- 日期： 07-20 08:25
- 作者：陈其象律师
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【废止】
摘要1：最高人民法院关于土地转让方未按规定完成土地的开发投资即签订土地使用权转让合同的效力问题的答复（2003年6月9日 法函[2003]34号）
【摘要】
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合两个条件：(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；(二)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上。因此，未同时具备上述两个条件，而进行转让的，其转让合同无效。
以出让方式取得土地使用权后转让房地产的，转让方已经支付全部土地使用权出让金，并且转让方和受让方前后投资达到完成开发投资总额的百分之二十五以上，已经办理了登记手续，或者虽然没有办理登记手续，但当地有关主管部门同意补办土地使用权转让手续的，转让合同可以认定有效。
对于当事人违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款规定的，人民法院可以建议政府有关部门依法给予处罚。
摘要2：【注】本篇法规已被：最高人民法院关于废止1997年7月1日至2011年12月31日期间发布的部分司法解释和司法解释性质文件(第十批)的决定（发布日期：2013年2月26日，实施日期：2013年4月8日）废止，废止原因：与物权法关于不动产转让合同效力的规定相冲突。
- 日期： 10-07 07:54
- 作者：陈其象律师
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行政协议
摘要1：土地使用权出让合同是指由市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方，受让方支付土地使用权出让金的协议。
摘要2：【解读】2015年5月1日开始施行的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第十一条规定：“行政机关为实现公共利益或者行政管理目标,在法定职责范围内，与公民、法人或者其他组织协商订立的具有行政法上权利义务内容的协议，属于行政诉讼法第十二条第一款第十一项规定的行政协议。公民、法人或者其他组织就下列行政协议提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理：(一)政府特许经营协议；(二)土地、房屋等征收征用补偿协议；(三)其他行政协议。”《国有土地使用权出让合同》完全符合行政协议的内涵，因此而产生的纠纷，一方有权依据行政诉讼法提起行政诉讼。
- 日期： 10-07 20:58
- 作者：陈其象律师
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摘要1：土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
摘要2：
摘要1：出让土地使用权是指土地使用者向国家支付土地使用权出让金，国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者的行为。土地使用权出让方式包括拍卖、招标、挂牌、协议出让四种。
摘要2：
- 日期： 10-07 22:03
- 作者：陈其象律师
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摘要1：受让方可以主张解除土地使用出让合同的情形：（1）低价协议出让土地使用权导致合同约定价格的条款无效，受让方不同意按照市场评估价格不足土地出让金，受让方有权解除合同；（2）出让方因未办理土地使用权出让批准手续而不能交付土地。
摘要2：
- 日期： 10-07 22:30
- 作者：陈其象律师
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摘要1：国土资源部办公厅关于出让土地改变用途有关问题的复函（国土资厅函〔2010〕104号）
【摘要】根据《土地管理法》、《城市房地产管理法》和《协议出让国有土地使用权规范》（国土资发〔2006〕114号）等法律政策规定，出让土地改变土地用途，经出让方和规划管理部门同意，原土地使用权人可以与市、县国土资源管理部门签订变更协议或重新签订出让合同，相应调整土地出让金。原土地使用权人应当按照变更协议或重新签订的出让合同约定，及时补缴出让金，办理土地登记。但出让合同、法律、法规、行政规定等明确必须收回土地使用权重新公开出让的，不得办理协议出让手续。
摘要2：
摘要1：土地出让合同履行违约责任
摘要2：【注解】土地出让方有权提起民事诉讼请求受让方支付逾期违约金。——参考案例：福建省高级人民法院民事判决书(2021)闽民再340号
摘要1：最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释（2004年11月23日最高人民法院审判委员会第1334次会议通过）
最高人民法院公告（法释[2005]5号）——《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》已于2004年11月23日由最高人民法院审判委员会第1334次会议通过，现予公布，自2005年8月1日起施行。
【备注】最高人民法院关于修改《最高人民法院关于在民事审判工作中适用﹤中华人民共和国工会法﹥若干问题的解释》等二十七件民事类司法解释的决定
十六、修改《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》
1.将引言修改为：
“为正确审理国有土地使用权合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。”
2.将第一条修改为：
“本解释所称的土地使用权出让合同，是指市、县人民政府自然资源主管部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方，受让方支付土地使用权出让金的合同。”
3.将第二条修改为：
“开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，应当认定无效。
本解释实施前，开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，起诉前经市、县人民政府自然资源主管部门追认的，可以认定合同有效。”
4.将第七条修改为：
“本解释所称的土地使用权转让合同，是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款的合同。”
5.删除第九条、第十一条、第十六条。
6.将第十条修改为：
“土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：
（一）已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持；
（二）均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；
