建筑物区分所有权的“业主”，是指建筑物区分所有权的专有部分所有权的法律上的权利人（权利主体）或者事实上的权利人。

１.法律业主：是指经依法登记或者依据非民事法律行为特殊规定取得建筑物区分所有权的专有部分所有权的权利人（应当认定为业主）。

（１）依法登记取得建筑物专有部分所有权的人；

（２）依据非民事法律行为（物权法第二章第三节特殊规定）取得建筑物专有部分所有权的人。

【解读】《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第１条第１款规定：“依法登记取得或者依据民法典第二百二十九条至第二百三十一条规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为民法典第二编第六章所称的业主。”

 ２.事实业主：

（１）事实业主是指事实上取得建筑物区分所有权的专有部分所有权的权利人（可以认定为业主）。

（２）认定事实业主条件：

Ａ.基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为；

Ｂ.已经合法占有建筑物专有部分；

Ｃ.尚未依法办理所有权登记的。

【解读】《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第１条第２款规定：“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为民法典第二编第六章所称的业主。”

１.业主权利是财产权与人身权的权利束（服务权、提议建议权、选举权、监督权、知情权）：

（１）表决权；

（２）制定规约权；

（３）选举、罢免管理机构人员权利；

（４）通过委员会罢免物业公司的权利；

（４）请求权、债权人、行政相对人权利等。

２．业主义务包括遵守义务、执行义务、缴费义务：

（１）应当遵守法律、法规和管理规约；

（２）不得违反法律、法规和管理规约，将住房改为经营性用房。

１．物业使用人享有相应权利，承担相应义务：

（１）根据法律、法规；

（２）根据管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定；

（３）根据物业使用人与业主约定。

２．建筑物区分所有权纠纷涉及物业使用人的，参照本解释处理。 

①事实业主仅限于合法占有专有部分但未办理所有权登记的商品房的买受人：依据与开发商签订的《商品房买卖合同》取得房屋，虽未取得房屋产权证，但实际入住，享受了物业公司提供的物业服务的业主，不能以未取得房屋产权证为由主张不具备业主资格、未享受业主权利，不承担业主应承担的包括交纳物业管理费在内的义务。

②事实业主不包括:

A.非商品房买受人；

B.没有合法占有专有部分的商品房买受人。

③二手房买卖中有关业主身份的认定（^{《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》第35-36页} ）：

A.买受人购买专有部分后尚未办理所有权登记即转让专有部分并向其相对人转移占有的，可以认定专有部分合法占有人为业主；

B.买受人购买专有部分并办理所有权登记后转让专有部分并向其相对人转移占有的，如果双方当事人对业主身份产生争议，应当认定登记所有权人为业主；

C.买受人购买专有部分并办理所有权登记后发生一房数卖的，如果已经完成变更登记的二手房买受人与实际占有的二手房买受人针对业主身份产生争议，应当认定完成变更登记的买受人为业主；

D.需要认定业主身份时，有关当事人正在通过诉讼或者仲裁方式解决专有部分的归属的争议，应当待生效法律文书作出后再进行认定。

④符合构造上的独立性和使用上的独立性两个实质要件，但还没有登记的，该特定业主对“该专用部分”享有所有权，能够认定为业主。 

《民法典》

　　第二百二十九条【法律文书或征收决定导致的物权变动】因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。

　　第二百三十条【因继承取得物权】因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。

　　第二百三十一条【因事实行为发生物权变动】因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

　　第二百三十二条【处分非因民事法律行为享有的不动产物权】处分依照本节规定享有的不动产物权，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。

最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）

　　第一条　依法登记取得或者依据民法典第二百二十九条至第二百三十一条规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为民法典第二编第六章所称的业主。

　　基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为民法典第二编第六章所称的业主。

　　第十六条　建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，参照本解释处理。

　　专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。

《物权法》

　　第二章 第三节 其他规定 

　　第二十八条 因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 

　　第二十九条 因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。 

　　第三十条 因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。 

　　第三十一条 依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。

最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

　　第一条 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。 

　　基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章 所称的业主。 

　　3.将第一条修改为：

　　“依法登记取得或者依据民法典第二百二十九条至第二百三十一条 规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为民法典第二编第六章 所称的业主。

　　基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为民法典第二编第六章 所称的业主。”

　　【解读】仅修改民法典对应条文依据。

　　第十六条 建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，参照本解释处理。 

　　专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。 

·孙庆军诉南京市清江花苑小区业主委员会业主知情权纠纷案  

【载《最高人民法院公报》2015年第12期(总第230期)】

【裁判摘要】业主作为建筑物区分所有人，享有知情权，享有了解本小区建筑区划内涉及业主共有权及共同管理权等相关事项的权利，业主委员会应全面、合理公开其掌握的情况和资料。对于业主行使知情权亦应加以合理限制，防止滥用权利，其范围应限于涉及业主合法权益的信息，并遵循简便的原则。

【摘要】南京市鼓楼区人民法院认为：业主对小区公共事务和物业管理的相关事项享有知情权，可以向业委会、物业公司要求公布、查阅依法应当向业主公开，且确由业委会和物业公司掌握的情况和资料。原告孙庆军作为业主，可以向被告清江花苑业委会主张公布由被告掌握的情况和资料。清江花苑业委会应保障业主对上述资料进行查阅的权利，并及时公布与业主利益相关的资料。建筑物及附属设施的维修资金属于业主共有，用于住宅共有部位、共用设施设备保修期满后的维修及更新，业主有权了解其使用情况。被告清江花苑业委会作为小区全体业主的代表对小区进行管理，对于维修资金的筹集及使用情况应当知晓，而且资金是否由其直接掌握不影响其对维修资金情况的公布。业委会作出的决定、决议和会议记录与业主的权利紧密相关，应予公开，并提供业主查阅。小区共有部分使用和收益与业主的利益亦是密切相关，虽存在谐和公司未及时上缴公共收益等的问题，但是被告作为全体业主代表应及时追缴，保障业主的合法权利，并将目前的使用和收益情况及时公布。小区共有停车位，即规划区外的车位，虽由物业公司代管，归属小区全体业主共有，业主对于小区共有部分停车费的收支分配及停车位处分情况享有知情权。被告应及时联系物业公司，及时公布上述信息。小区财务收支与小区业主具体利益息息相关，业委会应予公布。