摘要1：最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过）
中华人民共和国最高人民法院公告（法释[2003]7号）——《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》已于２００３年３月２４日由最高人民法院审判委员会第１２６７次会议通过。现予公布，自２００３年６月１日起施行。
【备注】最高人民法院关于修改《最高人民法院关于在民事审判工作中适用﹤中华人民共和国工会法﹥若干问题的解释》等二十七件民事类司法解释的决定
二十、修改《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
1.将引言修改为：
“为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。”
2.将第三条修改为：
“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”
3.删除第七条、第八条、第九条、第十四条。
4.将第十五条修改为：
“根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。”
5.将第十八条修改为：
“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
摘要2： 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”
6.将第十九条修改为：
“商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”
7.将第二十六条修改为：
“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理不动产抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。”
8.将第二十七条修改为：
“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，但是已经取得不动产权属证书并与担保权人办理了不动产抵押登记手续，抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的，不应当追加出卖人为当事人，但出卖人提供保证的除外。”
9.条文顺序作相应调整。
- 日期： 07-24 19:53
- 作者：陈其象律师
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摘要1：一、商品房预约合同（认购书）生效后，一方当事人未尽义务导致合同的谈判、磋商不能进行构成违约的，应当承担违约责任。二、商品房买卖合同因出卖人责任被认定无效后，善意买受人应该返还给出卖人房屋使用费。三、商品房毗邻城市交通干线，受超标噪声污染，购房人不能以合同目的不能实现要求解除合同。四、房地产公司在预售商品房时未告知购房人所购房屋内铺设公共管道，应承担相应的民事赔偿责任。五、房屋买卖合同的出卖人，在收取了买受人支付的大部分款项后，不能以房屋的工程价款需要优先支付为由，拒绝按合同约定向房屋买受人交付房屋。六、买受人在约定的交房期限届满之日起超过两年请求出出卖人交房是否超过诉讼时效期间？办理房屋权属证书的义务是否适用诉讼时效的规定？七、房屋买卖合同解除后如何确定出卖方对房屋添附的补偿。八、城市居民能在农村农民的宅基地上盖房？城镇居民能购买农民宅基地上的房屋吗？九、商品房买卖合同示范文本关于交付条件的约定应如何理解？十、最高人民法院认为开发商负有办理权属证书的义务，而部分地方法院却认为属于行政行为，此种观点与最高法院观点明显相悖。 十一、如果商品房买卖双方约定“交付面积与约定面积不符时房款总金额不变”，发生纠纷如何处理？ 十二、商品房按揭合同的效力认定。十三、未取得预售许可证的商品房买卖合同是否有效？十四、涉及房改政策的房屋买卖合同纠纷人民法院是否应当受理？十五、购房人付款后是否有权要求卖方过户？十六、业主委员会是否具备诉讼主体资格问题;十七、法院能否判决认购书按原价继续履行
摘要2：
摘要1：开发商迟延交付房屋，购房者能否解除合同？
摘要2：【注解】开发商逾期交房应承担的违约责任，能否依据业主支付的银行按揭贷款利息来判决：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《司法解释》）第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法时，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。而在实践中，对于开发商逾期交房的情况，业主往往支付的银行按揭贷款利息高于同地段同类房屋租金。因此，在开发商逾期交房的情况下，能否判决开发商承担银行按揭贷款利息的违约责任？——在开发商逾期交房时，业主请求依据其应支付的银行按揭贷款利息来承担违约责任，在当事人并无约定时，该种请求并无依据，人民法院不应予以支持。