摘要2： （三）均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；
（四）合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持。
未能取得土地使用权的受让方请求解除合同、赔偿损失的，依照民法典的有关规定处理。”
7.将第十四条修改为：
“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的合同。”
8.将第十七条修改为：
“投资数额超出合作开发房地产合同的约定，对增加的投资数额的承担比例，当事人协商不成的，按照当事人的违约情况确定；因不可归责于当事人的事由或者当事人的违约情况无法确定的，按照约定的投资比例确定；没有约定投资比例的，按照约定的利润分配比例确定。”
9.将第十八条修改为：
“房屋实际建筑面积少于合作开发房地产合同的约定，对房屋实际建筑面积的分配比例，当事人协商不成的，按照当事人的违约情况确定；因不可归责于当事人的事由或者当事人违约情况无法确定的，按照约定的利润分配比例确定。”
10.条文顺序作相应调整。
摘要1：【目录】出让土地使用权转让法定条件；未取得土地使用权证书的土地使用权转让合同属于无权处分的效力待定的合同；未办理权属变更登记手续不影响土地使用权转让合同效力；《城市房地产管理法》第39条规定国有土地使用权转让条件。
摘要2：【解读】最高人民法院（2004）民一他字第18号《关于已经取得国有土地使用权证，但未交清土地使用权出让金的当事人所订立的房地产转让合同是否有效的答复》明确“土地受让人虽未全部交纳土地出让金，但已取得国有土地使用权证书的，其与他人签订的房地产转让合同可以认定有效。”
摘要1：国有划拨土地使用权的执行范围应严格限定在《暂行条例》第45条规定的情形之内，除此之外的其他国有划拨土地使用权都不能予以执行。
摘要2：【注解１】法院执行中处置设定抵押的国有划拨土地使用权时是否需要事先经过政府审批同意？｜现行法律法规关于国有划拨土地使用权的转让需经有批准权的人民政府审批的规定是对企业自主转让划拨土地使用权的限制，并未限制人民法院依法强制执行。——参考案例：最高人民法院（2011）执复字第1号
【注解２】法院能否强制执行划拨土地使用权？｜执行法院对划拨土地使用权的执行行为已经取得了有批准权的国土资源局批准，按法律规定办理相关手续并缴纳土地出让金，执行措施和程序均未违反关于处置划拨土地使用权的相关规定。——参考案例：最高人民法院执行裁定书(2018)最高法执监92号
【总结】（１）强制执行被执行人名下划拨土地使用权具有正当性和合理性；（２）但执行法院在处置前应与相关部门沟通形成一致意见；（３）划拨土地使用权变价款应优先缴纳土地出让金及其他税费。
摘要1：执行竞合（强制执行竞合）是指多数执行权利人同时或者先后以其不同的执行根据对同一执行义务人的特定财产请求法院强制执行（执行竞合产生于重复执行），申请法院强制执行，而各债权人的请求之间相互排斥，各个债权的权利难以同时获得完全满足的一种竞争状态。
【注解】参与分配条件——（１）被执行主体范围限于被被执行人是公民或非法人组织且在执行程序中资不抵债（《民事诉讼法解释》第５０８条）；（２）申请主体限于已经取得执行依据或者具有优先权、担保物权的债权人；（３）被执行人全部或者主要财产已被一个法院查封、扣押或冻结；（４）申请时间应当在执行程序开始后，被执行人的财产执行终结前提出（《民事诉讼法解释》第５０９条）；（５）被执行人财产不能清偿所有债权，无其他财产可供执行或其他财产不足以清偿全部债务（前提条件）。
摘要2：【优先权内容】①《海商法》第21条、第22条规定的“船舶优先权”；②《民用航空器法》第18条、第19条规定的“民用航空器优先权”；③《合同法》第286条规定的“建设工程价款优先权”；④《担保法》第56条规定的“划拨土地使用权出让金优先权”；⑤《税收征收管理法》第45条规定的“税收优先权”；⑥《民办教育促进法》第59条规定的“应退受教育者学杂费优先权”；⑦《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第2条规定的“已交付全部或者大部分款项的商品房买受人（消费者）优先权”；⑧《查封扣押冻结规定》第18条、第19条规定的“基于保留所有权或未转移登记而产生的剩余价款优先受偿权”。
【注解１】当事人基于首封而应优先受偿的金额应以其申请保全的金额为限。——参考案例：最高人民法院执行裁定书(2022)最高法执监240号
【注解２】被执行人是企业法人不适用参与分配制度，债权人或被执行人对分配方案有异议提起执行分配方案异议之诉应当驳回起诉。——参考案例：重庆市高级人民法院民事裁定书(2017)渝民终280号
【注解３】执行法院依职权按照“执行法院采取执行措施的先后顺序”原则确定各债权人债权执行的先后顺序制作剩余款分配方案及其修正方案不属于司法解释规定的可以提起执行分配方案异议之诉的财产分配方案，不能提起执行分配方案异议之诉。——参考案例：海南省高级人民法院民事裁定书(2020)琼民终37号
【注解４】参与执行分配债权额是否应当包括生效判决确定利息？｜参与分配的债权应包括利息（即生效法律文书确定的一般债务利息）。——参考案例：最高人民法院民事判决书(2021)最高法民再295号
【注解５】提起执行分配方案异议之诉具有前置程序，未经前置程序径直向法院提起本案诉讼不具备执行分配方案异议之诉的受理条件：（１）债权人向执行法院提出书面异议，执行法院将该异议通知其他债权人、被执行人；（２）其他债权人、被执行人在法定期限内对异议提出反对意见的，法院通知异议人，异议人才能提起执行分配方案异议之诉。——参考案例：最高人民法院民事裁定书(2021)最高法民申3244号
- 日期： 02-07 11:12
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【要旨】
国有土地使用权是一种重要的不动产物权，依取得方式不同分为两类：有偿出让与无偿划拨。所谓有偿出让，是指经有批准权的人民政府批准，由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订出让合同，土地使用者向国家交纳土地使用权出让金，从而取得一定年限的国有土地使用权的行为。土地使用者取得土地使用权之后，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权。我国现行立法明确规定，以有偿出让方式取得的国有土地使用权可以依法转让，而以无偿划拨方式取得的国有土地使用权只有在特别条件下才能转让。本文只探讨有偿出让国有土地使用权的转让合同。
土地使用权转让，是指土地使用权人作为转让方，将土地使用权转让与受让方，受让方支付价款的行为。我国实行严格的国有土地使用权转让登记制度。《土地管理法》第12条规定：“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更手续。”《城市房地产管理法》第60条第3款规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”在实际的土地使用权交易中，经常存在以下情形：1.在签订转让合同时，转让方未取得出让土地使用权证书；2.合同签订后，当事人一方或双方未办理土地使用权变更登记手续；3.转让方就同一块土地与多个受让方签订转让合同。如果在这几种情形下，双方发生纠纷，那么应如何认定转让合同的效力，又如何确定土地使用权的归属呢?
