摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2011)民二终字第109号
【提示】当事人一方对前期合同违约，对方有权解除前期合同和以其为前提的主合同。
【裁判要旨】根据《合同法》规定，当事人一方有违约行为致使合同不能实现目的的，当事人可以解除合同。当事人之间签订的股权交易合同以前期签订的租赁合同为前提，一方没有履行前期租赁合同主要条款，致该合同与股权交易合同的目的无法实现，则相对方可以行使解除权解除前期租赁合同和股权交易合同。
【裁判摘要】本案的项目股权交易协议包含了加气（油）站租赁和股权交易两部分内容，共同为实现股权交易这一目的。租赁合同是双方为履行约定的股权交易而签订的，是整个项目股权交易协议的一部分，也是整个股权交易的前期履行部分。英达公司收取的租金4710万元，是股权转让协议约定的总价款的30％，最后也要在全部股权交易费冲抵。英达公司签订合同的目的是收取股权转让款，在英达公司交付加气（油）站后长达7个月的时间内既没有收到经营利润费，加气（油）站的正常经营又受到影响，在重庆市政府有关部门的协调下并未解决矛盾，使得英达公司签订合同的交易目的落空，其依法行使解除租赁合同的权利并无不当。鉴于《项目股权交易协议书》中的前期租赁合同在履行中已经实际解除，导致项目股权交易合同没有再履行的可能，中石化公司请求确认英达公司解除《项目股权交易协议书》无效的请求，本院不予支持。
摘要2：【解读】一方对前期合同违约，对方有权解除前期合同和以其未前提的股权转让合同。
- 日期： 03-14 18:41
- 作者：陈其象律师
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摘要1：——破产管理人合同解除权的法理分析
【案号】（2006）桐民商破字01－8号
【裁判要旨】破产企业对外签订的房屋租赁合同在宣告破产时尚未履行完毕，破产管理人有权决定解除。合同解除后，承租人的损失应向管理人申报债权。
【裁判规则】破产企业在宣告破产时对外租赁的房屋尚未到期，破产管理人有权决定解除租赁合同。
摘要2：【权威收录】最高人民法院《人民法院案例》2010年第12期
摘要1：——租赁期间发生所有权变动，原出租人能否对产权变更前承租人的违约行为行使合同解除权
【案号】最高人民法院（2006）民一终字第7号民事判决书
【提示】房屋租赁期间发生所有权变动，原出租人对产权变更前承租人的违约行为可以依据现存有效的租赁合同主张合同权利，包括追索所欠租金，也包括行使合同解除权。
【摘要】按照双方签订《房屋租赁合同》的约定，如果承租人拖欠出租人租金超过30天以上，出租人有权提前终止合同。出租人主张的承租人违约情形，都是发生在其与新产权人签约转让房产之前，出租人提出解除租赁合同也得到新产权人的认可。如果不允许出租人根据承租人违约行为解除合同，新的产权人又没有权利对承租人以前的违约行为追究责任的话，将有损房屋出租方的合法权益。出租人提出解除租赁合同是基于该租赁房屋产权变更前承租人的违约行为。现行法律并未限制房屋产权变更后，原房屋出租人不可以依据现存有效的租赁合同主张合同权利，追究违约方的合同责任，该合同责任既包括追缴租金，也包括违约方承担终止合同履行的违约责任。《合同法》第二百二十九条规定的“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，并不意味着原出租人没有权利对承租人产权变更前的违约行为行使合同解除权。案外人新产权人也对承租人提出解除租赁合同的行为表示认同。故对出租人请求解除租赁合同，应予以支持。
【裁判意见】现行法律并未限制房屋产权变更后，原房屋出租人不可以依据现存有效的租赁合同，对承租人以前的违约行为主张合同权利，这种合同权利既包括追索所欠租金，也包括行使合同解除权。
摘要2：【裁判主旨】《中华人民共和国合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，也就是通常所说的“买卖不破租赁”原则，旨在保护承租人的利益。但该条规定并不意味着原出租人没有权利对承租人产权变更前的违约行为行使合同解除权。现行法律并未限制房屋产权变更后，原房屋出租人不可以依据现存有效的租赁合同，对承租人以前的违约行为主张合同权利，这种合同权利既包括追索所欠租金，也包括行使合同解除权。
【来源：《民事审判指导与参考》（总第32集），法律出版社2008年版，第242-243页】
摘要1：【案号】最高人民法院（2008）民抗字第104号民事判决书
【提示】双方当事人因国家政策调整而合意解除合同的，不能认定任何一方对此有过错；因此造成的损失，由双方当事人合理分担。
【裁判意见】出租人在承租人提出合同解除后，将租赁物转租他人并提出赔偿主张的行为，应视为出租人同意解除合同。且该合同的解除非因违约等其他原因解除，而属于因当事人不可预见的国家政策调整导致的合同解除，故应根据公平原则来认定双方当事人损失承担范围。
【裁判摘要１】国家宏观政策的贯彻实施是逐步具体、逐步推进的，融资租赁合同中的承租人在签订合同时不可能预见到该政策的实施将会导致其履行租赁合同的基础丧失，也不应要求出租人在签订租赁合同时就能预见到租赁合同不能如期履行。承租人以文书和电报的方式提出解除合同的主张后，出租人将租赁物转租他人并向承租人提出赔偿因解除合同造成的经济损失的，可以认定其具有接受解除合同的要求的行为，属于双方当事人合意解除合同。故不能认定任何一方对此有过错，因此造成的经济损失，双方当事人应根据公平原则分担，其分担的具体数额，根据应分摊到合同未履行期限的成本价值损耗数额确认。
