- 日期： 03-11 08:39
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2021)最高法民终1017号
【裁判摘要１】桑××提供的《商品房买卖合同》的签订日期虽然是2015年11月20日，但该合同第八条约定的交付期限为买卖合同签订日期之前的2014年6月30日。上述情形均不符合商品房买卖合同的常理，原审判决认定本案不符合《执行异议和复议规定》第二十九条第一项规定，并无不当。
【裁判摘要２】案外人在诉讼期间将名下其他房屋过户给他人不符合唯一住房之情形——关于案涉房屋是否系桑××用于居住的唯一住房的问题。桑××虽然提供了其与妻子韩×在辽宁省盘锦市域范围内无房屋所有权登记记录的不动产登记资料查询结果，但根据西藏信托二审提交的《不动产登记信息》及《房屋买卖合同》显示，2019年11月12日即本案第一次二审期间，桑××、韩×将其名下位于辽宁省盘锦市大洼区的住房出售给桑××１，并办理了变更登记。桑××原审中提交的无房屋所有权登记记录的不动产登记资料查询结果系桑××将其名下住房变更登记至桑××１名下之后调取的，即桑××在案涉房屋查封及提起本案执行异议时，其名下尚有其他可用于居住的住房，只是在本案诉讼过程中变更登记至桑××１名下。原审判决认定案涉房屋系桑××唯一住房不当，本院予以纠正，本案不符合《执行异议和复议规定》第二十九条第二项规定。
摘要2：
- 日期： 03-15 08:25
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2021)最高法民申7090号
【裁判摘要】离婚协议约定房屋归一方或子女所有具有生活保障功能能够排除普通债权执行——原审查明，2009年11月30日，邓××与李×签订的离婚协议书载明，案涉房屋归李××所有。离婚协议书中对案涉房屋的约定虽然不直接产生物权变动的法律效力，但案涉房屋作为邓××与李×原婚姻关系存续期间的夫妻共同财产，双方在婚姻关系解除时约定案涉房屋归儿子李××所有，具有生活保障功能。李××享有将案涉房屋的所有权变更登记至其名下的请求权。2016年，顺德丰公司基于金钱债权请求查封案涉房屋。综合比较李××的请求权与顺德丰公司的金钱债权，李××的请求权具有特定指向性，且该权利早于顺德丰公司对邓××所形成的金钱债权，李××的请求权应当优于顺德丰公司的金钱债权受到保护。顺德丰公司主张邓××提交的离婚协议书无效，但未提交证据予以佐证，本院不予支持。顺德丰公司还主张本案应以本院(2017)最高法民申3915号民事裁定作为参考的主张，因该案与本案案情不同，其该项申请再审理由不能成立。本案不存在适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，对于顺德丰公司提出本案不能比照执行该条法律规定的主张，亦不能成立。
摘要2：【裁判要旨】夫妻双方签订的离婚协议约定房屋归子女所有。该约定虽然不直接产生物权变动的法律效力，但该房屋作为夫妻二人原婚姻关系存续期间的共同财产，双方在婚姻关系解除时约定归子女所有，具有生活保障功能。子女享有将房屋所有权变更登记至其名下的请求权。此后，债权人基于对夫妻一方的金钱债权请求查封案涉房屋。综合比较子女的请求权与债权人的金钱债权，前者具有特定指向性，且该权利早于债权人对夫妻一方所形成的金钱债权，子女的请求权应当优于债权人的金钱债权受到保护，故其可排除强制知执行。
- 日期： 04-06 16:07
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2018)最高法民申2930号
【裁判摘要】王××与天宇公司签订《以房屋抵付欠款合同》后，尚未办理房屋所有权转移登记手续，王××并未取得案涉房屋所有权。根据《办理执行异议和复议案件规定》第二十九条规定，买受人应当同时符合以下三个条件，其权利才能够排除执行：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据《办理执行异议和复议案件规定》第三十条规定，受让人对被查封的不动产办理了受让物权预告登记的，其权利可以排除执行。王××未能举证证明所购房屋系用于居住，亦未能举证证明其名下无其他用于居住的房屋，且未对受让的房产办理物权预告登记，不符合司法解释规定的情形，故其享有的权利不足以排除执行。
摘要2：
- 日期： 04-12 10:32
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2021)最高法民终993号
【裁判摘要】原买受人符合《执行异议和复议规定》第２８条规定，继受人亦应享有足以排除强制执行的权益——案涉房屋虽由范×提出执行异议，鉴于系范×从范××处继受，故应在审查范××就案涉房屋是否能够对抗强制执行的基础上，综合判断范×对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，范×未提供范××在盘锦市的不动产登记查询证明，未证明范××在盘锦市区域内无其他用于居住的房屋。《执行异议和复议规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。．．．．．．综上，范××对案涉房屋享有的权益符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情形，可以排除对案涉房屋的强制执行。范×在辽宁省盘锦市无房屋所有权登记记录，其从父亲范××处取得案涉房屋，虽未支付对价，但父子之间赠与房屋的行为，符合一般生活常理。在范××就案涉房屋能够对抗强制执行的情况下，即便范×与龙驿公司达成购房合意发生在查封之后，应当视为范×继受了范××对案涉房屋所享有的足以排除强制执行的民事权益。因此，范×主张对案涉房屋排除强制执行的诉讼请求成立，应予支持。
摘要2：【解读】（１）范×向原审法院起诉请求：一、终止(2016)晋执21号执行裁定书中枫丹白露家园B区1某-1-401室房屋的执行程序；二、解除该房屋的查封。（２）二审判决：原审案件受理费7441.34元，由被上诉人西藏信托有限公司负担；二审案件受理费7441.34元，由被上诉人西藏信托有限公司负担。
- 日期： 04-23 14:20
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】福建省高级人民法院民事裁定书(2018)闽民申1856号
【裁判摘要】涉案《房屋征收补偿安置协议书》系行政机关为实现公共利益或行政管理目标在法定职责范围内与被征收人订立的具有行政法权利义务内容的行政协议。申请人认为涉案《房屋征收补偿安置协议书》侵害其作为被征收人的合法权益，对该《房屋征收补偿安置协议书》提出异议，请求确认《房屋征收补偿安置协议书》约定的被征收人享有的征收补偿安置权益归其所有，本案应属于行政诉讼受案范围，而非民事诉讼受案范围。
