- 日期： 01-06 14:54
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】江苏省泰州市中级人民法院民事判决书(2018)苏12民再47号
【裁判摘要】《侵权责任法》第十九条规定：“侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。"据此确定翟某某主张的损害赔偿，不能背离损失发生时其所饲养种鹅的市场价格。由于养殖业收益具有周期性，翟某某饲养种鹅受损时刚刚进入收益期，仅以市场价格赔偿不能反映其饲养种鹅可预期收益，故翟某某的损害赔偿应从饲养成本、饲养时间、养殖可预期收益等结合日常经验法则酌情确定赔偿范围和数额。就本案而言，1、本案根据原审中翟某某的陈述，爆炸事故导致其养殖的738只种鹅死亡、灭失，其时每只种鹅按肉鹅销售可得100元，由于翟某某未举证证明饲养种鹅需要特别投入，故在不考虑已经获收益的情况下，100元的价款能够抵算按只计算的购买苗鹅的费用、饲养成本，按4000只计算购买苗鹅的费用和饲养成本为400000元。2、翟某某主张饲养4000只种鹅一年的纯利润663889元，但据中国农业大学《规模化生态养鹅技术》丛书记载，从苗鹅至种鹅最迟仅需240日龄即可产生收益，按该期间计算的利润损失为663889元×240/365=436530元。3、种鹅3262只，每只变现款45元，为146790元。综上，可以按照：400000元+436530元-146790元=689740元来测算翟国平的损害范围和数额。该赔偿数额既考虑了翟某某饲养种鹅受损的合理预期收益，也基本符合4000只种鹅的市场实际价值，亦能为公众依日常经验法则所接受。本案原审审理过程中存在侵权事实确定、侵权赔偿数额难以确定的情形。原审法院结合案件证据和其他事实，使用其它方式认定翟某某实际损失范围和数额，属于法官行使自由裁量权。原审认定翟某某因本次事故造成损害赔偿数额酌定为778587元（草地烧毁损失除外），略高于按上述方式计算的损失数额，原审判决结果足以弥补翟国平所受财产损失，该赔偿数额公平合理。
摘要2：
- 日期： 01-18 12:35
- 作者：陈其象律师
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第三人撤销之诉
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申2468号
【裁判要旨】即法律和司法解释规定了商品房的买受人作为消费者的权利优于承包人的建设工程价款优先受偿权，承包人的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权，也即商品房的买受人作为消费者的权利优于抵押权和其他债权。抵押权人虽已取得案涉商铺所有权，但该所有权的取得，并非基于真实的商品房买卖合同关系，而是基于借款合同的抵押担保关系，并不以取得房屋所有权为目的，也未支付与同期同地市场价相符的合理对价，因此不能优于商品房买受人的民事权益。商品房买受人有权作为第三人申请人民法院撤销抵押人与抵押权人之间关于案涉房屋办理过户登记的生效裁判文书。
摘要2：
- 日期： 01-23 22:21
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【最高人民法院民一庭意见】最高人民法院《建设工程施工合同解释》第2条确立了建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格时的折价补偿原则，即“参照合同约定支付工程价款”。该条并未赋予承包人选择参照合同约定或者工程定额标准进行结算的权利，除非双方另行协商一致同意按照定额价或市场价据实结算，否则，一般应参照合同约定支付工程价款。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2018)最高法民终781号
【裁判要旨】施工合同约定表明虽然为固定价合同，但施工期内人工价格波动影响合同价格时，人工费可以进行调整。
【裁判摘要】关于浙江城建公司主张调整人工费造价应否支持的问题。《建设工程施工合同》通用条款第16条约定，“本合同为固定价合同”，同时第16.1条约定，“除专用合同条款另有约定外，因物价波动引起的价格调整按照本款约定处理”，第16.1.2条约定，“施工期内，因人工、材料、设备和机械台班价格波动影响合同价格时，人工、机械使用费按照国家或省、自治区、直辖市建设行政管理部门、行业建设管理部门或其授权的工程造价管理机构发布的人工成本信息、机械台班单价或机械使用费系数进行调整；需要进行价格调整的材料，其单价和采购数应由监理人复核，监理人确认需调整的材料单价及数量，作为调整工程合同价格差额的依据”。上述约定表明，《建设工程施工合同》虽然为固定价合同，但施工期内人工价格波动影响合同价格时，人工费可以进行调整。青建工（2013）第417号《青海省住房和城乡建设厅关于调整青海建设工程预算的定额人工费单价的通知》决定对该省预算定额人工费单价进行调整，人工费单价较之前上涨17.67元，可见人工费的价格波动影响合同价格。《中华人民共和国合同法》第六十二条规定，“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行……”。浙江城建公司主张调整人工费造价4380114.84元应当计入工程价款，具有事实与法律依据，本院予以支持。西宁城辉公司以双方签订的是固定价合同、人工费调整不属于国家政策调整为由主张调整的人工费造价不应当计入工程价款，与事实不符，本院不予采纳。一审法院对该笔款项处理有误，本院予以纠正。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2013)民提字第123号
【裁判摘要】认定《预定协议》的性质，需要分析双方当事人依据协议约定内容及实际履约行为所形成的法律关系。首先，《预定协议》约定内容表明双方当事人合意目的系形成商品房买卖合同关系。一是，协议约定虹房公司定向预定经纬公司和泰苑住宅房。按照文意解释，“定向预定”含义为预先约定购买。协议签订时，案涉项目尚未开工进行建设。原建设部颁布的《商品房销售管理办法》第三条第二款规定，商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。按照上述办法对商品房预售的定义，《预定协议》约定的“定向预定”，应理解为经纬公司向虹房公司预先出售将要建设的商品房，属于商品房买卖合同范畴。二是，《预定协议》具备商品房买卖合同的主要内容。协议约定了缔约主体、买卖房屋的位置及面积、价款及价款支付、购房款结算;协议约定在和泰苑符合上海市商品房预售条件下，经纬公司如何履行交付房屋义务；缔约双方未履行交付房屋、支付价款等主要合同义务时违约责任的承担。上述约定表明，《预定协议》具备商品房买卖合同所必备的内容。其次，双方当事人实际履行了《预定协议》。经纬公司取得和泰苑0000354号商品房预售许可证后，双方签订了13830.98平方米房屋商品房出售合同。经纬公司取得0001709号商品房预售许可证后，按照虹房公司指令与案外人签订了三份商品房出售合同，经纬公司交付了14012.42平方米房屋，经纬公司在原审诉讼过程中，并未否认虹房公司已经支付上述销售房屋价款。上述事实表明，双方当事人依照《预定协议》约定实际履行了支付房款及交付房屋的合同义务，部分实现了《预定协议》的缔约目的。二审判决认定《预定协议》为商品房买卖合同正确。