摘要2：【解读】政策发生当事人难以预见的变化，导致租赁合同不能继续履行，属于不可抗力，当事人有权解除合同。合同系因不可抗力导致解除而并非存在违约，当事人相互不存在过错，出租人不能要求承租人补偿租金损失。
【注解】双方当事人因国家政策调整而合意解除合同的，造成的损失由双方当事人合理分担。
【裁判摘要２】一方要求解除合同，对方没有直接表示同意或者反对而是要求赔偿终止合同造成损失，构成协商解除——关于石油公司与发展公司是否有解除租赁合同的共同意思表示，即发展公司是否同意了石油公司解除租赁合同的请求问题。就本案而言，石油公司提出解除租赁合同的要求后，发展公司针对该要求实施的下述一系列行为，均证明其已同意了石油公司解除合同的要求：接到石油公司要求解除合同的电报后，即将租赁物另外出租，继之要求赔偿解除合同的厂修费损失；其向徐州市鼓楼区人民法院递交的《起诉状》对起诉理由的说明；在徐州市鼓楼区人民法院对此案两次开庭审理时所做的有关陈述；1999年6月25日出具的《情况说明》；2000年6月25日提交的《问题说明》。发展公司的以上行为明确显示，其对石油公司解除合同的要求，当时已经同意。二审法院认定本案租赁合同已经石油公司与发展公司协商解除，有事实根据。发展公司再审申请所主张的其与石油公司未形成解除合同的书面协议，其把车辆转租他人，是其针对石油公司的违约采取的自救措施，不等于其同意解除合同等理由，均不能否定二审法院根据以上事实作出的租赁合同已协商解除的认定。
- 日期： 05-15 14:10
- 作者：陈其象律师
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抵押不破租赁
摘要1：1.抵押权设立后抵押财产出租的，实现抵押权时的抵押财产买受人不受原租赁合同的拘束，但是除买受人受到限定外，在拍卖、变卖抵押财产时应保护承租人的优先购买权。
2.抵押权登记设立后抵押财产出租或发包，实现抵押权时抵押权人与抵押人协议以抵押财产折价取得抵押财产，承租人或承包人主张优先购买权的，不予支持。
3.标的物先租赁后抵押的，租赁权可以对抗抵押权而继续有放存在。
4.标的物先抵押后租赁的，已登记的抵押权，可以对抗后成立的租赁权；未登记的抵押权，则不能对抗后成立的租赁权。
5.标的物先租赁后抵押的，承租人的优先购买权优先于抵押权人的抵押权。
6.《物权法》第一百九十条规定中的“抵押财产出租”的准据时点，应理解为租赁物交付的时间，而非租赁合同订立的时间。
7.承租人以租赁物上有抵押权为由解除租赁合同是否应予支持，应当根据抵押权对租赁合同的目的实现是否有重大影响来判断。
摘要2：
- 日期： 07-05 02:26
- 作者：陈其象律师
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租赁财产执行
摘要1：【摘要】2009年12月22日最高人民法院执行局（2009）执他字第7号《人民法院能否在执行程序中以被执行人擅自出租查封房产为由认定该租赁合同无效或解除租赁合同的请示与答复》：在执行程序中被执行人擅自处分法院的查封物，包括本案中以出租的形式妨害查封效果的行为，执行法院有权以裁定形式执结予以处理。根据最高人民法院《关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第26条，被执行人擅自处分查封物，与第三人签订的租赁合同，并不当然无效，只是不得对抗申请执行人。第三人依据租赁合同占有查封物的，人民法院可以解除其占有，但不应当在裁定中直接宣布租赁合同无效或解除租赁合同，而仅应指出租赁合同不能对抗申请执行人。
摘要2：
- 日期： 07-25 19:27
- 作者：陈其象律师
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摘要1：最高人民法院执行局《（2009）执他字第7号函》（2009年12月22日，[2009]执他字第7号）
【摘要】《人民法院能否在执行程序中以被执行人擅自出租查封房产为由认定该租赁合同无效或解除租赁合同的请示与答复》：在执行程序中被执行人擅自处分法院的查封物，包括本案中以出租的形式妨害查封效果的行为，执行法院有权以裁定形式执结予以处理。根据最高人民法院《关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第26条，被执行人擅自处分查封物，与第三人签订的租赁合同，并不当然无效，只是不得对抗申请执行人。第三人依据租赁合同占有查封物的，人民法院可以解除其占有，但不应当在裁定中直接宣布租赁合同无效或解除租赁合同，而仅应指出租赁合同不能对抗申请执行人。
【要旨】人民法院不能在执行程序中以被执行人擅自出租查封财产为由认定租赁合同无效或解除租赁合同。
摘要2：
- 日期： 07-25 19:29
- 作者：陈其象律师
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摘要1：《最高人民法院关于人民法院能否在执行程序中以被执行人擅自出租查封房产为由认定该租赁合同无效或解除租赁合同的请示与答复》明确“．．．．．．被执行人擅自处分查封物，与第三人签订的租赁合同，并不当然无效，只是不得对抗申请执行人。第三人依据租赁合同占有查封物的，人民法院可以解除其占有，但不应当在裁定中直接宣布租赁合同无效或者解除租赁合同，而仅应指出租赁合同不能对抗申请执行人。”
摘要2：
- 日期： 07-30 08:17
- 作者：陈其象律师
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摘要1：最高人民法院执行局《关于山东省高级人民法院关于被执行人擅自出租已查封的财产执行程序中人民法院排除执行妨害能否认定该合同无效或者解除租赁合同的请示的函》（2009年12月22日，[2009]执他字第7号函）
