预约合同
摘要1：预约合同（预约）是指当事人之间约定将来订立一定合同（本合同）的合同。
（1）预约本身也是一种合同，其成立、生效、履行、违约责任等适用《合同法》的一般规定，违反预约合同应承担的是预约合同的违约责任（非缔约过失责任）；
（2）预约合同的违约责任包括继续履行、支付违约金、损害赔偿等。
摘要2：无
订约（立约）定金
摘要1：订约定金是指为担保主合同的订立而支付一定数额的金钱，是为主合同的订立而签订的从合同。
摘要2：
商品房买卖定金合同纠纷难点探析
摘要1：本文拟对商品房买卖定金纠纷所涉及的商品房认购书性质、所涉定金性质、说明条款效力及定金处理原则和具体处理情形等问题作一探讨。
近年来，随着我国房地产市场的日益繁盛，商品房买卖定金合同纠纷大量涌入法院。该类案件普遍存在买受人在与开发商签订认购书并支付定金后，未能签订商品房买卖合同，定金是否返还的疑难问题。本文拟对商品房买卖定金纠纷所涉及的商品房认购书性质、所涉定金性质、说明条款效力及定金处理原则和具体处理情形等问题作一探讨。
摘要2：
江西省赣州市中级人民法院民事判决书（2008）赣中民一终字第14号
摘要1：【案号】江西省赣州市中级人民法院民事判决书（2008）赣中民一终字第14号
【裁判摘要】收条虽载明了房屋产权证号及房屋总价款，但未对房屋面积、四至界址、房屋价款交付时间、房屋交付时间及办理房屋产权过户手续的时间等主要条款形成书面约定，不能证明已订立房屋买卖协议。收取的6000元不是合同履行定金，而是订约定金。
摘要2：
南宁市中级人民法院民事判决书(2011)南市民一终字第1216号
摘要1：【案号】南宁市中级人民法院民事判决书(2011)南市民一终字第1216号
【裁判摘要】虽然认购协议中载明了房屋位置、面积、价款等房屋基本情况，买受人亦支付了房款，但是对于“交付使用条件及日期”、“面积差异的处理方式”等商品房买卖合同的必备条款未作约定，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，亦不具备商品房买卖的实际履行条件，且认购书中亦明确了双方签订正式商品房买卖合同的期限，说明双方签订认购协议书的目的是为了将来签订商品房买卖合同，而不是对商品房买卖结果进行直接确认。因此，该认购协议书不属于商品房买卖合同。由于认购协议书为预约合同，出卖人依据认购书尚不负有交付商品房的合同义务，故买受人要求出卖人交付房屋没有依据，本院不予支持。对于双方应否签订正式的商品房买卖合同并办理合同备案的问题，因出卖人以认购协议书中所定房价过低等理由拒绝与买受人签订商品房买卖合同，双方未能进一步磋商并就签订正式的商品房买卖合同达成合意，故买受人主张签订《商品房买卖合同》并办理合同备案缺乏依据，因出卖人拒绝按照认购协议的约定于买受人签订商品房买卖合同构成违约，买受人可另行向出卖人主张其合同权利。
摘要2：
广东省广州市中级人民法院民事判决书（2005）穗中法民四终字第1561号
摘要1：【案号】广东省广州市中级人民法院民事判决书（2005）穗中法民四终字第1561号
【提示】立约定金不剥夺当事人的缔约磋商权，因正常协商导致合同无法订立的，不承担定金责任。
【裁判要旨】交付定金后，因双方对剩余合同条款未能协商达成一致意见的，在约定的期限内未能签订《商品房买卖合同》，出卖人应当将定金返还买受人。
摘要2：
商品房认购协议的效力认定
摘要1：【要旨】认购协议书名为商品房认购，实为商品房买卖，违反了法律、法规的强制性规定，应属无效合同。
摘要2：
云南省昆明市中级人民法院（2002）昆民一初字第99号判决书
摘要1：（资本认购协议）
【判决书字号】云南省昆明市中级人民法院（2002）昆民一初字第99号判决书
【提示】以资产收购方式进行增资扩股不属于股权转让性质。
【裁判要旨】有限责任公司将公司资产整体作价，由第三人认购部分作为出资，属于以资产收购方式进行增资扩股而非股权转让。
摘要2：
江苏省徐州市中级人民法院民事判决书(2013)徐民终字第1389号
摘要1：【案号】江苏省徐州市中级人民法院民事判决书(2013)徐民终字第1389号
【裁判要旨】买受人重大误解签订商品房认购协议可予撤销。
