- 日期： 07-24 19:53
- 作者：陈其象律师
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摘要1：一、商品房预约合同（认购书）生效后，一方当事人未尽义务导致合同的谈判、磋商不能进行构成违约的，应当承担违约责任。二、商品房买卖合同因出卖人责任被认定无效后，善意买受人应该返还给出卖人房屋使用费。三、商品房毗邻城市交通干线，受超标噪声污染，购房人不能以合同目的不能实现要求解除合同。四、房地产公司在预售商品房时未告知购房人所购房屋内铺设公共管道，应承担相应的民事赔偿责任。五、房屋买卖合同的出卖人，在收取了买受人支付的大部分款项后，不能以房屋的工程价款需要优先支付为由，拒绝按合同约定向房屋买受人交付房屋。六、买受人在约定的交房期限届满之日起超过两年请求出出卖人交房是否超过诉讼时效期间？办理房屋权属证书的义务是否适用诉讼时效的规定？七、房屋买卖合同解除后如何确定出卖方对房屋添附的补偿。八、城市居民能在农村农民的宅基地上盖房？城镇居民能购买农民宅基地上的房屋吗？九、商品房买卖合同示范文本关于交付条件的约定应如何理解？十、最高人民法院认为开发商负有办理权属证书的义务，而部分地方法院却认为属于行政行为，此种观点与最高法院观点明显相悖。 十一、如果商品房买卖双方约定“交付面积与约定面积不符时房款总金额不变”，发生纠纷如何处理？ 十二、商品房按揭合同的效力认定。十三、未取得预售许可证的商品房买卖合同是否有效？十四、涉及房改政策的房屋买卖合同纠纷人民法院是否应当受理？十五、购房人付款后是否有权要求卖方过户？十六、业主委员会是否具备诉讼主体资格问题;十七、法院能否判决认购书按原价继续履行
摘要2：
- 日期： 09-03 22:23
- 作者：陈其象律师
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【已被修改】
摘要1：中华人民共和国村民委员会组织法(1998年11月4日第九届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过 2010年10月28日第十一届全国人民代表大会常务委员会第十七次会议修订)
摘要2：全国人民代表大会常务委员会关于修改《中华人民共和国村民委员会组织法》《中华人民共和国城市居民委员会组织法》的决定
一、对《中华人民共和国村民委员会组织法》作出修改
将第十一条第二款修改为：“村民委员会每届任期五年，届满应当及时举行换届选举。村民委员会成员可以连选连任。”
摘要1：（农村房屋买卖合同的效力问题）
【裁判摘要】本案系因城市居民购买农村房屋所引发的纠纷。按照我国法律规定，农村宅基地的所有权属于农民集体所有，所以宅基地使用权人在对宅基地行使收益和处分权利时，应当受到严格的限制。在此前提下，城市居民购买农村房屋的行为一般应当认定为无效。但在处理具体案件时应当结合个案不同的实际情况综合加以判断。本案中，马xx作为城市居民，其与陈xx签订的房屋买卖合同已经过海淀乡政府的批准。此后，马xx取得了该房屋的产权证书并于2005年将户口迁入。根据上述事实可以看出，在十几年的时间中，马xx在诉争房屋实际居住已对该房屋形成了稳定的占有关系。鉴于此，在综合本案当时的历史背景及有利于维护现有的房屋占有关系角度考虑，应当确认马xx与陈xx签订的买卖合同有效较为适宜。
【判决书字号】一审判决书：北京市海淀区人民法院(2007)海民初字第10198号；二审判决书：北京市第一中级人民法院(2007)一中民终字第9544号
摘要2：
摘要1：【案号】四川省成都市中级人民法院民事判决书（2007）成民终字第102号
【裁判摘要】本案所涉房屋系在集体所有的土地上修建的房屋。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”之规定，本案所涉房屋买卖合同虽是双方当事人在平等、自愿基础上签订，意思表示真实，但此合同若认定有效，势必将与房屋密不可分的宅基地使用权主体扩大化，而且违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定，如果农村房屋买卖成立，就是将与房屋相连接的宅基地使用权作为标的物出卖了，实质上就是对农民集体所有的土地使用权的非农业建设。再则，1999年国务院办公厅在《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。故，本院认为，只要是非集体经济组织成员或者是城市居民，非经法定程序，均不得享受农村的宅基地使用权，因此，上诉人上诉主张其与被上诉人签订的售房合同为无效的理由成立，本院应予支持。
摘要2：
摘要1：【案号】四川省成都市中级人民法院民事判决书（2008）成民终字第434号
