租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用/收益，承租人支付租金的合同。 

１.租赁物的名称、数量、用途；

２.租赁期限；

３.租金及其支付期限和方式；

４.租赁物维修等条款。 

１.租赁期限不满６个月的，可以采用书面形式或者口头形式；

２.租赁期限6个月以上的：

（１）应当采用书面形式；

（２）当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。 

【解读】《房地产管理法》第54条规定，房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。

１.租赁期限不得超过20年：

（１）超过20年的，超过部分无效。

（２）租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同：但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。 

２.当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确： 

（１）依照《合同法》第61条的规定确定； 

（２）仍不能确定的，视为不定期租赁： 

Ａ.当事人可以随时解除合同； 

Ｂ.但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 

３.租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的： 

（１）原租赁合同继续有效； 

（２）但租赁期限为不定期。 

１.出租人的交付和保持义务： 

（１）应当按照约定将租赁物交付承租人； 

（２）并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 

２.出租人的维修义务：出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。 

（一）出租人应尽维修义务的条件： 

（１）租赁物有维修的必要：租赁物经过修缮后才能使承租人实现约定的是使用、收益目的； 

（２）租赁物有维修的可能：毁损的租赁物在事实上能够修复，在经济上也合算； 

（３）租赁物因不可归责于承租人的事由而致租赁物毁损； 

（４）在租赁期间承租人履行了通知义务； 

（５）当事人之间无另外约定。 

（二）承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修: 

（１）出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。

（２）因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

１.承租人正当使用（按照约定方法或性质使用）租赁物的义务：

（１）承租人应当按照约定的方法使用租赁物。

（２）对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确:

Ａ．依照《合同法》第61条规定确定；

Ｂ.仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。

（３）因使用致使租赁物受损的法律后果：

Ａ.承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物：致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。 

Ｂ.承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物：致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。 

２.承租人保管义务：

（１）承租人应当妥善保管租赁物；

（２）因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。 

３.承租人未经出租人同意不得对租赁物进行改善或者增设他物的义务：

（１）承租人对租赁物进行改善或者增设他物，必须经出租人同意；

（２）未经出租人同意：出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。

４.承租人未经出租人同意不得转租的义务：

（１）合法的转租：指承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人。

Ａ.承租人与出租人之间的租赁合同继续有效;

Ｂ.第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。

（２）违法转租是指承租人未经出租人同意的转租：违法转租的，出租人可以解除合同。 

５.承租人支付租金义务：

（一）承租人应当按照约定的期限支付租金；

（二）对支付期限没有约定或者约定不明确：

（１）依照《合同法》第61条规定确定；、

（２）仍不能确定：

Ａ.租赁期间不满１年的：应当在租赁期间届满时支付；

Ｂ.租赁期间１年以上的：应当在每届满一年时支付；剩余期间不满１年的，应当在租赁期间届满时支付。 

【解读】当事人对先付后租还是先租后付方式未约定也未形成合意的，采用先租后付原则。

（三）承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的: 

（１）出租人可以要求承租人在合理期限内支付；

（２）承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 

（四）因第三人主张权利，承租人不能对租赁物使用、受益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金：

（１）第三人向承租人主张权利；

（２）第三人主张权利使承租人不能对租赁物使用和受益；

（３）承租人主观上应当是出于善意（在订立合同时不知权利瑕疵）。

６.承租人的返还租赁物义务：

（１）租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。

（２）返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。

７.承租人的受益权，在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益：

（１）归承租人所有；

（２）但当事人另有约定除外。 

１.出租人对租赁物的权利瑕疵担保义务：出租人对租赁物的权利瑕疵担保义务是指出租人应当保证不因第三人主张对租赁物享有权利而导致承租人不能对租赁物使用、收益的义务；否则出租人应当承担违约责任。

（１）构成要件：

Ａ.第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益；

Ｂ.第三人主张权利应当发生在租赁物交付之后；

Ｃ.承租人在订立合同时不知道存在权利瑕疵。

（２）承租人享有减付租金权利。因第三人主张权利:

Ａ.承租人应当及时通知出租人。 

Ｂ.致使承租人不能对租赁物使用、收益的：承租人可以要求减少租金或者不支付租金。

２.出租人对租赁物的瑕疵担保义务（承租人享有绝对解除权）：租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。  

因不可归责于承租人的事由致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的处理规则：

１.承租人可以要求减少租金或者不支付租金；

２.致使不能实现合同目的的：承租人可以解除合同。

１.买卖不破租赁规则（应为“所有权变动不破租赁”原则）：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

（１）适用条件：

Ａ.租赁合同已成立并生效（基本条件）；

Ｂ.租赁物已交付于承租人；

Ｃ.出租人将租赁物所有权变动由第三人享有。

（２）不适用买卖不破租赁原则：

Ａ.所有权发生变动后再行租赁，不适用买卖不破租赁原则；

Ｂ.无权出租他人之物，不适用买卖不破租赁原则；

Ｃ.房屋出租前已经设立抵押权或者已经被法院依法查封，不适用买卖不破租赁原则；

Ｄ.当事人另有约定时不适用买卖不破租赁原则。

（３）受让人再行变动所有权，仍适用买卖不破租赁原则（买卖不受次数限制）。

（４）买卖不破租赁原则适用于买卖不破转租。   

２.承租人的优先购买权规则：

（１）出租人出卖租赁房屋的：

Ａ.应当在出卖之前的合理期限内（提前3个月，已废止）通知承租人；

Ｂ.承租人享有以同等条件优先购买的权利。

（２）出租人未按照规定出卖房屋的：承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效（已废止）。

３.共同居住人的居住权规则：承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。 

实践中可以成为合法出租人的范围包括所有权人、典权人、使用权人、占有人、承租人等。 

《民法典》第十四章　租赁合同

最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 

　　第一条　本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。 

　　乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。 

　　当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。    

　　第二十五条　本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。

《城市房地产法》第四章　房地产交易 第四节　房屋租赁 

　　第五十三条　房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 

　　第五十四条　房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。 

　　第五十五条　住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。 

　　第五十六条　以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。

中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定

　　（11）建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。扩大国有土地有偿使用范围，减少非公益性用地划拨。建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。完善土地租赁、转让、抵押二级市场。

·最高人民法院关于房屋租赁纠纷如何确定管辖问题的批复

【备注：该批复已被《民事诉讼法司法解释》第28条规定修改，房屋租赁合同纠纷按照不动产纠纷确定管辖，排除被告户籍地或居住地法院管辖】

《合同法》第十三章　租赁合同

　　第二百一十二条　租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 

　　第二百一十三条　租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。 

　　第二百一十四条　租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。

　　租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。 

　　第二百一十五条　租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。 

　　第二百一十六条　出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 

　　第二百一十七条　承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。 

　　第二百一十八条　承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。 

　　第二百一十九条　承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。 

　　第二百二十条　 出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。 

　　第二百二十一条　承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。 

　　第二百二十二条　承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。 

　　第二百二十三条　承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。

　　承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。 

　　第二百二十四条　承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。

　　承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 

　　第二百二十五条　在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。 

　　第二百二十六条　承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 

　　第二百二十七条　 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 

　　第二百二十八条　因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。

　　第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。 

　　第二百二十九条　租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 

　　第二百三十条　出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

　　第二百三十一条　因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。 

　　第二百三十二条　当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 

　　第二百三十三条　租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。 

　　第二百三十四条　承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。

　　第二百三十五条　租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 

　　第二百三十六条　租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 

·最高人民法院（2006）民一终字第7号民事判决书

【提示】房屋租赁期间发生所有权变动，原出租人对产权变更承租人的违约行为可以依据现存有效的租赁合同主张合同权利，包括追索所欠租金，也包括行使合同解除权。

·江苏省赣榆县人民法院[2005]赣民一初字第313号；江苏省连云港市中级人民法院[2005]连民一终字第498号

【要点提示】在不定期房屋租赁合同中，添附使用时间较为长久的固定设备，双方未对添附物的处置进行约定，租赁合同终止后，可结合实际情况，运用公平原则对损失问题进行处理。

【案例索引】一审：江苏省赣榆县人民法院[2005]赣民一初字第313号（2005年3月25日）；二审：江苏省连云港市中级人民法院[2005]连民一终字第498号（2005年6月20日）

