上海市高级人民法院民事判决书(2009)沪高民一(民)终字第22号
摘要1：【案号】上海市高级人民法院民事判决书(2009)沪高民一(民)终字第22号
【裁判观点】合同约定系争房屋的银行贷款手续由开发商代为办理。合同履行中，开发商未能将贷款未获批准的结果及时通知买受人，纠纷发生时，买受人以已无继续履行合同的能力为由提出解除合同。根据合同约定和合同履行的情况，以及双方当事人对解除合同的意思表示，对买受人要求解除商品房预售合同的请求予以支持，但应就违约行为赔偿开发商的损失。
摘要2：
重庆市渝中区人民法院民事判决书(2010)中区民初字第168号
摘要1：【案号】重庆市渝中区人民法院民事判决书(2010)中区民初字第168号
【裁判观点】买受人与开发商签订的商品房买卖合同合法有效，应受法律保护。就本案查明的事实来看，开发商已经按照合同的约定向买受人交付了其所购的房屋，但买受人只按合同约定履行了支付小部分购房款的义务，且因其本人原因一直未能办理余款的银行按揭手续。双方在合同中明确约定“如因乙方原因不能办理按揭贷款，甲方有权要求乙方一次性支付全部房款或分期支付房款，乙方应在甲方发出通知后七日内付清全部房款或按约定分期支付房款”。嗣后，开发商向买受人发出了《催款函》，要求其按上述约定支付房款，买受人也向开发商出具了《还款承诺书》，承诺“在2009年底前作为分期分批付款，本人要求每月不定时不定额陆续付清”，但买受人并未履行其承诺。现开发商要求买受人立即支付所欠的购房款并支付逾期付款违约金，符合双方的约定及买受人的承诺。
摘要2：
湖南省永州市中级人民法院民事判决书(2011)永中法民三终字第170号
摘要1：【案号】湖南省永州市中级人民法院民事判决书(2011)永中法民三终字第170号
【裁判观点】本案的关键点在于是否存在两个法律关系，即买卖合同关系与银行按揭关系，办理银行按揭是否是开发商应尽的义务。根据双方当事人《商品房买卖合同》中第十一条之约定：合同签订之日，买受人支付购房总价款的50%，并约定买受人三日内备齐办理银行按揭手续的资料，十日内办清银行按揭手续。买受人按揭人民币2万元整，按揭期限为5年。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。买受人选择了办理银行按揭手续，并将办理银行按揭手续的资料交开发商，根据法律之规定，开发商应当办理银行按揭手续，这是其应尽的义务。且从该合同条款约定来看，未明确约定办理按揭是哪一方的义务。考虑到该格式合同系由开发商提供，且其收取了买受人代办按揭的费用，至二审开庭时并未退还上买受人，可以推定办理银行按揭是开发商应尽的义务之一。现开发商未能如约办理银行按揭手续而导致合同无法继续履行，买受人要求解除合同于法有据。
关于买受人上诉认为一审法院判决对开发商的严重违约行为惩处力度不够，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，双方签订的返租协议中确定的年回报率为买受人可期待利益，一审法院以双方签订的返租协议中确定的年回报率作为买受人的损失依据基本恰当。
摘要2：
广东省佛山市中级人民法院民事判决书（2006）佛中法民五终字第474号
摘要1：【案号】广东省佛山市中级人民法院民事判决书（2006）佛中法民五终字第474号
【裁判观点】买受人与开发商签订的商品房买卖合同合法有效，双方应依据合同履行。合同中约定买受人支付首期款，余款办理银行按揭，开发商作为买受人的按揭贷款的担保方。合同签订后，买受人依约支付了首期房款，并先后向三家银行申请办理按揭贷款，但最终均未得到银行同意按揭贷款。虽然银行是以申请人资信状况不良或提交的资料不符合要求等原因不同意申请人办理按揭贷款，但综合分析本案的具体情况，既有银行认为的申请人本身资信状况和提交的资料问题，也有合同尚未备案和开发商未向银行提供担保的因素以及贷款的金额、银行对贷款风险、申请人资信状况的评价等一系列综合因素，应是上述因素相互作用造成的，应认定为开发商和买受人均有过错。本案由于按揭贷款未得到银行同意，未能订立商品房担保贷款合同，致使双方所签订的商品房买卖合同无法继续履行，而买受人在二审时也表示再无能力以按揭之外的其他方式支付余下的房款，因此，双方签订的商品房买卖合同事实上不可能履行，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，应予以解除。另鉴于本案双方当事人在一审时均未要求解除合同，本院二审无法直接处理，双方当事人可另行起诉。
摘要2：
