摘要1：合同相对性原则是指合同的“法锁”只在合同当事人之间发生效力，第三人不受合同约束。
摘要2：【注解１】合同相对性立法条文变化：（１）原《合同法》第８条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”／“依法成立的合同，受法律保护。”（２）《民法典》第４６５条规定：“依法成立的合同，受法律保护。”／＂依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。”（３）《民法典》第４６５条第２款更加明确合同相对性“仅对当事人具有法律约束力”，且明确“法律另有规定的除外”。
【注解２】（１）合同相对性针对负担合同；（２）对于处分合同其权利变动的结果对世上所有人生效，并非“仅对当事人具有法律约束力”。
【注解３】合同相对性原则并非绝对，但合同相对性例外必须基于法律的特别规定（如《民法典》第２２１条预告登记、第５２２条向第三人履行的合同）。
【注解４】与合同约定事项具有法律意义上直接利害关系的第三人有权提起“确认合同无效纠纷”诉讼，不因合同相对性原则而没有诉权。——参考案例：最高人民法院民事裁定书（2021）最高法民申1723号《韶关市衡溢置业有限公司与郑某某等确认合同无效纠纷申请再审案》
摘要1：最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2009年6月22日最高人民法院审判委员会第1469次会议通过）
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年6月22日由最高人民法院审判委员会第1469次会议通过，现予公布，自2009年9月1日起施行。
摘要2：最高人民法院关于修改《最高人民法院关于在民事审判工作中适用﹤中华人民共和国工会法﹥若干问题的解释》等二十七件民事类司法解释的决定
二十一、修改《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
1.将引言修改为：
“为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。”
2.删除第四条、第八条、第十五条、第十六条、第十七条、第十九条、第二十一条、第二十三条、第二十四条。
3.将第五条修改为：
“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照民法典第一百五十七条和本解释第七条、第十一条、第十二条的规定处理。”
4.将第六条修改为：
“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：
（一）已经合法占有租赁房屋的；
（二）已经办理登记备案手续的；
（三）合同成立在先的。
不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照民法典的有关规定处理。”
5.将第七条修改为：
“承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照民法典第七百一十一条的规定处理。”
6.将第二十条修改为：
“租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”
7.条文顺序作相应调整。
摘要1：【标签】Ｄ７０３【租赁合同定义】｜Ｄ７０４【租赁合同主要内容】｜Ｄ７０５【租赁最长期限】｜Ｄ７０６【租赁合同的登记备案手续对合同效力影响】｜Ｄ７０７【租赁合同形式】｜Ｄ７０８【出租人交付租赁物义务和适租义务】｜Ｄ７０９【承租人按约定使用租赁物的义务】｜Ｄ７１０【承租人按约定使用租赁物的免责义务】｜Ｄ７１１【租赁人未按约定使用租赁物的责任】｜Ｄ７１２【出租人维修义务】｜Ｄ７１３【出租人不履行维修义务的法律后果】｜Ｄ７１４【承租人妥善保管租赁物义务】｜Ｄ７１５【承租人对租赁物进行改善或增设他物】｜Ｄ７１６【承租人对租赁物转租】｜Ｄ７１８【超过承租人剩余租赁期限的转租期间效力】｜Ｄ７１８【推定出租人同意转租】｜Ｄ７１９【次承租人代位求偿权】｜Ｄ７２０【租赁物收益归属】｜Ｄ７２１【租金支付期限】｜Ｄ７２２【承租人违反支付租金义务的法律后果】｜Ｄ７２３【出租人权利瑕疵担保责任】｜Ｄ７２４【非承租人构成根本性违约承租人可以解除合同】｜Ｄ７２５【所有权变动不破租赁】｜Ｄ７２６【房屋承租人优先购买权】｜Ｄ７２７【委托拍卖情况下房屋承租人优先购买权】｜Ｄ７２８【房屋承租人优先购买权受到侵害的法律后果】｜Ｄ７２９【不可归责于承租人的租赁物毁损、灭失的法律后果】｜Ｄ７３０【租赁期限没有约定或约定不明确时的法律后果】｜Ｄ７３１【租赁物质量不合格时承租人解除权】｜Ｄ７３２【房屋承租人死亡的租赁关系的处理】｜Ｄ７３３【租赁期限届满承租人返还租赁物】｜Ｄ７３４【租赁期限届满承租人继续使用租赁物及房屋承租人的优先承租权】
摘要2：【注解１】企业间以担保为目的签订的房屋租赁合同有效。——参考案例：（2014）通民初字第10581号；（2016）京03民终3343号
【注解２】租赁合同末位淘汰约定效力｜（１）租赁合同领域扣点租金情况下的“末位淘汰制” 有效；（２）当解释和内部规则缺乏与承租人的合意即合同解除权的行使约定不明应视为合同解除条件未成就，不能据此行使末位淘汰解除权。——参考案例：北京市第三中级人民法院民事判决书(2015)三中民终字第04058号