——参考：《民事审判实务问答》070.开发商逾期交房应承担的违约责任，能否依据业主支付的银行按揭贷款利息来判决
摘要1：商品房买卖合同的出卖人卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，当事人一方解除合同的条件：
摘要2：
摘要1：【序言】随着房价上涨，房子成为人生的重头戏、关键“幸福指数”！许多人一辈子省吃俭用、奋斗一生，最终目的就是为了住上一套满意的房子。然而，商品房买卖绝对不是简单的事情，其中隐藏巨大的法律风险。只要稍不留神，就会带来重大损失、甚至牺牲一辈子的“幸福”。那么，在买房过程中应该如何防范和规避购房风险，维护自己的合法权益呢？《商品房买卖维权手册》将帮助您认识购房风险、防范购房欺诈，最大限度地保护自身合法权益。
【目录】1.什么是商品房买卖合同？2.未办理过户登记的房屋买卖合同是否有效？哪些房地产不能在市场上交易？3.什么是商品房包销合同？4.“楼盘广告”的性质如何认定？商品房销售广告和宣传资料性质如何认定？ 5.什么是商品房现售合同？出售商品房现房应当具备那些条件？ 6.商品房预售合同有那些特点？商品房预售有哪些条件？ 7.什么是商品房预售登记？8.商品房预售后，开发商变更规划设计有哪些规定？ 9.什么是预售商品房转让？“炒房花”行为是否违法？购买预售的“二手房”如何保护自己？10.购买预售商品房出现“烂尾楼”怎么办？11.什么是商品房预约合同？预约合同的法律效力如何认定？开发商通过订立商品房预约合同收取定金的法律效力如何认定？12.什么是“按揭”？13.什么是“楼花抵押”？14.什么是商品房“五证”、“两书”？15.房地产权属证书包括那些证书？购房者有权在什么时间取得房屋权属证书？16.什么是迟延办证违约责任？办理房屋产权证书迟延，开发商应当承担何种违约责任？17.什么是建筑面积、销售面积、套内建筑面积、使用面积、公摊面积、暂测面积、实测面积、销售面积？ 18.如何计算房屋使用率？19.商品房面积误差如何处理？ 生面积误差（面积缩水、面积翻倍）如何处理？20.什么是商品房税费？购房者购买房屋时应当缴纳哪些税费？21.屋顶花园是否属于共有？能否单独出售或者赠送给业主？开发商将房屋的顶层楼台送给、出售业主，其约定是否有效？22.什么是房屋拆迁安置与补偿协议？23.未取得产权证房屋买卖如何规定、能否买卖？25.房屋质量不合格，买受人能否解除合同并要求赔偿？26.开发商迟延交付房屋，购房者能否解除合同？27什么是开发商迟延办证违约责任？办理房屋产权证书迟延，开发商应当承担何种违约责任？28.购房者迟延支付购房款，开发商能否解除合同？
摘要2：【目录（续）】29.什么是商品房买卖合同法定解除权？购房者能否要求退房和主张惩罚性赔偿责任？ 30.购房者退房情形有哪些？ 31.商品房买卖合同违约金和损失赔偿额如何确定？ 32.持续增长迟延履行违约金诉讼时效如何起算？ 33.商品房买卖合同迟延履行解除权如何行使？34.一房二卖合同，谁是所有人？35.签订买卖合同做为民间借贷担保，如何认定法律关系？附录1：商品房买卖合同（包括预售合同）交房和办证的诉讼时效；附录2：商品房买卖合同因出卖人责任被确认无效后，善意买受人应返还房屋使用费标准；附录3：商品房购房款是否具有优先受偿
摘要1：【裁判摘要】房屋买卖合同的出卖人，在收取了买受人支付的大部分款项后，不能以房屋的工程价款需优先受偿为由，拒绝按合同约定向房屋买受人交付房屋。
【裁判意见】工程价款优先受偿权不能对抗已交付大部分购房款的买受人的所有权。
【裁判规则】房屋买卖合同的出卖人不能以房屋的工程价款须优先受偿为由，拒绝按照合同约定向买受人交房房屋。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院（2004）民一终字第8号
【裁判要旨】当事人两次起诉之具体诉讼请求相互不能涵盖，不属于“重复起诉”——两次起诉的当事人如果起诉之具体诉讼请求相互不能涵盖，则应认定为不属于“重复起诉”。
【裁判规则】判断基于同一纠纷而提起的两次起诉是否属于重复起诉，应当结合当事人的具体诉讼请求及其依据，以及行使处分权的具体情况进行综合分析。如果两次起诉的主体不同，具体的诉讼请求也不同，相互不能代替或涵盖，则人民法院不能简单地因两次起诉基于同一纠纷而认为“重复起诉”，并依照“一事不再理“的原则对后一起诉予以驳回。
【提示】民法上的胁迫行为应当以当事人主观故意为构成要件，他人对其主张当事人构成胁迫行为的诉讼请求所依据的事实，应当承担举证责任。
【裁判摘要】民法上的胁迫行为应当以当事人主观故意为构成要件。他人诉称其与当事人签订的合同，系受当事人胁迫所致，应围绕其主张，举证证明当事人胁迫其签订合同的事实存在。他人未能举证证明的，因没有事实依据，不予支持。
【裁判意见】构成胁迫的条件必须以实施该行为的当事人具有主观故意为要件，他人对其主张当事人构成胁迫行为的诉讼请求所依据的事实，应当承担举证责任。
摘要2：【裁判要旨】
1、依据同一合同两次起诉，若诉讼请求不重复，则不认定为“重复起诉”。本案再次起诉的诉讼请求为交付房屋和办理过户，与前诉支付房款的诉讼请求不同，非重复起诉。
