- 日期： 01-01 08:54
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】签订买卖合同时房屋处于另案查封状态但之后解除查封，不影响法院对案外人在法院查封前已签订合法有效买卖合同认定——《执行异议和复议规定》第二十八条规定了在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的房屋提出异议时如何进行审查的规则，该条属于执行异议程序中的实质性审查条款，该条可以作为本案执行异议之诉审理的参照。综合本案证据和事实可以判断，陈××提出的异议符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的四个要件，其对案涉房产享有排除强制执行的民事权益。第一，案涉《涉外房地产买卖契约》经由中国司法部委托公证员钟某律师证实，经中国法律服务（香港）有限公司转递珠海市公证处并由珠海市公证处出具《公证书》，可以证明该合同中香洲公司法定代表人刘××和陈××的签字属实。由此可以认定，香洲公司和陈××在1995年订立了房屋买卖合同，合同内容合法有效。《中华人民共和国城市房地产管理法》关于查封房产不得转让的规定，属于管理性规定，不影响双方房屋买卖合同的效力。虽然香洲公司和陈××订立买卖合同时，案涉房产处于查封状态，但之后解封，而本案执行所开始查封的时间是2013年，故本案属于在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。第二，陈××提供的现代广场入伙合同书可以证实，香洲公司于1996年将案涉房产交付陈××占有。．．．．．．第三，中国法律服务（香港）有限公司转递的钟某律师行的证明书和收款收据证明，陈××在订立合同之后已支付大部分购房款，而剩余购房款通过租金冲抵，据此可以证明陈××在人民法院查封案涉房产之前已支付全部购房款。第四，珠海市地方税务局出具的《关于香洲公司销售不动产问题的复函》证实，香洲公司未履行缴纳税款义务是导致案涉房屋无法办理产权证的原因，因此陈××未就案涉房产办理过户登记并非其自身原因造成。鉴于陈××提出的异议符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的四个要件，原审支持其排除强制执行的请求，并无不当。
摘要2：
- 日期： 01-01 09:07
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】《执行异议和复议规定》第２８条、第２９条规定的时间节点是法院查封这一执行行为，而非法院向被执行人送达执行裁定，保护的是买受人在法院查封前已经签订商品房买卖合同的行为——法院查封被执行人房产与作出裁定送达给被执行人是执行程序中的两个执行行为。《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”上述规定的时间节点是法院查封这一执行行为，而非法院向被执行人送达执行裁定，保护的是买受人在法院查封前已经签订商品房买卖合同的行为。康×与瑞麟公司于2015年1月20日签订的《商品房买卖合同》，违反了《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条中“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定。执行裁定是否向被执行人瑞麟公司送达，康×是否知晓西安中院已经查封涉案房屋，不是执行异议之诉中应否停止对涉案房屋的强制执行并解除查封的审查要件。据此，康×不享有排除强制执行的权益。
摘要2：
- 日期： 01-01 09:52
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】（１）被执行财产上的抵押权预告登记并不具有阻却人民法院强制执行的效力；（２）可以排除人民法院执行处分行为的系不动产买卖关系中已对标的物办理了预告登记的买受人而并非抵押权预告登记的权利人——《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第40条规定：“人民法院对被执行人所有的其他人享有抵押权、质押权或留置权的财产，可以采取查封、扣押措施。财产拍卖、变卖后所得价款，应当在抵押权人、质押权人或留置权人优先受偿后，其余额部分用于清偿申请执行人的债权。”《最高人民法院关于适用的解释》第五百零八条第二款规定：“对人民法院查封、扣押、冻结的财产有优先权、担保物权的债权人，可以直接申请参与分配，主张优先受偿权。”根据前述规定，对于其他人享有抵押权的被执行人财产，人民法院可以采取强制执行措施，抵押权人则可以通过对拍卖变卖的价款参与分配、主张优先受偿维护自己的合法权益，但不能排除强制执行。本案中，公积金中心对案涉房屋仅办理了抵押权预告登记，尚未享有抵押权，根据前述司法解释的规定，人民法院显然可以采取强制执行措施。即被执行财产上的抵押权预告登记并不具有阻却人民法院强制执行的效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”根据文义可知，该条司法解释中可以排除人民法院执行处分行为的，系不动产买卖关系中已对标的物办理了预告登记的买受人，而并非抵押权预告登记的权利人。公积金中心以其对案涉房屋办理了抵押权预告登记为由要求排除人民法院的强制执行，没有法律依据。在此前提下，原审是否查明案涉抵押权预告登记的时效等事实，不影响原审对公积金中心不享有足以排除人民法院强制执行的民事权益的事实认定。如前所述，公积金中心仅是案涉房屋的抵押权预告登记权利人，在其未提供证据证明已经具备完成本登记条件的情况下，原审对其要求确认就案涉房屋享有优先受偿权的诉讼请求未予支持，并无不当。
摘要2：
- 日期： 01-01 10:16
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要１】申购书具备买卖合同主要条款时应视为已订立书面买卖合同——银鹰公司与伍××于2015年8月31日签订的《银海新城一期车位申购协议书》对车位转让价款、交付时间、产权办理等事宜作出了明确约定，具备买卖合同的主要条款。协议文本约定伍××受让“车位使用权”，但结合前后文可知，当事人实际买卖的标的物是车位所有权。尽管银鹰公司系先将案涉车库设立抵押后再与伍××签订《银海新城一期车位申购协议书》，违反了《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，但抵押人未经抵押权人同意转让抵押财产的法律后果是不能产生物权变动的效果，而非导致《银海新城一期车位申购协议书》无效。综上，农行渝北支行关于《银海新城一期车位申购协议书》效力的异议不能成立，原审法院认定银鹰公司与伍××签订的《银海新城一期车位申购协议书》合法有效，并无不当。