摘要1：【目录】1.什么是租赁合同？2.什么是租赁合同特征？3.什么是租赁合同成立？4.什么是出租人义务？ 5.什么是承租人权利义务？6.房屋租赁纠纷管辖如何确定？7.什么是房屋承租人优先购买权？８.如何认定租赁合同效力？ 9.房屋租赁合同未到期强行解除出租给善意第三人，原承租人能否请求继续履行合同？10.什么是划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押的主体？
摘要2：标签|Ｄ７０３【租赁合同定义】；Ｄ７０４【租赁合同主要内容】；Ｄ７０５【租赁最长期限】；Ｄ７０６【租赁合同的登记备案手续对合同效力影响】；Ｄ７０７【租赁合同形式】；Ｄ７０８【出租人交付租赁物义务和适租义务】；Ｄ７０９【承租人按约定使用租赁物的义务】；Ｄ７１０【承租人按约定使用租赁物的免责义务】；Ｄ７１１【租赁人未按约定使用租赁物的责任】；Ｄ７１２【出租人维修义务】；Ｄ７１３【出租人不履行维修义务的法律后果】；Ｄ７１４【承租人妥善保管租赁物义务】；Ｄ７１５【承租人对租赁物进行改善或增设他物】；Ｄ７１６【承租人对租赁物转租】；Ｄ７１８【超过承租人剩余租赁期限的转租期间效力】；Ｄ７１８【推定出租人同意转租】；Ｄ７１９【次承租人代位求偿权】；Ｄ７２０【租赁物收益归属】；Ｄ７２１【租金支付期限】；Ｄ７２２【承租人违反支付租金义务的法律后果】；Ｄ７２３【出租人权利瑕疵担保责任】；Ｄ７２４【非承租人构成根本性违约承租人可以解除合同】；Ｄ７２５【所有权变动不破租赁】；Ｄ７２６【房屋承租人优先购买权】；Ｄ７２７【委托拍卖情况下房屋承租人优先购买权】；Ｄ７２８【房屋承租人优先购买权受到侵害的法律后果】；Ｄ７２９【不可归责于承租人的租赁物毁损、灭失的法律后果】；Ｄ７３０【租赁期限没有约定或约定不明确时的法律后果】；Ｄ７３１【租赁物质量不合格时承租人解除权】；Ｄ７３２【房屋承租人死亡的租赁关系的处理】；Ｄ７３３【租赁期限届满承租人返还租赁物】；Ｄ７３４【租赁期限届满承租人继续使用租赁物及房屋承租人的优先承租权】
摘要1：租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用/收益，承租人支付租金的合同。
【民法典标签】Ｄ７０３【租赁合同定义】；Ｄ７０４【租赁合同主要内容】；Ｄ７０５【租赁最长期限】；Ｄ７０６【租赁合同的登记备案手续对合同效力影响】；Ｄ７０７【租赁合同形式】；Ｄ７０８【出租人交付租赁物义务和适租义务】；Ｄ７０９【承租人按约定使用租赁物的义务】；Ｄ７１０【承租人按约定使用租赁物的免责义务】；Ｄ７１１【租赁人未按约定使用租赁物的责任】；Ｄ７１２【出租人维修义务】；Ｄ７１３【出租人不履行维修义务的法律后果】；Ｄ７１４【承租人妥善保管租赁物义务】；Ｄ７１５【承租人对租赁物进行改善或增设他物】；Ｄ７１６【承租人对租赁物转租】；Ｄ７１７【超过承租人剩余租赁期限的转租期间效力】；Ｄ７１８【推定出租人同意转租】；Ｄ７１９【次承租人代位求偿权】；Ｄ７２０【租赁物收益归属】；Ｄ７１２１【租金支付期限】；Ｄ７２２【承租人违反支付租金义务的法律后果】；Ｄ７２３【出租人权利瑕疵担保责任】；Ｄ７２４【非承租人构成根本性违约承租人可以解除合同】；Ｄ７２５【所有权变动不破租赁】；Ｄ７２６【房屋承租人优先购买权】；Ｄ７２７【委托拍卖情况下房屋承租人优先购买权】；Ｄ７２８【房屋承租人优先购买权受到侵害的法律后果】；Ｄ７２９【不可归责于承租人的租赁物毁损、灭失的法律后果】；Ｄ７３０【租赁期限没有约定或约定不明确时的法律后果】；Ｄ７３１【租赁物质量不合格时承租人解除权】；Ｄ７３２【房屋承租人死亡的租赁关系的处理】；Ｄ７３３【租赁期限届满承租人返还租赁物】；Ｄ７３４【租赁期限届满承租人继续使用租赁物及房屋承租人的优先承租权】
摘要2：【注解１】农村集体所有的土地名为租赁实为买卖合同无效。——参考案例：北京市第三中级人民法院民事判决书(2015)三中民终字第11359号
【注解２】土地租赁合同是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者支付租金的合同。
【注解３】土地使用权租赁合同是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人交付租金的合同。
【注解４】农村土地租赁合同两种形式——（１）农村土地承包经营权出租合同（针对农用地或者其他未利用地）；（２）集体建设用地使用权租赁合同（针对农村建设应用地，属于土地租赁合同范畴）。
【注解５】不属于“农村土地”属于土地租赁合同而非土地承包合同。——参考案例：福建省高级人民法院民事裁定书(2016)闽民申903号
摘要1：“买卖不破租赁”是指租赁房屋在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，原租赁合同对承租人和新房主继续有效，承租人有权请求房屋受让人继续履行原租赁合同。
摘要2：【注解】“买卖不破租赁”例外情形：根据《企业破产法》第１８条规定，破产企业对外签订的房屋租赁合同在宣告破产时尚未履行完毕，破产管理人有权决定解除；合同解除后，承租人的损失应向管理人申报债权。
摘要1：执行被执行人已经出租房屋
摘要2：【注解】未经法院准许第三人占有查封财产，申请执行人有权申请法院要求第三人限期搬离。——参考案例：最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申1796号
