摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2017)最高法民申1355号
【裁判要旨】主债权成为自然之债的，抵押人可申请解除抵押权。
【裁判摘要】抵押权作为一种从权利，是为担保主债权的实现而设立，其效力状态应依附于主权利。本案中，案涉抵押担保的主债权已经被认定成为自然之债，就丧失了法律强制力保护，虽然在法律上抵押权有其存在的独立价值，但就本案的抵押权而言，随着案涉抵押担保的主债权成为自然之债，客观上从属于主债权的抵押权也丧失了法律强制力的保护。综上，二审认定案涉的主债权和抵押权都不再受国家强制力的保护，继续维持抵押登记的存在，就丧失其合法的依据，且影响抵押财产的效能发挥，该认定并无不当，本院予以维持。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2015)民申字第3063号
【裁判要旨】抵押权属于担保物权，属于《物权法》第106条第3款规定的“其他物权”范围，可根据物权登记公示公信原则善意取得抵押权。
【裁判摘要】《物权法》第一百零六条第一款、第二款规定了所有权的善意取得制度，但第三款同时还规定：“当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定”，因此其他物权可以参照该条前两款关于所有权善意取得的规定处理。《物权法》第二条第三款规定：“本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。”抵押权属于担保物权，属于《物权法》第一百零六条第三款规定的“其他物权”范围。因此，二审法院适用该条认定张某某根据物权登记公示原则，信赖施某对案涉抵押房产具有完全处分权，适用法律并无不当。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2013)民申字第103号
【裁判要旨】动产抵押权可适用善意取得。
摘要2：
摘要1：【案号】湖南省高级人民法院民事判决书(2015)湘高法民二初字第19号
【裁判要旨】抵押物被扣押前抵押权的效力不及于法定孳息。
【裁判摘要】《中华人民共和国物权法》第一百九十七条规定：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外”。根据上述规定，不动产抵押的抵押标的物是不动产本身，在抵押权实现之前，抵押权的效力原则上仅及于不动产本身，并不及于因该不动产产生的租金收益等孳息。因此，四达公司将涉案301房屋抵押给姜某某后，在姜某某实现抵押权之前，又将基于该房屋所产生的租金收益、物业管理费等应收账款出质给中信银行长沙分行并不违反法律的强制性规定。本院（2014）湘高法民二初字第20号民事判决在中信银行长沙分行与四达公司签订《最高额权利质押合同》并依法办理了应收账款质押登记的情形下，认定中信银行长沙分行对四达公司提供质押的租金收入以及物业管理费在最高债权额2.5亿元的范围内享有优先受偿权正确。
摘要2：【裁判规则】同一不动产上租赁收益权质押的质权人权利劣于已登记的不动产抵押权人。
【摘要】《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第七十九条规定：“同一财产法定登记的抵押权与质权并存时，抵押权人优先于质权人受偿。同一财产抵押权与留置权并存时，留置权人优先于抵押权人受偿”。根据该规定，在本案存在姜某某的抵押权与中信银行长沙分行的应收账款质押权并存，二者之间发生竞合的情形下，成立在后的应收账款质押权不得对抗成立在先的抵押权，故姜某某成立在前的抵押权应优先于中信银行长沙分行的应收账款质押权受偿。
摘要1：最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知（法〔2019〕254号）
【目录】引言一、关于民法总则适用的法律衔接二、关于公司纠纷案件的审理三、关于合同纠纷案件的审理四、关于担保纠纷案件的审理五、关于金融消费者权益保护纠纷案件的审理六、关于证券纠纷案件的审理七、关于营业信托纠纷案件的审理八、关于财产保险合同纠纷案件的审理九、关于票据纠纷案件的审理十、关于破产纠纷案件的审理十一、关于案外人救济案件的审理十二、关于民刑交叉案件的程序处理
关键词：民法总则与民法通则的关系及其适用；民法总则与合同法的关系及其适用；民法总则与公司法的关系及其适用；民法总则的时间效力；与目标公司“对赌”；股东出资应否加速到期；表决权能否受限；有限责任公司的股权变动；侵犯优先购买权的股权转让合同的效力；人格混同；过度支配与控制；资本显著不足；诉讼地位；怠于履行清算义务的认定；因果关系抗辩；诉讼时效期间；违反《公司法》第16条构成越权代表；善意的认定；无须机关决议的例外情况；越权担保的民事责任；权利救济；上市公司为他人提供担保；债务加入准用担保规则；何时成为股东不影响起诉；正确适用前置程序；股东代表诉讼的反诉；股东代表诉讼的调解；实际出资人显名的条件；请求召开股东（大）会不可诉；强制性规定的识别；违反规章的合同效力；合同不成立、无效或者被撤销的法律后果；财产返还与折价补偿；价款返还；损害赔偿；合同无效时的释明问题；未经批准合同的效力；报批义务及相关违约条款独立生效；报批义务的释明；判决履行报批义务后的处理；盖章行为的法律效力；撤销权的行使；抵销；履行期届满后达成的以物抵债协议；履行期届满前达成的以物抵债协议；通知解除的条件；约定解除条件；违约方起诉解除；合同解除的法律后果；违约金过高标准及举证责任；变相利息的认定；高利转贷；职业放贷人；独立担保；担保责任的范围；混合担保中担保人之间的追偿问题；借新还旧的担保物权；担保债权的范围；主债权诉讼时效届满的法律后果；未办理登记的不动产抵押合同的效力；房地分别抵押；抵押权随主债权转让；流动质押的设立与监管人的责任；浮动抵押的效力；动产抵押权与质权竞存；担保关系的认定；约定担保物权的效力；保兑仓交易；无真实贸易背景的保兑仓交易；保兑仓交易的合并审理；让与担保；适当性义务；法律适用规则；责任主体；举证责任分配；告知说明义务；损失赔偿数额；
摘要2：免责事由；共同管辖的案件移送；案件审理方式；立案登记；案件甄别及程序决定；选定代表人；揭露日和更正日的认定；重大性要件的认定；场外配资合同的效力；合同无效的责任承担；营业信托纠纷的认定；资产或者资产收益权转让及回购；劣后级受益人的责任承担；增信文件的性质；保底或者刚兑条款无效；通道业务的效力；受托人的举证责任；信托财产的诉讼保全；信托公司固有财产的诉讼保全；未依约支付保险费的合同效力；仲裁协议对保险人的效力；直接索赔的诉讼时效；合谋伪造贴现申请材料的后果；民间贴现行为的效力；转贴现协议；票据清单交易、封包交易案件中的票据权利；票据清单交易、封包交易案件的处理原则；票据清单交易、封包交易案件中的民刑交叉问题；恶意申请公示催告的救济；继续推动破产案件的及时受理；破产申请的不予受理和撤回；受理后债务人财产保全措施的处理；受理后有关债务人诉讼的处理；债务人自行管理的条件；重整中担保物权的恢复行使；重整计划监督期间的管理人报酬及诉讼管辖；重整程序与破产清算程序的衔接；庭外重组协议效力在重整程序中的延伸；审计、评估等中介机构的确定及责任；公司解散清算与破产清算的衔接；无法清算案件的审理与责任承担；案外人执行异议之诉的审理；债权人能否提起第三人撤销之诉；必要共同诉讼漏列的当事人申请再审；程序启动后案外人不享有程序选择权；案外人依据另案生效裁判对非金钱债权的执行提起执行异议之诉；案外人依据另案生效裁判对金钱债权的执行提起执行异议之诉；案外人系商品房消费者；商品房消费者的权利与抵押权的关系；案外人系商品房消费者之外的一般买受人；分别审理；涉众型经济犯罪与民商事案件的程序处理；民刑交叉案件中民商事案件中止审理的条件