【裁判摘要２】《执行异议复议规定》第二十八条适用于金钱债权执行中，人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行，案外人以其系买受人为由而提起执行异议的情形。在执行异议之诉案件的审理中，人民法院一般也应参照该条对买受人排除强制执行的请求能否成立予以审查。本案中，银鹰公司因以案涉车库为文杰京华公司向农行渝北支行的借款提供抵押担保而承担担保责任，从而导致案涉车库被人民法院查封，伍××主张其享有排除执行的权益，原审法院参照适用《执行异议复议规定》第二十八条规定进行审理，并无不当。
摘要2：
- 日期： 01-01 10:29
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要１】关于本案应当适用《执行异议和复议规定》第二十八条还是第二十九条的问题。《执行异议和复议规定》第二十八条适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形；第二十九条适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。第二十八条与第二十九条在适用情形上存在交叉，只要符合其中一条的规定，买受人即享有足以排除强制执行的民事权益。上述两条规定以及《执行异议和复议规定》没有规定买受人阻却享有建设工程价款优先受偿权的金钱债权执行时，应适用《执行异议和复议规定》第二十九条规定，排除第二十八条的适用。原审法院适用《执行异议和复议规定》第二十八条审理本案，并不存在适用法律错误的情形。
【裁判摘要２】关于是否在查封前签订合法有效书面买卖合同的问题。虽然金×未能举证证明其与宏昊公司签订的第一份原始合同，但根据其提供的《收款收据》和建设银行对账单，金×于2008年11月18日向宏昊公司支付购房定金5万元和部分购房款759850元，昊宏公司为其和另案当事人刘某共同开具《收款收据》。在没有证据证明金×与宏昊公司之间存在恶意串通情形下，原审认定金凤与昊宏公司于2008年11月18日形成事实上的商品房买卖关系且具有真实性，并无不当。首钢建设公司提出的宏昊公司总经理马某曾表示包括案涉房屋在内的10户商品房未售出，以及宏昊公司在2011年7月向一审法院出具《鞍山市人民法院查封、扣押财产数额》时没有提出该10户商品房已全部或部分售出等事实，均不足以反驳金×与宏昊公司在查封之前存在合法有效的买卖合同的事实。鞍山市住房和城乡建设委员会向一审法院出具《关于宏昊城色部分公建冻结调整过程的情况说明》载明，案涉房屋在2009年进行了冻结，但只在2011年7月8日颁发的第2008055A号预售许可证上显示不可售。此后案涉房屋进行了解冻。故案涉房屋曾被冻结的事实不影响案涉买卖合同的效力。首钢建设公司申请再审期间亦没有提供足以推翻原审判决认定金×与宏昊公司在查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的事实证据，其该项申请再审理由缺乏证据支持。
摘要2：
- 日期： 01-02 08:32
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】一般拿到不动产的钥匙即应视为对房屋占有——《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的“占有”应理解为对不动产的支配和管理。一般认为，拿到不动产的钥匙，即应视为对房屋已经有事实上的支配权和管理权。被申请人郭××在案涉房屋买卖合同签订后即拿到了房屋钥匙，应视为已经“占有”案涉房屋。据此，***则提供的物业公司明细不足以推翻郭××实际占有案涉房屋的事实。
摘要2：
- 日期： 01-02 08:49
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要１】在我国现有民事法律的程序设计中，执行异议是执行异议之诉的前置程序，二者是相互衔接的。前者属于强制执行过程中的救济程序，后者属于民事诉讼的实体审理程序。《执行异议和复议规定》适用于执行异议和复议程序，基于执行阶段效率优先、兼顾公平的价值考量，该规定确立了以形式审查为主的同时，还规定了实质审查为辅的部分条款。虽然执行异议之诉和执行异议程序性质上的差异决定了审查标准本应有不同，但鉴于二者均具有审查案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益的功能，故《执行异议和复议规定》中属于实质审查的条款，可以作为执行异议之诉案件审理的参照。《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条均规定了在金钱债权执行中，不动产买受人对登记在被执行人名下的房屋提出异议时如何进行审查的规则，该两条即属于实质审查条款，可以作为本案执行异议之诉审理的参照。
【裁判摘要２】根据《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出执行异议时，获得人民法院支持应同时满足三个要件，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，以及支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该条规定基于对消费者生存权的维护，赋予消费者买受房屋的物权期待权以排除执行的效力，即便申请执行人对该房屋享有建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利，法律也应优先保护消费者的物权期待权。《执行异议和复议规定》第二十八条亦规定了在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，获得人民法院支持所要满足的四个要件，但该条规定仅能对抗对被执行人享有普通债权的债权人。从法律逻辑上看，房屋买受人若要排除普通债权的执行，既可以选择适用《执行异议和复议规定》第二十八条，也可以选择适用第二十九条，但房屋买受人若要排除建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利的强制执行，则必须符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。就本案而言，黄××作为购房者，其对抗的是恒冠公司的建设工程价款优先受偿权，故本案需适用《执行异议和复议规定》第二十九条来判断黄××对案涉商品房是否享有排除强制执行的民事权益。2002年施行的《建设工程优先受偿权批复》第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受