- 日期： 01-10 20:21
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：（追加被执行人）
【提示】股东违反出资义务，给债权人造成损害，应承担损害赔偿责任，而不能直接执行他人名下的未过户的出资房产，根据物权优于债权的原理，该房产的所有权变动要以登记过户为准，非经实体诉讼判决或执行追加裁定，不得侵害物权所有权人的权益。
【裁判书字号】一审判决书：福建省厦门市中级人民法院（1998）厦经初字第422号；执行裁定书：福建省厦门市中级人民法院（1999）厦经执字第62—1号
摘要2：
摘要1：——租赁期间发生所有权变动，原出租人能否对产权变更前承租人的违约行为行使合同解除权
【案号】最高人民法院（2006）民一终字第7号民事判决书
【提示】房屋租赁期间发生所有权变动，原出租人对产权变更前承租人的违约行为可以依据现存有效的租赁合同主张合同权利，包括追索所欠租金，也包括行使合同解除权。
【摘要】按照双方签订《房屋租赁合同》的约定，如果承租人拖欠出租人租金超过30天以上，出租人有权提前终止合同。出租人主张的承租人违约情形，都是发生在其与新产权人签约转让房产之前，出租人提出解除租赁合同也得到新产权人的认可。如果不允许出租人根据承租人违约行为解除合同，新的产权人又没有权利对承租人以前的违约行为追究责任的话，将有损房屋出租方的合法权益。出租人提出解除租赁合同是基于该租赁房屋产权变更前承租人的违约行为。现行法律并未限制房屋产权变更后，原房屋出租人不可以依据现存有效的租赁合同主张合同权利，追究违约方的合同责任，该合同责任既包括追缴租金，也包括违约方承担终止合同履行的违约责任。《合同法》第二百二十九条规定的“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，并不意味着原出租人没有权利对承租人产权变更前的违约行为行使合同解除权。案外人新产权人也对承租人提出解除租赁合同的行为表示认同。故对出租人请求解除租赁合同，应予以支持。
【裁判意见】现行法律并未限制房屋产权变更后，原房屋出租人不可以依据现存有效的租赁合同，对承租人以前的违约行为主张合同权利，这种合同权利既包括追索所欠租金，也包括行使合同解除权。
摘要2：【裁判主旨】《中华人民共和国合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，也就是通常所说的“买卖不破租赁”原则，旨在保护承租人的利益。但该条规定并不意味着原出租人没有权利对承租人产权变更前的违约行为行使合同解除权。现行法律并未限制房屋产权变更后，原房屋出租人不可以依据现存有效的租赁合同，对承租人以前的违约行为主张合同权利，这种合同权利既包括追索所欠租金，也包括行使合同解除权。
【来源：《民事审判指导与参考》（总第32集），法律出版社2008年版，第242-243页】
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2013)民提字第226号
【提示】股东实际出资大于应缴出资不构成股东对公司借款——股东对公司的实际出资大于应缴出资形成的资本溢价，性质上属于公司的资本公积金，不构成股东对公司的借款。
【裁判要旨】股东实际出资大于应缴出资形成的资本溢价，性质上属于公司的资本公积金，不构成股东对公司的借款，股东以此作为借款债权而与公司以物抵债的，构成变相抽逃出资，不符合最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定的阻却法院执行的条件，不发生标的物所有权变动的法律效力。
【裁判规则】股东对公司的实际出资大于应缴注册资本部分的，应属于公司的资本公积。资本公积金属于公司的后备资金，股东可以按出资比例向公司主张所有者权益，但股东出资后不能抽回，也不得转变为股东对公司的债务变相抽逃。股东以此作为借款债权而与公司以物抵债的，构成变相抽逃出资。若以物抵债之物被另案执行，物之受让人不符合最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定的阻却法院执行的条件。
摘要2：【备注】此案例裁判依据主要在于财政部于1993年1月7日发布的《房地产开发企业会计制度》【废止】规定：
第311号科目 资本公积
一、本科目核算企业取得的资本公积，包括接受捐赠、资本溢价、法定资产重估增值、资本汇率折算差额等。
二、企业接受的现金捐赠，应按实际收到的捐赠款，借记“现金”、“银行存款”科目，贷记本科目；企业接受的实物捐赠，应按同类资产的市场价格或者有关凭据，借记“固定资产”等科目，贷记本科目和“累计折旧”科目。
对于投资人交付的出资额大于注册资本而产生的差额，作为资本溢价。投资人实际缴付资本时，企业应按实际收到的出资额，借记“银行存款”、“固定资产”等科目，按投资人在新增注册资本中应占的份额，贷记“实收资本”科目，借贷方的差额，贷记本科目(资本溢价)。
企业按规定对财产价值进行重估产生的增值，借记“固定资产”、“库存材料”等科目，贷记本科目。
企业按规定以资本公积转增资本时，借记本科目，贷记“实收资本”科目。
【解读】本案实际是”深石原则“（自动居次的原则）的体现，投资公司的股东的债务属于内部债务，应当劣后于公司外部债务得到清偿。
【注解】名为贷款实为资本公积金的股东借款不得被认定为借款债权——股东以股东借款形式充抵项目资本金，已列为资本公积金的，不得随意变更为借款，股东不得主张享有借款债权。
