税费申请的报告》；2.由顺丰公司管理人就本案税费承担问题重新作出审查报告。
【解读２】福建省高级人民法院裁定如下：一、撤销福建省宁德市中级人民法院(2015)宁民破初字第01号之二十民事裁定；二、驳回尤×、蔡××的异议。
- 日期： 10-30 09:17
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民再375号
【裁判摘要】买受人请求排除对房屋强制执行异议不属于与确认建设工程价款优先受偿权的生效裁判有关的异议——根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定的文义，该条法律规定的案外人的执行异议“与原判决、裁定无关”是指案外人提出的执行异议不含有其认为原判决、裁定错误的主张。案外人主张排除建设工程价款优先受偿权的执行与否定建设工程价款优先受偿权权利本身并非同一概念。前者是案外人在不否认对方权利的前提下，对两种权利的执行顺位进行比较，主张其根据有关法律和司法解释的规定享有的民事权益可以排除他人建设工程价款优先受偿权的执行；后者是从根本上否定建设工程价款优先受偿权权利本身，主张诉争建设工程价款优先受偿权本身不存在。简而言之，当事人主张其权益在特定标的的执行上优于对方的权益，不能等同于否定对方权益的存在；当事人主张其权益会影响生效裁判的执行，也不能等同于其认为生效裁判错误。根据贾×提起案外人执行异议之诉的请求和具体理由，贾×并没有否定原生效判决确认的中天公司所享有的建设工程价款优先受偿权，贾×提起案外执行异议之诉意在请求法院确认其对案涉房屋享有可以排除强制执行的民事权益。如果一、二审法院支持贾×关于执行异议的主张也并不动摇生效判决关于中天公司享有建设工程价款优先受偿权的认定，仅可能影响该生效判决的具体执行。因此，贾×的执行异议并不包含其认为已生效的（2016）吉民初19号民事判决存在错误的主张，属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定的案外人的执行异议“与原判决、裁定无关"的情形。一、二审法院认定贾×作为案外人对执行标的物主张排除执行的异议实质上是对上述生效判决的异议，应当依照审判监督程序办理，据此裁定驳回贾琼的起诉，适用法律错误，本院予以纠正。
摘要2：【注解】买受人对判决确认有建设工程价款优先受偿权的房屋还能否请求排除执行？——购房消费者对承包人享有建设工程价款优先受偿权的房屋有权请求排除强制执行。
- 日期： 12-11 07:34
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】配偶对共有财产即作为案外人主张实体权利排除执行，又作为利害关系人对执行行为提出异议，法院应当分别依照《民事诉讼法》第２２７条和第２２５条的规定进行审查——《异议、复议规定》第八条规定，案外人既基于实体权利对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出与实体权利无关的执行行为异议的，人民法院应当分别依照民事诉讼法第二百二十七条和第二百二十五条规定进行审查。本案中，从复议申请人黄××的异议、复议请求内容来看，其既作为案外人主张对涉案房屋的实体权利，请求青海高院撤销拍卖成交裁定，提出意在排除执行的案外人异议，又作为利害关系人对青海高院未待其将涉案房屋内的装修装饰物、设备、家具等个人物品搬离，即采取强制腾退的执行行为提出异议，请求取回其个人物品。因此，本案争议焦点有二：一是青海高院对案外人黄××就青海高院拍卖其所有的房屋提出异议的处理是否符合规定。二是青海高院对利害关系人黄××就青海高院强制腾退其所有的房屋损害其合法权益提出异议的处理是否符合规定。一、关于青海高院对案外人黄××就青海高院拍卖其所有的房屋提出异议的处理是否符合规定的问题。《异议、复议规定》第六条第二款规定，案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出。本案中，根据查明的事实，案外人黄××异议指向的执行标的，即案涉房屋，青海高院于2018年5月9日查封，于2019年2月25日裁定拍卖，于2019年4月10日发布网拍公告，于2019年4月26日拍卖成交，于2019年5月6日作出拍卖成交裁定，于2019年5月23日将拍卖成交裁定送达买受人黄××、将拍卖成交裁定和腾退公告送达被执行人万××，于2019年8月15日将案涉房屋交付给黄××。可见，案涉房屋已经青海高院执行终结。2019年11月13日，案外人黄××才就案涉房屋提出执行异议主张实体权利。青海高院因此认为黄××提出的执行异议申请应不予受理，并作出驳回其异议申请的裁定并无不当，应予维持。二、关于青海高院对黄××就青海高院强制腾退其所有的房屋损害其合法权益提出异议的处理是否符合规定的问题。《异议、复议规定》第五条规定，有下列情形之一的，当事人以外的公民、法人和其他组织，可以作为利害关系人提出执行行为异议：（一）认为人民法院的执行行为违法，妨碍其轮候查封、扣押、冻结的债权受偿的；
