摘要1：【摘要】根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条规定，双方之间形成了商品房预售合同法律关系。
闻天公司在自身合同目的已经实现情形下，非但不积极履行应尽的合同义务，面对房地产市场出现价格大幅上涨，反而主张合同无效的做法，违背诚实信用原则。闻天公司签约时未取得商品房预售许可证，虽然违反了有关“商品房预售应当取得商品房预售许可证明”的规定，但是并不必然导致其签订购房合同的民事法律行为无效。
闻天公司作为房地产开发企业，对房屋预售所需符合的条件应当是清楚的，对自身不办理商品房预售许可证即预售商品房行为的违法性应当是明知的。现闻天公司以自身原因造成的违法事实为由提起本案诉讼，真正目的在于获取超出合同预期的更大利益，其行为显然与社会价值导向和公众认知相悖。为弘扬社会主义核心价值观，彰显司法公正，人民法院对此种行为不应予以支持。
摘要2：
摘要1：山东省高级人民法院关于印发全省民事审判工作会议纪要的通知（2011年12月2日 鲁高法〔2011〕297号）
一、关于物权纠纷案件(一)关于不动产权属证书记载的权利人与实际权利人不一致的情形如何处理的问题(二)关于人民法院生效法律文书与不动产登记的关系(三)关于部分共有人擅自处分共同共有房屋的处理问题(四)关于典当的法律性质问题(五)关于相邻关系中妨害建筑物采光、日照的认定标准问题(六)关于物业服务中发生的机动车损害或者人身伤害如何处理问题(七)关于违法建筑的认定和处理问题(八)关于不动产物权权属争议中的民行交叉问题(九)关于业主委员会的诉权范围问题
二、关于房地产纠纷案件(一)关于以协议方式签订的土地使用权出让合同的效力问题(二)关于集体土地以租代征合同的效力问题(三)未取得不动产权属证书的房屋买卖合同的效力问题(四)关于因信贷政策变化导致商品房买卖合同不能履行的处理问题(五)关于因限购政策导致商品房买卖不能发生物权效力的处理问题(六)关于房屋交付条件中验收合格的理解与适用问题(七)未取得商品房预售许可证明的商品房认购书的效力问题(八)关于商品房买卖合同解除后的损失赔偿问题(九)关于出租人出租抵押房屋合同的效力认定问题(十)关于房屋买卖中“黑白合同”的认定问题(十一)关于以房抵债合同的效力问题
三、关于建设工程施工合同纠纷案件(一)关于项目经理的法律地位问题(二)关于“黑白合同”认定的有关问题(三)关于固定价格合同未履行完毕而解除的，工程价款如何结算的问题(四)关于建设工程施工合同无效情形下发包人能否请求参照合同约定支付工程价款的问题(五)关于固定价格合同在履行中能否适用情势变更原则的问题(六)关于实际施工人的诉讼地位和发包人责任的性质问题(七)关于质量保修金返还时间的确定问题(八)关于建设工程施工合同约定的工程质量标准与国家强制性标准不一致的处理问题(九)质量保修期间质量缺陷的责任承担问题(十)关于建设工程施工合同中约定以政府文件作为工程价款结算依据，现政府文件被撤销或者失效的情形如何处理的问题
四、关于农村土地承包纠纷案件(一)关于以其他方式承包取得的土地承包经营权的性质和法律适用问题(二)关于村民小组是否具有诉讼主体资格的问题(三)关于集体经济组织在土地延包或者依法调整承包地重新发包后，丧失承包地的农户请求返还的处理问题
摘要2：(四)关于发包方违法侵占、收回、调整家庭承包地的情形下，承包方请求返还承包地是否适用诉讼时效的问题(五)关于土地承包经营权流转合同的效力问题(六)承包人未按承包合同约定种植特定农作物的，发包方是否有权请求解除合同的问题
五、关于民间借贷纠纷案件(一)关于民间借贷的范围问题(二)关于民间借贷的生效条件问题(三)关于民间借贷纠纷的举证责任分配以及证据审查和采信问题(四)关于民间借贷纠纷中利息、违约金争议的处理问题(五)关于个人借贷单位使用的民间借贷处理问题(六)关于民间借贷的诉讼时效问题
六、关于侵权纠纷案件(一)关于侵权责任法与其他法律、行政法规和司法解释的衔接问题(二)关于无赔偿权利人或者赔偿权利人不明的情形下，有关部门能否行使损害赔偿请求权的问题(三)关于侵权损害赔偿的范围和标准问题(四)关于受害人被扶养人生活费的赔偿问题(五)关于医疗损害赔偿案件的法律适用问题(六)关于医疗损害赔偿案件的举证责任分配问题(七)关于产品责任的赔偿责任主体、赔偿责任问题(八)关于产品侵权责任的惩罚性赔偿的问题(九)关于精神损害抚慰金的赔偿标准问题(十)关于机动车之间发生交通事故造成同一损害的赔偿责任问题(十一)关于机动车第三者责任强制保险中第三者的认定问题(十二)关于机动车未参加机动车第三者责任强制保险的处理问题(十三)关于因交通事故造成的机动车贬值损失是否予以赔偿的问题
七、关于婚姻家庭纠纷案件(一)关于离婚案件因被告下落不明而公告送达，能否缺席判决的问题(二)关于夫妻共同债务的认定问题(三)关于婚姻关系存续期间夫妻之间达成的财产分割协议的效力问题(四)关于夫妻婚前个人财产婚后产生的孳息的归属问题
八、关于劳动争议纠纷案件(一)关于建筑行业中实际施工人直接招用的人员劳动关系的认定问题(二)关于未签订书面劳动合同的情形下双倍工资的支付问题(三)关于工伤停工留薪期的确定问题(四)关于劳动者违法解除劳动合同，用人单位请求劳动者赔偿损失应否支持的问题(五)关于非法用工单位伤亡人员的保险待遇问题(六)关于独生子女父母一次性养老补助纠纷案件的受理问题(七)关于基本生活费是否适用仲裁时效的问题(八)关于加付赔偿金的处理问题(九)关于双重劳动关系的认定问题（十）关于用人单位被吊销营业执照后与劳动者的劳动关系是否终止问题(十一)关于解除劳动合同的举证责任分配问题
九、关于民事诉讼程序问题(一
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2018)最高法民终117号
【裁判要旨】建设工程施工合同履行过程中双方达成的结算工程价款补充协议属于合同结算清理条款，不因施工合同无效而必然无效。
【裁判摘要】经审查，4份补充协议均系双方因施工方案调整、设计图纸变更、延期开工、停工误工等事由而达成的补偿协议，其内容虽与《建设工程施工合同》存在关联，但并不是《建设工程施工合同》的从合同。《建设工程施工合同》因违反招标投标的法律强制性规定而无效，4份补充协议却并不存在违反法律法规强制性规定的内容。一审认定4份补充协议属合法有效的合同正确，本院予以确认，世邦公司应按照补充协议的约定向锦通公司履行补偿赔偿之义务。
【要旨1】承包人报送的工程量报审表有监理单位的审核签证盖章，应认为承包人已举示证据证明其实际完成的工程量。
【摘要1】关于锦通公司实际完成工程量的认定。一审业已查明，锦通公司先后共向世邦公司报送《工程款支付申请（核准）表》7份，前5份均有承包人、发包人、发包人现场代表和监理单位的审核签字盖章，后2份虽无发包人和发包人现场代表签字盖章，但有监理单位的审核签字盖章。7份《工程款支付申请（核准）表》均附有《工程量报审表》，明确载有已经完成的工程量，故应认为锦通公司已举示证据证明其实际完成的工程量，世邦公司认为不实，则应举示相反的证据予以否认。世邦公司既未举证否定《工程款支付申请（核准）表》所载工程量的真实性，又要求另外通过鉴定的方式重新确定工程量，显与民事诉讼证据规则相悖。一审以7份《工程款支付申请（核准）表》认定锦通公司实际完成的工程量并无不当，本院予以维持。