摘要2：（续）偿权不得对抗买受人。虽然该条亦规定了购买房屋的消费者对抗享有工程价款优先受偿权的承包人的条件，但该条规定实质已经融入到2015年施行的《执行异议和复议规定》第二十九条规定的条款之中，且第二十九条又进一步细化规定了三个要件。在新的司法解释就买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议明确予以规定后，二审判决仅适用该批复进行裁判，属适用法律不当。
【裁判摘要３】（１）另外备案登记房屋不产生物权变动效力，备案登记房屋不能认定名下有其他用于居住房屋；（２）另购房系原有住房不能满足居住要求仍属于购房消费者——本案证据能够证明，黄××购买案涉商品房系用于居住，其目的属于满足家庭生活的合理消费。虽然黄××名下备案登记了一套房屋，但备案登记并不产生物权变动的效力，在备案登记的房屋未依法过户至黄××名下，且恒冠公司亦未能提供证据证实黄××目前在该房屋居住生活的情形下，不能据此认定黄××名下有其他用于居住的房屋。对于《执行异议和复议规定》第二十九条第二项规定的“买受人名下无其他用于居住的房屋”，不应机械限于套数的理解。如原有住房不能满足现有家庭成员的居住要求，再购买房屋是为了对居住环境进行必要的改善，其仍属于满足生存权的合理消费范畴之内。本案根据已查明的事实，可以认定黄××购买案涉商品房是用于居住的改善型消费之需，并非用于商业性投资。恒冠公司认为黄××购买案涉商品房属于商业投资，黄××对该商品房享有的民事权益不能优先于恒冠公司享有的建设工程价款优先受偿权，无事实和法律依据，不能成立。
- 日期： 01-02 09:24
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】购房人无需证明其配偶、未成年子女名下无其他用于居住房屋——且周××举示了重庆市巴南不动产登记中心出具的《重庆市个人住房登记信息查询证明》，亦证明了自己名下除购买的用于居住的案涉商品房外无其他用于居住的房屋。一审法院根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，认定周××对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，并无不当。中诚信托公司主张周××所举示的重庆市巴南不动产登记中心出具的《重庆市个人住房登记信息查询证明》不能证明周××名下无其他用于居住的房屋，但中诚信托公司亦未提交证据证明周××名下有其他用于居住的商品房等房屋，应承担举证不能的不利法律后果，本院对其该主张，不予支持。中诚信托公司另主张周××应举证证明其配偶、未成年子女名下无其他用于居住的房屋，但《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条并未要求购房人应同时举证证明其配偶、未成年子女名下无其他用于居住的房屋。在周××已经举证证明自己名下无其他用于居住的房屋，且中诚信托公司亦未能举证证明周××的配偶或未成年子女名下有其他用于居住房屋的情况下，中诚信托公司的该主张缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。
摘要2：
- 日期： 01-02 10:08
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】因限购政策限制了购房人取得房屋所有权的可能，不能享有物权期待权，不能排除强制执行——一般认为，前述规定中所涉物权期待权是指案外人对案涉房屋虽尚不享有《中华人民共和国物权法》意义上的物权（所有权），但因具备了物权的实质性要素，依法可以合理预期通过办理不动产登记将该物权期待权转化为《中华人民共和国物权法》意义上的物权（所有权），即对不动产所有权登记至其名下的期待。这显然与关×所称对有关商品房限购政策改变的期待，或等待取得购房资格的内涵不同。根据原审法院查明的事实，尽管关×与永丰公司就案涉房屋签订《文昌市商品房买卖合同》，但因其购买案涉房屋不符合当地商品房限购政策，故关×关于其对案涉房屋享有的物权期待权应优先于房产调控行政管理需要的主张，于法无据，本院不予支持。而原审法院以关×购买案涉房屋的行为不能产生物权变动的结果，无法请求出卖人永丰公司为其办理不动产转让登记为由，认定关×对案涉房屋没有物权期待权，并无不当，本院予以认可。此外，根据一般生活经验，购房人交易前了解当地商品房限购政策并不需要特殊的法律专业知识，因此，关×认为其在购房中已尽到充分的注意义务，不存过错的主张，不能成立。
摘要2：
- 日期： 01-02 10:15
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】因限购政策导致无法办理过户登记不属于买受人过错，买受人有权排除执行——关于杨××提出的执行异议是否符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定问题。《执行异议和复议规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据前述理由，在法院查封之前杨××与柳××已签订合法有效的书面买卖合同；已经支付购房款。杨××原审提交的证据足以证明其在查封之前已经合法占有案涉不动产。杨××未及时办理过户是因北京市的政策，非因其本人存在过错。二审判决认定，并无不当。
摘要2：
- 日期： 01-02 17:41
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】以房抵债的受让人不能作为无过错不动产买受人主张排除强制执行——《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条并不矛盾，后者是对前者规定的进一步完善，两者所体现的立法精神和处理原则是一致的，均是对买卖关系中的买受人在一定条件下的特别保护。本案中，即便西锦公司、渭泉公司与峰旭公司之间存在真实的以物抵债关系，当事人之间通过以物抵债的方式抵偿的也仅为西锦公司、渭泉公司对峰旭公司所享有债权，并不仅因抵债协议的形成而改变该债权的普通债权性质，在作为抵债物的案涉房屋未办理权属转移登记的情况下，抵债行为并未完成，故西锦公司、渭泉公司仍为峰旭公司的普通金钱债权人，其并不享有就案涉房屋排除强制执行并优先受偿的民事权益。基于此，原审法院对西锦公司、渭泉公司是否享有排除强制的民事权益问题进行分析评判时仅是参照了上述司法解释规定的精神与原则，并未完全适用上述司法解释的规定，因此，并不存在西锦公司、渭泉公司申请再审所主张的适用法律错误的问题。