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2017)最高法民申5098号
【裁判要旨】案外人对人民法院正在执行房产主张建设工程价款优先受偿权能否依照《民事诉讼法》第２２７条的规定提起异议并以不服人民法院就其异议作出的裁定为由提起案外人执行异议之诉？——在以不动产为执行标的的执行异议之诉案件中，建设工程优先受偿权作为具有特殊受偿能力的顺位权，可以优先于一般债权和抵押权获得偿付，但其性质不属于物权，亦不具有物权期待权的转化能力，无法产生阻却执行的法律效果，案外人以享有建设工程优先受偿权为由提起执行异议之诉的，不属于法律的受理范围，应当予以驳回。
【摘要】】本案中，聚成公司提出的诉讼请求是：1.停止对翔宇大厦南开三马路111号房产评估拍卖、折价抵偿的强制执行程序，解除对该房产的查封；2.确认聚成公司对所承建的翔宇大厦南开三马路111号的工程享有建设工程价款优先权。根据上述诉讼主张，聚成公司认为人民法院对执行标的111号房产采取的强制执行措施，妨碍了其对案涉工程享有的建设工程价款优先权。综上可见，如果聚成公司提起案外人执行异议之诉，请求人民法院停止“对翔宇大厦南开三马路111号房产采取的强制执行措施”，请求权基础是其对执行标的“翔宇大厦南开三马路111号房产”享有实体权利，而不是对“翔宇大厦南开三马路111号的工程”享有建设工程价款优先权。聚成公司提出“基于协议折价抵房的事实，该公司享有对111号房产物权期待权足以阻却执行”“一审法院掩盖了111号房屋已经合法协议折价抵债实现优先受偿权的审查事实是违法的”的再审申请理由，与执行异议之诉的法理不符。二审法院认为“案外人不能以其对该建设工程享有优先受偿权为由提起执行异议之诉要求停止执行”是正确的。
摘要2：——建设工程优先受偿权是否属于案外人执行异议之诉案件的审理范围
【裁判要旨】在以不动产为执行标的的执行异议之诉案件中，建设工程优先受偿权作为具有特殊受偿能力的顺位权，可以优先于一般债权或抵押权获得偿付，但其性质不属于物权，亦不具有物权期待权的转化能力，无法产生阻却强制执行的法律效果，案外人以享有建设工程优先受偿权为由提起的执行异议之诉，不属于法院的审理范围，应当予以驳回。
【案件索引】一审：天津市第二中级人民法院（2015）二中民四初字第74号（2017年4月6日）；二审：天津市高级人民法院（2017）津民终405号（2017年8月17日）
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2015)民申字第16号
【裁判要旨1】抵押权设立后抵押财产出租的，承租人不得以其租赁权对抗抵押权。
【裁判要旨2】根据《民事诉讼法》第二百二十五条之规定，房屋承租人主张拍卖房屋未通知其行使优先购买权，属于对人民法院执行行为是否合法的异议，而不属于对执行标的的异议。
【裁判要旨3】租赁合同是否合法有效均不能产生阻却人民法院对该房屋及其占用土地使用权予以执行的法律效果。
【裁判要旨4】当事人所持因土地被征用而使抵押物发生变化、申请执行人就案涉土地使用权无权行使抵押权的主张，属于对执行所依据的法律文书的异议，而不属于对执行标的异议，应通过对执行依据的审判监督程序解决。
摘要2：【注解】租赁合同是否合法有效均不能产生阻却法院对该房屋及其占用土地使用权予以执行的法律效果。
【摘要】舒心门业申请再审称，．．．．．．本案舒心门业有两个租赁关系，一是国滨公司出租的土地使用权，另一是舒心建材出租的房屋使用权，一审、二审忽略了舒心门业与舒心建材之间的租赁关系，未作释明也未依职权追加舒心建材为被告，遗漏了应当参加诉讼的当事人，且在舒心建材未参加诉讼的情况下，认定案涉租赁合同无效，处分了案外人的实体权利。．．．．．．关于本案是否遗漏了应当参加诉讼的当事人问题。本院认为，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十七条的规定，案外人执行异议之诉中，案外人对执行标的主张实体权利，并请求对执行标的停止执行的，应当以申请执行人为被告；被执行人反对案外人对执行标的所主张的实体权利的，应当以申请执行人和被执行人为共同被告。本案中，舒心门业作为案外人，对执行标的主张实体权利，以申请执行人中信银行和被执行人国滨公司为共同被告提起执行异议之诉，一审、二审法院根据其提起的诉讼确定当事人诉讼地位并无不当。舒心建材不属于本案中法院应当依职权追加的被告，舒心门业亦未举证证明其曾经要求追加舒心建材为被告，本案在程序上不存在遗漏了应当参加诉讼的当事人问题，故舒心门业的该项申请再审理由亦不能成立。
摘要1：【案号】广东省佛山市中级人民法院民事判决书（2017）粤06民终10257号
【裁判摘要】关于涉案《房屋买卖合同》能否继续履行问题。《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”涉案合同履行过程中，胡某某、陈某某已向黄某某、龙某某措支付了涉讼房屋的定金及首期款，并取得银行贷款拟发放的《同意购房抵押贷款意向书》。而作为出卖方，黄某某、龙某某措并未适格履行提供办理过户交易所需的资料，办理好银行存款、房产抵押权涂销，协助胡某某、陈某某办理涉讼房屋的产权变更手续之义务，依照上述规定及双方签订的《房地产买卖合同》第六条第（3）点之约定：“逾期超过三十天，但守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方继续履行合同并按每日总楼价的千分之一支付逾期违约金。胡某某、陈某某作为守约方，有权要求黄某某、龙某某措继续履行涉案《房屋买卖合同》并支付逾期履行的违约金。针对本案讼争的涉案《房地产买卖合同》能否继续履行问题，从本案审理查明的事实来看，涉讼房屋除本案诉讼有效查封之外，另因三案轮候查封，对于涉讼房屋因轮候查封是否影响涉案《房地产买卖合同》继续履行问题，本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条第一款规定：“对已被人民法院查封、扣押、冻结的财产，其他人民法院可以进行轮候查封、扣押、冻结。查封、扣押、冻结解除的，登记在先的轮候查封、扣押、冻结即自动生效。”《最高人民法院关于查封法院全部处分标的物后轮候查封的效力问题的批复》也指出：“根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(法释[2004]15号)第二十八条第一款的规定……同时，根据上述司法解释第三十条的规定，人民法院对已查封、扣押、冻结的财产进行拍卖、变卖或抵债的，原查封、扣押、冻结的效力消灭，人民法院无需先行解除该财产上的查封、扣押、冻结，可直接进行处分，有关单位应当协助办理有关财产权证照转移手续。”根据上述规定、批复，可认定轮候查封在性质上不属于正式查封，其仅具有一种预期效力，并不产生正式查封的效力，轮候查封在现有查封措施解除后才自动生效。故此，涉讼房屋尚未解除本次查封的情况下，另三案轮候查封处于轮候状态，对涉讼房屋并未发生查封效力。