福建省厦门市同安区人民法院民事判决书(2010)同民初字第1810号
摘要1：【案号】福建省厦门市同安区人民法院民事判决书(2010)同民初字第1810号
【裁判摘要】《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》于2010年4月17日出台，规定对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。在无法（包括无法如数）获得银行贷款时，买受人依约应以现金补足房款（包括全额付款）；出卖人在买受人不能依认购书约定的时间前来签订《商品房买卖合同》的情况下，本有权依约解除认购书、没收认购定金并将该认购房产另行出售。出卖人通知买受人办理签约手续并全额付款、继续履行认购书约定，该通知的要求符合双方的预约，也符合国务院的上述政策规定。
摘要2：
论经济政策的司法融入——以政策在民事审判中的介入机制为研究路径
摘要1：【摘要】经济政策在人民法院司法裁判中担当着重要的作用，在当前能动司法语境下意义更为重大。经济政策与民法规范存在正相关、弱相关、负相关三重关系，在司法适用上扮演不同的角色。经济政策影响合同的成立、效力、履行和解释，对侵权的保护范围、保护程度和构成要件亦产生作用。经济政策司法融入的路径包括直接适用和间接适用的方式，通过构建经济政策司法考量机制和完善公私法互动对接机制，实现经济政策与民事审判的良性互动。
摘要2：
广东省从化市人民法院(2011)从法房初字第92号；广州市中级人民法院(2011)穗中法民五终字第1910号
摘要1：——因房贷政策调整导致合同不能依约履行责任在谁?
【问题提示】因房贷政策调整导致合同不能依约履行责任在谁?
【要点提示】银行房贷政策调整是政府为加强房地产市场调控作出的政策调整，该调控政策何时出台以及具体内容如何，均是当事人签订合同时无法预知的。买受人确有证据证明因银行信贷政策调整而迟延履行付款义务的，可参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条中的规定，将其认定为“不可归责于当事人双方的事由”。
【案例索引】一审:广东省从化市人民法院(2011)从法房初字第92号(2011年3月9日)；二审:广州市中级人民法院(2011)穗中法民五终字第1910号(2011年6月16日)
摘要2：
佛山市顺德区人民法院（2010）顺法民一初字第03671号；佛山市中级人民法院（2010）佛中法民一终字第1761号
摘要1：——银行房贷政策调整导致房屋买卖合同不能履行的责任承担
【要点提示】银行房贷政策调整是政府为加强房地产交易进行的政策调控，该调控政策何时出台以及具体内容如何，当事人签订房屋买卖合同时均不可预测。购房人确有证据证明其因银行房贷政策调整而无法履行付款义务，且合同没有明确约定即使购房人无法获得银行贷款也应承担继续履行合同的，可参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条的规定处理，允许当事人解除合同，购房人不承担违约责任。
【案例索引】一审：佛山市顺德区人民法院（2010）顺法民一初字第03671号（2010年8月20日）；二审：佛山市中级人民法院（2010）佛中法民一终字第1761号（2010年12月8日）
摘要2：
河南省郑州市中级人民法院民事判决书(2009)郑民四终字第358号
摘要1：【案号】河南省郑州市中级人民法院民事判决书(2009)郑民四终字第358号
【裁判观点】买受人与开发商签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，其内容不违反法律禁止性规定，合法有效。双方均应依照合同享有各自权利并履行各自义务。开发商应按时交付符合双方合同约定的商品房，买受人应按时支付房款。开发商所交付的商品房配套设施不符合约定标准，系违约行为。但由于该配套设施已具备正常使用性能，且买受人已占有、使用该房屋，故买受人要求解除商品房买卖合同没有依据。开发商交付房屋后，买受人仅支付首付款，剩余房款并未支付。买受人上诉称由于开发商的原因没有办理银行按揭贷款手续，无法支付房款，但买受人没有提供证据证明不能办理贷款手续的责任在于开发商，故买受人至今没有支付海盛公司剩余房款，亦构成违约。
摘要2：
四川省成都市武侯区人民法院[2003]武侯民一初字第1839号
摘要1：【案号】一审：四川省成都市武侯区人民法院[2003]武侯民一初字第1839号（2004年11月28日）（未上诉）
