房地产权属证书
文章摘要：
房地产权属证书是指房地产权利人依法拥有土地使用权和房产的占有、使用、收益、处分权的凭证。房地产权属证书俗称“两证”，包括土地使用权证书和房屋权属证书。
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概念 回目录
１.房地产权属证书是指房地产权利人依法拥有土地使用权和房产的占有、使用、收益、处分权的凭证。
２.房地产权属证书俗称“两证”，包括土地使用权证书和房屋权属证书。
土地使用权证书 回目录
土地使用权证书是房地产权利人依法拥有土地使用权的合法凭证。
房屋权属证书 回目录
房屋权属证书又称为房屋产权证，是房地产权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权的唯一合法凭证；是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权的唯一合法凭证。
１.《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》；
２.《房地产权权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。
购房者有权取得房屋权属证书时间 回目录
１.购房者有权在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限取得房屋权属证书。
２.商品房买卖合同没有约定办理房屋所有权登记期限的：
（１）预售商品房的权属登记：商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，购房者有权自房屋交付使用之日起９０日取得取得房屋权属证书；
（２）现售商品房的权属登记：商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，购房者有权自合同订立之日起９０日取得取得房屋权属证书。
３.当事人有特殊约定除外。
【解读】
（１）购房者取得房屋权属证书的时间分别为：
Ａ.约定时间；
Ｂ.期房交付之日＋90日；
Ｃ.现房购房合同订立之日＋90日；
Ｄ.当事人有特殊约定除外。
（２）购房者与开发商约定办理房屋所有权登记期限时，务必约定清楚是办理“小产权证书”的期限，避免开发商钻空子用“大产权证书”来取代办理“小产区证书”而发生纠纷。
开发商办理房屋产权证书迟延违约责任 回目录
１.一般认为，出卖人房地产开发企业为办理房屋权属证书的义务主体：（一）对办证义务主体双方有约定的，从其约定；（二）当事人之间没有约定的，房地产开发企业在办证过程中的主要义务是办理完毕房屋初始登记：
（１）开发商只要在法定期限内向相关行政主管部门提交了相关证明文件及资料，期间开发商可要求买受人配合提供相应资料，在完成初始登记并履行告知买受人义务后，开发商的办证义务已经履行完毕。
（２）房地产开发企业完成初始登记的标志：
Ａ.登记机构将申请登记事项记载于房屋登记簿；
Ｂ.房地产开发企业取得登记机构作出的准予初始登记的批复[非登记机构出具的办理权属登记收件凭证]。
２.由于开发商的原因办理房屋产权证书（指小产权证，非大产权证）迟延，导致购房者在《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定期限届满未能取得房屋权属证书的，开发商应当承担违约责任。
３.办理房屋产权证书迟延违约责任形式：
（１）合同有约定按照合同约定，合同没有约定按照损失数额计算；
（２）合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算：必须同时具备“合同没有约定违约金”和“损失数额难以确定”两个要件，方能参照中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利率的标准计算。
（３）商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过1年，买受人可以解除合同和要求赔偿损失。
陈其象律师提示：房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》等 回目录
①办理房屋产权证书步骤：
A.开发商向房产登记机关提供齐全的房屋前期资料；
B.由测绘部门进行实地测绘并绘制图；
C.根据实际测绘的面积到房管局交易部门立契过户；
D.凭借买卖契约，房管局相关部门审核后装订齐备的档案并拟定发证。
②开发商迟延办理产权证书在现实中很常见，只要您没有办理产权证书，您的房屋所有权就没有保证。
③开发商办理房屋产权证书迟延违约责任形式依次为：
A.约定违约责任；
B.逾期贷款利息（没有约定违约金、损失数额难以确定）；
C.解除合同+赔偿损失（期限届满超过1年）。
④因此，购房者务必和开发商约定清楚逾期办理产权证书的违约金的金额（当然越高越好），以及解除购房合同后赔偿损失的计算办法，以保护自己的合法权益。