摘要1：【案号】江苏省徐州市中级人民法院民事判决书(2015)徐民终字第690号
【裁判要旨】出租人在租赁期间出卖房屋的附随义务及责任——租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。出租人将涉案房屋拍卖后，原租赁合同仍然有效，合同的权利义务应直接及于房屋买受人。房屋的出卖人应在房屋售出后，对租赁合同的继续履行做好交接工作；否则应承担违约责任，给承租人造成损失的应当承担赔偿责任。
摘要2：
摘要1：【实务要点】股东实际出资大于应缴出资形成的资本溢价，性质上属于公司的资本公积金，不构成股东对公司的借款，股东以此作为借款债权而与公司以物抵债的，构成变相抽逃出资，不符合最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定的阻却法院执行的条件，不发生标的物所有权变动的法律效力。
【案例索引】最高人民法院(2013)民提字第226号
摘要2：
摘要1：【问题】承租人租赁权能否排除法院执行？
【解读】租赁合同是否合法有效均不能产生阻却法院对该房屋及其占用土地使用权予以执行的法律效果，承租人以享有租赁权为由要求停止执行不能成立。
【要旨】承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，以租赁权排除法院执行，承租人必须在抵押权设定之前和法院查封之前已经订立真实有效的不动产租赁合同，并且在人民法院对不动产予以查封之前已对不动产持续占有、使用。如果不符合上述条件，则承租人的租赁权不能对抗执行，承租人在租赁期内不能阻止向受让人转移占用被执行的不动产。
摘要2：【注解１】（１）查封之前签订合法有效租赁合同的承租人租赁权不能阻止法院查封措施；（２）但可以请求在租赁期内阻止向买受人移交被执行不动产。
【注解２】承租人不能以其对房屋租赁权排除法院保全执行行为——法院仅针对房屋作出保全执行行为，并未向受让人移交占有租赁物的情况下，承租人未能提供证据证明执行法院的查封措施，妨碍、侵害或者影响到其所称的基于租赁合同而享有的权利(或权益)，承租人不能排除法院保全执行行为。
- 日期： 11-02 21:05
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：机动车所有权变动不影响交强险保险公司赔偿责任；机动车改装、使用性质变更不影响交强险保险公司赔偿责任。
摘要2：无
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2015)民提字第189号
【裁判要旨】
（一）本案中不存在与被执行人存款混同的情形。被执行人的银行账户被冻结时，其余额为零。除存款利息外，并无其他资金进入该账户，故该款并未因为进入被执行人账户而混同，已特定化。
（二）案外人没有转移存款权属的意思，被执行人亦没有占有存款的意思。该案中，金赛公司系错误汇入，其没有向被执行人支付的主观意思；被执行人则因帐户已被查封，未以权利人的意思占有该存款，也无法使用、处分该存款。综上，案外人排除执行的主张应予支持。
【解读】误付款系事实行为，双方无转移该笔款项的合意，收款方并非该笔款项的实际权利人，误付款未与账户内其他资金混同，误付款人可以以此为由阻却另案执行程序。
摘要2：【参考意见】本案合议庭的分析主要在于论证被执行人何以未能取得案涉存款的权属。
像物权变动一样，存款权属变动也可以分为继受取得和原始取得。继受取得中最典型的是依法律行为发生的变动，而这需要双方当事人有存款权属变动的意思表示。本案中，最高法院认为由于汇款时账户已经被查封，依常理并不存在该等意思表示。原始取得的事由中与本案比较相关的是混合（裁判文书中写为混同，但因混同在物权法上另有含义，此处应为混合）和占有。混合是动产（严格来说银行存款系债权而非动产，但司法实务多不作此区分）原始取得的一种。即当不同所有人的动产相互混合后，如果不能识别或者识别费用过大，而发生所有权变动。金钱的混合，亦有混合之适用。（谢在全，民法物权论上册，315页）但本案中，由于帐户已经被法院查封，且查封时余额为零，因此不存在混合的问题。至于占有，由于汇款时账户已经被查封，被执行人既无占有的意思，也无实际控制可能，因此虽然案涉存款在被执行人账户之内，但被执行人不构成对该存款的占有。
可见，本案中案外人错误汇款时被执行人的帐户已经被冻结此点非常重要。那么如果是先错误汇款，后冻结账户的情况下，情形会否存在差别呢？估计依然还是会有争议的吧。
- 日期： 10-24 22:08
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【案号】最高人民法院执行裁定书(2012)执复字第11号
【裁判要旨】抵押物因调解书而发生所有权变动并不影响抵押权的效力，新的所有权人不能对抗法院强制执行——导致抵押权物权变动的调解书只能在抵押人和新的物权人之间产生确定的拘束力，而不能产生对抗抵押权人依据现有抵押登记状况申请执行抵押财产并优先受偿的效力，也不能产生以此对抗执行法院对抵押物强制执行的效力。
