摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2001)民二终字第197号
【裁判摘要】当事人以同一标的先后与他人签订两个协议，两个协议内容均不违反法律、行政法规的强制性规定，依法符合合同生效条件的，不能因前协议有效而认定后协议无效，或认定前、后协议存在效力上的差异。当事人因履行其中一个协议而对另一个协议中的对方当事人构成违约的，应承担违约责任。
【裁判规则】以同一标的订立的两个合同均 不违反强制性规定且符合合同生效条件的，不存在效力上的差异——签订在前合同以后，又与他人签订相同的合同，在后合同不因此而自然无效，实际履行在后合同的，应承担在前合同的违约责任。
摘要2：【解读】
①如果合同标的物是特定物，当事人只能履行一个合同，先签订合同的履行会导致后签订合同标的不能（属于嗣后不能/非自始不能）：
A.对后签订合同效力没有影响；
B.只对合同履行有影响（当事人不能履行合同义务则应承担相应的违约责任）。
②当事人就同一标的签订多个合同不属于恶意串通，一物二卖不属于恶意串通损害第三人利益的行为，对于买卖合同效力没有影响：第二买受人不知道第一个合同存在，其作为善意第三人应当保护其利益；即使第二买受人知道存在第一个合同也不能据此认定双方当事人恶意串通：
A.第二买受人明知标的物已经出售不构成侵害第一买受人的故意：第二买受人通常系出于获得标的物所有权的目的而签订第二个买卖合同而非出于侵害第一买受人利益的目的；除非第一买受人提供有效证据证明第二买受人与出卖人签订合同的目的仅仅是妨碍第一买受人债权的实现，不宜认定第二个买卖合同无效。
B.债权具有平等性。
C.债权具有相对性，不具有对抗第三人[包括第二买受人]的效力。
D.债权不具有可侵害性：目前立法上没有侵害债权的规定。
E.一物二卖是合同自由的体现，是市场竞争的结果。
③合同具有平等性：
A.合同是具体平等法律地位的第三人之间签订的契约，其主体是平等的；
B.合同与合同之间是平等；
C.合同之债具有平等性（债权具有平等性）。
④《合同法》第52条继承《民法通则》第55条规定，对于合同效力采三要件说（当事人具有相应的民事权利能力和行为能力、意思表示真实、不违反法律或者社会公共利益），合同标的的可能不是合同生效要件：
A.合同目的自始不能实现应当如何处理，合同法没有规定；
B.合同标的（主观、客观）不能仅涉及履行问题，并不影响合同效力；
C.以标的是否适格（即标的适于作为合同标的）作为合同生效要件：只有极少数特定情形下标的不能（双方当事人均不打算履行合同、其效果意思与其表示意思不一致）才能导致合同无效。
- 日期： 03-14 18:19
- 作者：陈其象律师
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摘要1：（第三人利益合同）
【提示】买卖协议中直接请求权主体的认定。
【裁判规则】破产资产买卖协议存在第三人约款，约定由买受人对合同当事人以外第三人具有其他义务的，利益第三人对义务人依约取得直接请求权。
【判决书字号】一审判决书：江苏省泗阳县人民法院（2005）泗民二初字第92号；二审判决书：江苏省宿迁市中级人民法院（2005）宿中民二终字第0187号
摘要2：【权威收录】国家法官学院《中国审判案例要览》2006年商事审判案例卷
- 日期： 03-14 19:27
- 作者：陈其象律师
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摘要1：——企业改制并出售后的债务责任承担
【问题提示】集体企业性质的公司解散后而未进行清算的情况下，债务如何承担？
【要点提示】在公司解散、被吊销营业执照、歇业而未进行清算的情况下，依据现有的法律规定及司法解释，清算主体的责任只能是清理责任和赔偿责任，并无直接的清偿责任的规定。本案参照适用《最高人民法院关于审理与企业改制相关的民事纠纷案件若干问题的规定》，依据《民法通则》的过错责任原则，直接判令集体企业的开办单位和实际控制人承担清偿责任，这与我国《公司法司法解释(二)》第十八条规定的精神也是一致的。
【裁判规则】企业改制并出售后，出卖人作为清算义务人未履行原企业清算义务，致债权人受损的，应承担债务清偿责任；债权人在公告期你未申报过债权的，买受人不承担民事责任。
【裁判意见】实际控制人对所开办企业解散、被吊销营业执照或歇业情况下，未成立清算组，导致公司财产灭失的，实际控制人应对债权人债权承担连带清偿责任。