【裁判摘要】上诉人朱娜与被上诉人中川公司2013年3月15日签订的《商品房定购协议》是基于被上诉人工作人员向其承诺可以帮助其办理50万元公积金贷款这一前提条件，被上诉人工作人员的上述承诺致使上诉人对于其如何履行与被上诉人之间签订《商品房定购协议》所涉及的付款方式内容产生重大误解。对于如何办理公积金贷款，作为购房者显然不具备较全面的认知程度，而对于销售者而言则应该具备较全面的业务能力。上诉人不能履行《商品房定购协议》的原因系被上诉人不能帮助其办理50万元公积金贷款的承诺所致。故上诉人请求法院撤销该《商品房定购协议》，本院予以支持。
摘要2：
最高人民法院民事判决书(2014)民一终字第202号（１）
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2014)民一终字第202号
【裁判摘要】根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”之规定，异议人在尚未办理涉案房屋产权变更登记的情形下，必须满足支付全部价款并实际占有使用且对未办理过户手续没有过错的条件，才能产生阻却执行措施的结果。但根据本案查明的事实，异议人与繁荣公司签订《房产认购协议书》，其在起诉时主张已支付合同总价款50％购房款共计1424905元，此种情况并不符合“已经支付全部价款”的条件，异议人在一审庭审时也确认并未实际入住诉争房产。因此，在异议人对诉争房产未支付全部价款且未实际占有入住的情况下，其主张对诉争房产享有的实体权利足以阻却执行措施，缺乏相应的事实和法律依据，本院不予支持。
摘要2：
陕西省铜川市中级人民法院民事判决书(2016)陕02民初56号
摘要1：【案号】陕西省铜川市中级人民法院民事判决书(2016)陕02民初56号
【裁判摘要】公司法第二百一十六条规定，本法下列用语的含义：（一）高级管理人员，是指公司的经理、副经理、财务负责人，上市公司董事会秘书和公司章程规定的其他人员。益民公司章程未对高级管理人员作出明确规定。原告虽为益民公司总经理助理，负责益民公司铺位销售工作，但公司章程对其身份并未明确规定，故其不属公司法规定的高级管理人员，不受公司法第一百四十八条第一款第（四）项规定的约束。原告与益民公司签订的《道上太阳城小吃城认购协议》不违反上述法律规定，应当按照协议约定予以结算。
摘要2：【解读】总经理助理不属于法定高级管理人员——虽在公司任职但不具有董高身份，与公司订立合同合法有效。
（2009）新民初字第458号；（2009）西民二终字第1376号
摘要1：——以欺诈方式销售经济适用房合同效力的判定
【裁判要旨】房地产开发商在与买受人签订房屋认购协议书时，隐瞒房屋经济适用房性质，存在一定的订约欺诈事实，应当向房屋买受人承担信赖利益损失。同时，鉴于买受人未严格审查订约，亦未能就其所受到的损害利益充分举证，法院在审理时应当综合考虑双方过错程度及近年来房地产市场发展态势，确定信赖利益损失。
【案号】（2009）新民初字第458号；二审：（2009）西民二终字第1376号
摘要2：
最高人民法院民事裁定书(2016)最高法民申180号
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2016)最高法民申180号
【裁判摘要１】预约合同是一种约定将来订立一定合同的合同。判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示，即当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。如果双方当事人存在将来订立本约的意思表示，应当尊重当事人的意思表示。安同公司与王某于2013年8月12日签订《认购协议书》，载明当事人双方的名称或者姓名和住所、商品房的基本状况、商品房的销售方式、商品房的价款及付款方式与时间、面积差异的处理方式、违约责任等内容，双方已经就商品房买卖的主要条款协商一致。但是，双方签订《认购协议书》时，安同公司尚未取得商品房预售许可证明。根据《认购协议书》的约定，安同公司取得商品房预售许可证明后，双方还需签订正式房屋买卖合同。据此，二审判决认定《认购协议书》为预约合同，并无不当。