【摘要1】《合同法》第一百一十四条第三款规定：当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应担承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条规定：当事人一方不履行合同义务，或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。上述法律规定表明，违约方承担迟延履行违约金后，仍需承担继续履行合同义务。
摘要2：【摘要2】增加新的诉讼请求——虹房公司基于和泰苑二期房屋涵盖在买卖房屋面积中，提出经纬公司继续履行合同，交付房屋的请求。一审法院经庭审查明，和泰苑二期房屋不属于《预定协议》约定的买卖房屋范围，基于虹房公司在错误判断事实基础上所提出的诉讼请求不完善，向虹房公司予以释明，并无不妥。虹房公司经释明后将其请求修正为如经纬公司不能交房则按照市场价予以赔偿，该主张应当作为虹房公司的诉讼请求。经纬公司认为虹房公司上述请求为增加新的诉讼请求，一审法院予以准许程序违法，缺乏依据，本院不予支持。
【摘要3】《最高人民法院关于适用审判监督程序若干问题的解释》第三十三条规定，人民法院应当在具体的再审请求范围内或在抗诉支持当事人请求的范围内审理再审案件。当事人超出原审范围增加、变更诉讼请求的，不属于再审审理范围。但涉及国家利益、社会公共利益，或者当事人在原审诉讼中已经依法要求增加、变更诉讼请求，原审未予审理且客观上不能形成其他诉讼的除外。依照上述司法解释规定确定的原则，再审程序与普通诉讼程序不同，其是对原审的再次审理，是对已经生效的原审裁判存在错误的纠正程序，因此，必须立足于原审裁判。由于原审生效裁判的作出使得当事人原审诉讼请求已经固定，再审诉讼标的应以此为限，受原审诉讼请求限制。按照上述观点，对于原审被告一方在一审判决后提起上诉，后就终审判决提起再审，再审申请范围应当限定在其二审提起上诉请求范围内。在经纬公司未提供证据证明其未就经纬公司承担房屋过户时应当缴纳的税、费提起上诉具有正当理由情形下，应当认定其已对该请求作出处分，不应作为再审审理范围。
【摘要4】《合同法》第一百三十条规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十三条规定，标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《城市房地产管理法》第六十条规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。依照上述法律规定，经纬公司履行向虹房公司交付房屋义务，必然需要协助虹房公司办理产权过户手续，这是交付房屋的附随义务。虹房公司请求经纬公司交付房屋，当然涵盖请求经纬公司履行协助过户义务，亦包括因经纬公司未依约交付房屋，经纬公司应承担虹房公司因此增加的税费
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2017)最高法民再26号
【裁判要旨】房屋价格较大幅度的上涨虽然可能超出当事人的预见，但仍属于正常商业风险，不应以此为由调整交易价格。
【裁判摘要】当事人应当按照合同约定全面履行自己义务，变更合同约定须经当事人协商一致，或是具备法定事由时由一方当事人请求人民法院变更。本案租售合同包含有租赁和买卖两重法律关系，其中买卖关系约定于合同签订四年后履行，期间房屋市场价格出现较大幅度上涨，约定到期，市场价格高出约定价格近三倍，属于合同订立后出现的重大变化。对此，双方当事人并未能通过协商予以变更，而依据《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第二十六条，主张客观情况发生重大变化请求变更合同的条件为，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的。而本案中房屋价格较大幅度的上涨虽然可能超出当事人的预见，但仍属于正常的商业风险，故以房屋价格出现较大上涨、继续履行显失公平为由主张调整交易价格缺乏充分的法律依据，不应予以支持。合同对违约责任的约定并非赋予邵某某任意解约权，而依据安某对履行合同所持态度、所做准备及履行合同后其所能获得利益等情况，应确认安某未违约，一审对邵某某解约通知不产生解除合同效力的认定亦无不当，合同应继续履行。
摘要2：
- 日期： 02-28 11:18
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】北京市第二中级人民法院民事判决书(2015)二中民终字第02109号
【裁判要旨】出卖人一房二卖导致房屋买卖合同解除，买受人可以要求同时赔偿房屋涨价损失和不超过已付购房款一倍的损失。
【裁判摘要】刘某某、肖某与开普伟业公司自愿签订《商品房内部认购合同》，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，开普伟业公司已经按照约定收受了刘丽娟、肖丽的全部购房款，故应认定该认购合同为商品房买卖合同。上述合同为双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。依据合同，开普伟业公司应于2006年12月底向刘某某、肖某交付房屋，但开普伟业公司至今未能交付，且在合同签订后又将房屋出卖给第三人，导致房屋买卖合同目的不能实现，开普伟业公司的上述行为已构成了根本违约，应当承担民事责任。刘某某、肖某要求与开普伟业公司解除签订的《商品房内部认购合同》的诉讼请求，于法有据，应予支持。因开普伟业公司具有《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的违约情形，依照规定，对刘某某、肖某要求返还已付购房款及利息、赔偿房屋涨价损失的诉讼请求应予支持。原审法院鉴于刘某某、肖某同时要求购房款一倍赔偿和房屋差价损失赔偿相加的数额过高，在参考对该房屋市场价值的评估意见并考虑当事人的过错等因素的情况下，酌情确定赔偿总额为350万元，符合相关规定，并无不当。
摘要2：
- 日期： 03-02 16:40
- 作者：陈其象律师
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委托合同
摘要1：【案号】北京市第二中级人民法院民事判决书(2017)京02民终1435号
【裁判要旨】委托卖房过程中，受托人违反诚实信用原则，以明显低于正常市场价值的价格出售房屋，委托人不仅可以组织返还已支付的服务费，还可以要求其承担赔偿房屋差价损失的责任。