⑤出卖人已经将房屋交付买受人占有使用，买受人请求出卖人转让房屋所有权、办理房屋所有权登记的请求权具有物权性质，不适用诉讼时效规定。
法条链接 回目录
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（２０２０修正）
第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。
第十三条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
第十四条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
第十五条 商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（旧）
第十五条 根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
4.将第十五条修改为：
“根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。”
第十七条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
第十八条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
5.将第十八条修改为：
“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”
第十九条 商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
6.将第十九条修改为：
“商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”
《城市房地产开发经营管理条例》（２０２０修订）
第三十二条 预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。
福建省高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》
15、问：如何认定出卖人的逾期办证责任？合同约定应由出卖人负责办理房屋权属证书，但买受人不提供相关证件、不予配合造成迟延办证的，出卖人是否应当承担违约责任并且继续履行办证义务？《商品房买卖合同司法解释》第十八条第一款规定的“由于出卖人的原因”，是否包括因行政部门或者其他第三方原因造成的迟延办证情形？
答：双方当事人约定由出卖人负责办理房屋权属证书，出卖人未在约定的期限内办妥房屋权属证书的，应当承担违约责任，但因买受人的原因造成办证逾期的除外。因买受人原因迟延办证的，出卖人虽然不承担违约责任，但仍应继续履行办证义务。
双方当事人未明确约定由出卖人负责办理房屋权属证书的，出卖人仅承担协助办证义务，即，在法定期限内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料(包括法律、法规规定应报送的资料以及房地产行政主管部门要求提供的其他资料)，报送房屋所在地房地产行政主管部门，并告知买受人。由于行政部门或者其他非出卖人原因导致买受人未能在《商品房买卖合同司法解释》第十八条第一款规定的期限内取得房屋权属证书的，出卖人不承担违约责任。
16、问：出卖人已经将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门，但未告知买受人的，是否应当承担逾期办证的违约责任？逾期办证违约金应当计算至出卖人完成报备义务时止，还是买受人实际取得房屋权属证书时止？
答：出卖人已经将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门，但未告知买受人，致使买受人未能及时申请办理房屋权属证书的，出卖人应当承担由此产生的逾期办证的违约责任。按日计付违约金的，违约金数额应当按照实际导致办证拖延的天数计算，即，从《商品房买卖合同司法解释》第十八条第一款规定的出卖人应当承担违约责任之日起，计算至买受人知道或者应当知道出卖人完成报送资料义务之日止。
17、问：《商品房买卖合同司法解释》第十八条第一款规定的“房屋权属证书”是否包括土地使用权证书？即，买受人已经在第十八条第一款规定的期限内取得房屋所有权证书，但因出卖人原因未在该期限内取得土地使用权证书的，能否请求出卖人承担违约责任？如果出卖人已经就买受人未按时取得房屋所有权证书承担了违约责任，买受人又请求出卖人就未按时取得土地使用权证书承担违约责任，两者的违约期间重叠部分，出卖人是否可以不再重复支付违约金？
答：《商品房买卖合同司法解释》第十八条第一款规定的“房屋权属证书”包括房屋所有权证书和土地使用权证书。因出卖人原因致使买受人未在《商品房买卖合同司法解释》第十八条第一款规定的期限内取得土地使用权证书的，出卖人应当承担违约责任。
除当事人有特殊约定外，出卖人就买受人未按时取得房屋所有权证书承担了违约责任后，买受人又请求出卖人就未按时取得土地使用权证书承担违约责任的，两者的违约期间重叠部分之违约金，不应予以支持。