【摘要】在执行程序中被执行人擅自处分的查封物，包括本案中以出租的形式妨害查封效果的行为，执行法院有权以裁定形式直接予以处理。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第26条，被执行人擅自处分查封物，与第三人签订的租赁合同，并不当然无效，只是不得对抗申请执行人。第三人依据租赁合同占有查封物的，人民法院可以解除其占有，但不应当在裁定中直接宣布租赁合同无效或解除租赁合同，而仅应指出租赁合同不能对抗申请执行人。
摘要2：
- 日期： 05-06 19:56
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】甘肃省天水市中级人民法院民事判决书(2014)天民二终字第156号
【裁判摘要】对于转租合同是否有效，以出租人是否同意为前提，本案中虽然没有地税局明确同意转租的证据，但地税局一审中承认其知道转租的事实，但一直未提出异议，二审中地税局虽主张其不知道转租事实，但又不能推翻其一审陈述，且对一审认定事实未提出上诉，故应认定其知道转租事实，且未提出异议，应视为其同意转租。王××与胡××转租合同在原租赁合同约定的租赁期限内有效。但地税局与胡贵元并未直接建立关系，故双方之间不存在房屋租赁合同关系。关于王××应否承担支付房屋占用费问题，如在地税局不同意或不知情的情况下，承租人与次承租之间的转租行为对出租人不发生效力，出租人有权要求解除租赁合同承租人交回房屋，或等到租赁期限届满后要求承租人交回房屋，承租人不能交回房屋自然应承担迟延交付的房屋占用费，包括因次承租人原因承租人不能及时交房的情形。本案中因转租行为地税局在知道情况下并未提出异议，已视为其同意转租，其与王××租赁合同亦是有效，在其与王××合同到期之前，胡贵元已得到房屋并使用，王××已不再实际使用该房屋，这与合同法第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定并不符合，王××用转租行为明示不在使用租赁房屋，而地税局对此知晓而未提出异议，双方租赁合同到期后自然终止，王××与地税局并不当然产生不定期租赁合同关系，王××并不是实际承租人，因实际占有使用房屋人为胡贵元，胡贵元占有使用该房屋，地税局没有及时制止，导致转租事实形成，也有责任。现地税局不能及时收回房屋的原因是胡贵元作为房屋实际占有人不予返还，并非王××不予返还，王××在地税局同意转租的情况下已无合同责任，故其不再承担支付房屋占用费的责任。此种情形与出租人不知道或不同意转租的情形并不一致。地税局虽未与胡贵元直接签订租赁合同，但地税局可基于房屋所有权有权要求胡贵元返还房屋并支付逾期房屋占用费，至于胡贵元因地税局不再租赁而不能使用房屋给其造成损失的问题，系与王××之间的问题，不属本案处理范围，可另行处理。
摘要2：
摘要1：租赁合同解除权
摘要2：
- 日期： 05-20 20:00
- 作者：陈其象律师
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抵押物
摘要1：最高人民法院关于抵押人未经抵押权人同意擅自出租抵押物，抵押权人能否通过诉讼程序请求解除租赁合同的答复【(2011)民二他字第18号】
【来源于网络，未经核实】
【摘要】根据《（担保法）司法解释》规定的精神，抵押人未经抵押权人同意将抵押物出租的，原则上抵押权人不能通过另行提起诉讼的方式请求解除抵押人与第三人订立的租赁合同，抵押权的实现应当在执行程序中解决。对于在执行程序中抵押人作为被执行人擅自出租经法院查封抵押物的行为，最高人民法院执行局已经另案答复你院。执行法院有权以裁定形式直接予以处理。第三人依据租赁合同占有查封物的，人民法院可以在执行程序中解除其占有，但不应当在裁定中直接宣布租赁合同无效或解除租赁合同，而仅应当指出租赁合同不能对抗申请执行人。
摘要2：
- 日期： 01-15 10:10
- 作者：陈其象律师
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摘要1：北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》的通知（2013年12月19日 京高法发﹝2013﹞462号）
【目录】一、房屋租赁合同的效力 １、当事人就未取得所有权的房屋订立租赁合同的效力如何认定？2、当事人就经济适用住房等政策性保障住房订立租赁合同的效力如何认定？ 3、当事人就未经工程竣工或消防验收合格的房屋订立租赁合同的效力如何认定？ 4、涉及“群租”房屋的租赁合同效力如何认定？5、集体土地租赁合同的效力如何认定？二、经营性房屋租赁 6、从事经营活动的承租人以租赁房屋存在行政管理限制致其无法办理营业执照为由，要求解除租赁合同的，如何处理？7、从事经营活动的承租人以出租人未协助其办理营业执照为由，要求解除租赁合同的，如何处理？8、承租人以租赁房屋面积不符合约定为由，主张拒付、减付租金的，如何处理？9、租赁合同订立后，承租人以租赁房屋为经营场所设立企业并实际使用房屋产生纠纷的，如何处理？10、带照租赁合同纠纷如何处理？ 11、出租人是否有权以承租人拖欠租金为由采取断电（水、气）等行为，承租人是否应当支付在此期间的租金？12、房屋租赁合同约定如遇拆迁合同解除，当事人何时有权解除合同？13、房屋租赁合同当事人就停产停业损失补偿的分配发生争议的，如何处理？三、房屋装饰装修损失14、出租人对承租人的装饰装修或扩建行为未提出异议的，如何认定？15、房屋租赁合同无效或解除，承租人未要求赔偿装饰装修损失的，如何处理？16、法院依职权认定房屋租赁合同无效，对合同无效的后果，包括腾退房屋、装饰装修损失等是否一并处理？