摘要2：（续）（二）认为人民法院的拍卖措施违法，妨碍其参与公平竞价的；（三）认为人民法院的拍卖、变卖或者以物抵债措施违法，侵害其对执行标的的优先购买权的；（四）认为人民法院要求协助执行的事项超出其协助范围或者违反法律规定的；（五）认为其他合法权益受到人民法院违法执行行为侵害的。本案中，黄××作为利害关系人对青海高院强制腾退其所有的房屋提出异议，认为青海高院未依法腾退房屋，未待其搬离全部含家具在内的个人物品，就强制将案涉房屋交付买受人，导致其不能取回个人物品，严重损害其合法权益。青海高院仅依照《民事诉讼法》第二百二十七条对黄××作为案外人对案涉房屋主张实体权利的异议进行了审查处理，而对其作为利害关系人对青海高院强制腾退案涉房屋严重损害其合法权益的异议未依照《民事诉讼法》第二百二十五条的规定予以审查处理，显属不当。
摘要1：解读：抵押权人同意抵押人转让抵押不动产，买受人对未能办理过户登记不存在过错，有权根据《执行异议和复议规定》第２８条的规定排除执行。
【注释１】《物权法》第１９１条“抵押可售”能否排除执行？——经过抵押权人同意可以排除执行，未经抵押权人同意不能排除执行。
（１）抵押权人同意转让抵押财产，则阻断了抵押权的物上追及效力，已办理过户登记的房屋买受人可以排除对抵押物的执行；买受人虽未办理过户登记，但符合《执行异议和复议规定》第２８条、第２９条规定也可以排除执行。
（２）未经抵押权人同意转让抵押财产，抵押财产无法办理过户登记，抵押权具有物上追及效力，买受人不能排除对抵押物的执行。
【注释２】《民法典》第４０６条“抵押可售”能否排除执行？——买受人不能排除执行，但买受人代替债务人清偿债务导致抵押权消灭买受人可以排除执行。
（１）抵押权人与抵押人约定抵押期间禁止转让抵押财产——Ａ．已经登记公示，抵押财产转让行为不发生物权效力，抵押权具有物上追及效力，买受人不能排除执行；Ｂ．未经登记公示，抵押财产已经交付或者登记，善意的买受人能够取得抵押财产所有权，抵押权人享有物上追及效力，买受人不能排除执行。
（２）抵押权人与抵押人没有禁止转让抵押物的约定——抵押权人对抵押物享有追及效力，买受人不能排除执行。
（３）买受人代替债务人清偿债务导致抵押权消灭买受人可以排除执行。
【注释３】抵押房屋已经登记过户到买受人名下，买受人提出排除执行异议性质并非案外人异议而是执行行为异议。
摘要2：【注解１】抵押权人即使同意出售抵押物也不能由此认定其丧失抵押权。——参考案例：最高人民法院民事裁定书(2018)最高法民申6179号。
【注解２】（１）抵押权人同意债务人出售抵押物并非对抵押权的放弃，而是基于其对抵押物转让价款享有控制权和求偿权以通过将其可支配权的客体从物转移到价金来保证抵押权的实现；（２）债权人物上价金代位权的行使应当以抵押物转让产生价金为前提。——参考案例：最高人民法院民事判决书(2021)最高法民终1214号
- 日期： 12-16 09:43
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】抵押权人同意抵押人转让抵押不动产，买受人对未能办理过户登记不存在过错，有权排除执行——案涉抵押不动产销售引发的抵押权人优先受偿权与买受人物权期待权的权利冲突是执行异议之诉的一种典型形态。房地产开发中常因开发建设资金不足而需利用建设用地及在建工程抵押融资，在具备销售条件后又需销售以回笼资金偿还融资款，这时就需要抵押权人适度变更担保权利的实现形式。如果各方当事人都严格按照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定进行交易操作，则是对各方当事人均无风险的交易活动。但是，如果开发商不诚信，将不动产虚假、低价销售或转移销售资金，则会危及抵押权人的权利实现，从而引发抵押权人和买受人之间的权利冲突。为解决此类矛盾纠纷，最高人民法院出台了相关司法解释。