【裁判规则】施工合同无效，施工人仍然负有配合验收和质量保修义务。
【摘要2】至于30万元工程质保金，尽管《建设工程施工合同》无效，锦通公司作为建设工程的施工人仍然负有配合验收和质量保修义务，《补充协议》约定“自乙方交房之日起，满两年后，7个工作日内无息退还乙方”，故一审认定未达支付条件正确，锦通公司应待条件成熟时主张。
摘要2：【要旨2】施工合同无效系因违反招标投标相关法律规定所致，发包人的过错大于承包人，发包人应向承包人支付工程款，是返还因无效合同所取得的财产的一种形式，不以工程竣工验收为条件。
【摘要3】关于工程款支付条件。世邦公司上诉主张案涉工程未竣工验收，锦通公司也未提供证据证明案涉工程不存在质量问题，故不满足工程款支付的条件。经二审庭审询问，双方确认，案涉工程主体已完工，至今未竣工验收，该工程于2015年8月28日取得《商品房预售许可证》，锦通公司于2016年10月正式停工，锦通公司未向世邦公司转移占有案涉工程，双方现已没有继续建设案涉工程的可能。本院认为，一审认定世邦公司与锦通公司签订的《建设工程施工合同》因为违反招标投标的相关法律规定而无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案《建设工程施工合同》无效，锦通公司与世邦公司双方均应返还因该合同取得的财产。锦通公司应向世邦公司转移占有案涉工程，世邦公司应向锦通公司偿付建设案涉工程的投入。鉴于《建设工程施工合同》无效系因违反招标投标相关法律规定，世邦公司作为发包人更清楚拟建工程是否属于法律规定必须进行招标的工程，其过错显然大于锦通公司，故世邦公司应以支付工程款的形式偿付锦通公司的投入。一审判令世邦公司应向锦通公司支付工程款，是返还因无效合同所取得的财产的一种形式，并不以工程竣工验收为条件，故世邦公司认为尚不满足工程款支付条件的上诉理由不能成立。
【要旨】承发包双方对欠付工程款的违约金计算标准约定过高，可以参照不超过年利率24%的标准计算。
【解读】司法解释规定实际施工人可以发包人为被告主张权利，但并未规定只能由实际施工人向发包人主张权利，鉴于实际施工人未向发包人主张权利，承包人有权向发包人主张权利。
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2016)最高法民再3号
【裁判要旨】因开发商未取得商品房预售许可证导致合同无效赔偿范围（缔约过失赔偿）不包括租金损失。
【裁判摘要】合同被确认为无效，即不存在继续履行问题，故基于合同有效可以获得的利益不属于赔偿损失的范围。本案中，徐某主张的房屋租金损失，系其经营期间向案外人租赁经营场所发生的费用，徐某认为如果富临公司按照合同约定时间交付房屋，其就可以避免对外支付上述租金。本院认为，因本案中的房屋买卖合同无效，徐某就不能再期待依据该无效合同取得合同中约定的房屋。因此，该房屋租金不是合同无效必然造成的损失，属于徐某开办公司和批发中心的经营成本，徐某诉请富临公司赔偿其房屋租金损失，没有法律依据。因租金损失不应作为合同无效的损失赔偿范围，故富临公司再审中提交的与租金损失相关的证据，与本案已不具有关联性，对此不予采信。原判决将房屋租金损失认定为合同无效后徐某的经济损失范围并判决富临公司支付徐某房屋租金损失2207756.25元，属于适用法律错误，对于富临公司主张的不应负担房屋租金损失的再审请求，本院予以支持。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2013)民提字第123号
【裁判摘要】认定《预定协议》的性质，需要分析双方当事人依据协议约定内容及实际履约行为所形成的法律关系。首先，《预定协议》约定内容表明双方当事人合意目的系形成商品房买卖合同关系。一是，协议约定虹房公司定向预定经纬公司和泰苑住宅房。按照文意解释，“定向预定”含义为预先约定购买。协议签订时，案涉项目尚未开工进行建设。原建设部颁布的《商品房销售管理办法》第三条第二款规定，商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。按照上述办法对商品房预售的定义，《预定协议》约定的“定向预定”，应理解为经纬公司向虹房公司预先出售将要建设的商品房，属于商品房买卖合同范畴。二是，《预定协议》具备商品房买卖合同的主要内容。协议约定了缔约主体、买卖房屋的位置及面积、价款及价款支付、购房款结算;协议约定在和泰苑符合上海市商品房预售条件下，经纬公司如何履行交付房屋义务；缔约双方未履行交付房屋、支付价款等主要合同义务时违约责任的承担。上述约定表明，《预定协议》具备商品房买卖合同所必备的内容。其次，双方当事人实际履行了《预定协议》。经纬公司取得和泰苑0000354号商品房预售许可证后，双方签订了13830.98平方米房屋商品房出售合同。经纬公司取得0001709号商品房预售许可证后，按照虹房公司指令与案外人签订了三份商品房出售合同，经纬公司交付了14012.42平方米房屋，经纬公司在原审诉讼过程中，并未否认虹房公司已经支付上述销售房屋价款。上述事实表明，双方当事人依照《预定协议》约定实际履行了支付房款及交付房屋的合同义务，部分实现了《预定协议》的缔约目的。二审判决认定《预定协议》为商品房买卖合同正确。
【摘要1】《合同法》第一百一十四条第三款规定：当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应担承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条规定：当事人一方不履行合同义务，或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。上述法律规定表明，违约方承担迟延履行违约金后，仍需承担继续履行合同义务。
摘要2：【摘要2】增加新的诉讼请求——虹房公司基于和泰苑二期房屋涵盖在买卖房屋面积中，提出经纬公司继续履行合同，交付房屋的请求。一审法院经庭审查明，和泰苑二期房屋不属于《预定协议》约定的买卖房屋范围，基于虹房公司在错误判断事实基础上所提出的诉讼请求不完善，向虹房公司予以释明，并无不妥。虹房公司经释明后将其请求修正为如经纬公司不能交房则按照市场价予以赔偿，该主张应当作为虹房公司的诉讼请求。经纬公司认为虹房公司上述请求为增加新的诉讼请求，一审法院予以准许程序违法，缺乏依据，本院不予支持。
【摘要3】《最高人民法院关于适用审判监督程序若干问题的解释》第三十三条规定，人民法院应当在具体的再审请求范围内或在抗诉支持当事人请求的范围内审理再审案件。当事人超出原审范围增加、变更诉讼请求的，不属于再审审理范围。但涉及国家利益、社会公共利益，或者当事人在原审诉讼中已经依法要求增加、变更诉讼请求，原审未予审理且客观上不能形成其他诉讼的除外。依照上述司法解释规定确定的原则，再审程序与普通诉讼程序不同，其是对原审的再次审理，是对已经生效的原审裁判存在错误的纠正程序，因此，必须立足于原审裁判。由于原审生效裁判的作出使得当事人原审诉讼请求已经固定，再审诉讼标的应以此为限，受原审诉讼请求限制。按照上述观点，对于原审被告一方在一审判决后提起上诉，后就终审判决提起再审，再审申请范围应当限定在其二审提起上诉请求范围内。在经纬公司未提供证据证明其未就经纬公司承担房屋过户时应当缴纳的税、费提起上诉具有正当理由情形下，应当认定其已对该请求作出处分，不应作为再审审理范围。
