业主大会
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业主大会是指物业小区全体业主的自治管理组织（共同体）。
业主大会性质 回目录
１.业主大会不具备强制必设性： 业主可以设立业主大会，选举业主委员会（民法典第２７７条第１款）。
（１）物业管理区域内全体业主组成业主大会（《物业管理条例》第８条第１款）；
（２）一个物业管理区域成立一个业主大会（《物业管理条例》第９条第１款）；
（３）同一个物业管理区域内的业主（《物业管理条例》第１０条）：
Ａ．应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。
Ｂ.但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
２.未明确业主大会是否具有民事主体资格：
（１）根据民法典和《物业管理条例》的规定， 业主大会是业主议事的方式，并非组织机构和办事机构；
（２）业主大会不是法人，也不是其他组织，不具有诉讼主体的资格。
３.业主大会是全体业主组成的自治性管理组织、业主的最高决策机构：
（１）业主大会通过召开业主大会决定物业管理区域内公共管理实务。
（２）业主大会行使职权的主要方式：
A.召开会议；
B.进行表决；
C.形成决议。
（３）《物业管理条例》第８条第２款规定，业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
４.物业公司与业主大会关系：
（１）物业公司管理权源于业主的委托；
（２）物业管理费用由业主承担。
业主集体决策事项（民法典第２７８条第１款|共同决定事项９项） 回目录
１.制定和修改业主大会议事规则（普通多数决）；
２.制定和修改管理规约（普通多数决）；
３.选举业主委员会或者更换业主委员会成员（普通多数决）；
４.选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人（普通多数决）；
５.使用建筑物及其附属设施的维修资金（普通多数决）；
６．筹集建筑物及其附属设施的维修资金（特别多数决 ）；
７.改建、重建建筑物及其附属设施（特别多数决 ）；
８.改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动（特别多数决 ）；
９.有关共有和共同管理权利的其他重大事项（普通多数决）。
（１）处分共有部分，应当认定为有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”；
（２）业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。
【解读１】《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第７条规定：处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为民法典第二百七十八条第一款第（九）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。
【解读２】业主大会共同决定的事项范围：
（１）业主大会能够决定的事项主要是指与区分所有建筑物的共有和共同管理有关的重大事项：
A.业主大会作出决定的事项应当是与建筑“有关共有和共同管理权利的”重大事项；
B.除此之外，对于非共有和共同管理的事项不应当由业主大会作出决定。
（２）业主大会能决定事项只能是关于业主共同利益的事项，而不应当干涉到业主依法行使其专有权的行为。
（３）业主大会、业主委员会的决定权是有限的，其不能超出法定权限：业主大会、业主委员会只有在物业管理范围内才具有权力能力、所作出的有关决定应当在该范围内才能生效。
【解读３】特别多数决包括三项内容：（１）筹集维修资金（备注：使用维修资金使用普通多数决）；（２）改重建；（３）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动。
业主集体决策权决策机制（民法典第２７８条第２款） 回目录
业主集体决策权决策机制采用“多数决”模式（普通多数决和特别多数决）而非“一致决”模式。
１.“多数决”模式的业主决策权采取“双重多数”模式：业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比２／３以上的业主且人数占比２／３以上的业主参与表决。
（１）由专有部分面积占比２／３以上的业主参与表决；
（２）且人数占比２／３以上的业主参与表决。
２.普通多数决模式：应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
（１） 经参与表决专有部分面积过半数的业主同意；
（２）且参与表决人数过半数的业主同意。
３.特别多数决模式：应当经参与表决专有部分面积３／４以上的业主且参与表决人数３／４以上的业主同意。
（１）经参与表决专有部分面积３／４以上的业主同意；
（２）且参与表决人数３／４以上的业主同意。
【解读１】《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第８条规定：“民法典第二百七十八条第二款和第二百八十三条规定的专有部分面积可以按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。”（１）未明确统一规定在适用《民法典》第２７８条第２款和第２８３条时应以何种标准计算专有部分面积，而是交由各地业主自行决定采用建筑面积还是使用面积作为计算标准（在同一建筑区划内必须采取相同标准）；（２）专有部分面积计算标准：Ａ．不动产登记簿记载的面积计算；Ｂ．暂按测绘机构的实测面积计算；Ｃ．暂按房屋买卖合同记载的面积计算。
【解读２】
（１）夫妻一方未经另一方同意而参加业主大会行使表决权，应当认定为该行使表决权的行为是夫妻共同的意思表示，其表决权的行为合法有效。
（２）数人按份共有一专有部分，只要按份共有人之一参加业主大会时提供了相关产权证书、其他能够证明其具有业主身份的文件，并依此参加业主大会并行使了表决权，则原则上应当认定该表决权的行使合法有效。
【注解】（１）《民法典》第２７８条第２款规定的业主表决权，无论是按照建筑面积还是使用面积为依据计算，每个业主所享有的表决权所占比例不会因此而发生变化。在标准统一的前提下，既可以建筑面积为依据，也可以使用面积为依据。（２）《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第８条并未明确统一规定应以何种标准计算专有部分面积，而是交由各地业主自行决定采用建筑面积还是使用面积作为计算标准，只要在同一建筑区划内采取相同标准即可（可以是不动产登记簿记载的面积计算→暂按测绘机构的实测面积计算→暂按房屋买卖合同记载的面积计算）。——参阅：《民事审判实务问答》００５.应以建筑面积还是使用面积为标准计算业主表决权
业主大会决定效力（民法典第２８０条） 回目录
1.业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。
2.业主撤销权：业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
（１）业主行使撤销权应只限于对业主大会或业主委员会的决定明确提出反对、不知道业主大会或业主业委会决定的业主；
（２）管理规约在性质上属于业主的共同法律行为，制定、修改管理规约也应属于业主的共同决定，人民法院有权受理当事人提出的请求撤销管理规约的诉讼请求。
业主大会或业主委员会对损害他人合法权益行为的权利（民法典第２８６条第２款） 回目录
业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。
陈其象律师提示 回目录
①专有部分面积认定方法：登记面积→实测面积→合同面积。
A.可以按照不动产登记簿记载的面积计算；
B.尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；
C.尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。
