开发商长时间闲置土地，未按合同约定进行开发建设，以致国家通过土地出让促进土地利用的合同目的不能实现，已构成根本违约，国家可依法解除合同收回土地，并追究用地者的违约责任（《城市房地产管理法》第26条规定）。

１.国有土地使用权出让合同解除后，出让方没有退还收取的定金，已经是对受让方的违约行为进行了制裁，受让方已承担了违约责任。

２.受让方已承担了违约责任，可以请求重新受让土地或请求退还已支付的土地出让金：受让方主张请求重新受让土地与主张请求退还已付出的土地出让金的权利只能二者居其一，不可能同时提出者两项请求。

（１）受让方只主张重新受让土地，不等于自愿放弃请求退还土地出让金的权利；

（２）一旦重新受让土地的请求不能满足时，则其可以请求退还土地出让金。

出让方因未办理出让审批手续而不能交付土地的，受让方有权请求解除合同（司法解释规定为可解除合同而没有规定为无效合同）。

１.未能办理土地使用权出让批准手续不是导致合同无效的事由。

２.出让合同是否解除的选择权在土地受让方：

（１）出让方不能请求解除合同；

（２）受让方可以请求解除合同。

３.因出让方的原因导致土地使用权出让合同无法继续履行而解除的，受让方有权追究出让方违约责任。 

受让方擅自改变土地用途的（构成根本违约），出让方（排除受让方）可以请求解除出让合同。

１.只适用于国有土地使用权出让合同纠纷：不适于土地使用权转让纠纷案件。

２.受让人是否改变土地用途主要根据合同的具体内容加以判断：受让人违反了合同明确约定的土地用途的，就应当视为擅自改变土地用途。 

（１）不论受让人改变土地用途是否具有合理性； 

（２）也无需对出让合同中约定的土地用途的合理性进行审查。 

３.受让人擅自改变土地用途的，只有出让人才享有合同解除权： 

（１）只有土地使用权出让合同纠纷中的出让方才有权以受让方擅自改变土地用途为由请求解除合同； 

（２）受让人不能行使合同解除权。

【提示】改变土地使用权出让合同约定的土地用途应当遵循的步骤： 

①受让方与出让方协商一致；

②报经市、县人民政府城市规划行政主管部门批准和同意；

③签订土地使用权出让合同变更协议、重新签订土地使用权出让合同；

④根据新的土地用途相应调整土地使用权出让金。

可以请求解除合同。 

土地使用权出让合同的解除是指在合同生效后、未全部履行之前，基于法定的原因或出让人、受让人一方或双方的意思表示，使当事人之间的合同关系提前消灭的行为：

①出让方和受让方协商解除；

②受让方逾期未全部支付土地出让金的；

③出让方未按合同约定通过土地使用权的；

④因不可抗力、土地灭失等致使合同目的不能实现的；

⑤受让方未按合同约定的开发日期满2年，被出让方收回土地使用权而使合同解除。 

《合同法》

　　第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

　　（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

　　（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

　　（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

　　（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

　　（五）法律规定的其他情形。

《城市房地产管理法》

　　第十七条　土地使用者按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，市、县人民政府土地管理部门必须按照出让合同约定，提供出让的土地；未按照出让合同约定提供出让的土地的，土地使用者有权解除合同，由土地管理部门返还土地使用权出让金，土地使用者并可以请求违约赔偿。

　　第二十六条　以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。 

最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释

　　第三条 经市、县人民政府批准同意以协议方式出让的土地使用权，土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的，应当认定土地使用权出让合同约定的价格条款无效。

　　当事人请求按照订立合同时的市场评估价格交纳土地使用权出让金的，应予支持；受让方不同意按照市场评估价格补足，请求解除合同的，应予支持。因此造成的损失，由当事人按照过错承担责任。

　　第四条 土地使用权出让合同的出让方因未办理土地使用权出让批准手续而不能交付土地，受让方请求解除合同的，应予支持。

　　第六条 受让方擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途，出让方请求解除合同的，应予支持。

中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例

　　第十五条 出让方应当按照合同规定，提供出让的土地使用权。未按合同规定提供土地使用权的，土地使用者有权解除合同，并可请求违约赔偿。

《闲置土地处置办法》

　　第二十一条　市、县国土资源主管部门供应土地应当符合下列要求，防止因政府、政府有关部门的行为造成土地闲置：

　　（一）土地权利清晰；

　　（二）安置补偿落实到位；

　　（三）没有法律经济纠纷；

　　（四）地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确；

　　（五）具备动工开发所必需的其他基本条件。

·泰丰大酒店有限公司诉大同市土地管理局土地使用权出让纠纷案

【载《最高人民法院公报》2000年第4期（总第66期）】

【提示】国有土地使用权出让合同解除后，受让方在承担了违约责任后，出让方无权继续占有土地使用权出让金，受让方可主张重新受让土地或退还已付出的土地出让金。

【裁判要旨】泰丰公司在合同约定的期限内没有交清土地使用出让金，是不履行合同债务的行为，构成违约，应承担违约责任，其无权要求返还定金和主张土地出让方赔偿占用资金期间的银行利息。

【裁判摘要】国有土地使用权出让合同解除后，出让方没有退还收取的定金，已经是对受让方的违约行为进行了制裁。除此以外，受让方没有对出让方造成其他损害，也没有从出让方获取到任何利益，出让方不退还受让方交付的土地使用权出让金，理由不能成立。受让方主张请求重新受让土地与主张侵请求退还已付出的土地出让金的权利只能二者居其一，不可能同时提出者两项请求。因此，受让方只主张重新受让土地，不等于自愿放弃请求退还土地出让金的权利：一旦重新受让土地的请求不能满足时，则退还土地出让金就成为其必然的请求。