【摘要4】《合同法》第一百三十条规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十三条规定，标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《城市房地产管理法》第六十条规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。依照上述法律规定，经纬公司履行向虹房公司交付房屋义务，必然需要协助虹房公司办理产权过户手续，这是交付房屋的附随义务。虹房公司请求经纬公司交付房屋，当然涵盖请求经纬公司履行协助过户义务，亦包括因经纬公司未依约交付房屋，经纬公司应承担虹房公司因此增加的税费
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2016)最高法民申180号
【裁判摘要１】预约合同是一种约定将来订立一定合同的合同。判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示，即当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。如果双方当事人存在将来订立本约的意思表示，应当尊重当事人的意思表示。安同公司与王某于2013年8月12日签订《认购协议书》，载明当事人双方的名称或者姓名和住所、商品房的基本状况、商品房的销售方式、商品房的价款及付款方式与时间、面积差异的处理方式、违约责任等内容，双方已经就商品房买卖的主要条款协商一致。但是，双方签订《认购协议书》时，安同公司尚未取得商品房预售许可证明。根据《认购协议书》的约定，安同公司取得商品房预售许可证明后，双方还需签订正式房屋买卖合同。据此，二审判决认定《认购协议书》为预约合同，并无不当。
【裁判摘要２】《认购协议书》合法有效，双方当事人均应依约履行。安同公司签订《认购协议书》满一年仍未取得商品房预售许可证明，双方未能签订正式房屋买卖合同的原因在安同公司，王某请求安同公司退回已付购房款，并要求安同公司承担已付购房款10%的违约金，符合《认购协议书》第五条的约定。安同公司未能取得商品房预售许可证明导致合同目的无法实现，一、二审判决根据王某的请求，解除《认购协议书》，同时认定安同公司返还王某已付购房款及其利息，并无不当。
摘要2：
摘要1：【案号】湖北省高级人民法院民事裁定书(2018)鄂民申2203号
【裁判摘要】《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。依照上述规定，预约合同不仅具有磋商效力，还具有最终的缔约效力，即订立预约合同的当事人不仅负有在将来一定时间为缔结本约而进行善意磋商的义务，还应履行订立本约的义务，否则将承担预约合同的违约责任。而关于违约责任的范围，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，原审判决对陈某关于请求继续履行合同的主张予以支持，具有事实和法律依据。关于涉案的预约合同能否履行的问题。本院认为，当事人双方订立预约合同后，彼此之间便形成了信赖关系，并因此对将来缔结本约产生合理的期待，依法应当保护这种合理信赖和合理期待。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”。因此，涉案预约合同能否继续履行，关键在于合同履行中是否存在“法律上或者事实上不能履行”的情形。本案中，普提金公司、香华林公司已于诉讼前2017年5月4日取得了该项目的商品房预售许可证，该项目也于2017年5月13日开盘，双方均具备了履行上述协议的条件，即签订商品房预售合同的条件已经成就。加之，普提金公司、香华林公司未向人民法院提交证据证明涉案房屋已经销售给第三人，也未提交其他法律上或事实上不能履行的证据。因此，原审判决普提金公司、香华林公司继续履行预约合同进而签订商品房买卖合同有事实和法律依据，本院予以确认。普提金公司、香华林公司的申请再审事由不能成立，本院不予支持。
摘要2：【解读】判决预约合同强制签约义务。
摘要1：【案号】内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书(2017)内04民终1641号
【裁判摘要】虽卢某、惠久公司用以抵销债务的商厅未办理商品房预售许可证，也未通过竣工验收，但该房屋现已完全具备交付使用的条件，且已有部分商户实际经营使用，惠久公司在房屋建设完成多年后怠于履行办理证件及组织竣工验收的义务，现业主请求继续履行合同，惠久公司作为商厅的出卖方不应因其违约行为而受益，为维护交易安全及合同的稳定性，应当认定杨某与惠久公司、卢某等签订的《偿还欠款协议书》及杨某与惠久公司签订的《商品房认购合同》有效。
摘要2：
摘要1：【案号】北京市第二中级人民法院民事判决书(2017)京02民初292号
【裁判摘要】原告与德和公司之间的房屋买卖关系符合合同成立的一般要件，如不存在无效情形，应自成立时生效。案涉项目目前虽未取得商品房预售许可证明，但案涉项目已经取得国有建设用地使用权证等项目开发手续，工程已经封顶，前述条件亦是行政机关颁发商品房预售许可证明审查的必要条件，故案涉项目已经基本具备《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定的商品房预售条件。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的立法目的在于否定不符合预售条件的房屋交易行为的效力，根据《合同法》和上述法律、司法解释规定精神，在案涉项目已经取得必要手续情况下，不宜仅以目前尚未取得商品房预售许可证否定原告与德和公司的买卖关系效力。
摘要2：【案号】北京市高级人民法院民事判决书(2018)京民终48号
摘要1：【案号】广东省阳江市中级人民法院民事判决书(2017)粤17民终241号
【裁判摘要】《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一项规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明”，涉案的《商品房买卖合同（预售）》中并没有注明商品房预售许可证号，许某某、徐某某对该事实是明知的，因此，许某某、徐某某请求阳春裕城公司承担赔偿责任，有责任提供证据证明阳春裕城公司存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实。．．．．．．虽然《商品房买卖合同（预售）》中没有注明商品房预售许可证号，但并不能由此证明阳春裕城公司存在“故意隐瞒”的事实；合同中注明由阳春住建局批准预售和没有在预售许可证号的空格处填写“/”，亦不足以证明阳春裕城公司有“故意隐瞒”的行为。因此，本案不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一项规定的情形，许某某、徐某某主ＸＸ春裕城公司故意隐瞒涉案商品房没有取得商品房预售许可证的事实，应承担已付购房款一倍的赔偿责任，理据不足，本院不予采纳。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书（2020）最高法民申1498号