摘要2：【续】而根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零一条第一款的规定：“利害关系人因情况紧急，不立即申请保全将会使其合法权益受到难以弥补的损害的，可以在提起诉讼或者申请仲裁前向被保全财产所在地、被申请人住所地或者对案件有管辖权的人民法院申请采取保全措施。”现有效的查封即为保障本案判决执行所设，且依现有证据，另三案当事人并非主张取得涉讼房屋所有权。在涉讼房屋并不存在抵押权，涉案《房屋买卖合同》尚未解除且继续履行不存在法律或事实上障碍，且胡某某、陈某某其有能力且明确表示愿意一次性支付购房余款的情况下，胡某某、陈某某要求黄某某、龙某某措继续履行涉案《房屋买卖合同》，协助办理位于佛山市南海区里水镇草场村金碧海岸花园房屋产权过户至胡某某、陈某某名下的过户登记手续合法有据，本院予以支持，并根据本案实际情况，判令胡某某、李某某在黄某某、龙某某措协助办理完毕该房屋过户登记手续十日内，一次性付清剩余购房款1590000元予以黄某某、龙某某措。
摘要1：解答：已支付购买商品房全部或者大部分款项的消费者是否优先于抵押在先抵押权，司法实践中存在支持和不支持的不同判例。
摘要2：
摘要1：【案号】山东省青岛市中级人民法院民事判决书(2017)鲁02民终5074号
【裁判摘要１】一审法院认为：2009年青岛吉昌房地产开发有限公司为贷款，将包括涉案房屋在内的在建工程，抵押给中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行并办理了抵押登记，该抵押行为应为有效，中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行对涉案房屋享有抵押权，故王某、青岛吉昌房地产开发有限公司签订的购房合同的履行受中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行的约束。但中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行并无证据证明青岛吉昌房地产开发有限公司不能销售涉案房屋，王某作为涉案房屋的买受人，根据青岛吉昌房地产开发有限公司出具的收据，已经履行了支付全部购房款的合同义务，故王某、青岛吉昌房地产开发有限公司双方签订的购房合同合法有效。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权，而消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人，故王某购得涉案房屋的相应权益优先于中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行的在建工程抵押权。在王某已交付全部购房款后，且青岛吉昌房地产开发有限公司及中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行没有证据证明王某存在过错，其享有的合同权利，应依法受到保护。故王某要求中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行办理涉案房屋解押手续，理由正当，原审法院予以支持。
摘要2：【裁判摘要２】根据最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权，而消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。因此，一审法院据此认定被上诉人购得涉案房产的相应权益优先于上诉人的在建工程抵押权符合法律规定。
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书（2020）最高法民申1498号
【裁判摘要】本案中王某某作为购房消费者，对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，可参照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》的相关规定及原则予以确认。结合《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条关于“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”和第二条关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定可知，该批复确定的权利顺位为建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，而建设工程价款优先受偿权不能对抗已经支付全部或大部分购房款的消费者。故在已经支付全部或大部分购房款的购房消费者的权利与银行抵押权产生冲突时，亦应优先保护购房消费者的权利。参照上述权利顺位原则，原审法院认定符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十九条规定的购房者对案涉房屋所享有的权利能够对抗基于抵押权对该房屋的执行，适用法律并无不当。建银公司有关再审申请理由，不能成立。
