借名买房下的权利归属之争
摘要1：【要旨】在借名买房中，登记权利人与第三人之间的房屋买卖合同是真实有效的，并且已经基于这一基础法律关系完成了房屋所有权登记，故登记权利人是唯一合法的房屋所有权人，借名人与登记权利人之间关于房屋所有权归属的约定只能约束合同双方当事人，没有直接设立房屋所有权的法律效力。借名人不能根据借名买房协议的约定直接取得房屋的所有权。这一观点被称为“债权说”。
摘要2：无
征收决定和征收公告
摘要1：１.房屋征收决定是指人民政府为了公共利益的需要，依照法律程序作出将某一区域的公民、法人或者其他组织国有土地上的房屋所有权及其所附土地使用权收归国家所有的征收决定。——房屋征收决定属于可诉的行政行为。
２.征收公告可诉性：（1）征收公告不具有可诉性——征收公告一般情况下将征收决定规定的征收事项在不改变其内容的情况下予以公示，性质属于“告知”，本身不对被征收人及其他利害关系人产生实质性影响，征收被告不具有行政可诉性；（２）特殊情形下政府未作出征收决定而直接作出征收公告，此时公告直接产生了法律后果，此类公告具有行政可诉性。
３.征收决定前置行为成熟后具有行政可诉性。
摘要2：【注解１】（１）征收公告不具有可诉性——征收公告一般情况下将征收决定规定的征收事项在不改变其内容的情况下予以公示，性质属于“告知”，本身不对被征收人及其他利害关系人产生实质性影响，征收被告不具有行政可诉性；（２）特殊情形下政府未作出征收决定而直接作出征收公告，此时公告直接产生了法律后果，此类公告具有行政可诉性。
【注解２】对房屋征收决定进行公告即视为送达，征收决定公告中告知当事人诉权和起诉期限即视为全体被征收人已经被告知诉权和起诉期限。——参考案例：最高人民法院行政裁定书(2018)最高法行申1459号
补偿协议和补偿决定
摘要1：房屋征收补偿决定，是指国家为了公共利益的需要，在依法征收公民、法人或者其他组织房屋过程中，如房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内没有达到补偿协议的，或者被征收房屋所有权人不明确的，房屋征收部门报请作出征收决定的市、县级人民政府，由市、县级人民政府依照有关规定，按照征收补偿方案确定的价格作出征收补偿决定。房屋征收补偿决定属于可诉的行政行为。
【法律问题】当事人诉请确认行政机关依据批复拆除房屋行为违法，并未直接针对行政机关作出的批复提出诉请，是否可将批复认定为案件诉讼标的？批复本身的可诉性如何认定？
【法官会议意见】行政诉讼兼具主观诉讼和客观诉讼的属性。在我国当前的行政诉讼实践中,原告方因自身诉讼能力普遍相对较弱,对法律的理解有所偏差，故而其起诉状中载明的诉讼请求往往有失精准、恰当。对此，人民法院在确定诉讼标的时，不必完全拘泥于原告方在起诉状中对诉讼请求的描述，而是可以基于有效监督依法行政、实质化解纠纷、更好保护当事人合法权益等因素考量，结合个案案情对原告方的诉讼请求作一定的穿透理解。
【法律问题】国有土地上房屋强制拆除主体不明情况下的责任承担。
【法官会议意见】当事人起诉强制拆除房屋行为，只要提供证据初步证明被诉强制拆除房屋行为系被告所为，即已完成对起诉条件的证明责任。例如，原告举证证明涉案项目由被告主持推进，被告设立临时机构负责项目开发和搬迁补偿工作。在没有证据证明强制拆除系他人所为的情况下，人民法院根据相关证据推定被告所为，符合法律规定。
【法律问题】在市、县级人民政府组织强制拆除房屋过程中,公安机关对相对人实施强行带离行为的，适格被告如何确定？强行带离行为的法律后果由谁承担。
【法官会议意见】在市、县级人民政府组织实施强制拆除房屋过程中，公安机关在现场仅负责治安秩序、未实施强制拆除行为的，不是强制拆除行为的适格被告。根据职权法定原则，公安机关属于依照法律规定独立行使职权并能够承担相应法律责任的行政机关，对强拆过程中实施的其职权范围内的强行带离行为应承担相应责任，是被诉强行带离行为的适格被告。公安机关的强行带离行为不同于强制拆除行为，对其合法性应予以审查。
摘要2：【法律问题】征收补偿过程中对行政机关超征收范围给当事人造成的损失是否可以一并予以行政补偿。
【法官会议意】国有土地上征收范围应当根据红线确定的范围为依据,征收补偿决定按照征收决定确定的范围，认定安置补偿范围。但是，实际征收过程中，超过征收范围的部分建筑实际上已经不可能继续使用，已经丧失财产价值的，人民法院可以依法一并判决行政机关予以行政补偿。
【注解１】被征收人签订安置补偿协议后还能否就强制拆除行为提起诉讼？｜（１）征收补偿协议约定的内容不包括因违法强制拆除可能给被拆迁人造成的不应有的包括屋内动产在内的其他人身、财产损失，被征收人可在强制拆除行为被确认违法的情况下取得相应的赔偿，该利益独立于合法征收行为产生的补偿利益；（２）被征收人即使签订了征收补偿协议,也依然与可能存在的违法强制拆除行为存在法律上的利害关系,可以作为适格原告就此提起行政诉讼。——参考案例：最高人民法院行政裁定书(2019)最高法行再72号
【注解２】被征收房屋产权存在争议情况下如何进行补偿安置？｜在被征收房屋产权存在争议的情况下，征收管理部门不能与争议的任何一方签订征收补偿协议，只能由作出征收决定的人民政府依法对被征收的房屋作出征收补偿决定，并将征收补偿款及补偿安置房屋予以提存。——参考案例：最高人民法院行政裁定书(2019)最高法行申1293号
【注解３】（１）征收过程中合法被征收房屋在未得到补偿的情况下被违法拆除的，被征收人既可以选择要求行政机关进行行政补偿，也可以要求行政机关予以行政赔偿。——参考案例：最高人民法院行政判决书(2020)最高法行再389号；（２）认为案涉房屋被拆除行为被确认违法后，要求补偿安置的前提已不存在，只能通过行政赔偿程序或者行政赔偿诉讼要求赔偿，没有法律依据。——参考案例：最高人民法院行政判决书(2020)最高法行再269号
【注解４】行政机关因违法强拆除产生的行政赔偿责任其赔偿标准不得低于行政机关依法实施征收补偿的标准｜根据因违法强制拆除被征收人获得的行政赔偿不应低于合法征收获得补偿的基本原则，行政赔偿应当包含被征收人依照地方行政规范性文件在合法征收中可获得的优惠。——参考案例：最高人民法院行政裁定书(2015)行监字第634号
【注解５】房屋征收补偿标准可以作为赔偿计算依据。——参考案例：最高人民法院行政裁定书(2020)最高法行申2694号
浙江省宁波市中级人民法院行政判决书（2001）甬行终字第52号
摘要1：【案号】浙江省宁波市中级人民法院行政判决书（2001）甬行终字第52号
【裁判要旨】房屋所有权人将房屋出资并办理了过户登记手续后，未办理土地使用权变更登记手续，按照“房随地走，地随房走”的原则，并不影响房屋的受让人取得土地使用权，房屋受让人有权作为被征收人获取房屋征收的补偿。
摘要2：无
福建省高级人民法院民事判决书(2017)闽民终816号
