摘要1：【目录】1.什么是抵押合同？2.什么是独立抵押合同？3.什么是抵押物？4.什么是可以抵押财产范围？5.什么是禁止（不得）抵押财产范围？6.什么是抵押权涉及抵押物范围？7.什么是抵押物转让？抵押物能否转让？8.什么是侵害抵押物行为？9.什么是建设用地使用权抵押？9.1什么是房地一体抵押原则？10.什么是集体土地使用权抵押？11.什么是交通运输工具抵押？12.什么是共有财产抵押？13.什么是一并抵押？14.什么是未来财产抵押（房地产项目、预售房屋、在建工程抵押）？15.什么是在建工程抵押？16.什么是商品房按揭贷款？17.什么是浮动抵押？18.什么是最高额抵押权？19.什么是建设工程承包人优先受偿权？20.什么是抵押权？21.什么是抵押权取得方式？21.1什么是抵押权善意取得？22.什么是抵押登记？23.什么是抵押不破租赁原则？24.什么是无效抵押权？25.什么是抵押权实现？26.什么是抵押权竟存与次序？27.什么是抵押权消灭？
摘要2：民法典标签：Ｄ３９４【抵押权的定义】；Ｄ３９５【抵押财产的范围】；Ｄ３９６【浮动抵押】；Ｄ３９７【建筑物与建设用地使用权同时抵押规则】；Ｄ３９８【乡镇、村企业的建设用地使用权抵押限制】；Ｄ３９９【禁止抵押的财产范围】；Ｄ４００【抵押合同】；Ｄ４０１【流押】；Ｄ４０２【不动产抵押登记】；Ｄ４０３【动产抵押的效力】；Ｄ４０４【动产抵押权无追及效力】；Ｄ４０５【抵押权与租赁权的关系】；Ｄ４０６【抵押财产的处分】；Ｄ４０７【抵押权处分的从属性】；Ｄ４０８【抵押权的保护】；Ｄ４０９【抵押权及其顺位的处分】；Ｄ４１０【抵押权的实现】；Ｄ４１１【浮动抵押财产的确定】；Ｄ４１２【抵押权对抵押财产孳息的效力】；Ｄ４１３【抵押财产变价后的处理】；Ｄ４１４【数个抵押权的清偿顺序】；Ｄ４１５【抵押权与质权的清偿顺序】；Ｄ４１６【动产购买价款抵押担保的优先权】；Ｄ４１７【抵押权对新增建筑物的效力】；Ｄ４１８【集体所有土地使用权抵押权的实行效果】；Ｄ４１９【抵押权存续期间】；Ｄ４２０【最高额抵押权的定义】；Ｄ４２１【最高额抵押权担保的债权转让】；Ｄ４２２【最高额抵押合同条款变更】；Ｄ４２３【最高额抵押权所担保的债权确定】；Ｄ４２４【最高额抵押权的法律适用】
摘要1：未来财产（房地产项目、预售房屋、在建工程）抵押是指以未来财产（抵押当时不存在、抵押设立后才存在的财产）作为抵押物设立的抵押担保。
摘要2：
摘要1：在建工程抵押指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为（为担保债务的履行，债务人或第三人不转移在建工程的占有，将其通过合法方式取得的建设用地使用权连同其上在建工程的投入资产抵押给债权人，债务人不履行债务、发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿的一种担保物权
摘要2：
摘要1：在建房屋抵押合同的效力认定
【案号】最高人民法院(2008)民一终字第70号民事判决书
【提示1】当事人办理在建工程抵押应当提交的《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等文件，是登记机关对当事人申请抵押登记进行的行政性审核，不是认定抵押合同效力的法律依据。
【摘要】《城市房地产抵押管理办法》关于当事人办理在建工程抵押应当提交的《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》以及《建设工程规划许可证》等文件，是登记机关对当事人申请抵押登记进行的行政性审核，不是认定抵押合同效力的法律依据。当事人提交的抵押登记文件是否完备，不影响抵押合同的效力。当事人签订的《抵押合同》约定，以在建工程的房屋所有权作为借款抵押物，并办理了抵押登记取《他项权利证书》。该《抵押合同》为抵押人与抵押权人平等协商的结果，系双方当事人真实的一致意思表示，内容没有违反法律及行政法规的强制性规定。依据《担保法解释》第47条“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押登记，人民法院可以认定抵押有效”以及第133条第3款“抵押合同自签订之日起生效”的规定，《抵押合同》合法有效。
【提示2】当事人购买房屋未尽足够注意义务，主张其不清楚房屋已设定抵押的事实，不适用善意取得。
【裁判意见】
①在处理“先抵后售”纠纷案件中，对于认定买受人是否为善意取得，应分别不同情况处理：
A.出卖人在预售商品房时向买受人告知已设定土地使用权抵押的事实，买受人仍愿意购买的，表明买受人自愿承担将来抵押权人实现抵押权其不能取得房屋所有权的后果，买受人以抵押事实的存在主张撤销预售合同的请求不予支持；
B.出卖人在预售房屋时已通知抵押权人并告知买受人在建工程已抵押的事实，买受人自愿购买的，买受人以抵押事实的存在主张撤销预售合同的请求不予支持。
②不论是土地使用权抵押，还是依法获准在建工程抵押引起的纠纷，出卖人对告知买受人已设定抵押的事实均负举证责任。
【裁判要旨】抵押权人不因超过登记记载的担保期间而丧失权利——当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。
摘要2：
- 日期： 01-02 15:28
- 作者：陈其象律师
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摘要1：1.房管部门未经法定程序，不得变更法院的执行裁定——法院制作的房屋所有权裁定送达权利受让人时即发生法律效力，房地产管理部门不得变更法院要求协助执行事项。