【裁判摘要】农村住房转让时，宅基地使用权一并转让，故本案“私房买卖合同”涉及到农村宅基地的转让。依照《中华人民共和国土地管理法》和有关政策的规定，农村宅基地使用权的主体仅限于本集体经济组织成员，向本集体经济组织以外的农村居民转让农村住房和宅基地的，因违反了集体经济组织的成员权属性，应当认定无效。夏绍琼在购买房屋时虽然是农村居民，但不是周先英、杨德宝所在的成都市青白江区大弯镇革新村村民。故夏绍琼与周先英、杨德宝签订的“私房买卖合同”虽是双方当事人真实意思表示，但因违反法律强制性规定，应属无效。国办（1999）39号文关于“农村的住宅不得向城市居民出售”的规定不涉及向农村居民转让农村住房的问题，但不能据此得出允许向本集体经济组织以外的农村居民转让农村住房的结论。夏绍琼以其原是农村居民，国办（1999）393号文未禁止向农村居民转让农村住宅为由，主张涉案“私房买卖合同”有效的理由不成立。
摘要2：
- 日期： 11-12 11:38
- 作者：陈其象律师
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【已被修改】
摘要1：中华人民共和国城市居民委员会组织法（１９８９年１２月２６日第七届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议通过）
中华人民共和国主席令第二十一号：《中华人民共和国城市居民委员会组织法》已由中华人民共和国第七届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议于１９８９年１２月２６日通过，现予公布，自１９９０年１月１日起施行。
摘要2：全国人民代表大会常务委员会关于修改《中华人民共和国村民委员会组织法》《中华人民共和国城市居民委员会组织法》的决定
二、对《中华人民共和国城市居民委员会组织法》作出修改
将第八条第一款修改为：“居民委员会主任、副主任和委员，由本居住地区全体有选举权的居民或者由每户派代表选举产生；根据居民意见，也可以由每个居民小组选举代表二至三人选举产生。居民委员会每届任期五年，其成员可以连选连任。”
摘要1：【提示】城市居民不享有土地承包经营权。
【裁判要旨】迁入设区的市、转为非农业户口，是丧失农村土地承包经营权的条件【备注：新修改的《农村土地承包法》已经删除这一规定，不再将迁入设区的市、转为非农业户口作为丧失农村土地承包经营权的条件】。
【典型意义】从吉林省三级法院的四个裁判结果看，部分法院对是否应当受理当事人以其在他人承包的土地中享有承包经营权为由提起的民事诉讼以及是否可以在一定条件下对某个自然人是否具有某个农村集体经济组织成员资格作出认定的问题，认识不一。本案明确了法院在审理此类案件中，应当比照《农村土地承包法》第二十六条第三款之规定，在认定当事人是否具有某个农村集体经济组织成员资格的基础上对其是否享有农村土地承包经营权问题作出裁决，因而具有一定指导意义。
摘要2：
- 日期： 02-11 21:01
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2013)民提字第210号
【提示】城市居民不享有土地承包经营权。
【裁判要旨】迁入设区的市、转为非农业户口，是丧失农村土地承包经营权的条件【备注：新修改的《农村土地承包法》已经删除这一规定，不再将迁入设区的市、转为非农业户口作为丧失农村土地承包经营权的条件】。
摘要2：
- 日期： 02-11 21:05
- 作者：陈其象律师
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摘要1：城市居民不享有土地承包经营权
摘要2：
摘要1：行政复议前置案件规定：（１）《行政复议法》第１４条（对省级政府具体行政行为不服复议前置）、第３０条第１款（行政确权复议前置）；（２）《集会游行示威法》第３１条规定；（３）《外汇管理条例》第５１条规定；（４）《企业法人登记条例》第３１条规定；（５）《军品出口管理条例》第２７条规定；（６）《城市居民最低生活保障条例》第１５条规定；（７）《价格违法行为行政处罚规定》第２０条规定。
摘要2：36.起诉四个法定条件——（2018）最高法行监1号：根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条的规定，提起行政诉讼的法定条件包括原告资格、明确的被告、具体的诉讼请求和事实根据、属于人民法院受案范围和受诉人民法院管辖。当事人提起行政诉讼，必须同时满足上述条件，人民法院方可登记立案，进入审理程序。反之，人民法院如果能够判定当事人的起诉不符合上述法定起诉条件之一，即可作出不予立案或者驳回起诉的裁定。——来源：《最高人民法院行政案件裁判要点汇编200则（上）》