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”一般而言，案外人就执行标的提出的异议，常因申请执行人享有担保物权等优先受偿权而得不到支持，但该司法解释第二十八条、第二十九条也分别针对不动产和用于居住的商品房规定了除外情形,其中第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”符合该条规定的四个条件的不动产买受人的物权期待权，即可对抗享有担保物权等优先受偿权的申请执行人的强制执行。诉争房屋为不动产,赵××、王×作为买受人的权利能否排除东方资产重庆公司作为抵押权人的强制执行,需要从四个方面进行考察。首先，关于是否在查封前签订合法有效书面买卖合同的问题。．．．．．其次，关于是否在查封之前已合法占有的问题。．．．．．．第三，关于价款支付问题。价款是否全部支付是买受人能否享有足以排除强制执行的物权期待权最核心的问题。如果买受人将款项通过银行转账支付到被执行人名下账户，则付款事实没有争议，争议点在于款项用途是否为不动产买卖合同项下的款项，买受人主张系诉争不动
摘要2：（续）产买卖合同项下款项,应承担相应的举证责任；如果买受人将款项通过银行转账支付到第三人名下账户，则买受人应提交当时的证据证明该款项支付的是诉争不动产买卖合同项下价款，由于涉及第三人的实体权利，常需第三人通过到庭作证等方式参与诉讼以便查明认定相关事实；如果买受人以收款收据而主张现金交付的，则买受人应当就交付时间、地点、接受人情况及其经济能力、财产变动情况等充分举证，供人民法院综合判断。．．．．．．第四，关于未办理过户登记原因问题。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”由于抵押登记具有公示公信效力，对于已有抵押登记的不动产买卖，抵押权人同意抵押人转让抵押财产，或买受人代为清偿债务消灭抵押权，是认定未办理过户登记非因买受人自身原因的两种情形。如未经抵押权人同意，除非买受人代为清偿债务以消灭抵押权，否则抵押权人对不动产上的抵押登记不负有涂销义务。但是,如抵押权人同意转让抵押财产，转让价款用以提前清偿抵押权人债务或提存的义务主体是抵押人，而非买受人，抵押人未将转让价款用以提前清偿抵押权人债务或提存的，仍应承担相应的担保责任；此时,抵押权人对不动产上的抵押登记负有涂销义务,除非抵押权人与买受人有约定或抵押权人有为买受人所知晓的相关声明。本案中，抵押权人东方资产重庆公司已向房管部门出具《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》，抵押人中坤锦绣地产公司亦将其作为诉争房屋买卖合同的附件，赵××、王×对于诉争房屋的买卖产生合理信赖。虽东方资产重庆公司与中坤锦绣地产公司签订《监管协议》对销售回款进行监管，但该协议并不为诉争房屋买受人赵××、王×支付款项前所知晓，监管账户亦未在赵××、王×与中坤锦绣地产公司的买卖合同中约定为付款账号，中坤锦绣地产公司未将转让价款提存或清偿东方资产重庆公司债务，系中坤锦绣地产公司违反合同约定而严重失信，但也是东方资产重庆公司应当承担的合同风险，赵××、王×对款项支付亦无过错。因此，赵××、王×作为买受人，在购买诉争房屋过程中已尽到相应的注意义务，诉争房屋未能办理过户登记并非赵××、王×的原因。
- 日期： 12-16 10:08
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】魏×作为买受人，明知房屋处于抵押状态,在应支付的购房现金足以偿还贷款的情况下,对何时办理房产过户,按揭贷款如何偿还未作任何安排,放任其权利登记于买×名下,对不能办理案涉房屋过户登记存在过错。根据以上法律规定和事实，二审法院认定魏×对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，该认定并无不当，本院予以维持。
摘要2：【注解】买受人明知房屋处于抵押状态，在应支付购房款足以偿还贷款情况下，对何时办理房产过户，按揭贷款如何偿还未作安排，放任其权利登记于被执行人名下，应认定对不能办理房屋登记存在过错。
- 日期： 12-17 16:40