摘要1：【裁判摘要】根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”之规定，预告登记是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记，就商品房买卖而言，办理预告登记的功能应在于保障以获得房屋所有权为目的的购房人将来实现所有权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定“金钱债权执行中,对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”，结合《中华人民共和国物权法》第二十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条至第二十九条规定以及体系解释原则可知，在金钱债权执行中，预告登记应当视为一种独立的阻止执行的事由，即预告登记本身足以阻止执行，而且对于执行异议之诉中关于预告登记能否阻止执行的效力争议的处理，应当以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定的审查标准为限。从该条规定看，预告登记阻止执行的效力区分为两种，第一种效力为停止处分，即在预告登记不具备完成本登记的情况下，预告登记具有阻止法院处分标的物的效力；第二种效力则发生于不动产本登记条件具备时，预告登记排除处分的效力自此时开始发挥作用。与预告登记阻止执行的两种效力相对应，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定了两种不同的审查标准，即受让人对被查封的不动产提出停止处分的异议，只要符合该不动产已经办理了预告登记的条件，即可获得人民法院支持。而受让人提出异议，请求排除对该不动产的强制执行，则应视是否符合不动产物权的取得条件而定。亦即，如果受让人能够提出证据证明其按照约定已经取得不动产物权的条件，可以确定的取得不动产物权，人民法院对其异议请求应予支持，将相关执行措施予以解除，以利受让人办理物权登记；反之，则不应解除对该不动产的查封等执行措施。
摘要2：无
湖南省高级人民法院民事判决书（2016）湘民终621号
摘要1：【案号】湖南省高级人民法院民事判决书（2016）湘民终621号
【裁判摘要】房屋预告登记所涉权利有一定特殊性，立足于合同债权又具有一定的物权权能，系一种特殊的物权期待权。根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房产管理部门协助执行若干问题的通知》规定，对于被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或商品房预告登记的房屋等可以预查封。
摘要2：《关于依法规范人民法院执行和国土资源房产管理部门协助执行若干问题的通知》
十五、下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：
（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；
（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；
（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。
江苏省高级人民法院民事判决书（2015）苏商终字第00079号
摘要1：【案号】江苏省高级人民法院民事判决书（2015）苏商终字第00079号
【裁判要旨】预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续，但开发商有权依法行使《商品房买卖合同》中约定的解除权；在人民法院已依法判决解除房屋买卖合同后，开发商作为房屋所有权人有权提出案外人异议以排除法院对其房屋的执行措施。
【裁判摘要】《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十二条规定，“预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续”。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定，“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人”。上述针对查封财产的规定仅限制了被执行人、第三人在查封标的上以规避执行为目的而再次设定权利负担、改变权属及占有现状的行为，但并未禁止非以规避执行行为目的而对被查封财产上原有基础关系依法变更的权利。本案中，虽然天安公司在涉案房产被查封后进行了初始登记，但该初始登记行为与上述规定所禁止的设定权利负担、改变权属现状的规避执行行为并不吻合，且也不影响购房人的利益。广信小贷公司认为天安公司初始登记行为违法的主张不足以成立。因购房人尚未取得涉案房产所有权，其仅享有该《商品房买卖合同》上的相关债权。正是基于此，常州中院在查封裁定中明确”天安公司禁止转移、抵押查封财产；若涉退房，则协助扣留退房款”。该裁定也未禁止涉案房产基础合同关系的变更。由于天安公司行使合同解除权符合法律规定，但购房人在该合同被解除后所退房款仍可作为执行标的，故原审法院判决停止对天安别墅36-6幢101号房屋的执行并无不当。综上，虽然涉案房屋已被常州中院预查封，但天安公司有权依法行使《商品房买卖合同》中约定的解除权，在人民法院已依法解除房屋买卖合同后，常州中院对涉案房屋应不予执行。广信小贷公司认为天安公司在常州中院预查封后，起诉解除《商品房买卖合同》是规避执行行为的上诉理由，本院不予支持。
摘要2：【解读】预查封后，出卖人有权依法行使《商品房买卖合同》中约定的解除权，在人民法院已依法解除房屋买卖合同后，对涉案房屋应不予执行。
浙江省高级人民法院民事裁定书（2015）浙民申字第2364号
摘要1：【案号】浙江省高级人民法院民事裁定书（2015）浙民申字第2364号
【裁判摘要1】预查封房产的执行对象应是被执行人在履行商品房预售合同过程中取得的可供执行的财产权益，而非房产本身。根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号）第十五条”下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”之规定，法院可以对被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋进行查封。严格来说，在预售商品房合同关系中，作为买受人的被执行人对预售商品房仅拥有过户请求权，本身不足以改变执行标的物的权利归属，执行标的物不是被执行人的责任财产。但在正常情况下，作为买受人的被执行人在预售商品房符合过户登记条件的情况下，得以请求开发商办理过户手续，最终取得所有权，预查封就转化为对商品房的正式查封；在房地产开发企业因某些原因不能交付房产时，购房者向房地产开发企业主张返还的购房款及主张的违约金、损失等就可以成为法院的执行对象。正是在这个意义上，被执行人对预售商品房拥有的财产权益得以作为被执行人的责任财产予以”预查封”。基于商品房预售合同的法律性质及预查封的目的，此类预查封房产的执行对象应是被执行人在履行商品房预售合同过程中取得的可供执行的财产权益，而非房产本身。