【裁判摘要】本案中王某某作为购房消费者，对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，可参照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》的相关规定及原则予以确认。结合《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条关于“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”和第二条关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定可知，该批复确定的权利顺位为建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，而建设工程价款优先受偿权不能对抗已经支付全部或大部分购房款的消费者。故在已经支付全部或大部分购房款的购房消费者的权利与银行抵押权产生冲突时，亦应优先保护购房消费者的权利。参照上述权利顺位原则，原审法院认定符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十九条规定的购房者对案涉房屋所享有的权利能够对抗基于抵押权对该房屋的执行，适用法律并无不当。建银公司有关再审申请理由，不能成立。
摘要2：【摘要】本案购房人王某某提出的执行异议是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十九条规定的情形，涉及以下几方面问题：（一）关于王某某是否与中天公司签订合法有效的书面买卖合同，王奶奶提交了其在中天公司已经取得房屋预售许可证后至人民法院查封案涉房屋前期间与中天公司签订的《商品房买卖合同》，中天公司为其出具的案涉房屋销售不动产统一发票记载内容亦与《商品房买卖合同》所载信息相符并盖有中天公司发票专用章，且双方已实际履行合同，据此可以认定王某某与中天公司之间签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合同已经订立。（二）关于王某某与中天公司之间的房屋买卖合同是否因无权处分而属效力待定，根据建银公司、中天公司与盛京银行签订的《委托贷款合同之补充合同》中关于“在中天公司清偿全部委托贷款之前，中天公司应将天鸿1.7英里项目中除政府回购安置住房之外的房产的销售收入在取得后一个工作日内按以下比例存入监管账户……建银公司和中天公司同意，为了配合天鸿1.7英里项目销售，在中天公司按本补充合同约定提供足额担保资金或其他建银公司认可的担保物的情形下，建银公司同意按照本补充合同约定的条件配合办理部分抵押物的解除抵押登记手续”的约定，以及中天公司取得案涉房屋商品房预售许可证的相关情况，原审法院认定建银公司已同意中天公司销售案涉房屋，并无不当。建银公司关于中天公司无权处分涉案房屋、《商品房买卖合同》效力待定的主张，不能成立。（三）一审法院已查明，王某某在大连市无其他用于居住的房屋。（四）对于王某某已全额支付购房款的事实，建银公司并未提出异议。因此，王某某提出的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十九条规定的情形。
【解读】在已支付全部或大部分购房款的购房消费者的权利与银行抵押权产生冲突时，应优先保护购房消费者的权利。
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2015)民申字第1817号
【裁判摘要】一审中，张某某等三人为支持其诉讼请求第三项，向法院提交鉴定申请，请求对远东公司的预期利润进行鉴定。由于远东公司系具有房地产开发资质的企业，案涉房地产开发建设的相关资料均由其掌握，远东公司不提供鉴定资料，导致鉴定不能，一审适用诉讼证据规定第二十五条第二款的规定，判决远东公司承担举证不能的法律后果，事实清楚，程序合法。“谁主张、谁举证”是举证责任的一般性原则，法律还规定举证责任倒置、举证责任免除以及法律有明确规定的应依规定执行的其它一些原则。就本案而言，现有证据证明进行鉴定的资料在远东公司手中，在此情况下，应依法律的明确规定分配举证责任，二审法院对举证责任的分配并无不当。
摘要2：【案号】陕西省高级人民法院民事判决书(2013)陕民一终字第00103号
【摘要】上诉人远东公司于2009年12月21日取得《商品房预售许可证》，截止2013年4月1日，其公司已预售登记备案住宅房94套，被上诉人诉请远东公司按照双方协议的约定支付项目利润及赔偿损失符合法律规定。一审被上诉人申请对项目利润进行司法鉴定，因远东公司提供的鉴定资料不齐并存在财务账及报表只有支出部分（开发成本），无收入部分，也无银行往来账目，民间借贷只有协议，无本金入账等问题，鉴定单位要求远东公司提供其公司的收入、银行往来及民间借贷本金入账的账目及凭证。远东公司以无相关资料为由拒绝提供，致使一审终结司法鉴定程序。被上诉人再次申请进行评估，远东公司表示不同意进行任何方式的评估鉴定。致使本案项目利润无法通过鉴定评估程序予以认定，原判认定应由远东公司承担不利的法律后果并无不当。被上诉人一审诉讼主张双方共修建了17000平方米的房屋，按双方协议的约定，上诉人应支付1600万元，但本案双方一审中均认可涉案项目共修建了15000平方米，且二审中远东公司表示本案无须鉴定，其公司亦无法按一审鉴定机构的要求提供完整的鉴定资料，故本院对被上诉人的损失酌情认定为1400万元。
摘要1：解答：《合同法》第６７条规定的先履行抗辩权的前提条件是“当事人互负债务，有先后履行顺序”，即双方因同一双务合同互负对价给付义务才能成立先履行抗辩权——合同一方未履行非对价在先义务，另一方不能行使先履行抗辩权。
摘要2：【解读】
（１）约定付款方在××××年××月××日之前付款，并约定付款方付款之前收款方应当提供等额的税收发票，因提供发票义务不具有对价性，收款方未提供发票的，付款方不能行使先履行抗辩权；
（２）约定收款方在××××年××月××日之前提供税收发票，付款方在收到税收发票后××日内付款，收款方未提供发票的，付款方因约定付款条件不成就而未付款不构成违约责任。
【参考案例】·俞财新与福建华辰房地产有限公司、魏传瑞商品房买卖（预约）合同纠纷案
【载《最高人民法院公报》2011年第8期(总第178期)】
【案号】最高人民法院民事判决书(2010)民一终字第13号