摘要2：韩某某、林某某所有权确认纠纷二审民事裁定书
【案号】福建省福州市中级人民法院民事裁定书(2018)闽01民终634号
【摘要１】一审法院认为：《房屋征收补偿协议书》是具有行政法上权利义务内容的协议，不属于平等主体之间的民事合同。根据原告的诉讼请求及所陈述的事实与理由，本案系因原告对被告陈××与福州市晋安区住房保障和房产管理局签订的《房屋征收补偿协议书》有异议，认为该协议书侵害了其作为被征收人的合法权益，故本案应属于行政诉讼的受案范围，而非民事诉讼的受理范围。．．．．．．裁定如下：驳回原告韩××的起诉。
【摘要２】二审法院认为，本案系上诉人以2012年政府征收时被上诉人冒充房屋所有权人与福州市晋安区房屋征收工程处签订了《房屋征收补偿安置协议书》侵害了其合法权益为由，对该《房屋征收补偿安置协议书》提出异议，请求确认《房屋征收补偿安置协议书》所约定的被征收人享有的征收补偿安置权益归其所有而提起的诉讼。《房屋征收补偿安置协议书》属于行政机关为实现公共利益或行政管理目标在法定职责范围内与被征收人订立的具有行政法权利义务内容的行政协议。因此，原审认定本案并非民事诉讼的受理范围并无不当，予以维持。
【解读】韩××向一审法院起诉请求：1、判令《房屋征收补偿安置协议书》中所载的建筑面积约为136.1平方米的房屋产权调换安置房与剩余28238元安置补偿款为原告所有；2、本案诉讼费用由被告承担。
- 日期： 05-07 10:57
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2017)最高法民终356号
【裁判观点】（１）从物权公示的角度来看，被执行人是案涉房产的所有权人。虽然以物抵债的债权人实际占有使用案涉房屋，但不能据此已经取得案涉房屋所有权。（２）双方当事人之间的以物抵债协议，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不必然地引起房屋权属的变动。且讼争房屋并未完成权属登记的变更手续，债权人只有债权请求权，而非物权。（３）以物抵债协议约定的交付房产，是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式，在完成房屋变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，且破坏了债权平等受偿的原则，损害了其他存有债权债务关系的当事人的合法权利救济途径。
摘要2：
- 日期： 05-07 11:34
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书 (2019)最高法民申2187号
【裁判摘要】名为以房抵债实为担保不属于第２８条排除执行——以房屋抵债的交易过程、签订目的与通过签订房屋买卖合同进而取得房屋所有权存在不同之处，加之以物抵债协议未对房屋价值和具体抵偿金额确定的情况下，不能适用《执行异议合复议规定》第28条中关于房屋买卖合同的相关规定。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2020)最高法民终1184号
【裁判摘要】以房抵债受让人对商品房买卖合同纠纷不具有第三人撤销之诉原告主体资格——本案中，葫芦岛农商行请求撤销辽宁省高级人民法院（2018）辽民终118号民事判决和葫芦岛市中级人民法院（2017）辽14民初36号民事判决，而该案系中业公司基于其与恒远公司签订的《团购商品房预售协议书》《团体商品房预售补充协议书》及其与刘××签订的商品房买卖合同提起的诉讼，请求解除《团购商品房预售协议书》《团体商品房预售补充协议书》并赔偿损失，解除与刘××签订的商品房买卖合同并返还房产及车库。葫芦岛农商行对该案诉讼标的无独立请求权，并非该案有独立请求权的第三人，其与刘××、恒远公司之间系金融借款关系，亦与该案的处理结果无法律上的利害关系。一审法院据此认定葫芦岛农商行不具备法律规定的提起第三人撤销之诉的主体资格、其起诉不符合第三人撤销之诉的受理条件，认定事实和适用法律并无不当。案涉房屋仍然登记在中业公司名下，刘××尚未取得案涉房屋的所有权。刘××与葫芦岛农商行前身葫芦岛市龙港区农村信用合作联社签订《抵债协议书》，采取以物抵债的方式消灭金钱债务，是债务履行方式的变更。在抵债房屋仍然登记在中业公司名下、刘××尚未取得房屋所有权的情况下，葫芦岛农商行并不据此取得优先于一般债权的权利。葫芦岛农商行认为刘××将案涉商品房抵债给葫芦岛农商行系物权期待权的转让行为，并据此主张（2017）辽14民初36号和（2018）辽民终118号民事判决解除中业公司与刘××的商品房买卖合同，导致其财产权受到侵害，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。
摘要2：
- 日期： 05-28 14:28
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2018)最高法民申3371号
【裁判摘要】本案中，东澳公司取得涉案房屋所有权是基于胡××、吉×的投资行为，而胡××、吉×取得涉案房屋所有权是基于司法拍卖。而案涉房屋之所以被司法拍卖是因为当时的房屋登记所有权人郑××将房屋抵押给银行无力还贷所致。至于郑××与鹏欢公司之间的案涉房屋买卖合同是否有效，均不影响随后的司法拍卖效力。换言之，基于司法拍卖的权威性、公信力，被执行人是否为案涉房屋真实所有权人，一般不影响通过司法拍卖取得的涉案房屋所有权。案涉房屋所有权因司法拍卖从郑××名下转到竞买人时起，即便鹏欢公司向郑××主张返还案涉房屋，也会因事实上或法律上无法履行，而不能得到支持。进而，东澳公司接受投资入股，从司法拍卖买受人胡××、吉×处最终取得案涉房屋所有权。故原判决以鹏欢公司与郑××的买卖合同无效为由，认定东澳公司取得涉案房屋的基础法律关系灭失缺乏法律依据。
摘要2：
- 日期： 05-28 14:34
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】山东省青岛市中级人民法院民事裁定书(2020)鲁02民初1473号