摘要2：【裁判摘要2】人民法院因诉讼保全向房产管理部门办理了预查封登记手续，却未通知房产公司的情况下，房产公司与购房户解除商品房预售合同没有明显过错，应属有效。
最高人民法院民事判决书(2016)最高法民终113号
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2016)最高法民终113号
【裁判摘要１】无独立请求权的第三人与案件当事人之间并非必要共同诉讼当事人的关系，即使人民法院不追加其参加诉讼，也不属于导致案件被发回重审的程序性错误。故对于王××以一审法院未追加利害关系人联华公司参加诉讼，属于严重程序错误，应当发回重审的上诉请求，本院不予支持。
【裁判要旨】案外人根据以房抵债协议提起执行异议之诉时，仅能提供借款合同和收据而不能提供其依据借款合同向债务人支付出借款项的银行转账或者现金交付凭证，案外人的诉讼请求不予支持。
【裁判摘要２】王××主张其取得案涉房屋所有权的依据首先是其对于环亚公司享有300万元的债权。但其只提供了借款合同和环亚公司的三张收据，却未能提供其依据合同向环亚公司支付出借款项的银行转账凭证和现金交付出借款项的其他证据。环亚公司一、二审均未出庭应诉，没有提供相关证据支持王××的观点，仅凭王××提供的借款合同和收据，不足以证明其为环亚公司的债权人。
摘要2：
假借商品房买卖形式骗取银行贷款的相关合同效力认定
摘要1：【提要】本案开发商与名义购房人假借签订商品房预售合同的形式，向银行办理抵押借款，获得的借款实际归开发商使用，由开发商按期归还，房屋所有权也未转移至购房人，后购房人起诉要求开发商交付房屋。此类以虚假房屋买卖骗取银行贷款的现象应引起重视。对于此类案件，签订的商品房预售合同属于合同法规定的“以合法形式掩盖非法目的”的无效情形，应认定无效。而对于购房人与银行签订的抵押借款合同，在银行属于善意第三人的情形下，银行可以选择是否撤销抵押借款合同，如果银行不主张撤销的，该抵押借款合同仍然有效，从而维护银行的合法权益和金融秩序。
摘要2：无
最高人民法院民事判决书(2016)最高法民终763号
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2016)最高法民终763号
【裁判摘要】
案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，且需达到享有权益排除执行的高度盖然性证明标准。
执行异议之诉中，利益和主张相对的双方首先是案外人和申请执行人，被执行人对案件事实的承认可以作为认定案件事实的证据，但不能据此当然免除案外人的举证证明责任。
摘要2：【解读１】案外人基于与债务人合作开发房地产提起执行异议之诉，鉴于其不足以证明其为审批手续载明的合法建造主体、投资事实、占有权利外观，不属于合法建造人，不能取得案涉房屋所有权。
【摘要1】合法建造取得物权，应当包括两个前提条件，一是必须有合法的建房手续，完成特定审批，取得合法土地权利，符合规划要求；二是房屋应当建成。根据查明事实，案涉房屋的国有土地使用权证、建筑用地规划许可证、建筑工程规划许可证、施工许可证等记载的权利人均为佳佳公司。即在案涉房屋开发的立项、规划、建设过程中，佳佳公司是相关行政审批机关确定的建设方，崇立公司仅依据其与佳佳公司的联建协议，并不能直接认定其为《物权法》第三十条规定的合法建造人，并因事实行为而当然取得物权。
【摘要2】《物权法》规定物权公示原则，即物权的变动必须将其变动的事实通过一定方法向社会公开，其目的在于使第三人知道物权变动情况，以免第三人遭受损害并保障交易安全。本案中崇立公司与佳佳公司之间存在合作开发房地产合同关系，崇立公司有权另案向佳佳公司主张基于合作开发合同产生的相关权利。但在其提交证据不足以证明其为相关审批手续载明的合法建造主体、投资事实、占有权利外观情况下，仅依据其与佳佳公司合作开发合同关系，不属于《物权法》第三十条规定的合法建造人，原判决认定崇立公司基于合法建造取得案涉房屋所有权属，适用法律不当，本院予以纠正。
【解读２】
（１）执行异议人崇立公司核心待证事实：Ａ．其对争议标的物享有物权；Ｂ．强制执行所需保护的权利不具有有效性。
（２）二审法院认为：《物权法》第３０条规定的适用，其“建造”房屋的事实行为应当严格遵守“合法”前提，且该建造行为已经完成，形成“物”具备物权条件。只有同时符合“合法建造”（必须有合法的建房手续、完成特定审批、取得合法土地权利、符合规划要求）以及建造完成的两个前提，才符合适用《物权法》第３０条的条件。
【解读３】合作建房的出资方以“合法建造”取得物权为由提出执行异议难以获得支持。
最高人民法院民事裁定书（2018）最高法民申5297号
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书（2018）最高法民申5297号
【提示】不动产买受人办理了物权预告登记后虽有权排除对该不动产的处分，但却不能绝对排除对该不动产的执行。
【裁判要旨】受让人对被查封的不动产提出停止处分的异议，只要符合该不动产已经办理了受让物权预告登记的条件，即可获得人民法院支持；而受让人提出异议，请求排除对该不动产的强制执行，则应视是否符合预告登记物权的取得条件而定。
【裁判摘要１】苏××针对案涉房屋办理预告登记后，并不享有排除执行的物权。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”该条规定确立了专门的买卖房屋或者其他不动产物权预告登记制度，这是一项既重要又特殊的制度，是为避免“一物数卖”特别是商品房预售中的“一房二卖”等违规违法现象，促进市场交易的健康发展，保护经营者与消费者正当、合法的利益。预告登记制度以风险防范为价值取向，旨在保障债权人将来实现物权。预告登记所登记的，不是不动产物权，而是将来发生不动产物权变动的请求权，即不动产物权的取得权。预告登记的本质特征是使该取得权被登记的请求权具有物权的效力，即纳入预告登记的请求权，具有对后来发生的与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为的排他效力，以至于将来能发生预告登记的请求权所期待的法律后果。因此，苏××进行预告登记的对象是基于《商品房买卖合同（预售）》而产生的债权，苏××进行预告登记后，其对案涉房屋享有的仅是完成本登记的请求权。苏××进行预告登记后，泰润公司开发建造的案涉房屋所有权在未办理产权过户登记手续前仍归属泰润公司，泰润公司是基于事实行为而取得房屋所有权。
【裁判摘要２】苏××在办理房屋预告登记后享有的权利不能阻却强制执行措施。首先，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）