【摘要】俞财新虽主张其已向华辰公司支付了大部分订金，履行了支付订金的主要义务，并享有不安抗辩权，但按照《商铺认购书》的约定，华辰公司应在收到俞财新订金后30日内领取《商品房预售许可证》并与俞财新签订购房合同。据此，应认定俞财新负有先履行义务，其应在2007年10月20日之前付清6360万元订金，但俞财新至今仅支付了5860万元订金，其主张行使不安抗辩权的理由不能成立。因此，应认定俞财新违约，故其无权向华辰公司主张违约金。由于俞财新违约在先，即使后来华辰公司没有及时领取《商品房预售许可证》并与俞财新签订购房合同，也不应向俞财新支付违约金。本案《商铺认购书》解除后，双方当事人的权利义务终止。因房屋交易尚未完成，应当返还一方占有另一方的财产。华辰公司占有俞财新的5860万元购房订金及所生利息，理应一并返还，故对华辰公司关于只应向俞财新返还4900万元订金的主张，本院不予支持。
【注解】在双方未作特别约定的情况下，提供《付款申请函》仅为附随义务，不能成为债务人拒付理由。——参考案例：广东省广州市中级人民法院民事判决书(2022)粤01民终10891号
摘要1：【案号】最高人民法院行政裁定书(2019)最高法行申2677号
【裁判摘要】投诉人的利害关系——行政诉讼、行政复议对行政行为相对人以外的原告资格和复议申请人资格都以与行政行为有利害关系为前提，针对投诉人的利害关系问题，更是以“为维护自身合法权益"，作为判断投诉人与行政行为是否有利害关系的核心标准。一方面，只有基于维护自身合法权益的投诉，才属于与行政行为有利害关系，即投诉人有区别于其他人的可保护的特别权益，且应当是基于维护自身合法权益而非基于公益；另一方面，行政机关的行政行为对投诉人权益的影响应当具有直接关联性，因与行政行为的间接关联而对投诉人权益产生影响的，投诉人原则上不具有利害关系。本案中，国泰公司作为涉案项目的合作开发人，因其与雁城公司就涉案项目合作开发存在争议，双方之间产生民事争议。又由于涉案项目未取得建设工程施工许可、商品房预售许可，国泰公司向衡阳市住建局投诉，并对衡阳市住建局未全面查处行为申请行政复议。（一）国泰公司的投诉是否基于维护自身合法权益。《中华人民共和国建筑法》赋予住建部门对未取得施工许可证违法建设查处权，是为了维护建筑市场秩序，保证建筑工程的质量和安全，《中华人民共和国城市房地产管理法》规定住建部门对未取得商品房预售许可证的违法行为进行查处，也是为了维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，保护违法建设侵害的相邻权人以及购房人的合法权益。而建设项目实际出资人投资权益的保护，主要应当通过相关民事法律规范予以保护，与住建部门是否全面履行对其投资项目违法违规行为的查处义务，并无利害关系。本案中，国泰公司认为衡阳市住房和城乡建设局未对其投诉举报的雁城公司在涉案项目中违法违规行为进行全面查处行为申请行政复议，意在解决其与雁城公司的民事争议。但是，作为雁城公司的合作开发人，国泰公司并没有区别于他人的特别的、独立的权益受到被复议行政行为损害或不利影响，国泰公司申请行政复议并不能解决其民事上的利益诉求。因此，没有事实证明，国泰公司投诉举报雁城公司违法违规建设、销售行为，是为了维护其自身合法权益。（二）住建部门查处行为对国泰公司权益的影响是否具有直接关联性。1.国泰公司在涉案项目中的合法权益系合作投资权益，而与该权利相关的纠纷应当通过民事途径解决。生效民事判决已经就其与雁城公司之间的纠纷作出了处理，该判决正在执行过程中，虽然在执行过程中可能存在一定的障碍
摘要2：【续），但是该途径系保护其合作投资权的合法有效途径。2.即使衡阳市住建局履行了查处义务，国泰公司仍然需要通过民事途径向雁城公司主张投入的资金及相关损失，国泰公司不会从该查处行为中直接获得利益，查处行为对国泰公司权益的影响，是通过国泰公司与雁城公司之间间接关联的民事纠纷实现的。故，查处行为对国泰公司权益的影响不具有直接关联性。国泰公司与被复议的建设工程施工许可、商品房预售许可行为没有利害关系，不具有复议申请人资格。
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2020)最高法民终1208号
【裁判摘要】未经抵押权人同意而签订《商品房买卖合同》有效——预售许可证系行政机关履行管理职能而颁发，其目的就是准许开发商在开发尚未完成的情况下预售商品房，且预售许可证均在销售场所公示。对于购房人来说，其在开发商已经对商品房进行预售的情况下，能够相信抵押权人同意转让抵押物，且相信其所交付的购房款已经按照物权法的规定用于提前清偿抵押权所担保的债务。在此基础上，即使何毅明知所购买的房屋有抵押权负担，只要符合消费者购房人排除执行的条件，就应当优先保护消费者购房人的权利。至于行政法规中所规定的预售条件则应通过完善行政管理的途径来解决，而不能让购房人来承担此种风险。故抵押权人主张案涉《商品房买卖合同》的签订未经抵押权人同意，违反了《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定而无效的主张不能成立。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申2999号
【裁判摘要】考虑普通消费者买房人不能便捷查询商品房抵押登记，不能当然推定消费者不能办理过户登记是因为其签订合同前未尽到审慎的注意义务，其自身存在过错——《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定法规标题最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。"本院认为，前述批复与规定系为保护公民的基本生存权利而在司法实践层面作出的特别规定。根据物权优于债权的原则，原则上物权期待权不能对抗担保物权。但是，在担保物权人和商品房买受人利益发生冲突时，在满足一定的特殊条件下，对于作为商品房买受人的消费者就其享有的必要的居住生存权益等，可以给予适当的保护。《执行异议和复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。"该规定进一步对作为商品房买受人的普通消费者的物权期待权保护作出规定。根据前述规定，普通消费者以其享有的物权期待权可以对抗执行标的之上设立的物权，但是，须同时符合该规定的三项条件，且消费者自身无过错。此外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。"本院认为，在开发商取得商品房预售许可的情况下，消费者买房人基于对开发商取得预售许可而进行房屋销售的合理信赖，所签商品房预售合同可以认定为有效，且考虑普通消费者买房人不能便捷查询商品房抵押登记，不能当然推定消费者不能办理过户登记是因为其签订合同前未尽到审慎的注意义务，其自身存在过错。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申2761号