【裁判摘要】关于抵押物中山大厦第二层房产的权属确认能否产生阻止执行的效力问题，依据担保法的规定，抵押是指债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产作为债权的担保，在债务人不履行债务时，债权人以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。债务人或者第三人为抵押人。本案康泰公司自愿作为徐某某银行贷款的担保人，与徐某某共同办理了中山大厦第二、三、四层房产的贷款抵押登记，经本院（2009）民二终字第93号民事判决确认，本案抵押合同有效。徐某某与康泰公司为抵押房产的共同抵押人，农行新华支行为抵押权人。在抵押权尚未解除的情况下，即使依据贵阳市云岩区人民法院（2008）云民一初字第597号民事调解书确认康泰公司享有中山大厦第二层房产所有权，并不影响本案抵押合同的效力和抵押物的性质，只能在徐某某与康泰公司之间产生确定的拘束力，而不能产生对抗债权人依据现有抵押登记状况申请执行抵押财产包括中山大厦第二层房产并优先受偿的效力，不能产生以此对抗执行法院对抵押物强制执行的效力。
摘要2：【解读】抵押权人不能排除抵押物非基于法律行为的物权变动，但在抵押物非基于法律行为而发生物权变动后抵押权并不因此消灭，而是由抵押物新的所有权人继续承担抵押责任。
- 日期： 01-15 10:10
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》的通知（2013年12月19日 京高法发﹝2013﹞462号）
【目录】一、房屋租赁合同的效力 １、当事人就未取得所有权的房屋订立租赁合同的效力如何认定？2、当事人就经济适用住房等政策性保障住房订立租赁合同的效力如何认定？ 3、当事人就未经工程竣工或消防验收合格的房屋订立租赁合同的效力如何认定？ 4、涉及“群租”房屋的租赁合同效力如何认定？5、集体土地租赁合同的效力如何认定？二、经营性房屋租赁 6、从事经营活动的承租人以租赁房屋存在行政管理限制致其无法办理营业执照为由，要求解除租赁合同的，如何处理？7、从事经营活动的承租人以出租人未协助其办理营业执照为由，要求解除租赁合同的，如何处理？8、承租人以租赁房屋面积不符合约定为由，主张拒付、减付租金的，如何处理？9、租赁合同订立后，承租人以租赁房屋为经营场所设立企业并实际使用房屋产生纠纷的，如何处理？10、带照租赁合同纠纷如何处理？ 11、出租人是否有权以承租人拖欠租金为由采取断电（水、气）等行为，承租人是否应当支付在此期间的租金？12、房屋租赁合同约定如遇拆迁合同解除，当事人何时有权解除合同？13、房屋租赁合同当事人就停产停业损失补偿的分配发生争议的，如何处理？三、房屋装饰装修损失14、出租人对承租人的装饰装修或扩建行为未提出异议的，如何认定？15、房屋租赁合同无效或解除，承租人未要求赔偿装饰装修损失的，如何处理？16、法院依职权认定房屋租赁合同无效，对合同无效的后果，包括腾退房屋、装饰装修损失等是否一并处理？四、房屋租赁与转租 17、房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除，出租人要求返还房屋的，次承租人的诉讼地位如何确定？18、房屋转租合同解除后，次承租人要求出租人赔偿装饰装修损失的，如何处理？19、房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除后，出租人要求承租人和次承租人支付逾期腾房的房屋使用费的，如何处理？20、房屋连环转租中某一手租赁合同无效、履行期限届满或解除，当事人要求返还房屋的，如何处理？21、承租人擅自转租获得差价收益是否属于不当得利？22、次承租人在房屋租赁合同解除纠纷中如何行使代偿请求权？五、房屋租赁合同的解除及民事责任 23、房屋租赁合同解除的具体时间如何确定？
摘要2：（续）24、承租人在合同租赁期限内单方搬离租赁房屋，并主张解除合同，而出租人坚持要求继续履行合同的，如何处理？ 25、房屋租赁合同纠纷中违约金过高的判断标准如何确定？26、房屋租赁合同因违约解除产生的实际损失如何确定？27、房屋租赁合同无效的信赖利益损失如何确定？六、承租人优先购买权 28、《合同法》第二百三十条规定优先购买权行使的“同等条件”和出租人“通知”义务如何理解？29、承租部分房屋的承租人在出租人整体转让房屋时是否享有优先购买权？30、转租房屋的优先购买权行使主体如何确定？31、拖欠租金的承租人是否享有优先购买权？32、承租人依据租赁合同约定主张优先承租权的，如何处理？七、其他 33、涉及房地产中介公司的房屋租赁合同纠纷中，诉讼主体如何确定？34、租赁期间房屋发生所有权变动的，出租主体的变更时间如何确定？房屋转让双方未通知承租人所有权变动会产生何种法律后果？35、诉讼期间发生的租金或房屋使用费如何承担？36、租金债权的诉讼时效期间如何确定？37、因公有住房、廉租住房和公共租赁住房租赁产生的纠纷是否适用本解答？
摘要1：——原告上诉后在二审期间可申请撤回起诉
【案号】最高人民法院民事裁定书（2020）最高法民申3044号
【裁判要旨】以租抵债的租赁合同不适用“买卖不破租赁”原则——（１）租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。（２）债务人以其房产抵偿债权人欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的租赁合同，故不适用《民法典》规定的“买卖不破租赁”原则。
摘要2：【解读】佐仕公司一审诉讼请求：请求确认佐仕公司与闵原公司名下位于舞阳县县城××东段南侧的房产及附属物具有租赁权；并在租赁期限届满前停止执行（2017）豫01执1036号限期搬离公告、停止向最终受让人移交被执行的上述土地、房产及附属物。