摘要2：（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本条是关于无过错不动产买受人物权期待权保护条件的规定，之所以要对买受人物权期待权进行保护，实际上隐含的理念是，物之交付的债权优于金钱债权，而本案中抵债协议的目的是消灭金钱债，不应优先于另外一个金钱债权的实现。另据原审法院查明事实，宏建公司、苏××、泰润公司均确认“现在房子是在泰润公司控制下，没有交房”，即苏××在2016年8月9日人民法院采取查封措施之前并未合法占有该不动产。即使依照苏××再审申请主张是由于宏建公司原因导致其未办理过户登记，但其也不满足该条款第二项之规定，因此，苏××不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的可以排除执行的情形。
【裁判摘要３】根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”该条司法解释根据物权法关于预告登记法律效力的规定，对金钱债权执行过程中，不动产物权受让人基于其请求权已经办理预告登记的事实提出案外人异议的，人民法院应当如何审查，确立了具体标准。所谓金钱债权，指以给付一定数额之金钱为目的之债权而言。预告登记的权利人对不动产享有的是物权期待权，并未完成本登记，尚未取得不动产所有权。其案外人异议能否被支持，还要视异议的具体内容而定。本条司法解释对预告登记权利人提出的案外人异议区分了两种情况：一是如果受让人请求停止处分不动产，人民法院对停止处分的异议请求应予支持；二是如果受让人请求排除人民法院查封，则应审查其是否符合取得物权的条件，如果符合，则受让人应确定无疑地取得不动产物权，人民法院应当解除查封。处分是为拍卖等变价措施，由于会影响到标的物所有权的变动，所以会妨碍预告登记权利人行使权利。预告登记期内，预告登记权利人的不动产物权期待权，虽然尚处于债权状态，但已经具备了对抗所有权人和第三人的物权效力，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记权利人的请求权，在性质上属于能够阻止人民法院处分该不动产的实体权利。停止处分不动产和排除对不动产的执行，对于预告登
最高人民法院民事裁定书（2018）最高法民申5469号
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书（2018）最高法民申5469号
【裁判摘要】《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，目的在于加强对作为弱势者的房屋消费者权利的特别保护，在所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的特殊情况下，将对房屋消费者生存权利的保护置于对房地产开发企业债权人金钱债权的保护之上，赋予房屋消费者对买受房屋享有排除强制执行的民事权益。实际上，该规定赋予符合一定条件的商品房买受人对房地产开发企业所享有的转移所购房屋所有权之债权优先于其他债权人对房屋开发企业所享有的金钱债权的效力，是对债权平等原则的突破。同时，这一规定使此种情形下的买受人购买商品房的行为产生了对抗房屋开发企业金钱债权人效力，突破了合同相对性原则，但又缺乏足以产生公信力的公示方式，对交易安全和作为被执行人的房地产开发企业其他金钱债权人的利益影响巨大，也增加了被执行人和案外人通过执行异议恶意串通逃避强制执行的道德风险。因此，人民法院在适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定对案外人权利予以特别保护时，应当从严审查、严格把握。如严格审查被执行人和案外人签订的买卖合同是否真实有效，是否签订在人民法院查封之前，是否倒签；所购商品房是否系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋（不限于买受人所购房屋所在地）；支付房屋价款的证据是否充分，付款事实是否真实，已支付价款是否超过合同约定总价款的百分之五十；等等。在依法保护案外人合法权利的同时，也要切实防止被执行人和案外人恶意串通损害申请执行人利益的行为发生。
摘要2：【裁判要旨】《异议和复议规定》第29条中买受人“所购商品房系用于居住且名下无其他用于居住的房屋”该条款中规定的“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”不限于买受人所购房屋所在地，重点考察的是买受人名下无其他用于居住的房屋。
最高人民法院民事判决书(2017)最高法民再90号（１）
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2017)最高法民再90号
【裁判摘要】本案中，烟台市中级人民法院于2010年4月23日作出查封包括案涉房屋在内财产的民事裁定，于2010年4月23日、4月28日分别向国土局、房管局送达民事民事裁定书和查封（扣押）物品清单。李秋燕于2010年12月17日与天府房地产公司签订商品房买卖合同，于2011年1月19日取得房屋所有权证，于2011年2月24日取得土地使用权证。李秋燕虽是在烟台市中级人民法院作出查封财产的民事裁定之后与天府房地产公司签订商品房买卖合同，办理产权证书，但并无证据表明查封财产在李秋燕签订商品房买卖合同和办理产权证书时已经进行公示，亦没有证据证明李秋燕签订商品房买卖合同和办理产权证书时知道涉案房屋已被查封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第三款关于“人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人"之规定，烟台市中级人民法院的查封案涉房屋的行为不能对抗作为善意第三人的李秋燕。因案涉房屋所有权已转移至李秋燕名下，德润建筑公司基于其对天府房地产公司的债权要求执行案涉房屋，不能得到支持。天府房地产公司收到民事裁定书后仍然转让查封财产，国土局和房管局收到民事裁定书和协助执行通知书后仍为查封财产办理过户手续，违反法律规定，德润建筑公司可通过其他途径主张权利。
摘要2：
浙江省高级人民法院民事判决书（2011）浙民再字第69号
摘要1：【案号】浙江省高级人民法院民事判决书（2011）浙民再字第69号
【裁判摘要】民法通则意见第177条规定：“继承的诉讼时效按继承法的规定执行。但继承开始后，继承人未明确表示放弃继承的，视为接受继承，遗产未分割的，即为共同共有。诉讼时效的中止、中断、延长，均适用民法通则的有关规定。”尽管最高人民法院于2008年12月18日公布的法释［2008］15号《关于废止2007年底以前发布的有关司法解释（第七批）的决定》中已将该条废止（理由是“与物权法有关规定冲突”），但该决定明确“废止的司法解释从公布之日起不再适用，但过去适用下列司法解释对有关案件作出的判决、裁定仍然有效”。本案王甲起诉是在2005年4月，二审法院的判决于2008年8月20日作出，故该条规定仍应适用于本案。根据该条规定，虞乙于1971年去世，王甲未明确表示放弃虞乙的遗产，应视为接受继承，故虞乙的遗产应为王丁与王甲共同共有。王甲作为原告提出的确认共同共有关系的诉讼请求，属确认之诉；分割争议房屋的诉讼请求属形成之诉，请求权基础为物权请求权。物权为支配性权利，非经请求即可实现，即使权利人在事实上因标的物为他人占有而失去支配，但于法律意义上，其“支配权”从未被阻断，其向占有人主张权利，本质上是在行使“支配权”，此种支配意义上的请求不应被诉讼时效所阻断。因此，不应对物权请求权适用诉讼时效。据此，尽管王丁于1995年、1996年期间分别办理了讼争房屋的国有土地使用证和房屋所有权证，但并不能否定王甲基于接受继承而与其他法定继承人共同共有虞乙遗产的权利。根据查明的事实，虞乙对讼争房屋所享有的四分之一份额，应作为遗产由王丁与王甲共同继承所有，王甲应享有讼争房屋八分之一份额的所有权。综上，王甲关于本案不适用诉讼时效的理由成立，但主张其享有讼争房屋二分之一份额无事实和法律依据，本院不予支持。