【裁判摘要２】《认购协议书》合法有效，双方当事人均应依约履行。安同公司签订《认购协议书》满一年仍未取得商品房预售许可证明，双方未能签订正式房屋买卖合同的原因在安同公司，王某请求安同公司退回已付购房款，并要求安同公司承担已付购房款10%的违约金，符合《认购协议书》第五条的约定。安同公司未能取得商品房预售许可证明导致合同目的无法实现，一、二审判决根据王某的请求，解除《认购协议书》，同时认定安同公司返还王某已付购房款及其利息，并无不当。
摘要2：
最高人民法院民事裁定书(2017)最高法民申890号
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2017)最高法民申890号
【裁判摘要】双方当事人于2014年3月16日签订的《华元·一世界一会馆购买协议书》虽然为认购协议，但是该协议约定了商品房的面积、房屋总价款、付款时间、违约责任、争端解决方式等主要权利义务。从实际履行情况上看，华元房地产公司已实际完成案涉房屋的竣工验收，姜某某亦先后四次支付4200万元的购房款（备注：本案房屋总价款５３９７.５２３万元），根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，原审法院将上述协议认定为商品房买卖合同，具有法律依据。
摘要2：
陕西省高级人民法院民事判决书(2014)陕民一终字第00108号
摘要1：【案号】陕西省高级人民法院民事判决书(2014)陕民一终字第00108号
【裁判摘要】本案双方当事人于2010年8月31日签订的《商品房认购协议》，对双方当事人名称和姓名、商品房的基本状况、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、交付时间、办理产权登记、违约责任以及物业管理等均进行了约定；上诉人紫柏公司在协议签订前后，先后三次收取被上诉人赵某270万元购房款，已达到总房款的80%。基于以上事实，原审根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，认定协议属于商品房买卖合同，该认定并无不当。
摘要2：
甘肃省高级人民法院民事裁定书(2017)甘民申1485号
摘要1：【案号】甘肃省高级人民法院民事裁定书(2017)甘民申1485号
【提示】签订商品房预约合同后，因房屋被抵押而未签订本约合同不适用定金责任。
【裁判摘要】德汇公司虽未在签订《商铺认购协议书》时告知王某所售商铺已抵押的事实，但该抵押权可在德汇公司偿还贷款后予以撤销，并不必然导致商铺产权无法办理或者合同目的无法实现，且双方协议仅为认购并未签订《房地产买卖契约》，王某的实际利益并未受到损失。若在签订《房地产买卖契约》后确因抵存在押权导致无法办理产权登记，可主张德汇公司的违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。本案中，基于抵押权人同意出售抵押物，双方未能订立商品房买卖合同的原因并非一方当事人对认购协议无故反悔，王某交付的100000元定金是为担保《房地产买卖契约》的签订，德汇公司并未拒绝签订合同，也未出现必然导致合同目的无法实现的情形，不适用定金罚则。但在《商铺认购协议书》订立的过程中，确因德汇公司的缔约过失责任导致王某对合同订立目的存在合理怀疑，王某主张解除商铺认购协议合法有据，德汇公司应当返还100000元定金并承担利息，故原审判决并无不当。
摘要2：
广东省惠州市中级人民法院民事判决书(2018)粤13民终109号
摘要1：【案号】广东省惠州市中级人民法院民事判决书(2018)粤13民终109号
【裁判摘要】涉案房产在2016年2月16日因惠州市建曙房地产开发有限公司的另案纠纷被福建省高级人民法院查封，进而导致双方无法按《房屋认购协议书》的约定签订《广东省商品房买卖合同》及相关文件，购房合同无法签订并履行的原因是涉案房产被查封，而查封系因惠州市建曙房地产开发有限公司另案纠纷导致，因此，惠州市建曙房地产开发有限公司应承担违约责任，依据定金罚则双倍返还定金。
摘要2：
湖南省怀化市中级人民法院民事判决书(2014)怀中民一终字第607号
摘要1：【案号】湖南省怀化市中级人民法院民事判决书(2014)怀中民一终字第607号