【要点提示】房地产开发商在与买房者签订《商品房买卖合同》时出示建筑图纸，向买房者标明房屋高度，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，此标明的内容为买卖合同的内容。房屋实际层高低于建筑图纸的，开发商应承担违约责任。因没有明确的法律法规或司法解释的规定，法官可以行使自由裁量权解决此类违约赔偿纠纷。
摘要2：
河南省荥阳市人民法院[2005]荥民二初字第66号
摘要1：【案号】一审：河南省荥阳市人民法院[2005]荥民二初字第66号（2005年6月3日）
【要点提示】商品房买卖合同中的出卖人因重复出售合同标的物并构成严重违约，致使买受人不能实现合同目的形成纠纷的，可以依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，判决严重违约的出卖方除承担返还买受方已付购房款义务外，还应承担赔偿不超过已付房款一倍的义务，即所谓的“1＋1”赔偿。
摘要2：
天津市河北区人民法院（2008）北民初字第270号
摘要1：【问题提示】商品房实际面积与约定不符，且房屋又已被转卖的情况下，面积差价款应如何处理？
【要点提示】当房屋的实际面积与合同约定的面积出现误差的时候，根据合同相对性原则，只有直接的合同当事人之间可以主张权利或承担义务。房屋是否转卖，并不影响权利人依据合同主张权利。
【案例索引】一审：天津市河北区人民法院（2008）北民初字第270号（2008年1月9日）
摘要2：
（2010）江法民初字第3022号；（2011）渝一中法民终字第93号
摘要1：——商品房买卖合同中仅约定“一户一表”的效力认定
【案号】（2010）江法民初字第3022号，（2011）渝一中法民终字第93号
【裁判要旨】《物业管理条例》并未强制要求地产商必须提供相应设备，使业主直接与供水公司结算水费。若商品房买卖合同中仅约定了“一户一表”，则业主诉求地产商必须提供相应设备，使业主直接与供水公司结算水费，法院不予支持。
摘要2：
购房者逾期还贷，开发商能否解除合同？
摘要1：——购房者逾期还贷，开发商能否解除合同？
【裁判要旨】购房合同约定开发商代替购房者承担偿还逾期贷款利息后，有权收回已售商品房，损害了购房者的正当房产权益，应当属于无效条款，开发商的诉讼请求应予以驳回。
摘要2：
广西壮族自治区北海市中级人民法院民事判决书(2011)北民一终字第583号
摘要1：【案号】广西壮族自治区北海市中级人民法院民事判决书(2011)北民一终字第583号
【裁判观点】开发商以同一标的先后与他人签订两个有效的房产买卖合同，且后合同已经履行完毕的情况下，根据《商品房买卖合同纠纷司法解释》，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任
摘要2：
最高人民法院（2008）民一终字第50号民事判决书
摘要1：——代建合同与商品房预售合同的区别
【来源：《民事审判指导与参考》(总第39集)，法律出版社2010年版，第230-232页】
【案号】最高人民法院（2008）民一终字第50号民事判决书
【提示】双方当事人签订名为代建合同，但约定房屋所有权发生转移的，实为商品房预售合同。
【摘要】当事人双方签订《代建职工住宅楼协议书》，代建价格为圣博特公司履行全部合同义务、邮电管理局获得合同项下房屋及院落无瑕疵的完整财产所有权的全部对价。上述约定表明圣博特公司按照邮电管理局的要求开发犁铧街邮电一期住宅小区并出售给邮电管理局，邮电管理局支付价款获得犁铧街邮电一期住宅小区的全部产权。圣博特公司通过与新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市土地管理局签订《国有土地使用权出让合同》，缴纳土地出让金取得犁铧街邮电一期住宅小区建设用地的土地使用权，办理了开发商品房的相关手续，取得了《商品房预售许可证》，双方签订的《代建职工住宅楼协议书》符合商品房预售合同的法律特征，且没有违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效。邮电管理局称双方所签合同为代建合同没有法律依据。
【裁判意见】代建合同与商品房预售合同的本质区别在于合同标的物所有权的归属：①代建合同标的物所有权属于定作人，合同双方当事人履行合同并不发生所有权的转移；②商品房预售合同标的物的所有权属于卖方，合同双方当事人履行合同发生所有权的转移。
摘要2：【解读】代建合同前提为委托代建方为建设项目的土地使用权人及建设房屋的所有权人。
