业主委员会
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概念 回目录
业主委员会是指在物业区域内代表全体区分所有人对物业实施自治管理的组织（核心机构）。
业主委员会性质：执行业主大会决定事项 回目录
１.业主委员会是业主的常设机构（非业主无权成为业主委员会成员）。
２.业主委员会是在业主授权下处理小区物业管理中日常事务的执行机构。
３.业主委员会的民事主体资格：
（１）物权法和物业管理条例均未明确业主委员会的民事主体资格；
（２）实践中对已经登记备案的业主委员会承认其诉讼主义资格。
业主委员会产生途径 回目录
１.民法典第２７７条第１款规定，业主委员会经由业主大会选举产生。
（１）业主可以设立业主大会，选举业主委员会。
（２）业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。
２.民法典第２７８条第１款第三项和第２款之规定，没有设立业主大会的，经由业主“普通多数决”方式选举、更换产生。
（１）业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比２／３以上的业主且人数占比２／３以上的业主参与表决；（２）应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
３．《物业条例》第１６条规定担任制度：
（１）业主委员会委员：应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。
（２）业主委员会主任、副主任：在业主委员会成员中推选产生。
业主委员会决定效力：对业主具有约束力 回目录
《民法典》第２８０条第１款规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。”
１.必须是依法设立的业主委员会依据法定程序作出的决定；
２.必须符合法律、法规和规章规定；
３.不得违反社会公德，损害国家、公共和他人利益。
业主撤销权 回目录
业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的：
１.业主撤销权：《民法典》第２８０条第１款规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”
２.业主撤销权的除斥期间为1年：业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据民法典第二百八十条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使（《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第１２条）。
《物业管理条例》第１５条规定业主委员会职责 回目录
１.召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
２.代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
３.及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
４.监督管理规约的实施；
５.业主大会赋予的其他职责。
业主委员会备案制度（《物业管理条例》第１６条第１款规定） 回目录
业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。
陈其象律师提示 回目录
①业主撤销权法定事由：
A.业主大会、业主委员会作出的决定侵害其合法权益；
B.业主大会、业主委员会作出的决定违反了法律规定的程序。
②业主撤销权（形成权）的除斥期间：
A.1年；
B.知道、应当知道业主大会、业主委员会作出决定之日起算。
③业主撤销权的主体：任何对业主大会、业主委员会持异议的业主均有权提起撤销之诉。
A.在业主大会、业主委员会上明确表达过异议的业主；
B.未参与表决但事后对决定持有异议的业主（包括受通知而放弃出席的业主、被动不能出席的业主）。
④管理规约（业主规约、业主公约）是规范区分所有建筑的管理、使用、所有关系的自治规则：
A.管理规约对全体业主具有约束力；
B.管理规约所定的所有义务并不能都约束物业使用人：物业使用人承担的义务只能是专属于业主之外的、与使用人的身份密切相关、尊重其他业主物权的义务；
C.违反法律法规禁止性规定的管理规约内容属于绝对无效民事行为，人民法院应当依职权进行审查直接确认其无效；
D.业主大会/业主委员会制定的管理规约损害业主合法权益的，业主有权请求人民法院撤销。
⑤业主委员会开展工作的经费应由全体业主承担，但收取方式即可直接向全体业主收取，也可由物业公司代为另行收取：业主委员会与物业管理公司约定从物业管理公司所收取管理费中提取5%作为业主委员会的活动经费，该约定合法有效，对双方均应约束力。
⑥《物权法》没有规定业主对业主大会、业主委员会的损害赔偿请求权。
法条链接 回目录
《民法典》
第二百七十七条【业主自治管理组织的设立及指导和协助】业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。
地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
第二百七十八条【业主共同决定事项及表决】下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
第二百八十条【业主大会、业主委员会决定的效力】业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第二百八十六条【业主的相关义务及责任】业主应当遵守法律、法规以及管理规约，相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合。
业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。
业主或者其他行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理。
第二百八十七条【业主合法权益的保护】业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。
最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）
第十二条 业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据民法典第二百八十条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。
《物业管理条例》
第十五条 业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（四）监督管理规约的实施；
（五）业主大会赋予的其他职责。
第十六条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。
业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。
业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。
第十七条 管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。
管理规约对全体业主具有约束力。
废止法条 回目录
《物权法》