摘要2：
- 日期： 01-02 18:04
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】以房抵债协议不同意单纯房屋买卖，不能阻却强制执行——如孙××所述，其与侯某某签订的房屋买卖合同实质是以物抵债协议，目的在于消灭孙友和对侯某某的债权而非单纯的房屋买卖，是债务人侯某某履行债务的变通方式，在房屋权属未变更登记前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的权益，不能阻却其他合法权利人基于生效法律文书申请强制执行。至于驻马店仲裁委员会作出的（2014）驻仲裁字第101号裁决书，系驻马店仲裁委员会在侯某某与孟某某借款纠纷案中根据双方达成的以房抵债调解协议制作，不发生物权变动公示效力，亦与本案无直接关联。适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的前提是“买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议”，与本案情形不符。一、二审判决认定孙友和对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，并无不当。
摘要2：
- 日期： 01-02 18:12
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要１】生效仲裁裁决书对以物抵债协议的确认不发生抵债物权变动效果，不能排除执行——《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条规定：”人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”2011年11月15日，露易莎公司因欠白××等四人共计220万元借款无法偿还，遂与四人签订了以物抵债协议，以220万元的价格将宏源果蔬公司阳谷县不动产转让给白××等四人。协议书签订后，白××等四人根据与露易莎公司签订的仲裁协议，向聊城仲裁委员会提出仲裁申请。2013年2月8日，聊城仲裁委员会作出（2012）聊仲裁字第60号裁决书，确认白怀平等四人与露易莎公司于2011年11月15日签订的以物抵债协议成立。该裁决书中没有物权设立或变更的内容，不属于《中华人民共和国物权法》第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的仲裁委员会的法律文书。因此，白××等四人根据案涉聊城仲裁委员会裁决书，提出有关宏源果蔬公司阳谷县不动产实际权利人已经得到生效法律文书确认的主张，缺乏事实和法律依据，不予支持。
【裁判摘要２】《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。”2011年11月15日，白怀平等四人与露易莎公司签订以物抵债协议中，所涉土地使用权是国有划拨土地，该转让未经人民政府批准；因此，案涉以物抵债协议中有关土地使用权部分的内容无效。
摘要2：
- 日期： 01-06 18:48
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】《执行工作规定》第９６条并未否定优先债权清偿权利——首先，《最高人民法院关于适用的解释》第五百零八条规定，被执行人为公民或者其他组织，在执行程序开始后，被执行人的其他已经取得执行依据的债权人发现被执行人的财产不能清偿所有债权的，可以向人民法院申请参与分配。本条明确规定当作为被执行人的公民、其他组织的财产不能清偿所有债权时，相关债权人可以申请参与分配，排除了被执行人为企业法人时适用参与分配的空间。作为被执行人的企业法人财产不能清偿所有债权的，申诉人作为债权人可以向人民法院提出对该被执行人进行破产清算，通过破产程序受偿。本案中，被执行人为企业法人，申诉人申请在赣州中院执行程序中参与分配于法无据，本院不予支持。其次，《合同法》第八十一条规定，债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。抵押权是从属于主合同的从权利，债权转让的，根据“从随主"规则，除法律另有规定或当事人另有约定外，担保该债权的抵押权一并转让。井冈山房地产公司通过债权转让从中源公司处受让取得（2013）赣民二终字第43号民事调解书确定的债权，案涉2、8栋房产系祥云公司向中源公司借款时设定抵押担保并办理了抵押登记的抵押物。井冈山房地产公司在受让债权的同时也取得了担保该债权的抵押权，对案涉2、8栋房产的处置享有优先受偿权。即便依申诉人主张，应当适用《执行规定》第96条规定进行参与分配，那么根据《执行规定》第94条的规定，参与分配案件中可供执行的财产，在对享有优先权、担保权的债权人依照法律规定的顺序优先受偿后，按照各个案件债权额的比例进行分配。井冈山房地产公司既是本案的申请执行人，又享有优先受偿权，其在2、8栋房产二拍流拍后，申请以该次拍卖所定的保留价接受财产，赣州中院依此作出1395裁定，将该财产交井冈山房地产公司抵债，符合法律规定，并无不当。再次，以登记作为公示方式的不动产担保物权的担保范围，一般应当以登记的范围为准。
摘要2：
- 日期： 01-09 16:24
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要1】关于本案合同性质是承包经营合同还是租赁合同。承包经营合同是指法人之间、法人与自然人之间在不改变企业所有权权属的情况下，按照所有权与经营权相分离原则由承包方对企业进行经营管理过程中产生的合同纠纷。承包经营合同在民法典合同编中没有明确规定，属于无名合同。租赁合同的性质为出租人将租赁物交给承租人使用，承租人按照约定支付租金的合同。就本案而言，从齐齐物流公司与公路管理局签订的《承包经营合同》内容来看，不仅仅是对房屋、财产及附属设施的租赁，更重要的是齐齐物流公司据此享有高速公路哈密服务区的经营权，除此之外，根据合同约定公路管理局派驻监管人员对齐齐物流公司的经营管理活动进行监督，并对服务区进行全面考核。故该合同约定的内容及双方签订合同时的真实意思表示并非单纯的租赁合同关系，本案应认定为承包经营合同。因承包经营合同是无名合同，亦不属于民事案由规定中的案由名称，原审将案由确定为合同纠纷并无不当。