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】只有符合《执行异议和复议规定》第２９条规定情形的商品房买受人才能够排除金钱债权人基于抵押权而申请启动的对买受人所购房屋的强制执行——根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，建设工程价款优先受偿权优先于抵押权和其他债权，但建筑工程价款优先受偿权不能对抗已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者。据此，已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者，对于所购房屋所享有的民事权益，可以排除基于抵押权、建设工程价款优先受偿权等优先受偿权的强制执行。故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。但是这种情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象，为保护消费者生存居住权利而作出的例外规定，应当严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。也就是说，在这一问题上，根据现行法律、司法解释的规定，并非只要是支付了全部或大部分对价款、合法占有了房屋、对未办理过户登记没有过错的买受人均可排除基于抵押权等优先受偿权的强制执行，而是对此种情形下的房屋买受人的范围进行了限定，即限于为了生活消费需要而购买商品房的人,不包括一般的房屋买卖合同的买受人。因此，在参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》对房屋买受人能否排除对所购房屋的强制执行时，亦应当遵循上述原则。也就是说，只有符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定情形的商品房买受人，才能够排除金钱债权人基于抵押权而申请启动的对前述买受人所购房屋的强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，2014年8月16日，黄××即与盛景公司签订了《商品房买卖合同》；同日，黄××与海峰建设公司签订《黄水“明月绿洲"室内装修合同》，并支付了全部购房款、其他税费、装修款。上述时间既早于案涉房屋被设定抵押的时间，
摘要2：（续）也早于重庆市渝中区人民法院对案涉房屋的查封时间，更早于重庆市第四中级人民法院对案涉房屋的查封时间。无论华融资产重庆分公司申请再审所称的重庆市第四中级人民法院对案涉房屋进行查封的时间应认定为2017年7月14日的事实是否成立，无论“在人民法院查封之前"的查封是否仅指重庆市第四中级人民法院对案涉房屋的查封，均不影响上述认定，更不会因此导致对相应法律问题的判断，故华融资产重庆分公司以此为由主张再审不能成立。对于“买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件不宜仅从文义出发作过于机械的理解，从该条规定系为保护消费者生存居住权利的立法目的看，在房屋数量上，商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，仍可以理解为符合该规定的精神；在范围上，可以在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋为标准加以判断。本案中，案涉房屋性质系住宅商品房，根据本院依职权调查的黄××在重庆市范围内的不动产登记信息，其仅在重庆市九龙坡区有一套建筑面积为110.88平方米的住宅房屋，在重庆市石柱土家族自治县范围内并无其他用于居住的房屋，案涉房屋的建筑面积是36.53平方米，在面积上亦在正常的生活居住范围之内。综上所述，黄××对案涉房屋的权益符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，能够排除人民法院基于华融资产重庆分公司的申请而对案涉房屋的强制执行，华融资产重庆分公司的再审申请不能成立。
- 日期： 12-28 18:58