摘要1：解读：根据《九民会议纪要》第７１条之规定，让与担保中债务人未清偿债务时，债权可依约定直接处置财产以偿还债权。
摘要2：【注解１】（１）《民法典担保制度解释》第６８条第２款规定：“债务人或者第三人与债权人约定将财产形式上转移至债权人名下，债务人不履行到期债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该约定无效，但是不影响当事人有关提供担保的意思表示的效力。当事人已经完成财产权利变动的公示，债务人不履行到期债务，债权人请求对该财产享有所有权的，人民法院不予支持；债权人请求参照民法典关于担保物权的规定对财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款优先受偿的，人民法院应予支持；债务人履行债务后请求返还财产，或者请求对财产折价或者以拍卖、变卖所得的价款清偿债务的，人民法院应予支持。”（２）因此，让与担保关于债务人不履行到期债务则财产归债权人所有的约定无效，但债权人有权请求参照担保物权规定对财产折价或者拍卖、变卖该财产所得价款优先受偿。
【注解２】（１）当事人已经设定的让与担保，应以“名为买卖，实为担保”为由否定标的物所有权变动，但同时应认定债权人对标的物享有担保物权从而确保其就标的物优先受偿——在当事人签订让与担保合同且已完成设定让与担保的公示要件时，应将让与担保理解为当事人根据抵押合同或者质押合同中存在的流押或者流质条款办理的财产权利变更登记，因流押或者流质条款无效导致财产权利的变动也无效，但流押条款或者流质条款无效不影响抵押合同或者质押合同的效力，且债权人已经完成物权公示要件，自应取得抵押权或者质权；（２）当事人仅订立让与担保合同而未完成转移财产权利的公示方式，也应以应以“名为买卖，实为担保”为由认定买卖合同无效，但同时应认定当事人有关担保的意思表示真实有效从而在否定债权人继续履行买卖合同的同时认可债权人请求继续履行担保合同的权利——让与担保合同也可理解为抵押合同或者质押合同中包含着流押条款或者流质条款虽然无效，但不影响抵押合同或者质押合同的效力，债权人虽然不能请求担保人继续履行其中的流质或者流押条款，但应有权请求履行抵押合同或者质押合同。
- 日期： 02-02 10:54
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2019)最高法民终1894号
【裁判摘要１】对于基于法律行为发生的不动产物权变动，除了需具备合法有效的法律行为之外，完成不动产登记亦属物权变动生效的要件。本案中，案涉房屋属于不动产，故依法应当办理所有权转移登记，登记完成后方发生房屋所有权变动的效力。而案涉房屋并未登记在陈××１、陈××２名下，陈××１、陈××２主张对案涉房屋享有所有权，没有事实和法律依据，本院不予支持。
【裁判摘要２】《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定了一般不动产买受人在何种情形下能够排除基于对出卖人的强制执行程序而对买受人所购不动产强制执行的问题，该规定解决的是在强制执行程序中，买受人对所买受的不动产权利保护与普通金钱执行债权人权利保护发生冲突时，基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则，其所要保护的权益是买受人基于购买不动产之目的而成立的合法有效的买卖关系所形成的针对该不动产交付及权属变动的债权。因此，人民法院在审理案外人执行异议之诉案件参照适用该规定审查认定案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益时，应当严格把握该条规定适用的前提条件。而以物抵债协议系以消灭协议当事人之间存在的金钱债务为目的，不动产交付仅系以物抵债的履行方式，并不能改变所谓的“买受人"在本质上系出卖人的普通金钱债权人的地位。这与前者规定所要保护的非金钱债权迥然不同。基于以物抵债而拟受让不动产的“买受人"，在完成不动产权属转移登记之前，仅凭以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的权益。而如果认为此种情况下的所谓“买受人"可以排除出卖人的其他金钱债权人对抵债物的强制执行，则无异于该“买受人"通过以物抵债的方式即获得了优先于出卖人的其他普通金钱债权的法律地位，使得本应处于平等受偿地位的普通债权仅因以物抵债协议的签订就产生了优先与劣后之别。因此，除非执行案外人确有证据证明当事人之间已经另行形成了不动产买卖关系，而购房款的支付方式是以出卖人欠付的债权抵顶，否则，一般而言，以物抵债关系中的债权人对于抵债物的权利，并不能够排除债务人的其他债权人的强制执行。
摘要2：
- 日期： 02-27 17:22
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2021)最高法民申6584号