2、若守约方实际损失大于违约金，则违约方还应当以守约方实际损失为限承担违约赔偿责任。本案雨田公司违约使农行市分行受到的损失大于合同约定的滞纳金数额，故以实际损失的租金数额为限承担赔偿责任。
【解读】判断基于同一纠纷而提起的两次起诉是否属于重复起诉，应当综合当事人的具体诉讼请求及其依据，以及行使处分权的具体情况进行综合分析。如果两次起诉的主体不同，具体诉讼请求也不同，相互不能代替或者涵盖，则人民法院不能简单地因两次起诉基于同一纠纷而认定为“重复起诉”，并依照“一事不再理”的原则对后一起诉予以驳回。
【载最高人民法院民事审判第一庭编：《民事审判指导与参考》2007年第2集（总第30集），法律出版社2007年版，第207-220页】
摘要1：——债的平等性原则的实践应用研究
【案号】最高人民法院（2009）民提字第78号民事判决书
【提示】约定以特定房屋作为收益分配的房地产开发合同应认定为关于特定房屋的一般互易合同，其实质是以所有权调换为补偿方式的拆迁安置协议，被拆迁人对补偿特定房屋享有的是特种债权优先权，第三人购买房屋的行为不能对抗其依据土地转让开发协议的约定要求违约方交付房屋的行为。
【裁判意见】约定以特定房屋作为收益分配的地产合同的性质：
①一方当事人以土地使用权及地上房屋作为出资，与他人合作进行房地产开发，明确约定以特定房屋作为收益分配，如果该合作开发又具有政府规划的强制性和必然性，该合作开发房地产合同应认定为关于特定房屋的一般互易合同（一般认为以产权调换为补偿方式的拆迁安置协议为以物易物的互易合同），其实质是以所有权调换为补偿方式的拆迁安置协议。
②拆迁人以易地或原地再建的房屋与被拆除房屋进行产权交换，被拆迁人丧失了被拆迁房屋的所有权，但调换之后拥有调换房屋的所有权。
摘要2：
- 日期： 09-08 13:21
- 作者：陈其象律师
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商品房典型案例
摘要1：【案号】南宁市中级人民法院民事判决书(2011)南市民一终字第1216号
【裁判摘要】虽然认购协议中载明了房屋位置、面积、价款等房屋基本情况，买受人亦支付了房款，但是对于“交付使用条件及日期”、“面积差异的处理方式”等商品房买卖合同的必备条款未作约定，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，亦不具备商品房买卖的实际履行条件，且认购书中亦明确了双方签订正式商品房买卖合同的期限，说明双方签订认购协议书的目的是为了将来签订商品房买卖合同，而不是对商品房买卖结果进行直接确认。因此，该认购协议书不属于商品房买卖合同。由于认购协议书为预约合同，出卖人依据认购书尚不负有交付商品房的合同义务，故买受人要求出卖人交付房屋没有依据，本院不予支持。对于双方应否签订正式的商品房买卖合同并办理合同备案的问题，因出卖人以认购协议书中所定房价过低等理由拒绝与买受人签订商品房买卖合同，双方未能进一步磋商并就签订正式的商品房买卖合同达成合意，故买受人主张签订《商品房买卖合同》并办理合同备案缺乏依据，因出卖人拒绝按照认购协议的约定于买受人签订商品房买卖合同构成违约，买受人可另行向出卖人主张其合同权利。
摘要2：
- 日期： 09-08 14:49
- 作者：陈其象律师
- 标签：
商品房典型案例
摘要1：【案号】河南省郑州市中级人民法院民事判决书(2009)郑民四终字第358号
【裁判观点】买受人与开发商签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，其内容不违反法律禁止性规定，合法有效。双方均应依照合同享有各自权利并履行各自义务。开发商应按时交付符合双方合同约定的商品房，买受人应按时支付房款。开发商所交付的商品房配套设施不符合约定标准，系违约行为。但由于该配套设施已具备正常使用性能，且买受人已占有、使用该房屋，故买受人要求解除商品房买卖合同没有依据。开发商交付房屋后，买受人仅支付首付款，剩余房款并未支付。买受人上诉称由于开发商的原因没有办理银行按揭贷款手续，无法支付房款，但买受人没有提供证据证明不能办理贷款手续的责任在于开发商，故买受人至今没有支付海盛公司剩余房款，亦构成违约。
摘要2：
摘要1：【裁判意见】对所购房屋显而易见的瑕疵，业主明确提出书面异议的，即便业主已入住，亦可以推定业主关于已提出异议的主张成立。
【裁判摘要】
对所购房屋显而易见的瑕疵，业主主张已经在开发商收执的《业主入住验收单》上明确提出书面异议。开发商拒不提交有业主签字的《业主入住验收单》，却以业主已经入住为由，主张业主对房屋现状认可。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》，可以推定业主关于已提出异议的主张成立。
根据合同法第一百零七条规定，交付房屋不符合商品房预售合同中的约定，应由开发商向业主承担违约责任。交付房屋改变的建筑事项，无论是否经过行政机关审批或者是否符合建筑规范，均属另一法律关系，不能成为开发商不违约或者免除违约责任的理由。