【裁判摘要2】关于新疆交投公司是否享有合同解除权的问题。齐齐物流公司与公路管理局签订《承包经营合同》中，第四条第一款第10项，及第六条第三款均约定，承包经营期间内，如公路管理局因上级政策改变或工作需要收回经营权，公路管理局提前半个月通知齐齐物流公司，可解除合同。该约定是双方当事人真实意思表示，应予以确认。在合同履行过程中，新疆维吾尔自治区交通运输厅在高速公路改革中，将全区高速公路资产整体划转新疆交投公司，该情形属于合同约定的上级政策改变的情形，符合约定解除条件。即使双方其后签订的补充协议未对约定解除事宜再次确认，也不影响《承包经营合同》中对解除事宜的约定。齐齐物流公司认为2020年5月28日通知载明：“按照合同约定，运营主体更换后合同自动终止，后续签订合同事宜请与新疆交通投资有限责任公司吐哈分公司洽谈”的表述，表明新疆交投公司的经营方式仍为对外租赁经营。因新疆交投公司即使对外租赁经营，其选择依据合同约定行使解除权后再与齐齐物流公司重新达成协议并无不当，嗣后双方未达成协议是另一法律关系，并不影响新疆交投公司行使合同解除权。
摘要2：【案号】新疆维吾尔自治区高级人民法院民事裁定书(2022)新民申1197号
【摘要】区分案涉合同系承包合同抑或是租赁合同，应根据合同约定的权利义务内容，以及双方要实现的合同目的进行判断。根据齐齐物流公司与哈密公路管理局签订的合同内容：“甲方提供位于哈密公路管理局G30高速公路哈密服务区的南北综合楼(便利店、餐厅、宾馆、车库修理间)等经营场所发包给乙方从事商品销售、商务服务、便民服务、汽车修理等项目”；“乙方应依法申办工商营业执照、税务登记及其他行政许可”“经营费78万元／年，以后每年以3％的比例递增，承包经营费每年支付一次，承包费总额为241.09万元”，表明哈密公路管理局作为高速公路资产管理方，将哈密公路服务区的不动产包括便利店、餐厅、宾馆、车库修理间等的使用权转移给齐齐物流公司用于商业经营，以此获取固定收益。齐齐物流公司需办理工商营业执照后才能获取对不动产上的建筑物(便利店等)进行自主经营权利。从双方签订案涉合同的履行情况来看，哈密公路管理局转让的并非非经营性的实体，而是不动产及动产的使用权。虽然案涉合同名为承包经营合同，但实际上应属租赁合同。故本案应适用租赁合同法律规定处理本案纠纷。
- 日期： 01-10 08:43
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】税务机关首次发布欠税公告时间晚于执行依据生效时间，法院拍卖成交后向法院申请行使税收优先权，在被执行人尚有可供执行其他财产的情况下对税务机关申请不予支持——对于司法拍卖前已经欠缴的税款是否可以优先受偿涉及的问题包括税务机关能否在民事执行案件中就被执行人司法拍卖前欠缴的税款申请参与分配，以及是否应当优先受偿。一、是否可以申请参与分配的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五百零八条的规定，被执行人为公民或者其他组织，在执行程序开始后，被执行人的其他已经取得执行依据的债权人发现被执行人的财产不能清偿所有债权的，可以向人民法院申请参与分配。对人民法院查封、扣押、冻结的财产有优先权、担保物权的债权人，可以直接申请参与分配，主张优先受偿权。首先，税务机关申请参与分配必须同时满足以下条件：（1）主体条件。被执行人是公民或者其他组织，而非企业法人。如果被执行人是企业法人，应当适用破产程序。（2）申请期间。必须是执行程序开始后，执行终结前。（3）税务机关必须取得执行依据。税务机关必须提供税务处理决定书等生效法律文书，以确保确定税款债权。（4）被执行人全部财产不足以清偿所有债权。本案中，瑞景公司为企业法人，除本案所执行的七套房产外，其名下仍查询到不动产多达十三处，本院执行的七套房产中，仅一套经拍卖成交，江宁经济开发区税务局向本院申请参与分配，并要求优先受偿，其目的是要求人民法院依据《中华人民共和国税收征收管理法》第五条的规定履行税收征管协助义务，而非真正意义上在执行和破产程序中相似性质的参与分配。二、是否享有优先权的问题。《中华人民共和国税收征收管理法》第四十五条规定，税务机关征收税款，税收优先于无担保债权，法律另有规定的除外。该规定虽明确了税收的优先权，但税务机关应当对纳税人欠缴税款的情况定期予以公告。根据上述规定，建立税收公告制度，可以保障交易的安全，欠税公告不仅要公示纳税人一定时期的欠税金额，还要公示欠税的总额，欠税公告才能产生社会公信力。如果税收债权与私法债权发生竞合，则税收优先权应以税务机关首次发布欠税公告的时间作为对抗善意第三人的条件，才能享有税收优先权。本案中，瑞景公司2008年开始欠缴税款，江宁经济开发区税务局虽分别于2014年10月28日作出税务处理决定书、2014年10月28日作出税务行政处罚决定书，
摘要2：（续）但该局并未向瑞景公司执行或申请法院强制执行，仅提供证据证明其于2019年1月份首次对瑞景公司的欠缴税款进行公告。在本案房产拍卖成交后，江宁经济开发区税务局才向本院申请实现税收优先权，而本案执行依据已于2016年2月生效，早于欠税公告的时间，在瑞景公司尚有可供执行的其他财产的情况下，江宁经济开发区税务局不宜行使税收优先权，其只能在本案执行中，在拍卖、变卖价款清偿申请执行人的债权后，从剩余款项中清偿，或申请法院执行瑞景公司其他可供执行的财产。综上，江宁经济开发区税务局虽可向本院申请参与分配，但其不能享有优先受偿权，其异议请求不能成立。
- 日期： 01-10 10:25