【案例索引】一审：安徽省无为县人民法院(2008)无民初字第692号(2008年3月24日)；二审：安徽省巢湖市中级人民法院(2008)巢民三终字第152号(2008年10月30日)
摘要2：
- 日期： 03-14 20:02
- 作者：陈其象律师
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摘要1：——企业分立前的债务在分立企业整体出售后的承担主体
【裁判要旨】企业法人分立的，因分立前的民事活动发生的纠纷，以分立后的企业为共同诉讼人。企业法人分立、合并，它的权利义务由变更后的法人享有和承担。向法院请求保护该民事权利的诉讼时效期间为两年。企业被售出后，买受人将所购企业重新注册为新的企业法人，所购企业法人被注销的，所购企业出售前的债务，应当由新注册的企业法人承担。企业被售出后，应当办理而未办理企业法人注销登记，债权人起诉该企业的，应当根据企业资产转让后的具体情况，由责任主体承担民事责任。
【裁判规则】企业分立为三个独立法人实体的，原企业债务由分立后的三方共同承担。
【裁判意见】由政府授权对国有资产进行经营管理及运作的国有公司，以资产所有者授权管理者身份出售其管理企业的国有资产，对出售企业债务不应承担民事责任。
【案号】（2005）西民二初字第49号二审：（2006）南市民二终字第195号
摘要2：【权威收录】国家法官学院《中国审判案例要览》2007年商事审判案例卷
摘要1：本文拟对商品房买卖定金纠纷所涉及的商品房认购书性质、所涉定金性质、说明条款效力及定金处理原则和具体处理情形等问题作一探讨。
近年来，随着我国房地产市场的日益繁盛，商品房买卖定金合同纠纷大量涌入法院。该类案件普遍存在买受人在与开发商签订认购书并支付定金后，未能签订商品房买卖合同，定金是否返还的疑难问题。本文拟对商品房买卖定金纠纷所涉及的商品房认购书性质、所涉定金性质、说明条款效力及定金处理原则和具体处理情形等问题作一探讨。
摘要2：
- 日期： 04-12 20:04
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【提示1】购销合同约定第三人履行义务，第三人未能依约向买受人履行，买受人不能要求第三人承担违约责任。
【提示2】涉外加工承揽合同中当事人可以通过约定合同附件来设定代理权。
【案号】最高人民法院民事裁定书〔1999〕经终字第300号
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2010)民一终字第13号
【裁判摘要】根据合同的相对性原则，涉案合同一方当事人以案外人违约为由，主张在涉案合同履行中行使不安抗辩权的，人民法院不予支持。
【摘要１】俞某某主张不安抗辩权的理由是华辰公司丧失商业信誉，依据是其与福州华辰公司签订另一购房合同后，福州华辰公司将合同约定的房屋设定抵押。然而，福州华辰公司与华辰公司是两个不同的法人，以案外人违约为由在本案合同履行中行使不安抗辩权，不符合合同相对性原则。根据《合同法》第六十八条的规定，俞某某关于其行使不安抗辩权的主张，依据不足。《合同法》第六十九条规定了行使不安抗辩权的要件，即使俞某某有权行使不安抗辩权，也应当及时通知对方。但无证据证明俞某某履行过通知义务。
【摘要２】俞财新虽主张其已向华辰公司支付了大部分订金，履行了支付订金的主要义务，并享有不安抗辩权，但按照《商铺认购书》的约定，华辰公司应在收到俞财新订金后30日内领取《商品房预售许可证》并与俞财新签订购房合同。据此，应认定俞财新负有先履行义务，其应在2007年10月20日之前付清6360万元订金，但俞财新至今仅支付了5860万元订金，其主张行使不安抗辩权的理由不能成立。因此，应认定俞财新违约，故其无权向华辰公司主张违约金。由于俞财新违约在先，即使后来华辰公司没有及时领取《商品房预售许可证》并与俞财新签订购房合同，也不应向俞财新支付违约金。本案《商铺认购书》解除后，双方当事人的权利义务终止。因房屋交易尚未完成，应当返还一方占有另一方的财产。华辰公司占有俞财新的5860万元购房订金及所生利息，理应一并返还，故对华辰公司关于只应向俞财新返还4900万元订金的主张，本院不予支持。
【裁判观点】根据《商品房销售管理办法》第十六条的规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同，明确交易的主要内容。本案中，双方当事人签订的《商铺认购书》对所出售商品房的坐落、面积、单价、总价款等商品房买卖核心条款作出约定，符合商品房买卖合同的基本特征。但因该《商铺认购书》同时又明确约定在华辰公司取得《商品房预售许可证》后，应另行签订商品房买卖合同，且约定内容与《商品房销售管理办法》第十六条规定相比有不少欠缺，故应当认定《商铺认购书》系双方当事人为将来签订商铺买卖合同而事先达成的合意，本案为商品房买卖预约合同纠纷。