摘要2：【解读】交付房屋不符合商品房预售合同约定，开发商应承担违约责任，改变的建筑事项经过行政审批或者符合建筑规范不影响违约责任的承担。
摘要1：——是民间借贷还是商品房买卖
【裁判要旨】名为商品房买卖合同实为民间借贷法律关系的认定——判断当事人之间法律关系的性质，不能仅看合同名称、形式和内容，更重要的是分析当事人之间法律关系的实质。如购房合同、回购协议等证据证明双方之间并非以取得房屋所有权为目的，而是为实现资金融通，则应认定双方之间真实的法律关系是民间借贷。
【最高人民法院民一庭意见】不签订书面的借款合同，只用签订《商品房买卖合同》并登记备案的方式作为担保，同时签订回购协议，然后再用出借人向借款人实际交付款项的方式建立债权债务关系，是目前一些民间借贷当事人选择的借贷方式。判断当事人之间法律关系的性质，不能仅看合同的名称、形式和内容，更重要的是分析当事人之间法律关系的实质。如果《商品房买卖合同》中售房方并未准备实际交付房屋，而购房一方亦不关心取得所购房屋产权。且双方当事人的关注点集中在《回购协议》及其相应的违约金上，则足以证明双方之间真实的法律关系是民间借贷。
摘要2：
摘要1：【要旨】具备永久用电条件，是开发商签订售房合同时必须“承诺”，且系交楼时必须满足的必备条件，该要求不因后续补充协议对交楼标准降低而削减或免除。开发商未依约定期限将具备永久用电条件的房屋交付购房人使用，构成违约，应依约向购房人支付延迟交房违约金。
【案例】广东广州中院（2014）穗中法民五终字第2513号《黎××、程×诉广州市××××房地产有限公司商品房预售合同纠纷案——永久用电是否为商品房买卖的必备交楼条件》
摘要2：
摘要1：【案号】上海市第一中级人民法院（2014）沪一中民二（民）终字第433号民事判决书
【裁判摘要】签订房屋买卖合同后出卖方应向买受人履行权利与实物的双重交付，在买受方已取得房屋产权而未实际占有的情况下，其仅仅基于物权请求权要求有权占有人迁出，法院应作慎重审查。若占有人对房屋的占有具有合法性、正当性，买受方应以合同相对方为被告提起债权给付之诉，要求对方履行交付房屋的义务或在房屋客观上无法交付的情况下承担相应的违约责任。
【裁判规则】买受方已取得房屋产权而未实际占有的，应以合同相对方为被告提起债权给付之诉。
【摘要】上海市第一中级人民法院认为：生效判决已确认案外人李榛以被告臧树林代理人身份与案外人谢伟忠就系争房屋所签订的买卖合同无效，即第一手的房屋买卖并非原始产权人臧树林之真实意思表示，该买卖合同对臧树林自始不发生法律效力，其从2008年8月起居住在系争房屋内，并占有、使用该房屋至今具有合法依据，故产权人连成贤在其从未从出售方谢伟忠处获得房屋实际控制权的情况下，径行要求实际占用人臧树林迁出，法院不予支持。在第二手的房屋买卖交易中，连成贤与案外人谢伟忠签订了系争房屋的房地产买卖合同并支付了相应对价，该买卖合同已经生效判决确认为有效合同，故对连成贤与谢伟忠均具有法律约束力，双方均应依合同之约定履行相应义务。鉴于此，连成贤对系争房屋的权利应通过该房地产买卖合同的履行(包括房屋的权利交付以及实物交付)来实现。本案中，虽然连成贤已于2012年4月5日取得了系争房屋的房地产权证，完成了房屋的权利交付过程，但其自始未曾取得过系争房屋的占有、使用权。对此，连成贤应依据其与案外人谢伟忠签订的房地产买卖合同之约定基于债权请求权向合同相对方主张权利。结合本案来看，由于第一手的买卖合同已被确认为无效，案外人谢伟忠自始至终没有合法取得过系争房屋而客观上无法向连成贤履行交付房屋的义务，故连成贤应向谢伟忠主张因无法交付房屋导致合同无法继续履行的违约责任。
摘要2：
- 日期： 09-08 22:18
- 作者：陈其象律师
- 标签：
买卖合同纠纷
摘要1：1.出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实，导致合同被解除的法律责任——胡百卿诉临沂沂兴房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案
2.开发商以欺诈方式交房但未造成购房者实际损失的，应当承担违约责任——冉某、张某诉重庆某地产有限公司房屋买卖合同纠纷案
3.先履行抗辩权和不安抗辩权的适用——周某诉重庆某房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案
4.购房者与开发商签订的商品房买卖合同已约定违约金计算标准情况下，如因开发商原因导致迟延交房的，购房者可以要求按实际情况适当提高违约金计算标准——王磊诉抚顺乐活房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案
5.出卖人在商品房买卖合同订立后事实上存在将该房屋出卖给第三人的行为，无法取得房屋的买受人可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任——湖北金华实业有限公司与苏金水等商品房买卖合同纠纷案
6.出卖人不能以房屋工程价款优先受偿为由拒绝按合同约定向买受人交付房屋——三门峡水利管理局诉郑州市配套建设公司房屋买卖合同纠纷案