四、房屋租赁与转租 17、房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除，出租人要求返还房屋的，次承租人的诉讼地位如何确定？18、房屋转租合同解除后，次承租人要求出租人赔偿装饰装修损失的，如何处理？19、房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除后，出租人要求承租人和次承租人支付逾期腾房的房屋使用费的，如何处理？20、房屋连环转租中某一手租赁合同无效、履行期限届满或解除，当事人要求返还房屋的，如何处理？21、承租人擅自转租获得差价收益是否属于不当得利？22、次承租人在房屋租赁合同解除纠纷中如何行使代偿请求权？五、房屋租赁合同的解除及民事责任 23、房屋租赁合同解除的具体时间如何确定？
摘要2：（续）24、承租人在合同租赁期限内单方搬离租赁房屋，并主张解除合同，而出租人坚持要求继续履行合同的，如何处理？ 25、房屋租赁合同纠纷中违约金过高的判断标准如何确定？26、房屋租赁合同因违约解除产生的实际损失如何确定？27、房屋租赁合同无效的信赖利益损失如何确定？六、承租人优先购买权 28、《合同法》第二百三十条规定优先购买权行使的“同等条件”和出租人“通知”义务如何理解？29、承租部分房屋的承租人在出租人整体转让房屋时是否享有优先购买权？30、转租房屋的优先购买权行使主体如何确定？31、拖欠租金的承租人是否享有优先购买权？32、承租人依据租赁合同约定主张优先承租权的，如何处理？七、其他 33、涉及房地产中介公司的房屋租赁合同纠纷中，诉讼主体如何确定？34、租赁期间房屋发生所有权变动的，出租主体的变更时间如何确定？房屋转让双方未通知承租人所有权变动会产生何种法律后果？35、诉讼期间发生的租金或房屋使用费如何承担？36、租金债权的诉讼时效期间如何确定？37、因公有住房、廉租住房和公共租赁住房租赁产生的纠纷是否适用本解答？
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2019)最高法民终497号
【裁判要旨】租赁合同的解除系基于双方意思表示一致，并非承租人主张的因出租人违约导致解除，对承租人要求出租人支付违约赔偿金的诉讼请求不予支持。
摘要2：【解读】承租人以出租人违约为由向出租人发生解除合同通知书，出租人向法院起诉请求解除租赁合同，属于双方当事人对于解除租赁合同意思表示一致。
- 日期： 02-20 09:16
- 作者：陈其象律师
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不可抗力
摘要1：解答：因不可归责于双方的事由解除租赁合同，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项之规定，剩余租赁期内的装饰装修残值损失由双方按照公平原则分担；由于公平原则是《民法总则》及《合同法》规定的基本原则，对装饰装修残值损失之外的其他损失也可以适用公平原则判令受益人予以补偿。即因不可归责于双方的事由解除租赁合同，剩余租赁期限装饰装修残值损失以及之外其他损失均可以适用公平原则由双方分担损失。
摘要2：
- 日期： 03-05 15:21
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】北京市第二中级人民法院民事判决书(2016)京02民终2849号
【裁判要旨】出租人就逾期腾房期间的房屋使用费提出高于约定租金标准的，裁判应当参照市场价值酌情确定。
【裁判摘要】本院认为，双方合同已于2015年3月28日解除，新时代公司在解除租赁合同的函件中要求邹某某于2015年4月8日前腾空租赁房屋，但是邹某某并未按期腾空房屋，新时代公司提交的《公证书》可以证明2015年4月8日其向邹某某送达了《关于写字楼租赁合同终止后费用的通知》，该通知记载“从2015年4月8日起使用房屋费用将按照每天每平方米20元的价格收取，直至贵司及个人腾空租赁物业止”，可以认定新时代公司向邹某某作出了对于2015年4月8日之后的房屋使用费新时代公司不同意按照原合同租金标准执行、要求大幅提高房屋使用费标准的意思表示，在此情况之下邹某某继续占用租赁房屋的行为，虽然不能据此认定邹某某接受了新时代公司提出的每天每平方米20元的房屋使用费标准，但可以认定为邹某某愿意承担由此产生的法律后果，包括但不限于房屋使用费标准相较于原合同租金标准的提高，故自2015年4月8日开始至本案中新时代公司主张的截止日2015年12月2日这一期间的房屋使用费标准，应当参照市场价值酌情确定。
摘要2：
摘要1：【案号】北京市第三中级人民法院民事判决书(2014)三中民终字第14257号
【裁判要旨】因出租人原因导致承租商铺无法办理营业执照，租赁合同目的不能实现的，承租商铺有权解除租赁合同并请求出租人赔偿相应损失。
【裁判摘要】本案中，立荣公司不能为张某提供办理营业证照所需材料，导致合同无法履行，现张某要求解除与立荣公司之间的租赁合同，并要求立荣公司退还押金、租金、赔偿装修及加盟费损失，理由正当，法院予以支持。关于张某要求立荣公司赔偿无法经营损失的主张，证据不足，法院不予支持。关于立荣公司称大厦目前存在的问题主要原因是由于××公司的原因所导致，并申请追加该公司为被告的辩解意见，与本案不属于同一法律关系，本案不予处理。
摘要2：
摘要1：【案号】北京市第一中级人民法院民事判决书(2016)京01民终1309号
【裁判要旨】承租企业承租并使用写字楼后，其单方委托鉴定的环境质量检测报告（检测结论为甲醛超标），不能证明甲醛超标属于出租人原因，以该检测报告诉请解除合同不予支持。
摘要2：
- 日期： 06-28 10:49