【裁判摘要】《合同法》第三百九十九条规定：受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。需要变更委托人指示的，应当经委托人同意；因情况紧急，难以和委托人取得联系的，受托人应当妥善处理委托事务，但事后应当将该情况及时报告委托人。该法第四百零一条规定：受托人应当按照委托人的要求，报告委托事务的处理情况。委托合同终止时，受托人应当报告委托事务的结果。王某涉案向周某出具的委托书，委托事项笼统、委托范围宽泛。周某作为受托人，应当本着诚实信用原则，为委托人的利益妥善处理委托事项，特别是在涉及出售涉案房屋、确定成交价款等重大事项时，应当征求王某的意见，或者应当在处理完毕后向王某报告处理结果。但是周某未举证证明其在出售涉案房屋前征求过王某的意见，也未举证证明其在涉案房屋出售后向王某报告处理结果。周某在出售涉案房屋时，应当对涉案房屋一般市场价值进行了解，所以周某应当知道涉案房屋一般市场价格的情况。周某在应知涉案房屋一般市场价格的情况下，并没有本着诚实信用原则，按照正常的存量房屋买卖流程，寻求可能出价最高的交易对手，却以严重低于市场行情的98万元的超低价格出售给参与过向王某追讨债务的李×，导致王某遭受重大经济损失。周某的代理行为具有明显的过错乃至重大过失，给王某造成重大损失，王某要求赔偿损失，一审法院予以支持，并无不当。一审法院根据当时房价正常市场价格和涉案房屋实际出售价格之间的差价，认为当时涉案房屋出售价格至少低于同期房价56万元，并全额支持王馨50万元的诉讼请求，本院不持异议。
摘要2：
- 日期： 03-05 15:21
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】北京市第二中级人民法院民事判决书(2016)京02民终2849号
【裁判要旨】出租人就逾期腾房期间的房屋使用费提出高于约定租金标准的，裁判应当参照市场价值酌情确定。
【裁判摘要】本院认为，双方合同已于2015年3月28日解除，新时代公司在解除租赁合同的函件中要求邹某某于2015年4月8日前腾空租赁房屋，但是邹某某并未按期腾空房屋，新时代公司提交的《公证书》可以证明2015年4月8日其向邹某某送达了《关于写字楼租赁合同终止后费用的通知》，该通知记载“从2015年4月8日起使用房屋费用将按照每天每平方米20元的价格收取，直至贵司及个人腾空租赁物业止”，可以认定新时代公司向邹某某作出了对于2015年4月8日之后的房屋使用费新时代公司不同意按照原合同租金标准执行、要求大幅提高房屋使用费标准的意思表示，在此情况之下邹某某继续占用租赁房屋的行为，虽然不能据此认定邹某某接受了新时代公司提出的每天每平方米20元的房屋使用费标准，但可以认定为邹某某愿意承担由此产生的法律后果，包括但不限于房屋使用费标准相较于原合同租金标准的提高，故自2015年4月8日开始至本案中新时代公司主张的截止日2015年12月2日这一期间的房屋使用费标准，应当参照市场价值酌情确定。
摘要2：
- 日期： 03-26 11:20
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】湖南省高级人民法院民事判决书(2016)湘民终760号
【裁判摘要】本案中，高速公路建设开发公司在修路过程中没有与炼兴公司就补偿问题达成一致意见的情况下压覆了其矿区，导致炼兴公司不能进行正常的开采活动，侵害了炼兴公司的采矿权，其应当承担相应的侵权责任。《中华人民共和国侵权法》第十九条规定，侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。故高速公路建设开发公司称赔偿应以投入资金等直接损失为限的辩解与前述法律规定不符，本院不予支持。《湖南省国土资源厅关于建设项目压覆矿产资源补偿有关问题的通知》（湘国土资发【2013】17号）、《湖南省人民政府办公厅关于做好压覆矿产资源补偿工作的通知》湘政办发【2015】17号等相关文件规定，压覆矿业权应当赔偿的损失主要包括所压覆矿产资源应分摊的已缴采矿权价款、被压覆范围矿业权的取得成本、压覆范围的直接损失、被压覆采矿权开采投资及同类开采矿山行业投资平均利润减已获投资回报、被压覆范围探矿权的勘查投资和行业投资平均利润。故高速公路建设开发公司应当向炼兴公司赔偿直接损失外，还应考虑投资利润。关于直接损失的认定问题，高速公路建设开发公司在一审中向原审法院申请对炼兴公司因开采牛角山锰矿支出的费用进行司法审计。原审法院依法委托湖南恒信宏正会计师事务所有限责任公司对炼兴公司已缴采矿权价款、被压覆范围矿业权的取得成本、压覆范围的直接损失、被压覆采矿权开采投资、被压覆范围探矿权的勘察投资等损失进行审计，审计结论为上述投资和费用合计为20626747.69元。剔除掉炼兴公司已经处置和在用的固定资产净值344112.00元，对白条酌减36万元，对直接损失部分认定为19922635.69元。对于炼兴公司主张的投资利润问题。考虑到炼兴公司自2006年即开始投资，投资额近2000万元，也结合当时锰矿不景气的市场行情，一审法院酌减为600万元，符合本案的实际情况，对双方利益做了充分的衡平考虑，本院依法予以维持。炼兴公司上诉认为一审认定的损失偏低，请求二审法院在一审判决的基础上增加18472975元的请求，本院依法予以驳回。
摘要2：【解读】矿产资源被压覆，侵权人应向矿业权人赔偿直接损失、投资利润。
- 日期： 03-27 08:44
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】江西省高级人民法院民事裁定书(2017)赣民终45号
【裁判摘要】探矿权的市场价值为探矿权价值，即本案应进行探矿权价值鉴定，本案鉴定机构使用成本效用法对探矿权价值进行鉴定，该方法中的效用系数已经内化了相关投入的实际效用，在探矿权价值之外另行计算相关投入为重复计算，该问题也可以从涉案探矿权两次高度同质性的鉴定或评估中得到印证。涉案的同一探矿权先后因为西气东输工程和沪昆铁路两个公益事业项目的建设而被两次压覆，因西气东输工程压覆，湘华信矿评字[2012]04号探矿权评估报告对于涉案的椒岭铝土矿探矿权评估价值为959.68万元，因沪昆铁路的压覆，赣中磊司法鉴定中心【2015】资鉴字第0050号补充司法鉴定意见书鉴定探矿权价值为858.04万元（加上西气东输已压覆扣除部分15.55万元为873.59万元，），两者数额非常接近，不同的是赣中磊司法鉴定中心【2015】资鉴字第0050号补充司法鉴定意见书除开探矿权价值外另行计算了房屋建筑物等相关投入，本案探矿权人对于西气东输工程中探矿权价值的评估并无异议且已经实际获得补偿款，故一审法院委托鉴定事项和鉴定机构鉴定的对象存在重复计算的问题。
摘要2：【解读】因公共利益需要压覆探矿权，且压覆经过地质矿产主管部门批准，并与探矿权人达成同意压覆的意向性协议的，该压覆行为不宜定性为侵权。