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】（１）《执行异议和复议规定》中属于实质审查的条款，可以作为执行异议之诉案件审理的参照；（２）购房消费者有权排除工程价款优先受偿权强制执行——在我国现有民事法律的程序设计中，执行异议是执行异议之诉的前置程序，二者是相互衔接的。前者属于强制执行过程中的救济程序，后者属于民事诉讼的实体审理程序。《执行异议和复议规定》适用于执行异议和复议程序，基于执行阶段效率优先、兼顾公平的价值考量，该规定确立了以形式审查为主的同时，还规定了实质审查为辅的部分条款。虽然执行异议之诉和执行异议程序性质上的差异决定了审查标准本应有不同，但鉴于二者均具有审查案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益的功能，故《执行异议和复议规定》中属于实质审查的条款，可以作为执行异议之诉案件审理的参照。《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条均规定了在金钱债权执行中，不动产买受人对登记在被执行人名下的房屋提出异议时如何进行审查的规则，该两条即属于实质审查条款，可以作为本案执行异议之诉审理的参照。根据《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出执行异议时，获得人民法院支持应同时满足三个要件，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，以及支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该条规定基于对消费者生存权的维护，赋予消费者买受房屋的物权期待权以排除执行的效力，即便申请执行人对该房屋享有建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利，法律也应优先保护消费者的物权期待权。《执行异议和复议规定》第二十八条亦规定了在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，获得人民法院支持所要满足的四个要件，但该条规定仅能对抗对被执行人享有普通债权的债权人。从法律逻辑上看，房屋买受人若要排除普通债权的执行，既可以选择适用《执行异议和复议规定》第二十八条，也可以选择适用第二十九条，但房屋买受人若要排除建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利的强制执行，则必须符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。就本案而言，赵××作为购房者，其对抗的是恒冠公司的建设工程价款优先受偿权，故本案需适用《执行异议和复议规定》第二十九条来判断赵××对案涉商品房是否享有排除强制执行的民事权益。
摘要2：（续）2002年施行的《建设工程优先受偿权批复》第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。虽然该条亦规定了购买房屋的消费者对抗享有工程价款优先受偿权的承包人的条件，但该条规定实质已经融入到2015年施行的《执行异议和复议规定》第二十九条规定的条款之中，且第二十九条又进一步细化规定了三个要件。在新的司法解释就买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议明确予以规定后，二审判决仅适用该批复进行裁判，属适用法律不当。
【注解】《建设工程优先受偿权批复》第２条规定实质已经融入２０１５年施行的《执行异议和复议规定》第２９条规定条款之中，《执行异议和复议规定》施行后不可仅适用《建设工程优先受偿权批复》第２条规定进行裁判。
- 日期： 01-02 08:49
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要１】在我国现有民事法律的程序设计中，执行异议是执行异议之诉的前置程序，二者是相互衔接的。前者属于强制执行过程中的救济程序，后者属于民事诉讼的实体审理程序。《执行异议和复议规定》适用于执行异议和复议程序，基于执行阶段效率优先、兼顾公平的价值考量，该规定确立了以形式审查为主的同时，还规定了实质审查为辅的部分条款。虽然执行异议之诉和执行异议程序性质上的差异决定了审查标准本应有不同，但鉴于二者均具有审查案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益的功能，故《执行异议和复议规定》中属于实质审查的条款，可以作为执行异议之诉案件审理的参照。《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条均规定了在金钱债权执行中，不动产买受人对登记在被执行人名下的房屋提出异议时如何进行审查的规则，该两条即属于实质审查条款，可以作为本案执行异议之诉审理的参照。