【裁判摘要】社会经济活动中，在同一标的物上可能同时存在租赁权和抵押权。民法典施行前，针对抵押权与租赁权产生权利冲突该如何协调处理，法律没有作出明确规定。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。即“买卖不破租赁”原则，表明租赁权在一定意义上具有物权化的特性。抵押权属于担保物权，体现标的物的交换价值属性，抵押权人行使权利实现抵押权，在实践中以发生标的物的所有权变动为一般样态。综合以上分析，本院认为判断和处理同一标的物上并存的租赁权和抵押权冲突，应以上述两种权利设立的时间先后为标准和遵循。也就是说，同一标的物上抵押权设立前，抵押财产已经出租并交付给承租人占有使用，因抵押权人实现抵押权导致标的物所有权变动的，原租赁关系不受影响，承租人有权继续占有并使用该标的物。反之，如果租赁关系于抵押权设立后形成，或者承租人未能举证证明在抵押权设立时其已合法占有使用标的物，抵押权人行使权利导致标的物权属变动的，承租人的租赁权则不能对抗该权利变动。从本案以及与诉争租赁物(抵押物)相关案件查明的事实看，交通银行南通分行与天翔大酒店就案涉租赁物(抵押物)于2010年12月24日签订《最高额抵押合同》，于2010年12月28日办理抵押登记，设定了抵押权。2010年12月24日，天翔大酒店、灏旺公司、远东电器公司三方签订《房屋租赁协议》。但远东电器公司未能举证证明案涉租赁物(抵押物)于何时交付其实际占有，其于何时开始实际行使租赁权。因此，远东电器公司所主张的租赁权在实体法上不足以对抗交通银行南通分行的抵押权。在交通银行南通分行与天翔大酒店之间金融借款合同纠纷案件进入诉讼程序后，南通市中级人民法院于2018年6月22日第四顺位轮候查封了案涉不动产。该案件判决生效进入执行程序后，执行法院裁定拍卖、变卖诉争不动产，远东电器公司提出案外人执行异议被驳回后，提起了本案诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。本案诉讼程序中，远东电器公司一直未能举证证明其是否于人民法院查封前已经合法占有使用该诉争不动产。
摘要2：
摘要1：解读：（１）根据《民法典》第４０５条规定，抵押不破租赁原则必须具备抵押权设立前抵押财产已经出租＋并转移占有之要件；（２）相反，租赁合同签订时间在抵押权设立之后或者租赁合同签订在抵押权设立之前但租赁物转移占有在抵押权设立之后均不能对抗抵押权。
解析：（１）同一标的物上抵押权设立前，抵押财产已经出租并交付给承租人占有使用，因抵押权人实现抵押权导致标的物所有权变动的，原租赁关系不受影响，承租人有权继续占有并使用该标的物；（２）同一标的物上租赁关系于抵押权设立后形成，或者承租人未能举证证明在抵押权设立时其已合法占有使用标的物，抵押权人行使权利导致标的物权属变动的，承租人的租赁权则不能对抗该权利变动。
摘要2：【注解１】（１）原《担保法解释》第６５条、第６６条和《物权法》第１９０条均未明确抵押财产出租和转移占有关系；（２）《民法典》第４０５条规定：＂抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”明确抵押不破租赁必须具备抵押权设立前抵押财产已经出租＋并转移占有；否则租赁不破抵押权。
【注解２】转移占有租赁物在抵押权设立之后的租赁关系，即使租赁合同签订时间在前也不能对抗抵押权。
- 日期： 09-03 10:33
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：——未变更登记的特殊动产受让人能否对抗转让人的强制执行债权人
【案号】浙江省台州市中级人民法院（2016）浙10民终1366号民事判决书
【裁判摘要】案外人取得（交付）机动车所有权未经登记可以对抗申请执行人的一般债权——《中华人民共和国物权法》第二十三条规定，动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。该法第二十四条规定，船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。可见，机动车这类特殊动产仍以交付作为物权变动的生效要件，未经登记只是不能对抗善意第三人。本案中，上诉人余××在法院查封涉案车辆前，与原审第三人张××签订了《台州市二手车买卖合同》，其提供的款项来源、付款依据、代为偿还车辆抵押贷款及缴纳违章罚款等证据结合在一起形成了较为完整的证据锁链，达到了民事诉讼证据高度盖然性的证明标准，可以证明双方车辆买卖关系的真实性，且移转占有的行为发生了车辆所有权变动的法律效力。在现有证据尚无法证明车辆交易过程中双方当事人存在恶意串通，伪造买卖合同，帮助被执行人逃避执行的情形下，可以认定上诉人余××已实际取得涉案车辆的所有权。上诉人余××在法院查封涉案车辆时虽未办理车辆过户登记手续，但这并不影响其对涉案车辆享有所有权，其要求阻却执行的上诉理由正当，本院予以支持。
摘要2：
- 日期： 10-25 07:56
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【案号】福建省高级人民法院民事判决书(2021)闽民终1043号