【裁判摘要】原告取得涉案房屋所有权是基于胡××、吉×的投资行为，而胡××、吉×取得涉案房屋所有权是基于司法拍卖。中国建设银行股份有限公司依据临沂市河东区人民法院于2008年1月4日作出(2007)河民初字第5343号民事判决，申请对涉案房屋强制执行。该院于2008年4月1日立(2008)河执字第722号案予以强制执行。在执行过程中，养鸡场以临沂市河东区人民法院查封的涉案房产归其所有为由向该院提出案外人异议。临沂市河东区人民法院经审查认为养鸡场的异议不成立，于2008年9月15日作出(2008)河执字第722-2号民事裁定，裁定驳回养鸡场的案外人异议，但对于养鸡场不服该裁定如何处理未告知救济程序。养鸡场不服该裁定，向临沂市中级人民法院申诉，临沂市中级人民法院于2019年12月11日作出(2019)鲁13执监4号执行裁定书，裁定：一、撤销临沂市河东区人民法院(2008)河执字第722-2号民事裁定；二、由临沂市河东区人民法院重新作出裁定；三、驳回申诉人养鸡场的其他申诉请求。临沂市河东区人民法院针对养鸡场的异议，至今未重新作出裁定，养鸡场的救济程序尚未开始，目前原告的起诉尚不具备起诉条件，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下：驳回原告青岛东澳之星商贸有限公司的起诉。
摘要2：
- 日期： 06-08 16:01
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书 (2018)最高法民申3551号
【裁判摘要】不能证明租赁关系真实性不能排除强制执行——《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。根据该规定，承租人在一定条件下可以主张不动产租赁权异议。首先，承租人王×虽然提交了于2003年6月25日其与许××以达尔曼公司的名义签订的《房屋租赁协议》并将上述房屋租于王×使用，但一审法院法官于2010年1月11日与达尔曼公司常务副总、董秘、出纳、会计等工作人员谈话时，该公司工作人员表示未曾见过涉案《房屋租赁协议》，查阅公司档案并不存在该份协议，也未收到过王×缴纳的50万元租金，公司固定资产中也无该两套涉案房产。两者存在矛盾，无法确定《房屋租赁协议》的真实性。其次，虽然王×主张房屋租金(含物业管理费)每年5万元，租期20年，第一次一次性支付10年租金50万元，后10年每五年支付一次。但在案涉房屋租赁期为20年，被执行人达尔曼公司未到庭参与诉讼的情况下，王×未能按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条关于“向房地产管理部门登记备案"之规定，提供房屋租赁备案登记或公证的相关材料，原判决对案涉《房屋租赁协议》的真实性未予认定并无不当。最后，案涉当事人均未能对争议房屋款项及所有权提交完整的证据链条，原判决对王×关于案涉房屋所有权为达尔曼公司的主张未予采信，亦无不当。综上，王×举示的证据不足以证明其与达尔曼公司就案涉房屋形成租赁关系，亦不能阻却法院对案涉房屋的强制执行。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2016)最高法民申1343号
【裁判摘要１】当事人基于法院作出的“办证”判决属于债权请求权而非物权，不产生物权变动效力——张××基于与金港公司签订的《店铺展位合同书》经呼和浩特市新城区人民法院(2008)新民一初字第357号民事判决确认合法有效，该判决判令金港公司为张××办理房屋所有权证并支付违约金，上述判决属于给付判决，张××基于这一判决享有的权利，属于债权请求权，而非物权，该判决本身并不产生物权变动的效力。二审判决认定张××对涉案店铺享有的权利属于债权请求权于法有据，并无不当。张××主张其对争议商铺享有物权的申请理由不能成立。
【裁判摘要２】案外人执行异议之诉虽然未超过期限但执行标的物执行终结且特定标的物转让给第三人已不存在排除执行的可能，对执行异议之诉不予支持——首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款规定：“案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。”涉案店铺在执行程序中经三次流拍后由天力公司受让，符合上述法律规定中执行标的由当事人受让的情形，故案外人张××在执行程序终结前均得向执行法院提出执行异议。张××提出异议时，执行案件全案尚未执行终结，故其所提案外人异议符合上述法定期限。第二，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款规定：“不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百九十三条规定：“拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移。”廊坊中院于2013年7月1日作出（2011）廊民执字第46-3号执行裁定，将包括张××购买商铺在内的38套商业门市房抵偿给天力公司。根据上述规定，涉案商铺的所有权在上述抵债裁定送达申请执行人天力公司时起即发生转移。并且，天力公司也已于2013年11月8日完成了涉案商铺过户登记。此时，涉案商铺的所有权已经转移，特定标的物的执行程序已经完毕。
摘要2：（续）天力公司其后又将涉案商铺转让给了第三人且办理了过户登记。案外人异议之诉的制度目的是通过正当程序判断是否应当排除对特定标的的执行。而当异议指向的特定标的物的执行已经终结，特定标的已转让给第三人之后，已不存在排除执行的可能，即在案外人异议之诉中已经不能对张××的权利进行救济，其可通过诉讼或其他程序向案件当事人主张权利。
【裁判摘要３】适用法律确有瑕疵但裁判结果并无不当不属于原判决、裁定适用法律确有错误的情形——如前所述，张××提出案外人异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款规定的期限要求，二审判决认定张跃林提起案外人异议之诉的时间已过法定期间，适用法律确有瑕疵。但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十条“有下列情形之一，导致判决、裁定结果错误的，应当认定为民事诉讼法第二百条第六项规定的原判决、裁定适用法律确有错误……”的规定，只有导致裁判结果错误，才能构成“适用法律确有错误”的再审事由。二审判决适用法律虽然存在瑕疵，但其判决结果并无不当，故并不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定的原判决、裁定适用法律确有错误的情形。
- 日期： 07-04 21:33
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申4052号