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院（2006）民一终字第26号民事判决书
【摘要1】双方当事人签订《出让土地使用权转让合同》约定，在讼争国有土地使用权从出让方变更登记到受让方之前，出让方负有交纳土地出让金、解除土地他项权利抵押的合同义务，但其均没有履行。出让方在收取受让方部分土地使用权转让费后，反以自己未交纳土地出让金、未解除抵押权等违约事实为据，作为抗辩理由主张合同无效。该行为不仅违背了《民法通则》规定的诚实信用原则，也违背了市场经济条件下交易主体应遵循和认同的交易规则。因此，出让方以自己不履行合同约定义务，违背诚实信用原则，反而主张合同无效的上诉理由，不予支持。
【提示】《城市房地产管理法》第37条、第38条规定，不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定。
【摘要2】 《城市房地产管理法》第37条、第38条的规定是行政管理部门对不符合规定条件的土地在办理土地使用权权属变更登记问题上所作的行政管理性质的规定，而非针对转让合同效力的强制性规定。因此，对于一方当事人以自己不履行合同约定义务，违反该法律强制性规定，主张合同无效的诉讼理由，不予支持。
【裁判意见】诚实信用原则的具体内涵：当事人以自己不履行合同约定义务，违背诚实信用原则，反而主张合同无效的理由，人民法院不予支持。
摘要2：【载《民事审判指导与参考》2006年第4集（总第28集），第155-165页】
- 日期： 04-14 22:46
- 作者：陈其象律师
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摘要1：——当事人订立合同过程中均存在缔约的过失，损失应各半承担
【案号】最高人民法院（2005）民一终字第83号
【提示1】拍卖广告属于要约邀请的性质，是希望他人向自己发出要约的意思表示。
【提示2】当事人订立合同过程中均存在缔约过失的，损失应各半承担。
【裁判摘要】双方当事人没有依据《房地产管理法》第14条签订《土地出让合同》，其行为仍停留于《出让合同》的要约阶段，合同未成立，双方的争议实质为国有土地使用权出让的法律关系。导致该《出让合同》不能签订，双方均有缔约过失。涉案竞买保证金因合同未成立，故未转为土地出让金，又因双方皆有缔约过失故该笔保证金的损失应由双方各半分担。对于受让方请求出让方赔偿经济损失的问题，根据《合同法》第42条之规定，对于合同缔约过程中发生的信赖利益损失，必须通过独立的赔偿请求予以主张。受让方未就缔约过失致其损失提出独立的请求，故对此不予审理。对于出让方请求索赔其佣金、原拍卖准备的实际损失和利息损失，在认定其缔约纠纷过程中存在的缔约过失的前提下，此项主张显属不妥，且受让方的竞买保证金足以赔偿该项拍卖费用，而受让方已经承担了缔约过失责任，再行承担其他违约责任，亦有失公平。
【裁判意见】
① 当事人违反《合同法》第42条之规定，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任（该损失的性质属于合同缔约过程中的发生的信赖利益损失）；
②当事人承担的缔约过失责任损失的范围应当是直接的、合理的、与当事人的缔约过失行为存在因果关系的实际损失；
③ 当事人主张信赖利益损失，必须通过独立的赔偿请求予以主张。
摘要2：【载《民事审判指导与参考》2006年第3集（总第27集），第200-212页】
摘要1：——划拨土地使用权之上的房屋抵押合同的效力问题
【案号】最高人民法院（2007）民二终字第183号民事判决书
【提示】土地使用权随房屋一并抵押的，无须区分土地使用权取得方式（对土地使用权的抵押是依据“地随房走”原则而产生的）；单独抵押土地使用权的，只有土地使用权以出让方式取得的才可以抵押。
【裁判要旨】以划拨土地上房屋设定抵押的抵押合同不应当认定无效。
【裁判意见】《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》第三条仅适用于建筑物与土地使用权一并抵押的情形——《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》第三条规定：“国有企业以建筑物设定抵押的效力问题，应区分两种情况处理：如果建筑物附着于以划拨方式取得的国有土地使用权之上，将该建筑物与土地使用权一并设定抵押的，对土地使用权的抵押需履行法定的审批手续，否则，应认定抵押无效；如果建筑物附着于以出让、转让方式取得的国有土地使用权之上，将该建筑物与土地使用权一并设定抵押的，即使未经有关主管部门批准，亦应认定抵押有效。”该规定的适用前提是将建筑物与土地使用权一并设定抵押，不适用于单独抵押。该批复主要解决的是国有划拨土地使用权是否列入破产债权的问题。对于该批复中“抵押无效”规定的理解，不宜随意扩大至相应的建筑物抵押，更不宜以之修正相应的法律法规和司法解释。