【裁判摘要２】根据《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出执行异议时，获得人民法院支持应同时满足三个要件，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，以及支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该条规定基于对消费者生存权的维护，赋予消费者买受房屋的物权期待权以排除执行的效力，即便申请执行人对该房屋享有建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利，法律也应优先保护消费者的物权期待权。《执行异议和复议规定》第二十八条亦规定了在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，获得人民法院支持所要满足的四个要件，但该条规定仅能对抗对被执行人享有普通债权的债权人。从法律逻辑上看，房屋买受人若要排除普通债权的执行，既可以选择适用《执行异议和复议规定》第二十八条，也可以选择适用第二十九条，但房屋买受人若要排除建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利的强制执行，则必须符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。就本案而言，黄××作为购房者，其对抗的是恒冠公司的建设工程价款优先受偿权，故本案需适用《执行异议和复议规定》第二十九条来判断黄××对案涉商品房是否享有排除强制执行的民事权益。2002年施行的《建设工程优先受偿权批复》第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受
摘要2：（续）偿权不得对抗买受人。虽然该条亦规定了购买房屋的消费者对抗享有工程价款优先受偿权的承包人的条件，但该条规定实质已经融入到2015年施行的《执行异议和复议规定》第二十九条规定的条款之中，且第二十九条又进一步细化规定了三个要件。在新的司法解释就买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议明确予以规定后，二审判决仅适用该批复进行裁判，属适用法律不当。
【裁判摘要３】（１）另外备案登记房屋不产生物权变动效力，备案登记房屋不能认定名下有其他用于居住房屋；（２）另购房系原有住房不能满足居住要求仍属于购房消费者——本案证据能够证明，黄××购买案涉商品房系用于居住，其目的属于满足家庭生活的合理消费。虽然黄××名下备案登记了一套房屋，但备案登记并不产生物权变动的效力，在备案登记的房屋未依法过户至黄××名下，且恒冠公司亦未能提供证据证实黄××目前在该房屋居住生活的情形下，不能据此认定黄××名下有其他用于居住的房屋。对于《执行异议和复议规定》第二十九条第二项规定的“买受人名下无其他用于居住的房屋”，不应机械限于套数的理解。如原有住房不能满足现有家庭成员的居住要求，再购买房屋是为了对居住环境进行必要的改善，其仍属于满足生存权的合理消费范畴之内。本案根据已查明的事实，可以认定黄××购买案涉商品房是用于居住的改善型消费之需，并非用于商业性投资。恒冠公司认为黄××购买案涉商品房属于商业投资，黄××对该商品房享有的民事权益不能优先于恒冠公司享有的建设工程价款优先受偿权，无事实和法律依据，不能成立。
- 日期： 02-09 09:05
- 作者：陈其象律师
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摘要1：解读：（１）分期付款买卖合同是指由出卖人先向买受人交付标的物，买受人将应付的总价款在一定期限内分次（至少分３次）向出卖人支付的买卖合同。（２）买卖合同等有偿合同虽然约定分３次以上付款，但不符合由出卖人先向买受人交付标的物的特征，不属于分期付款买卖合同。
摘要2：【注解】分期付款买卖合同＝交付标的物＋分３次以上支付价款——（１）《民法典》第６３４条关于分期付款买卖合同的规定，虽然没有明确“交付标的物”为“分期付款合同”的要件，但从条文中规定的“出卖人可以请求买受人支付全部价款”、“可以向买受人请求支付该标的物的使用费”等内容，应该理解为标的物交付给买受人应是分期付款买卖合同的普遍性、隐含性要求；（２）故不能仅凭合同约定的“分三次以上支付价款”就当然地认定该合同为“分期付款合同”。
