摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书（2015）民二终字第320号
【裁判摘要１】虽然案涉《股权转让协议一》、《股权转让协议二》约定800万元股权转让价，目的在于办理股权变更工商登记手续并规避国家有关税收，根据合同法第五十二条第二项“损害国家、集体、第三人利益的合同为无效合同”之规定，原审判决认定为无效合同正确。但该两份协议中体现的当事人转让与受让新鸿基公司股权系当事人真实意思表示，属于客观事实，当事人将该意思表示延展到《股权转让补充协议书》中，订立《股权转让补充协议书》的直接目的就是股权转让。从《股权转让补充协议书》的内容看，系围绕转让新鸿基公司全部股权展开，包括股权转让价格与支付办法、受让方的股权比例分配、定金条款、公司项目资料、公章等财产的移交、新鸿基公司债权债务的处理、违约责任等等。原审判决认定该《股权转让补充协议书》系股权转让性质正确。
【裁判摘要２】至于案涉土地使用权转让问题，蓝某某、张某通过签订一系列案涉协议受让新鸿基公司股权，从而达到开发土地并获利的最终目的，因而在《股权转让补充协议书》第一条首先约定了“项目概况”，但这并不影响《股权转让补充协议书》系股权转让性质的结论。案涉土地原由案外人燕子岩公司享有土地使用权，至2010年4月14日，四份土地使用权证已办理至新鸿基公司名下，并由新鸿基公司在该土地上开展“在水一方”项目建设。两年后的2012年11月，本案双方当事人才签订股权转让相关协议，因此，违法办理土地更名问题存在与否与蓝某某、张某签订案涉协议是否受欺诈并无直接因果关系；而土地更名中的问题因属于国家土地管理部门行政管理范畴，不能成为案涉《股权转让补充协议书》应予撤销的理由，且蓝某某、张某未提供案涉土地违法更名的相应证据，故蓝某某、张某以案涉土地违法更名为由主张案涉《股权转让补充协议书》应予撤销的上诉请求，缺乏事实依据，本院不予支持。
摘要2：【裁判要旨】当事人约定实质将新增土地价款作为股权转让的部分对价，并不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定有效。
【摘要】《股权转让补充协议书》中明确约定“土地的价格为每亩80万元，新增土地待取得土地证后另行计算，仍按每亩80万元交易”，当事人如此约定，实质是将新增土地价款作为股权转让的部分对价。雷某某等四人作为新鸿基公司原全体股东，系《股权转让补充协议书》签订主体，其签订协议的行为当然代表了新鸿基公司的真实意思表示，该条款内容并不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定为合法有效，原审认定该条款无效，缺乏事实与法律依据，本院予以纠正。
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2016)最高法民终455号
【裁判要旨】股权转让合同将公司核心资产土地使用权价值与股权转让价格直接挂钩的，土地使用权保留于公司名下是股权转让的实质要件。
【裁判摘要】就买卖合同而言，出卖人不仅负担交付标的物、转移所有权等基本义务，还应向买受人承担标的瑕疵担保义务，即若买卖标的上存有买受人不接受的瑕疵的，出卖人应当消除瑕疵以保证标的物的形式完整及法律上无障碍。这一担保义务不仅存在于有体物的买卖合同中，亦存在于以权利为标的的买卖合同之中。而该义务所对应的商事责任即瑕疵担保责任，对于本案所涉以股权为标的的转让合同亦应适用。就本案而言，土地使用权对房地产开发公司的重要性不言而喻，符某某、同山公司与欣达公司、美瑞公司于2010年2月10日签订的《股权转让协议书》关于“目标公司拥有陵水县光坡镇香水湾地区402亩国有土地使用权，为出让性质的旅游用地，土地证号为xxx，以及402亩土地上的《山林权证》（以下简称目标资产）”的表述，说明各方认可案涉402亩土地使用权是金川公司唯一资产或者核心资产。而符某某、同山公司与宝庄公司签订的《股权转让合同》关于“双方同意并确认：本协议转让之股权所对应的全部权益为本协议所约定的402亩国有土地使用权，即402亩国有出让旅游用地使用权的对价为3亿元人民币（暂作价），每亩单价为74.62万元，转让总价格以新换发土地证所确定的面积为准”的约定，更是将案涉402亩土地使用权的价值与股权转让的价格直接挂钩。综上所述，案涉402亩土地使用权保留于金川公司名下是该公司股权得以转让的实质要件，符某某、同山公司关于本案是股权转让纠纷而非土地使用权转让纠纷、一审判决将金川公司名下402亩土地使用权能否恢复认定为关系案涉金川公司转让协议效力的唯一要素存在明显错误的主张因无事实根据和法律依据而不能成立。