【裁判摘要】开发商与购房者签订房屋买卖合同并将房屋交付购房者但始终未能办理所有权过户登记，购房者未能取得房屋所有权，也没有生效法律文书导致该房屋所有权转移至购房者，购房者（债权人）不享有取回权——《中华人民共和国企业破产法》第三十八条规定：“人民法院受理破产申请后，债务人占有的不属于债务人的财产，该财产的权利人可以通过管理人取回。但是，本法另有规定的除外。”破产取回权是物的返还请求权在破产法上的适用，其权利基础主要是所有权以及其他权利。故本案徐××是否有权取回案涉房屋，关键在于其是否对标的物享有所有权或其他权利。徐××申请再审中提交新证据用以证明案涉《商品房买卖合同》有效，但即使《商品房买卖合同》有效，由于案涉房屋所在的鸿坤国际大酒店房产相对应的土地使用权已被查封，泰丰公司至今未取得包括案涉房屋在内的鸿坤国际大酒店的房屋所有权证，未取得合法完整无瑕疵的处分权，案涉房屋仍不具备办理产权过户登记的条件，徐××迄今未能就案涉房屋办理房屋所有权转移登记并取得房屋所有权证，也没有生效法律文书导致案涉房屋的所有权从泰丰公司转移至徐××名下，故徐××行使取回权的条件尚不具备，其再审申请理由均不能成立。
摘要2：【案号】北京市高级人民法院民事判决书(2017)京民终22号
【摘要】我国商品房预售实行许可制度，开发企业未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售，且商品房预售存在期限限制。…….本案中，泰丰公司与徐飞燕签订《商品房买卖合同》时，商品房预售许可证已过有效期，此后泰丰公司未办理过预售许可延期手续，未办理过竣工验收备案手续，亦未获准现房销售，故应认定合同签订时泰丰公司未取得商品房预售许可。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条关于“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售证明的，可以认定有效”之规定，本案《商品房买卖合同》应认定为无效，自始没有法律约束力。徐××关于泰丰公司的预售许可证无需办理延期、即使过期亦不能说明泰丰公司失去预售资格及预售行为不合法、本案合同有效的上诉主张，没有法律依据，本院不予采信，其依此无效合同对合同标的物主张取回权的上诉请求本院不予支持。
- 日期： 07-12 20:44
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】北京市高级人民法院民事判决书(2015)高民终字第761号
【裁判摘要】通过按揭贷款付清了购房款的房屋买卖合同不适用破产解除权——杨×与英嘉公司在平等基础上于2001年签订的《商品房买卖合同》并未违反法律规定，是有效合同。双方签订合同后，杨×为支付7C号房屋的购房款，于2002年3月29日与建行城建支行、英嘉公司签订了《个人住房贷款借款合同》，借款金额195万元，用于购买7C号房屋，建行城建支行将贷款款项直接划入英嘉公司在建行城建支行开立的存款账户内。杨×并据此接收了7C号房屋并交由物业公司进行经营管理，据此可以确认杨×履行了支付购房款的义务，双方之间的《商品房买卖合同》已经履行完毕。由于英嘉公司的原因致使杨×没有及时取得房屋所有权证书，不能由此就推论英嘉公司与杨×之间的合同没有履行。故英嘉公司坚持认为其与杨×之间的合同没有履行，按照《企业破产法》的规定，要求确认双方的《商品房买卖合同》已于2007年8月1日解除的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。据此，原审法院根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第（五）项的规定，特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物不属于破产财产。确认诉争的7C号房屋，虽然尚未转移占有，但杨×已经支付了全部房款，应不属于债务人财产的认定并无不当。原审法院确认7C号房屋目前虽然登记在英嘉公司名下，但英嘉公司负有向杨×转移所有权的义务。同时认定鉴于英嘉公司已经进入破产程序的特定事实，杨×起诉要求确认7C号房屋归其所有，英嘉公司配合其行使取回权，将7C号房屋的所有权登记到杨×名下的判决亦无不妥。且《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第（五）项与《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》并不抵触，《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第（五）项亦未被相关法条予以废止。故英嘉公司有关《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条因与《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国企业破产法》及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第二条相矛盾不应当被引用的意见，无法律依据，本院不予采信。
摘要2：
- 日期： 07-12 21:01
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申3020号
【裁判摘要１】依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿”的规定，在债务人到期不能还款时，债权人得就该标的物进行拍卖折价并从价款中受偿，而不能直接取得标的物的所有权，即必须通过强制清算程序进行。故对民生公司关于双方以转移房屋所有权的方式为案涉借款提供担保因而无效的主张，因与上述法律规定不符，本院不予采信。
【裁判摘要２】债务人对担保合同不具有破产法定解除权——《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定针对的是双方均负有履行义务且未履行完毕的合同，但案涉《商品房买卖合同》的实质是担保合同，其所担保的主合同即借款合同徐××已履行完毕，本案又无其他约定或法定的合同解除事由出现，故民生公司要求解除《商品房买卖合同》的主张与《中华人民共和国企业破产法》第十八条“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人”的规定不符，也不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除合同的情形。
摘要2：
- 日期： 07-13 18:08
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】江苏省高级人民法院民事裁定书(2016)苏民申6514号