【摘要】本院认为，关于沪昆公司的压覆行为是否构成侵权的问题。矿业权的行使与矿区占地土地使用权等权利高度关联，国家大型建设项目压覆矿产资源，对矿产资源的合理利用及矿业权人的合法权益势必造成一定影响，关于矿床压覆中所涉矿业权和建设用地使用权的协调衔接，《中华人民共和国矿产资源法》以及国土资源部《关于规范建设项目压覆矿产资源审批工作的通知》、《关于进一步做好建设项目压覆重要矿产资源审批管理工作的通知》、《矿产资源登记统计管理办法》等规范性文件中均作出了相关规定。其主要流程包括如下五个步骤：1.建设项目选址前须向地质矿产主管部门了解拟建工程所在地区的矿产资源分布和开采情况；2.建设项目压覆矿产资源的，须经地质矿产主管部门批准；3.压覆重要矿产资源的评估程序；4.与矿业权人签订补偿协议；5.矿产资源储量登记。本案中，2009年4月14日，丰广公司出具《关于〈杭州至长沙（江西××铁路工程项目〉压覆我公司广丰县椒岭铝土矿普查探矿权的说明》中表述：“国家重点建设项目需要征用，我公司赞同并恳请实地评估补偿我公司前期开路、探矿、征用及租用土地补偿金、办证等费用支出。”该说明明确表示同意压覆涉案椒岭铝土矿普查探矿权，2009年9月21日，江西省国土资源厅印发的《关于杭州至长沙（江西××铁路工程建设用地压覆矿产资源评估报告审查意见的批复》，对沪昆铁路客运专线（江西）公司筹备组委托江西省地质工程公司完成的《杭州至长沙（江西××铁路工程建设用地压覆矿产资源评估报告》作出了同意压覆的批复，亦即涉案探矿权的压覆经过了地质矿产主管部门批准，并与探矿权人达成了同意压覆的意向性协议，只是双方对于具体的补偿数额未达成一致意见，并因此成讼，且涉案探矿权系通过申请在先即无偿的方式取得，探矿权的取得并未支付价款，本案探矿权压覆的原因为公共利益的需要，涉案探矿权的压覆经过了地质矿产主管部门批准，并与探矿权人达成了同意压覆的意向性协议，因此本案的压覆行为不宜定性为侵权。
- 日期： 05-31 18:34
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】安徽省高级人民法院民事判决书(2015)皖民四终字第00503号
【裁判摘要】最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”原审中，双方提交的六份《商品房买卖合同》和《补充协议》中的约定，均是围绕《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容进行约定，并没有相关借贷内容的表述；尹某某委托北京阳光精益信息咨询中心支付徽州文旅公司的11564840元的《支付业务回单（付款）》上，载明的银行附言和用途为“其他购房款”；尹某某提供的徽州文旅公司出具的NO5424943《收据》上的记载虽已模糊不清，但徽州文旅公司质证并无异议，且没有举证该《收据》留存联中有其他收款用途的记载。根据上述证据，应当认定双方之间建立的是商品房买卖合同关系。2012年8月16日双方签订的《房屋回购协议书》，是就出卖人徽州文旅公司收回买受人尹某某所购房产一事进行协商约定，其中约定了回购时间和未能回购的结果。根据该回购协议约定内容，徽州文旅公司在一定期限内可对涉案六份《商品房买卖合同》以回购方式行使解除权，该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，且解除权是否行使可由徽州文旅公司进行选择。徽州文旅公司在回购期限届满后没有回购，即未选择解除双方签订的商品房买卖合同，应依约履行商品房买卖合同约定的出卖人的义务，即在2012年11月15日前为买受人办理房屋产权所有权证。一、二审中，徽州文旅公司均未能举证证明其与尹彦琳之间存在借贷关系以及双方签订的《商品房买卖合同》是为借贷作抵押担保，故徽州文旅公司上诉认为双方在短时间内就购房、降价、回购、补偿进行约定，不符合正常的房屋交易习惯，交易价格明显低于市场价格，本案双方应属名为买卖实为借贷的合同关系的上诉理由，不能成立，本院不予支持。
摘要2：
- 日期： 06-07 09:23
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院行政裁定书(2016)最高法行申60号
【裁判摘要１】关于涉案房屋评估报告的合法性问题。第一，关于评估单位的确定。评估单位系在公证机关的监督下，由被征收人代表抽选产生，并将结果进行了公示，以上程序没有明确证据表明存在违法之处。第二，关于评估方法。本案评估单位对涉案房屋的评估使用包含房屋所占地段商业用途土地的使用权价值的重置成本法，并未违反相关规定。再审申请人在没有配合鉴定部门对评估结论进行鉴定，也没有确凿证据表明评估方法和结果侵害其合法权益的情况下，对评估方法和结果提出异议，本院不予支持。第三，关于房屋的性质。房屋征收部门根据被征收房屋房地产权证和建设规划许可证所记载的“商住”性质，并结合现场勘测，认定争议房屋一层为经营性用房，二层为生产性用房并无不当。再审申请人提出二层也为经营性用房，但没有相应的证据予以证实，本院不予支持。第四，关于房屋的成新率问题。再审申请人主张涉案房屋的成新率应为六安市建拆（2009）4号文件规定的0.9。对此，六安市建拆（2009）4号文件公布的是城镇2009年度国有土地上房屋拆迁货币补偿基准价及相关调整系数。其中虽规定2000年至2004年的房屋成新系数为0.9，但涉案房屋的评估时点2011年已经距该文件公布的2009年过去了2年，评估机构据此将涉案房屋的成新系数调整为0.85并无明显不当。
【裁判摘要２】关于评估报告的时效问题。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”本案中，房屋征收公告作出的时间为2011年7月16日，评估报告的评估时点亦为2011年7月16日。此外，涉案房屋最终使用的评估报告作出的时间为2014年1月10日，征收补偿决定作出的时间为2014年4月15日，不论从征收决定使用评估报告的时间，还是评估报告本身的评估时点来看，均未违反相关法律规定。
摘要2：【解读】法院如何对房屋价格评估进行审查？——法院在审理国有土地上房屋征收案件时，应当从评估机关选定、评估工作流程、异议程序、价格专家委员会工作程序等方面对房屋评估报告是否符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》及其他相关规定进行审查。
摘要1：【案号】北京市第三中级人民法院民事判决书(2018)京03民终1608号
【裁判要旨】股权转让协议未约定转让价款或者约定不明，可以公司实际经营状况、股权的真实价值、当事人的意思表示、股权转让合同的履行情况等为依据综合认定受让方是否需要承担付款义务及具体的股权转让款金额。
【裁判摘要１】一审法院认为：马某某主张股权转让价格为注册资金的3.18%即40.26万元，但其提供的《股权转让协议》中并未反映双方协商确定的股权转让对价，其亦未提供证据证明利源公司股权转让时的实际经营状况及公司价值。马某某作为负有举证责任一方，应当承担举证不能的法律后果。对于其主张的要求李某某按照注册资金的3.18%即40.26万元支付股权转让款及利息的诉讼请求，一审法院不予支持。