摘要2：【裁判规则】根据《合同法》第68条、第69条的规定，行使不安抗辩权应具备两个条件：一是先履行义务的一方有确切证据证明对方不能履行债务，或者有不能履行债务的可能，且未提供适当担保；二是及时通知对方当事人。当符合这两个条件时，行使不安抗辩权才有效，先履行债务的一方有权中止履行。
摘要1：【裁判摘要】预约合同，一般指双方当事人为将来订立确定性本合同而达成的合意。预约合同生效后，双方当事人均应当按照约定履行自己的义务。一方当事人未尽义务导致本合同的谈判、磋商不能进行，构成违约的，应当承担相应的违约责任。
【裁判观点】
①通常情况下，商品房认购书的性质为预约，法律对商品房预售合同的强制性规定并不适用于预约合同，即使出卖人未取得商品房预售许可证也不影响预约合同的效力。预约合同生效后，双方当事人均应按约履行。因一方当事人原因未能订立本约的，该当事人应承担相应的违约责任，已收受定金的，应当按照法律关于定金的规定处理。因不可归责于双方当事人的事由而未能订立本约的，双方当事人均不构成违约。出卖人已收受定金的，应当将定金返还给买受人。
②当该商品房认购书具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条的规定，尚未取得商品房预售许可证的，该商品房买卖合同无效，但在起诉前取得预售许可证的，该合同有效。
摘要2：
- 日期： 04-13 20:41
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】柳州市中级人民法院民事判决书(2011)柳市民一终字第157号
【裁判摘要】买受人认为出卖人与其签订的房地产买卖契约规避国家税收，是以合法形式掩盖非法目的的无效合同问题，由于向税务机关申报的房屋交易金额是哪方提出的无法查证，且以该金额申报获利的是买受人，买受人以该理由不履行合同于法无据。
摘要2：
摘要1：【案号】辽宁省沈阳市中级人民法院民事判决书（2005）沈民（2）房终字第1304号
【提示】前一份合同无共有人签名同意，而备案合同却有共有人签名同意，但备案合同因虚构价格存在恶意串通、以合法形式掩盖非法目的的无效情形，是否签字也无效？
【裁判要旨】买受人与出卖人签订阴阳合同，恶意串通虚构交易价格，损害国家依法所应缴纳的税收，双方虚构交易价格的行为依法无效，只是不能发生虚构交易价款的效力，但双方买卖合同并非无效。
【裁判摘要】方正昆明知所购买房屋价格为38000元，却与出卖人恶意串通，将约定的合同价款38000元又通过《房契》形式“变更”为23000元，由于该种行为损害了国家依法所应缴纳的税收，故双方恶意将房屋价款写成23000元的行为依法无效，但并不是双方买卖合同无效。故原审法院认定孙玉春按指印的《房契》无效，并进而认定双方买卖合同关系无效均属不当。由于双方恶意变更房屋价格的行为无效，故不能发生变更合同约定的价款38000元的效力。因此，方正昆应按此交易价格依照《中华人民共和国契税条例》的规定向税收部门缴纳契税。如果税收部门认为成交价格与实际不符，可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条第一款“纳税人有下列情形之一的，税务机关有权核定其应纳税额：（一）依照法律、行政法规的规定可以不设置账簿的；（六）纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的”的规定重新核定其应纳税额，税收机关还可以依照《中华人民共和国税收征收管理法》第六十四条第一款“纳税人、扣缴义务人编造虚假计税依据的，由税务机关责令限期改正，并处5万元以下罚款”的规定对纳税人进行处罚，并不能由此否定整个买卖合同的效力。
摘要2：
- 日期： 04-14 21:59
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【提示】受人中之一人起诉要求出卖人继续履行买卖合同，出卖人以房屋已转让给他人为由提出抗辩的，法院可以根据案件具体情况决定是否追加其他买受人作为第三人参加诉讼；其他买受人另行提起诉讼要求继续履行合同的，应当依据前款原则协调处理。
摘要2：