摘要2：
未经所有人同意的出租行为的效力如何认定
摘要1：【最高人民法院民一庭倾向性意见】最高人民法院民一庭对本案讨论后形成两种意见。倾向性意见认为：应当驳回越某的诉讼请求。主要理由是：考虑到赵某已经支付了对价并取得了房产证的实际情况，尽管九单元没有墙壁与商厦的其他部分分隔，但产权证上明确的关于房屋四至的记载足以证明其构成独立的物，因此应当认定赵某对九单元享有独立的产权。由于商厦五层没有建成小商品市场，因此包括赵某在内的所有产权人都承认业主们购买的“单元”房产不具有独立的使用价值。在此条件下，考虑将商厦整体出租无疑就是一种能够较好地发挥物的效用的选择。这种选择，不仅符合大多数业主的利益，也并不损害赵某的合法权益。因为所有权包括占有、使用、处分、收益四项内容，既然连赵某都承认九单元不具有独立的使用价值，那么，对赵某来说，最现实的受益方式就是通过整体出租取得租金收益。从判决的社会效果考虑，人民法院也应当裁决赵某服从商厦五层绝大多数业主的意愿，因为，每个业主所拥有的权利是平等的，在每个业主所购“单元”不具有独立使用价值是不争的事实的前提下，他们就商厦是否应当整体出租问题所发生的争议是私权的碰撞。处理这种私权碰撞时法官首先要考虑的原则不是当事人个体之间的民族、性别、信仰、地位、财产的差异，而应当尽可能协调所有业主的利益，力争充分发挥物的效用，促进交易、最大限度地实现所有权人的利益。基于这种考虑，比较两种判决结果的社会效果就可以看出：如果支持赵某的诉讼请求，不仅B公司要从商厦五层迁出，商厦要因此和B公司承担违约责任，而这部分损失必然要由所有同意出租的业主分担。这不仅使大多数业主遭受经济损失，也使赵某本人的“九单元”从能够获得租金收益的状态重新变为闲置状态。这样的处理结果无疑会引起商厦五层绝大多数业主与赵某之间的矛盾，如果这些业主中的部分人因此设置障碍或者采取某种不理智的行动，则赵某不仅根本无法使用九单元并从中受益，而且有可能导致矛盾激化、引发事端。因此，在这种情况下，运用公平原则，衡量当事人之间的利益冲突，选择能够最充分地发挥物的效用、使各方当事人最大化地实现自己的利益的裁决结果，不失为一个最恰当的选择。应当特别注意的是，如果赵某所购的九单元在商厦五层中处于相对较为优越的位置，赵某也因此比其他业主支付了更高的价款，有商厦五层整体出租的情况下，如果赵某主张九单元的单位面积应当比其他位置的单位面积获得更多的租金，
摘要2：（续）则其诉讼请求具有一定的合理性。少数人认为，本案的处理有两种途径可以考虑：第一个途径是，不去探究房地产管理部门的登记发证行 为的正确与否，仅仅以赵某持有的房屋所有权证为依据，认定其具有商厦五层九单元的房屋所有权，在此基础上，则人民法院只能支持赵某的诉讼请求，判决B公司从商厦五层九单元迁出，并向赵某支付房屋使用费；第二个途径是，依据物权原理，认定越某虽然购买了商厦五层九单元并领取了房屋所有权证，但由于九单元没有与其他部分相隔，又不具有独立使用价值，无法构成独立的房屋所有权。由法官行使释明权，告知赵某可以以A公司向其出售的房屋不具有独立性，又出面组织其他“业主”将该房屋出租给他人，致使其对商厦五层九单元的房屋所有权无法行使为由，诉A公司侵权。
在考虑本案的处理途径时，赵某与其他购买商厦五层房屋的“业主”之间和关系是需要明确的另一个问题。有一种观点认为，既然赵某和购买其他“单元房”的业主一样，由于所购房屋不具有独立性，或否认定赵某与其他业主之间为商厦五层的共有人，然后，按照共有人对共有财产的权利来处理本案。根据我国《民法通则》第78条之规定，财产可以由两个以上公民、法人共有。共有分为共同共有和按份共有。按份共有，是指数人按其应有部分对于共有物的全部有使用收益的权利。在按份共有的情况下，对共有物的处分虽应得共有人全体的同意，但各共有人有权自由处分其应有部分，并随时请求分割共有物。共同共有，是基于共同关系而共有一物。共有人全体对共有物享有所有权，共有人对共有物并无应有部分的划分。按份共有的发生原因，可能基于当事人的意思表示，如：多为数人出资购买，还可能由于法律的直接规定，或将共同共有变为按份共有；而共同共有的发生，多由于合伙、继承。对照本案情况可知，无论从发生原因，还是从法律特征看，赵某与其他购买商厦五层“单元房”的业主，既不符合共同共有的条件，也不符合按份共有的条件。因此，讨论中大家一致认为不宜适用民法中所有权共有理论来处理本案。
交房、办证与诉讼时效
摘要1：【最高人民法院民一庭倾向性意见】经讨论，最高人民法院民一庭基本同意作者的观点，并形成如下倾向性意见：
一、商品房买卖合同约定的出卖人交付房屋的期限届满，买受人根据合同约定可以请求出卖人交付房屋。其请求权属于债权请求权，应当适用《民法通则》有关诉讼时效的规定。但在诉讼时效期间的起算上，应当区分具体情况：房屋具备法定交付条件，诉讼时效期间自合同约定的交付期限届满之日起计算；如果房屋尚不具备法定的交付条件，诉讼时效期间应从房屋具备法定的交付条件之日起计算。
二、出卖人已经将房屋交付于买受人，买受人亦已实现对房屋的占有的，买受人请求出卖人移转房屋所有权、办理房屋所有权登记的请求权具有物权属性，不适用诉讼时效的规定。
摘要2：
最高人民法院民事判决书（2014）民二终字第264号
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书（2014）民二终字第264号
【裁判摘要】瑞尚公司主张本案所涉合同系名为股权转让实为土地使用权转让，规避法律关于土地使用权转让的禁止性规定而无效。股权转让与土地使用权转让是完全不同的法律制度。股权是股东享有的，并由公司法或公司章程所确定的多项具体权利的综合体。股权转让后，股东对公司的权利义务全部同时移转于受让人，受让人因此成为公司股东，取得股权。依据《中华人民共和国物权法》第一百三十五条之规定，建设土地使用权，是权利人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，以及利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施的权利。股权与建设用地使用权是完全不同的权利，股权转让与建设用地使用权转让的法律依据不同，两者不可混淆。当公司股权发生转让时，该公司的资产收益、参与重大决策和选择管理者等权利由转让方转移到受让方，而作为公司资产的建设用地使用权仍登记在该公司名下，土地使用权的公司法人财产性质未发生改变。乘风公司所拥有资产包括建设用地使用权（工业用途）、房屋所有权（厂房）、机械设备以及绿化林木等，股权转让后，乘风公司的资产收益、参与重大决策和选择管理者等权利，或者说公司的控制权已由马庆某、马松某变为瑞尚公司，但乘风公司包括建设用地使用权在内的各项有形或无形、动产或不动产等资产，并未发生权属改变。当然，公司在转让股权时，该公司的资产状况，包括建设用地使用权的价值，是决定股权转让价格的重要因素。但不等于说，公司在股权转让时只要有土地使用权，该公司股权转让的性质就变成了土地使用权转让，进而认为其行为是名为股权转让实为土地使用权转让而无效。股权转让的目标公司乘风公司为有限责任公司，依据我国公司法的规定，依法独立享有民事权利及承担民事责任，公司股东的变更不对公司的权利能力和行为能力构成影响，不论瑞尚公司购买乘风公司全部股权是为将乘风公司名下的工业用地土地使用权性质变性后进行房地产开发或是其他经营目的，均不因此而影响股权转让合同的效力。