【裁判摘要】债务清偿期届满后达成的以物抵债协议系实践性合同，在未实际履行、物权未转移的情况下，以物抵债的行为尚未完成，协议处于成立未生效的状态，当事人可以选择不履行，双方仍应按原有法律关系确定权利义务。本案中，案涉2套房屋办理的网签登记不产生物权转移的效力，房屋所有权仍属于恒生富通公司。现恒生富通公司已进入破产重整程序，丁××申报债权称要求拿房，恒生富通公司管理人对该申报债权不予确认，不同意按商品房买卖合同确认丁××债权，表明恒生富通公司已不同意以案涉2套房屋抵偿借款债务，丁××与恒生富通公司之间的权利义务应按照原有的民间借贷关系来确定。一审中，法院已向丁××释明其与恒生富通公司之间系民间借贷法律关系，丁正祥仍坚持按商品房买卖关系主张权利，故一、二审判决驳回其诉讼请求，并无不当。
摘要2：
- 日期： 08-01 16:38
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】江苏省高级人民法院行政裁定书(2020)苏行申1293号
【裁判摘要】自然资源管理部门根据政府撤销房屋所有权登记决定和撤销土地使用权证决定作出注销登记行为不属于行政诉讼受案范围——《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条第(四)项规定，提起诉讼应当属于人民法院受案范围和受诉人民法院管辖。《最高人民法院关于适用的解释》第一条第二款第(十)项规定，对公民、法人或者其他组织权利义务不产生实际影响的行为，不属于人民法院行政诉讼的受案范围。该解释第六十九条第一款第(一)项规定，不符合行政诉讼法第四十九条规定，已经立案的，应当裁定驳回起诉。本案中，南通中院已作出(2011)通中民终字第0412号生效民事判决，判决确认徐×与袁××签订的房屋买卖协议无效。海门市政府依据上述生效民事判决，作出海房撤字[2010]第9号《撤销房屋所有权登记决定书》，撤销了徐×名下的海政房字××号房产证，并针对海国用(2007)第070159号《国有土地使用证》作出了《撤销土地使用证决定》。之后，海门自然资源和规划局在土地登记薄上作出被诉注销登记行为。该注销登记行为实际上是对海门市政府作出的《撤销土地使用证决定》的执行，并未对徐×的权利义务产生新的增减，对徐×权利义务产生实际影响的是海门市政府作出的《撤销土地使用证决定》，而非海门自然资源和规划局作出的注销登记行为，故根据上述法律和司法解释的规定，本案所涉注销登记行为并不属于行政诉讼的受案范围。如果徐×认为其案涉土地使用权受到侵犯，应针对《撤销土地使用证决定》提起行政复议和诉讼。事实上，徐×亦已照此寻求过救济。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一百三十六条第七款的规定，因徐×就海门自然资源和规划局所作注销登记行为提起的诉讼，应当裁定驳回其起诉，故其不服海门市政府针对该注销行为作出的行政复议决定提起的诉讼，亦应一并裁定驳回其起诉。据此，原审法院裁定驳回徐×的起诉并无不当。
摘要2：
- 日期： 08-18 08:42
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2021)最高法民再249号
【裁判摘要１】认定不当得利返还请求权的四个构成要件：一方取得利益，另一方受到损失，取得利益与受到损失之间存在因果关系，没有法律根据——不当得利是指没有法律根据，取得不当利益，造成他人损失的情形。不当得利对民事主体之间的财产流转关系有调节作用，其目的在于恢复民事主体之间在特定情形下所发生的非正常的利益变动。《中华人民共和国民法通则》第九十二条规定：“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。”《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定：“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。”上述两部法律就不当得利的表述虽略有差异，但据以认定不当得利返还请求权的四个构成要件并无不同，即一方取得利益，另一方受到损失，取得利益与受到损失之间存在因果关系，没有法律根据。
【裁判摘要２】一房二卖取得权属登记在后买受人可以对抗占有房屋在前买受人——在“一房二卖”的情况下，如出卖人已将房屋所有权转移登记至在后买受人，则在前买受人纵然已占有该房产，在后买受人亦得基于所有权向其提出权利主张。在前买受人虽可基于买卖合同向出卖人主张包括占有在内的合同项下权利，但不得依据该合同对抗已经办理了权属登记的在后买受人。对于办理了权属登记的在后买受人而言，其取得了物权，当然对房屋享有占有、收益等物权权能，合同并不能成为在先买受人对房屋占有的法律根据。
摘要2：
- 日期： 09-01 19:49
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】江苏省高级人民法院民事判决书(2018)苏民终330号
【裁判摘要】案涉房屋的权利流转情况非常明晰。张××于2006年6月20日将案涉房屋出售给夏××，双方签订了买卖合同并经房地产管理部门备案，同时张××将案涉房屋所有权转移至夏××名下，已产生物权变更的公示效力。时隔多年之后，因顾××及夏××欠付他人债务导致案涉房屋被强制执行，张××、夏×却主张其与夏××之间的房屋买卖行为属于虚假转让，同时主张案涉房屋实际上系其所有，意图在于阻却无锡中院的强制执行行为。本院认为，张××、夏×的上诉理由不足采信。
摘要2：
- 日期： 09-03 09:24
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】湖北省高级人民法院民事判决书(2017)鄂民终301号
【裁判摘要】借用他人资质开发房地产的借用人对房产不享有所有权，不能排除强制执行——《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案，全××主张包括涉案房产在内的盛帝大厦系其挂靠金马公司，以金马公司名义开发建设，开发资金全部由其投入，建成后的所有权、销售权及产生的利润归其所有，并举证证明全××与金马公司确实存在挂靠、借用资质关系，但是，涉案房产仍登记在金马公司名下，并未变更登记。全××以挂靠金马公司和系项目实际开发人为由主张涉案房产归其所有没有法律依据。．．．．．．根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”的规定，当事人提供证据证明出现不动产登记簿的记载与真实权利状态不符的情形，其请求确认其为真实权利人应当支持。本案中，全××与金马公司签订协议，约定全××挂靠金马公司，借用金马公司名义开发盛帝大厦，建成后的盛帝大厦所有权归全国富所有。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条“以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。法律另有规定的，依照有关法律的规定办理”的规定，包括涉案房产在内的盛帝大厦对应的土地使用权证办理在金马公司名下，只有金马公司才有权申请登记，全××无权申请登记。根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十条、第六十五条和《城市房地产开发经营管理条例》第二条、第三十五条的有关规定，全××作为个人，并不具有开发房地产的权利能力，