【裁判摘要】本案中，湖南海富房地产开发有限公司开发“水木天成”项目，属于商业行为，湖南海富房地产开发有限公司作为具备房地产开发资质的公司在签订《房屋认购协议》时应当能够预见相应的风险，《房屋认购协议》系湖南海富房地产开发有限公司制定的格式合同，湖南海富房地产开发有限公司没有获得开发用地，导致项目开发未成，不属于法律规定情势变更的情形。湖南海富房地产开发有限公司上诉主张因政府行为致使项目搁浅，不能归责于上诉人，缺乏事实依据。湖南海富房地产开发有限公司应当按照《商品房买卖合同》的约定，双倍返还定金。
摘要2：
河北省廊坊市中级人民法院民事判决书(2017)冀10民终1447号
摘要1：【案号】河北省廊坊市中级人民法院民事判决书(2017)冀10民终1447号
【裁判摘要】城镇公司香海分公司与张某某签订商品房认购协议的同时签订委托经营管理协议，虽违反了《商品房销售管理办法》第十一条的规定，即房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房，但该规定属于管理性规定，非法律和行政法规，因此不影响委托经营管理协议的效力，双方应依约履行。
摘要2：
最高人民法院民事裁定书(2016)最高法民终52号
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2016)最高法民终52号
【裁判摘要】本案中，王某某主张其与博海公司之间存在商品房买卖法律关系，并据此诉请确认房屋认购协议有效及履行该协议，由其取得该协议涉及的541套房屋的所有权，而其提供的证据材料又包含了借款的事实。对此，应当甄别王某某与博海公司之间签订房屋认购协议是否具有担保的意思，即考察双方签订房屋认购协议的真实意思是为借款行为提供担保，还是通过支付对价获得房屋的所有权。．．．．．．上述证据和协议约定的内容可以证明双方当事人在发生借款关系之后，为保证借款的偿还又订立了房屋抵顶及认购协议。双方签订房屋认购协议的真实目的是为了给借款提供担保，并非为了实现房屋买卖。即双方当事人在签订房屋认购协议时并无真正转移案涉房产所有权的意思，其真实意思是设定担保。简言之，王某某与博海公司之间的真实法律关系是民间借贷，房屋认购协议只是作为让与担保的一种方式。王某某主张其与博海公司之间借款合同关系转为商品房买卖合同关系，未提交足够的证据予以佐证，故本院不予支持。经审查，原审法院在庭审过程中明确向当事人释明案涉法律关系为借款合同关系，并询问其是否变更诉讼请求，王某某的代理人确认其不变更诉讼请求。原审法院向当事人释明法律关系并告知其可以变更诉讼请求的行为，符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定。王某某主张原审法院释明不当，适用上述规定错误，没有事实和法律依据，本院亦不予支持。
摘要2：
内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院民事判决书(2017)内07民终1173号
摘要1：【案号】内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院民事判决书(2017)内07民终1173号
【裁判摘要】初某某主张其与汇雄公司签订的返迁协议属于以物权换物权性质，高某某与汇雄公司签订的商品房买卖合同属于债权性质，当两者发生冲突时物权优先于债权性质，本案争议的车库应属初某某所有。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议后，拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的主张应予支持。本案中高某某与汇雄公司签订商品房认购协议在先，初某某与汇雄公司签订拆迁补偿安置协议在后，两个协议在性质上均属设置物权的合同，初某某以回迁房屋物权性优先于债权性的主张，因没有法律依据，本院不予支持。因此，初某某要求撤销（2014）牙民初字第738号民事判决的主张不能得到支持，初某某因未实际取得回迁安置房屋，可另行向汇雄公司主张权利。
摘要2：【案号】内蒙古自治区高级人民法院民事裁定书(2018)内民申1632号
最高人民法院民事裁定书（2021）最高法民申1499号