摘要2：【摘要】由于转让股权和转让土地使用权是完全不同的行为，当股权发生转让时，目标公司并未发生国有土地使用权转让的应税行为，目标公司并不需要缴纳营业税和土地增值税。如双方在履行合同中有规避纳税的行为，应向税务部门反映，由相关部门进行查处。
浙江省高级人民法院民事裁定书（2015）浙民申字第2258号
摘要1：【案号】浙江省高级人民法院民事裁定书（2015）浙民申字第2258号
【裁判摘要】即使蒋某某基于《房屋租赁协议书》和占有事实享有租赁权，该权利也不能对抗工商银行绍兴袍江支行的在建工程抵押权。本案所涉在建工程车间五办理抵押登记的时间为2012年8月20日，早于蒋某某与福地公司2013年8月1日签订的《房屋租赁协议书》。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、第一百九十条规定，以正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立；抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。故蒋某某主张的租赁关系不得对抗工商银行绍兴袍江支行已经登记的抵押权。《房屋登记办法》第六十二条规定，在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。本案中，工商银行绍兴袍江支行虽未申请将在建工程抵押权转为房屋抵押权登记，但《房屋登记办法》是部门规章中的管理性规定，当事人未办理转登记不影响原有抵押登记的物权效力。
摘要2：
黑龙江省高级人民法院民事裁定书（2015）黑高民申一字第66号
摘要1：【案号】黑龙江省高级人民法院民事裁定书（2015）黑高民申一字第66号
【裁判摘要】《房屋登记办法》第六十二条“在建工程竣工并经房屋所有权人初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记”的规定，目的在于督促抵押合同的当事人在房屋所有权人初始登记后，变更原在建工程抵押权登记为房屋抵押权登记，以保护抵押权人的合法权益。虽然公积金管理中心主张本案所争议房屋系二建公司1999年7月向其贷款15万元的抵押物，于1999年8月2日就办理了在建工程抵押登记，但蒋某某于2000年9月22日取得该争议房屋所有权后，公积金管理中心并未依照上述规定将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记；根据二审判决认定的事实，蒋某某于2002年9月5日将该争议房屋为农业银行富裕支行办理了抵押登记，抵押期限至2004年5月25日；直至王某提起本案诉讼时，本案所争议的房屋所有权证书中并无公积金管理中心所主张的抵押登记的记载。因此，二审判决认定公积金管理中心对该争议房屋不享有抵押权并无不当，公积金管理中心据此主张王某与王某某签订的争议房屋买卖协议无效的理由不成立。
摘要2：
沈阳市中级人民法院民事判决书（2016）辽01民再42号
摘要1：【案号】沈阳市中级人民法院民事判决书（2016）辽01民再42号
【裁判摘要】根据《房屋登记办法》第三十四条第二款规定，以在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记；第六十二条规定，在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。且不动产的权属应以不动产的权属登记证明来确定，由于在建工程的特点，即没有产权证，所以在建工程抵押登记属于一种预告登记的性质，其并不意味着建筑物建成后，抵押权人对已经建成的建筑物自动享有抵押权，所以，在建工程抵押还必须到有关部门办理房地产抵押登记。经查，涉案商品房档案登记记载，备案登记的买受人为侯某某，该房现无抵押登记、无在建工程抵押登记、无司法查封登记，因此，该诉争房屋具备办证条件，故侯某某要求某地产公司协助其办理商品房权属证书的诉讼请求，应予以支持。
摘要2：
贵州省高级人民法院行政判决书(2015)黔高行终字第59号
摘要1：【案号】贵州省高级人民法院行政判决书(2015)黔高行终字第59号
【裁判摘要】关于盈通公司是否具有原告资格。本案中，长城公司贵阳办事处于2005年7月20日与中国工商银行贵州省分行签订了《债权转让协议》，约定于同日将银信实业公司欠云岩支行的十三笔贷款本金余额人民币2320万元债权和所欠利息转让给长城公司贵阳办事处。德江县人民政府于2006年12月29日作出德府发（2006）41号文件《德江县人民政府关于对贵州银杏鹰实业有限公司陶丽的德江县彩印厂房屋所有权注销的决定》，决定将贵州银杏鹰超临界萃取德江县有限公司抵押给中国工商银行贵阳市云岩区支行的房屋他项权利证予以注销。2011年12月31日，长城公司贵阳办事处与盈通公司签订了《债权转让协议》，又把上述债权本息及相应的抵押权利依法转让给了盈通公司。依据《中华人民共和国物权法》第一百九十二条“抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”之规定，盈通公司转让取得债权之时，亦取得相应的抵押权。因此，盈通公司作为抵押权人，与被诉抵押权注销行为具有直接的利害关系，其有权依据《中华人民共和国行政诉讼法》第二条“公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的具体行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提起诉讼”之规定提起行政诉讼。上诉人所提“债权转让发生在注销行为之后，债权转移并不必然带来行政诉讼原告资格转移”之上诉理由，因本案所涉情形并非《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条“有权提起诉讼的公民死亡，其近亲属可以提起诉讼。有权提起诉讼的法人或者其他组织终止，承受其权利的法人或者其他组织可以提起诉讼”所规定的当事人资格转移，同时债权转让时间并不影响诉讼主体资格认定，故该理由本院不予采纳。
摘要2：
北京市石景山区人民法院民事判决书(2016)京0107民初67号
摘要1：【案号】北京市石景山区人民法院民事判决书(2016)京0107民初67号