摘要1：【裁判摘要】房屋行政主管部门对未经审批而改建、重建的房屋，可因现实状况与不动产登记簿记载的权利状况不一致，将其认定为附有违法建筑并结构相连的房屋并限制交易。如何认定这类房屋买卖合同的效力，实践中存在分歧。善意买受人根据不动产登记的公示公信原则，确信登记的权利状态与现实状态相一致，此信赖利益应予保护；根据区分原则，房屋因附有违法建筑而无法过户属合同履行范畴，不应影响合同效力。因此，这类合同如不具备《合同法》第52条的无效情形，应当认定有效。出卖人负有将房屋恢复至原登记的权利状态并消除行政限制的义务。在买受人同意按现状交付并自愿承担恢复原状义务的情况下，出卖人应按诚实信用原则将房屋交付买受人，并于买受人将房屋恢复原状、消除行政限制后协助完成过户手续。
摘要2：【解读】附有违法建筑（违章建筑）且与不动产登记的权利状态不一致的买卖合同的效力认定（有效说）——认为当事人订立违法建筑买卖合同是有效的，其理由在于买卖合同的债权效力取决于订立该买卖合同的负担行为的行为，与出卖人的物权处分行为的效力无关；违法建筑的违法性不能阻却买卖合同的有效成立；违法建筑无法初始登记的导致无法办理产权过户登记亦不能影响买卖合同的效力。
- 日期： 04-17 20:59
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【问题提示】出卖人因自身原因未完成增值税发票的有效交付，应否对买受人承担相应赔偿责任？
【要点提示】在买卖合同中，开具并交付有效的增值税发票，是出卖人的法定义务。出卖人因自身原因未完成增值税发票的有效交付，是未完全履行合同附随义务的行为。在增值税发票丢失，超过法定期限无补救措施的情况下，买受人可要求出卖人赔偿相应的税款损失。
【案件索引】一审：江苏省吴江市人民法院（2010）吴江盛商初字第0046号（2010年6月28日）；二审：江苏省苏州市中级人民法院（2010）苏中商终字第0627号（2010年11月15日）
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2006)民二终字第111号
【提示】可预见性原则：确认合同纠纷违约方的赔偿责任应当遵循可预见性原则。
【裁判摘要】在审理合同纠纷案件中，确认违约方的赔偿责任应当遵循“可预见性原则”，即违约方仅就其违约行为给对方造成的损失承担赔偿责任，对由于市场风险等因素造成的、双方当事人均不能预见的损失，因非违约方过错所致，与违约行为之间亦没有因果关系，违约方对此不承担赔偿责任。
【裁判观点】在本案买卖合同中，因出卖人少交货及与合同约定质量不符部分货物的价值约占合同总金额的8%，不仅违约部分价值不高，而且并未因此实质剥夺买受人再次转售而获取利润的机会，并不影响买受人合同目的的实现。出卖人不适当履行合同的行为仅构成一般违约，并不构成根本违约，并不影响买受人合同目的的实现，不构成合同法第94条关于解除合同的法定条件。
摘要2：【解读】本案中因康瑞公司所供货物出现了质量减等及数量不足给亚坤公司造成实际损失应予赔偿；（２）亚坤公司因市场风险所致的利润损失（市场行情下跌所造成的收益损失）不能被合理地看作双方当事人在订立合同时可以预见到的违约的结果。
摘要1：【提示】在买卖合同约定有所有权保留条款的情况下，当卖方在交付了货物后要求买方支付拖欠的货款时，买受人能否以所有权保留条款作为抗辩理由不履行付款义务，而要求卖方取回自己的货物？
【裁判要旨】在买方不能按约定支付价款的情况下，卖方是否主张标的物所有权，是否取回标的物，这是出卖人的权利。而买方不能以其尚未支付价款或未完全支付价款为由提出抗辩，主张标的物所有权尚未转移给其而拒绝支付价款，要求卖方取回标的物。
摘要2：
- 日期： 04-19 17:35
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】上海市第一中级人民法院民事判决书(2011)沪一中民二(民)终字第835号
【裁判摘要】出租人出卖系争房屋，应该在出卖之前的合理期限内通知承租人，但出租人提供的证据并不足以证明其有效履行了该通知义务，据此认定出租人因侵害承租人的优先购买权而应承担赔偿责任。本案的争议焦点在于如何确定出租人应承担的损害赔偿责任的范围。承租人主张起诉日系争房屋的评估总价与出租人出售给案外人的房屋总价之间的差价损失（即117.67万元）应由出租人全部承担。首先，承租人虽享有优先购买权，但承租人是否选择行使该权利却具有不确定性。换言之，即便出租人履行了通知义务，双方之间亦不必然就系争房屋成立买卖合同关系；其次，出租人出卖房屋至承租人起诉之日长达两年半有余，期间仍存在较多不确定因素，故根据在案证据难以认定出租人的过错行为系直接造成承租人所主张损失的唯一或者主要原因，而且该差价损失亦非双方当事人订立优先购买权条款当时所能预见；再者，出租人于2007年7月将系争房屋出售给案外人，其当时虽选择案外人而非上诉人作为买受人，但并未获取如此巨大的额外利益，考虑到出租人的过错程度，由其承担全部差价损失亦显失公平。