【裁判摘要２】二审法院认为：本案的争议焦点在于马某某与李某某之间的股权转让行为是否有对价以及对价的金额。马某某上诉主张其向李某某转让享有的利源公司3.18%股权，股权转让价格为注册资金的3.18%即40.26万元。对此本院认为，首先，双方在《股权转让协议》中约定“转让人马某某将其在利源公司所拥有的全部股权40.26万元，占注册资金的3.18%，转让给受让人李某某所有”，其中并未约定股权转让的对价,且双方已完成股权转让的工商变更登记。其次，在双方未对股权转让价格有约定的情形下，股权转让的对价可以参考股权的真实价值。股权的真实价值，即股权所对应的公司资产的价值。一般情况下，有限责任公司全部股权的价值应等同于公司整体资产的价值，而公司的资产从某种意义上而言，实际是由公司的全部股权所构成，故股权转让实质上是对公司资产的转让，按照等价的交易原则，其转让价格可参考被转让股权所对应的公司资产的价值。经释明，马某某无法提供会计凭证、资产负债表等能证明利源公司股权转让时的实际经营状况及公司净资产的证据，且利源公司在股权转让时已经停止经营一年有余。关于袁某某的“新型环保防水涂料生产技术”，马某某亦未提供证据该技术在股权转让时的价值以及利源公司的使用情况，亦未证明该专利技术与李某某进行交接，故“新型环保防水涂料生产技术”无法作为利源公司的资产而计入股权转让的对价。因此，一审法院对于马某某主张的要求李某某按照注册资金的3.18%即40.26万元支付股权转让款及利息的诉讼请求，不予支持，并无不当。
摘要2：【解读】本案争议焦点：股权转让协议未约定转让价款或者约定不明的情况下，出让人要求受让人按转让股权对应的注册资本支付转让款是否应支持？（由转让方承担股权转让款举证责任）
（１）一般而言，股权转让价格与公司注册资本以及股东实际出资没有关系，不能以公司注册资本以及股东原始出资额来确定股权的市场价值与转让价格。
（２）本案转让协议未约定股权转让价款，其中“转让人马某将其在利源公司所拥有的全部股权４０.２６万元，占注册资金的３.１８％，转让给受让人李某所有”的约定应是双方对所转让股权的描述，而非对股权转让价款的约定。
（３）根据《民事诉讼法》第６４条第１款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案马某无法证明目标公司股权转让时的实际经营状况、公司净资产及无形资产的价值，且目标公司在股权转让时已经停止经营一年有余，马某无法举证证明受让人应当支付的股权转让价款（无法证明股权转让时股权的价值），应承担举证不能的后果，故一、二审法院均未支持马某的诉讼请求。
摘要1：【案号】北京互联网法院民事判决书(2019)京0491民初2547号
【裁判摘要1】
流量，是指网络用户基于对某网络产品、网络服务、网络平台的使用需求或喜好，通过点击、链接、浏览等使用平台产品或平台服务的物理动作，经多次或多人积累叠加而形成的网络数据集合，是用来描述访问一个网站用户数量以及用户所浏览页面数量等相关的数据指标。常见的数据统计指标包括UV、PV、IP等。
真实的流量能体现用户对网络产品的真实使用情况，能在一定程度上反映网络产品的用户数量和受欢迎程度。正因其客观、可量化的属性，随着互联网经济的繁荣和数字经济时代的到来，流量逐步成为衡量网络产品市场反应程度的一项可量化的指标，成为判断该产品的市场价值、市场影响力乃至市场潜能等的重要因素。从这个意义上说，流量往往附随着经济价值，甚至在一定层面上被认为是一种虚拟财产，成为网络产品财产价值的重要数据依据。
互联网的产业繁荣使流量在多种应用场景中呈现并发挥作用。比如：流量高的网站容易吸引投资融资、广告投入；流量高的作品可以带来更多的著作权相关收益和广告收益；流量高的游戏软件容易获得更高的应用商店排名，更容易吸引用户访问和使用；流量高的电商店铺因被认为具有高信用度，更容易吸引用户访店购买；流量高的演职人员更容易受到影视剧市场的青睐,等等。
真实的流量商业转化过程应为，用户——流量——利益。该过程可激发产业创新、鼓励诚实劳动、增强投资信心、繁荣网络市场、惠及网络用户。然而，虚假流量会阻碍创新价值的实现，降低诚实劳动者的信心，扭曲决策过程，干扰投资者对网络产品价值及市场前景的判断，影响网络用户的真实选择，扰乱公平有序的网络营商环境。
摘要2：【裁判摘要２】通过本案的审查，互联网上“暗刷流量”产业链暴露在公众视野中。通常“暗刷流量”有“JS暗刷”、雇佣点击和“机刷”等方式，无论是通过“JS暗刷”实现点击或者进行雇佣点击、诱导点击，还是通过“机刷”模拟用户点击，均不属于真实的、基于用户对网络产品的喜好而自愿产生的点击行为，均属于欺诈性点击。
本案中，双方当事人在进行具有明显欺诈性质的“暗刷流量”的磋商交易时，均表示不关注或不必要知晓流量对应的被访问网站或产品，仅关注与已相关的利益获取，双方的交易行为置市场公平竞争环境和网络用户利益于不顾，牟取不当利益，违反商业道德底线，违背公序良俗。同时，双方“暗刷流量”的行为，一方面使得同业竞争者的诚实劳动价值被减损，破坏正当的市场竞争秩序，侵害了不特定市场竞争者的利益；另一方面，会欺骗、误导网络用户选择与其预期不相符的网络产品，长此以往，会造成网络市场“劣币驱逐良币”的不良后果，最终减损广大网络用户的福祉，属于侵害广大不特定网络用户利益的行为。上述不特定主体的利益均为社会公共利益的体现，因此，本案原被告之间“暗刷流量”的交易最终损害了社会公共利益。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项规定，当事人签订的合同损害社会公共利益的，合同无效。《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第二款规定，违背公序良俗的民事法律行为无效。综上，双方订立合同进行“暗刷流量”交易，损害社会公共利益、违背公序良俗，应属绝对无效。……另行制作决定书，对原被告双方在合同履行过程中的获利，予以收缴。
【解读】双方订立合同进行“暗刷流量”交易，损害社会公共利益、违背公序良俗，应属绝对无效，获利予以收缴。
- 日期： 10-15 09:02
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2015)民申字第3451号
【裁判摘要】《土地使用权出让转让条例》第二十六条规定，土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权”。上述规定不应作为认定本案《土地使用权转让协议》无效的法律依据。
摘要2：【解读】《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第２６条并非认定土地转让使用权无效的效力性强制性规定。
- 日期： 11-12 16:14
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院行政赔偿裁定书(2016)最高法行申791号