18、问：出卖人与买受人约定只办理房屋所有权证书，土地使用权属他人(如同一幢楼的底层用户)所有的，是否有效？
答：依照我国《城市房地产管理法》第三十一条的规定，房地产转让时，房屋的所有权与该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。商品房买卖合同约定只转移房屋所有权，不转移土地使用权的，该约定无效。
19、问：买受人逾期支付购房款或者未依约足额支付购房款，能否成为出卖人逾期交房、逾期办理房屋权属证书的抗辩事由？是否应视出卖人有无具备交房、办证条件区别对待？
答：依照双方当事人的约定，买受人付款义务应当先于或者与出卖人的交房、办证义务同时履行的，买受人逾期支付全部或部分购房款时，出卖人可以行使后履行抗辩权或者同时履行抗辩权，其交房、办证的期限可予相应顺延。
20、问：由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋权属证书，但买受人不起诉要求退房，仅要求出卖人支付逾期办证违约金的，如何处理？
答：合同有效，但因出卖人原因导致无法办理房屋权属证书，双方当事人均不主张解除合同的，法院不应判决解除合同。买受人仅起诉要求出卖人支付逾期办证违约金的，按照法律关于违约金的规定处理。
21、问：买受人请求出卖人履行协助办理房屋权属证书之义务有无诉讼时效？买受人请求出卖人承担逾期交房、逾期办证的违约金的诉讼时效从何时起算？
答：买受人请求出卖人履行协助办理房屋权属证书义务的，不适用我国《民法通则》关于诉讼时效的规定。但买受人请求出卖人支付逾期交房、逾期办证违约金的，适用诉讼时效的规定。商品房买卖合同对逾期交房、逾期办证违约金的支付日期有约定的，诉讼时效从约定之次日起算；无约定的，一次性支付的违约金的诉讼时效从合同约定的应交房之次日以及《商品房买卖合同司法解释》第十八条第一款规定的出卖人应承担逾期办证违约责任之日起算；按日计付的违约金的诉讼时效应当分别每一日单独计算。
经典案例 回目录
·商品房未竣工验收能否认定开发商承担逾期办证违约责任——重庆五中院判决李志林等诉渝港公司商品房预售合同纠纷案
【裁判要旨】开发商将未经竣工验收的房屋予以交付，构成逾期交房违约；同时，开发商在合同约定的期限内不能为住户办理房地产权证，又构成逾期办证违约。住户要求开发商承担逾期办证的违约责任，不再追究逾期交房的违约责任，符合合同约定，应予支持。
【裁判摘要】按照法律规定，商品房完整的权属登记证明应包括商品房所有权证和商品房土地使用权证。本案再审申请人与被申请人签订的《商品房买卖合同》所约定的“房屋权属证书”在没有其他特别约定的情况下，应当认定包括商品房所有权证和商品房土地使用权证。再审申请人对按期协助被申请人办理上述两证均负有义务，如果逾期则均应按照合同约定承担违约责任。再审申请人主张合同中约定的“权属证书”仅指商品房所有权证缺乏事实和法律依据。
【案号】最高人民法院行政裁定书(2017)最高法行申8645号
【裁判摘要】土地权属证书仅是土地权利的确认——宅基地使用权系宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有的占有和使用的权利。集体土地建设用地使用证作为一种土地权利证书，是相关行政主管机关对土地权利经行政登记后颁发给权利人的凭证。通常而言，对于证明宅基地使用权的归属，集体土地建设用地使用证在证明效力上优于其他证据。由于集体土地建设用地使用证仅是对土地权利的确认或者记载，其本身并不创设土地权利，故在证明宅基地使用权的归属上，集体土地建设用地使用证不具有绝对的证明效力。
·博白县亚山镇白花村元福岭队等诉博白县人民政府等复议决定再审案
【案号】最高人民法院行政判决书(2017)最高法行再65号
【裁判摘要】土地房地所有权证存根效力等同于证书原件——《中华人民共和国物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。即当不动产权证与登记簿不一致时，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。本案中，元福岭队提供1952年《土地房产所有权证存根》系博白县档案馆的存档，虽然其遗失《土地房产所有权证》原件，但不能因此否认存根的效力。该存根作为证据材料具有真实性，来源合法，其效力等同于《土地房产所有证》。
·博白县亚山镇白花村元福岭队等诉博白县人民政府等复议决定再审案
【案号】最高人民法院行政判决书(2017)最高法行再65号
【裁判摘要】土地房地所有权证存根效力等同于证书原件——《中华人民共和国物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。即当不动产权证与登记簿不一致时，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。本案中，元福岭队提供1952年《土地房产所有权证存根》系博白县档案馆的存档，虽然其遗失《土地房产所有权证》原件，但不能因此否认存根的效力。该存根作为证据材料具有真实性，来源合法，其效力等同于《土地房产所有证》。