【解读】《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第８条规定：“民法典第二百七十八条第二款和第二百八十三条规定的专有部分面积可以按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。”
②业主人数认定方法：
A.可以按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。
B.按一人计算（目的限制开发商权利）：建设单位尚未出售、虽已出售但尚未交付的部分、同一买受人拥有一个以上专有部分的。
【解读】《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第９条规定：“民法典第二百七十八条第二款规定的业主人数可以按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。”
③业主可以在业主大会议事规则中约定不低于民法典第２７８条第２款规定标准的决议规则。
④业主大会出现“表决僵局”即业主大会表决未达到民法典第２７８条规定比例的,应当允许业主大会的议事规则作出规定：
A.如果业主大会议事规则对于同一事项给予业主大会第二次表决机会，应当认定该规定有效；
B.如果业主大会议事规则未作规定，在法律效果上应当是该次会议不具有决议能力或者所作的决议无效。
⑤夫妻共有某一建筑物专有部分的情况下，一方未经另一方同意在业主大会行使表决权的行为合法有效：
A.不应当类推适用《合同法》第51条的规定认定其表决权的行使属于效力待定的行为；
B.根据家事代理原则，应认定为该行使表决权的行为是夫妻共同意思表示，其表决权的行使合法有效。
⑥数人按份共有建筑物专有部分情况下：
A.只要按份共有人之一参加业主大会时提供了相关的产权证书或其他能够证明其具有业主身份的文件，并依此参加业主大会并行使了表决权，则原则上应当认定该表决权的行使合法有效；
B.未经其他共有人同意或者同意的共有人份额未达到2/3以上，则共有人之间由此产生的纠纷属于侵权纠纷，该共有人依法向其他共有人承担侵权责任（该诉讼的启动和判结果并不影响业主大会决议的效力）；
C.其他共有人以此为理由请求确认表决权行使无效或进而请求业主大会决议无效或者请求撤销的，法院不应准许。
法条链接 回目录
《民法典》
第二百七十七条【业主自治管理组织的设立及指导和协助】业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。
地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
第二百七十八条【业主共同决定事项及表决】下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
第二百八十条【业主大会、业主委员会决定的效力】业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第二百八十六条【业主的相关义务及责任】业主应当遵守法律、法规以及管理规约，相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合。
业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。
业主或者其他行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理。
第二百八十七条【业主合法权益的保护】业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。
最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）
第一条 依法登记取得或者依据民法典第二百二十九条至第二百三十一条规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为民法典第二编第六章所称的业主。
基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为民法典第二编第六章所称的业主。
第七条 处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为民法典第二百七十八条第一款第（九）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。
第八条 民法典第二百七十八条第二款和第二百八十三条规定的专有部分面积可以按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。
第九条 民法典第二百七十八条第二款规定的业主人数可以按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。
《物业管理条例》
第六条 房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会会议，行使投票权；
（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工作；
（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；
（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；
（十）法律、法规规定的其他权利。
第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第八条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。
业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。
物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
第十条 同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第十一条 下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业；
（五）筹集和使用专项维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主可以委托代理人参加业主大会会议。
业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
第十四条 召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。
住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。
业主委员会应当做好业主大会会议记录。
第十七条 管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。
管理规约对全体业主具有约束力。
第十八条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。
第十九条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
第二十条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。
废止法条 回目录
《物权法》
第七十五条【业主大会、业主委员会设立】业主可以设立业主大会，选举业主委员会。
地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
【备注】对应《民法典》第２７７条“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。 ”／“地方人民政府有关部门、居民委员会 应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。”第１款增加“业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。”；第２款增加“居民委员会”。