【裁判摘要】《物权法》第一百九十条规定，“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”；确立了同一财产上租赁权与抵押权并存时，两者的关系根据设定的先后，具有不同的对抗效力。租赁权源于租赁合同，作为一种特殊债权，受到了物权化的特殊保护。基于租赁合同，承租人主要享有两种权利：一是依据租赁合同，请求出租人按照约定的标准交付租赁物的权利；二是占有租赁物后，对于租赁物占有使用的权利。前者属纯粹债权性的权利，适用债权的相对性及平等原则；后一种权利因具备“占有”这一公示性表征，则会产生物权化与特殊保护之问题，亦为真正意义上之租赁权。即，对租赁权的物权化特殊保护与其具有“占有”这一物权公示状态密不可分，亦因此，实质性租赁权的成立以占有为条件，判断租赁权产生对抗性的时间起点亦为占有时；此亦符合确立“所有权变动不破租赁”原则，以避免由于出租人处分租赁物的行为危及承租人基本的生存权或居住权之制度本意。于不动产执行之时，在先设立的租赁权得以对抗抵押权，承租人须同时满足以下条件：一是于抵押权设立前成立真实有效的租赁合同关系；二是承租人实际占有使用该不动产；承租人有权在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产。具体言，就租赁权与抵押权的对抗效力，承租人在债权人设立抵押权之前已经与被执行人签订了合法有效的房屋租赁合同，且已按约履行支付租金的合同义务，并实际占有使用租赁物的，可以认定成立在先租赁权；在此情形下，租赁权之物权化保护规则得以适用。．．．．．．(一)旌展贸易公司与佳宇电机厂是否成立真实有效的租赁合同关系．．．．．．．书面合同作为当事人之间达成一致合意之载体，于依法成立时对合同双方产生拘束力及履行效力，但于认定合同双方之间的合同关系或者合同当事人所享有合同项下之权益，得以对抗合同之外权利或其他法律关系时，除审查是否签订真实的书面合同外，还应综合考量该合同是否进行了备案或公证、是否实际履行了合同项下义务、是否基于合同义务之履行产生一定的对外公示状态等合同履行事实，以评判当事人之间是否真实形成足以产生外部对抗效力的合同关系。．．．．．．(二)旌展贸易公司是否实际占有使用案涉厂房｜租赁权就性质而言属债权而非物权。
摘要2：（续）合同法上之“所有权变动不破租赁”，突破合同相对性之一般规则，赋予承租人特殊的权益保护，故亦称之为租赁权之物权化。债权之物权化保护，应具有一定形式的权利外观作为公示方式；合法有效的公示，方能产生对抗买受人的效力。因此，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，应当提交证据证明其于所主张的租赁期内实际占有使用该不动产。同时，基于租赁权得以对抗其他一般债权之本质，在于保护承租人对承租物实际利用之自由和利益，故上述“占有使用”，通常认为应是承租人实质意义上的实际占有使用；这是由于，如果离开承租人对租赁物具有直接支配、控制的物权化权利外观和内涵，则很难产生优于普通债权之特别效果。．．．．．．综上所述，旌展贸易公司提交的证据不足以证明其享有足以排除强制执行的租赁权，其请求确认带租拍卖、中止要求其腾房、停水停电等强制措施的执行异议，不能成立。
- 日期： 01-20 06:35
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【裁判摘要】执行裁定载明将房屋产权过户给申请执行人所有不具有物权变动效力——根据（2003）一中执字第563号裁定书载明的内容，即“将泰丰公司所有的中国企业家大厦第六层的房屋产权过户给城建集团所有。相关手续由当事人自行办理"，该裁定仅明确了泰丰公司应当履行将涉案房屋产权过户给城建集团的交付义务，并未直接裁定该房屋所有权归城建集团所有，故在性质上属于仅具有执行效力的法律文书，而非具有直接变更物权关系的形成裁定，城建集团仍需在泰丰公司履行完交付义务并办理过户登记完成物权变动公示后，才能依法取得所有权。因此，案涉（2003）一中执字第563号裁定不属于《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》《最高人民法院关于适用的解释》、《物权法》以及《物权法司法解释（一）》中规定的可以直接导致案涉房屋所有权变动的法律文书。故原审判定城建公司不能依据（2003）一中执字第563号民事裁定书直接取得案涉房屋所有权，并无不当。
摘要2：
- 日期： 02-09 15:07
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【裁判摘要】“以租抵债”不适用“买卖不破租赁”原则——本案的争议焦点为张××对涉案房屋是否享有排除执行的民事权益。从本案证据材料来看，张××、党×于2012年2月8日前借给李×2038万元。由于李×没有能力偿还借款，由购买李×所有的嘉年华项目的易恒贞公司负责偿还张××、党×的借款。后由于易恒贞公司运营资金紧张，与张××签订涉案《房屋租赁合同》，易恒贞公司以20年的租赁权抵偿张××的欠款。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，易恒贞公司以涉案房屋抵偿张××欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的租赁合同，故不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。另外，涉案房屋抵押登记时间为2013年3月29日。张××称其在涉案房屋抵押登记前已经与易恒贞公司签订了《房屋租赁合同》，但从其提交的《房屋租赁合同》来看，该合同有两个落款日期，分别为2012年4月5日和2013年8月1日，张××对此未能作出合理解释，合同的签订日期存疑。同时，结合焦作农商行提交的《家具订购合同》《补充协议》《提款申请》《房地产抵押估价报告》、收据、照片等证据来看，涉案房屋于2013年3月26日进行抵押贷款评估时系毛坯房，且张××亦未提交其交纳水电费的相关证据，并不能证明张国政在2013年3月29日之前已经实际占有使用涉案房屋。原审法院认定张××对涉案房屋不享有排除执行的民事权益并无不当。
摘要2：