7.未能举证证明实际损失高于约定违约金时，违约金不予调整——内蒙乌审旗华宇工贸公司诉西安雅荷房地产公司商品房买卖纠纷案
8.逾期交房违约金调整的举证责任应当由开发商承担——李春勤诉宏康公司商品房预售合同纠纷案
9.商品房预售合同中先履行抗辩权的适用——李某与三亚某投资开发有限公司商品房预售合同纠纷案
摘要2：
摘要1：【案号】重庆市高级人民法院民事判决书渝高法民提字第00188号
【裁判要旨】办理房屋产权过户登记并不必然得到房屋交付使用的结论——房屋买卖合同中的标的物占有与所有权可以暂时分离，产权归属一方并不代表其对房屋的实际占有，不排除双方先行办理房屋产权过户登记而未交付房屋的情形，办理房屋产权过户登记并不必然得出房屋交付使用的结论。
摘要2：
- 日期： 12-26 16:45
- 作者：陈其象律师
- 标签：
善意取得
摘要1：【要旨】善意取得房屋所有权的产权登记人，未实际占用房屋的，无权要求对房屋的占有具有合法性、正当性的原产权人排除妨害迁出房屋，而应当追究出售方不能交付房屋的违约责任。
摘要2：
- 日期： 02-28 15:47
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【案号】重庆市高级人民法院民事判决书（2014）渝高法民初字第00004号
【裁判摘要】《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”虽然上述规定将“第三人实际占有该财产”作为人民法院不得查封、扣押、冻结的条件之一，但实际占有仍应当以合法占有为前提，本案中，因涉案房屋尚未竣工验收，不具备合法交付之条件，并且买受人也通过诉讼请求交付房屋，故买受人对未能实际占有涉案房屋并不存在任何过错。若将实际占有涉案房屋苛加于买受人，显然有违客观实际。我国物权法规定不动产物权变动以登记为生效要件，实际占有并不产生当然的物权变动效力，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于实际占有之规定，其实质体现为实际占有之公示效力。涉案房屋由于不具备合法交付条件，并不具备实际占有之可能，而联机备案较之实际占有，则具有更强的对外公示效力。综上，基于本案实际情况，买受人虽未实际占有涉案房屋，但仍享有阻止人民法院执行的实体权利。
摘要2：
- 日期： 04-22 15:27
- 作者：陈其象律师
- 标签：
一房数租
摘要1：【案号】重庆市第一中级人民法院民事判决书(2014)渝一中法民终字第00804号
【裁判摘要】原告孙世政与案外人渝北区体育馆（后因渝北区体育馆改制，由被告区体育公司承接权利义务）于2011年12月27日签订的《房屋租赁合同》，被告渝北区体育公司与第三人何莉莎于2013年5月15日签订的《房屋租赁合同》是合同签订双方真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，均合法有效。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。针对本案涉案房屋，虽然原告承租在先，但一直未实际占有使用，现第三人何莉莎获得被告同意，已取得钥匙和施工许可，实际进场装修，属于合法占有租赁房屋的情形，应优先履行该租赁合同。同时，被告也明确表示不再与原告继续履行合同，因此，对原告要求被告继续履行合同，交付房屋的诉讼请求，本院不予支持。关于反诉原告要求解除合同的问题。反诉原告称2013年2月20日被告向原告发出《通知》则合同解除，但反诉原告并没有举示充分证据证明反诉被告存在《通知》中载明的违约行为，该《通知》不能产生合同解除的效力。因双方的租赁合同已经不能实际履行，对反诉原告现起诉要求判令解除合同的诉讼请求予以支持。
摘要2：
- 日期： 06-18 10:06
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【提要】本案开发商与名义购房人假借签订商品房预售合同的形式，向银行办理抵押借款，获得的借款实际归开发商使用，由开发商按期归还，房屋所有权也未转移至购房人，后购房人起诉要求开发商交付房屋。此类以虚假房屋买卖骗取银行贷款的现象应引起重视。对于此类案件，签订的商品房预售合同属于合同法规定的“以合法形式掩盖非法目的”的无效情形，应认定无效。而对于购房人与银行签订的抵押借款合同，在银行属于善意第三人的情形下，银行可以选择是否撤销抵押借款合同，如果银行不主张撤销的，该抵押借款合同仍然有效，从而维护银行的合法权益和金融秩序。
摘要2：无
- 日期： 01-23 09:47
- 作者：陈其象律师
- 标签：
商品房
破产财产
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2015)民申字第1158号
【裁判要旨】房地产开发企业进入破产程序后，已支付全部款项的消费者可请求该企业履行交付房屋并办理所有权变更登记的义务，该等行为并非《企业破产法》第十六条所称无效的个别清偿行为。而且因消费者已支付购买商品房全部款项，故房地产开发企业破产管理人对商品房买卖合同并无解除权。