【裁判意见】承租人优先购买权就其性质而言属于缔约请求权而非物权，只有在承租人实际行使了优先购买权，即与出租方建立买卖关系并支付相应对价或支出一定成本后，才会取得系争房屋所有权。
摘要2：
- 日期： 04-27 20:33
- 作者：陈其象律师
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摘要1：——名为名为购房合同实为建设工程承包合同
【案号】最高人民法院民事调解书（2000）民抗字第1号
【提示】购房合同实为建设工程承包合同的认定：
①建设工程承包合同是承包人进行工程建设，发包人支付价款的合同。主要特点为：A.发包人是建设项目的所有者；B.承包人以其提供的劳务、管理、技术、设备等完成建设项目的施工任务来获得相应的价款；C.建设工程项目的所有权不发生转移。
②购房合同是买卖合同的一种。基本特点为：A.出卖人转移标的物的所有权与买受人，买受人支付价款；B.作为房屋所有者的出卖方将房屋的所有权转到买方名下，买方向出卖人支付价款。
摘要2：
- 日期： 05-04 22:13
- 作者：陈其象律师
- 标签：
公有住房
摘要1：【裁判摘要】
一、建筑物区分所有权人只能在该建筑物中自己专有的部位行使所有权四项权能，未经该建筑物的其他区分所有权人和物业经营管理者、维修者许可，不得对该建筑物的共用部位行使权利。
二、公有住房售出单位对公有住房的共用部位承担着维修责任。售出单位在与公有住房买受人签订的售房协议中，为了不加重自己一方在住房售出后的维修负担，约定买受人不得实施有碍公有住房共用部位安全的行为，这样的约定没有限制买受人正当行使自己的权利，因此是合法有效的。
摘要2：
摘要1：在建房屋抵押合同的效力认定
【案号】最高人民法院(2008)民一终字第70号民事判决书
【提示1】当事人办理在建工程抵押应当提交的《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等文件，是登记机关对当事人申请抵押登记进行的行政性审核，不是认定抵押合同效力的法律依据。
【摘要】《城市房地产抵押管理办法》关于当事人办理在建工程抵押应当提交的《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》以及《建设工程规划许可证》等文件，是登记机关对当事人申请抵押登记进行的行政性审核，不是认定抵押合同效力的法律依据。当事人提交的抵押登记文件是否完备，不影响抵押合同的效力。当事人签订的《抵押合同》约定，以在建工程的房屋所有权作为借款抵押物，并办理了抵押登记取《他项权利证书》。该《抵押合同》为抵押人与抵押权人平等协商的结果，系双方当事人真实的一致意思表示，内容没有违反法律及行政法规的强制性规定。依据《担保法解释》第47条“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押登记，人民法院可以认定抵押有效”以及第133条第3款“抵押合同自签订之日起生效”的规定，《抵押合同》合法有效。
【提示2】当事人购买房屋未尽足够注意义务，主张其不清楚房屋已设定抵押的事实，不适用善意取得。
【裁判意见】
①在处理“先抵后售”纠纷案件中，对于认定买受人是否为善意取得，应分别不同情况处理：
A.出卖人在预售商品房时向买受人告知已设定土地使用权抵押的事实，买受人仍愿意购买的，表明买受人自愿承担将来抵押权人实现抵押权其不能取得房屋所有权的后果，买受人以抵押事实的存在主张撤销预售合同的请求不予支持；
B.出卖人在预售房屋时已通知抵押权人并告知买受人在建工程已抵押的事实，买受人自愿购买的，买受人以抵押事实的存在主张撤销预售合同的请求不予支持。
②不论是土地使用权抵押，还是依法获准在建工程抵押引起的纠纷，出卖人对告知买受人已设定抵押的事实均负举证责任。
【裁判要旨】抵押权人不因超过登记记载的担保期间而丧失权利——当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。
摘要2：
- 日期： 06-21 12:36
- 作者：陈其象律师