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】（１）目前《执行异议和复议规定》第２８条能否适用以物抵债裁判尺度不尽统一；（２）以房抵债协议系以消灭金钱债务为目的，无论其是新债清偿还是债务更新，与买卖合同在债的性质以及对其他债权人合法利益的保护上均存在不同。加之以物抵债产生的物权期待权缺乏物权变动的公示方法，判断其真实性具有较大难度，故在执行异议之诉中不宜简单适用《执行异议和复议规定》第２８条的规定，轻易认定以物抵债权利人可以对抗金钱债权人——本案苏华公司对案涉房屋不享有建设工程价款优先受偿权及其他担保物权，在王××不属于商品房消费者的情况下，一审法院参照《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，审查王××的权利能否对抗苏华公司的一般金钱债权。但王××对案涉房屋系通过以物抵债方式取得，目前《执行异议和复议规定》第二十八条能否适用以物抵债，裁判尺度不尽统一。在参照适用《执行异议和复议规定》第二十八条的情况下，该条明确规定，金钱债权执行中，买受人权利能够排除执行须同时符合四个方面的条件：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，王××与鸿基米兰开发公司签订的《商品房买卖合同》未记载签订时间，该合同内容及其他证据也无法佐证在案涉房屋被查封前签订了前述合同。对于是否在查封前合法占有案涉房屋的问题，一般而言合法占有是指因交付而对案涉房屋具有事实上管领和支配的状态，案涉抵账协议作为诺成合同，签订协议行为以及卓越伟业公司同意将案涉房屋登记给王××的意思表示，仅表明王××取得对案涉房屋的债权，不必然证明其已实际控制和支配案涉房屋。王××提交的法院查封前支付热费的凭证，系由具有利害关系的鸿基米兰热力公司开具。王××虽提交其以鸿基米兰热力公司所欠工程款抵顶众合物业公司2014年至2017年物业费的《抵账协议》及附件，以佐证其在查封前实际占有案涉房屋，但该协议及物业费清单标注日期均系2022年，其亦未提供证据证明鸿基米兰热力公司与众合物业公司间存在债权债务关系，就该抵顶真实性及查封前已占有案涉房屋无法形成完整证据链条。王××提交的其他案外人购买王××顶账房的相关证据与本案亦不具有关联性，
摘要2：（续）而其他用以证明实际占有的证据均出具于法院查封之后。故此，现有证据不足以证明王××在查封前合法占有案涉房屋，一审法院认定王××的主张不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情形，进而对其关于享有排除强制执行民事权益的主张不予支持，并无不当。况且，案涉履行期满后双方达成的以房抵债协议，系以消灭金钱债务为目的，无论其是新债清偿还是债务更新，与买卖合同在债的性质以及对其他债权人合法利益的保护上均存在不同。加之以物抵债产生的物权期待权缺乏物权变动的公示方法，判断其真实性具有较大难度，故在执行异议之诉中不宜简单适用《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，轻易认定以物抵债权利人可以对抗金钱债权人。
摘要1：解读：根据《民法典担保制度解释》第５０条之规定——（１）以划拨建设用地上的建筑物抵押不因建设用地使用权未办理审批手续影响抵押合同效力；（２）以划拨建设用地使用权抵押无需办理审批手续，抵押合同依法有效，已经依法办理抵押登记的抵押权人有权主张行使抵押权；（３）抵押权依法实现时所得价款优先用于补缴建设用地使用权出让金。
【注释】划拨土地使用权及地上建筑物抵押合同有效。
摘要2：【注解１】划拨土地使用权及地上建筑物抵押权依法实现时，拍卖、变卖建筑物所得的价款应当优先用于补缴建设用地使用权出让金。
【注解２】划拨建设用地使用权抵押权三个阶段——（１）第一阶段（２００４年以前），划拨建设用地抵押的，必须经过依法批准（以划拨建设用地使用权抵押的，未经审批同意，认定抵押合同无效）；（２）第二阶段（２００４年以后，登记即视为审批），土地行政管理部门依法办理抵押登记手续即视同已经具有审批权限的土地行政管理部门批准，不必再另行办理土地使用权抵押的审批手续；（３）第三阶段（２０１０年以后），划拨建设用地使用权抵押无需经过审批。
【注释】划拨建设用地使用权抵押应当另行获得行政主管部门的审批，登记机构在办理涉及划拨土地使用权抵押登记时应将当事人已经取得审批机关的批准作为办理抵押权登记的前提条件——（１）由于《土地管理法》第５４条明确规定划拨用地使用权只能通过行政审批取得，因此划拨土地使用权的抵押应当另行获得行政主管部门的审批；（２）《国土资源部关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知》已经废止，抵押登记由登记机构办理，而登记机构不是审批机关，不能将抵押登记理解为包含行政审批；（３）修改后《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》第２条明确规定“履行了法定的审批手续，并依法办理抵押登记的，抵押权自登记时设立”；（４）“自然资源部门不动产登记局的同志认为，抵押人以划拨建设用地上的建筑物抵押，因抵押人对建筑物享有所有权，故无须审查当事人是否获得行政审批，即可办理抵押登记，但如果是直接以划拨取得的建设用地使用权抵押，则仍需要先审查当事人是否获得行政审批，才能办理抵押登记。”（吴光荣著《担保法体系解说与实务解答精讲》Ｐ４３１）（５）《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》第（六）规定“以划拨方式取得的建设用地使用权转让，需经依法批准，土地用途符合《划拨用地目录》的，可不补缴土地出让价款，按转移登记办理；”第（十二）规定“以划拨方式取得的建设用地使用权可以依法依规设定抵押权，划拨土地抵押权实现时应优先缴纳土地出让收入。”尽管没有明确划拨土地使用权抵押是否需要办理审批手续，但强调“依法依规”设定抵押权。
摘要1：问题：债权转让时附属于债权的抵押权是否必须办理抵押转移登记？
解读：（１）债权转让无须办理抵押权转移登记（变更登记）；（２）债权转让未办理抵押权转移登记不影响抵押权随主债权一并转让。
摘要2：【注解１】（１）《民法典》第４０７条关于抵押权随主债权一并转让的规定属于《民法典》第２０９条但书所称“法律另有规定”的情况。因此，抵押权随主债权一并转让不以办理抵押权转移登记（变更登记）为要件；（２）《九民会议纪要》第６２条、《民法典》第５４７条明确规定不因未办理抵押权转移登记手续而受影响。
【注解２】根据《民法典担保制度解释》第４条关于担保物受托持有之规定，债权转让时抵押权不因未办理转移登记手续而受影响。
- 日期： 01-30 08:27
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】（1）网签备案并非物权预告登记而是行政强制性行为，实际上是商品房买卖的公示而非抵押担保的公示，不具有物权预告登记的公示效力；（2）网签备案登记不能可视为法院查封——关于越秀公司提出的因办理商品房网签备案手续从而获得优先受偿权的问题，江西高院(2017)赣民终585号判决已经明确，根据《城市商品房预售管理办法》《房屋登记办法》《中华人民共和国物权法》等规定，签订买卖合同后网签备案并非物权预告登记。网签备案是行政强制性行为，实际上是商品房买卖的公示而非抵押担保的公示，并不具有物权预告登记的公示效力，越秀公司抗辩网签备案即为物权预告登记没有事实和法律依据。同时，越秀公司又提出网签备案登记可否视为法院查封的问题，本院认为，作为政府部门规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为，与人民法院依照民事诉讼法等法律在保全或执行阶段对被保全人或被执行人的不动产等财产进行控制的查封行为从性质到效力完全不同，非经人民法院的法定程序，相关民事主体无法通过网签备案登记获得查封的效力。因此，越秀公司关于网签备案登记可视为法院查封的主张，本院不予支持。越秀公司对案涉房产不享有优先受偿权。