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】北京市高级人民法院民事判决书(2019)京民终239号
【裁判摘要】《商铺租赁合同》中“合同标准条款及细则"第十条不存在《合同法》第五十二条规定的导致合同无效的情形，合法有效。该项“提前解除租赁合同"条款赋予了出租方与承租方同等的提前解约权，任何一方均可根据该条款要求提前解除租赁合同，并要求对方依据合同支付补偿金。在此条款中，出租方与承租方的权利义务对等，两方承担着同样的法律风险，不存在湟佳公司、七十七街公司主张的该条款无效的情形。
【摘要】首先，第十条第2款系双方约定的甲方提前解除租赁合同的情形，其中约定“如果甲方要求在租期内解除租赁合同，甲方应提前至少120天向乙方"提出，并非湟佳公司、七十七街公司主张的“没有约定事由解除合同"。其次，该条款系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，且与该条款并列的第十条第1款亦约定了乙方提前解除合同的类似情形，条款内容合法有效，湟佳公司、七十七街公司主张该条款系非法条款，没有充分的法律依据。再者，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方当事人约定了合同提前解除的情形，不违反法律、行政法规的强制性规定，属于当事人意思自治的范畴，对于双方当事人具有法律约束力，依据该条款解除合同、终止双方合同关系，系基于双方合同约定，并非湟佳公司、七十七街公司主张的违反合同关系稳定及约束力的基本属性。且从双方合同履行的实际情况看，第一个5年租期已经履行完毕，双方系在续期即第二个5年租期履行过程中出现的提前解约，并未出现湟佳公司、七十七街公司所述的“合同签订之后立即解除"的情形。综合上述分析，一审法院对于湟佳公司、七十七街公司关于“合同标准条款及细则"第十条第2款属于非法条款的主张不予采纳。
摘要2：
- 日期： 06-28 11:02
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】大连市中山区人民法院民事判决书(2016)辽0202民初5083号
【裁判摘要】涉案《房屋租赁合同》履行期间，被告于2015年12月20日送达原告的《关于解除租赁合同的函》，表明被告欲解除合同系因为其自身原因，其发出该函的行为意味着单方提出提前终止（解除）《房屋租赁合同》的意思表示。依据《房屋租赁合同》第10.5条的约定，“承租方在本租赁期内，不再需要使用本合同项下的租赁标的物时，应当提前3个月通知出租方，在合同期限内，承租方提前终止合同，应当向出租方支付违约金600000元，在结清租赁期间（指合同生效至承租方设备搬离租赁标的物的时间）的租金后，可以终止本合同”，被告单方解除合同的行为构成违约，原告认可2016年3月20日为双方解除合同的时间，本院予以确认。原告诉请被告支付违约金600000元，符合双方约定，于法有据，应予支持。．．．．．．被告在解除合同时未援引原告在履行过程中房屋有抵押的事实，在双方合同解除后，本案诉讼过程中，被告才援引该事实作为解除合同的理由，与其2015年12月20日解除合同的理由不一致，显然不是其提出解除时的真实意思表示，故被告现援引房屋有抵押而解除合同的意见不能成立。
摘要2：
- 日期： 02-07 16:01
- 作者：陈其象律师
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讼也问答
摘要1：【目录】１.未经消防验收合格的房屋租赁合同是否有效？２.出租人未取得权属证书或不具有所有权的房屋租赁合同是否有效？３.房屋租赁期满后次承租人逾期腾房，出租人能否要求承租人承担逾期腾房占有使用费？４.出租没有产权证的房屋租赁合同是否无效？５.承租人的租赁权能否排除法院执行？６.房屋租赁合同约定承租人逾期腾房占有使用费为房屋租金三倍是否有效？７.租赁合同约定租赁期限超过20年是否有效？８.长期租赁合同约定单方终止合同应当提前一个月通知对方并支付一个月租金作为违约金，该约定是否有效？９.出租没有产权证的房屋租赁合同是否有效？１０.租赁标的物单项验收合格但未经整体验收合格，租赁合同是否有效？１１.签订租赁合同签订在法院查封前，法院查封后能否转租？１２.什么是分期履行“同一债务”？１３.出租人同意承租人重新装修，其无权要求承租人恢复原状或者赔偿损失１４.简法|因不可归责于双方事由解除租赁合同，剩余租赁期限装饰装修残值损失以及其他损失如何承担？１５.简法|因出租方违约导致房屋租赁合同解除，装饰装修残值能否按照双方约定的预期租赁期限摊销？１６.危房租赁合同是否无效？１７.采矿权租赁合同未经批准是否生效？１８.简法｜土地承租人对出租土地是否享有优先购买权？１９.划拨土地使用权及其地上建筑物租赁合同是否无效？２０.简法｜名为合作开发房地产合同实为土地使用权转让合同、房屋买卖合同、借款合同、租赁合同，是否需要具备房合作开发房地产合同有效要件？２１.村民委员会未经民主议定程序将集体土地出租签订的租赁合同是否有效？２２.当事人分别购买厂房建筑物和租赁建筑物土地，能否以“房地一体”原则为由拒不支付土地租金？２３.租赁合同约定租赁期满承租人未返还租赁物应双倍支付租金是否有效？２４.口头租赁合同是否一律视为不定期租赁合同？
摘要2：
摘要1：解读：（１）根据《企业破产法》第１８条规定，破产企业对外签订的房屋租赁合同在宣告破产时尚未履行完毕，破产管理人有权决定解除；（２）合同解除后，承租人的损失应向管理人申报债权。
【注解１】（１）《破产法》第１８条第１款规定的管理人解除合同的选择权不应绝对化；（２）出租人破产后与承租人达成调解书确认租赁合同继续履行，在民事调解书被撤销之前破产管理人根据破产法第１８条选择解除租赁合同不予支持。