【裁判摘要】赔偿案件中举证责任转移——根据《中华人民共和国行政诉讼法》第三十八条第二款规定：“在行政赔偿、补偿的案件中，原告应当对行政行为造成的损害提供证据。因被告的原因导致原告无法举证的，由被告承担举证责任。”本案中，花山区政府组织拆除申请人的房屋时，未依法对屋内物品登记保全，未制作物品清单并交申请人签字确认，致使申请人无法对物品受损情况举证，故该损失是否存在、具体损失情况等，依法应由被申请人花山区政府承担举证责任。在花山区政府未能充分举证的情况下，二审法院参照合理的市场价，按照“就高不就低”的原则，对申请人的合理的室内物品赔偿请求予以支持，已经充分保障了申请人的权利。
摘要2：
- 日期： 11-15 10:17
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【摘要】从《合同法司法解释（二）》第二十六条有关情势变更的规定看，情势变更是指合同成立以后客观情况发生了重大变化，继续履行合同将对一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或解除合同的制度。本案中，合同成立后，国务院出台相关政策，导致当地房租暴涨，客观情况确实发生了重大变化。然而，出租人仍能收到租金，不存在合同目的落空问题。收取的租金尽管大大低于市场价格，但尚未达到抵不上房屋维持费用的程度，不存在履约困难的问题，因此本案不构成情事变更。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2017)最高法民申3380号
【裁判摘要】契约严守为合同法的基本原则。合同成立后，因不可归责于合同当事人的原因导致合同目的落空，强行维持合同原有效力将导致合同当事人之间的利益严重失衡时，才能适用情势变更原则。根据合同法解释二第二十六条的规定，构成情势变更需具备以下要件：一是应有情势变更的事实，也就是合同赖以存在的客观情况确实发生变化。二是须为当事人所不能预见的。如果当事人在订立合同时能够预见到相关的情势变更，即表明其知道相关情势变更所产生的风险，并甘愿承担，在这种情况下情势变更原则就不能适用。三是情势变更必须不可归责于双方当事人，也就是由除不可抗力以外的其他意外事故所引起。如果可归责于当事人，则应由其承担风险或违约责任，而不适用情势变更原则。四是情势变更的事实发生于合同成立之后，履行完毕之前。五是情势发生变更后，如继续维持合同效力，则会对当事人显失公平。
摘要2：【摘要】本案中，首先，根据原判决查明的事实，吴某某、王某某与文豪公司自2006年签订案涉《铺面租赁合同》至今，三亚地区包括案涉租赁房屋相同地段的房租价格确有上涨，此种上涨深受房地产市场整体价格波动的影响。在我国房地产市场近年来整体呈长势的大背景下，2006年国务院出台将海南省建成国际旅游岛的政策，与海南房价和房租的普遍上涨存在一定程度的关联性。案涉房屋租金上涨是与海南房屋租赁市场整体波动相一致,这说明案涉房屋租金涨跌的主要原因是市场因素，属于正常的商业风险。其次，吴某某、王某某签订案涉《铺面租赁合同》时，亦约定了租金调整条款，这说明其对房屋租赁市场的变化是有一定预期的，嗣后的价格涨跌都应视为在其合理预见范围之内，不存在无法预见之情形。再次，继续履行案涉《铺面租赁合同》，吴某某、王某某仍能依约收取案涉房屋租金，且由于合同约定文豪公司缴纳租赁税金，继续履行合同不会额外增加吴某某、王某某订约时预计付出的履约成本，吴某某、王某某不会陷入履行困难。最后，案涉《铺面租赁合同》的预期利益和履行利益已充分表现在价格条款之中，超出合同的市场价格并不属于合同预期利益的范畴。继续履行合同是否显失公平并不能简单以合同签订时的价格与合同履行时的价格进行纵向比较，只有在合同的履行利益低于维持利益，即出租方继续履行合同所得对价将难以维持房屋适租状态及支付必要成本时，方宜认为构成合同法解释二第二十六条规定的“继续履行合同对一方当事人明显不公平”之情形。吴某某、王某某以市场价为基础主张继续履行合同会产生重大经济损失，缺乏事实和法律依据，原判决不予支持并无不当。
摘要1：解答：价格在不同的时期受使用价值和供求关系影响，围绕价值轴线波动。资产评估价格并不等于资产转让价格，即使资产评估价格高于实际成交价格，但如果使用价值低于价值不能形成市场价格的，仍然不能构成明显低价。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2017)最高法民终654号
【裁判要旨】国家为加快产业结构调整、促进产业转型升级而发布的指导性意见属于宏观政策文件，与当事人停产无直接和必然关系的，不构成不可抗力。
【裁判摘要】本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况"。就本案而言，《节能技术服务合同》就不可抗力在第10.1（b）中约定为“任何政府单位或非政府单位或者其他主管部门（包括任何有管辖权的法院或仲裁庭以及国际机构）的行动，包括但不限于法律、法规、规章或其他有法律强制约束力的法案所规定的没收、约束、禁止、干预、征用、要求、指示或禁运。但不得包括乙方资金短缺的事实"。为此，翼钢公司提供了2013年10月15日《国务院关于化解产能严重过剩矛盾的指导意见》（国发〔2013〕41号）文件、2016年2月21日《国务院关于钢铁行业化解过剩产能实现脱困发展的意见》（国发〔2016〕6号）、2016年3月3日《国土资源部关于支持钢铁煤炭行业化解过剩产能实现脱困发展的意见》（国土资规〔2016〕3号），以证明翼钢公司实行保护性停炉系因国家出台化解钢铁行业过剩产能政策导致，属于合同约定的不可抗力事件。但上述文件是国务院为遏制产能盲目扩张，加快产业结构调整、促进产业转型升级而面向全国各级政府及相关部门发布的指导性意见，属于宏观性政策文件，与翼钢公司停产无直接和必然关系。在工程建设工期内，蓝图公司正常进行工程项目建设，翼钢公司虽主张发生国家政策变化却未按照合同10.2条约定将其经营变化情况告知蓝图公司。至2015年11月6日蓝图公司发函询问翼钢公司经营情况，翼钢公司才回复称“钢铁市场长期处于严冬时期的状态未有改观，翼钢公司经过反复研究讨论，为持续实施减亏战略决定自2015年10月30日起实施焦化工序保护性停炉"。可见，虽然在合同履行过程中，钢材市场价格低迷，但翼钢公司保护性停炉只是其为适应市场环境而实施减亏战略的正常经营策略调整，属于一般的商业风险，不能据此认定其无法生产，也非不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因此，翼钢公司主张存在不可抗力的情形，与事实不符。
摘要2：
- 日期： 04-03 14:26
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院行政裁定书（2015）行监字第634号