摘要2：【摘要】两份《股权转让协议书》所涉价款并未足额支付、合同未能履行，金川公司亦未将该两公司记载于公司股东名册、完成内部登记手续且未办理工商变更登记手续、完成外部公示手续，故案涉股权并未发生变动至欣达公司、美瑞公司名下的法律效果，该两公司不应承担3650万元股权转让款的支付义务及赔偿657万元损失的民事责任。
【解读１】当事人协商一致达成股权转让协议，受让人未按时足额支付转让价款，协议未能履行。涉案公司亦未将转让人和受让人记载于股东名册，未完成内部登记，且双方亦未办理工商变更登记，完成外部公示手续，应依法认定股权并未发生转让效果，转让人无权要求受让人支付股权转让款并赔偿损失。
【解读２】公司股东发生变更而未办理变更登记的，不得对抗善意第三人。
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2015)民提字第211号
【裁判摘要】本案黄某某当履行的义务属于附条件的义务，该条件未因《欠条》的形成而改变。柯某某应满足《合同书》中约定的土地使用权转让这一股权过户的前提条件，才能请求黄某某履行相应的股权过户义务。伟恒公司将相关土地使用权转让给他人，导致黄某某履行变更股权手续的条件不能成就，柯某某应承担不利后果。但如简单驳回柯某某的反诉请求，将导致双方之间的纠纷长期悬而不决。鉴于双方无法继续合作经营伟恒公司和志同公司，双方签订《合同书》的主要目的就是黄某某得到合理补偿的情况下退出两公司；并且柯某某已经履行了对黄某某负有的大部分金钱给付义务，其剩余金钱债务也将通过《欠条》项下款项的支付而得到履行，黄某某如长期坚持限制条件而不办理股权过户手续，并无补于双方的实际利益。为了了结双方的纠纷，应当寻找某种替代条件成就的适当方式，促成合同目的的实现。当条件的内容是权利人一方失去某种利益，而该利益由义务人直接或间接取得时，该利益实际上相当于权利人行使权利所应支付的代价，该条件实际上可以视为权利人应当履行的义务。柯某某作为伟恒公司的实际控制人，因伟恒公司转让土地将使其间接失去某种利益，故本案的条件实际上也趋近于构成柯某某的合同义务。因此，解决本案纠纷可以参照柯某某就土地使用权过户对黄某某负有义务这种情形处理。鉴于相关土地使用权已经转让给他人，此对于依照《合同书》向博汇公司继续履行，构成《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项所规定的不能履行的原因，故应由柯某某选择将土地使用权过户这一条件转换为向黄某某承担适当的违约赔偿责任，以替代满足黄某某履行股权过户的条件，从而使其反诉请求得到有条件的支持。
摘要2：
- 日期： 09-04 21:54
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】广西壮族自治区北海市中级人民法院民事判决书(2011)北民一终字第166号
【裁判摘要】根据《中华人民共和国公司法》第一百四十九条第一款第（四）的规定：“董事、高级管理人员不得有下列行为：……违反公司章程的规定或者未经股东会、股东大会同意，与本公司订立合同或者进行交易。”未经股东会或股东大会同意，作为具有公司法定代表人身份的个人是不能与本公司订立合同进行交易的。本案中,上诉人祥东公司第一任股东是符某某(占公司90%股权)及李某某(占公司10%股权),符某某作为公司法定代表人于2006年9月12日与自己签订了一份《土地使用权转让合同》，虽然公司没有正式召开股东会或股东大会作出决议，但另一股东李某某已明确表示其与符某某当时就转让涉案七亩土地给符卫东一事已达成口头协议，因此，双方于2006年9月12日签订的合同并没有损害公司及其他股东的利益，是双方当事人真实意思表示，也符合法律规定，应是合法有效之合同。
摘要2：【解读】董事、高级管理人员与公司订立合同，虽未经股东（大）会决议，但有其他证据证明其他股东对此知情且同意的，不影响合同效力。
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2014)民提字第111号
【裁判要旨】公司存在共同被控制的关系，其相互之间的交易可能导致公司利益转移的，构成关联关系及关联交易。