·北京市第三中级人民法院民事判决书(2015)三中民终字第11359号

【裁判摘要】农村集体所有的土地名为租赁实为买卖合同无效——原审法院认为：违反法律、法规强制性规定的合同无效。根据1998年8月修订的《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国家所有的土地或国家征用的原属于农村集体所有的土地。本案中双方所签订的合同中虽名义上约定为“征用”，但合同约定自生效之日起陈××对该土地拥有永久使用权，故双方实际上进行的是集体土地使用权的买卖。该合同违反法律的强制性规定，应属无效合同。现陈××依该合同要求东双营村委会履行相关义务，无法律依据，法院不予支持。．．．．．．本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，无效的合同自始没有法律约束力。1999年7月12日陈××与东双营村委会所签《合同书（新建加油站）》中约定的“甲方（即东双营村委会）同意乙方（即陈××）征用甲方土地建加油站”、“合同生效之日起，乙方对该土地拥有永久使用权”等内容违反了法律的强制性规定，系无效。故陈××依无效合同之约定要求涉案土地的使用权缺乏依据。

·北京市第三中级人民法院民事判决书(2016)京03民终4448号

【裁判摘要１】本案的争议焦点有二，一是宝驰公司的主体资格是否适格，是否有权确认通顺达公司与庄子营村委会之间签订的《土地租赁合同》无效；．．．．．．本院认为，依据京顺国用（2006出）字第00212号国有土地使用权证，宝驰公司现为涉诉土地的使用权人，通顺达公司与庄子营村委会签订的《土地租赁合同》的效力直接影响宝驰公司对涉诉土地的管理和使用。因此，宝驰公司是涉诉土地的利害关系人，其有权提起本案之诉。

【裁判摘要２】依据北京市国土资源局顺义分局政府信息答复告知书的内容，本案所涉土地在2003年时的土地现状为建设用地，村委会虽然没有办理集体土地建设用地使用证，但不影响该宗地在2003年的土地性质为集体建设用地，因此，通顺达公司与庄子营村委会于2003年签订的《土地租赁合同》就是庄子营村委会作为土地使用者将土地使用权租赁给通顺达公司使用，由通顺达公司向庄子营村委会交付租金的合同，其性质属于集体建设用地使用权租赁合同，不属于农村土地承包合同。基于涉诉土地属于集体建设用地的性质，而《中华人民共和国土地管理法》第六十三条并不排斥集体建设用地使用权租赁合同的效力，因此，宝驰公司称通顺达公司与庄子营村委会擅自改变了农村土地的性质，将农业用地用于非农建设一节，因无相应的事实及法律根据，本院对此不予采信，对于宝驰公司据此要求确认通顺达公司与庄子营村委会之间签订的《土地租赁合同》无效之请求，本院亦不予支持。

·福建省高级人民法院民事裁定书(2016)闽民申903号

【裁判摘要】不属于“农村土地”属于土地租赁合同而非土地承包合同——本案争议的焦点是讼争的《原山地平台租赁合同书》属于土地租赁合同还是土地承包合同。根据上述查明的事实，该合同内容均为土地租赁的相关事项，其中并无土地承包的内容，杨××关于讼争的《原山地平台租赁合同书》名称与内容不一致之主张缺乏依据。《中华人民共和国农村土地承包法》第二条规定：“农村土地是指农村集体所有和国家所有依法由农村集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地”。根据华侨农场一审中提交的《林权证》，讼争土地的所有权属于国家，使用权属于华侨农场，而华侨农场系全民所有制企业，因此，本案讼争土地不属于该法条规定的“农村土地”，杨××依据该法条主张讼争合同为土地承包合同，理由不能成立。原判认定讼争合同为土地租赁合同并无不当。杨××关于本案应适用《中华人民共和国农村土地承包法》和《中华人民共和国物权法》而不应适用《中华人民共和国合同法》、华侨农场无权解除合同、其享有优先承包权、其应获得承包地征用补偿费用等主张，均是建立在讼争合同为土地承包合同的基础之上而提出的，因讼争合同为租赁合同，故其上述主张亦不能成立。