2.抵押登记记载与抵押合同约定矛盾时，以登记为准——抵押物登记记载内容与抵押合同约定不一致的，依《担保法》司法解释第61条规定，应以登记记载的内容为准。
3.已登记但未领取他项权凭证的，不影响抵押权效力——登记管理机关对在建工程和相应土地使用权进行抵押登记的行为，设定了他项权利，产生公示效果，具有公信力。
4.在建工程抵押登记后竣工领证未重登记的，仍有效——登记部门对在建工程和相应土地使用权进行抵押登记，当事人嗣后领取权属证书未办理重新登记的，抵押仍有效。
5.抵押清单与他项权证中土地地址不符，抵押仍有效——尽管抵押合同所附房地产抵押清单与他项权证中土地地址不符，但证据证明两块土地具有同一性的，抵押仍有效。
6.已预售房因房产登记部门失误被抵押，与法院无关——因登记部门原因导致已办理预售登记的商品房被保全查封并被执行的，申请人不能要求确认判决及执行措施违法。
7.未实际发生担保债务的抵押登记，可为第三人担保——抵押人用已登记生效但担保债务并未发生的抵押登记证书为第三人债务设定抵押担保，虽未重办登记，仍为有效。
8.抵押登记的法律效力，不应在执行程序中直接认定——抵押合同本身是否有效，抵押权人是否享有优先受偿权，均应通过民事诉讼解决，而不宜在执行程序中直接认定。
摘要2：
摘要1：——主合同债务人的法定代表人与从合同抵押合同的法定代表人为同一人的，担保人提出借款合同当事人恶意串通骗保，法院不予支持；无论在抵押权设定前后，除非当事人之间有特别约定，电梯应是视为抵押房产的组成部分之一，即债务人担保财产的从物
【案号】最高人民法院民事判决书(2005)民二终字第73号
【裁判要旨】
①当事人以在建项目做抵押，无论在抵押权设定前后，除当事人有约定或权属明确的，电梯应当视为抵押财产的组成部分。
②主债务人与担保人的法定代表人为同一人，担保人提出借款合同当事人恶意串通骗保的，法院不予支持。
【裁判意见】合同解除权是《合同法》赋予合同当事人在一方违约情形下可以行使的权利，该权利是否行使，取决于债权人对合同义务人履行合同能力及解除合同是否对自己有理的价值判断。债务人以《合同法》第119条规定关于“没有采取适当措施致使损失扩大”为由，认为债权人未依约及时解除合同，故不承担扩大利息损失的主张不予支持。
【裁判规则】担保合同当事人关于诉讼费用负担的特别约定有效——法律并不禁止抵押合同当事之间对担保范围超过《担保法》规定范围的特别约定。抵押合同当事人对担保范围超《担保法》规定范围，而特别约定包括可能发生的罚息、复息及费用应认定有效。
摘要2：【来源：主合同债务人的法定代表人与从合同抵押合同的法定代表人为同一人的，担保人提出借款合同当事人恶意串通骗保，法院不予支持；无论在抵押权设定前后，除非当事人之间有特别约定，电梯应是视为抵押房产的组成部分之一，即债务人担保财产的从物——山东××地产有限公司与中国××资产管理公司福州办事处借款合同纠纷案》，载《最高人民法院商事审判指导案例.借款担保卷（下）》2011】
【解读】房产抵押后新装电梯属于抵押权财产——电梯在安装完成后因附合行为已成为抵押房产的重要组成部分，丧失独立存在的意义，抵押权的效力及于安装完成的电梯。故不论房地抵押时电梯是否已经安装完毕，只要电梯安装完成即属于抵押物的一部分。
摘要1：【要旨】抵押人以正在建设的预售期房向银行设定抵押借款应为合法有效。
【案例】最高人民法院判决《预售期房设定〈抵押合同〉效力的认定》
摘要2：
摘要1：——预售期房设定《抵押合同》效力的认定
【案号】最高人民法院民事判决书（2002）民一终字第38号
【裁判要旨】抵押人以正在建设的预售期房向银行设定抵押借款应为合法有效——抵押人以正在建设的预售期房向银行设定抵押借款，符合《担保法》司法解释第47条规定，应当认定为合法有效。
摘要2：
摘要1：——地方性法规不应作为确认抵押合同效力的依据
【案号】最高人民法院（2005）民二终字第183号
【裁判要旨】《担保法》前以在建工程抵押未办登记仍有效——《担保法》施行前签订的在建工程抵押协议，当事人根据地方法规进行了公证而未办理抵押登记手续的，应认定协议有效但不得对抗第三人，抵押权人享有优先受偿权。
摘要2：
摘要1：【要旨】《担保法》施行前签订的在建工程抵押协议，当事人根据地方法规进行了公证而未办理抵押登记手续的，应认定协议有效但不得对抗第三人。
【案例】最高人民法院（2005）民二终字第183号《地方性法规不应作为确认抵押合同效力的依据——中国××资产管理公司郑州办事处与开封××商场、开封××采购供应站等借款担保合同纠纷一案》
摘要2：
摘要1：抵押权等他项权利的成功设定与是否消灭的认定
【案号】最高人民法院民事判决书(2007)民二终字第61号
【裁判要旨】在建工程抵押权的生效条件是当事人办理抵押登记，办理他项权利证书不是抵押权生效的必要条件。以在建工程进行抵押，抵押人取得房地产权属证书后未办理他项权利证书，抵押权仍然能够生效。
【裁判意见】已登记但未领取他项权凭证不影响抵押权效力——登记管理机关对在建工程和相应的土地使用权进行抵押登记的行为，设定了他项权利，产生公示的效果，具有公信力。抵押权人在特定历史条件下因当时房地产部门通常惯例未获得他项权利登记凭证，或嗣后当事人领取房地产权属证书未办理重新登记的，均不导致原登记行为无效。
【裁判规则1】在建工程抵押登记后竣工领证未重新办理抵押登记，抵押仍然有效——抵押权仅因抵押权的实现、抵押关系的解除和抵押物灭失等法定事由而消灭，在土地使用权抵押并未解除，且抵押物未灭失情况下，应视为抵押延续；具有对第三人的效力。登记管理机关对在建工程和相应的土地使用权进行抵押登记后，抵押人以当事人领取房地产权属证书后未办理重新登记主张抵押不成立的，不予支持。