【注解】被告适格包括形式上适格与实质性适格——（１）形式上适格即《行政诉讼法》第４９条第２项规定的“有明确的被告”；（２）实质性适格即《行政诉讼法》第２６条第１款规定的“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，作出行政行为的行政机关是被告”。——参考案例：最高人民法院行政裁定书(2017)最高法行申366号
- 日期： 07-15 16:42
- 作者：陈其象律师
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摘要1：中华人民共和国国务院令（第２７１号）：《城市居民最低生活保障条例》已经国务院第２１次常务会议通过，现予发布，自１９９９年１０月１日起施行。
摘要2：
- 日期： 12-30 09:27
- 作者：陈其象律师
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摘要1：全国人民代表大会常务委员会关于修改《中华人民共和国村民委员会组织法》《中华人民共和国城市居民委员会组织法》的决定（2018年12月29日第十三届全国人民代表大会常务委员会第七次会议通过）
中华人民共和国主席令（第二十一号）：《全国人民代表大会常务委员会关于修改＜中华人民共和国村民委员会组织法＞＜中华人民共和国城市居民委员会组织法＞的决定》已由中华人民共和国第十三届全国人民代表大会常务委员会第七次会议于2018年12月29日通过，现予公布，自公布之日起施行。
摘要2：
摘要1：中华人民共和国城市居民委员会组织法（1989年12月26日中华人民共和国主席令第二十一号第七届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议通过 根据2018年12月29日中华人民共和国主席令第二十一号第十三届全国人民代表大会常务委员会第七次会议《全国人民代表大会常务委员会关于修改＜中华人民共和国村民委员会组织法＞＜中华人民共和国城市居民委员会组织法＞的决定》修正）
摘要2：
摘要1：中华人民共和国村民委员会组织法（1998年11月4日第九届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过 根据2010年10月28日中华人民共和国主席令第三十七号第十一届全国人民代表大会常务委员会第十七次会议修订 根据2018年12月29日中华人民共和国主席令第二十一号第十三届全国人民代表大会常务委员会第七次会议《全国人民代表大会常务委员会关于修改＜中华人民共和国村民委员会组织法＞＜中华人民共和国城市居民委员会组织法＞的决定》修正）
摘要2：
- 日期： 02-02 11:13
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】厦门市湖里区人民法院民事裁定书（2015）湖民初字第4433号
【裁判摘要】《中华人民共和国劳动法》第二条规定，在中华人民共和国境内的企业、个体经济组织和与之形成劳动关系的劳动者，适用本法；国家机关、事业组织、社会团体和与之建立劳动合同关系的劳动者，依照本法执行。而根据《中华人民共和国城市居民委员会组织法》第二条的规定，居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，其并不具备法律规定的可与劳动者形成劳动关系的用人单位主体资格，即使彭淑红有为枋湖居委会提供劳动，双方之间形成的也是劳务关系，并非劳动关系。现彭淑红主张其与枋湖居委会存在劳动关系并以劳动争议为由提起诉讼，被告主体不适格，应予驳回。
摘要2：
- 日期： 02-02 11:21
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】四川省高级人民法院民事裁定书（2017）川民申3812号
【裁判摘要】根据《中华人民共和国劳动合同法》第二条规定：“中华人民共和国境内的企业、个体经济组织、民办非企业单位等组织与劳动者建立劳动关系，订立、履行、变更、解除或者终止劳动合同，适用本法”，能成为劳动关系用工主体的，仅限于法律规定的范畴。根据《中华人民共和国城市居民委员会组织法》的规定，被申请人绵阳市涪城区城郊乡南河社区居委会六组是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，作为基层群众性自治组织，其不能成为劳动关系的用工主体，申请人认为被申请人绵阳市涪城区城郊乡南河社区居委会六组实为“从事经营活动的事实上的经济组织”没有事实及法律依据，本院不予采信，王云福与绵阳市涪城区城郊乡南河社区居委会六组之间形成的不是劳动关系，原判认定王云福受绵阳市涪城区城郊乡南河社区居委会六组（原绵阳市涪城区城郊乡南河村六社）委托，对绵阳中天建材市场进行监督管理，二者之间形成委托关系，而非劳动关系并无不当。