摘要2：【摘要】本案购房人王某某提出的执行异议是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十九条规定的情形，涉及以下几方面问题：（一）关于王某某是否与中天公司签订合法有效的书面买卖合同，王奶奶提交了其在中天公司已经取得房屋预售许可证后至人民法院查封案涉房屋前期间与中天公司签订的《商品房买卖合同》，中天公司为其出具的案涉房屋销售不动产统一发票记载内容亦与《商品房买卖合同》所载信息相符并盖有中天公司发票专用章，且双方已实际履行合同，据此可以认定王某某与中天公司之间签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合同已经订立。（二）关于王某某与中天公司之间的房屋买卖合同是否因无权处分而属效力待定，根据建银公司、中天公司与盛京银行签订的《委托贷款合同之补充合同》中关于“在中天公司清偿全部委托贷款之前，中天公司应将天鸿1.7英里项目中除政府回购安置住房之外的房产的销售收入在取得后一个工作日内按以下比例存入监管账户……建银公司和中天公司同意，为了配合天鸿1.7英里项目销售，在中天公司按本补充合同约定提供足额担保资金或其他建银公司认可的担保物的情形下，建银公司同意按照本补充合同约定的条件配合办理部分抵押物的解除抵押登记手续”的约定，以及中天公司取得案涉房屋商品房预售许可证的相关情况，原审法院认定建银公司已同意中天公司销售案涉房屋，并无不当。建银公司关于中天公司无权处分涉案房屋、《商品房买卖合同》效力待定的主张，不能成立。（三）一审法院已查明，王某某在大连市无其他用于居住的房屋。（四）对于王某某已全额支付购房款的事实，建银公司并未提出异议。因此，王某某提出的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十九条规定的情形。
【解读】在已支付全部或大部分购房款的购房消费者的权利与银行抵押权产生冲突时，应优先保护购房消费者的权利。
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申1684号
【裁判摘要】就一般原则而言，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，建设工程价款优先受偿权优先于抵押权和其他债权，但建设工程价款优先受偿权不能对抗已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者。据此，已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者，对于所购房屋所享有的民事权益，可以排除基于抵押权、建设工程价款优先受偿权等优先受偿权的强制执行。也就是说，在这一问题上，根据现行法律、司法解释的规定，并非只要是支付了全部或大部分对价款、合法占有了房屋、对未办理过户登记没有过错的买受人均可排除基于抵押权等优先受偿权的强制执行，而是对此种情形下的房屋买受人的范围进行了限定。《执行异议复议规定》第二十九条系根据上述规定之精神对在执行程序中如何掌握操作所作的具体规定。《执行异议复议规定》第二十七条基于上述原则和精神进一步明确规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。"再次重申了基于担保物权等优先受偿权的强制执行一般不应被排除的基本原则。而《执行异议复议规定》第二十八条则规定了一般不动产买受人在何种情形下能够排除基于对出卖人的强制执行程序而对买受人所购不动产的强制执行，该规定解决的是在执行程序中买受人对所买受不动产的权利保护与基于金钱执行债权人的权利保护发生冲突时，基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则，这在一定程度上已经是对债权平等原则和合同相对性原则的突破，故一般而言，该种情形下的买受人对于所买受不动产的民事权益并不能够排除申请执行人基于在先成立的抵押权的强制执行。
从本案的事实看，一方面，李某某系购买了商品房但尚未办理房屋所有权登记的房屋买受人，但案涉高朋花园车库负1-8某房屋系杂物间，李某某与世能物业公司所签《重庆市商品房买卖合同》中也显示该房屋用途为非住宅，且李某某亦未提交证据证明该房屋系其唯一的、用于居住的房屋，故李某某并非《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》以及《执行异议复议规定》第二十九条规定所要保护的房屋买受人，其以此为由主张排除强制执行，不能成立。
摘要2：（续）另一方面，李某某与世能物业公司于2015年7月25日签订房屋买卖合同，但农行九龙坡支行已于2013年8月5日就案涉房屋办理了抵押登记，其依法享有抵押权。也就是说，早在案涉房屋买卖合同签订之前的两年多前，农行九龙坡支行在该房屋上的抵押权就已经存在，李某某在本案中亦未提交有关其在购买案涉房屋时申请查询房屋权利状态的情况、世能物业公司销售案涉房屋时所持有的证照情况、签订房屋买卖合同时当地房屋行政管理部门对于已经设定抵押的房屋销售许可管理制度及具体操作情况等证据，因此，从本案查明的事实看，李某某作为房屋买受人，在签订房屋买卖合同时未能尽到合理的注意义务，从而因案涉房屋上存在他人抵押权而导致其无法办理房屋所有权转移登记，此系李某某自身原因所致，故其主张亦不符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的要件，其据此主张排除强制执行，无事实和法律依据。
【注解】先抵后售房屋买受人不能排除抵押权人强制执行。
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2017)最高法民终964号
【裁判要旨】信用社整体改制成立商业银行，未及时办理工商注销登记导致其主体在形式上仍存续的事实，不表明该信用社在改制过后海继续享有原有的权利。
【裁判摘要１】案涉编号为xxx的《吉林省农村信用社借款合同》及相同编号的《吉林省农村信用社最高额抵押合同》的债权人及抵押权人为延河信用社。本案原由延河信用社提起诉讼，一审审理中原告由延河信用社变更为龙井农商银行。根据一审及本院二审查明的事实，能够认定延河信用社经吉林银监局批准、通过增资扩股的方式整体改制为龙井农商银行的事实，龙井农商银行已于2016年12月7日依法领取工商营业执照，在本案起诉前即已具备企业法人主体资格。银监会延边监管分局出具的《证明函》亦证明银行监管部门已对原延河信用社的债权债务作出了处理，即由龙井农商银行承继延河信用社所有的债权债务。据此，应认定龙井农商银行为延河信用社改制后的承继主体，延河信用社基于案涉借款合同和最高额抵押合同所享有的债权和抵押权应由龙井农商银行承继。延河信用社未及时办理工商注销登记导致其主体在形式上仍存续的事实，不表明该信用社在整体改制为龙井农商银行后还继续享有原有的民事权利义务。因此，龙井农商银行作为延河信用社债权债务的承继主体，属于与本案有直接利害关系的法人，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项关于“原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”的规定，龙井农商银行替代延河信用社作为本案原告参加诉讼，主体适格，该行依法享有诉权。至于龙井农商银行的案涉借款债权能否基于吉林高院（2014）吉民二初字第13号民事调解书获得清偿从而消灭主债权、抵押权随之消灭的问题，属于抵押权实现的顺位问题，系案件实体审理问题，不属于起诉受理条件，新合作公司以此否定龙井农商银行的诉权缺乏法律依据。因此，新合作公司关于龙井农商银行没有本案诉权的上诉主张不成立，本院不予支持。