【裁判规则】国有划拨土地上房屋抵押并不导致抵押合同无效——划拨土地使用权之上的房屋抵押合同只要合法履行了房屋抵押手续，就应认定该抵押合同有效。金冠“房随地走，地随房走”，但房产和地产仍是相互区分的，必须承认土地使用权抵押合同和房屋所有权抵押合同为互不相同的抵押合同。由于《城市房地产管理法》第51条已以扣缴土地使用权出让金的形式对国家利益给予了充分保障，没有必要再因土地使用权的取得方式系划拨取得，对房屋抵押合同的效力特别加以限制。
【最高人民法院裁判观点】就房屋单独设定抵押的行为不必然导致房屋抵押合同无效，对于划拨土地使用权之上的房屋抵押法律无禁止性规定，应当认定有效。
摘要2：
- 日期： 06-20 19:59
- 作者：陈其象律师
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情势变更原则
摘要1：【案号】最高人民法院（2013）民申字第511号
【裁判要旨】合同签订背景发生变化，但当事人在诉前未协商变更或者解除合同，且双方还共同为继续履行合同准备，在诉讼中主张依据情势变更原则要求解除合同的，不予支持。
【裁判摘要】最高法院认为：双方签订协议后，政府取消危旧房改造的优惠政策，隆豪公司支付土地出让金取得涉案土地使用权，《协议书》签订的背景发生了变化，但自隆豪公司2009年8月竞拍取得涉案土地使用权至一审法院于2011年7月受理本案，隆豪公司未能提供证据证明其曾与三新公司协商变更或者解除《协议书》，或者曾在法定期间内行使变更或解除合同的权利，且双方还曾于2010年7月27日共同作为建设单位取得包含涉案项目在内的《建筑工程施工许可证》，故本案判决未予支持隆豪公司依据情势变更原则要求解除合同的诉讼请求并无不当。
摘要2：
- 日期： 09-04 00:47
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院执行裁定书（2013）执复字第6号
【裁判要旨】
①关于拍卖机构的选择问题。本院《关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》（法释〔2009〕16号）施行后，在选择确定评估、拍卖机构方面，已经取消了当事人协商的做法，而一律由人民法院采用随机方式选定。该规定第九条关于人民法院选择评估、拍卖机构，应当提前通知各方当事人到场的规定，虽然没有被《评估、拍卖规定》所废止，但其只是管理性的规定，是加强对选定评估拍卖机构监督的一种方式，当事人并不实质参与评估拍卖机构的选定。重庆高院于2013年1月24日通过摇珠的方式随机选择确定拍卖机构时，有该院纪检监察部门监督、拍卖协会、拍卖机构代表参与，能够实现监督的目的，故虽未通知当事人到场，在没有证据表明随机选定的过程本身存在问题的情况下，不能因此而影响拍卖机构的选定和拍卖活动的有效性。
②关于评估结论问题。对拍卖标的物进行评估涉及专业领域的问题，在当事人对评估机构、评估人员的评估资质没有异议的情况下，人民法院将当事人对评估机构作出的评估结论提出的异议交由评估机构进行解释说明，是执行程序中当事人对评估结论提出异议的主要救济途径。富龙公司在对评估报告的异议中虽然提出评估程序严重违法及评估结果明显偏离市场价值，但评估机构作出书面答复已经充分回应了富龙公司的各项异议理由。由于当事人没有提出充分的证据推翻评估机构答复意见，重庆高院认可评估机构的答复意见，未启动重新评估、召开听证会或第三方评定的方式处理该案评估事宜，符合本院司法 解释和重庆高院有关司法评估的具体规定，并无不当。
③关于本案超标的查封的问题。本案单纯从标的物的评估价格看，确实超过执行标的数额，但是否应解除超过部分的查封，还应结合案件具体情况来确定。执行法院有权考虑执行标的应包括的迟延履行利息、被执行人欠缴的土地使用权出让金、各种税费和执行费用、拍卖佣金、拍卖标的物过户费等，以及在确定拍卖保留价时依法可以下浮的比例等因素。因此，本案执行法院整体查封及整体处置标的物并无不当。
摘要2：无
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2010)民一终字第45号
【裁判摘要】
①虽然签订该合同时，双方均无房地产开发资质，且涉案土地亦为国有划拨土地，但随后双方又与具有房地产开发资质的公司签订了三方合作开发合同，并陆续缴纳了土地出让金，还将涉案土地变性为商住用地，同时也取得了政府相关部门审批颁发的《建设工程规划许可证》、《房地产预售许可证》等行政批文，因此，双方在合作开发房地产方面先期存在的资质缺陷等问题得以弥补，据此应当认定双方之间系合作开发房地产关系，二者之间签订的《合作投资兴建三星花园合同书》应为有效合同，对双方当事人具有约束力。
②合同一方当事人构成根本违约时，守约的一方当事人享有法定解除权。合同的解除在解除通知送达违约方时即发生法律效力，解除通知送达时间的拖延只能导致合同解除时间相应后延，而不能改变合同解除的法律后果。当事人没有约定合同解除异议期间，在解除通知送达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。
【裁判要旨】即使涉案项目存在司法查封，但置换合同自合同成立时即产生债的法律效力，在解除或者撤销查封后，当事人仍可以办理不动产变更手续。因此，对当事人以违反《房地产管理法》第38条为由主张置换合同无效的，不予支持。