摘要2：（续）全××挂靠金马公司，借用金马公司名义开发盛帝大厦，违反了上述法律、行政法规的规定。根据《中华人民共和国物权法》第七条“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益”的规定，物权的取得应当是合法的。全××挂靠金马公司、借用金马公司名义开发盛帝大厦，并不是符合法律规定的建造行为，全××并不能通过建造盛帝大厦，从而原始取得包含涉案房产在内的盛帝大厦所有权。故本案并不存在不动产登记簿的记载与真实权利状态不符的情形，嘉弘达公司有关一审法院认定包括涉案房产在内的盛帝大厦属于全××所有不当的上诉理由成立。综上，全××对涉案房产不享有所有权。由于全××对涉案房产不享有所有权，故全××以其系涉案房产实际所有人为由排除强制执行的请求也不能成立。
- 日期： 09-04 06:57
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】黑龙江省高级人民法院民事判决书(2017)黑民终251号
【裁判摘要】让与担保权人办理房屋办理预告登记本质上仍属于债权，不具有排除强制执行效力——融通公司与海宇公司之间系民间借贷法律关系，海宇公司与融通公司职员蔡××签订的《房屋买卖合同》的真实意思是为了担保双方之间形成的借贷关系，确保出借人在其借款无法获得清偿时可以直接获得案涉房产，并非是以获得案涉房产所有权为目的而进行的商品房买卖法律关系。预告登记制度设置的目的就是通过办理预告登记手续保障以获得房屋所有权为目的的购房人将来实现所有权。案涉《房屋买卖合同》虽然办理了预告登记，但其真实目的并不是为了取得案涉房产的所有权，而是为借贷关系提供担保，融通公司不是案涉房产的受让人，蔡××对案涉房产办理的预告登记并不能产生物权效力。周某某以抵债行为取得了案涉房产的部分权益并实际占有使用，尽管案涉房产并未完成权属过户登记手续，但周某某基于合法占有房屋的事实，其所享有的占有权亦应受法律保护。而融通公司申请法律强制执行的基础权利系一种债权，此种债权不能排斥周某某合法占有这一所有权权能。故周某某在本案中请求停止对案涉房产的执行，理据充分，应予支持。
摘要2：
- 日期： 09-04 12:15
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】天津市高级人民法院民事判决书(2018)津民终395号
【裁判摘要】按份共有人以其享有全部权利为由请求排除强制执行共有财产不予支持——本案的争议焦点为黄××是否享有足以排除强制执行的民事权益。涉诉房产产权证的持证人为靳××，共有权人为黄××，黄××所占份额仅为1%。根据《中华人民共和国物权法》第十七条规定，不动产权证书是权利人享有该不动产物权的证明，故黄××仅享有涉诉房屋1%的所有权。黄××关于买房时仅借用了靳××的公积金贷款，本意是将涉诉房产给孙子靳×，故靳××对涉诉房产不享有所有权的主张，不能推翻不动产权证书的记载内容，故该主张依据不足，不能成立。．．．．．．黄××以对涉诉房产即执行标的享有共有权为由请求排除强制执行涉诉房产，依据不足，不能成立。故一审判决驳回黄××关于撤销拍卖执行措施并确认房屋所有权的诉讼请求，是正确的。
摘要2：
- 日期： 09-05 20:48
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】江苏省高级人民法院民事裁定书(2016)苏民申2240号
【裁判摘要】陈××作为该执行案件的案外人提出异议被驳回后，又提起本案的执行异议之诉。陈××应当就其对执行标的享有所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利承担举证证明责任。由于其提供的证据不足以证明上述事项，故应承担不利后果。理由如下：（一）不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。在江苏省睢宁县人民法院采取查封措施时，涉案房屋所有权及宅基地使用权并未登记在陈××名下，陈××主张其拥有涉案房屋所有权及宅基地使用权于法无据。（二）农民集体所有的土地属于本集体成员集体所有，不得对外转让，否则，相关土地买卖协议因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。陈××在江苏省睢宁县人民法院采取查封措施时尚未取得涉案江苏省新沂市北沟镇田吴村成员权，不符合购买及取得涉案宅基地使用权的主体资格。（三）《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。据此，即便陈××在人民法院查封涉案房产之前已支付全部价款并实际占有该房产，但其自2007年9月22日签订涉案房产的买卖协议至人民法院查封涉案房产的数年时间内未及时办理产权证照，对未办理过户登记手续存有过错，故其异议不符合上述司法解释规定的人民法院不得查封的情形。（四）陈××于诉讼中提供的证人证言不足以证明其在涉案宅基地上进行了房屋加建且系依法加建。（五）案外人执行异议之诉审查的内容是案外人对执行标的是否享有相关权利，而张×在执行过程中是否滥用诉权，及陈××是否为涉案房产的权利人等事项均不属于本案审查范围，本院不予理涉。因此，陈××未能提交充分证据证明其对涉案执行标的享有所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利，一、二审判决驳回其诉讼请求并无不当。
摘要2：
摘要1：解读：（１）２００２年施行的《建设工程优先受偿权批复》第２条规定实质已经融入到２０１５年施行的《执行异议和复议规定》第２９条规定的条款内容之中，且第２９条又进一步细化规定了三个要件；（２）《建设工程优先受偿权批复》失效后，应当适用《执行异议和复议》第２９条的规定认定消费者有权排除工程价款优先受偿权的执行。
摘要2：【注解１】法释〔2002〕16号批复中的“消费者”的含义与《中华人民共和国消费者权益保障法》的规定含义相同，即“为生活消费需要购买”商品房的消费者，不包括为经营目的而购买商品房的消费者。————王治平：《建设工程价款优先受偿权的若干问题》，载《人民司法》２００２年第１期。