【裁判摘要】商品房买受人可另行主张相应权利，与建设工程施工合同纠纷不是同一法律关系，不影响法院对承包人享有的建设工程价款优先受偿权的认定——根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，鹏程公司对案涉工程折价或者拍卖的价款在25492870.91元范围内享有优先受偿权。一、二审判决对鹏程公司享有建设工程价款优先受偿权的认定，符合法律规定和本案事实。至于大港公司向本院提交证据，意在证明因存在房屋销售事实以及购房人已经支付绝大部分购房款，故鹏程公司不享有建设工程价款优先受偿权的问题，一方面，大港公司提交该证据所要反映的法律关系与本案所涉法律关系并非同一法律关系，且无论在该建筑物上是否还存在房屋买受人的权利，大港公司作为房地产开发企业或房屋出卖人对此均没有诉的利益，因而该问题不属于本案的审理范围；另一方面，基于前述，人民法院在本案中依法确认鹏程公司享有建设工程价款优先受偿权，并不涉及对在该物上是否存在其他权利的认定以及对权利性质、与建设工程价款优先受偿权之间顺位的评判，因此，如存在相关的房屋买受人，则其可另行主张相应权利，这属于另一法律问题，并不影响在本案中对鹏程公司享有建设工程价款优先受偿权的认定。
摘要2：【案号】四川省高级人民法院民事判决书(2018)川民终815号
【摘要】关于鹏程公司是否享有建设工程价款优先受偿权的问题。一审法院认定大港公司称鹏程公司将案涉工程交付大港公司后，大港公司已经对外进行销售，大港公司虽然向法庭提供了部分《商铺买卖合同》，但既未提供商品房预售许可证明，也未提供相应的房屋销售备案登记资料、房屋买卖的登记资料，大港公司对一审法院认定的该部分事实有异议，二审开庭审理前以及开庭后，本院均给予大港公司一定期限，大港公司仍未能提交系统、全面、准确的能够证明其主张的购房人已经支付了全部或者大部分房款的证据，因没有证据证明大港公司所主张的已销售房屋经过网签备案，且二审中大港公司所举证据不能确切证明房屋的销售情况，以及购房人已经支付全部或大部分购房款的事实，大港公司对一审认定事实的异议不能成立，大港公司应承担举证不能的责任。大港公司该项上诉请求不能成立，本院不予支持。
【解读】一审判决：．．．．．．二、鹏程建设集团有限公司对案涉工程折价或者拍卖的价款享有25492870.91元的优先受偿权； ．．．．．．二审维持原判。
摘要1：【案号】山东省枣庄市中级人民法院执行裁定书(2020)鲁04执复34号
【裁判摘要】根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。"从该条规定看，人民法院预查封的对象是房屋。该《通知》第十八条规定：“预查封的效力等同于正式查封。……。"滕州法院对预查封的房屋进行拍卖，符合法律规定。滕州法院认为预查封的对象不是房屋本身，而是房屋交付请求权和所有权转移登记请求权，预查封期间不能拍卖被预查封的房产，于法无据，应予纠正。关于被执行人李×以预查封的房屋所有权不属于被执行人所有为由提出异议，本院认为，该异议既不属于执行行为异议，亦不属于对执行标的物主张实体权利而提出的案外人异议，不予审查。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2017)最高法民申3596号
【裁判摘要】房屋设定抵押后出卖，买受人支付购房款并占有，对不能过户存在过错，无权排除抵押权人执行——经查明，张××与兆祥公司签订《房屋订购协议书》及《房屋订购补充协议书》的时间分别为2014年3月17日及2014年6月25日，均晚于案涉抵押登记时间。且根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。在案涉房屋已经设立抵押且商品房预售许可证已经过期的情形下，张××与兆祥公司签订《房屋订购协议》及《房屋订购补充协议书》，未就订购房屋是否设定权利负担进行核查，未尽到注意义务，存在过错。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2017)最高法民申2004号
【裁判摘要１】合作开发协议属于内部关系，在没有对案涉土地或房屋进行变更登记或经生效裁判文书确权之前不足以对抗权属证书公示性——赵××主张其对案涉房屋享有可排除强制执行的权益，但其主张的依据为其与润泽公司之间签订的《联合开发协议》，该协议是其与润泽公司之间的内部关系，在没有对案涉土地或房屋进行变更登记或者经生效裁判文书确权之前，赵××享有的仅是对润泽公司的债权。在法律没有另行规定的情形下，该债权不足以对抗《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》等权属证书的公示性。
【裁判摘要２】根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条规定“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人”，本案中，根据一审判决书记载，润泽公司作为另案中的被执行人，对赵××的陈述“没有异议”，依据上述规定，可以列其为第三人，故原审审理不存在程序违法情形。
摘要2：
摘要1：【案号】山东省高级人民法院民事判决书(2015)鲁民再字第5号
【裁判摘要】李沧区政府《关于广水路以北、四十三号线以西地块有关事项的复函》中明确了项目竞得人应承担的义务，其中包括妥善处理原购房户问题、以免引起新的社会问题。杰盛公司在清楚了解涉案项目的历史状况后仍参与竞拍即应承担起向568户原购房者交付建成房屋并完善相关手续的社会义务。目前杰盛公司已经办理了建设项目所需的所有建设手续，预售许可证也已办理完毕，除原568套历史出售房屋外，另110套房产中也已售出50余套并办理了销售合同的备案手续；15栋住宅楼主体已经竣工，正在进行小区内的管网、楼宇外观及小区道路绿化等工程的施工，杰盛公司承诺的交房时间为2015年10月至2016年1月。杰盛公司经营的房地产项目已经进行到收尾阶段，若此时公司解散，公司清算组势必无法履行公司应承担的后续施工及办理房产证等行为义务，进而影响项目的正常进展，阻却众多购房户的合法利益的实现，造成新的大规模上访，影响社会稳定。综合以上分析，本院认为，本案中李××虽因股东之间的矛盾未能参与公司的经营管理，但其股东个人权利的行使应当受到公司承担的社会责任的约束。李××要求中途解散杰盛公司，违背公司当初向政府作出的承诺，亦有悖诚实守信原则；而且目前杰盛公司经营的房地产项目预售许可证均已办理完毕，现已对外销售，处于投资收益回收阶段，杰盛公司的存续不会给李××造成重大经济损失。原审判决驳回其诉讼请求并无不当，应予维持。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2021)最高法民申7744号