摘要2：【最高院认为】交付了购买商品房的全部或者大部分款项后，消费者就所购商品房对出卖人享有的债权，有别于普通无担保债权，是一种针对特定不动产所享有的具有非金钱债务属性的特殊债权，在受偿顺序上优先于有担保债权的建设工程价款优先受偿权亦不得对抗该债权。该债权的实现并不会构成对其他破产债权人合法权益的损害，因此，出卖人履行商品房买卖合同约定的交付房屋并办理所有权变更登记的义务，并非《企业破产法》第十六条所称的无效的个别清偿行为。
【解读】已支付全款的购房者要求被破产清算的开发商办理过户登记应予支持——购房消费者向开发商购买商品性住房并已经支付全部价款后开发商申请破产，在该商品房还未办理过户登记的情况下，虽然该房屋仍属于开发商的破产财产，但基于购房消费者就所购商品房对出卖人享有的特殊债权属性，要求破产管理人继续履行《商品房买卖合同》并为购房消费者办理过户登记的，法院应予支持。
摘要1：【最高人民法院民一庭倾向性意见】经讨论，最高人民法院民一庭基本同意作者的观点，并形成如下倾向性意见：
一、商品房买卖合同约定的出卖人交付房屋的期限届满，买受人根据合同约定可以请求出卖人交付房屋。其请求权属于债权请求权，应当适用《民法通则》有关诉讼时效的规定。但在诉讼时效期间的起算上，应当区分具体情况：房屋具备法定交付条件，诉讼时效期间自合同约定的交付期限届满之日起计算；如果房屋尚不具备法定的交付条件，诉讼时效期间应从房屋具备法定的交付条件之日起计算。
二、出卖人已经将房屋交付于买受人，买受人亦已实现对房屋的占有的，买受人请求出卖人移转房屋所有权、办理房屋所有权登记的请求权具有物权属性，不适用诉讼时效的规定。
摘要2：
- 日期： 09-14 21:13
- 作者：陈其象律师
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意向书
预约合同
摘要1：【案号】海南省高级人民法院民事裁定书（2016）琼民申437号
【裁判摘要】关于《认购意向书》的法律性质和效力问题。判断双方当事人之间签订的《认购意向书》为预约合同还是商品房买卖合同，应当审查协议的内容并探究当事人的意思表示，即当事人是否有意在将来重新订立一个新的合同，以确定双方之间最终形成的法律关系。本案中，双方当事人虽然在《认购意向书》中就王晓春认购房屋的房号、面积、总价款、付款时间、交付房屋时间、逾期付款、逾期交房等内容进行了约定，但依照《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当明确的内容来看，仍然欠缺了供水、供电、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任，公共配套建筑的产权归属，面积差异的处理方式，办理产权登记有关事宜等内容。更为重要的是，《认购意向书》第三条约定：“甲方必须保证该商品房在2014年12月31日前签订正规的商品房买卖合同，为国家正规、合法、达到可出售状态的商品房，并负责办理国家普通商品产权证书及土地使用证书。”第八条约定：“乙方逾期不签订认购书及《商品房买卖合同》的，本意向书自动解除，甲方将乙方缴纳的意向金及房款无息退还。”可见，双方在2014年12月31日前须正式签订一份商品房买卖合同，这一意思表示非常明确。因此，二审判决关于该《认购意向书》仅是双方对签订正式商品房买卖合同的预约合同的认定是正确的。中嘉公司申请再审称《认购意向书》名为预约合同实为商品房买卖合同的依据不足，本院不予支持。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2010)民再申字第163号
【裁判摘要】对于发生在房屋登记制度尚不完善时的案件，在双方没有订立书面协议时，确认房屋买卖关系是否存在，应结合实际履行情况，考虑买受人是否支付了对价，房屋价值与支付的价格是否合理，出卖人交付房屋及房屋所有权证书或买受人对房屋是否长期占有，在此期间出卖人是否主张过权利，能否排除借用或租赁等关系，在此基础上进行综合分析判断。
摘要2：【解读】根据生活经验，基于下列四项推定，足以形成张某某与新华公司之间已经形成房屋买卖合同关系且已经履行的内心确信：
（１）张某某主张２０００元属房屋使用费不合常理；
（２）２０００元与房屋价格相当，更符合购房款性质；
（３）能够体现张某某转让房屋产权的真实意思；
（４）表明张某某长期对他人占有使用该房屋并无异议。
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书（2014）民一终字第79号
【提示】房屋买卖合同纠纷与房屋代建合同纠纷的认定。
【裁判摘要】就本案当事人之间的争议实质而言，优幸公司与大团镇政府对于案涉项目的建设并无纠纷，优幸公司于本案诉请的基础在于大团镇政府迟延支付房屋回购款，故本案当事人之间的纠纷性质应该属于项目回购纠纷。该种项目回购纠纷的实质系大团镇政府支付购房款，优幸公司交付房屋，故此种法律关系符合房屋买卖合同的属性，应界定为房屋买卖合同法律关系，故本案案由应为房屋买卖合同纠纷；一审法院认定为房屋代建合同纠纷，认定事实错误，本院予以纠正。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2013)民提字第123号