摘要2：【裁判摘要２】主债务未过诉讼时效期间，抵押权人行使抵押权应予支持——关于龙井农商银行行使抵押权是否超过法定期间的问题｜《中华人民共和国物权法》第二百零二条规定：“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。”案涉借款期限于2012年7月28日届满，后经债权人与债务人、五个抵押人签订借款展期协议将案涉借款展期至2013年6月27日，主债权的诉讼时效期间应从借款展期届满之日起算。鉴于本案一审审理期间《中华人民共和国民法总则》开始施行，故本案应适用《中华人民共和国民法总则》关于诉讼时效的规定。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”第一百九十五条规定：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。”本案中，延河信用社于2014年10月21日向吉林高院提起（2014）吉民二初字第13号借款担保合同纠纷案，系在主债权诉讼时效期间内，依据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条第三项的规定，主债权诉讼时效中断，诉讼时效期间重新计算；2015年5月15日延河信用社向新合作公司发出编号为xxx的《吉林省农村信用社逾期贷款催收通知书》，要求新合作公司继续承担本金2亿元整及利息的借款债权的抵押担保责任，无条件履行担保义务，依据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条第一项的规定，该行为亦发生诉讼时效中断的效力；2015年11月23日该信用社向债务人延边国贸大厦公司破产管理人申报案涉债权，依据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条第四项的规定，主债权诉讼时效再次中断。2016年12月24日延河信用社提起本案诉讼，距主债权诉讼时效重新起算的时间2015年11月23日仅一年左右，未超过法定诉讼时效期间。据此，原审判决认定延河信用社行使抵押权尚在主债权诉讼时效期间内，并无不当，新合作公司该项上诉主张不成立。
摘要1：【案号】山东省高级人民法院民事判决书(2014)鲁商终字第8号
【裁判摘要】本案所涉抵押合同合法有效，并经工商部门办理了抵押登记，债权人依法对该抵押物享有优先受偿权。但该抵押的土地和房产因市政工程被政府拆迁，抵押物灭失。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第八十条第一款规定，“在抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下，抵押权人可以就该抵押物的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿”。《中华人民共和国物权法》第一百七十四条规定，“担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿”。因此，长城公司对政府部门支付的抵押物拆迁款有优先受偿权。但长城公司对于政府是否补偿及应补偿的金额是多少均未提供证据，故本院暂对长城公司主张的优先受偿拆迁补偿款问题不作处理，待长城公司有相应证据后可另行主张。
摘要2：【解读１】土地和房屋被征收后抵押权人对征收补偿款享有优先受偿权，但抵押权人应对补偿与否及补偿数额承担举证责任。
【解读２】基本案情：（１）诉讼请求：请求判令机电公司、泉西公司偿还借款本息2534.12万元；请求确认对抵押财产的拆迁补偿款本息范围内享有优先受偿权。（２）一审判决：一、济南泉西五交化机电公司于判决生效之日起10日内偿还中国长城资产管理公司济南办事处借款本金1257万元及相应利息（利息按照1257万元为基数，自2002年7月29日至2003年7月28日按照借款合同约定的月利率4.8675‰计算，嗣后按照中国人民银行规定的逾期贷款利率另行计算）；二、驳回中国长城资产管理公司济南办事处对山东泉西集团有限公司的诉讼请求；三、驳回中国长城资产管理公司济南办事处的其它诉讼请求。（３）二审判决：一、维持济南市中级人民法院（2012）济商初字第163号民事判决第三项及诉讼费用负担部分；二、撤销济南市中级人民法院（2012）济商初字第163号民事判决第二项；三、变更济南市中级人民法院（2012）济商初字第163号民事判决第一项为：“济南泉西五交化机电公司和山东泉西集团有限公司于判决生效之日起10日内偿还中国长城资产管理公司济南办事处借款本金1257万元及相应利息（利息按照1257万元为基数，自2002年7月29日至2003年7月28日按照借款合同约定的月利率4.8675‰计算，嗣后按照中国人民银行规定的逾期贷款利率另行计算）”。
备注：因长城公司应当对政府是否补偿及应补偿的金额是多少承担举证责任，而长城公司均未提供证据证明，因此法院认为“暂对长城公司主张的优先受偿拆迁补偿款问题不作处理，待长城公司有相应证据后可另行主张。”（即二审法院撤销一审法院第二项判决）
摘要1：【案号】广西壮族自治区玉林市中级人民法院民事判决书(2016)桂09民终1882号
【裁判摘要】因涉案抵押物（抵押证号：xxx）已于2016年5月被征收拆除，并获得补偿金960.9191万元，根据《中华人民共和国担保法》第五十八条“抵押权因抵押物灭失而消灭。因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十条第一款：“在抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下，抵押权人可以就该抵押物的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿。”，玉林军供站所获得的补偿金应当作为抵押财产，作为抵押权人即信达资产公司广西分公司可以就该抵押物的补偿金主张优先受偿，但是目前该笔补偿金已分配完毕，主张优先受偿的条件已不具备。故信达资产公司广西分公司主张对抵押物享有优先受偿权，没有法律依据，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条第一款：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”的规定，上诉人信达资产公司广西分公司提出的对本案债权的抵押物优先受偿权及于政府补偿的异地回建房属二审新增加的诉讼请求，因该项请求不属于本案审理的范围，且上诉人与被上诉人不同意调解，对于该主张上诉人信达资产公司广西分公司应另行起诉解决。