【注解２】消费者之权利能够对抗建设工程价款优先受偿权并不等于使建设价款优先受偿权消灭：（１）购房人放弃交付房屋请求权时，建设工程价款优先受偿权仍得对商品房变现之价款行使优先受偿权，但劣后于购房人之购房款返还请求权；（２）购房人请求交付房屋或已经取得房屋所有权但尚未支付全部房款时，就剩余之购房款按照物上代位之效力仍得优先受偿。
- 日期： 09-10 14:38
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2017)最高法民申2480号
【裁判摘要】以房抵债协议约定消灭原借款法律关系、成立房屋买卖法律关系，形成债的更改，案外人享有《异议和复议规定》第２８条的物权期待权——根据原审法院查明的事实，2011年4月至2012年6月间，杜×与殷××之间形成借款关系。其后，双方于2012年9月6日签订以房抵债协议，由殷××以其所有的位于枣庄市薛城区燕山路东侧384号的楼房北数第二间（上下共三层）抵偿该借款本金及利息。根据协议约定，协议生效，杜×对殷××的债权转化为房屋转让的对价，双方之间基于借款所形成的债权债务关系已被以房抵债协议中的权利义务关系取代。闫××关于杜×与殷××之间系代物清偿关系、在未办理物权转移手续前债务人不履行以物抵债协议的债权人不得要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物归自己、但可以要求履行原债权债务合同的主张，与当事人约定不符，亦无法律依据，本院不予采信。殷××、房屋共有人王××与杜×、房屋承租人闫××于2012年9月16日签订协议书，将房屋租赁关系的出租人由殷××、王××变更为杜×，殷××亦将其已经预收的租金返还给杜×。至此，杜×已实现对房屋的合法占有、使用、收益。虽然房屋所有权尚未变更登记至杜×名下，但未变更登记是因一审法院2012年10月16日对房屋查封所致，杜×对此并无过错。原审法院认定杜×对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，判决停止对涉案房屋的强制执行，并无不当。
摘要2：
- 日期： 09-21 15:55
- 作者：陈其象律师
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被征收人
摘要1：解读：（１）集体土地承租人并非集体土地征收行为的相对人，如与征收行为也不存在行政法上的利害关系，不具有行政诉讼原告主体资格；（２）集体土地及其上房屋承租人作为集体土地的实际使用人，如与征收行为存在行政法上利害关系，对集体土地征收引起的行政补偿行为有权以自己名义提起诉讼。
【解析１】房屋承租人是否属于集体土地和房屋征收行为的被征收人？｜（１）集体土地和房屋征收行为的被征收人是被征收土地的所有权人、使用权人或者被征收房屋的所有权人——集体土地上房屋承租人不是被征收人（与征收行为不具有利害关系）；（２）承租人属于被征收人（例外情形）——用于经营的租赁房屋被征收时由承租完成的室内装饰装修和改扩建项目的价值、经营用设备等的搬迁费用、停产停业损失等应当依法补偿给承租人，此时承租人属于被征收人。
【解析２】集体土地上房屋承租人对拆除房屋行为具有利害关系，有权提起行政诉讼。
摘要2：【注释】（１）《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第４条规定“土地使用权人或者实际使用人对行政机关作出涉及其使用或实际使用的集体土地的行政行为不服的，可以以自己的名义提起诉讼。”——即集体土地实际使用人（如承租人）具有行政诉讼原告主体资格；（２）《国有土地上房屋征收与补偿条例》第２条规定被征收房屋所有权人为被征收人，承租人并非征收行为的适格原告。
【注解１】承租人对集体土地和房屋征收行为不能提起行政诉讼，对拆除房屋行为有权提起行政诉讼｜（１）普通承租人不能针对征收行为提起行政诉讼；（２）拆除房屋行为可能对合法经营的承租人权益造成损害，承租人与所租赁房屋拆除行为存在利害关系，具备行政诉讼原告主体资格。——参考案例：最高人民法院行政裁定书(2018)最高法行再150号
【注解２】集体土地上房屋的承租人（不是被征收人）与征收行为不具有利害关系。——最高人民法院行政裁定书(2018)最高法行申4120号
【注解３】用于经营的租赁房屋被征收时，由承租完成的室内装饰装修和改扩建项目的价值、经营用设备等的搬迁费用、停产停业损失等，应当依法补偿给承租人，承租人有权直接获得相应补偿（属于被征收人）。——参考案例：湖南省高级人民法院行政判决书(2017)湘行终411号
【注解４】集体土地承租人对该集体土地颁发国有土地使用权证有利害关系，具有行政诉讼原告主体资格。——参考案例：北京市第三中级人民法院行政裁定书(2016)京03行终258号
【注解５】（１）承租人与房屋征收行为之间不具有利害关系，不能成为行政诉讼的原告（承租人与征收决定之间不具有利害关系，不具有原告资格）；（２）用于经营的房屋承租人与补偿决定之间具有利害关系，承租人可以作为原告提起诉讼。——参考按案例：最高人民法院行政裁定书(2017)最高法行申5387号
摘要1：【案号】最高人民法院行政裁定书(2017)最高法行申8139号
【裁判摘要】（１）征收房屋行为直接针对的是房屋所有权人；（２）但如因强拆行为侵犯了承租人或其他合法使用权人的合法权益，应当认定承租人或其他合法使用权人与该行政行为具有利害关系——《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条第一项规定，提起诉讼的原告应当是符合行政诉讼法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织。第二十五条第一款规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”可见，除行政行为的相对人外，与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，同样具有原告主体资格，有权提起行政诉讼。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条的规定，征收国有土地上单位和个人的房屋，补偿的对象是被征收人即房屋所有权人。通常来说，征收房屋行为导致房屋所有权的丧失，征收行为直接针对的是房屋所有权人。但如因强拆行为侵犯了承租人或其他合法使用权人的合法权益，应当认定承租人或其他合法使用权人与该行政行为具有利害关系。．．．．．．前述证据证明，在涉案房屋被拆除时，王××系案涉房屋的合法使用权人。再审审查中，惠济区政府未提供证据证明其对王××居住房屋内的财产进行了清点，未经法定程序即强制拆除涉案房屋，直接对王××的财产权产生了实际影响。因此，王××与被诉强制拆除行为具有利害关系，王××的起诉符合条件。原裁定以王××不是房屋所有权人为由驳回其起诉，适用法律错误，依法应予撤销。