【裁判规则2】已办理抵押登记的在建工程项目竣工后，未重新办理房产抵押登记的，并不必然导致抵押权无效——登记管理机关对在建工程和相应的土地使用权进行了抵押登记，设定了他项权利，即产生公示的效果，具有公信力，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的意见》第四十七条的规定，人民法院应当认定抵押有效。在建工程项目竣工后，抵押人和抵押权人虽未按照《城市房地产抵押管理办法》的相关规定重新办理房产抵押登记，但《城市房地产抵押管理办法》属于部门规章，法律位阶低于《担保法》及相关司法解释，《担保法》及相关司法解释应当优先适用，而根据《担保法》第三十六条第二款的规定，以出让方式取得的国有土地使用权作抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押，故在土地使用权抵押并未解除，且抵押物未灭失情况下，应视为抵押延续，具有对抗第三人的效力。因此，在建工程项目竣工后未按照《城市房地产抵押管理办法》规定重新办理房产抵押登记的，并不必然导致抵押权消灭。抵押权仅因抵押权的实现、抵押关系的解除和抵押物灭失等法定事由而消灭。抵押人以在建工程项目竣工后未重新办理
摘要2：【法条链接】《城市房地产抵押管理办法》
第三十四条 以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的，登记机关应当在原《房屋所有权证》上作他项权利记载后，由抵押人收执。并向抵押人颁发《房屋他项权证》。
以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。
【解读1】在建工程抵押权在工程竣工后仍继续存续——抵押权仅因抵押权的实现、抵押关系的解除和抵押物灭失等法定事由而消灭。工程竣工并完成房地产初始登记后，抵押人和抵押权人未按照《城市房地产抵押管理办法》第三十四条第二款规定重新办理房地产抵押登记并不必然导致在建工程抵押权消灭，抵押延续，且具有对抗第三人的效力。
【解读2】在建工程在法律上本身即构成独立的物，在建工程抵押本身就是物权抵押；抵押权在抵押登记机关的登记文件（登记簿）中记载应认为登记管理机关对抵押登记已经完成且具有公信力；不动产登记簿（而非权利证书）的记载才是信赖不动产权利是否存在的依据。
- 日期： 05-14 14:55
- 作者：陈其象律师
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摘要1：19.抵押合同是否生效与抵押权是否生效没有必然联系。
20.在建工程抵押应当办理预告登记，仅在抵押合同上作记载不具有抵押登记效力。
21.不动产抵押合同自合法成立之日起生效，当事人未按约定履行抵押登记义务，应当承担违约责任。
22.不适于实际履行的抵押合同，债权人要求法院强制抵押人实际履行的，不予支持。
23.抵押人不履行抵押合同义务，债权人不能要求或者不要求抵押人实际履行的，可以要求抵押人承担违约赔偿责任。
24.抵押合同无效后，抵押权应自始不能取得。
25.林木与林地使用权同时抵押的，需登记取得抵押权。
26.不动产抵押不适用担保法司法解释第四十九条第二款。
27.担保法司法解释第五十九条不再适用。
摘要2：
摘要1：（抵押借款）
【裁判要旨】当事人以按揭房产设定抵押未登记不享有抵押权——当事人以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或其他建筑物抵押并办理登记的，法院可认定抵押有效。
【判决书字号】四川省成都市锦江区人民法院（2002）锦江民初字第2092号
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书（2015）民二终字第269号
【备注：收录于最高人民法院第一巡回法庭2015系列精品案例】
【裁判要旨】根据《担保法》《城市房地产管理法》的规定，包括在建工程在内的建筑物的抵押登记部门为县级以上人民政府确定的部门。在当地政府未确定具体办理抵押登记部门之时，当事人在土地管理部门或房产管理部门办理了抵押登记的，人民法院可以依照《担保法司法解释》第60条的规定，确定该登记的效力。
【裁判规则】为了遵循“房随地走、地随房走”的房地一体原则，防止引发抵押权实现时的困境，《物权法》第182条明确规定，抵押人对土地及地上建筑物未一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。抵押权人可对土地及地上建筑物均享有优先受偿权。
【裁判摘要】本案中，中行龙珠支行与国托公司已就土地使用权办理了抵押登记，依法设立了抵押权，即便在土地他项权利证明书中未注明抵押物包括地上建筑物，依据物权法第一百八十二条第二款之规定，案涉地上建筑物也应视为一并抵押，该土地使用权之抵押权效力及于地上建筑物，中行龙珠支行亦应就本案享有的债权依法对案涉地上建筑物享有优先受偿权。且中行龙珠支行与国托公司在诉讼中均确认该地上建筑物未为其他债权设立抵押担保，案涉地上建筑物抵押权在未来实现时也不存在权利冲突。中行龙珠支行主张案涉地上建筑物随土地使用权一并抵押，其对案涉地上建筑物亦享有优先受偿权，于法有据，本院予以支持。
摘要2：【解读】仅办理土地使用权抵押权登记，抵押权人一并取得对地上房屋的抵押权——只要土地使用权或者地上建筑物之一项办理抵押登记，即使另外一项没有办理抵押登记，亦依法推定为两者一并抵押，抵押权人对二者均享有优先受偿权。
- 日期： 10-22 19:58
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】湖南省高级人民法院民事判决书(2015)湘高法民一终字第7号