摘要2：【解读１】基本案情：（１）一审法院起诉请求：1.判令玉林军供站归还借款本金686462.28元，并支付利息给信达资产公司广西分公司（第一笔借款利息自1995年6月29日起至2016年1月31日止，第二笔借款利息自1995年9月22日起至2016年1月31日止，暂计利息为2649727.56元，以后利息另计）；2.判令原告对抵押物（抵押证号：xxx）享有优先受偿权；3.本案诉讼费由玉林军供站负担。（２）一审判决：一、广西壮族自治区玉林军用供应站偿还借款本金686462.28元给中国信达资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司；二、广西壮族自治区玉林军用供应站支付利息691894.65元给中国信达资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司；三、驳回中国信达资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司的其他诉讼请求。（３）二审判决：一、维持玉林市玉州区人民法院（2016）桂0902民初750号民事判决第一项、三项；二、撤销玉林市玉州区人民法院（2016）桂0902民初750号民事判决第二项；三、变更玉林市玉州区人民法院（2016）桂0902民初750号民事判决第二项为被上诉人广西壮族自治区玉林军用供应站支付借款利息2649727.56元（利息暂计至2016年1月31日）给上诉人中国信达资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司，2016年1月31日以后的利息按照合同约定另计。
【解读２】抵押权认定对抵押物的补偿款未采取保全措施而导致灭失则自然丧失抵押权的优先受偿权。
摘要1：《抵押担保合同》虽未列明抵押物的具体名称和位置，但根据相关资料可以明确抵押物的范围，是否应适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十六条的规定，以抵押合同对抵押财产约定不明为由认定抵押不成立
【要旨】抵押成立。《抵押担保合同》虽未列明抵押物的具体名称和位置，但根据相关资料可以明确抵押物的范围，则不应适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十六条的规定，以抵押合同对抵押财产约定不明为由认定抵押不成立，而应判令本应提供抵押物明细的抵押人继续履行办理抵押登记的义务。
摘要2：【法条链接】最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释
第五十六条 抵押合同对被担保的主债权种类、抵押财产没有约定或者约定不明，根据主合同和抵押合同不能补正或者无法推定的，抵押不成立。
法律规定登记生效的抵押合同签订后，抵押人违背诚实信用原则拒绝办理抵押登记致使债权人受到损失的，抵押人应当承担赔偿责任。
【解读１】不宜轻易以抵押合同约定抵押财产不明为由认定抵押合同不成立。
【解读２】《担保法司法解释》第５６条第１款规定了抵押权标的物特定化原则，抵押权人只能对特定的财产行使处分权，该条款中“抵押不成立”不仅指抵押权不成立，而且还包括抵押合同不成立。
【解读３】《抵押担保合同》对丙公司提供的国有土地使用权和车位、商铺等非住宅房地产抵押物的约定虽然不明确具体，但是结合相关情况是可以明确的，因此，该抵押约定依法成立并合法有效。依据《合同法》第１０７条的规定，丙公司应当承担办理抵押登记手续的违约责任。
摘要1：案情：A公司向甲银行贷款，B公司以房产作为抵押，办理了抵押登记。A公司同时向乙银行贷款，B公司提供连带责任保证。随后甲银行将对A公司的债权及其从权利转让给C公司。因A公司、B公司资产不足清偿乙银行债权，乙银行起诉确认甲银行债权消灭，请求撤销抵押登记。一审、二审均驳回，乙银行申请再审
【要旨】乙银行具有本案原告诉讼主体资格。根据《中华人民共和国合同法》第八十一条以及《中华人民共和国物权法》第一百九十二条的规定，甲银行将其对A公司的债权转让予C公司后，附随于该债权的抵押权亦一并转让予C公司，则乙银行作为A公司的另一普通债权人，案涉抵押登记是否正确与其有直接利害关系，乙银行有权对记载甲银行为抵押权人的抵押登记提出涂销请求。
摘要2：【解读１】债权人请求涂销抵押登记的原告主体资格认定——作为一般债权人有权请求涂销抵押登记，具有本案原告诉讼主体资格（案涉抵押登记是否正确与一般债权人有直接利害关系，一般债权人有权对记载于抵押权人的抵押登记提出涂销请求）。
【解读２】抵押权纠纷中，一般债权人有权就债务人的不当抵押登记请求涂销，不宜以裁定驳回起诉的方式予以处理。
摘要1：解读：抵押登记是否正确与一般债权人有直接利害关系，一般债权人有权对记载于抵押权人的抵押登记提出涂销请求。因此，普通债权人可以作为原告起诉债务人和抵押权人要求涂销登记。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书（2018）最高法民再472号
【裁判摘要】本院再审认为，《民诉法解释》第三百零五条第一款第二项规定：“案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：……（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关”。《民事诉讼法》第二百二十七条又规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”故在执行中案外人对执行标的提出的书面异议被裁定驳回后，应当根据其权利主张与原判决、裁定之间的关系，选择通过审判监督程序或者执行异议之诉，维护其合法权益。本案蒋某某提起案外人执行异议之诉，其诉讼请求系要求撤销执行裁定并停止强制执行，但并不主张原判决错误。再审中其也明确表示，并不主张否定原判决所认定的兴业银行成都分行对案涉房屋享有抵押权，仅主张自己是善意的买受人，权利优先于抵押权。故不能认为蒋某某的诉请属于《民事诉讼法》第二百二十七条所规定的“认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理”。执行裁定虽以原判决为依据，但在案外人明确其诉讼请求仅为撤销执行裁定，而并不主张原判决错误的情况下，一、二审认为不符合“与原判决、裁定无关的”条件而裁定驳回案外人的起诉，明显不当。
摘要2：【解读】案外人执行异议之诉的诉讼请求系要求撤销执行裁定并停止强制执行，并不主张否定原判决所认定的抵押权，仅主张自己是善意的买受人，权利优先于抵押权，不能认为诉请属于《民事诉讼法》第二百二十七条所规定的“认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理”。
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书（2019）最高法民终603号