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摘要1：——当违约行为同时构成《合同法》总则条文和分则条文的法定解除事由时，法院如如处理？
【案号】最高人民法院（2007）民一监字第339-1号民事裁定书
【载《立案工作指导》2010年第2辑（总第25辑），第122-131页】
【提示】当违约行为同时构成《合同法》总则条文和分则条文的法定解除事由时，优先援引分则条文进行判决。
【摘要】再审判决依据合同法第一百六十七条第一款“分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同”的规定，认定北江路居委会享有合同解除权是正确的。本条款为强制性规范，既可看作是对出卖人的法定救济，又可认为是出卖人对分期付款买卖合同的控制。在适用上，即使买卖双方没有约定，卖方仍可基于此行使权利。本案中嘉成公司未支付到期价款达950万元，已超过合同总价款的五分之一，符合适用该条款的法定条件，对北江路居委会提出的该项理由依法应予支持。
摘要2：
- 日期： 08-08 22:41
- 作者：陈其象律师
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商品房典型案例
摘要1：【案号】江西省赣州市中级人民法院民事判决书（2008）赣中民一终字第135号
【裁判摘要】预约合同是当事人为将来订立确定本约而达成的合意。《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”上述规定对商品房销售广告视为合同要约的条件及承担民事责任作出了明确解释。建设部《商品房销售管理办法》第十五条规定：“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。”本案被上诉人在广告中的说明和允诺应当视为要约抑或要约邀请，根据上述最高人民法院的司法解释和建设部的规章，可以作出明确的判断。广告中对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，即使出卖人不同意或者未写入合同，出卖人也应当将其视为合同内容进行履行，否则就要承担违约责任。被上诉人在广告中表述的“产权商铺，租不如买！”及对投资商铺模拟分析，对买受人订立商品房买卖合同有诱导影响作用，模拟分析中的商铺面积含公摊面积，即公摊面积也计算了租金，广告表述的“以上分析仅供投资者参考”位于广告末尾，且是用更小的字体标示的，未在显著位置以明显标识标明，不足以引起人们注意，容易引起误解。根据本案查明的事实，双方当事人对预约合同中表现的缺失条款或不确定条款存在争议，并经双方多次协商无果，故双方对认购书约定买卖房屋的意思表现未达成一致，因此，双方对于最终未能签订商品房买卖合同均不存在违约，被上诉人应将依据认购书收取上诉人的定金5万元返还上诉人。被上诉人在本案销售广告中对商品房及其相关设施所作的说明和允诺，应当视为要约。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院执行裁定书（2012）执复字第6号
【提示】竞买人与拍卖机构之间恶意串通撤销拍卖案例。
【裁判要旨】拍卖人与竞买人在拍卖中恶意串通，导致拍卖不能公平竞价的，应当裁定拍卖无效。
【裁判规则】拍卖公司股东与买受人之间存在亲属关系或关联关系，在买受人无法提供相反证据时，推定买受人与拍卖人之间存在恶意串通的行为。
摘要2：无
摘要1：最高人民法院执行局关于云南齐宝酒店申请复议案的复函（2008年12月16日 [2008]执复字第2号）
最高人民法院执行局《关于案外人主张租赁权的执行异议被驳回应依何种程序进行救济的函》
【摘要】本案中，齐宝酒店对执行标的物上享有租赁权的主张一旦被确认，按照我院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条的规定，该租赁权负担应当由买受人承受，最终导致执行法院无法将所拍卖房产向买受人交付占有。齐宝酒店所提起的异议从性质上应为实体异议。因此，齐宝酒店对于你院驳回其实体权利异议的裁定不服，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条之规定应当向执行法院提起异议之诉，或者按审判监督程序处理，而不能向我院提起复议。你院[2006]云高执字第25-2号民事裁定错误将齐宝酒店的实体异议视为程序异议，并根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零二条之规定赋予其向我院提起复议的权利，属于适用法律错误。综上，请你院自行撤销[2006]云高执字第25-2号民事裁定，对齐宝酒店的异议依法重新作出新的民事裁定。