- 日期： 02-12 08:51
- 作者：陈其象律师
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摘要1：解读：《民法典》第４０３条规定动产抵押“未经登记，不得对抗善意第三人”，未经登记的动产抵押不得对抗“善意第三人”范围——（１）不知道或者不应当知道标的物被抵押的已经取得占有或转移占有的买受人、承租人；（２）法院采取保全、执行措施和抵押人破产情形下，未经登记的抵押权人不得主张优先受偿权（不具有对抗第三人效力）。
摘要2：【注解１】未经登记动产抵押不仅不得对抗”善意第三人“，也不得对抗”正常经营买受人“。
【注解２】已经登记动产抵押可以对抗善意第三人（买受人、在后承租人；法院采取保全、执行措施和抵押人破产情形），但不得对抗”正常经营买受人“。
【注解３】动产抵押采取意思主义物权变动模式——意思主义物权变动模式不以严格区分物权和债权为理论基础，因此不能将物权和债权的严格区分用于界定《民法典》第４０３条规定的“善意第三人”，因为未经登记的抵押权与债权之间的区分本来就是模糊的。
摘要1：解读：（１）所有权保留应认为出卖人享有的所有权仅仅具有担保买受人未支付款项的担保功能；（２）取回权标的物并非归买受人单独所有，取回权标的物扣除买受人未支付的款项以及必要费用后剩余款项应返还买受人归买受人所有。
摘要2：【注解】所有权保留之取回权并非解除买卖合同，而是出卖人行使买卖合同价款的非典型担保物权的行为。
- 日期： 11-16 15:23
- 作者：陈其象律师
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摘要1：066.买受人从开发商处购买房屋，尚未办理产权登记，又将该房屋转卖给第三人，第三人能否直接请求开发商协助办理权属证书？——基于合同相对性原则第三人只能要求买受人协助办理房屋产权变更登记，不能直接向开发商主张。
摘要2：
- 日期： 02-10 14:03
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】挂靠方式开发经营房地产项目不能排除强制执行——《中华人民共和国物权法》第五条规定，物权的种类和内容，由法律规定。第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产物权登记是法律规定的物权公示方法，具有法律赋予的公信力。我国法律对不动产物权变动主要采“登记生效”主义，未经不动产登记薄记载，不产生法律效力。根据原审证据表明，赤坎公司以自己的名义提交竞买申请书、签订成交确认书、缴纳土地成交款及相关税费，与开平广播电视台签订《土地使用权转让合同》，并登记于不动产登记簿的方式取得了案涉土地使用权。二审法院由此认定案涉土地使用权系赤坎公司通过挂牌转让竞得，赤坎公司为案涉土地使用权人符合法律规定，并无不当。吴××主张其已经依照《挂靠开发商住楼协议书》履行了义务，为案涉土地实际投资人，依法享有案涉土地的使用权。本院认为，第一，根据查明的事实，案涉土地登记在赤坎公司名下，是吴××及赤坎公司双方合意，吴××对土地登记在赤坎公司名下是明知且不持异议的。第二，即使《挂靠开发商住楼协议书》系双方真实意思表示，吴××确以赤坎公司的名义实际缴纳了案涉土地的所有费用，对案涉地块享有一定的权益，但该协议并无对竞拍所得土地权属的约定，仅是对项目开发的主体、收益等做了约定，吴练兴以其为实际出资人主张案涉土地使用权没有事实根据和法律依据。第三，根据《中华人民共和国城市房地产开发管理法》相关规定，我国法律对开发经营房地产项目设立了准入门槛，并未允许个人从事房地产开发经营活动。吴××为了获得个人收益，规避国家法律法规，采取挂靠赤坎公司的方式开发经营房地产项目，应当预见存在相应的风险。因此，吴××主张其为案涉土地使用权实际享有人理据不足，不予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利可以排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求