第七十六条【业主决定建筑区划内重大事项及表决权】下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
【备注】对应《民法典》
第二百七十八条【业主共同决定事项及表决】下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）【新增】 使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）【新增】 改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
【解读】（１）第２项删除管理规约前“建筑物及其附属设施的”；（２）将“筹集和使用”拆分为两项即第５项和第６项；（３）增加一项表决项第８项；（４）重大事项表决方式改变即第２款规定。
第七十八条【业主大会、业主委员会决定效力】业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
【备注】对应《民法典》第２８０条，未修改。
第八十三条【业主义务】业主应当遵守法律、法规以及管理规约。
业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。
【备注】对应《民法典》第２８６条“业主应当遵守法律、法规以及管理规约，相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合。 ”／“业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。”／“业主或者其他行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理。”
（１）第１款新增“相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合”；
（２）第２款删除“业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼”，对应为《民法典》第２８７条规定；
（３）新增第３款规定。
【备注】《民法典》第２８７条“业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。”对应《物权法》第８３条第２款“业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”
最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
第一条 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。
基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章 所称的业主。
3.将第一条修改为：
“依法登记取得或者依据民法典第二百二十九条至第二百三十一条 规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为民法典第二编第六章 所称的业主。
基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为民法典第二编第六章 所称的业主。”
【解读】仅修改民法典对应条文依据。
第七条 改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。
8.将第七条修改为：
“处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为民法典第二百七十八条第一款第（九）项 规定的有关共有和共同管理权利的‘其他重大事项’。”
【解读】 （１）删除“改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动”为“其他重大事项”之规定；（２）保留“处分共有部分”为“其他重大事项”之规定；（３）修改民法典对应条文依据。
第八条 物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：
（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；
（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。
9.将第八条修改为：
“民法典第二百七十八条第二款和第二百八十三条 规定的专有部分面积可以按照不动产登记簿记载的面积计算 ；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。”
【解读】 （１）保留专有部分面积的计算规则；（２）删除建筑总面积计算规则之规定；（３）修改民法典对应条文依据。
第九条 物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：
（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；
（二）总人数，按照前项的统计总和计算。
10.将第九条修改为：
“民法典第二百七十八条第二款 规定的业主人数可以按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。”
【解读】 （１）保留专业主人数的计算规则；（２）删除总人数计算规则之规定；（３）修改民法典对应条文依据。
经典案例 回目录
·徐亚丁与北京市海淀区乐府家园小区业主委员会业主撤销权纠纷上诉案
【提示】业主委员会选聘物业企业，业主有无撤销权？
【裁判要旨】业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
·黄金成等25人诉成都市武侯区房管局划分物业管理区域行政纠纷案
【载《最高人民法院公报》2005年第6期(总104期)】
【裁判摘要】根据行政诉讼法第五十四条第（二）项第1目【备注：对应２０１７年《行政诉讼法》第７０条第２项第１目】 的规定，没有证据证明行政机关在划分物业管理区域时，已按照《物业管理条例》第九条第二款的要求，考虑了物业共用设施设备的权属、使用与维护等问题的，应判决撤销该行政行为，并责令行政机关重新作出具体行政行为。
【摘要】行政机关在划分物业管理区域时应当考虑物业共用设施设备的权属、使用与维护等问题——《物业管理条例》第九条第二款规定：“物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”被上诉人武侯区房管局考虑到“中央花园清水河片区”的建筑规模较大，分属两个社区等实际情况，为便于管理，对该片区进行物业管理区域的划分，该行为并无不当。但是根据《物业管理条例》第九条第二款的规定，武侯区房管局在划分物业管理区域时，应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。在本案诉讼中，武侯区房管局没有以证据证明，其在对“中央花园清水河片区”进行物业管理区域的划分时，考虑了除物业管理用房以外的其他共用设施设备等因素。物业管理区域内共用设施的调整和分割，属于重大事项，应由业主大会讨论决定。由于区域的划分不可避免地涉及共用设施的调整和分割，因此物业管理区域的划分必须通过业主大会的讨论才能决定。在划分物业管理区域时如不考虑共用设施设备的权属、使用与维护等因素，就可能会对物业业主的合法权益造成损害。故武侯区房管局作出的划分“中央花园清水河片区”物业管理区域的通知，不符合《物业管理条例》第九条第二款的规定。综上，一审认定被上诉人武侯区房管局有划分物业管理区域的职权，是正确的；但在行政机关没有提交相应证据的情况下，认定武侯区房管局在划分物业管理区域时，考虑了物业区域的配套设施，是错误的；以被诉行政行为不是对公共配套设施、设备权属的认定，因公共配套设施、设备权属发生争议可以通过其他途径解决为由，判决维持被诉行政行为不当。