【裁判意见】当事人委托律师发出解除合同的律师函，当事人虽未签名或盖章，但事后追认的，应认定有效。
【摘要】福星公司委托律师发出了解除合同的律师函，虽然该函件未加盖福星公司的公章，但函件中明确载明受福星公司的委托所拟，且福星公司作为委托人对此予以认可，因此，该行为并未违反我国合同法的相关规定，不能以该函件未加盖福星公司的公章而认定无效。其次，尽管解除合同的律师函上签署日期是2004年4月25日，而送达富山宝公司的时间却在2004年年底，前后相差8个月之久，但是，合同解除的确定是以享有解除权一方的相关文书送达到相对方之时作为开始发生法律效力的依据，送达时间的拖延只能产生合同解除的起始时间相应后延的后果，而不能导致相关文书送达后不发生法律效力。
摘要2：【解读１】合作开发房地产项目的收益分配请求权属于债权而非对合作项目的土地使用权和地上建筑物的物权。
【解读２】合同解除以享有解除权一方的相关解除文件送达到相对方之时作为开发发生法律效力的依据。
【解读３】合同解除应当有解除合同的明确的具体的表达载体——本案中福星公司委托履行向富山宝公司发出了解除合同的律师函，但该函件未加盖福星公司的公章。由于函件中明确载明受福星公司的委托所拟且福星公司作为委托人对此予以认可，不能以函件未加盖福星公司的公章而认定无效。
【解读４】合同解除的起始时间以解除文件送达另一方起算——本案中福星公司解除合同的律师函上的签署日期是２００４年４月２５日，而送达到富山宝公司的时间却是早２００４年底，前后相差８个月之久，送达时间的拖延只能产生合同解除的起始时间相应后延的后果而不能导致相关文书送达后不发生法律效力。
【解读５】福星公司送达解除合同的文书给富山宝公司之后，其后又向法院提起诉讼要求解除合同，提起诉讼的方式实属多此一举没有必要，但不会导致之前送达解除合同的行为归于无效。
- 日期： 12-12 16:36
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【问题提示】就未支付全部土地使用权出让金和取得土地使用权证书。
【要点提示】以出让方式取得土地使用权的一方转让该土地时，尚未按照出让合同的约定支付全部土地使用权出让金和取得土地使用权证书，只要该转让行为得到国土部门的同意或者事后追认，且受让方已支付全部土地使用权出让金的，根据《合同法》第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”的规定，应当认为该转让行为有效。
【案例索引】一审：贵州省贵阳市中级人民法院[2006]筑民二初字第95号（2006年12月11日）；二审：贵州省高级人民法院（2007）黔高民一终字第50号（2007年6月18日）
摘要2：
摘要1：——代建合同与商品房预售合同的区别
【来源：《民事审判指导与参考》(总第39集)，法律出版社2010年版，第230-232页】
【案号】最高人民法院（2008）民一终字第50号民事判决书
【提示】双方当事人签订名为代建合同，但约定房屋所有权发生转移的，实为商品房预售合同。
【摘要】当事人双方签订《代建职工住宅楼协议书》，代建价格为圣博特公司履行全部合同义务、邮电管理局获得合同项下房屋及院落无瑕疵的完整财产所有权的全部对价。上述约定表明圣博特公司按照邮电管理局的要求开发犁铧街邮电一期住宅小区并出售给邮电管理局，邮电管理局支付价款获得犁铧街邮电一期住宅小区的全部产权。圣博特公司通过与新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市土地管理局签订《国有土地使用权出让合同》，缴纳土地出让金取得犁铧街邮电一期住宅小区建设用地的土地使用权，办理了开发商品房的相关手续，取得了《商品房预售许可证》，双方签订的《代建职工住宅楼协议书》符合商品房预售合同的法律特征，且没有违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效。邮电管理局称双方所签合同为代建合同没有法律依据。
【裁判意见】代建合同与商品房预售合同的本质区别在于合同标的物所有权的归属：①代建合同标的物所有权属于定作人，合同双方当事人履行合同并不发生所有权的转移；②商品房预售合同标的物的所有权属于卖方，合同双方当事人履行合同发生所有权的转移。
摘要2：【解读】代建合同前提为委托代建方为建设项目的土地使用权人及建设房屋的所有权人。
- 日期： 12-12 21:44
- 作者：陈其象律师
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商品房典型案例
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书（2000）民终字第32号
【提示】《城市房地产管理法》第44条规定的“取得土地使用权证书”不是预售合同是否有效的条件。