最高人民法院（2002）民一终字第46号民事判决书
摘要1：【案号】最高人民法院（2002）民一终字第46号民事判决书
【提示】房产公司未取得土地使用权和开发、建设、销售资格，所签订的购房合同无效，购房人明知其未取得预售房屋资格的，承担缔约过错责任。
【裁判意见】购房合同无效，因违反相关法律规定而造成合同无效的一方应承担主要责任（70%）；另一方明知合同违法还签订的，亦应承担相应的缔约过错责任（30%）。
摘要2：
长城公司诉远洋大厦公司商品房买卖合同纠纷案
摘要1：【裁判摘要】房屋出卖人交付使用的房屋建筑面积超出商品房买卖合同约定面积的，应按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定处理。
摘要2：
最高人民法院民事判决书（2000）民终字第44号
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书（2000）民终字第44号
【提示】商品房买卖合同中房地产公司迟延履行违约，致使房价下跌，除按已付购房款一年期的存款利息计赔违约金外，还应赔偿房屋跌价部分的损失。
【裁判意见】商品房预售合同能够预见的违约损失应当是约定的违约金，应当预见的也只能是房屋跌价部分的损失。
摘要2：
最高人民法院民事判决书（2000）民终字第32号
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书（2000）民终字第32号
【提示】《城市房地产管理法》第44条规定的“取得土地使用权证书”不是预售合同是否有效的条件。
【摘要】当事人双方签订《房屋购销合同书》和《补偿协议》，一方已取得了用地规划许可证，同年取得建设用地许可证和商品房预售许可证，并由市房地产管理局作出了《关于对国际贸易中心用地的批复》，同意当事人建设房屋，交纳城市国有土地使用费，建设项目竣工后持此批复及国有土地建设用地许可证办理《国有土地使用证》。此后当事人交纳了土地使用费。后双方因履行《补充协议》约定的安装工程等发生纠纷，一方请求法院解除房屋销售合同，由对方返还购房款并支付违约金。一审法院认为，两份协议是一个完整的商品房预售合同，意思表示真实，不违反法律规定，应认定有效，继续履行。二审法院认定预售房屋的行为符合法律和当地政府土地管理部门的规定，维持一审判决中有关合同有效、继续履行的内容。
【裁判意见】
①只有商品房预售许可证是商品房预售合同是否有效的一个条件；
②《城市房地产管理法》第44条规定的“取得国有土地使用权证书”并不是预售合同是否有效的条件；取得形式也可以根据当地政府主管部门的规定灵活掌握，只要不损害国家利益，交纳了出让金，取得合法的出让土地使用权的证明文件，就是符合行政管理的要求，不能因此认定房屋预售合同无效。
摘要2：
最高人民法院民事判决书（1999）民终字第94号
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书（1999）民终字第94号
【提示】联建一方虽未办理房屋所有权更名手续，但联建双方对房屋的权属无争议，其与他人签订的购房合同认定有效。
摘要2：
最高人民法院民事判决书（1998）民终字第150号
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书（1998）民终字第150号
【提示】缴纳房屋配套费纠纷以法律上存在的房屋买卖关系为依据确定当事人。
摘要2：
最高人民法院民事判决书〔1999〕民终字第163号
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书〔1999〕民终字第163号
【提示】房屋预售合同条款把子公司与母公司一并列为卖方；虽然合同是由母公司与向对方签订的，并加盖了公章，但合同标的物时属于子公司所有，且子公司出具了收据，应当认定房屋预售合同是母公司与子公司共同实施的，两公司之间未形成委托代理关系，应共同承担责任。
【裁判意见】在特殊情况下，法人不加盖公章也可以缔结买卖外销商品房的要式合同并且成为合同主体、承担合同义务；而作为母公司的法人，因为在合同上加盖公章，也就被法律要求承担其债务，尽管对于产生债务的物实际上不拥有在法律上的任何形式的物权或债权。
摘要2：
最高人民法院(2006)民一终字第55号民事判决书
摘要1：——税收征管法律、行政法规与民事合同效力
【案号】最高人民法院(2006)民一终字第55号民事判决书