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书（2021）最高法民申1499号
【裁判摘要】《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，其一，案涉房屋于2018年11月2日被裁定查封，而马某某与六合置业公司于2010年12月签订了《商品房认购协议书》，该协议明确约定了房屋位置、建筑面积、单价、优惠后的总房款等内容，且该协议经双方签字盖章确认。该协议包含了商品房买卖合同的主要内容，据此可确定买卖双方的基本权利义务，故应认定马某某与六合置业公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。二审法院认定马某某与六合置业公司未签订商品房买卖合同缺乏事实和法律依据。其二，马某某提供的其签订或提交或缴纳的有关案涉房屋的2011年12月26日《六合苑小区前期物业管理服务协议》，2011年12月28日《河南省装饰装修工程施工合同》，2013年6月《宽带业务申请表》，2013年6月3日河南有线《综合业务受理单》、郑州热力公司缴费凭证、天然气发票等证据，所载明的时间均早于查封之日，可证明马某某于房屋查封之前对案涉房屋长期占有使用。其三，关于马某某是否已支付全部购房款的问题。马某某在原审中提交了六合置业公司出具的收取854650元购房款《收据》，证明其已支付全部购房款。对于购房人只提交卖房人出具的收据证明其已经支付购房款的，可根据购房人的购房资金来源、卖房人的财务账册等证据，结合交易习惯，对购房人是否支付购房款的事实作出认定。本案中，六合置业公司未参加原审诉讼，无法对其财务账册等证据进行核实。马某某称已经用现金向六合置业公司支付了全部购房款854650元，提供了六合置业公司的收据，且马某某称其从事皮革经营，有足额现金。本案应结合购房人的经济能力、当时当地或者当事人之间的交易方式、交易习惯、房屋交付情况、房屋居住时间长短、居住期间是否发生争议、是否存在购房人与被执行人恶意串通逃避执行的可能性等因素，根据日常生活经验对马
摘要2：（续）某某是否支付购房款的事实作出认定。二审判决仅以马某某提交的六合置业公司出具的《收据》没有取款凭证等其他证据佐证、现金支付金额较大为由，认定马某某未支付购房款有所不妥，该问题需进一步查明。其四，关于未办理过户登记是否非因马某某自身原因的问题。马某某称多次要求六合置业公司办理网签及过户，六合置业公司对马某某的主张予以认可。故对于未办理过户登记是否非因马某某自身原因，原审法院亦需进一步查明。
【解读】执行异议之诉案件中，对于购房人只提交售房人出具的收据证明其已支付全部购房款的，可根据购房人的购房资金来源、卖房人的财务账册等证据，结合交易习惯，对购房人是否支付购房款的事实作出认定。具体而言，可结合购房人的经济能力、当时当地或者当事人之间的交易方式、交易习惯、房屋交付情况、房屋居住时间长短、居住期间是否发生争议、是否存在购房人与被执行人恶意串通逃避执行的可能性等因素，根据日常生活经验对马某某是否支付购房款的事实作出认定。
【笔记】仅签订认购协议书能否认定为在法院查封之前已经签订合法有效的书面合同？
摘要1：解读：《商品房认购协议书》明确约定了房屋位置、建筑面积、单价、优惠后的总房款等内容，且该协议经双方签字盖章确认，该协议包含了商品房买卖合同的主要内容，据此可确定买卖双方的基本权利义务，应认定在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。
摘要2：
最高人民法院民事裁定书(2021)最高法民申5258号
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2021)最高法民申5258号
【裁判摘要１】关于第31、32层《认购协议书》的效力问题。《湘商·鑫贸大楼主体建安工程施工合同书》第十八条约定，闽南公司同意用工程款购买本工程写字楼两层，购买价格为开源公司的开盘价。闽南公司与叶某某签订的《认购协议书》虽无原件，但落款日期并无涂改痕迹，且内容符合《湘商·鑫贸大楼主体建安工程施工合同书》的约定，叶某某亦拥有以公司名义全权监督、处理案涉项目一切事宜的权限，因此二审判决认定《认购协议书》有效、能够产生以房抵扣工程款的效力，有相应的事实和法律依据。