【注解２】根据《企业破产法》规定，对于破产申请受理时双方均未履行完毕的合同，管理人或者债务人可以通过三种方式予以解除：（１）决定解除合同——决定解除合同并通知对方当事人；（２）视为解除合一：自破产申请受理自认起２个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起３０日内未答复的，视为解除合同；（３）视为解除合同二：决定继续履行合同但对方当事人要求管理人或者债务人提供担保而管理人或债务人不提供担保的，视为解除合同。
【注解３】（１）破产管理人未在法定期限内通知合同相对人，破产管理人丧失要求对方继续履行合同的选择权；（２）但不能直接推定解除合同，合同是否解除仍需视具体情况而定。——参考案例：最高人民法院民事判决书(2022)最高法民再55号《欧阳某某等与水城县都格河边煤矿普通破产债权确认纠纷再审案》
【注解４】（１）出租方的义务并非仅交付房屋的使用权即履行完毕，还负有在租赁期内对房屋保证使用、管理、监督等阶段性和持续性义务，只有在房屋租赁合同履行期限届满后出租方的义务才履行完毕；（２）出租人在租赁合同期间破产，租赁合同属于出租人未履行完毕的合同；如果承租方未一次性付清租金，属于双方当事人均未履行完毕的合同，管理人有权解除租赁合同。
【注解５】（１）《破产法》第８８条规定“管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”（２）该规定是为了在破产程序中尽快明确合同双方的权利义务，如管理人在法定期间内没有行使选择继续履行合同的权利即丧失了要求对方继续履行的权利，而不是双方已经在持续履行合同的情况下推定解除合同。
【注解６】进入破产程序后双方达成继续履行调解协议书，破产管理人无权通知解除房屋租赁合同。——参考案例：河北省高级人民法院民事判决书(2020)冀民终464号
摘要2：【注解７】承租方进入解散清算程序，出租方有权以合同目的无法实现为由解除租赁合同.——参考案例：最高人民法院民事判决书(2019)最高法民终594号；最高人民法院民事裁定书(2020)最高法民申6044号
- 日期： 03-11 09:28
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2021)最高法民申2156号
【裁判摘要１】关于王×起诉是否超诉讼时效问题。经审查，在本案一、二审期间，裕景置业公司未提出诉讼时效的抗辩，二审也未提起上诉，再审审查程序对该问题不予审查。
【裁判摘要２】出租人破产后与承租人达成调解书确认租赁合同继续履行，在民事调解书被撤销之前破产管理人根据破产法第１８条选择解除租赁合同不予支持——首先，管理人称其对裕景置业公司与王×于2018年7月9日在人民法院主持下达成的调解协议不知情且没有继续履行房屋租赁合同的意思。但从原审查明的事实看，一审法院受理破产清算后，于2018年5月14日即指定了管理人，该时间点是在广阳区人民法院出具(2018)冀1003民初2194号民事调解书之前，且管理人接受了承租人王×为履行该调解书支付的370万元租金，据此，管理人以对调解书不知情为由抗辩对调解书内容不予认可，理据显不充分。同时，管理人向中国平安保险公司发出通知书并接受其缴纳的租金亦或资金占用费，显然是基于裕景置业公司与王×之间的房屋租赁关系，承租人王×有理由相信管理人有继续履行合同的意思表示。据此，二审未支持裕景置业公司不知情等抗辩理由，并无不妥。其次，民事调解书作为生效法律文书与民事判决书具有同等法律效力，在没有被撤销之前，相关当事人均受其既判力的拘束。二审结合本案具体情况，认定在合同继续履行期间管理人于2018年9月26日、2019年7月23日单方向王×发出解除合同书的行为无效，适用法律并无不妥。《破产法》第十八条第一款规定了管理人解除合同的选择权，但该项权利不应绝对化。
摘要2：
- 日期： 03-23 16:53
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2021)最高法民申1258号
【裁判摘要１】中标通知书具备合同成立的必要条款合同成立——就案涉34号商铺，钟××于2007年6月11日通过招投标程序中标，《中标通知书》已确定了租赁物、租金价格以及租赁物面积，已具备合同成立的必要条款，对双方均具有法律效力。且钟××于2007年6月22日向赣研所交付了店面押金以及预付租金，故可以认定双方以《中标通知书》为基础就34号商铺成立租赁合同关系。……钟××与赣研所基于《中标通知书》就34号商铺成立的租赁合同以及就36号办公楼签订的2010年3月9日《租赁经营合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务，不得擅自变更或解除合同。
【裁判摘要2】承租人行贿出租人法定代表人签订的减少租金、延长租期的租赁合同无效——钟××为了在承租赣研所不动产中获得更大私利，行贿刘××，刘××则利用自身职权为钟××谋取不正当利益，两人相互勾结配合，采取违反正当程序之手段签订一系列合同，通过减少租金、延长租期等方式，不断损害赣研所的合法利益。故就34号商铺，双方签订于2007年6月11日《中标通知书》之后的系列合同，就36号办公楼，双方于2010年3月9日《租赁经营合同》之后签订的系列合同，属于钟××与刘××恶意串通且损害了赣研所的正当的原有合同利益，应认定为无效。
【裁判摘要３】出租人诉请返还房屋、恢复原状但未诉请解除租赁合同，是否可视为当事人诉请当然包含了解除合同的意思表示？——赣研所在诉讼中要求钟××、林××返还房屋、恢复原状、赔偿损失，已包含解除合同的意思表示，二审法院以民事诉状送达之日为赣研所解除合同通知送达之日并无不妥。