【要旨】案外人对执行标的物主张享有租赁权属于实体异议——案外人对执行标的物上主张享有租赁权并就此提出异议，性质上应为实体异议。案外人对该异议裁定不服应提起异议之诉而不能提起复议。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书（2012）民申字第877号
【裁判摘要】《中华人民共和国担保法》第四十九条规定“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条规定“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。”由此可见，抵押期间抵押人转让抵押物应当通知抵押权人，否则转让行为无效；只有受让人通过行使涤除权涤除转让标的物上的抵押权负担的，即代为清偿债务消灭抵押权的，转让行为有效。如果房屋买受人因抵押权人行使抵押权而不能取得涉案房屋所有权造成损失，属于其与出卖人的房屋买卖合同纠纷，买受人可向出卖人另行主张权利。
摘要2：
- 日期： 09-08 12:23
- 作者：陈其象律师
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商品房典型案例
摘要1：（商品房买卖合同）
【裁判摘要】商品房买卖合同是指出卖人将尚未建成或已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，上诉人与被上诉人签订了商品房买卖合同，合同标的物是上诉人开发的商品房，该商品房可以出售给被上诉人之外的任何人，故本案双方当事人签约的目的是建立商品房买卖合同法律关系，发生纠纷应受有关审理商品房买卖合同纠纷的法律规定调整。由于双方当事人与案外人之间存在债权债务关系，故解决债权债务是促使双方当事人签订商品房买卖合同并建立商品房买卖关系的重要因素，同时，双方当事人建立商品房买卖关系是双方当事人与案外人协商解决债权债务的结果。用现金支付购房款是履行付款义务的方式之一，经协商用债权冲抵购房款亦是履行付款义务的合法方式，付款方式的不同并不能改变所签订合同的法律关系性质。上诉人主张其与被上诉人不具有商品房买卖关系的事实和法律依据均不足，法院依法不予支持。
【判决书字号】一审判决书：天津市塘沽区人民法院（2003）塘民初字第1914号；二审判决书：天津市第二中级人民法院（2004）二中民四终字第94号
摘要2：
- 日期： 09-08 12:37
- 作者：陈其象律师
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商品房典型案例
摘要1：【要点提示】本案主要围绕商品房预售合同效力的法定要件问题对双方讼争的商品房预售合同效力进行认定。至买受人起诉时，出卖人仍未取得商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，终审判决认定双方讼争预售合同无效。
【案例索引】
一审：福建省湖里区人民法院[2004]湖民初字第3254号（2004年12月2日）
二审：福建省厦门市中级人民法院[2005]厦民终字第523号（2005年4月26日）
摘要2：
- 日期： 09-08 13:21
- 作者：陈其象律师
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商品房典型案例
摘要1：【案号】南宁市中级人民法院民事判决书(2011)南市民一终字第1216号
【裁判摘要】虽然认购协议中载明了房屋位置、面积、价款等房屋基本情况，买受人亦支付了房款，但是对于“交付使用条件及日期”、“面积差异的处理方式”等商品房买卖合同的必备条款未作约定，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，亦不具备商品房买卖的实际履行条件，且认购书中亦明确了双方签订正式商品房买卖合同的期限，说明双方签订认购协议书的目的是为了将来签订商品房买卖合同，而不是对商品房买卖结果进行直接确认。因此，该认购协议书不属于商品房买卖合同。由于认购协议书为预约合同，出卖人依据认购书尚不负有交付商品房的合同义务，故买受人要求出卖人交付房屋没有依据，本院不予支持。对于双方应否签订正式的商品房买卖合同并办理合同备案的问题，因出卖人以认购协议书中所定房价过低等理由拒绝与买受人签订商品房买卖合同，双方未能进一步磋商并就签订正式的商品房买卖合同达成合意，故买受人主张签订《商品房买卖合同》并办理合同备案缺乏依据，因出卖人拒绝按照认购协议的约定于买受人签订商品房买卖合同构成违约，买受人可另行向出卖人主张其合同权利。