【裁判摘要】案外人虽已有一套期房但无证据证明其在该期房居住生活，不能认定案外人名下有其他用于居住的房屋——《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”基于本案已经查明的事实，2010年11月12日,丁××与鸿源先科公司签订《商品房买卖合同》,约定丁××购买鸿源先科公司开发的鸿源生态新城Ａ幢05层13号商品房,面积为101.39平方米,总价款444899元。鸿源先科公司分别于2014年2月28日、2014年11月1日分别开具《销售不动产统一发票》,载明收到丁××交付的Ａ栋513号购房款224899元、220000元。2014年7月30日,丁××就案涉商品房向税务机关缴纳契税13346.97元。北海鸿源生态新城物业管理处于2017年7月1日出具《证明》,载明“鸿源生态城业主丁××于2012年6月入住本小区Ａ栋513号”。案涉房屋首次被查封期间届满后未续封，该次查封效力灭失，2011年11月3日案涉房屋再次被查封。经北海市不动产登记中心查询,从2016年8月8日至2017年8月25日止,丁××除金海岸大道66号大都金沙湾6幢2单元1501号(预售许可证:北建房预字第2××6号)(此套为期房)外,没有其他不动产登记记录。虽然丁××名下登记了一套房屋,但该房屋为期房,并无证据证明当时丁××在该房居住生活,故不能因此认定丁××名下有其他用于居住的房屋,其购买案涉商品房显然系为改善其居住环境,可以理解为符合前述司法解释规定的精神。由此，结合丁××提交的物业费收缴登记表等证据材料，基本可以认定丁××作为购房消费者针对案涉房屋提出的执行异议符合前述司法解释规定的情形。不论工行云南路支行是否对案涉房屋享有抵押权，丁××对案涉房屋享有的民事权益均可以对抗案涉执行，一、二审判决未支持工行云南路支行继续执行案涉房屋的诉求，并无明显不当，工行云南路支行的该项申请再审事由不能成立。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申4052号
【裁判摘要】开发商与购房者签订房屋买卖合同并将房屋交付购房者但始终未能办理所有权过户登记，购房者未能取得房屋所有权，也没有生效法律文书导致该房屋所有权转移至购房者，购房者（债权人）不享有取回权——《中华人民共和国企业破产法》第三十八条规定：“人民法院受理破产申请后，债务人占有的不属于债务人的财产，该财产的权利人可以通过管理人取回。但是，本法另有规定的除外。”破产取回权是物的返还请求权在破产法上的适用，其权利基础主要是所有权以及其他权利。故本案徐××是否有权取回案涉房屋，关键在于其是否对标的物享有所有权或其他权利。徐××申请再审中提交新证据用以证明案涉《商品房买卖合同》有效，但即使《商品房买卖合同》有效，由于案涉房屋所在的鸿坤国际大酒店房产相对应的土地使用权已被查封，泰丰公司至今未取得包括案涉房屋在内的鸿坤国际大酒店的房屋所有权证，未取得合法完整无瑕疵的处分权，案涉房屋仍不具备办理产权过户登记的条件，徐××迄今未能就案涉房屋办理房屋所有权转移登记并取得房屋所有权证，也没有生效法律文书导致案涉房屋的所有权从泰丰公司转移至徐××名下，故徐××行使取回权的条件尚不具备，其再审申请理由均不能成立。
摘要2：【案号】北京市高级人民法院民事判决书(2017)京民终22号
【摘要】我国商品房预售实行许可制度，开发企业未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售，且商品房预售存在期限限制。…….本案中，泰丰公司与徐飞燕签订《商品房买卖合同》时，商品房预售许可证已过有效期，此后泰丰公司未办理过预售许可延期手续，未办理过竣工验收备案手续，亦未获准现房销售，故应认定合同签订时泰丰公司未取得商品房预售许可。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条关于“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售证明的，可以认定有效”之规定，本案《商品房买卖合同》应认定为无效，自始没有法律约束力。徐××关于泰丰公司的预售许可证无需办理延期、即使过期亦不能说明泰丰公司失去预售资格及预售行为不合法、本案合同有效的上诉主张，没有法律依据，本院不予采信，其依此无效合同对合同标的物主张取回权的上诉请求本院不予支持。
摘要1：【案号】四川省高级人民法院民事判决书(2016)川民终1150号
【裁判摘要】虽然袁××借用宇发公司资质开发房地产，但并不能以此否定袁勇刚对其实际投资开发的“丽都花园二期”项目房产享有的所有权。首先，袁××是“丽都花园二期”项目建设用地的土地使用权人，其依法享有该项目建设用地的使用权。其次，袁××借用宇发公司资质开发房地产的行为，虽违反了住房和城乡建设部《房地产开发企业资质管理规定》的相关规定，但根据“谁投资谁享有”的原则，袁××对其在自己依法取得的土地上投资修建的房屋应当享有的民事权利并不因此受到影响。最后，所谓出借房地产开发企业资质就是房地产开发企业将资质证书出借给他人使用。换言之，就是借用人以被借用人的房地产开发企业资质进行房产地开发。因此，案涉“丽都花园二期”项目的《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程施工许可证》以及相关合同以宇发公司、袁××名义共同办理、签署，《商品房预售许可证》以宇发公司名义办理、房产以宇发公司名义进行销售，正是袁××借用宇发公司的房地产开发企业资质开发房地产的必然外在表现形式，且上述证照仅是“丽都花园二期”项目开发过程中的相关建设手续、房屋预售许可手续，并不具有物权登记的效力，故并不能仅以此认定所开发的房产产权当然转移至出借资质的宇发公司名下，即不能据此认定宇发公司享有“丽都花园二期”项目房产的所有权。综上，“丽都花园二期”是袁××借用宇发公司资质开发的房地产项目，袁××对其实际投资开发的“丽都花园二期”房产依法享有民事权益；宇发公司并未进行实际投资，依法不享有“丽都花园二期”房产的民事权益。
摘要2：
摘要1：【裁判摘要１】关于商品房预售许可证明与商品房买卖合同效力之间的关系，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第二条的规定，如出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。从本案事实看，原审法院对于案涉苏石花园二期项目是否取得商品房预售许可证明的事实虽未予述及，但其根据该项目已于2013年6月4日竣工验收合格的事实，及合同已经实际履行的情况，认定《楼宇认购书》的效力并无不当。陈××主张《楼宇认购书》无效，缺乏事实依据。
【裁判摘要２】案涉房屋未能办理物权变更登记并非陈××自身原因所致。根据相关法律规定，已设定抵押的物品并非禁止流通，买受人在购买已设定抵押的物品时，仅需考虑抵押权实现时可能面临的风险，其购买抵押物的行为本身并不构成过错。从本案事实看，导致案涉房屋物权未发生变更登记的原因是其已抵押给华融湘江郴州分行，而非陈××自身原因所致。虽然陈××在2012年6月20日向华融湘江郴州分行出具《证明及承诺》，表明其知道案涉在建工程已抵押给该行，但不能就此认定系陈善红方面的原因导致物权变动未发生。
【注解】买受人购买已设定抵押物品行为本身无过错，买受人因购买物之上存在抵押未能办理过户登记不存在过错。