【裁判摘要】关于黄纪红和东波水电开发公司是否应对金狮民族水电公司本案债务承担抵押担保责任的问题。黄纪红和东波水电开发公司均为金狮民族水电公司本案借款提供了抵押担保、签订了抵押合同，抵押物分别是苏仙区扶塘电站和郴州东波民族水电站，该抵押合同是当事人的真实意思表示，内容不违法法律法规的禁止性规定，抵押合同依法成立、合法有效，但上述抵押物均是在郴州市苏仙区公证处办理的抵押登记，而我国相关法律法规并未赋予公证处办理抵押登记的效力，故该抵押登记应属无效。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，以在建工程抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立，虽然黄纪红和东波水电开发公司与建行郴州香雪路支行签订的《抵押合同》成立，但因抵押登记不当，建行郴州香雪路支行的抵押权不能成立，上诉人主张对黄纪红和郴州东波水电开发有限公司的抵押物享有优先受偿权的请求本院不予支持。
摘要2：【解读】抵押登记机关为不动产登记部门，向公证机关申请抵押登记不能发生设定抵押权的法律效果。
- 日期： 10-23 20:38
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】浙江省高级人民法院民事裁定书（2015）浙民申字第2258号
【裁判摘要】即使蒋某某基于《房屋租赁协议书》和占有事实享有租赁权，该权利也不能对抗工商银行绍兴袍江支行的在建工程抵押权。本案所涉在建工程车间五办理抵押登记的时间为2012年8月20日，早于蒋某某与福地公司2013年8月1日签订的《房屋租赁协议书》。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、第一百九十条规定，以正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立；抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。故蒋某某主张的租赁关系不得对抗工商银行绍兴袍江支行已经登记的抵押权。《房屋登记办法》第六十二条规定，在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。本案中，工商银行绍兴袍江支行虽未申请将在建工程抵押权转为房屋抵押权登记，但《房屋登记办法》是部门规章中的管理性规定，当事人未办理转登记不影响原有抵押登记的物权效力。
摘要2：
- 日期： 10-23 20:43
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】黑龙江省高级人民法院民事裁定书（2015）黑高民申一字第66号
【裁判摘要】《房屋登记办法》第六十二条“在建工程竣工并经房屋所有权人初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记”的规定，目的在于督促抵押合同的当事人在房屋所有权人初始登记后，变更原在建工程抵押权登记为房屋抵押权登记，以保护抵押权人的合法权益。虽然公积金管理中心主张本案所争议房屋系二建公司1999年7月向其贷款15万元的抵押物，于1999年8月2日就办理了在建工程抵押登记，但蒋某某于2000年9月22日取得该争议房屋所有权后，公积金管理中心并未依照上述规定将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记；根据二审判决认定的事实，蒋某某于2002年9月5日将该争议房屋为农业银行富裕支行办理了抵押登记，抵押期限至2004年5月25日；直至王某提起本案诉讼时，本案所争议的房屋所有权证书中并无公积金管理中心所主张的抵押登记的记载。因此，二审判决认定公积金管理中心对该争议房屋不享有抵押权并无不当，公积金管理中心据此主张王某与王某某签订的争议房屋买卖协议无效的理由不成立。
摘要2：
- 日期： 10-23 20:46
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】沈阳市中级人民法院民事判决书（2016）辽01民再42号
【裁判摘要】根据《房屋登记办法》第三十四条第二款规定，以在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记；第六十二条规定，在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。且不动产的权属应以不动产的权属登记证明来确定，由于在建工程的特点，即没有产权证，所以在建工程抵押登记属于一种预告登记的性质，其并不意味着建筑物建成后，抵押权人对已经建成的建筑物自动享有抵押权，所以，在建工程抵押还必须到有关部门办理房地产抵押登记。经查，涉案商品房档案登记记载，备案登记的买受人为侯某某，该房现无抵押登记、无在建工程抵押登记、无司法查封登记，因此，该诉争房屋具备办证条件，故侯某某要求某地产公司协助其办理商品房权属证书的诉讼请求，应予以支持。
摘要2：
- 日期： 05-31 17:41
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】北京市高级人民法院民事判决书(2017)京民终421号