摘要2：（续）交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，吴××既未与赤坎公司签订书面转让合同，又因自身原因未将案涉土地登记在自己名下，存在明显过错，应自行承担由此带来的法律风险。虽吴××依据《挂靠开发商住楼协议书》缴纳了案涉土地转让费用，且赤坎公司对此不持异议，可以确认吴××享有一定的实体权益，但该权益产生来源于吴××与赤坎公司内部协议，在效力上并不优先于粤财公司所享有的债权，不足以排除强制执行。吴××可以依据与赤坎公司签订的《挂靠开发商住楼协议书》，对其因此所受的损失主张权利。
- 日期： 02-11 08:36
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【来源：《人民法院报》2021年02月04日第７版】
【摘要】综上所述，执行异议之诉中，先买受人对案涉房屋所享有的权益是否能够排除出卖人的一般金钱债权人的强制执行，对于次买受人的权益是否能够排除出卖人的一般金钱债权人的强制执行，并不具有可参照性；对于后者，应当通过审查次买受人是否符合相关司法解释规定的房屋买受人排除强制执行的要件加以评判。
摘要2：
- 日期： 02-11 08:49
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】对案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益的评判是建立在相对性原则之上的，在该案中对案外人的权益是否达到了足以排除强制执行的程度的认定，并非对于处于此评判框架之外的其他第三人均具有普遍适用的效力，更不能推断得出在效力上可以承继的结论；（１）前手享有的权益是否能够排除强制执行，对于后手的权益是否能够排除强制执行并不具有可参考性——案外人执行异议之诉审理的基本理念，本质上是通过对案外人和申请执行人权利的比对，判断哪一方的权利在强制执行程序中更应受到保护。也就是说，对案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益的评判，是建立在相对性原则之上的，在该案中对案外人的权益是否达到了足以排除强制执行的程度的认定，并非对于处于此评判框架之外的其他第三人均具有普遍适用的效力，更不能推断得出在效力上可以承继的结论。因此，在审理执行异议之诉时，应当严格以个案事实为基础，对基于不同法律行为而形成的案外人的权益与强制执行债权进行比对分析。本案中，案涉房屋系盛景公司用于抵偿对王××所负债务，闫××是从王××处购买该房屋。因此，王××对案涉房屋所享有的权益是否能够排除华融重庆分公司的强制执行，并不能够适用于对于闫××的权益与华融重庆分公司强制执行之间的评判。而且，根据《中华人民共和国物权法》第三十一条规定的精神，即使源于非基于法律行为而取得物权的人，在办理登记前处分该不动产的行为，也不发生物权效力。可见，在未办理权属登记的情况下，因其公示性的缺失，法律对物权人处分不动产的效力进行了减损性的规定。举重以明轻，尚未完成法律规定要件而成为物权的买受人的合同权利在进行处分的过程中，也必然无法将其具有类物权属性的效力传递给次买受人。何况在闫××在受让案涉房屋时，该房屋上的权利状态与王××接收该房屋时并不相同。因此，王××对案涉房屋享有的权益是否能够排除华融重庆分公司的强制执行，对于闫××的权益是否能够排除华融重庆分公司的强制执行，并不具有可参考性。 基于上述，闫××是基于其对案涉合同标的物所享有的权利而主张排除其合同之外第三人的权利，故需就闫××自身对案涉房屋的权利是否足以排除强制执行进行判断。根据本案查明的事实，王××于2014年11月5日与盛景公司签订《抵房协议》时，案涉房屋上并无案涉抵押权，也没有被查封。而闫××与盛景公司之间的案涉《商品房买卖合同》签订于2017年7月21日。
摘要2：（续）此时，案涉房屋上已经设定了抵押。因此，闫××所继受的该房屋权利的完整性明显弱于王××接收该房屋时可享有的权利。在这种情况下，与从房地产开发企业处直接购买房屋不同，作为买受人的闫××无疑应当对案涉房屋是否存在权利瑕疵负有更重的审查注意义务。而案涉房屋无法完成权属转移登记显系闫××未尽到这一审查注意义务所致，闫××对此应当自负其责，其对案涉房屋所享有的权益因此而不应排除华融重庆分公司基于抵押权而申请的强制执行。
- 日期： 02-11 09:04
- 作者：陈其象律师
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摘要1：解读：（１）未办理权属变更手续的连环买卖之先买受人不符合排除执行条件不影响次买受人能否排除执行的判断；（２）次买受人享有的实体权益足以排除执行的，可以排除执行。
摘要2：