·河南清原置业有限公司与必利安投资有限公司等合作建房案  

【裁判摘要】清原公司、必利安公司合作建房的土地尚未征用为国有土地，在未取得国有土地使用权的情况下从事房地产开发经营，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定，双方的协议是无效的。对此，双方均有过错，应各自承担相应的责任。

·怀宁县兴安房地产开发有限公司与潜山县国土资源局建设用地使用权出让合同纠纷申诉、申请民事裁定书

【提示】国土局未按土地出让合同约定条件交付土地的，受让人享有合同的法定解除权。

【裁判要旨１】土地挂牌出让前必须完成安置补偿，做大净地出让。国土自愿局作为负责土地开发建设与管理的政府职能部门，将尚不符合条件的土地进行出让，不仅违反相关政策和法律规定，还将会对土地使用权出让合同的相对方构成违约。

【裁判要旨２】土地是否属于无权利瑕疵的净地，涉及受让人合同目的能否顺利实现，是土地使用权出让合同关系中的重要内容。严格按照合同约定的条件向受让人交付土地是出让人的一项主要合同义务，出让人违反该义务导致受让人的合同目的不能实现的，该情形下受让人享有合同的法定解除权。

·浙江国都控股有限公司与海口市国土资源局国有建设用地使用权出让合同纠纷上诉案

【裁判要旨】土地不具备净地出让条件，属于依法禁止出让的情形。自然资源主管部门作为出让人在土地出让过程中隐瞒该重要事实的，违反了应尽的合同义务，导致受让人合同目的无法实现的，受让人有权解除《成交确认书》。

·滨海县国土资源局与盐城鑫富达房地产有限公司建设用地使用权出让合同纠纷上诉案

【裁判要旨】虽然土地出让合同未约定交付土地标准，但拆迁安置等是国土资源部门的法定义务。

【裁判摘要】根据该合同约定，滨海国土局应在鑫富达公司交清土地出让金后将符合净地标准的土地交付给鑫富达公司；滨海国土局延期交付土地超过60日，经催交后仍不能交付土地的，鑫富达公司有权解除合同。鑫富达公司已于2011年8月19日按合同约定全额缴纳了土地出让金8520710元，滨海国土局应按合同约定将净地交付给鑫富达公司。至于净地的标准，双方在合同中没有明确约定，原审判决参照国土资源部《闲置土地处置办法》第二十一条的规定确定净地的标准，即净地需要土地权利清晰；安置补偿落实到位；没有法律经济纠纷；地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确；具备动工开发所必需的其他基本条件。根据原审法院于2013年11月28日到涉案土地的现场勘查情况，刘某某在涉案土地东北区域内种植有7棵大树、若干棵小树。因刘某某认为其对部分涉案土地享有承包经营权，且对征地补偿标准有异议而未领取补偿款并拒绝交地。因刘某某问题尚未解决，故原审判决认定涉案土地不符合“土地权利清晰、安置补偿落实到位、没有法律经济纠纷”的净地标准，并无不当。

·黄山市凤凰岛开发有限公司与歙县国土资源局等建设用地使用权出让纠纷申请案

【裁判要旨】国有土地使用权出让合同可约定土地上房屋、墓地等拆迁义务主要由受让人承担。

【裁判摘要】国土资源局收回土地使用权的行为属行政行为——《补充协议》第五条约定歙县国土资源局在解除合同后有权收回土地使用权，歙县国土资源局2010年9月2日作出《关于解除﹤国有土地使用权出让合同的补充协议﹥等合同（协议）的通知》后，凤凰岛公司应当将涉案土地使用权返还，若凤凰岛公司拒不将案涉土地使用权返还，或者凤凰岛公司对歙县国土资源局收回土地使用权有异议，双方作为平等的民事主体应在民事诉讼中对合同是否解除或者是否应强制收回土地提出自己的主张。歙县国土资源局以行政主体的身份注销并废止凤凰岛公司持有的案涉土地使用权证，这一行为属于行政行为，凤凰岛公司对此提起行政诉讼符合法律规定，但在本案中主张歙县国土资源局收回案涉土地使用权的行为无效，超出了民事案件的受理范畴。

·福安市大运车业有限公司、国家税务总局福安市税务局税务行政管理（税务）二审行政判决书

【案号】福建省宁德市中级人民法院行政判决书（2020）闽09行终110号

【裁判摘要】收回土地的价格是基于双方协商“同意”，不同于国家建设征收、收回的情形，不适用免征土地增值税的情形——关于本案是否属于免征土地增值税的情形。本院认为，《土增税暂行条例》第八条规定“有下列情形之一的，免征土地增值税：（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；（二）因国家建设需要依法征收、收回的房地产。”《土增税暂行条例实施细则》第十一条规定“……条例第八条（二）项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。”本案上诉人主张其符合上述《土增税暂行条例》第八条第（二）项规定的免征情形。但该免征土地增值税适用于“因国家建设需要依法征收、收回的房地产”，且按照国家有关征收的法律规定，国家建设需要征收或收回的土地价格系由征收机关按照法律规定确定补偿安置方案予以确定，该征收价格一般不因被征收人的意志转变。而涉案宗地系因闲置，原福安市国土资源局于2017年12月4日作出《闲置土地认定书》，认定因政府原因导致上述地块闲置。2018年1月19日，福安市土地收购储备中心与大运公司签订《国有土地使用权收储合同》，约定大运公司同意将上述地块的国有土地使用权由福安市土地收购储备中心按8409.11666万元的价格收储，该收回土地的价格是基于双方协商“同意”，不同于国家建设征收、收回的情形。故现有证据不足以证明涉案土地收回，可以适用上述免征的情形。上诉人对此所提上诉无理，不予支持。