【裁判摘要】《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条第一款规定:抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。本案中，秦某某于2006年从鸿润公司处购买诉争房屋时，鸿润公司已将在建工程抵押给工行宣武支行并办理了抵押登记，鸿润公司出售诉争房屋时既未通知工行宣武支行，亦未将在建工程已抵押之事实告知秦某某，在抵押权未消灭之前，依据上述法律规定，原判认定工行宣武支行可以行使抵押权并无不当。
摘要2：
- 日期： 05-31 17:50
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】山东省青岛市中级人民法院民事判决书(2017)鲁02民终5074号
【裁判摘要１】一审法院认为：2009年青岛吉昌房地产开发有限公司为贷款，将包括涉案房屋在内的在建工程，抵押给中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行并办理了抵押登记，该抵押行为应为有效，中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行对涉案房屋享有抵押权，故王某、青岛吉昌房地产开发有限公司签订的购房合同的履行受中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行的约束。但中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行并无证据证明青岛吉昌房地产开发有限公司不能销售涉案房屋，王某作为涉案房屋的买受人，根据青岛吉昌房地产开发有限公司出具的收据，已经履行了支付全部购房款的合同义务，故王某、青岛吉昌房地产开发有限公司双方签订的购房合同合法有效。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权，而消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人，故王某购得涉案房屋的相应权益优先于中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行的在建工程抵押权。在王某已交付全部购房款后，且青岛吉昌房地产开发有限公司及中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行没有证据证明王某存在过错，其享有的合同权利，应依法受到保护。故王某要求中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行办理涉案房屋解押手续，理由正当，原审法院予以支持。
摘要2：【裁判摘要２】根据最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权，而消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。因此，一审法院据此认定被上诉人购得涉案房产的相应权益优先于上诉人的在建工程抵押权符合法律规定。
- 日期： 06-21 16:44
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】广东省高级人民法院执行裁定书(2019)粤执异58号
【裁判摘要】为子女上学而购买二套房仍属于满足家庭生活需要，其商品房消费者物权期待权作为生存权益应优先于在建工程抵押权保护——关于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的“买受人名下无其他用于居住的房屋"应如何理解的问题。本院认为，对于“买受人名下无其他用于居住的房屋"，不应机械限于套数的理解。如原有住房不能满足现有家庭成员的居住、生活及学习要求，再购买房屋是为了对居住环境进行必要的改善或是满足对孩子受教育的需求，其仍属于满足生存权的合理消费范畴之内。本案中，金某某、刘某某提交的不动产登记查询结果显示刘某某在惠阳区××房，不动产权证号为xxx，建筑面积为51.48平方米。异议人主张是因为小孩需要在惠州市上户口就近入学，但涉案房产一直无法办证，才于2017年再买此套小面积房产给孩子上户口入学。经审查，异议人的未成年子女金某2，于2006年4月21日出生，正值求学年龄。由于小孩的受教育权是公民的基本权利之一，同样应受到优先保护，异议人的此项主张具有事实依据。而且，异议人是于2015年购买涉案房产，购买时间早于上述房产且支付了相应价款。因此，不能因为异议人为保障孩子的受教育权而后购买了一套房产就否定异议人依据上述司法解释对涉案房产享有的合法权益。
摘要2：【载《执行工作指导》（２０２０２０２）】
【解读】（１）2015年9月13日，异议人与惠州国墅园公司签定《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，合同约定异议人以393168元人民币的价格向惠州国墅园公司购买涉案房产；（２）刘某某名下有一套房，不动产权证，建筑面积为51.48平方米。异议人主张是因为小孩需要在惠州上户口就近入学，而涉案房产一直无法办证，才不得以于2017年再买此套面积小的房子给孩子上户口入学。
- 日期： 12-03 11:09
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书 (2019)最高法民终1696号
【裁判摘要】案外人明知房屋存在抵押仍签订认购协议不属于“非因买受人自身原因未办理过户登记”情形——王某某购房时明知案涉商品房存在在建工程抵押，应尽到审慎的注意义务，但其在未核查案涉房屋权属及他项权属状态的情况下，仍与新奥地产公司签订商品房认购协议，对所购房屋未能办理过户登记亦有过错，不属于非因买受人自身原因未能办理过户登记的情形。