【裁判摘要４】关于林××是否应承担责任的问题，因案涉租赁合同虽然是钟××与赣研所签订，但钟××与林××系夫妻关系，两人以案涉租赁物共同投资经营，以34号商铺经营赣州汇龙康大药房(林××为投资人)，以36号办公楼经营赣州汇康酒店有限公司(林××、钟××为股东)。因此，对案涉合同解除后果，应当由钟××、林××共同承担。钟××、林××申请再审认为林绍忠并非本案当事人，不应承担责任的理由不能成立。
摘要2：【案号】江西省高级人民法院民事判决书(2020)赣民终517号
【解读1】赣研所一审诉请：1.确认赣研所与钟××及其代理人签订的相关租赁合同、租赁经营合同及补充协议无效[×××]；2.判令钟××、林××夫妇立即向赣研所返还其占用的全部房屋(××××)，拆除违章搭建、恢复原状，并共同向赣研所赔偿直至该等房屋返还占有之日止的租金利益损失[××××]；3.判令刘××对钟××、林××前述租金利益损失赔偿之债承担连带清偿责任；4.本案诉讼费用及财产保全费用由钟××、林××、钟××共同承担。
【解读２】一审法院判决：一、确认赣研所与钟××于2010年1月1日签订的关于34号商铺租赁合同和2012年4月2日、2012年4月10日、2012年12月31日签订关于36号办公楼租赁合同无效；二、钟××、林××于本判决生效后三个月内向赣研所返还位于赣州市青年路34号12栋一至二层商铺以及位于赣州市房屋(具体房屋、范围以本判决判项一中所涉租赁合同约定和当事人实际交付为准)；三、驳回赣研所的其他诉讼请求。
【解读３】二审判决：一、维持江西省赣州市中级人民法院(2019)赣07民初193号民事判决第二项即×××；二、撤销江西省赣州市中级人民法院(2019)赣07民初193号民事判决第三项即“驳回原告赣州有色冶金研究所的其他诉讼请求”；三、变更江西省赣州市中级人民法院(2019)赣07民初193号民事判决第一项即“确认原告赣州有色冶金研究所与被告钟××于2010年1月1日签订的关于34号商铺租赁合同和2012年4月2日、2012年4月10日、2012年12月31日签订关于36号办公楼租赁合同无效”为确认上诉人赣州有色冶金研究所与钟××2007年11月18日(由赖××代表钟××)、2009年1月1日、2010年1月1日《青年路34号第12栋一至二层商用店铺租赁合同》以及2010年4月1日的《租赁经营合同》、2010年4月2日《租赁经营合同》、2010年4月10日《补充协议》、2010年12月31日《〈租赁经营合同〉补充协议》无效；四、上诉人钟××、被上诉人林××于本判决生效之日起十日内偿付上诉人赣州有色冶金研究所租金15648620.87元以及租赁物占有使用费(×××)；五、驳回上诉人赣州有色冶金研究所的其他诉讼请求。
- 日期： 03-23 17:29
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【解读】出租人诉请返还房屋、恢复原状但未诉请解除租赁合同，应视为当事人诉请包含了解除合同的意思表示。
解析：出租人诉请返还房屋、恢复原状但未诉请解除租赁合同，能否是否包含了解除合同的意思表示？法院能否判决返还房屋、恢复原状？——（１）应视为当事人诉请包含了解除合同的意思表示；（２）法院可以直接判决返还房屋、恢复原状（不再判决解除租赁合同）。
摘要2：【注解】出租人诉请返还房屋、恢复原状但未诉请解除租赁合同，虽然应视为当事人诉请包含了解除合同的意思表示，但法院判决内容仍然是返还房屋、恢复原状，不判决解除租赁合同。
- 日期： 03-23 17:38
- 作者：陈其象律师
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摘要1：解读：出租人有权诉请承租人和共同投资经营人共同承担租赁合同解除返还租赁物和赔偿责任的的后果。
摘要2：
- 日期： 07-12 19:27
- 作者：陈其象律师
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摘要1：解读：管理人发出解除租赁合同通知后，因承租人继续占有房屋，管理人继续收款，不得推定管理人原意继续履行租赁合同。
摘要2：
- 日期： 10-01 19:16
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】福建省高级人民法院行政判决书(2018)闽行终654号
【裁判摘要】集体土地及其上房屋承租人作为集体土地的实际使用人对案集体土地征收引起的行政补偿行为有权以自己名义提起诉讼——对于大运公司是否具有本案原告资格的问题，不应以《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条等规定为参照，而应以《中华人民共和国行政诉讼法》的相关规定为依据。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”可见，行政诉讼原告应当与被诉行政行为有利害关系。本案中，福州市人民政府的征收行为引起了对涉案被征收房屋价值、搬迁费用和停产停业损失等的行政补偿行为，该行政补偿行为正是大运公司起诉请求福州市人民政府履行的行政行为，即被诉行政行为。根据本案《企业法人营业执照》和《租赁合同》等证据，涉案被征收房屋属用于经营的房屋，其由大运公司承租用作住所，且用于生产经营，福州市人民政府对涉案土地和房屋的征收行为造成承租人大运公司搬迁和停产停业等损失，故大运公司与该征收行为所引起的行政补偿行为即被诉行政行为具有利害关系，有权诉请给予补偿。