【摘要】当事人双方签订《房屋购销合同书》和《补偿协议》，一方已取得了用地规划许可证，同年取得建设用地许可证和商品房预售许可证，并由市房地产管理局作出了《关于对国际贸易中心用地的批复》，同意当事人建设房屋，交纳城市国有土地使用费，建设项目竣工后持此批复及国有土地建设用地许可证办理《国有土地使用证》。此后当事人交纳了土地使用费。后双方因履行《补充协议》约定的安装工程等发生纠纷，一方请求法院解除房屋销售合同，由对方返还购房款并支付违约金。一审法院认为，两份协议是一个完整的商品房预售合同，意思表示真实，不违反法律规定，应认定有效，继续履行。二审法院认定预售房屋的行为符合法律和当地政府土地管理部门的规定，维持一审判决中有关合同有效、继续履行的内容。
【裁判意见】
①只有商品房预售许可证是商品房预售合同是否有效的一个条件；
②《城市房地产管理法》第44条规定的“取得国有土地使用权证书”并不是预售合同是否有效的条件；取得形式也可以根据当地政府主管部门的规定灵活掌握，只要不损害国家利益，交纳了出让金，取得合法的出让土地使用权的证明文件，就是符合行政管理的要求，不能因此认定房屋预售合同无效。
摘要2：
- 日期： 01-01 23:39
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【提示】对被执行人集体土地的处理，可由人民法院协调土地、规划等部门及土地所有者共同委托拍卖公司以虚拟的征地使用者的名义，对土地使用权和地上建筑物一并拍卖，拍卖所得价款依法优先支付土地出让金及税款、征地补偿费，在保证强制执行中的当事人权利同时，确保国家土地管理部门行政权依法完整地行使。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院（1998）民终字第177号
【提示】名为联合开发合同，实为土地使用权转让合同性质的认定
【裁判摘要】当事人将以土地使用权转为内容的协议冠名为联合开发协议书，人民法院应根据合同中约定的实际内容认定合同性质。本案双方当事人签订《联合开发协议书》时，当事人既未与政府签订土地使用权出让合同、交纳土地出让金而实际取得地块的土地使用权，也没有得到土地管理部门的批准，就向对方转让土地使用权，违反了《城镇国有土地使用权出让转让条例》第4条的规定，而且在本案一审期间也没有补办土地出让手续，故应认定该协议无效。
【最高人民法院经审理认为】双方当事人所签订的《联合开发协议书》名为联合开发，但约定亚龙公司以每亩180万元人民币，共计8，787．8万元的总价拿出三亚市5号小区的48．82亩土地交由辽经贸公司开发，该地上的建筑物由辽经贸公司经营，利润由辽经贸公司独自获得。虽然辽经贸公司为亚龙公司垫付修建滨海大道及开发5号小区的前期费用为其取得48．82亩土地使用权的条件，但协议中上述关于转让土地使用权的亩数、单价、总价和四至的约定表明，协议的性质不是联合开发，而是土地使用权转让。鉴于该协议签订于《中华人民共和国城市房地产管理法》实施之前，故应以国家当时有关土地管理的法律、法规和最高人民法院《关于审理房地产法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》为依据衡量其合法性。本案双方当事人签订《联合开发协议书》时，亚龙公司既未与三亚市人民政府签订土地使用权出让合同、交纳土地出让金而实际取得三亚市5号小区的土地使用权，也没有得到三亚市土地管理部门的批准，就以每亩180万元的价款向辽经贸公司转让土地使用权，违反了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让转让条例》第四条的规定，而且在本案一审期间也没有补办土地出让手续，故应认定该协议无效。亚龙公司将自己没有取得使用权的国有土地有偿转让给辽经贸公司，是导致《联合开发协议书》无效的主要原因，对此，亚龙公司应负主要责任。亚龙公司应返还从辽经贸公司取得的4，286万元人民币。辽经贸公司明知亚龙公司尚未取得土地使用权却与其签订协议，对协议无效电应承担一定责任。一审判决认定事实清楚、适用法律正确。亚龙公司上诉请求认定双方当事人签订的《联合开发协议书》有效并追究辽经贸公司的违约责任，缺少事实和法律依据，本院不予支持。
摘要2：无
摘要1：【要旨】法律要求抵押人以划拨土地使用权抵押时须进行立项、评估等工作，是为了正确评定土地使用权价值，确定其须缴纳的土地出让金，防止国有资产流失。故抵押人只要对其享有的土地使用权进行过评估确认即可，无需重复评估。
【案例】最高人民法院2008年10月13日判决《对于不规范的抵押行为，应如何正确判定其效力》
摘要2：
摘要1：《崂山国土局与南太置业公司国有土地使用权出让合同纠纷案》
【提示1】国家相关政策可能导致有关国有土地使用权出让合同的变更或者解除，影响到相关合同能否实际履行以及是否解除，不影响和限制合同的效力。
【裁判摘要1】国家政策不导致合同无效但或导致无法继续履行——根据《中华人民共和国民法通则》第6条的规定，民事主体从事民事活动，除必须遵守法律外，在法律没有规定的情况下还应当遵守国家政策。国务院下发的有关规范整顿土地出让市场秩序的通知以及国务院有关部委颁发的贯彻配套规定等规范性文件，属于国家政策。按照国家有关政策规定，在2002年7月1日前未经市、县政府前置审批或者签订书面项目开发协议而在此后协议出让经营性用地的，应当按照有关规定改为以招标拍卖挂牌方式出让。完善招标拍卖挂牌手续的，属于对有关国有土地使用权出让合同的变更或解除，影响到相关合同能否实际履行以及是否解除问题，不影响和限制合同的效力。