摘要2：
- 日期： 10-24 08:22
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2016)最高法民申970号
【裁判要旨】符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外，城市居民购买建造在农村集体土地上的房屋违反《土地管理法》的强行性规定，房屋买卖合同无效。
【裁判摘要】张某某出售给刘某某１、刘某某２的房屋系建造在农村集体所有土地上，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”的强行性规定，故二审判决认定讼争房屋买卖合同无效并无不妥。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院行政裁定书(2018)最高法行申906号
【裁判摘要１】虽然《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第二十四条第一款规定，村民委员会或者居民委员会可以成为行政诉讼的被告，但被诉行为应当限于“依据法律、法规、规章的授权履行行政管理职责的行为”。换句话说，村民委员会或者居民委员会之所以能够成为行政诉讼的被告，不是因为它本身属于行政机关，而是因为它在有些情况下，依据法律、法规、规章的授权，行使了某种行政管理的职权。因此并非村民委员会或者居民委员会作出的所有行为都能够在行政诉讼中挑战，可诉的行为仅限于那些既有法律、法规、规章的授权依据，在性质上又属于履行行政管理职责的行为。
【裁判摘要２】就各级人民政府与居民委员会的关系而言，《中华人民共和国城市居民委员会组织法》只是在第二条第二款规定：“不设区的市、市辖区的人民政府或者它的派出机关对居民委员会的工作给予指导、支持和帮助。”第二十条规定：“市、市辖区的人民政府的有关部门，可以对居民委员会有关的下属委员会进行业务指导。”这些指导、支持、帮助等行为，在性质上属于行政指导。通常情况下，行政指导因其不具有羁束力和强制力，不能成为撤销之诉的对象。基于同样的道理，也不能通过提起一个履行法定职责之诉，要求判令行政机关履行行政指导职责，因为，履行法定职责之诉要求作出的行为必须是一个法律行为，但行政指导显然并不属于这样一种旨在设定某种法律后果的个别调整。对于本案来讲,更为关键的是，该法并没有将针对居民委员会的行政指导职责赋予像太原市政府这样的设区的市政府，更没有规定设区的市政府有直接责令居民委员会调整其成员福利待遇的法定职责。在一个行政机关明显不具有原告所申请履行的法定职责的情况下，不能因为原告曾经提出过申请并且行政机关拒绝履行或者不予答复而就此拥有了诉权。针对一个明显没有管辖权的行政机关提起履行职责之诉，属于不符合法定起诉条件，人民法院应当不予立案或者裁定驳回起诉。
摘要2：【解读１】行政指导不属于履行职责之诉的行为——履行法定职责之诉要求作出的行为必须是一个法律行为，但行政指导显然并不属于这样一种旨在设定某种法律后果的个别调整。
【解读２】对没有管辖权的行政机关不能提起履行职责之诉——针对一个明显没有管辖权的行政机关提起履行职责之诉，属于不符合法定起诉条件，人民法院应当不予立案或者裁定驳回起诉。
【注解】履行法定职责之诉要审查当事人申请行政机关履行的是否属于其法定职责——在一个行政机关明显不具有原告所申请履行的法定职责的情况下，不能因为原告曾经提出过申请并且行政机关拒绝履行或者不予答复而就此拥有诉权。
- 日期： 04-25 07:31
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】广东省东莞市中级人民法院民事判决书(2014)东中法民二终字第69号
【裁判摘要】（１）居民小组提供担保合同无效；（２）经济合作社提供担保合同有效——本案的争议焦点在于陈屋居民小组、陈屋经济合作社是否具有保证人资格。第一，根据《中华人民共和国城市居民委员会组织法》第二条、第三条的规定，居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，其任务是办理本居住地区居民的公共事务的公益事业，由上述规定可见，居民委员会是从事公益事业的自治组织，不具有保证人的资格，不应作为保证主体。居民小组由居民委员会分设而来，自然不能作为保证主体。所以，陈屋居民小组与中信东莞分行签订的案涉保证合同为无效合同。