摘要2：
- 日期： 09-08 14:12
- 作者：陈其象律师
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商品房典型案例
摘要1：【案号】辽宁省沈阳市中级人民法院民事判决书（2005）沈民（2）房终字第543号
【裁判摘要】买受人进住房屋后，发现房屋墙面、地面、屋顶等存在问题（对于墙面、地面达成协议由买受人自行维修，一次性补偿已经给付完毕）。对于屋顶防水及室内渗水、塑钢窗封闭不严渗水等问题，双方虽然多次协商，但未达成一致，开发商也未将争议房屋存在的问题实际修复。《中华人民共和国合同法》第153条：出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。即开发商对于交付的商品房负有瑕疵担保责任，其交付给买受人的争议房屋由于存在质量瑕疵，其应当承担相应的法律责任。《中华人民共和国合同法》第107条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。综上，买受人要求开发商履行修复房屋的请求，符合法律规定，应予支持。
摘要2：
- 日期： 09-08 14:17
- 作者：陈其象律师
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商品房典型案例
摘要1：【案号】安徽省巢湖市中级人民法院民事判决书［2009］巢民三终字第28号
【裁判摘要】
本案的争议焦点有两个：一是上诉人中大公司应当承担修复义务还是给付义务？二是如果上诉人应当承担给付义务，修复费用的标准应以哪一次鉴定结论为准？
本院认为,对于第一个争议焦点，被上诉人系2003年入住，至起诉时已达四年之久，其房屋质量问题发生在保修期内,根据合同约定,上诉人应当承担保修义务,但至今该房屋的质量问题仍未得到解决，应认定上诉人拖延修复。上诉人上诉称被上诉人拒绝修复，因未能提供证据加以证明，对此辩称,本院不予采信。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条第2款的规定，“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或委托他人修复。修复费用及修复期间造成的损失由出卖人承担。”故本案被上诉人可以自行或委托他人修复，修复费用及修复期间造成的损失由上诉人承担。上诉人又称一审在被上诉人并未完成维修的情况下，直接判决上诉人承担给付责任，违反了上述司法解释的规定。本院认为，根据该司法解释的规定，“……买受人可以自行或委托他人修复。”与“修复费用及修复期间造成的损失由出卖人承担。”是并列的两句话，并无先后的意思表示，不能推断出买受人必须先维修，然后才能向出卖人主张修复费用的结论。原审法院在房屋修复费用经鉴定明确的情况下，直接判决上诉人承担给付义务并无不当。
对于争议焦点二，本院认为，原审法院在上诉人中大公司对巢湖志成司法会计鉴定所的鉴定结论提出异议，并申请重新鉴定时,未审查上诉人的该重新鉴定申请是否符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条的规定，即采纳其申请委托巢湖联邦司法会计鉴定所进行重新鉴定，违反相关程序规定，故对重新鉴定的鉴定结论，本院不予采纳。上诉人虽然对巢湖志成司法会计鉴定所的鉴定结论持有异议，但未能提供充分有效的证据证明该鉴定结论明显依据不足，原审法院以该鉴定结论作为判决依据无明显不当。
摘要2：
- 日期： 09-08 14:25
- 作者：陈其象律师
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商品房典型案例
摘要1：【案号】上海市高级人民法院民事判决书(2009)沪高民一(民)终字第22号
【裁判观点】合同约定系争房屋的银行贷款手续由开发商代为办理。合同履行中，开发商未能将贷款未获批准的结果及时通知买受人，纠纷发生时，买受人以已无继续履行合同的能力为由提出解除合同。根据合同约定和合同履行的情况，以及双方当事人对解除合同的意思表示，对买受人要求解除商品房预售合同的请求予以支持，但应就违约行为赔偿开发商的损失。
摘要2：