【裁判摘要】关于案涉土地使用权转让是否为关联交易的问题。自紫云山庄公司成立起，至2005年1月罗兰德公司和香港国际公司将紫云山庄公司股权转让给于敬轩之前，罗兰德公司被樊某某、于某某通过香港德奥投资有限公司间接控制，紫云山庄公司为樊某某、于某某通过罗兰德公司和香港国际公司间接控制。此后，至2007年7月20日广东省增城市新塘管委会同意延期办理紫云山庄公司股权变更手续之前，罗兰德公司仍处于于某某、樊某某间接控制之下，紫云山庄公司则为于某某所控制。紫云山庄公司主张1992年的香港律师说明书不能证明2005年到2006年香港德奥投资有限公司的董事仍然是樊某某和于某某，但并无证据予以反证。此外，2006年1月24日，樊某某与于某某签署《约定》，约定双方在处理罗兰德公司资产时必须与紫云山庄公司项下资产捆绑共同整体转让。在2006年9月至2007年3月期间，罗兰德公司与紫云山庄公司法定代表人均为于某某。而本案实际履行的土地转让协议订立于2006年5月30日，有关发票开具于2007年3月至2007年6月期间。上述事实表明，在案涉土地使用权转让期间内，紫云山庄公司与罗兰德公司存在共同被控制的关系，其相互之间的交易可能导致公司利益转移。根据《中华人民共和国公司法》第二百一十六条第四项关于“关联关系，是指公司控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员与其直接或者间接控制的企业之间的关系，以及可能导致公司利益转移的其他关系”的规定，原审法院认定罗兰德公司和紫云山庄公司之间具有关联关系，案涉土地使用权转让为关联交易并无不妥。
摘要2：【摘要】根据《中华人民共和国侵权责任法》第八条关于“二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应当承担连带责任”的规定，以及该法第十三条关于“法律规定承担连带责任的，被侵权人有权请求部分或者全部连带责任人承担责任”的规定，紫云山庄公司应当在前述其虚构已付但实际并未支付的款项范围内承担连带责任。．．．．．．本院认为，本案所涉罗兰德公司和紫云山庄公司之间共同被控制的关系属于前引《中华人民共和国公司法》第二百一十六条第四项所定义的关联关系，亦为实际控制人利用以损害罗兰德公司利益，在《中华人民共和国公司法》仅以第二十一条规定利用关联关系侵权的责任主体但未包括共同被控制的关联公司的情况下，应参照适用该规定认定共同被控制的关联公司的侵权责任。因此，原审法院依据对案涉不当关联交易的依法认定，参照适用《中华人民共和国公司法》第二十一条规定，认定紫云山庄公司应当承担相应侵权赔偿责任并无不妥，本院予以维持。
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2017)最高法民终183号
【裁判要旨】控股股东滥用股东权利损害公司和债权人利的，相关调解书应当予以撤销。
【裁判摘要】2010年9月26日，贾某某受让王某持有的曼城公司80%股权后，成为了曼城公司控股股东。至2013年7月9日，贾某某持有曼城公司80%股权，其妹贾某持有另20%股权，且在二审庭审中，贾某某自认曼城公司的公章、财务章均由其控制，即曼城公司实际由贾某某家族掌控。2008年，李某某将其所有的“华联宾馆”及土地使用权转让给曼城公司，由此形成了对曼城公司的债权，而贾某某基于20号调解书取得的曼城公司的拆迁款债权正是来源于受让自李某某的“华联宾馆”及土地使用权。作为曼城公司的控股股东，贾某某对此应当知晓。根据《公司法》第二十条第一款的规定“公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益”，贾某某作为曼城公司控股股东，与其控股的曼城公司签订《保证协议》，以公司资产为其债权提供担保，又将公司债权转让给作为控股股东的本人。唐谋和贾某某的行为，损害了公司的利益，也损害了债权人李某某的利益。虽然贾金青提供《担保协议书》，欲证明其持有曼城公司80%股权的目的是为唐谋对其8500万元的债务提供担保，但并不能否认上述损害债权人利益的客观事实。另，2010年9月20日，贾某某与唐某、曼城公司签订《借款协议书》，约定以曼城公司的动迁补偿款来偿还唐某个人与贾某某之间8500万元的债务，唐某作为曼城公司的法定代表人及股东，约定以曼城公司的资产来偿还其个人与贾某某之间的债务，亦违反了《公司法》第二十条第一款的规定。对上述矛盾和违反常理之处，贾某某与唐某、王某均未作出合理解释。由此可见，贾某某没有提供足够的证据证明其就案涉8500万元已经支付给唐某。曼城公司将动迁补偿款的债权转让给贾某某，属于曼城公司放弃到期债权或无偿转让财产，且曼城公司无其他资产可供偿债，对债权人李某某造成损害，导致李某某的债权无法得到清偿。贾某某与唐某滥用曼城公司股东权利，损害了曼城公司的利益，亦损害了公司债权人李某某的利益，故20号调解书应当予以撤销。
摘要2：【案号】最高人民法院民事裁定书(2018)最高法民申2801号
【解读】控股股东将公司资产用于偿还股东之间债务并将公司债权转让给股东个人，因此达成的调解协议债权人可以提起第三人撤销之诉。
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2016)最高法民申1325号