【裁判摘要】本院认为，《民事诉讼法解释》第三百零五条明确，案外人提起执行异议之诉，应当符合“诉讼请求与原判决、裁定无关”这一条件。因此，《民事诉讼法》第二百二十七条规定的“与原判决、裁定无关”应为“诉讼请求”与原判决、裁定无关。华融湖南分公司申请强制执行所依据的原判决即第32号判决的主文内容是判决英泰公司向华融湖南分公司偿还债务9800万元及重组收益、违约金和律师代理费695431元，华融湖南分公司有权以案涉房产作为抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿。本案中，建行怀化分行一审诉讼请求是排除对案涉房产的强制执行，确认华融湖南公司对案涉房产的优先受偿权不得对抗建行怀化分行。起诉理由是以其签订购房合同、支付购房款及占有案涉房产在办理抵押之前为由，主张排除对案涉房产的强制执行。建行怀化分行在本案中并未否定华融湖南分公司所享有的抵押权，也未请求纠正第32号判决，实际上其诉请解决的是其主张基于房屋买卖享有的权益与华融湖南分公司所享有的抵押权之间的权利顺位问题，属于“与原判决、裁定无关”的情形，是执行异议之诉案件审理的内容，应予立案审理。一审法院裁定驳回起诉不当，本院予以纠正。
摘要2：【解读】案外人并未否定生效判决认定的抵押权，也未请求纠正生效判决，实际上其诉请解决的是其主张基于房屋买卖享有的权益与抵押权之间的权利顺位问题，属于“与原判决、裁定无关”的情形，是执行异议之诉案件审理的内容，应予立案审理。
摘要1：解读：（１）案外人对执行标的物主张所有权从而排除抵押优先受偿权，实际是认为执行依据错误，不符合案外人执行异议之诉的起诉条件；（２）案外人并未否定生效判决认定的抵押优先受偿权，只是认为其权利优先于抵押权，属于“与原判决、裁定无关”的情形，符合案外人执行异议之诉的起诉条件。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院（2019）最高法民终603号裁定书
【裁判要点】在抵押权强制执行中，案外人以其在抵押登记之前购买了抵押房产，享有优先于抵押权的权利为由提起执行异议之诉，主张依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》排除强制执行，但不否认抵押权人对抵押房产的优先受偿权的，属于民事诉讼法第二百二十七条规定的“与原判决、裁定无关”的情形，人民法院应予依法受理。
摘要2：
摘要1：解答：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第１３条之规定：（１）一般债权人对行政机关对债务人所作的行政行为没有利害关系，其不具有原告主体资格；（２）但行政机关作出行政行为时依法应予保护或者应予考虑的除外。
解析：《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第４条之规定，（１）预告登记权利人、（２）抵押权人、（３）采取司法强制措施的债权人以及（４）房屋登记机构工作人员与债务人恶意串通的债权人具有行政诉讼原告主体资格。
【注释１】债权人原则上不具有行政诉讼原告主体资格——（1）一般债权人一般没有起诉房屋转移登记的原告资格（理由：房屋所有权人买卖房屋可以获得对价，对价可以偿还债务，房屋转移登记并不影响债权实现）；（2）法律、行政法规并未赋予房屋登记机构审查房屋买卖交易价格的职责以及房屋所有权人负债情况（除非一般债权人已经转化为特殊债权人的情形）。
【注释２】债权人具有行政诉讼原告主体资格判断标准——行政机关在作出行政行为时对于当事人主张的债权应当依法应予保护或者依法应予考虑，即对债权人的保护已经成为行政法律关系中的法定权益或者行政裁量的考虑因素，行政机关与债权人之间已经产生行政法上的利害关系，债权人具有原告主体资格。
【注解１】行政机关批准公司股权转让行为与公司普通债权人不具有利害关系，一般债权人不具有提起行政诉讼的原告主体资格。——参考案例：最高人民法院行政裁定书(2017)最高法行申1142号
【注解２】行政法律关系在前，民事法律关系在后，民事行为介入已经存在的行政法律关系，民事行为的主体不具有行政诉讼原告资格。——参考案例：最高人民法院行政裁定书（2001）行终字第2号
【注解３】（１）债权人以行政机关对债务人所作的行政行为损害债权实现为由提起行政诉讼的，法院应当告知其就民事争议提起民事诉讼，但行政机关作出行政行为时依法应予保护或者应予考虑的除外；（２）通常情况下，债权人并不具有基于其享有的债权而对债务人的房屋转移登记行为提起诉讼的原告资格，除非债权人对该房屋本身已经享有区别于其他普通债权人的需要保护的特别权益，且该特别的权利和利益于行政机关作出转移登记行为时已经知晓并应当予以考虑。——参考案例：福建省高级人民法院行政裁定书(2019)闽行申168号
摘要2：【解读】根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第4条规定，特定债权人对不动产登记行为具有原告主体资格——（1）以房屋为标的物的债权已办理预告登记的；（2）债权人为抵押权人且房屋转让未经其同意的；（3）人民法院依债权人申请对房屋采取强制执行措施并已通知房屋登记机构的；（4）房屋登记机构工作人员与债务人恶意串通的。
摘要1：【案号】最高人民法院行政判决书(2018)最高法行再183号
【裁判摘要１】行政行为违法只是在实体上决定了针对该行为所提之诉的理由是否具备，而该诉能否被人民法院受理，还需要具备原告适格这样一个适法性条件。换句话说，由于司法机关只能在具体的案件中审查行政行为，而不一般性的具有对行政行为的审查权，因此，即使行政行为违法，一个不具有原告资格的主体也不能够启动司法审查程序。
【裁判摘要２】虽然瑞华公司取得的土地所有权证存在违法之处，但在无确凿证据证明中国邮政三门峡支行系在明知瑞华公司违法办理被诉土地使用权证而恶意取得涉案抵押权的情况下，中国邮政三门峡支行仍可善意取得涉案不动产上所设抵押权。《中华人民共和国物权法》第一百八十五条规定：“设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。”第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”据此，抵押权的设立，系由当事人之间设立抵押权的合意与抵押登记两个法律行为共同构成，抵押权自抵押登记时起设立。具体到本案当中，中国邮政三门峡支行于2016年7月26日取得灵宝市房他证市区字第××号他项权证时，涉案不动产上所设抵押即正式成立。而根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条和第一百八十条的规定，抵押权的标的为债务人的财产，而非财产的物权凭证，故，即使作为抵押财产物权凭证的灵国用（2013）第72号国有土地使用权证因违法被撤销，亦不应影响中国邮政三门峡支行对涉案土地所享有的抵押权。灵宝市人民政府应当在依法办理涉案土地相关权证后，对中国邮政三门峡支行取得的抵押权登记依法进行相应变更。