【裁判这摘要】宋某某主张涉案房屋所在地为划拨土地，本案因违反划拨土地转让规定而无效，依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定，符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。首先，尽管涉案房屋所在土地使用以划拨方式取得，但宋某某对涉案房屋有所有权证，具有地上建筑物的产权证明；其次，韩某、高某某与宋某某订立存量房屋买卖合同后，韩某、高某某向土地管理部门和房产管理部门提交北京市国有土地房屋所有权转移登记申请书，相关部门予以受理；再次，韩某、高某某交纳了土地收益，且已经办理完毕涉案房屋的所有权转移登记手续。因此，本案不属于国有划拨土地地上建筑物禁止转让的情形，没有违反法律法规的强制性规定，且宋某某未提交证据证明存在其他合同无效的情形，故对宋某某要求确认存量房屋买卖合同无效的请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。
摘要2：【解读】土地划拨性质并不影响房屋买卖合同的效力。土地划拨性质不影响合同的履行，在办理过户登记之前将划拨土地转为出让土地且合同当事人缴纳相应土地出让金后即可办理过户手续。一方当事人仅以土地性质为划拨地为由主张房屋买卖合同无效不予支持。
最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申2468号
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申2468号
【裁判要旨】即法律和司法解释规定了商品房的买受人作为消费者的权利优于承包人的建设工程价款优先受偿权，承包人的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权，也即商品房的买受人作为消费者的权利优于抵押权和其他债权。抵押权人虽已取得案涉商铺所有权，但该所有权的取得，并非基于真实的商品房买卖合同关系，而是基于借款合同的抵押担保关系，并不以取得房屋所有权为目的，也未支付与同期同地市场价相符的合理对价，因此不能优于商品房买受人的民事权益。商品房买受人有权作为第三人申请人民法院撤销抵押人与抵押权人之间关于案涉房屋办理过户登记的生效裁判文书。
摘要2：
最高人民法院民事判决书(2018)最高法民再134号
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2018)最高法民再134号
【裁判要旨】建设工程已竣工验收，但因施工方原因未能办理房屋所有权证，业主单位要求施工方承担租金损失的处理。
【裁判摘要】本院认为，案涉物业3、4层未取得房屋所有权证与超华公司主张未能对外出租的租金损失之间不具有因果关系，二审法院判令中建总公司、中建股份公司赔偿超华公司700万元租金损失，缺乏事实和法律依据。......超华公司依据《城市房屋租赁管理办法》第六条规定主张未依法取得房屋所有权证的房屋不得出租，但该管理办法仅系部门规章，已于2011年2月1日失效。现行法律、行政法规中，并无未取得房屋所有权证的房屋不得出租的强制性规定。超华公司主张案涉物业3、4层未能对外出租系未取得房屋所有权证所致，于法无据。
摘要2：【裁判规则】公司经过改制后不再具有建筑企业资质，事实上也不可能继续履行施工合同 ，应由改制后的公司履行改制前的公司在合同项下的相关权利义务。
最高人民法院民事裁定书(2010)民再申字第163号
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2010)民再申字第163号
【裁判摘要】对于发生在房屋登记制度尚不完善时的案件，在双方没有订立书面协议时，确认房屋买卖关系是否存在，应结合实际履行情况，考虑买受人是否支付了对价，房屋价值与支付的价格是否合理，出卖人交付房屋及房屋所有权证书或买受人对房屋是否长期占有，在此期间出卖人是否主张过权利，能否排除借用或租赁等关系，在此基础上进行综合分析判断。
摘要2：【解读】根据生活经验，基于下列四项推定，足以形成张某某与新华公司之间已经形成房屋买卖合同关系且已经履行的内心确信：
（１）张某某主张２０００元属房屋使用费不合常理；
（２）２０００元与房屋价格相当，更符合购房款性质；
（３）能够体现张某某转让房屋产权的真实意思；
（４）表明张某某长期对他人占有使用该房屋并无异议。
最高人民法院民事判决书(2014)民一终字第286号
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2014)民一终字第286号
【裁判要旨】双方约定房屋所有权与建设用地使用权互为对待给付，根据双方所签一系列合同、协议所载内容，可以认定双方之间除房屋转让之外还存在建设约定使用权转让法律关系。
【裁判摘要】尽管本案当事人法律关系与单纯、独立的房屋转让、建设用地使用权转让存在一定差别，即房屋所有权与建设用地使用权互为对待给付，但根据双方所签一系列合同、协议所载内容，可以认定本案双方当事人之间除房屋转让之外还存在建设用地使用权转让法律关系。
摘要2：【案号】最高人民法院民事裁定书(2017)最高法民申648号
最高人民法院民事判决书(2013)民提字第123号
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2013)民提字第123号
【裁判摘要】认定《预定协议》的性质，需要分析双方当事人依据协议约定内容及实际履约行为所形成的法律关系。首先，《预定协议》约定内容表明双方当事人合意目的系形成商品房买卖合同关系。一是，协议约定虹房公司定向预定经纬公司和泰苑住宅房。按照文意解释，“定向预定”含义为预先约定购买。协议签订时，案涉项目尚未开工进行建设。原建设部颁布的《商品房销售管理办法》第三条第二款规定，商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。按照上述办法对商品房预售的定义，《预定协议》约定的“定向预定”，应理解为经纬公司向虹房公司预先出售将要建设的商品房，属于商品房买卖合同范畴。二是，《预定协议》具备商品房买卖合同的主要内容。协议约定了缔约主体、买卖房屋的位置及面积、价款及价款支付、购房款结算;协议约定在和泰苑符合上海市商品房预售条件下，经纬公司如何履行交付房屋义务；缔约双方未履行交付房屋、支付价款等主要合同义务时违约责任的承担。上述约定表明，《预定协议》具备商品房买卖合同所必备的内容。其次，双方当事人实际履行了《预定协议》。经纬公司取得和泰苑0000354号商品房预售许可证后，双方签订了13830.98平方米房屋商品房出售合同。经纬公司取得0001709号商品房预售许可证后，按照虹房公司指令与案外人签订了三份商品房出售合同，经纬公司交付了14012.42平方米房屋，经纬公司在原审诉讼过程中，并未否认虹房公司已经支付上述销售房屋价款。上述事实表明，双方当事人依照《预定协议》约定实际履行了支付房款及交付房屋的合同义务，部分实现了《预定协议》的缔约目的。二审判决认定《预定协议》为商品房买卖合同正确。