《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第四条规定：“土地使用权人或者实际使用人对行政机关作出涉及其使用或实际使用的集体土地的行政行为不服的，可以以自己的名义提起诉讼。”本案中，大运公司承租使用涉案集体土地及其上房屋进行生产经营活动，是涉案集体土地的实际使用人，福州市人民政府的征收行为涉及该集体土地，故对于因涉案集体土地征收引起的行政补偿行为，作为土地实际使用人的大运公司根据该条司法解释的规定，亦有权以自己名义提起诉讼。从本案事实看，大运公司与先锋公司解除《租赁合同》的主要原因在于福州市人民政府对涉案土地的征收行为，而福州市人民政府作出该征收行为之时，大运公司还是涉案被征收土地及其上房屋的承租人。福州市人民政府关于《租赁合同》已于2013年12月解除，大运公司不再是承租人而无权请求补偿的主张，与事实不符，不予支持。先锋公司和先锋村虽认可收到福州市人民政府的补偿款6152万元，但主张该补偿款不包括拆迁奖励、停产停业损失等，且没有证据表明大运公司取得拆迁和停产停业等损失的补偿。而且，《租赁合同》未约定涉案房屋补偿问题，大运公司也曾以先锋公司为被告提起租赁合同诉讼，
摘要2：（续）请求解除《租赁合同》并赔偿损失，但未获审理法院支持。综上，大运公司有权以自己名义提起诉讼，请求福州市人民政府依法予以补偿，具有本案原告资格。
- 日期： 12-06 09:49
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2020)最高法民申6019号
【裁判摘要】违约方不享有通知解除合同的权利|（1）使用通知方式解除合同的权利属于享有法定或者约定解除权的当事人才能行使的权利，违约方并不享有单方通知解除权；（2）违约方向守约方发送解除合同的通知不能产生解除合同的法律后果；（3）守约方在对方违约导致合同无法履行的情况下可以终止合同，而不应解读为违约方可以通过严重违约的方式来任意解除或终止合同，否则将鼓励恶意违约行为，有违交易的初衷(案涉租赁合同约定的合同租期为20年)，不利于经济秩序的稳定——关于案涉租赁合同是否业已终止。《中华人民共和国合同法》第九十一条规定：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：(一)债务已经按照约定履行；(二)合同解除；(三)债务相互抵销；(四)债务人依法将标的物提存；(五)债权人免除债务；(六)债权债务同归于一人；(七)法律规定或者当事人约定终止的其他情形。”本案中，居然之家公司以经营不善为由向煜凯丰公司发函，要求解除租赁合同，但使用通知方式解除合同的权利属于享有法定或者约定解除权的当事人才能行使的权利，而居然之家公司作为违约方，并不享有上述单方通知解除权。如居然之家公司认为租赁合同继续履行下去将给其自身造成重大损害因而对其显失公平，应当通过起诉的方式向法院提出解除案涉租赁合同的诉讼请求，故居然之家公司向煜凯丰公司发送解除合同的通知，不能产生解除双方之间租赁合同的法律后果。案涉租赁合同亦不存在其他法律规定或者当事人约定终止的其他情形。居然之家公司主张其根据案涉租赁合同第15.2条第(3)项约定(即发生不可抗力或一方违约导致合同无法履行的，租赁合同终止)通过撤场腾退物业、于行政机关处办理关店备案、向社会进行公告等多种形式，达到了合同终止的目的和事实状态，对此本院认为，对上述条款的解读，应根据该条款的语境，结合诚实信用原则及鼓励交易等合同法基本原则，进行有利于守约方的体系解读，即：守约方在对方违约导致合同无法履行的情况下可以终止合同，而不应解读为违约方可以通过严重违约的方式来任意解除或终止合同，否则将鼓励恶意违约行为，有违交易的初衷(案涉租赁合同约定的合同租期为20年)，不利于经济秩序的稳定。
摘要2：北京居然之家投资控股集团有限公司、马鞍山市煜凯丰房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
【案号】安徽省高级人民法院民事判决书(2020)皖民终296号
【摘要】在合同履行中居然之家公司以经营不善为由发函，要求解除租赁合同。由于居然之家公司解除合同的事由不符合法定或者约定的解除条件，其不享有单方解除租赁合同的权利，所以居然之家公司向煜凯丰公司发送解除合同的通知，并不能产生解除双方之间租赁合同的法律后果。即使居然之家公司全部撤场，也不能产生解除合同的法律效果。如居然之家公司认为租赁合同客观上已无法继续履行，应当解除，其应当提出解除案涉租赁合同的诉讼请求，在双方未能协商同意解除合同或生效裁判确认解除合同的情形下，煜凯丰公司要求居然之家公司按合同约定支付租金和设备维护费的请求有事实和法律依据，应予支持。
- 日期： 10-13 14:54
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】根据最高人民法院《民事案件案由规定》，民事案件案由应当依据当事人诉争的民事法律关系的性质确定，本案惠州市人人乐商业有限公司(以下简称人人乐公司)起诉请求确认2021年8月23日《关于LeSuper超市解除租赁合同通知函》无效，实质是人人乐公司对解除租赁合同关系有异议，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条的规定，请求法院确认解除行为的效力。因此，本案当事人的权利义务指向的法律关系为租赁合同关系，本案案由应当认定为租赁合同纠纷，原审法院认定案由为确认合同效力纠纷，处理欠妥，本院予以纠正。
摘要2：【解读１】一审原告向一审法院起诉请求：1、请求确认被告向原告发出的落款时间为2021年8月23日的《关于LeSuper超市解除租赁合同通知函》无效；2、请求被告承担本案诉讼费用。
【解读２】案件受理费100元。