【裁判要旨】一地数卖，受让方均未办理过户手续，也未合法占有投资开发土地，先支付土地转让款的受让方优先受让土地。
摘要2：【解读１】一地数卖均未过户并占有土地的，谁先付款谁就优先取得土地。
【解读２】仅在土地上存放物资不能证明实际占有土地。
【解读３】基本案情：（１）2011年冀丰公司金之源公司签订《土地使用权转让协议》约定金之源公司将某地块土地使用权有偿转让给冀丰公司，协议签订后双方未办理过户手续；（２）2014年金河公司与金之源公司因租赁合同纠纷，河北省石家庄中院作出民事调解书，确认将涉案土地转让给金河公司，金河公司已支付转让款，土地已交接；（３）金之源公司给冀丰公司出具书面通知解除《土地使用权转让协议》，并退还冀丰公司已支付的首付款；（４）冀丰公司不同意解除合同，起诉要求继续履行合同。石家庄中级法院和河北省高级法院判决，均未予支持其诉讼请求。冀丰公司不服河北省高级法院判决，向最高法院申请再审，最高人民法院裁定驳回再审申请；（５）本案土地购买方冀丰公司、金河公司均未办理土地过户手续，也未实际占有土地，区别在于金河公司已支付土地转让款、冀丰公司则在涉案土地上存放有部分机器设备及材料，“冀丰公司在金之源公司仓库内存放有部分机器设备及材料，不足以充分证明其实际占有涉案土地”，不支持冀丰公司根据占有优于交款的规定主张优先受让权。
摘要1：【案号】无
【裁判摘要】案涉《土地转让协议》约定，过户过程中发生的相关任何行政收费均由万佳和公司承担。二审判决依照合同约定，判令在案涉土地使用权转让过程中，金泰公司向阿克苏市地方税务局缴纳的土地增值税、滞纳金、罚款共计1124075.51元，由万佳和公司承担，适用法律正确。万佳和公司认为，金泰公司有关上述费用不属于行政收费，其不应承担，缺乏依据，其该项申请再审理由不成立。
【摘要】土地转让合同签订后发生土地被政府收回、未交付土地等事实均不影响合同效力——本院认为，合同效力的认定需要评判合同约定内容是否违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合同履行过程中发生的事实，不影响合同效力。万佳和公司以08号宗地已被政府收回后公开出让，金泰公司不可能向万佳和公司交付该宗地，案涉《土地转让协议》关于08号宗地使用权转让的约定无效；金泰公司至今未交付74号宗地，有关该宗地的转让约定效力待定，缺乏法律依据，其该项再审申请理由不成立。
摘要2：【二审案号】新疆维吾尔自治区高级人民法院民事判决书（2015）新民一终字第199号
【解读】土地转让合同约定过户相关行政收费由受让方承担的，土地增值税属行政收费故应由受让方承担。
- 日期： 10-11 22:35
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】陕西省安康市中级人民法院行政判决书(2015)安中行终字第00037号
【裁判摘要】本院认为，被上诉人中成公司2003年取得“太极大厦”建设用地使用权，2009年通过签订《联合开发合同》及《股权转让协议》的形式，将“太极大厦”土地使用权转让给巨隆公司。根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》、《中华人民共和国企业所得税法》、《中华人民共和国营业税暂行条例》等税收法律、法规规定，被上诉人中成公司在持有、转让“太极大厦”土地使用权过程中，应依法申报并缴纳城镇土地使用税、营业税、企业所得税、土地增值税等税款。
摘要2：【案号】陕西省高级人民法院行政裁定书(2016)陕行申408号
摘要1：解答：（１）未经批准转让划拨土地使用权的合同无效；（２）未经批准转让划拨土地使用权上房屋合同有效。
【注解】另外观点认为——《城市房地产管理法》第４０条规定属于管理性的强制性规定，未经批准转让划拨土地使用权的合同有效。
摘要2：【注解】划拨土地的使用权人在土地改变性质之前与他人私下签订的《土地使用权转让合同》——（１）合同中若有土地使用权直接转让的内容，因转让方无权处分土地使用权，相关内容应为无效；（２）合同中没有土地使用权直接转让的内容，合同性质不宜认定为土地使用权转让合同，而应当根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第１０条、第１１条之规定，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。
——参考：《民事审判实务问答》０６２.如何认定划拨土地的使用权人在土地改变性质之前与与他人私下签订的《土地使用权转让合同》
- 日期： 10-13 08:36
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2016)最高法民申77号