摘要2：
- 日期： 10-21 16:14
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院行政裁定书(2016)最高法行申3330号
【裁判摘要】根据《中华人民共和国行政强制法》第五条的规定，行政强制的设定和实施，应当适当。采取非强制手段可以达到行政管理目的的，不得设定和实施行政强制。《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条对已建成的违法建筑，以是否可采取改正措施消除对规划实施的影响为标准，分别规定了不同的处理方式。本案中，张×持有的国有土地使用权证和房屋所有权证可以证明，其对焦言浜××号原有一层房屋具有合法权益。2012年3月，张×在未取得建设工程规划许可的情形下，自行在原址落地翻建焦言浜××号建筑，将原有平房翻建为两层楼房。针对本案的具体案情，结合《中华人民共和国城乡规划法》与《中华人民共和国行政强制法》确立的适当原则，行政机关在采取强制措施，实现纠正违法建设行为行政管理目的时，应当区分违法建设行为的具体情形，做到执行的结果与执行的目的合理得当。根据本案中张×违法行为的社会危害程度，姑苏区政府在执行《9013号处罚决定》的过程中，强制拆除了焦言浜××号二楼的超高违建部分已经能够实现纠正违法行为的目的。因此，二审法院判决撤销一审判决并确认苏州市姑苏区人民政府未及时履行拆除涉案违法建筑行为违法并无不当。
摘要2：
- 日期： 10-23 19:30
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】安徽省高级人民法院民事裁定书（2020）皖民终814号
【裁判摘要】交付判决性质上仍属于债权请求权而非物权，房屋买受人主张享有阻却执行的民事权益与交付判决既判力无关，有权提起案外人执行异议和执行异议之诉——本案二审的争议焦点为：一审法院以盛××的诉讼请求与原判决有关为由，驳回盛飞飞的起诉是否正确。经查，在安徽省阜阳市中级人民法院（2017）皖12民初26号案件中，安徽国祯公司及界首国祯公司提起的系合同债权纠纷诉讼。作为本案执行依据的本院（2018）皖民终725号民事判决，也只是判令安徽国鼎公司继续履行房屋抵款协议，交付涉案房屋并承担违约金。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力。目前，涉案房屋尚登记在安徽国鼎公司名下，在经依法登记取得房屋所有权之前，安徽国祯公司及界首国祯公司仅享有债权请求权。因此，安徽国祯公司及界首国祯公司依据本院（2018）皖民终725号民事判决享有的权利在性质上仍属于债权。本案中，盛××以其与安徽国鼎公司之间的房屋买卖合同合法、有效且其已合法占有涉案房屋，享有涉案房屋物权为由，主张享有阻却涉案房屋执行的民事权益，其诉讼请求与本院（2018）皖民终725号民事判决的既判力无关，且最高人民法院（2019）最高法民申1399号民事裁定书亦载明“其他买受人欲排除国祯公司、界首国祯公司的强制执行，可以按照执行异议之诉的规定予以解决”，对盛××等案外人的权利救济途径作出了指引。因此，一审法院仅以盛××的诉讼请求与原判决有关为由，驳回盛飞飞的起诉，确有不当，本院予以纠正。
摘要2：【解读】最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申1399号《安徽国鼎置业发展有限公司、安徽国祯健康城投资发展有限公司房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》摘要：国鼎公司在再审申请中主张二审判决涉及到的8套房屋已经出售给其他买受人并实际入住，并提供销售收据、银行转账凭证、电费收据、自来水表照片等证据。本院认为，其他买受人欲排除国祯公司、界首国祯公司的强制执行，可以按照执行异议之诉的规定予以解决。国鼎公司以此进行抗辩，不属于本案审查范围。
- 日期： 11-27 11:25
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申2322号
【裁判摘要】房屋登记在夫妻一方设立的个人独资企业名下，由夫妻一方出资购买，夫妻双方协议分割该房屋并经民政部门婚姻登记机关备案，不发生物权变动效力，另一方物权基于离婚洗衣主张对房屋的所有权排除执行——依据《中华人民共和国物权法》规定，我国不动产的物权变动一般应以登记为生效要件。本案中，案涉房屋并未登记在陈××名下，其基于《离婚协议书》对案涉房屋的约定主张案涉房屋所有权，虽然该《离婚协议书》经过民政部门的婚姻登记机关备案，但该备案行为无法发生物权变动效力，故本案仅凭该《离婚协议书》无法发生案涉房屋的物权变动效力。．．．．．．《中华人民共和国公司法》第三条规定，公司具有独立的法人财产权。该法第四条规定，公司股东享有公司财产收益权。依据《中华人民共和国公司法》的规定，公司的法人财产具有独立性，公司股东不能因为股东身份当然取得公司财产，法律也禁止股东个人财产与公司财产混同。因此即使购买案涉房屋实际出资人是谢坑铜金矿，也不能因谢坑铜金矿系王××一人全资成立，王××就取得该公司的法人财产，况且谢坑铜金矿仅是能新公司的股东之一。陈××据此主张案涉房屋是王××和陈××夫妻共同财产的理由不能成立。根据案涉房屋买卖合同，结合案涉房屋登记在能新公司名下的事实，案涉房屋系能新公司的法人财产，不是王××的个人财产，陈××作为能新公司的财务人员主张离婚后一直占有该财产的申请再审理由与事实不符，不能成立，王××作为谢坑铜金矿股东在《离婚协议书》中对能新公司的法人财产不具有处分权，因此陈××基于《离婚协议书》对案涉房屋不享有民事权益。陈××作为抵押物共有人在抵押合同上签字的行为不能发生案涉房屋的物权变动效力，该抵押合同也不足以证明陈××对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，原审判决认定陈××对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，并无不当。由于陈××不是无过错不动产买受人，本案不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，原审判决认为本案不符合该条法律规定的情形，并无不当。
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