摘要2：
- 日期： 03-27 11:04
- 作者：陈其象律师
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摘要1：——在建工程抵押权的范围应当以不动产登记簿记载的内容为依据
【案号】最高人民法院民事判决书(2018)最高法民再19号
【裁判观点】在建工程抵押权是物权法规定的一种单独的抵押权类型，除当事人在抵押合同中另有约定外，其抵押物范围不仅包括国有建设用地使用权，还包括规划许可范围内已经建造的和尚未建造的建筑物。在建工程抵押权的登记方法，包括在抵押合同上作记载或者在房屋登记簿上作记载两种方式。在登记机关未设立房屋登记簿、亦未明确在抵押合同上记载在建工程抵押登记方法的情况下，因当事人的抵押合同及相关登记申请材料和登记机关出具的收件单等文件均已载明登记类型为在建工程抵押登记，且该等文件均在登记机关存档以备利害关系人查询，故应当认定登记机关在收件、审核时将此项业务作为在建工程抵押登记业务加以办理的行为，即完成了“记载”在建工程抵押登记的工作，在建工程抵押权即已依法设立。登记机关颁发的《在建工程抵押登记证明》的法律效果是使权利人取得了证明其权利状况的权属证书，在与登记簿的记载不一致的情况下，应当以登记机关的不动产登记为依据判断在建工程抵押物的范围。
摘要2：【摘要】主债务人破产后，基于保证债务的从属性，主债权停止计息的效力及于保证人——关于马××、楼××的保证责任范围问题。本案中金汇信托公司的债权范围因主债务人三联集团公司进入破产重整程序而确定为254,867,898.2元。马××、楼××作为保证人，基于保证债务的从属性，其所承担的债务范围不应大于主债务人。故原审判决在确认金汇信托公司对三联集团公司的债权利息计算截止到2015年8月17日人民法院受理破产重整申请之日止的同时，判令保证人马××、楼××在2015年8月18日之后继续按年利率24.4%向金汇信托公司继续支付利息至实际清偿之日止，明显缺乏法律依据，亦严重损害了保证人马××、楼××的合法权益，本院予以纠正。（备注：变更判决为，马××、楼××对浙江三联集团有限公司254,867,898.2元债务承担连带清偿责任）
摘要1：最高人民法院关于《城市房地产抵押管理办法》在建工程抵押规定与上位法是否冲突问题的答复([2012]行他字第8号)
【摘要】在建工程属于《担保法》规定的可以抵押的财产范围。法律对在建工程抵押权人的范围没有作出限制性规定，《城市房地产抵押管理办法》第三条第五款有关在建工程抵押的规定，是针对贷款银行作为抵押权人时的特别规定，但并不限制贷款银行以外的主体成为在建工程的抵押权人。
摘要2：【注解】银行以外主体可以成为在建工程抵押权人。
【法条链接】《城市房地产抵押管理办法》第三条第五款 本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
- 日期： 04-26 21:18
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2019)最高法民终588号
【裁判摘要】首先，建设工程价款优先受偿权是法律赋予建设工程施工人的法定权利，属于具有担保性质的民事财产权利。无论是《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第二十三条的相关规定，还是一贯的司法实践，对于建设工程价款优先受偿权的处分问题，均秉持权利人可以自由选择是否行使或放弃，但是不能损害建筑工人利益，否则应为无效的原则。本案中，《放弃优先受偿权声明书》是旺朋公司真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定。旺朋公司上诉称对远禾公司的财产进行拍卖并已分配，农民工的工资已进行发放，因此建筑工人的利益已经得到保障。旺朋公司再以损害建筑工人利益为由主张《放弃优先受偿权声明书》无效，没有事实、法律依据，本院不予采信。其次，《放弃优先受偿权声明书》仅载明旺朋公司同意远禾公司将涉案在建工程抵押给杜阮农商支行，且承诺在杜阮农商支行的债权未全额受偿前，其放弃对涉案在建工程的建设工程价款优先受偿权，处置所得价款由杜阮农商支行优先受偿。上述声明书系与远禾公司、杜阮农商支行的《最高额抵押担保合同》同一天签订，且未对杜阮农商支行的债权范围、发生时间等做出限制，应视为《最高额抵押担保合同》项下的全部债权。旺朋公司主张《放弃优先受偿权声明书》所涉债权已经全部实现、与中骏公司主张的债权不是同一债权的主张，理据不足，本院不予采信。最后，《放弃优先受偿权声明书》合法有效，因此在杜阮农商支行的债权全部清偿前，旺朋公司应诚信履行其之前的承诺。其在原案诉讼过程中未提及《放弃优先受偿权声明书》的相关情况，虽不能对其过于苛责，但原审判决认定旺朋公司隐瞒声明书的存在，亦属事实，并无不当。旺朋公司以此主张原审判决认定事实有误，本院不予支持。原审法院在不知道《放弃优先受偿权声明书》存在的情况下，作出（2014）粤高法民终字第33号民事判决，未体现杜阮农商支行（债权转让后为中骏公司）对涉案在建工程享有优先于旺朋公司的权利，该判决的所涉部分内容确有错误，损害了中骏公司的权益。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款的规定，原审法院对（2014）粤高法民终字第33号民事判决错误部分予以变更，调整了旺朋公司建设工程价款优先受偿权与中骏公司抵押权的受偿顺序，处理得当，符合法律规定。旺朋公司关于第三人撤销之诉不是变更之诉、旺朋公司与中