摘要2：
摘要1：解读：（１）《民法典担保制度解释》第５１条第２款规定：“当事人以正在建造的建筑物抵押，抵押权的效力范围限于已办理抵押登记的部分。当事人按照担保合同的约定，主张抵押权的效力及于续建部分、新增建筑物以及规划中尚未建造的建筑物的，人民法院不予支持。”（２）在建工程抵押权效力范围仅限于办理抵押登记时已完成的建筑物，而不包括尚未建造的建造、担保合同中约定的续建部分或者新增建筑物。
摘要2：【注解１】（１）《民法典》第３９５条第１款仅规定“（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器”可以抵押，并未明确规定依法获准尚未建造的建筑物可以抵押；（２）在建工程抵押的效力范围仅限于办理抵押登记时已完成的建筑物而不包括尚未建造的建造、担保合同中约定的续建部分或者新增建筑物（目前不动产登记机构对在建工程抵押采取的是现状登记即仅登记已完成工程，不登记未完成工程；以后建造的建筑物就要换证程序办理在建工程抵押登记）。
【注解２】实践中建筑物烂尾新的投资人注资前需要调查在建工程已经办理抵押登记的情况在决定是否注资。
- 日期： 03-01 10:34
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】（１）认定“业主”不意味着认定为不动产所有权；（２）能够导致物权设立、变更、转让或者消灭的形成性调解书具有确权效力，确认性调解书不具有确权效力——第一，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主的目的是为了解决业主身份的认定问题，从而为业主生活共同体的稳定，乃至于业主自治的代表性和合理性奠定可操作的基础和前提。但根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，除非具有法定的情形，不动产物权的变动未经登记不发生效力，也即“可以认定为业主”并不等于承认其当然享有该专有部分的所有权。案涉的201号房、301号房至今未办理预售合同备案登记、预告登记或产权登记，不能据此认定张××为所有权人。第二，虽然六盘水中院(2014)黔六中民初字第7号民事调解书确认张××为201号房的业主，且该调解书已经发生法律效力，但《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第七条规定的“调解书”是指能够导致物权设立、变更、转让或者消灭的形成性调解书，而上述调解书属于确认性调解书，张××根据该调解书所享有的权益仅是可以据此向不动产登记部门申请案涉房屋的产权变更登记，在案涉房屋未办理预售合同备案登记、预告登记或产权登记的情况下，仍不能认定张××为案涉房屋的所有权人。且在该调解书生效之前，志诚实业公司已经查封了上述房屋，故原审判决将201号房、301号房纳入开发项目利润分配范围并无不当。
摘要2：
- 日期： 03-06 10:39
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】（1）只有出现第一审人民法院受理错误的情形第二审人民法院才能直接裁定驳回起诉；（2）提起诉讼需具备当事人之间存在现实争议和诉的利益两个要件——《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定“人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉”。根据该规定，只有出现第一审人民法院受理错误的情形，第二审人民法院才能直接裁定驳回起诉。本案中，泰盛恒公司根据其与利群公司订立的《土地项目转让协议书》，诉请确认鲁(2016)临沂市不动产权第XXXX号国有建设用地使用权自2017年3月1日归其所有、利群公司继续履行合同并办理土地及项目转让过户手续。这一行为表明泰盛恒公司与利群公司之间就利群公司应否承担继续履行《土地项目转让协议书》项下的合同义务的争议已经存在，泰盛恒公司具有通过诉讼尽早明确其是该合同项下土地及项目所有人法律地位的诉讼利益，由此避免由于争议所导致的不确定性，因此，泰盛恒公司提起本案诉讼，具备原告行使诉权所需要的当事人之间存在现实争议和诉的利益两个要件。同理，第三人奥德公司诉请确认泰盛恒公司与利群公司所签订的《土地项目转让协议书》无效或依法予以撤销，亦符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的起诉条件，一审法院受理泰盛恒公司、奥德公司的起诉符合法律规定，并无不当。二审法院裁定驳回泰盛恒公司、奥德公司的起诉属于适用法律错误，应予纠正。
摘要2：
- 日期： 03-20 09:24
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】保全行为所指向的财产属于“诉讼争议标的财产”，申请保全人可在诉讼案件中主张其权利，而无权提起执行异议之诉——《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款规定：“人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。”该规定赋予了诉讼保全的案外人、申请保全人提起执行异议之诉的权利，其与针对生效裁判的执行过程中所引发的执行异议之诉有所不同。因诉讼案件正在审理过程中，且保全的财产最终是否会被执行取决于诉讼结果及执行程序中的相关情况，故提起诉讼保全中的执行异议之诉的前置情形限于对“诉讼争议标的以外的财产进行保全”，以避免诉讼案件和执行异议之诉平行审理同一争议标的，造成程序适用糅杂和实体裁判结果矛盾。当申请保全人提出继续执行保全财产的，该诉讼请求虽不同于诉讼案件的诉讼标的，但如其直接指向诉讼案件的争议标的或标的物，则该保全行为所指向的财产属于“诉讼争议标的财产”，申请保全人可在诉讼案件中主张其权利，而无权提起执行异议之诉。在188号案件中，渝康公司起诉主张对案涉房屋享有抵押权，并通过一审法院对该财产进行了保全，广安市驻渝办则针对对案涉房屋的所有权、抵押权提出了独立的诉讼请求，故案涉房屋的相关权利争议属于188号案件的诉讼争议标的。根据前述，渝康公司已通过诉讼案件主张了对案涉房屋的抵押权，无权再通过执行异议之诉加以救济。综上，一、二审法院受理申请保全人渝康公司提起的执行异议之诉，属于适用法律错误，本院予以纠正。（一审判决驳回诉讼请求；二审维持原判；再审裁定驳回起诉）