【裁判摘要】《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定：“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”由于永丰村委会在本案起诉前并未取得案涉28-A-01地块的土地使用权证书，二审判决据此认定永丰村委会与连海公司签订的意向性协议和协议书无效，适用法律并无不当。
摘要2：【解读】土地转让方在起诉前未取得土地权属证书，也未经有批准权的政府同意转让，法院认定土地使用权转让合同无效。
- 日期： 10-13 08:42
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2015)民申字第2949号
【裁判摘要】由于涉案土地使用权权属证书在拍卖前已被泰安市岱岳区人民政府决定撤销，泰安商业银行在委托山东金润拍卖行拍卖涉案标的前未依法取得土地使用权权属证书，在泰安华盛公司向法院起诉前，也未取得土地使用权权属证书，由此导致委托拍卖的标的存在权利瑕疵，以及泰安华盛公司竞买拍卖标的后无法办理土地使用权变更登记手续。故一、二审判决依据城市房地产管理法第三十八条及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定，认定拍卖合同无效于法有据。
摘要2：【解读】土地转让方在起诉前未取得土地权属证书，也未经有批准权的政府同意转让，法院认定土地使用权转让合同无效。
- 日期： 10-13 08:47
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2014)民申字第182号
【裁判摘要】最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定，转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。本案中，双方当事人签订的《地下停车场销售合同》，名为地下停车场销售合同，实为地下建设用地使用权转让合同。签订合同时，华通公司没有取得土地使用权证书，该合同属于效力待定的合同，因起诉前华通公司仍未取得该建设用地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让，故该合同不能认定为有效。三联集团潍坊分公司依据该合同要求华通公司为其办理产权证书并赔偿损失，没有事实依据和法律依据。
摘要2：【解读】土地转让方在起诉前未取得土地权属证书，也未经有批准权的政府同意转让，法院认定土地使用权转让合同为效力待定合同。
- 日期： 10-15 09:02
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2015)民申字第3451号
【裁判摘要】《土地使用权出让转让条例》第二十六条规定，土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权”。上述规定不应作为认定本案《土地使用权转让协议》无效的法律依据。
摘要2：【解读】《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第２６条并非认定土地转让使用权无效的效力性强制性规定。
- 日期： 10-15 17:02
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判要旨】我国法律法规并无土地使用权人出卖土地使用权时承租人享有优先购买权的规定，在当事人未在租赁合同中约定承租人享有优先购买权的情形下，承租人无权主张其享有优先购买权。
【案件来源】海南××实业有限公司与海南××房地产开发有限公司土地租赁合同纠纷上诉案，[海南省高级人民法院(2008)琼民一终字第61号]
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2014)民提字第187号
【裁判要旨】双方均不具备房地产开发经营资质，以自用为目的，就划拨土地签订合作建房合同，并没有擅自变更划拨土地用途，没有将划拨土地用于房地产开发项目以售房等开发行为获益，不违反法律、法规的强制性规定，合作建房合同合法有效。
