“二手房”是相对于开发商开发销售的商品房（“一手房”）而言，是指房地产产权交易市场中产权明晰、经过一手买卖之后再行上市的房屋，包括商品房和已购的政策性住房（主要包括职工按照房改政策购买的公有住房、经济适用住房、集资所建房屋、合作建设房屋等）。

二手房买卖是指出卖人将自己享用的商品房和已购政策性住房的所有权通过合法程序转让给买受人，买受人接受该房屋所有权并支付价款的民事法律行为。

１.“二手房”交易主体包括出卖人和买受人：

（１）二手房买受人：可以是我国境内外的自然人、法人和其他组织；

（２）二手房出卖人：应当是依法登记在房屋产权登记簿上的房屋所有权人。 

２.二手房交易主体审查：

（１）二手房的交易主体是有限责任公司、股份有限公司的：应当审查公司董事会、股东会审议同意交易的书面文件。

（２）二手房的交易主体是国有单位的：应当审查政府主管部门的批准文件。

（３）二手房的交易主体是集体企业的：应当审查职工代表大会的批准文件。

（４）境外机构和个人在境内投资购买非自用二手房的：应当审查其是否已取得《外商投资企业批准证书》和《营业执照》。

（５）境外机构在境内设立的分支、代表机构和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人，在境内投资购买自用二手房屋的：应当审查其是否持有我国政府有关部门批准的设立境内机构的证明和来境内工作、学习的证明。

①二手房买卖合同是指在上述二手房买卖过程中，出卖人与买受人签订的明确双方权利义务关系的协议。

②出卖人擅自将已被有权国家机关采取了查封等强制措施的房屋转让给他人的：

A.买卖合同一般认定为无效；

B.但相应有权国家机关/申请强制措施的权利人同意转让，或者一审法庭辩论终结之前强制措施已被解除的，可以认定合同有效。

③转让人出卖房屋后，有权国家机关对房屋采取查封等强制措施的，不影响已成立房屋买卖合同的效力。

①已购经济适用房再次买卖的合同有效。

②经济适用房购房指标转让合同无效。

③房屋买卖当事人的规定的限制上市交易期限内买卖经济适用房等保障性住房的，合同因损害社会公共利益而无效。

央产房买卖合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。央产房不具备过户登记条件，买受人诉请过户登记不予支持，当事人有权诉请解除买卖合同。

①集体所有土地上的居住房屋未经依法征用，只能出售给本集体具备住房建设申请条件的个人；

②集体所有土地上的非居住房屋只能出售给本集体经济组织、个体经营者。

广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的通知

　　十六、当事人在规定的限制上市交易期限内买卖保障性住房，应当依照合同法第五十二条第四项或者民法总则第一百五十三条第二款的规定认定合同无效。

·沈海星诉安香云房屋买卖合同纠纷案

【问题提示】房屋买卖双方网上签约，但尚未签订书面合同，能否认定双方的买卖合同已经成立？

【要点提示】房屋买卖双方尚未签订书面的购房合同，但双方已经在房屋权属登记中心签字确认了《存量房自行成交网上签约申请表》、《存量房买卖合同信息表（自行成交）》（即“网签”），且已明确了合同的价款、房屋信息的，应当认定双方的买卖合同已经成立。

·何淑萍与哈尔滨金展贸易有限公司房屋买卖合同纠纷再审案

——名不符实合同性质的认定与过错责任承担问题

【提示】名称、内容相互矛盾的合同，应根据合同中是否有特别约定以及当事人的实际履约情况综合认定合同性质。

【裁判摘要】当事人双方签订协议名称为《房屋购买租赁协议书》，该名称既有购买即买卖合同的性质，又有租赁合同的性质，认定本案协议性质应当从协议约定的全部条款内容来综合分析判断。因为双方在协议中特别约定“本协议所签房屋面积产权归乙方”，该约定显然与租赁合同关系不符，实际上体现了买卖合同的性质。特别是从实际履约情况看，协议签订后，乙方给付款项，甲方出具的收款收据上均载明是房款。因此，综合本案实际情况，应当认定协议性质为房屋买卖合同。

·洪长荣诉王天锡、金池莲、王红波房屋买卖合同纠纷案

【裁判要旨】订立房屋买卖合同时，根据未披露房屋内曾发生凶杀案信息是否实际对交易价格产生影响以及该影响是否足以动摇缔约意思或者缔约条件，判定出卖人是否具有披露义务;出卖人明知该信息但未履行披露义务，并因此获益的，应认定构成欺诈，即应以客观化标准判断出卖人是否构成欺诈。

·洪某某诉王某甲、金某某、王某乙房屋买卖合同纠纷案——公序良俗，抑或封建迷信

【裁判要旨】订立房屋买卖合同时，根据未披露房屋内曾发生凶杀案信息是否实际对交易价格产生影响以及该影响是否足以动摇缔约意思或者缔约条件，判定出卖人是否具有披露义务;出卖人明知该信息但未履行披露义务，并因此获益的，应认定构成欺诈，即应以客观化标准判断出卖人是否构成欺诈。

·甄英娜与孙圣等房屋买卖合同纠纷上诉案

【裁判要旨】凶宅买受人可以出卖人隐瞒重要事实构成欺诈为由主张撤销房屋买卖合同。

【裁判摘要】本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。在订立合同过程中双方均应如实将与订立合同有关的重要事项提供给合同相对方。在本案的房屋买卖过程中，出卖人理应将与房屋有关的重要信息，特别是对影响房屋买卖合同订立与否或者对合同订立的条件产生重大影响的信息真实、及时的向买受人披露。然而，甄某某作为出卖人在订立合同时并未告知孙某1905号房屋曾发生过甄某某之夫王×自该房屋坠楼死亡的不幸事件。本院认为，无论从买受人孙某购买该房屋作为“婚房”使用的目的分析，还是以一般购买者的购买心理考量，1905号房屋曾发生过的不幸事件均系影响买受人订立房屋购买合同的重大事项。甄某某作为出卖人未将该信息披露给孙某，亦未提供充分证据证明孙某在购房时已知悉该信息，其应承担相应的赔偿责任。一审法院据此判令甄英某某偿孙圣相关利息损失、契税、土地出让金、房屋登记费、居间代理费、取暖费损失，具备事实及法律依据。双方当事人对于涉案合同予以撤销的认定均无异议。合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。一审法院据此认定甄某某在返还全部购房款并赔偿全部损失后协助孙某将1905号房屋恢复登记至甄某某名下，并由甄某某承担由此产生的相关税费、手续费，符合法律规定。