摘要2：【解读１】渝康公司向一审法院起诉请求：一、判决准许执行案涉房屋；二、判决全部诉讼费用由广安市驻渝办承担。
【解读２】2018年6月11日，一审法院向重庆市江北区不动产登记中心发出《协助执行通知书》，查封美全公司名下的案涉房屋以及其他抵押房屋。随后，广安市驻渝办作为案外人对执行标的提出书面异议，一审法院于2018年8月16日作出(2018)渝01执异381号执行异议裁定，中止对案涉房屋的执行。中信银行遂向一审法院提起申请执行人执行异议之诉。另查明，188号案审理过程中，第三人广安市驻渝办提出独立的诉讼请求：确认案涉房屋属于广安市驻渝办所有，中信银行与美全公司关于上述房屋的抵押无效。
【解读３】本案执行法院的中止执行裁定如何处理？
- 日期： 04-09 08:17
- 作者：陈其象律师
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摘要1：解读：根据《保险法解释（四）》第１条规定，《保险法》第４９条规定“保险标的转让”应当以保险标的完成“风险转移”为认定标准（不动产不以完成登记作为“保险标的转让”的认定标准）。
摘要2：
- 日期： 04-14 15:40
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】特殊地域管辖可以适用协议管辖｜（１）公司诉讼的管辖属于特殊地域管辖；（２）根据民事诉讼法第３４条的规定，除级别管辖或者专属管辖不能以协议方式约定外，属于特殊地域管辖的纠纷并不排斥协议管辖——民事诉讼法第三十四条规定：“合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定”。具体到本案，首先，各方当事人因案涉《协议书》的履行问题引发本案纠纷，属于民事诉讼法第三十四规定的可以协议约定管辖法院的合同或者其他财产权益纠纷。其次，本案纠纷不属于民事诉讼法第二十六条规定的公司诉讼。即使如峰峰集团公司所称，本案系公司诉讼。公司诉讼的管辖属于特殊地域管辖，根据民事诉讼法第三十四条的规定，除级别管辖或者专属管辖不能以协议方式约定外，属于特殊地域管辖的纠纷并不排斥协议管辖。因此，在案涉《协议书》已协议约定管辖法院的情况下，峰峰集团公司关于本案应适用民事诉讼法第二十六条规定的主张不能成立。最后，峰峰集团公司主张案涉《协议书》实质上是以股权转让的方式转让矿业权，交易的核心资产是煤矿这一不动产，应当适用民事诉讼法第三十三条和第三十四条关于专属管辖的规定。《最高人民法院关于适用的解释》第二十八条第一款规定：“民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷”。本案纠纷属于煤矿企业的股权转让合同纠纷，不涉及矿业权和矿区企业的确权问题，故峰峰集团公司的该项主张不能成立。
摘要2：
- 日期： 04-14 16:07
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】本案中，案涉房屋目前仍登记在郑××、魏××名下，案涉所有权并非不明或存在争议。因此，袁××直接请求确认案涉房产为其所有不符合物权确认之诉的构成要件，本院不予支持。但其主张郑××、魏××协助其将案涉房屋产权过户及相关合同义务，应予支持。袁××在二审判决前已结清了案涉房屋的银行贷款，根据古田县不动产登记中心2021年5月17日出具的《不动产登记资料查询结果证明》，可以证明案涉房产现已不存在抵押或查封情形。房屋的抵押登记已实际解除且不存在被查封的情况，郑××、魏××与袁××办理产权过户并不存在抵押权人权利受损的情形，袁××要求魏××、郑××依合同约定协助其办理过户的请求，可予支持。
摘要2：
摘要1：解读：（１）《民法典》第４０６条关于“带押过户”之规定主要适用于抵押人转让抵押财产的情形；（２）法院直接判决带押过户一般只适用于当事人有“带押过户”约定且符合《民法典》第４０６条规定的情形。
摘要2：【注解】（１）《民法典》实施前办理抵押登记的不动产不适用“带押过户”；（２）《民法典》实施后“当事人另有约定的”不适用“带押过户”。
- 日期： 04-18 07:30
- 作者：陈其象律师
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摘要1：——当事人申请获取不动产变更登记的相关信息或公开行政机关作出某一行政行为的法律依据，不属于政府信息公开调整的范围
【裁判摘要】起诉人提起行政诉讼应当符合法律规定的起诉条件。根据《中华人民共和国政府信息公开条例》第十条第一款规定，行政机关制作的政府信息，由制作该政府信息的行政机关负责公开。行政机关从公民、法人和其他组织获取的政府信息，由保存该政府信息的行政机关负责公开；行政机关获取的其他行政机关的政府信息，由制作或者最初获取该政府信息的行政机关负责公开。法律、法规对政府信息公开的权限另有规定的，从其规定。《不动产登记暂行条例》第二十七条第一款规定，权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。本案中，起诉人申请市规自委昌平分局公开相关不动产登记信息及有关法律法规、政策依据，应当依据《不动产登记暂行条例》相关规定办理，不属于《政府信息公开条例》调整范围，故其依据《政府信息公开条例》提起涉案之诉，不属于人民法院行政诉讼受案范围，亦不符合行政诉讼法定的起诉条件，依法应不予立案。
摘要2：
- 日期： 04-18 17:09
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【摘要】华颐房开于2017年已经办理首次不动产权登记，不能办理不动产权证系因购房人的过错导致，华颐房开对此并无过错, 根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条之规定，贵阳银行某支行已取得案涉房屋抵押权，设立抵押权的合同目的已经实现，华颐房开不应再对本案债务承担保证责任,否则有违当事人合同本意，加重华颐房开责任。
摘要2：