摘要2：【解读１】中骏公司于2017年1月12日向原审法院起诉请求：1.依法判决撤销原审法院（2014）粤高法民终字第33号民事判决第三项关于旺朋公司就广东省江门市嘉悦新城12、13、15号楼折价或拍卖的价款在40079722.68元范围内优先受偿的判项内容；2.由旺朋公司与远禾公司承担本案诉讼费用。
【解读２】一审判决：变更广东省江门市中级人民法院（2013）江中法民一初字第17号民事判决第二项为，恩平市二建集团有限公司就江门市嘉悦名都名校1号花园12、13、15号楼和40、43、45号楼副楼及增减工程折价或拍卖的价款在40079722.68元范围内优先受偿，但中骏公司对上述江门市嘉悦名都名校1号花园12、13、15号楼的23套房的抵押权优先于恩平市二建集团有限公司享有的该工程优先受偿权。二审维持原判。
- 日期： 04-28 17:02
- 作者：陈其象律师
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摘要1：解读：《2015年全国民事审判工作会议纪要》第３９条之规定，在建工程抵押权不能对抗已经支付了全部或者大部分购房的买受人，买受人购买房屋的权利优先于在建工程抵押权。
摘要2：【注解】已出售房屋不属于在建工程范围，在建工程抵押权范围仅限于未出售房屋。
- 日期： 04-28 17:17
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】湖南省高级人民法院民事裁定书(2019)湘民申4450号
【裁判摘要】经查，涉案商品房买卖合同签订于2015年8月28日，宁远金泰公司法定代表人变更时间为2016年6月23日，且买受人李××在合同签订后及公司法定代表人变更前已经支付了全部的购房款，其购买房屋的权利应当优先于银行在建工程抵押权，不能因为法定代表人的变更就否认公司之前的所作出的有效民事行为。原审法院根据《2015年全国民事审判工作会议纪要》第39条“取得了房屋预售许可或者销售许可的房地产开发商以在建工程抵押取得银行贷款后，又同买受人签订了房屋买卖合同，买受人依约支付了全部或大部分购房款，房地产开发商不能偿还银行贷款，抵押权人向人民法院请求行使抵押权的请求，不予支持；对于买受人向人民法院请求确认其购买房屋的权利优先于银行抵押权的，人民法院应予支持"之规定的精神，综合本案实际情况，认定李××的涉案房屋买卖权优先于银行抵押权并无不当，宁远金泰公司主张原审法院认定普通债权优先于抵押权不当，适用法律错误的再审理由不能成立，本院不予采纳。
摘要2：
- 日期： 09-16 10:15
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2019)最高法民终978号
【裁判摘要】承包人针对特定抵押权人作出的放弃工程价款优先受偿权承诺，是对工程价款优先受偿权的相对放弃而非绝对放弃，此种放弃不及于发包人的其他债权人，仅应视为对法律规定工程价款优先受偿权受偿顺序的一种放弃而非法定权利本身的放弃。承包人未向发包人承诺放弃盖章优先受偿权可向发包人主张在建工程优先受偿权——本案中，南通二建向工行薛城支行出具《承诺函》，内容为：“我单位已知山东浙商联合实业股份有限公司‘嘉豪国际公寓’项目建设资金来源已全部落实，我单位自愿放弃本项目工程款优先受偿权”。该《承诺函》的性质及“17号调解书”第2.5条内容应否被撤销，是本案争议焦点。关于《承诺函》的性质。首先，从双方主体来看，工行薛城支行系案涉嘉豪国际公寓工程项目在建工程抵押权人，南通二建系该项目的总承包人，其出具《承诺函》是为帮助浙商公司顺利获得工行薛城支行就该项目工程的贷款。在此，有关《承诺函》中南通二建的意思表示，应当根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十二条第一款“有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义”的规定确定其真实含义。本院认为，《承诺函》是南通二建针对特定抵押权人工行薛城支行作出的，故其承诺放弃工程价款优先受偿权的意思表示，是对工程价款优先受偿权的相对放弃而非绝对放弃，因该种权利放弃的意思表示不及于浙商公司的其他债权人，而且此种放弃的意思表示仅应视为对法律规定工程价款优先于抵押权受偿顺位的一种放弃，而非法定权利本身的放弃。其次，从《承诺函》的内容看，南通二建放弃该项目工程款优先受偿权是因已知项目建设资金来源已全部落实。结合2013年4月18日浙商公司致南通二建的承诺函，其中浙商公司明确承诺保证本次贷款只用于南通二建承建的嘉豪国际公寓项目工程进度款和结算款，再结合工行薛城支行与浙商公司就案涉项目签订的《房地产借款合同》中借款发放和账户管理的相关内容。南通二建主张其向工行薛城支行出具承诺函放弃其对案涉工程价款优先于工行薛城支行抵押权的受偿顺位是一种附条件的放弃，理由成立。后在案涉《建设工程施工合同》《房地产借款合同》实际履行过程中，2013年5月22日，工行薛城支行根据浙商公司的提款申请和支付委托将1.38亿元贷款进行了一次性发放，