【裁判摘要】关于以决定赔偿时的市场评估价予以赔偿问题｜《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”住房和城乡建设部发布的建房（2011）77号《国有土地上房屋征收评估办法》第十条规定：“被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。”也就是说，在正常的征收补偿过程中，征收管理部门应当以房屋征收决定公告之日为评估时点，依法委托评估机构对被征收房屋进行市场价格评估，并据此予以补偿。行政法规和规章之所以选择征收公告之日作为评估时点，目的在于保障对被征收房屋价值的补偿不低于同时期类似房地产的市场价格，被征收人用获得的补偿款在市场上能够购买到与被征收房屋区位、结构、面积等相接近的房屋，被征收人的合法财产权益不因房屋征收而受到减损。根据这一立法目的，如果房屋征收决定的公告时间与征收补偿时间相隔时间过长，市场行情发生变化，以公告之日的市场价格进行补偿不能确保被征收人获得足额补偿时，则应以补偿时的房屋市场价格确定房屋征收补偿数额。在违法强制拆除房屋的情形下，被征收人获得的行政赔偿数额不应低于赔偿时被征收房屋的市场价格。否则，因违法强制拆除房屋行为，行政机关付出的行政赔偿数额还要低于其合法征收支付的补偿数额，其实质效果是鼓励行政机关违法强制拆除。鉴于此，在违法强制拆除房屋的情形下，人民法院以决定赔偿时的市场评估价格对被征收人予以行政赔偿，符合房屋征收补偿的立法目的。
摘要2：
- 日期： 04-03 14:34
- 作者：陈其象律师
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评估时点
摘要1：——公平补偿与房产评估时点
【要旨】评估时点不能机械认定为征收决定作出日。
【裁判要旨】被征收房屋价格评估是否一律以征收决定公告日作为评估时点？——人民法院也不宜动辄轻率否定以“征收决定公告之日”作为评估时点的合理性，也不宜简单以“征收决定公告之日”起或者估价报告出具之日起的“一年”或者“两年”作为判断标准。人民法院对在“征收决定公告之日”或者估价报告出具之日起的1年后作出的补偿决定是否仍应继续坚持以“征收决定公告之日”为确定补偿的评估时点，应结合以下因素综合判断：一是注意当地房地产市场价格波动的幅度并考虑评估报告的“应用有效期”。二是市、县级人民政府未在1年内作出补偿决定，是否存在可归责于被征收人的原因。三是补偿决定时点明显迟延且主要归责于市、县级人民政府与其职能部门自身原因的，同时房地产市场价格发生剧烈波动，按照超过“应用有效期”的评估报告补偿，明显不利于被征收人得到公平补偿的，则不宜再坚持必须以“征收决定公告之日”为确定补偿的评估时点。四是坚持《国有土地上房屋征收与补偿条例》第27条规定的实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。即“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁”。此处的“对被征收人给予补偿后”应当作限缩性理解，即不仅仅是签订协议或者作出补偿决定，而应理解为补偿协议约定或者补偿决定确定的款项已经交付（被征收人不接受的已经依法提存）、周转用房或者产权调换房屋已经交付（被征收人不接受的已经依法提存相关凭证与钥匙）。五是征收房屋范围是否过大，难以在1年内实施完毕，并存在分期实施征收决定情形，且被征收房屋在强制搬迁前仍然继续由被征收人正常使用等因素。
摘要2：
- 日期： 04-03 14:45
- 作者：陈其象律师
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类似房地产
摘要1：【案号】最高人民法院行政裁定书(2016)最高法行申25号
【裁判摘要】《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款规定，对被征收房屋价值的赔偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。该规定中的“类似房地产”，应当综合考虑房地产区位、房屋结构、物业管理、绿化环境等配套设施情况予以确定，而不能理解为相邻地块的建筑即为“类似房地产”。本案中，李某某主张应当参照邻近的万达广场商品房价格确定其房屋的赔偿价格，因万达广场的房屋结构、物业管理、绿化环境等配套设施情况，与李某某被拆除房屋相关配套设施情况完全不同，两者并非“类似房地产”，李某某以万达广场商品房市场价格主张被拆除房屋的赔偿价格，与事实不符。
【摘要】强制拆除损失举证责任转移——《中华人民共和国行政诉讼法》第三十八条第三款规定，在行政赔偿、补偿的案件中，原告应当对行政行为造成的损害提供证据。因被告的原因导致原告无法举证的，由被告承担举证责任。《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第五十四条规定，法庭应当对经过庭审质证的证据和无需质证的证据进行逐一审查和对全部证据综合审查，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和生活经验，进行全面、客观和公正地分析判断，确定证据材料与案件事实之间的证明关系，排除不具有关联性的证据材料，准确认定案件事实。新抚区政府违反法定程序、越权强制拆除李帮伦的房屋，导致李帮伦无法举证证明屋内物品损失，为此，依法应当免除李帮伦对行政赔偿损失事实的举证责任。鉴于新抚区政府在违法强制拆除房屋过程中，未对屋内物品进行清点登记造册，亦无法证明损失的具体情况，根据司法解释的上述规定，法庭应当运用逻辑推理和生活经验，结合案件实际，全面、客观和公正地分析判断认定损失。
摘要2：
- 日期： 04-03 15:45
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院行政裁定书(2018)最高法行申4934号
【裁判摘要】享受国有公房或国有单位产权房租赁权的承租人与征收决定具有利害关系——，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。也就是说，只要与被诉行政行为有利害关系，就应当具有原告主体资格。所谓“有利害关系”，应当是指被诉行政行为有可能直接对起诉人的权利义务造成损害或者不利影响。房屋征收案件中，房屋所有权人是征收决定的行政相对人，与征收决定当然有利害关系，具有原告主体资格；同时，享受国有公房或国有单位产权房租赁权的承租人，对被征收的国有公房或国有单位产权房实际享有以低于市场价格占用、使用的权利，这种权利是一种合法的社会福利权利，完全不同于平等主体之间的房屋租赁关系。征收决定不仅造成房屋租赁关系的解除，而且对承租人依法享受的低价租赁房屋的社会福利权利将会产生现实的、直接的影响。因此，公房或国有单位产权房的承租人，与征收决定有利害关系，具有原告主体资格。
摘要2：
- 日期： 05-01 07:22
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院行政裁定书(2015)行监字第1921号
【裁判摘要】人民法院对于评估机构在诉讼中提供虚假证明材料，妨碍人民法院审理案件的行为，应当根据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十九条的规定，对评估机构及其主要负责人、直接责任人员予以处罚。