摘要2：
摘要1：【裁判摘要】建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，而建设工程价款优先受偿权不能对抗已经支付全部或大部分购房款的消费者——首先，本案中马×作为购房消费者，对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，可参照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》和《执行异议规定》的相关规定及原则予以确认。结合《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条关于“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”和第二条关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定可知，该批复确定的权利顺位为建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，而建设工程价款优先受偿权不能对抗已经支付全部或大部分购房款的消费者。故，在已经支付全部或大部分购房款的购房消费者的权利与银行抵押权产生冲突时，亦应优先保护购房消费者的权利。故，在已经支付全部或大部分购房款的购房消费者的权利与银行抵押权产生冲突时，亦应优先保护购房消费者的权利。参照上述权利顺位原则，原审法院认定符合《执行异议规定》第二十八条规定的购房者对案涉房屋所享有的权利能够对抗基于抵押权对该房屋的执行，适用法律并无不当。建银公司有关再审申请理由，不能成立。其次，原审法院关于本案购房人马×提出的执行异议符合《执行异议规定》第二十八条规定条件的认定是否有误问题。经查，马×作为案涉房屋买受人，系在中天公司已经取得房屋预售许可证后、人民法院查封案涉房屋前与中天公司签订《商品房买卖合同》，且在案证据证明马×交纳了全部房款，中天公司向其出具了记载内容与《商品房买卖合同》所载信息相符的销售不动产统一发票，中天公司在人民法院查封前已向马×交付了案涉房屋，马×也为案涉房屋交纳了物业费、水电费等相关费用。在此事实基础上，原审法院认定案涉《商品房买卖合同》合法有效，马×在法院查封前系合法占有案涉房屋，理据充分。另，原审已查明，案涉房屋未办理过户登记系中天公司未以马＆等购房人支付的购房款清偿相关债务、房屋未能涂销抵押权及被人民法院查封等原因导致，而非因马×自身原因未办理过户登记。因此，原审法院认定马×的异议符合《执行异议规定》第二十八条规定的排除人民法院强制执行的情形，并无不当。
摘要2：
摘要1：【裁判摘要】房屋未办理预售许可证案外人无权排除执行——《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，即便王××与天意公司就商品房买卖合同所欠缺的内容补充达成了一致，使得商品房预约合同转化为商品房买卖合同，但由于天意公司未取得商品房预售许可证明，商品房预售合同应认定为无效。因此，王××与天意公司之间未形成书面有效的商品房买卖合同，其对天意公司不产生优先于梁××对天意公司的债权，故其无权请求人民法院停止对案涉房屋的强制执行。
摘要2：
摘要1：【裁判摘要】案涉金鑫商场商住楼因存在一房二卖问题，长期未竣工决算，也达不到房屋交付的条件，河南省濮阳市人民政府（以下简称濮阳市政府）出于保护实际买受人合法权益的目的，为了解决历史遗留问题，在金鑫商场补缴相关税费之后。在濮阳市政府对金鑫商场商住楼合法性予以认可的情况下，如果因案涉房屋未办理预售许可证而机械的认定《购房认购书》无效，将导致房屋被查封拍卖的后果由房屋买受人承担，有失公平。故基于张××与金建公司之间签订的《购房认购书》是双方真实意思表示，且案涉房屋已经实际交付的情况下，原审法院从维护社会稳定、保障商品房交易秩序和保护交易现状的角度出发，认定张××与金建公司之间签订的《购房认购书》有效并无不当。
摘要2：
摘要1：【裁判摘要】根据调卷审查和询问当事人，在西安中院于2015年5月7日查封案涉房产之前，闫××与瑞麟公司于2014年12月13日就该房产已经签订了《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。虽然该房产至今未取得预售许可证，但并非闫××原因造成，而是瑞麟公司经营中出现的特殊情况所致。案涉房产以上的地上三层是西安市临潼区教育局出资委托瑞麟公司代建，地下一层也就是案涉房产是瑞麟公司出资建造的，并非一般意义上的商品房，再考虑到瑞麟公司的特殊经营状况。因此，不宜依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，认定未取得预售许可证就导致案涉房产买卖合同无效。．．．．．．因此，闫××的主张符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”规定的情形。原判决据此认定，闫××就执行的案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，并不缺乏证据证明，亦不存在适用法律错误的问题。
摘要2：
摘要1：【裁判摘要１】在金钱债权执行中，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条均是对买受人在何种情形下能够排除人民法院的强制执行而作出的规定，虽然两条法律规定在适用情形上存在交叉，但买受人只要符合其中一条规定的要件，即可以选择适用，并以此主张自己享有足以排除强制执行的民事权益。一审期间，宋××抗辩主张其符合第二十八条规定的要件，一审法院对此予以审查并适用第二十八条审理本案，不存在适用法律错误的情形。长富基金主张本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，无相应法律依据，本院不予支持。
【裁判摘要２】关于宋××是否在查封前签订合法有效书面买卖合同的问题。不动产买受人享有的足以排除强制执行的民事权益必须建立在合法有效的基础法律关系之上，前提条件是以物权变动为内容的买卖合同成立且有效。本案中，宋××早在案涉房屋查封前即于2015年8月20日与中然公司就案涉房屋签订了《丽都国际商品房认购书》，该认购书是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，案涉《丽都国际商品房认购书》载明了买卖双方的基本情况及房屋的位置、面积、付款方式（工程款抵顶）等商品房买卖合同应具备的内容，且宋××已经以工程款抵顶的方式支付了案涉房屋的购房款，应认定案涉《丽都国际商品房认购书》的性质为商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条关于“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，中然公司已于本案诉讼前取得案涉房屋的《商品房预售许可证》，案涉《丽都国际商品房认购书》应认定合法有效。
摘要2：