摘要2：【解读】二审法院认为：该31、32层《认购协议书》签订日期无涂改痕迹，从证据表面形式上看无瑕疵。闽南公司辩称该31、32层《认购协议书》系倒签并提出对签订日期进行鉴定的申请，虽然因开源公司、叶某某拒不提供原件导致无法鉴定，但该份证据不具有明显瑕疵，且主要内容与闽南公司认可的施工合同约定的两层楼抵扣工程款相对应，故本院对其辩称该份协议系虚假的理由不予采信。
最高人民法院民事裁定书（2021）最高法民申2250号
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书（2021）最高法民申2250号
【裁判摘要】《执行异议和复议规定》第２９条规定的“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋；商品房消费者名下虽然已有一套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神——诉争商品房登记在房地产开发企业天润诚泽公司名下，贾某某与天润诚泽公司签订《认购协议》发生在案涉房屋被法院查封之前，该《认购协议》虽不是书面的商品房买卖合同，但其约定了商品房的基本情况、房屋价款、付款时间和方式等协议条款，贾某某支付了全部购房款并由天润诚泽公司开具购房款发票，天润诚泽公司向贾某某交付了案涉房屋，双方实际履行了商品房买卖合同的主要义务，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条关于“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的规定，二审判决认定贾某某与天润诚泽公司成立商品房买卖合同关系，并无不当。有证据证明贾某某购买案涉房屋用于生活居住，尽管其名下另有一套位于北京市朝阳区的建筑面积45.37平方米的房子，但贾某某实际生活居住在延庆城区，贾某某所述建筑面积45.37平方米的房子无法保证其夫妇二人、公公婆婆和两个孩子一共六口人的生活居住的情况符合生活常理，故贾某某因购买案涉房屋所享有的生存利益有获得优先保护的必要和正当性。二审判决认定贾某某就涉案执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，结果并无不当。
摘要2：
最高人民法院民事判决书 (2019)最高法民终1696号
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书 (2019)最高法民终1696号
【裁判摘要】案外人明知房屋存在抵押仍签订认购协议不属于“非因买受人自身原因未办理过户登记”情形——王某某购房时明知案涉商品房存在在建工程抵押，应尽到审慎的注意义务，但其在未核查案涉房屋权属及他项权属状态的情况下，仍与新奥地产公司签订商品房认购协议，对所购房屋未能办理过户登记亦有过错，不属于非因买受人自身原因未能办理过户登记的情形。
摘要2：
最高人民法院民事判决书(2020)最高法民终934号
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2020)最高法民终934号
【裁判摘要１】当事人对法院裁判理由不认可能否提起上诉？——关于焦点问题一，武昌城环公司就本案一审判决可否提起上诉的问题。本案一审原告为国通信托公司，一审判决为驳回国通信托公司的诉讼请求。武昌城环公司对一审的裁判结果无异议，但对于其中的部分裁判理由有异议并提起上诉。本院认为，裁判主文是人民法院就当事人的诉讼请求作出的结论，裁判理由是人民法院在认定案件事实的基础上就裁判主文如何作出进行的阐述，本身不构成判项内容，故原则上，如果当事人对裁判主文认可，不会因为裁判理由遭受不利益。但是本案中，一审判决驳回国通信托公司的诉讼请求主要是基于武汉缤购城置业公司已经进入破产程序，需要解除现有保全措施。武昌城环公司作为武汉缤购城置业公司的债权人，其是否为消费者购房人，是否具有消费者期待权，会影响到其之后在破产程序中权利顺位的认定，故其对于一审判决就“武昌城环公司是否具有消费者期待权”作出的认定具有法律上的利害关系，这种情形下，应当认定其具有上诉利益，可以提起上诉。