【裁判摘要】认定《预定协议》的性质，需要分析双方当事人依据协议约定内容及实际履约行为所形成的法律关系。首先，《预定协议》约定内容表明双方当事人合意目的系形成商品房买卖合同关系。一是，协议约定虹房公司定向预定经纬公司和泰苑住宅房。按照文意解释，“定向预定”含义为预先约定购买。协议签订时，案涉项目尚未开工进行建设。原建设部颁布的《商品房销售管理办法》第三条第二款规定，商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。按照上述办法对商品房预售的定义，《预定协议》约定的“定向预定”，应理解为经纬公司向虹房公司预先出售将要建设的商品房，属于商品房买卖合同范畴。二是，《预定协议》具备商品房买卖合同的主要内容。协议约定了缔约主体、买卖房屋的位置及面积、价款及价款支付、购房款结算;协议约定在和泰苑符合上海市商品房预售条件下，经纬公司如何履行交付房屋义务；缔约双方未履行交付房屋、支付价款等主要合同义务时违约责任的承担。上述约定表明，《预定协议》具备商品房买卖合同所必备的内容。其次，双方当事人实际履行了《预定协议》。经纬公司取得和泰苑0000354号商品房预售许可证后，双方签订了13830.98平方米房屋商品房出售合同。经纬公司取得0001709号商品房预售许可证后，按照虹房公司指令与案外人签订了三份商品房出售合同，经纬公司交付了14012.42平方米房屋，经纬公司在原审诉讼过程中，并未否认虹房公司已经支付上述销售房屋价款。上述事实表明，双方当事人依照《预定协议》约定实际履行了支付房款及交付房屋的合同义务，部分实现了《预定协议》的缔约目的。二审判决认定《预定协议》为商品房买卖合同正确。
【摘要1】《合同法》第一百一十四条第三款规定：当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应担承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条规定：当事人一方不履行合同义务，或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。上述法律规定表明，违约方承担迟延履行违约金后，仍需承担继续履行合同义务。
摘要2：【摘要2】增加新的诉讼请求——虹房公司基于和泰苑二期房屋涵盖在买卖房屋面积中，提出经纬公司继续履行合同，交付房屋的请求。一审法院经庭审查明，和泰苑二期房屋不属于《预定协议》约定的买卖房屋范围，基于虹房公司在错误判断事实基础上所提出的诉讼请求不完善，向虹房公司予以释明，并无不妥。虹房公司经释明后将其请求修正为如经纬公司不能交房则按照市场价予以赔偿，该主张应当作为虹房公司的诉讼请求。经纬公司认为虹房公司上述请求为增加新的诉讼请求，一审法院予以准许程序违法，缺乏依据，本院不予支持。
【摘要3】《最高人民法院关于适用审判监督程序若干问题的解释》第三十三条规定，人民法院应当在具体的再审请求范围内或在抗诉支持当事人请求的范围内审理再审案件。当事人超出原审范围增加、变更诉讼请求的，不属于再审审理范围。但涉及国家利益、社会公共利益，或者当事人在原审诉讼中已经依法要求增加、变更诉讼请求，原审未予审理且客观上不能形成其他诉讼的除外。依照上述司法解释规定确定的原则，再审程序与普通诉讼程序不同，其是对原审的再次审理，是对已经生效的原审裁判存在错误的纠正程序，因此，必须立足于原审裁判。由于原审生效裁判的作出使得当事人原审诉讼请求已经固定，再审诉讼标的应以此为限，受原审诉讼请求限制。按照上述观点，对于原审被告一方在一审判决后提起上诉，后就终审判决提起再审，再审申请范围应当限定在其二审提起上诉请求范围内。在经纬公司未提供证据证明其未就经纬公司承担房屋过户时应当缴纳的税、费提起上诉具有正当理由情形下，应当认定其已对该请求作出处分，不应作为再审审理范围。
【摘要4】《合同法》第一百三十条规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十三条规定，标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《城市房地产管理法》第六十条规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。依照上述法律规定，经纬公司履行向虹房公司交付房屋义务，必然需要协助虹房公司办理产权过户手续，这是交付房屋的附随义务。虹房公司请求经纬公司交付房屋，当然涵盖请求经纬公司履行协助过户义务，亦包括因经纬公司未依约交付房屋，经纬公司应承担虹房公司因此增加的税费
- 日期： 02-18 18:44
- 作者：陈其象律师
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超出诉讼请求
摘要1：解答：买受人请求出卖人交付房屋，当然涵盖请求出卖人履行协助过户义务，亦包括因出卖人未依约交付房屋而增加的税费。
摘要2：
- 日期： 02-27 11:18