【裁判意见】
①国务院下发的有关通知以及国务院有关部委颁发的贯彻配套规定等规范性文件，属于国家政策。
②不允许以地方性政策作为影响合同履行的借口。
【提示2】地方性法规和行政规章不能作为人民政府审查确认国有土地使用权出让合同无效的依据。
【裁判摘要2】根据《中华人民共和国合同法》第52条第5项和最高人民法院《关于适用若干问题的解释（一）》第4条的规定，确认合同无效应当以法律和行政法规作为依据，不得以地方性法规和行政规章作为依据。双方当事人签订的《国有土地使用权出让合同》中约定的土地用途与规划和评估报告中的土地用途不同，如果可能导致土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的，属于影响国有土地使用权出让合同价格条款效力的因素，但不导致国有土地使用权出让合同无效。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书（1997）民终字第71号
【提示】双方当事人均要求终止履行《土地出让合同》的，应先认定是否有效，对有效的合同终止履行后，要根据当事人的过错确定当事人的损失以及赔偿责任：
①在当事人均要求终止履行合同后，人民法院是否予以支持要看案涉合同关系是否有效，只有有效的合同才涉及终止履行的问题。
②终止履行后，如何确定当事人的损失以及赔偿责任要根据当事人的过错作出认定。
③当事人既未按合同约定按期支付土地出让金，又未经出让方同意，擅自将土地转让给他人，构成违约，致使该土地长期闲置，造成巨大浪费，应承担主要责任。
【裁判摘要】双方当事人签订的《国有土地使用权出让合同》关于出让方提供土地的时间和方式约定不明确，致使双方在履行过程中发生争议，造成合同无法继续履行，双方都有一定责任。现双方均无意继续履行合同，要求终止履行，应予支持。合同终止履行后，出让方收回该出让土地，同时返还当事人已经支付的土地出让金本金及利息；该出让土地长期处于闲置状态，造成重大损失，对此双方都有一定责任，受让方应赔偿部分损失，其余损失由出让方自负。
摘要2：
- 日期： 01-23 11:07
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】江苏省高级人民法院民事判决书(2017)苏民终316号
【裁判摘要】一审法院认为：该补充协议不违反法律效力性强制性规定应确认有效。．．．．．．从该补充协议的约定不难看出，该土地出让金返还款项是针对超出85万元／亩部分，并以105万元／亩为限，扣除市政府20%的统筹，真武镇政府所得出让金80%全额返还。由于该返还款项是一个相对固定的金额，其实质是真武镇政府基于招商引资行为给予日泰集团的优惠政策，而不是国有建设用地出让的最终价格。因此，该约定并不违反法律法规效力性强制性的规定，依法应确认有效。．．．．．．二审法院认为：案涉《项目协议书》、《补充协议（一）》均系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，对当事人均具有约束力。
摘要2：【案号】最高人民法院民事裁定书(2017)最高法民申3974号
【摘要】依据原审查明的事实，本案日泰集团是真武镇政府的招商引资项目，为吸引投资，真武镇政府与日泰集团签订《真武镇商住开发项目协议书》、《补充协议（一）》，就投资地点、投资规模、工程营业后预计年销售额及税收收入、土地出让、优惠政策、双方权责等作出约定。《真武镇商住开发项目协议书》亦载明真武镇政府是为了加快城镇化建设步伐,改善城乡居民生活质量,增强城镇整体功能签订本协议。真武镇政府在案涉土地挂牌出让前所急需的拆迁资金1200万元亦是日泰集团予以提供。由此，真武镇政府引入日泰集团，不仅是为了解决案涉地块拆迁资金紧缺的问题，同时也期待日泰集团的投资建设能带动地区经济发展和增加税收收入。在此背景下，《补充协议（一）》约定，85万元/亩进入招、拍、挂程序，由市政府以出让金形式返还给真武镇政府……对超过85万元/亩部分扣除市政府20%的统筹，乡镇所得出让金80%全额返还。该协议同时也反映出真武镇政府对当时的土地市场价格及土地拍卖后能够收取的土地出让金已有预期。事实上，拍卖成交价高于85万元/亩，符合协议预估的履行条件。综合上述情形，案涉土地拍卖成交后，真武镇政府不履行协议约定的返还资金义务，而是以损害国家利益和社会公共利益为由主张协议无效，不应予以支持。因此，原审判决认定《补充协议（一）》合法有效，适用法律并无不当。
【注解】政府基于招商引资行为给予优惠政策而约定国有土地使用权招拍挂差价补偿条款，不是国有建设用地出让的最终价格，该约定依法有效。
摘要1：解读：（１）《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第２条第２款规定：“未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。”（２）已缴纳土地出让金但尚未取得土地权属证书的土地可以根据土地审批表确定权属并进行拍卖。