【裁判摘要２】法人不属于消费者，不具有消费者物权期待权——关于焦点问题二，武昌城环公司是否为消费者购房人，是否享有消费者物权期待权的问题。本案是执行异议之诉纠纷，在执行异议之诉中判断当事人是否享有消费者物权期待权，从目前规定来看，主要参照《执行异议和复议规定》(法释〔2015〕10号)第二十九条规定。该条规定意在保护自然人的生存权，故规定了较为严格的要件，只有在全部满足几项要件时，才可依据该条规定主张消费者期待权。该条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，武昌城环公司是法人而非自然人，不属于消费者，且购买案涉房屋是作为提供给被拆迁人进行产权调换的备选房源之一，而非用于自己居住，不符合该条规定“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”要件。故此种情形下，一审判决认定武昌城环公司在本案中不具有消费者物权期待权并无不当。
摘要2：【注解】“裁判理由”影响到当事人权益可以仅对裁判理由提起上诉。
【解读】武昌城环公司上诉请求：撤销一审判决中关于“本案中，武昌城环公司虽与武汉缤购城置业公司签订《商品房认购协议书》，但该协议书仅为团购住房认购协议，《商品房认购协议书》合同主体仍然是武昌城环公司，武昌城环公司不属于可以依据合同直接办理产权过户登记的买受人，不享有消费者物权期待权。武昌城环公司依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》主张对案涉房地产享有足以排除强制执行的民事权益的辩称理由不能成立”这部分判决理由，依法予以变更。
最高人民法院民事判决书(2014)民一终字第202号
摘要1：【载《民事审判指导与参考》２０１６年第３辑（总第６７辑），人民法院出版社２０１７年版，第２３７－２５１页】
【裁判摘要】执行异议之诉是２００７年《中华人民共和国民事诉讼法》增加的内容，其实质是执行救济，阻却执行必须有合法的依据，否则会将这种权力架空，而使生效判决成为一纸空文。因此，从这种意义上说，应当对于当事人提出的执行异议之诉进行严格的审查，对于其享有的权力性质作出认真的分析，以妥善地平衡各方当事人之间的关系。
摘要2：【案号】最高人民法院民事判决书(2014)民一终字第202号
【摘要】执行异议之诉的关键是审查购房者享有的实体权利是否足以阻却执行措施。其一，“二轻大厦”系繁荣公司与二轻联社共同开发建设，繁荣公司依约可取得“二轻大厦”中49％的权益。而阜承公司因受让繁荣公司在“二轻大厦”项目中所享有的49％权益分得“二轻大厦”第6、7、8、11、12、15、16、23、24、25层房产。现有证据已经佐证阜承公司是在繁荣公司控制之下，阜承公司受让繁荣公司所享有的“二轻大厦”49％权益并未支付相应对价，其无偿占有被执行人繁荣公司的财产，一审法院依据有关规定查封诉争房产并无不当。黄××以被查封的房产不是被执行人繁荣公司的财产以及阜承公司不是被执行人为由主张解除查封，理由不能成立。其二，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”之规定，黄××在尚未办理涉案房屋产权变更登记的情形下，必须满足支付全部价款并实际占有使用且对未办理过户手续没有过错的条件，才能产生阻却执行措施的结果。但根据本案查明的事实，黄××与繁荣公司签订《房产认购协议书》，其在起诉时主张已支付合同总价款50％购房款共计1424905元，此种情况并不符合“已经支付全部价款”的条件，黄××在一审庭审时也确认并未实际入住诉争房产。因此，在黄××对诉争房产未支付全部价款且未实际占有入住的情况下，其主张对诉争房产享有的实体权利足以阻却执行措施，缺乏相应的事实和法律依据，本院不予支持。
最高人民法院民事判决书(2021)最高法民终778号
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2021)最高法民终778号