【裁判摘要３】由于土地登记具有物权设定或公示的法律效力，实践当中对于物权关系的稳定和土地交易秩序的安全具有重要意义，因此，土地登记机关应当在其职责和能力范围内，对登记材料的真实性尽到合理审慎的审查义务，努力让人民群众对已经登记的土地权属关系放心，从而保障国家物权登记的严肃性和权威性。
摘要2：
摘要1：自然资源部关于做好不动产抵押权登记工作的通知（自然资发[2021]54号）
摘要2：
摘要1：【实务要点】债权人、抵押权人虽形式上相分离，但债权人仍为实质抵押权人的，不违反《物权法》第179条关于抵押权一般规定。
【案例索引】最高人民法院(2015)民一终字第107号《债权人与抵押权人相分离时债权人能否享有抵押权》
摘要2：
摘要1：解读：（１）最高额债权担保中的最高额债权采取“债权最高限额说”，即最高债权额的债权包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产的费用、实现债权或者实现担保物权的费用等在内的全部债权，但是当事人另有约定的除外；（２）登记最高债权额优于约定最高债权额，即登记的最高债权额与当事人约定的最高债权额不一致的，人民法院应当依据登记的最高债权额确定债权人优先受偿的范围。
【解析】（１）根据《民法典担保制度解释》第１５条第１款之规定，“最高债权额”是指“债权最高限额”而非“本金最高额”，当事人另有约定除外；（２）根据《民法典担保制度解释》第１５条第２款之规定，最高债权额的优先受偿范围以登记最高债权额优于约定最高债权额。
摘要2：【注解１】最高额担保中最高债权额究竟是指当事人约定的本金还是包括本金及其附属债权在内的所有债权？——（１）如果认为最高债权额是指包括本金在内的所有债权（本金＋附属债权），债权人将承担由此带来的风险（《民法典担保制度解释》第１５条采该观点，但当事人另有约定的除外；主要考虑到债权人较之担保人在风险控制人更具有便利性，有能力和条件控制贷款规模）；（２）如果认为最高债权额仅指本金（不包括附属债权），则担保人将承担由此带来的风险（实际发生的债权可能远远超过约定的最高债权额）。
【注解２】当事人约定最高额是指本金在内的全部被担保债权，但不动产登记簿仅指本金，此时应当根据当事人约定而不能根据不动产登记簿的记载确定优先受偿权范围（要因原则）——（１）当事人之间权利义务关系应当根据当事人之间的约定确定；（２）不动产登记仅仅是公示方式，只有在因不动产登记簿产生公信力危及第三人交易安全时才能根据不动产登记簿的记载来确定优先受偿范围。
【注解３】最高额担保登记簿中只有“最高额”和“担保范围”栏目而没有“最高额含义”栏目——当事人如果要实现“最高额”仅指本金的目的应当加括号表明该最高额仅指本金，然后“担保范围”填写本金、利息、违约金以及实现抵押权的费用，以免引起争议。
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书（2019）最高法民终1206号
【裁判要点】租赁在先的承租人可以“抵押不破租赁”对抗抵押权人或者标的物受让人，在租赁期限内继续承租标的物。在抵押权人实现抵押权时，承租人不享有以在先租赁权阻却抵押权人以折价、拍卖或变卖等方式处置抵押物并就价款优先受偿的权利。无论租赁在先还是租赁在后，均不影响抵押权人请求人民法院对依法设立的抵押权进行确认。
【摘要】关于抵押财产上存在租赁权的问题。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”此条规定可以看出，法律未限制在已出租的标的物上设定抵押。抵押权系担保物权，所追求的是标的物的交换价值；租赁权系债权，所追求的是标的物的使用价值，二者在同一标的物上同时设立并不冲突。虽然在抵押权人实现抵押权时，租赁在先的承租人可以“抵押不破租赁”对抗抵押权人或者标的物受让人，在租赁期限内继续承租标的物，但承租人不享有以在先租赁权阻却抵押权人以折价、拍卖或变卖等方式处置抵押物并就价款优先受偿的权利。无论租赁在先还是租赁在后，均不影响抵押权人请求人民法院对依法设立的抵押权进行确认。因此，一审法院判决农行酒泉分行可就案涉房屋和土地使用权折价或拍卖、变卖价款在主债权范围内优先受偿，有事实和法律依据。苏某某以其在先租赁抵押物为由，认为农行酒泉分行对案涉房屋和土地使用权折价或拍卖、变卖价款不享有优先受偿权的辩称意见不能成立。
摘要2：
摘要1：解读：（１）买受人对房屋因抵押权无法登记的权利障碍的忽略，可以认定买受人对此存在过错；（２）买受人与出卖人之间约定涤除抵押权事宜的，视为买受人对抵押权可涤除产生合理信赖，买受人对房屋未能过户登记不具有过错。
【解析】购买已设定抵押的房屋未能办理过户登记能否认定买受人存在过错，司法实践中存在认定买受人存在过错和认定买受人不存在过错两种裁判观点。
摘要2：【注解】抵押权人同意抵押人转让抵押不动产，买受人对未能办理过户登记不存在过错，有权排除执行。——参考案例：最高人民法院民事判决书(2018)最高法民终714号
摘要1：【案号】福建省高级人民法院执行裁定书（2020）闽执复36号
【裁判摘要】涉案房产抵押登记时间为2012年5月17日，而复议人郑某某与被执行人张某某、郭某签订《房屋租赁协议》时间为2014年8月1日，抵押登记时间在房屋租赁之前。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”之规定，故复议申请人郑某某主张的租赁关系不得对抗已在先登记的抵押权。宁德中院以（2019）闽09执恢54号通知书通知郑某某、陈某某对涉案房产房屋租赁不予认可，将依法进行不带租拍卖，系根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”的规定，依法对涉案房产上的租赁关系行使涤除权。复议申请人郑华华主张15年租赁期限未到期，请求在执行过程中对涉案房产进行带租约拍卖、变卖的理由不能成立，宁德中院的异议裁定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
摘要2：【案号】福建省宁德市中级人民法院执行裁定书(2020)闽09执异4号
【摘要】本院以（2019）闽09执恢54号通知书通知郑某某、陈某某进行不带租拍卖。郑某某不服提出执行异议。．．．．．．在异议人郑某某与被执行人张某某、郭某签订《房屋租赁协议》之前，涉案不动产已经登记抵押给中国工商银行股份有限公司福安东凤支行（权利承受人为明策伟华有限公司）。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权"，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力"之规定，因异议人郑某某主张的租赁关系不得对抗已在先登记的抵押权，故再对其提供的《房屋租赁协议》是否真实合法有效等进行专门审查已无必要。异议人郑某某异议理由不足，其请求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下：驳回异议人郑某某的异议请求。