摘要2：【注解】（１）根据《民法典》第３４９条规定，建设用地使用权登记是建设用地使用权设立的法定公示方式，未经登记不发生物权效力；（２）仅通过签订建设用地使用权出让合同或者取得政府批准的划拨用地相关文件并没有取得建设用地使用权物权，只要登记后才能取得物权。
摘要1：解读：根据《民法典担保制度解释》第５０条之规定——（１）以划拨建设用地上的建筑物抵押不因建设用地使用权未办理审批手续影响抵押合同效力；（２）以划拨建设用地使用权抵押无需办理审批手续，抵押合同依法有效，已经依法办理抵押登记的抵押权人有权主张行使抵押权；（３）抵押权依法实现时所得价款优先用于补缴建设用地使用权出让金。
【注释】划拨土地使用权及地上建筑物抵押合同有效。
摘要2：【注解１】划拨土地使用权及地上建筑物抵押权依法实现时，拍卖、变卖建筑物所得的价款应当优先用于补缴建设用地使用权出让金。
【注解２】划拨建设用地使用权抵押权三个阶段——（１）第一阶段（２００４年以前），划拨建设用地抵押的，必须经过依法批准（以划拨建设用地使用权抵押的，未经审批同意，认定抵押合同无效）；（２）第二阶段（２００４年以后，登记即视为审批），土地行政管理部门依法办理抵押登记手续即视同已经具有审批权限的土地行政管理部门批准，不必再另行办理土地使用权抵押的审批手续；（３）第三阶段（２０１０年以后），划拨建设用地使用权抵押无需经过审批。
【注释】划拨建设用地使用权抵押应当另行获得行政主管部门的审批，登记机构在办理涉及划拨土地使用权抵押登记时应将当事人已经取得审批机关的批准作为办理抵押权登记的前提条件——（１）由于《土地管理法》第５４条明确规定划拨用地使用权只能通过行政审批取得，因此划拨土地使用权的抵押应当另行获得行政主管部门的审批；（２）《国土资源部关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知》已经废止，抵押登记由登记机构办理，而登记机构不是审批机关，不能将抵押登记理解为包含行政审批；（３）修改后《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》第２条明确规定“履行了法定的审批手续，并依法办理抵押登记的，抵押权自登记时设立”；（４）“自然资源部门不动产登记局的同志认为，抵押人以划拨建设用地上的建筑物抵押，因抵押人对建筑物享有所有权，故无须审查当事人是否获得行政审批，即可办理抵押登记，但如果是直接以划拨取得的建设用地使用权抵押，则仍需要先审查当事人是否获得行政审批，才能办理抵押登记。”（吴光荣著《担保法体系解说与实务解答精讲》Ｐ４３１）（５）《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》第（六）规定“以划拨方式取得的建设用地使用权转让，需经依法批准，土地用途符合《划拨用地目录》的，可不补缴土地出让价款，按转移登记办理；”第（十二）规定“以划拨方式取得的建设用地使用权可以依法依规设定抵押权，划拨土地抵押权实现时应优先缴纳土地出让收入。”尽管没有明确划拨土地使用权抵押是否需要办理审批手续，但强调“依法依规”设定抵押权。
- 日期： 05-03 14:15
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】关于《土地使用权出让合同》是否在诉前已由出让人发函解除，华奥公司起诉请求解除合同应否支持的问题．．．．．．（一）关于案涉合同是否在诉前已由出让人发函解除的问题。合同的解除可以由双方当事人协商一致解除，也可以由约定解除权人或者法定解除权人行使合同解除权予以解除，合同自解除通知到达对方时解除。案涉合同未经双方当事人协商解除，蓟州规划和自然资源分局于2008年4月1日向华奥公司发出《关于解除合同的通知》，该解除通知是否发生解除合同的效力，须综合双方履约情况予以认定：其一，解除通知发出前，华奥公司支付了大部分土地出让金，而出让人未履行己方义务调整土地使用权出让年限、核定50年地价，华奥公司拒付剩余款项有合理理由。．．．．．．其二，解除通知发出后，华奥公司及时就合同解除提出了异议，蓟州规划和自然资源分局向华奥公司作出了收回解除通知、继续履行合同的意思表示。．．．．．．其三，解除通知发出后，双方当事人事实上仍在履行合同义务，解除通知并未发生合同解除的法律效力。．．．．．．综上，蓟州规划和自然资源分局上诉主张案涉合同已在诉前由其发通知解除，理据不足，本院不予支持。（二）关于华奥公司起诉请求解除合同应否支持的问题。．．．．．．据此，综合双方的履约情况，应认定蓟州规划和自然资源分局构成根本违约。依据《合同法》第九十四条第四项关于“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的"，当事人可以解除合同的规定，一审法院支持华奥公司解除合同的诉讼请求，判令解除案涉《土地使用权出让合同》，并无不当，本院予以维持。
摘要2：【解读１】华奥公司一审起诉请求：1.解除双方签订的《土地使用权出让合同》，判令蓟县国土局返还华奥公司土地使用权出让金2250万元及至实际返还之日的同期银行贷款利息；
【解读２】一审法院判决：一、解除华奥公司与蓟县国土局于2006年6月9日签订的《土地使用权出让合同》；二审维持原判。