- 作者：陈其象律师
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继续履行
摘要1：解答：《城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让： ......（六）未依法登记领取权属证书的；......” 出卖未取得房产证的房屋违反的管理性强制性规定，不影响房屋买卖合同的效力，买受人有权要求出卖人继续履行合同交付房屋。
摘要2：
- 日期： 05-30 10:51
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】江苏省苏州市中级人民法院民事判决书(2016)苏05民终8216号
【裁判摘要】崔某某在铭基公司未按合同约定交付房屋后每隔几个月就与倪某某沟通交房事宜，倪某某曾向崔某某表示在2014年底保证可以交房，2015年5月崔某某再次到铭基公司与倪某某沟通交房事宜。因倪某某系铭基公司销售案场经理，崔某某所购房屋由其经办并主要由其负责接待，故倪某某所作的2014年底保证可以交房的陈述对于崔某某有相应的信赖利益，应视作双方对于房屋交付期限进行了另行约定，崔某某等有关合同解除权应自开发商自身承诺最后交房期限再次违约之后重新起算的上诉主张具有相应的依据，本院对此予以采信。
摘要2：【案号】江苏省高级人民法院民事裁定书(2018)苏民申2394号
【摘要】二审法院采信该音像资料，认为双方对房屋交付期限重新约定为2014年底，铭基公司仍未按约交付房屋，崔某某于2015年9月16日向铭基公司通知解除合同未超过上述规定的期限，并判决合同解除，并无不当。
- 日期： 01-17 21:41
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】（2013）黔高民初字第8号民事调解书所认定的内容为，华城公司以“君悦华庭”B栋裙房四层整层及五层面积约为941.6平方米的房屋抵偿其所欠潮阳公司的债务，并由双方办理房屋产权变更手续。显然，该调解书确认的是双方于本案诉讼中达成的以房屋抵偿金钱债务的协议。该调解书并不能够产生确定物权的效力，而是对双方以他种给付替代金钱给付协议的确认。换言之，华城公司依据该调解书需要履行交付及房屋产权变更登记义务，在变更登记完成之前，前述房屋的所有权并不发生变更。因此，该调解书并未侵害对申请撤销该调解书的孟××、王×的民事权益。其次，《最高人民法院关于适用的解释》第一百六十五条、第一百六十八条系对保全措施中解除或撤销保全措施权限及与执行程序衔接的规定，并非针对查封中财产能否处分的规定。并且，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条、第二十六条、第二十八条等规定可知，即使被执行人将其被查封财产转让给第三人，也并不影响在先查封措施的效力，在先的申请执行人利益仍能得到保障或者仍然能够获得执行利益。尤其是，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十五条、类推适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条等规定，（2013）黔高民初字第8号民事调解书并未违反法律规定。原审判决对此适用法律错误，本院予以指出。．．．．．．《还款协议书》在性质上系以物抵债，其中约定如在该协议签订之日即2010年1月27日起至2012年12月4日止，如华城公司能偿还汕头潮阳公司全部工程款，则汕头潮阳公司退还华城公司案涉房产的权利证书。从上述约定来看，双方以案涉房产偿还债务的约定虽然具有担保债权实现的功能，但如果华城公司未在上述期限内清偿债务，则转让房产与汕头潮阳公司的意思表示即应产生效果。该意思表示应该拘束双方。同时，以物抵债协议为诺成性合同，如果债务人尚未履行，债权人当然有请求继续履行的权利。在本案中，继续履行的请求权就表现为汕头潮阳公司请求华城公司按照《还款协议书》的约定交付房屋并办理产权变更登记手续。当然，在房产变更登记完成之前，汕头潮阳公司并非该房屋的所有权人。所以，汕头潮阳公司通过诉讼方式行使该请求权，在诉讼形态上为给付之诉而非确认之诉。汕头潮阳公司请求将案涉楼房四层整层“判归原告”，应当理解为在请求华城公司履行给付义务。
摘要2：（续）双方在（2013）黔高民初字第8号民事调解书中达成的华城公司、新世纪公司将案涉楼房四层整层“分归汕头潮阳公司”、五层楼房进行分割的协议，在性质上也只能是需要债务人给付和债权人受领给付的协议，而非确认权属或者类似共有物分割的协议，均不发生物权变动的效果。由此，原审判决关于“该约定不能成为汕头潮阳公司直接取得房屋产权的依据”的判断就不够清晰，该协议能够成为汕头潮阳公司请求继续履行交付房屋并办理过户登记义务的依据，但不能成为其已经享有所有权的依据。更进一步，原审判决以《还款协议书》并未实际履行因而潮阳汕头公司只能请求华城公司履行原工程款债务的结论就难以成立。原审判决此部分适用法律错误，本院予以纠正。
【案号】贵州省高级人民法院民事判决书(2014)黔高民再初字第1号