第七十五条【业主大会、业主委员会设立】业主可以设立业主大会，选举业主委员会。
地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
【备注】对应《民法典》第２７７条“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。 ”／“地方人民政府有关部门、居民委员会 应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。”第１款增加“业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。”；第２款增加“居民委员会”。
第七十六条【业主决定建筑区划内重大事项及表决权】下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
【备注】对应《民法典》
第二百七十八条【业主共同决定事项及表决】下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）【新增】 使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）【新增】 改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
【解读】（１）第２项删除管理规约前“建筑物及其附属设施的”；（２）将“筹集和使用”拆分为两项即第５项和第６项；（３）增加一项表决项第８项；（４）重大事项表决方式改变即第２款规定。
第七十八条【业主大会、业主委员会决定效力】业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
【备注】对应《民法典》第２８０条，未修改。
第八十三条【业主义务】业主应当遵守法律、法规以及管理规约。
业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。
【备注】对应《民法典》第２８６条“业主应当遵守法律、法规以及管理规约，相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合。 ”／“业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。”／“业主或者其他行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理。”
（１）第１款新增“相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合”；
（２）第２款删除“业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼”，对应为《民法典》第２８７条规定；
（３）新增第３款规定。
【备注】《民法典》第２８７条“业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。”对应《物权法》第８３条第２款“业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”
最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
第十二条 业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。
13.将第十二条修改为：
“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据民法典第二百八十条第二款 的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。”
【解读】仅修改民法典对应条文依据。
经典案例 回目录
·佛山市南海区桂城名苑小区业主委员会与被上诉人佛山市南海区兴业物业管理有限公司物业管理纠纷上诉案
【裁判摘要】2004年11月4日，在居委会代表陈伟清、兴业物业管理公司代表陈锦安、麦炜田、高应林及业主代表参与的桂城名苑小区业委会筹备会上，上诉人桂城名苑小区业委会与被上诉人兴业物业管理公司，就桂城名苑小区业委会成立后的工作经费约定：从兴业物业管理公司所收管理费当中提取5％作为桂城名苑小区业委会的活动经费。该约定是名苑小区业主代表和兴业物业管理公司代表在平等自愿、协商一致的基础上达成的，是双方真实意思表示，且内容没有违反法律、法规的强制性规定，该协议合法有效，对双方均有约束力。建设部颁发的《业主大会规程》虽规定，业主委员会开展工作的经费应由全体业主承担，但收取方式，既可直接向全体业主收取，亦可由物业公司代为另行收取。综合分析本案，讼争双方上述协议应视为是双方当事人经协商就物业管理费用作了变更，并将降低部分即所收管理费中的5％作为代桂城名苑小区业委会向业主收取的工作经费。如此认定，符合讼争双方协议当时的真实意思表示。据此，桂城名苑小区业委会要求兴业物业管理公司支付工作经费有合同依据，予以支持。原审判决认为上述协议是赠与合同,有悖双方当事人的真实意思表示,本院予以纠正。
·北京鸿图展翔物业管理有限公司与北京市朝阳区九台2000家园业主委员会物业服务合同纠纷上诉案
【裁判摘要】
①作为全体业主的代表机构，业委会有权为全体业主的公共利益代表全体业主向物业公司提起诉讼。
②由于公约中规定“产权人有权监督物业管理的收费情况，并要求管委会和物业管理企业按照规定的期限公布物业管理服务费用收支帐目；物业管理企业有义务听取产权人、使用人的意见和建议，接受产权人及管委会的监督”，故业委会有权要求物业公司提供公共区域进行出租经营的收支帐目以供查阅。
·徐亚丁与北京市海淀区乐府家园小区业主委员会业主撤销权纠纷上诉案
【提示】业主委员会选聘物业企业，业主有无撤销权？
【裁判要旨】业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
·广东省罗定市附城街道阳光美域小区业主委员会、陈某某再审审查与审判监督行政裁定书
【案号】最高人民法院行政裁定书(2018)最高法行申2977号
【裁判摘要】《中华人民共和国行政复议法》第十条第三款规定,同申请行政复议的具体行政行为有利害关系的其他公民、法人或者其他组织，可以作为第三人参加行政复议。《中华人民共和国行政复议法实施条例》第九条第一款规定,行政复议期间，行政复议机构认为申请人以外的公民、法人或者其他组织与被审查的具体行政行为有利害关系的，可以通知其作为第三人参加行政复议。据此，行政复议法及其实施条例虽然没有明确规定行政复议机关必须通知第三人参加复议，但是根据正当程序的法律原则，如果行政复议决定对第三人产生不利后果的，应当听取第三人的意见，给予其陈述和申辩的权利。本案中，阳光美域小区业主陈某某等6人及叶某、梁某某以罗定市不动产登记局为被申请人，向罗定市政府提出行政复议申请请求撤销阳光美域小区业委会的备案登记。罗定市政府作出罗府行复〔2016〕8号《行政复议决定书》（以下简称8号复议决定），撤销阳光美域小区业委会的备案登记，但未通知阳光美域小区业委会参加行政复议，未听取阳光美域小区业委会的意见，违反了正当程序的法律原则。
【解读】政府受理并支持少数业主请求撤销业主委员会备案的复议申请，违反了《物业管理条例》第１１条第７项关于经业主共同管理的重大事项应由多数业主同意的规定，且未通知业主委员会参加复议程序，应当予以撤销。
【裁判摘要】业主委员会有权按照法定程序对小区公共区域的管理作出决定。在法律未对共享单车停放做出明确规定的前提下，业主委员会做出的不允许小区内部骑行、停放共享单车的决定对全体业主具有约束力，物业管理公司据此拒绝业主将共享单车骑入小区的，不构成侵权。