摘要2：（续）其中仅向南通二建发放500万元。之后，因浙商公司欠付工程款，南通二建于2015年3月30日向山东省高级人民法院提起诉讼。据此，南通二建认为并未实现本次贷款全部用于南通二建承建的嘉豪国际公寓项目建设资金的条件，故主张其向工行薛城支行出具《承诺函》放弃其对案涉工程价款优先于工行薛城支行抵押权的受偿顺位的所附条件未成就，具有一定合理性。关于“17号调解书”第2.5条内容应否予以撤销。工行薛城支行主张《承诺函》系南通二建真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。而“17号调解书"是南通二建在隐瞒放弃建筑工程款优先受偿权的情况下作出，第2.5条内容损害了工行薛城支行的合法权益，故提起第三人撤销之诉请求撤销。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百九十二条的规定，第三人提起撤销之诉的，应当提供存在发生法律效力的判决、裁定、调解书的全部或者部分内容错误并损害其民事权益情形的证据材料。本案中，如前所述，南通二建向工行薛城支行出具《承诺函》，仅是针对特定抵押权人作出的对工程价款优先于抵押权受偿顺位的放弃，不是对作为承包人享有法定工程价款优先受偿权的绝对放弃，因其未针对发包人浙商公司承诺放弃该种优先受偿权，故南通二建与浙商公司在建设工程施工合同纠纷诉讼中达成和解，确认其对施工工程项目进行评估、拍卖，折价所得价款享有优先受偿权具有正当性。因此，工行薛城支行主张“17号调解书"第2.5条内容错误，依据不足。
- 日期： 10-27 10:47
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【目录】1.另案中抗辩的内容与本案的诉请一致，且另案已经对是否构成违约作出认定的，构成重复诉讼；2.不满足具有同一性的要求则不构成重复起诉；3.约定管辖虽不能确定具体管辖法院，但可以排除内地法院管辖的，内地法院无管辖权；4.被告提出民事级别管辖异议，认为原告故意虚高诉讼标的额、抬高案件级别管辖，人民法院经初步审查属实的，应依法予以支持；5.普通共同诉讼中在答辩期内未提起管辖权异议的被告，对驳回其他被告管辖权异议的裁定无上诉权；6.原告主体是否适格不宜在管辖权异议阶段予以审查；7.对当事人隐瞒证据恶意提起民事诉讼的虚假诉讼行为应进行民事制；8.在双务合同中，一方以对方未履行相应义务为由不履行合同，该抗辩构成对其合同相应权利诉讼时效的中断；9.民事案件的处理结果不应与生效刑事判决认定的事实和处理结果相悖；10.银行法定代表人以银行名义并加盖其私刻银行印章从事的民事行为应当由银行担责；11.挂靠经营者无权以挂靠单位名义为他人担保；12.监护人为获取银行贷款，利用未成年人子女名下房产进行抵押，代未成年子女订立抵押合同，并承诺抵押合同不损害未成年子女利益，在获得银行贷款后，监护人又以抵押合同损害未成年子女利益为由，主张抵押合同无效的，不予支持；13.不当得利的善意受领人无现存利益的，不负返还责任；14.债权人明知夫妻一方的借款并非用于夫妻共同生活的不应认定为夫妻共同债务；15.夫妻一方作为债务加入人而承担的个人债务是否能作为夫妻共同债务；16.质押监管人不履行或不完全履行监管义务造成质权人损失的，应当承担赔偿责任；17.在建工程抵押权的范围应当以不动产登记簿记载的内容为依据；18.数人连带保证中一人虚假签名不影响其他保证人的保证责任；19.债权人直接通过公告方式向保证人主张权利时不能产生主张权利的法律效果；20.以担保债权实现为目的的股权转让，其性质为股权让与担保。债务人未能清偿到期债权的，债权人不得径行取得股权、而应清算；21.股权收益权转让及回购协议的性质应当据实判定；22.对于合同性质的认定，不能仅依据合同的表现形式进行判断，还应注意审查合同中权利义务的设置、合同的实际履行状况、合同的真实目的等综合判断；23.存在牵连关系的合同应当综合判定当事人之间的权利义务；24.在向第三人履行的合同中，合同债权并不发生转移，债务人向债权人承担违约责任，而非向第三人承担违约责任；
摘要2：（续）25.双务合同履行过程中，双方均存在违约行为导致合同无法继续履行，一方当事人请求人民法院适用合同关于单方违约情形下违约责任承担的约定判令对方承担违约责任的，不应支持；26.合同解除权的默示放弃应设定严格的认定标准；27.附解除条件的合同，其解除的发生不依赖于当事人的意思表示，当合同约定的解除条件成就时合同自行失效；28.涉及公共政策的金融监管规定是审查合同效力的考量因素；29.民营企业投资参与政府融资平台土地一级开发，约定以土地挂牌出让溢价收入分成的方式获取投资回报的，应为合法有效；30.地方政府向企业提供集体土地用于开发建设，双方为此签订的民事合同无效，地方政府对该合同无效存在过错的，应当承担相应赔偿责任；31.当事人在诉讼中达成的结算协议应当作为建设工程价款的认定依据；32.当事人对工程款付款时间没有约定或约定不明，建设工程未交付，工程价款也未结算的，欠付工程款利息应从当事人起诉之日计付；33.建设工程价款优先受偿权行使期限的起算点，不应早于当事人之间约定的工程价款支付期限
摘要1：解读：（１）《民法典担保制度解释》第５１条第２款规定：“当事人以正在建造的建筑物抵押，抵押权的效力范围限于已办理抵押登记的部分。当事人按照担保合同的约定，主张抵押权的效力及于续建部分、新增建筑物以及规划中尚未建造的建筑物的，人民法院不予支持。”（２）在建工程抵押权效力范围仅限于办理抵押登记时已完成的建筑物，而不包括尚未建造的建造、担保合同中约定的续建部分或者新增建筑物。
摘要2：【注解１】（１）《民法典》第３９５条第１款仅规定“（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器”可以抵押，并未明确规定依法获准尚未建造的建筑物可以抵押；（２）在建工程抵押的效力范围仅限于办理抵押登记时已完成的建筑物而不包括尚未建造的建造、担保合同中约定的续建部分或者新增建筑物（目前不动产登记机构对在建工程抵押采取的是现状登记即仅登记已完成工程，不登记未完成工程；以后建造的建筑物就要换证程序办理在建工程抵押登记）。
【注解２】实践中建筑物烂尾新的投资人注资前需要调查在建工程已经办理抵押登记的情况在决定是否注资。