中信东莞分行作为具有专业知识的金融机构，在签订保证合同时，未审慎审查合同相对方的保证主体资格，对该保证合同无效负有一定过错，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第七条规定，陈屋居民小组应对陈满发不能清偿部分的二分之一承担民事责任。陈屋居民小组承担赔偿责任后，有权向陈满发追偿。第二、根据《广东省农村集体经济组织管理规定》第三条、第四条的规定，陈屋经济合作社属于农村集体经济组织，依法享有独立进行经济活动的自主权，具有一定的经营权与收益权，属于具有代为清偿债务能力的其他组织，根据《中华人民共和国担保法》的规定，陈屋经济合作社可以作保证人。中信东莞分行与陈屋经济合作社签订的案涉《保证合同》是双方的真实意思表示，合同合法有效。中信东莞分行诉请陈屋经济合作社对陈满发的上述债务承担连带清偿责任，合法有据，原审法院予以支持。陈屋经济合作社承担保证责任后，有权向陈满发追偿。
摘要2：
- 日期： 06-09 11:29
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2021)最高法民申6537号
【裁判摘要】政府行为被认定为不可抗力应限于政府为了应对重大、突发的自然灾害、危及公共安全的各种社会事件等作出的具有宏观性应对措施，或者针对社会经济生活作出具有全局性影响的重大政策调整等——通常情况下，不可抗力分为两类，一类是法律规定的不可抗力，一类是当事人合同约定的不可抗力。合同法第一百一十七条规定不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。无论基于法律规定还是合同约定，政府行为均可能成为不可抗力的具体情形，但亦应符合当事人在签订合同时不能预见、不能避免并不能克服的客观要件。换言之，应限于政府为了应对重大、突发的自然灾害、危及公共安全的各种社会事件等作出的具有宏观性应对措施，或者针对社会经济生活作出具有全局性影响的重大政策调整等。如果政府出于一般社会管理需要，就社会生活中某一具体的事项作出的具体行为，并不具有社会影响的宏观性和全局性，在合同法领域则不能将该政府行为定性为不可抗力，而应属于商业风险的范畴。就本案而言，福州市人民政府出于为城市居民提供公共自行车这一社会公共产品的目的，决定与本案有关的项目立项，但随着社会经济的进一步发展，该市政府后又取缔该项目。本案合同双方当事人作为商事主体，在签订合同时对此应有充分认识，并且福州市人民政府要求中止在建合同等行为，是针对场站公司、索天公司等特定主体作出的特定行为，亦不同于对社会产生普遍影响的政策性调整。因此，本案相关政府行为属于正常商业风险，并非当事人无法预见、不能避免或不能克服的情形。就双方合同约定的不可抗力而言，案涉合同第13条对不可抗力的约定与合同法第一百一十七条规定一致，该条第二项列举的包含“政府行为、法律规定或其他适用的变化或者其他任何无法预见、避免或者控制的事件”在内的不可抗力情形，应理解为对不可抗力的举例说明，即该条约定的政府行为仍以符合不可抗力基本构成要件为前提。因此，原审认为场站公司主张不可抗力免责事由不成立，其应对索天公司承担违约责任，具备事实和法律依据，本院予以支持。
摘要2：
- 日期： 03-25 21:04
- 作者：陈其象律师
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摘要1：行政复议前置（《行政复议法》第２３条）；复议前置诉讼衔接（《行政复议法》第３４条）
行政复议前置（复议前置）是指根据法律、行政法规的规定，公民、法人或者其他组织对行政机关作出的行政行为不服，必须先向行政复议机关申请复议，经过行政复议以后对行政复议机关作出的行政复议决定仍然不服才能向法院提起行政诉讼，而不能直接向法院提起行政诉讼。
摘要2：行政复议前置案件规定——（１）《行政复议法》第１４条（对省级政府具体行政行为不服复议前置）、第３０条第１款（行政确权复议前置）；（２）《集会游行示威法》第３１条规定；（３）《外汇管理条例》第５１条规定；（４）《企业法人登记条例》第３１条规定；（５）《军品出口管理条例》第２７条规定；（６）《城市居民最低生活保障条例》第１５条规定；（７）《价格违法行为行政处罚规定》第２０条规定；（８）《外国人来华登山管理办法》第２５条规定；（９）《广告管理条例》第１９条规定；（１０）《社会保险费征缴暂行条例》第２５条规定；（１１）《城市居民最低生活保障条例》第１５条规定；（１２）《商标法》第３４条、第３５条第３款、第４４条、第４５条、第５４条规定；（１３）《专利法》第４１条规定；（１４）《电影产业促进法》第５８条规定；（１５）《税收征收管理法》第８８条规定；（１６）《海关法》第６４条规定；（１７）《反垄断法》第６５条第１款规定；（１８）《宗教事务条例》第７５条规定。