【提示】签订包销合同的一方当事人以合同中未约定税负、对方当事人取得包销溢价违反价格法规等为由主张该合同无效的，不予支持。
【摘要】双方当事人签订的《包销合同》没有就企业所得税和土地增值税做出约定，但即使当事人没有约定，纳税义务主体也要按照税收法律、行政法规的相关规定交纳各种税收。所以，在包销方尚未实际收到包销溢价，计税前提还不存在的情况下，开发商仅依据《包销合同》的约定认为包销方偷逃漏税，理据明显不足。原国家计委、建设部《关于房地产中介服务收费的通知》第6条第4款规定，实行独家代理的，收费标准由委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不超过成交价格的3％。房地产包销是在实践中逐渐发展起来的，我国相关法律、行政法规并没有具体明确的规定。从法律关系性质上讲，包销法律关系既有别于“独家代理”，也不同于一般意义上的房地产中介服务。因此，开发商认为包销方就其得到的包销溢价开具咨询服务业发票，违反了前述《通知》有关条款规定的理由和主张，不能成立。退而言之，如果包销方收到包销溢价后确实存在偷逃税收的行为，其应承担的是税收法律、行政法规规定的责任，与开发商应该承担合同解除后的相应责任之间没有关联性，也不能据此认定《包销合同》无效。
【裁判要旨】税收征管法律关系属于公法范畴，在民事审判过程中，依据税收征管法律、行政法规认定民事合同无效应当格外慎重。民事合同因违反税收征管法律、行政法规的强制性规定而归于无效的理由，应当是当事人订立合同之目的存在《合同法》第52条第2项所规定的“违法性”。按此标准，主要应当考察当事人订立民事合同之目的是否在偷逃应交税款。
摘要2：
黄×诉××房产公司商品房预售合同纠纷案
摘要1：【裁判意见】对所购房屋显而易见的瑕疵，业主明确提出书面异议的，即便业主已入住，亦可以推定业主关于已提出异议的主张成立。
【裁判摘要】
对所购房屋显而易见的瑕疵，业主主张已经在开发商收执的《业主入住验收单》上明确提出书面异议。开发商拒不提交有业主签字的《业主入住验收单》，却以业主已经入住为由，主张业主对房屋现状认可。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》，可以推定业主关于已提出异议的主张成立。
根据合同法第一百零七条规定，交付房屋不符合商品房预售合同中的约定，应由开发商向业主承担违约责任。交付房屋改变的建筑事项，无论是否经过行政机关审批或者是否符合建筑规范，均属另一法律关系，不能成为开发商不违约或者免除违约责任的理由。
摘要2：【解读】交付房屋不符合商品房预售合同约定，开发商应承担违约责任，改变的建筑事项经过行政审批或者符合建筑规范不影响违约责任的承担。
最高人民法院民事判决书（1998）民终字第102号
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书（1998）民终字第102号
【提示】开发商将应由包销人销售的商品房擅自出售，应当赔偿包销人的损失。
摘要2：
商品房认购协议的效力认定
摘要1：【要旨】认购协议书名为商品房认购，实为商品房买卖，违反了法律、法规的强制性规定，应属无效合同。
摘要2：
（2007）中石民一初字第338号；（2008）中中法民一终字第54号
摘要1：——商品房买卖预约合同解除后的定金处理
【裁判要旨】房屋认购书是预约合同，当事人负有达成本合同的磋商义务。因不可归责一方当事人的事由没有达成商品房买卖合同，不存在违约情形的，预约合同解除，交纳定金一方当事人有权要求对方当事人返还。
【案号】（2007）中石民一初字第338号；二审：（2008）中中法民一终字第54号
摘要2：
已付全部或大部分款的消费者可先于工程款和有抵押担保的债权优先受偿
摘要1：【要旨1】抵押房产作为债务清偿标的物时，交付全部或大部分购房款的消费者得于承包人的工程款优先受偿，工程款的法定优先受偿权得于有抵押担保的债权优先受偿。
【要旨2】发生在《合同法》施行前的建设工程款，依据最高人民法院《关于适用（合同法）若干问题的解释（一）》第1条规定，也应认定享有优先受偿权。
【案例】《上海××大厦置业有限公司被执行案——“参与分配”于法人的适用及其相关问题分析》
摘要2：
陈×与北京××房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷执行异议案
摘要1：【提示】在购房者办理产权登记之前的预售商品房所有权属于开发商所有，法院可以该预售商品房作为开发商债务的执行标的。
摘要2：