【案号】最高人民法院行政判决书(2018)最高法行再111号
【裁判摘要】不存在土地权属争议才能登记、颁证——根据《土地登记规则》第六条规定的土地登记程序，土地管理部门接受土地登记申请者提交的申请书及权属来源证明后，应当开展地籍调查，对土地权属进行审核后，方可注册登记并颁发土地证书。《土地登记办法》第十八条第一款第一项规定，土地权属有争议的，不予登记。《中华人民共和国土地管理法》第十六条则规定，土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理；在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。根据上述规定，只有权属来源清楚，不存在土地权属争议的，才能依照法定程序注册登记、颁发土地证书。如果尚存在土地权属争议，则需先行解决争议，确定权属后再予以登记颁证。本案中，九所中学于2013年6月13日向乐东县国土资源管理局提交的《九所中学关于校办农学基地土地确权的申请》，明确载明案涉土地中“少部分已被周边村庄占用甚至挪用为其他建设，改变土地性质”。对于九所中学提出的确权申请，乐东县政府及其土地管理部门应当依照《中华人民共和国土地管理法》及《土地权属争议调查处理办法》的相关规定，先行解决案涉土地上的权属争议。
【案号】最高人民法院行政判决书(2018)最高法行再111号
【裁判摘要】不存在土地权属争议才能登记、颁证——根据《土地登记规则》第六条规定的土地登记程序，土地管理部门接受土地登记申请者提交的申请书及权属来源证明后，应当开展地籍调查，对土地权属进行审核后，方可注册登记并颁发土地证书。《土地登记办法》第十八条第一款第一项规定，土地权属有争议的，不予登记。《中华人民共和国土地管理法》第十六条则规定，土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理；在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。根据上述规定，只有权属来源清楚，不存在土地权属争议的，才能依照法定程序注册登记、颁发土地证书。如果尚存在土地权属争议，则需先行解决争议，确定权属后再予以登记颁证。本案中，九所中学于2013年6月13日向乐东县国土资源管理局提交的《九所中学关于校办农学基地土地确权的申请》，明确载明案涉土地中“少部分已被周边村庄占用甚至挪用为其他建设，改变土地性质”。对于九所中学提出的确权申请，乐东县政府及其土地管理部门应当依照《中华人民共和国土地管理法》及《土地权属争议调查处理办法》的相关规定，先行解决案涉土地上的权属争议。
【裁判摘要】【裁判摘要】在尚未办理土地使用权登记的情况下，《建设用地批准书》作为用地单位合法使用土地的法律凭证，能够对不动产的权属起到证明作用——我国不动产物权的设立、变更、转让和消灭，除法律另有规定的，实行登记生效制度，即自将不动产物权设立、变更、转让和消灭的完整内容记载在不动产登记簿时，不动产物权变动发生效力。本案中，广州市国土局于1993年核发了《建设用地批准书》（穗国土建用字[1993]第476号），确定案涉用地单位为三建房产分公司。三辉公司主张该《建设用地批准书》非不动产登记薄，也不属于建设用地使用权权属证明文件，不能证明案涉地块的产权人为三建房产分公司。本院认为，从该《建设用地批准书》中注意事项记载的“一、本批准书为经县级以上人民政府土地管理部门审核批准用地单位使用土地的法律凭证……三、建设项目竣工时，土地管理部门以本批准书为依据重新核定土地使用范围和面积，核定无误后，收回批准书。同时换发土地使用证。用地期限已到，建设项目尚未竣工的，用地单位应提前向发证机关申请延期”等内容可见，在尚未办理土地使用权登记的情况下，《建设用地批准书》作为用地单位合法使用土地的法律凭证，能够对不动产的权属起到证明作用。本案中，案涉批准书上也载明三建房产分公司已就案涉土地办理有偿使用手续，原判决以此认定三建房产分公司为案涉土地的合法产权人，有事实和法律依据。另据原判决查明的事实，广州市国土局曾于2001年1月发出《关于建设用地批文延期及更改建设用地单位的复函》（穗国土建用函[2001]20号），同意将案涉土地建设单位改为三辉公司，要求三辉公司接文后应在规定期限内办结土地有偿使用手续和领取《建设用地批准书》。但事实上，三辉公司至今未按规定办理相关用地手续，完成相应的变更登记。因此，三辉公司虽然曾经获得有关国土和规划行政部门函复同意变更其为案涉土地的用地单位，但本案未有证据证明案涉土地使用权人已由三建房产分公司变更为三辉公司。本案一审期间，广州市国土资源和规划委员会向一审法院出具的复函，已明确案涉地块不再涉及以协议方式办理建设用地使用权问题，即三辉公司日后已经不可能再以历史遗留问题采用协议方式取得案涉地块的使用。综上，三辉公司有关其享有案涉土地的使用权，并能够排除对案涉土地执行的主张不能成立，本院不予支持。
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