【裁判摘要１】信达甘肃分公司认为，姜××向案外人支付款项不应认定为其履行购房合同项下的付款义务。本院认为，根据合同的相对性，合同项下的权利与义务多由合同当事人享有或承担。但基于意思自治之原则，法律并不禁止合同当事人就债务人向第三人履行亦即由第三人享有合同履行利益的问题作出约定，《中华人民共和国合同法》第六十四条即对此作出明确规定。据此，在当事人约定向第三人履行的情况下，虽然接受履行的主体发生变化，但并不改变该给付系债务人履行合同义务之行为的认定。本案中，根据《住宅认购协议书》落款栏智霖房地产公司经办人处的记载内容，可认定该公司已就向案外人付款的问题作出指示。姜××根据该指示向案外人付款，当然属于其履行房屋买卖合同项下义务的行为。信达甘肃分公司有关该付款行为并不能直接产生商品房销售价款支付法律后果的主张没有法律依据，本院不予支持。
【裁判摘要２】信达甘肃分公司认为，姜××系通过债务抵顶方式从案外人处取得案涉房屋，且《住宅认购协议书》既不符合商品房买卖合同的形式要件，也不具备真实交易的实质要求，并非合法有效的商品房买卖合同。就此本院认为，首先，姜××向第三人刘××履行的事实并不改变其与智霖房地产公司之间的房屋买卖合同关系，信达甘肃分公司有关姜××并非直接从智霖房地产公司购买房产的主张没有事实和法律依据。其次，案涉《住宅认购协议书》明确约定了商品房的基本情况、合同价款、付款方式等商品房买卖合同所涉及的主要内容，同时姜××依约交付了房款，智霖房地产公司并出具了《收款收据》。根据《商品房买卖合同解释》第五条有关“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，原判决认为该《住宅认购协议书》具备商品房买卖合同的主要内容，应当认定为商品房买卖合同，并无不当。
摘要2：【裁判摘要３】消费者购房人是否知悉房屋抵押情况以及房屋买卖合同与抵押权设立先后等问题并非认定其能否对抗执行的要件事实——《执行异议和复议规定》第二十九条有关消费者购房人的规定系出于保护消费者生存利益的考虑，消费者购房人是否知悉房屋的抵押情况，以及房屋买卖合同与抵押权设立的先后等问题，并非认定其能否对抗执行的要件事实。故信达甘肃分公司以智霖房地产公司和姜××明知案涉房屋因抵押无法网签而签订《住宅认购协议书》为由，主张该协议并非其真实意思表示，没有事实和法律依据，本院不予支持。．．．．．．基于保护消费者购房人生存利益的考虑，《执行异议和复议规定》第二十九条规定符合条件的消费者购房人可排除金钱债权甚至是享有抵押权等优先受偿权的金钱债权的执行。“所交易的房屋是否因处于预售阶段而无法办理物权登记”并非适用该条所需审理的要件事实。
湖南省长沙市中级人民法院民事裁定书(2019)湘01民辖终312号
摘要1：【案号】湖南省长沙市中级人民法院民事裁定书(2019)湘01民辖终312号
【裁判摘要】合同约定市级法院未明确是哪个辖区法院，且根据现有证据也不能确定具体地点，该管辖协议约定不明确应属无效——根据被上诉人即原审原告上海盈邵投资管理有限公司提交的起诉状所写明的诉求、事实和理由以及提供的证据，本案系因合同纠纷提起的诉讼。涉案《认购协议》第十二条争议的解决约定为：“如果在接到要求解决争议的书面通知之日起第30日内仍不能通过协商解决争议，任何一方均可向湖南省长沙市当地人民法院提起诉讼。”根据上海盈邵投资管理有限公司的诉讼请求，本案为基层法院管辖的民事案件，合同中约定的长沙市当地人民法院，并未明确是长沙市哪个辖区，且根据现有证据也不能确定具体地点，依据管辖协议无法确定管辖法院，故该管辖协议约定不明确，应属无效。按照法定管辖的原则，本院向当事人进行释明，但被上诉人没有选择管辖法院。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第十八条第二款的规定：合同对履行地点没有约定或者约定不明确，争议标的为给付货币的，接受货币一方所在地为合同履行地；交付不动产的，不动产所在地为合同履行地；其他标的，履行义务一方所在地为合同履行地。及时结清的合同，交易行为地为合同履行地。本案中，当事人对合同履行地点没有约定，上海盈邵投资管理有限公司的诉讼请求，是要求原审被告盈信商业保理有限公司偿还借款本金等，应以接受货币一方上海盈邵投资管理有限公司所在地为合同履行地。上海盈邵投资管理有限公司住所地上海市嘉定区，故本案应由上海市嘉定区人民法院处理。原审裁定不当，应予以撤销。
摘要2：