【摘要】嘉森评估所接受新民市政府的委托作出的530号《评估报告》，严重违反评估程序，评估结论没有事实依据，不具有真实性，不能作为认定涉案紫叶稠李赔偿价格的依据。主要理由如下： (一)根据《资产评估准则——评估程序》第十一条的规定，注册资产评估师应当首先明确评估目的。．．．．．．故530号《评估报告》确定的评估目的不能成立。(二)根据《资产评估准则——评估程序》第六条的规定，现场调查属于基本评估程序，注册资产评估师不得随意删减基本评估程序。．．．．．．故530号《评估报告》缺少现场调查程序。(三)530号《评估报告》中确定的评估基准日为2015年8月28日，该评估基准日并非涉案紫叶稠李被强制清除的时间。．．．．．．评估报告以2015年8月作为评估基准日，涉案紫叶稠李在被强制清除时的价值难以准确体现。(四)根据《资产评估准则——评估程序》第十九条的规定，注册资产评估师应当通过多种方式进行调查，获取评估业务需要的基础资料，了解评估对象现状，关注评估对象法律权属。涉案紫叶稠李系3年生，在2012年春季经过一次平茬。嘉森评估所称在评估时系以1年生的苗条作为询价对象，未将涉案紫叶稠李按3年树龄的整树作为询价对象，询价对象严重失实。(五)530号《评估报告》采用的评估方法是市价法。根据《资产评估准则——评估程序》第二十二条至第二十四条的规定，注册资产评估师应当根据业务需要收集评估资料，并进行必要分析、归纳和整理，形成评定估算的依据，其中评估资料应包括查询记录、询价结果、行业资讯、分析资料等形式。嘉森评估所在询问中称评估技术人员进行了市场询价，但不能提供准确的询价对象、询价方式、询价过程以及评估师如何通过具体的分析、计算和判断，形成初步评估结论及最终评估结论。评估结论没有任何事实依据。(六)根据《资产评估准则——工作底稿》的规定，注册资产评估师执行资产评估业务，应当编制和管理工作底稿。工作底稿包括管理类工作底稿和操作类工作底稿，其中操作类工作底稿应当包括市场调查及数据分析资料、相关的历史和预测资料、询价记录、其他专家鉴定及专业人士报
摘要2：（续）告等内容。嘉森评估所称开展了网络及电话询价、咨询行业专家等工作，但在询问中承认并未制作和保存任何工作底稿，无法证明其开展了相关询价、咨询专家等工作。(七)根据《资产评估准则——评估报告》第六条的规定，评估报告中应当提供必要信息，使评估报告使用者能够合理理解评估结论。530号《评估报告》的结论为，涉案紫叶稠李的现行市场价格为每株5元，但是在新民市政府2013年制定的征地拆迁补偿实施方案中紫叶稠李补偿价格为每株50元，二者价格存在十倍差距，但是评估报告中对此差距未作任何说明和分析。嘉森评估所作出的530号《评估报告》违反评估程序，评估结论缺乏基本的事实根据，属于提供虚假证明材料，妨碍人民法院审理案件的行为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十九条第一款第(二)项以及第二款的规定，对嘉森评估所及其主要负责人、直接责任人员应当处以罚款处罚。
【解读】本案中，新民市政府在一、二审程序中，均未对涉案的紫叶稠李价格申请评估，在二审判决生效后，委托评估机构作出的评估结论，明显不属于应当再审的“新证据”。
- 日期： 05-03 18:38
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院行政裁定书(2019)最高法行申862号
【裁判摘要】提前收回国有土地使用权补偿——《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十条规定，在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回国有土地使用权，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。本案中，禹州银龙公司的国有土地使用权被提前收回，使其不能按照权利设立时的期限继续使用土地，应当根据土地使用年限情况给予相应的补偿。一审依照该国有土地使用权重新出让的市场价值计算补偿数额，缺乏法律依据。根据襄城县政府襄土国用（2001）字第005号国有土地使用证载明，禹州银龙公司国有土地使用权于2001年登记，终止日期为1998年12月至2048年12月，出让年限为50年,襄城县政府2016年收回该国有土地使用权时，已经登记禹州银龙公司名下15年。因一审中各方当事人均未主张评估，二审参照该国有土地使用权重新出让的市场价值，按照出让剩余年限酌定计算禹州银龙公司损失，符合法律规定和本案客观实际。
摘要2：
- 日期： 05-03 19:42
- 作者：陈其象律师
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摘要1：——拆迁“中华老字号”房屋引起的行政赔偿的范围和数额
【裁判要旨】人民法院在审理因违法强制拆迁“中华老字号"营业性房屋而引起的行政赔偿诉讼时，对于在强拆前未进行过合理评估，强拆中也末进行过证据保全的情形，要综合考虑被拆迁人的实际损失情况确定行政赔偿的范围和标准，通过发挥司法审判职能，体现出对"中华老字号"的特殊保护。通常情况下，如果条件许可、措施可行，可以采取比照附近地区同类房屋市场价格 (重置价格)来确定对被拆迁人房屋损失的具体补偿标准。
摘要2：
- 日期： 05-03 19:47
- 作者：陈其象律师
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摘要1：——违法拆迁后房价上涨的，应如何确定赔偿金额
【裁判要旨】因违法拆迁导致房屋灭失无法重新评估的，应按房屋赔偿时的市场价格予以确定。
摘要2：
- 日期： 05-28 10:33
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2018)最高法民申4697号
【裁判摘要】《招标投标法》所称的“低于成本”，是指低于投标人为完成投标项目所需支出的个别成本，而不是低于社会平均成本——《招标投标法》所称的“低于成本”，是指低于投标人为完成投标项目所需支出的个别成本。由于每个投标人的管理水平、技术能力与条件不同，即使完成同样的招标项目，其个别成本也不可能完全相同。管理水平高、技术先进的投标人，生产、经营成本低，有条件以较低的报价参加投标竞争，这是其竞争实力强的表现。因此，只要投标人的报价不低于自身的个别成本，即使是低于行业平均成本，亦无不可。本案中，广东诚安信工程造价咨询有限公司参照佛山市材料信息平均价或市场价就案涉土建工程作出的不含利润的鉴定造价，属于当地建筑市场的社会平均成本，即使以低于该社会平均成本的价格作为标准确定合同价格，也并不当然属于《招标投标法》所称的“低于成本”的情形。本案中，除广东诚安信工程造价咨询有限公司作出的《报告书》之外，中建三局并未提供其他证据证明存在合同约定价格低于中建三局个别成本的情形，其应自行承担相应的不利后果。中建三局以丰帆公司《报告书》的鉴定价格明显低于成本价为由主张原判决认定工程价款有误，本院不予支持。
摘要2：