【摘要1】《合同法》第一百一十四条第三款规定：当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应担承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条规定：当事人一方不履行合同义务，或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。上述法律规定表明，违约方承担迟延履行违约金后，仍需承担继续履行合同义务。
摘要2：【摘要2】增加新的诉讼请求——虹房公司基于和泰苑二期房屋涵盖在买卖房屋面积中，提出经纬公司继续履行合同，交付房屋的请求。一审法院经庭审查明，和泰苑二期房屋不属于《预定协议》约定的买卖房屋范围，基于虹房公司在错误判断事实基础上所提出的诉讼请求不完善，向虹房公司予以释明，并无不妥。虹房公司经释明后将其请求修正为如经纬公司不能交房则按照市场价予以赔偿，该主张应当作为虹房公司的诉讼请求。经纬公司认为虹房公司上述请求为增加新的诉讼请求，一审法院予以准许程序违法，缺乏依据，本院不予支持。
【摘要3】《最高人民法院关于适用审判监督程序若干问题的解释》第三十三条规定，人民法院应当在具体的再审请求范围内或在抗诉支持当事人请求的范围内审理再审案件。当事人超出原审范围增加、变更诉讼请求的，不属于再审审理范围。但涉及国家利益、社会公共利益，或者当事人在原审诉讼中已经依法要求增加、变更诉讼请求，原审未予审理且客观上不能形成其他诉讼的除外。依照上述司法解释规定确定的原则，再审程序与普通诉讼程序不同，其是对原审的再次审理，是对已经生效的原审裁判存在错误的纠正程序，因此，必须立足于原审裁判。由于原审生效裁判的作出使得当事人原审诉讼请求已经固定，再审诉讼标的应以此为限，受原审诉讼请求限制。按照上述观点，对于原审被告一方在一审判决后提起上诉，后就终审判决提起再审，再审申请范围应当限定在其二审提起上诉请求范围内。在经纬公司未提供证据证明其未就经纬公司承担房屋过户时应当缴纳的税、费提起上诉具有正当理由情形下，应当认定其已对该请求作出处分，不应作为再审审理范围。
【摘要4】《合同法》第一百三十条规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十三条规定，标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《城市房地产管理法》第六十条规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。依照上述法律规定，经纬公司履行向虹房公司交付房屋义务，必然需要协助虹房公司办理产权过户手续，这是交付房屋的附随义务。虹房公司请求经纬公司交付房屋，当然涵盖请求经纬公司履行协助过户义务，亦包括因经纬公司未依约交付房屋，经纬公司应承担虹房公司因此增加的税费
某房地产公司与某买房人商品房买卖合同纠纷申请再审案
摘要1：【提示】房地产公司未进行商品房预售合同备案登记，且对买房人的合理请求没有给予积极的答复，买房人在履行付款义务前，有权要求中止履行合同先履行义务。
【裁判要旨】根据《商品房买卖合同解释》第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业......将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”的规定，买房人的主要合同义务是按期交纳房款，开发商的主要合同义务就是转移房屋所有权，先交款后交房是涉案合同中对待给付的内容。买房人提出不安抗辩权的理由主要是备案问题和抵押问题，并非主要债务内容。在这种情况下，买房人提出的不安抗辩权能否成立？本案的情况是房地产公司拒绝办理预售备案登记，显然属于给付意愿欠缺而非不能履行，买房人为充分保障自身的权利，行使不安抗辩权暂缓交纳剩余房款，似也可以理解。此后，房地产公司在双方合同履行期间，又将涉案全部房屋抵押给第三人，属于一种加重买房人不安的不当行为。故买房人的不安抗辩权可以成立。
摘要2：参考：《不安抗辩权，时间利益的争夺》
（2015）启开民初字第01662号；（2015）通中民终字第03134号
摘要1：【案号】（2015）启开民初字第01662号，（2015）通中民终字第03134号
【裁判摘要】当事人将特定主观目的作为合同条件或成交基础并明确约定，则该特定主观目的之客观化，属于《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项的规制范围。如开发商交付的房屋与购房合同约定的方位布局相反，且无法调换，购房者可以合同目的不能实现解除合同。
摘要2：【摘要】根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。该条赋予合同目的不能实现时非违约方的法定解除权，案涉房屋内部布局左右相反导致张某某、徐某某合同目的不能实现，其有权解除购房合同。
其一，合同目的包括客观目的和主观目的。客观目的即典型交易目的，当事人购房的客观目的在于取得房屋所有权并用于居住、孩子入学、投资等，影响合同客观目的实现的因素有房屋位置、面积、楼层、采光、质量、小区配套设施等，客观目的可通过社会大众的普通认知标准予以判断。主观目的为某些特定情况下当事人的动机和本意。一般而言，《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项中的合同目的不包括主观目的，但当事人将特定的主观目的作为合同的条件或成交的基础，则该特定的主观目的客观化，属于《中华人民共和国合同法》第九十四条的规制范围。
其二，本案中，双方当事人对于房屋的内部左右布局约定明确。从现有证据来看，无论是取生置业的宣传图片还是购房合同附件中的房屋平面图，均明确了房屋进门后的左右布局。取生置业在购房合同附件中的房屋平面图加盖合同专用章，该附件并未提醒购房者，实际交付房屋的内部左右布局可能与平面图相反。取生置业辩称其工作人员在销售房屋时曾明确告知，但并未提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。且张某某、徐某某所购房屋为期房，在购房时参观的样板房也与实际交付的房屋不一致，无法据此推断张某某、徐某某明知所购房屋的内部左右布局与合同约定相反。
其三，张某某、徐某某对于房屋内部左右布局明确约定并作为特定的合同目的，并不违反法律、行政法规的禁止性规定，亦未侵害第三人权益，属于当事人意思自治的范畴，法律尊重和保护个体通过自身价值判断自由选择合适房屋的合法权利。房屋并非普通商品，购房者对所购房屋的谨慎选择符合生活常理。由于取生置业并未交付符合合同约定布局的房屋且无法调换，致使张某某、徐某某购买符合购房合同附件中约定布局房屋的合同目的落空，张某某、徐某某要求解除合同于法有据，法院予以确认。张某某、徐某某于2015年7月16日向取生置业发出律师函，告知取生置业构成根本违约，要求其拿出解决方案，但未明确解除合同，故法院确认案涉购房合同的解除时间为一审期间起诉状副本送达取生置业之日即2015年8月1日。