摘要2：【基本案情】（１）１９９３年，中南汽修公司与宝丰支行签订《合作建房合同》，双方均不具备房地产开发经营资质，合同约定由中南汽修公司出地（工业用途划拨土地），宝丰支行出资金，合作建１２层综合办公楼，建成后双方按５:５分配为各自办公使用，中南汽修公司负责为宝丰支行办理产权转让手续；（２）办公楼建成后双方按照约定比例进行分配，宝丰支行占有使用至今，中南汽修未为宝丰支行办理产权转让手续；（３）宝丰支行起诉中南汽修公司和另一公司为其办理产权过户登记手续；中南汽修公司反诉请求确认合同无效，宝丰支行立即腾房；（４）一审判决认定合同有效，中南汽修为宝丰支行办理转让过户登记手续；二审发回重审；重审一审判决合同无效；重审二审维持合同无效判决；最高人民法院再审判决认定合同有效，驳回宝丰支行要求办理过户登记手续的诉讼请求。
【摘要】合同双方当事人应当继续履行“为乙方（中行宝丰支行）办理相关房屋产权、土地使用权转让手续”的合同义务，如需变更用地性质为出让，尚需履行规划审批及报经有批准权的人民政府批准、与土地管理部门签订出让合同等法定程序；如不改变用地性质，变更部分划拨用地的使用权人，也需报有批准权的人民政府审批。故中行宝丰支行主张确认其分得房地产的所有权的请求，目前尚不具备办证的法定条件，中行宝丰支行的该项请求应予驳回。但中行宝丰支行对讼争房屋的占有使用具有合同依据和法律依据，属合法占有，二审判决其从湖北省武汉市汉江区青年路308号房屋中腾退，缺乏事实和法律依据，应予纠正。
【解读】（１）划拨土地使用权人以自用为目的用划拨土地合作建房不违反法律、行政法规强制性规定，合作建房协议不因此而无效；（２）投入资金一方不能依照合同直接取得房屋所有权及土地使用权，仍需按照划拨土地上房屋转让的相关规定向政府部门报批办理相关手续。
摘要1：【案号】辽宁省高级人民法院民事裁定书(2013)辽民一终字第00262号
【裁判摘要】根据中国人民解放军总参谋部，中国人民解放军总政治部，中国人民解放军总后勤部《军用土地使用权转让管理暂行规定》第八条：“军用土地使用权转让类型：（一）土地转让；（二）利用土地与地方合作建房；……”、第十二条“转让军用土地使用权，不论数量多少，一律报总后勤部审批。……”、第二十二条“军用土地使用权转让实行许可制度。解放军土地管理局根据军委、总部的批复文件，收取土地转让费后，核发《许可证》。不按要求缴纳土地转让费的，不发给《许可证》，没有《许可证》的转让项目禁止转让”之规定，军用土地转让、与地方合作建房必须报总后勤部审批，取得《许可证》。93176部队没有证据证明其与新型公司合作建房的行为符合上述规定。93176部队、新型公司亦均认可该项目未办理《建设工程规划许可证》。本案中，93176部队依据其与新型公司签订的合资合作开发房地产合同提起诉讼，要求分配案涉项目利益。原审法院依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十九条第一款“依法需经批准的房地产建设项目未经有批准权的人民政府主管部门批准，或者房地产建设项目未取得建设工程规划许可证，或者擅自变更建设工程规划的，合作开发房地产合同的当事人起诉请求分配房地产项目利益的，不予受理；已经受理的，驳回起诉。”之规定，驳回93176部队的起诉并无不妥。
摘要2：
- 日期： 10-25 15:21
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】江苏省高级人民法院民事裁定书(2016)苏民申2212号
【裁判要旨】“房随地走，地随房走”的统一原则是我国法律规定处理房地关系的规则，但该规则只是法律规定的倡导性规定，并非法律的禁止性规定。
【裁判摘要】本案中，2007年3月，小吴村进行企业改制，李某某与新星纸业有限公司华泰分公司、小吴村委会签订资产买卖合同一份，约定将新星纸业有限公司华泰分公司的厂房、设备等资产出售给李孝民，并约定所涉土地租赁使用费由李某某交予小吴村委会。2008年10月7日，李某某与小吴村委会签订土地租赁合同一份，约定小吴村委会将位于新星纸业有限公司华泰分公司所属范围的土地12677.31平方米（19.035亩）租赁给李某某使用，并对租金数额、支付方式、违约责任等问题进行了明确约定。首先，“房随地走，地随房走”的统一原则是我国法律规定处理房地关系的规则，但该规则只是法律规定的倡导性规定，并非法律的禁止性规定。若房产受让人同时为地产的实际权利人的，可以请求将土地使用权变更至其名下。小吴村进行村办集体企业改制时，双方均认可并未转让案涉土地使用权，李某某未支付案涉土地使用权转让之对价，亦未举证证明其系案涉土地使用权的实际权利人，故李某某据“房地一体”原则主张其应取得案涉土地的使用权、小吴村委会无权再行将涉案土地出租于他的主张，与事实不符，本院不予支持。
摘要2：【案号】江苏省徐州市中级人民法院民事判决书(2015)徐民终字第1296号
- 日期： 02-07 16:01
- 作者：陈其象律师
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讼也问答
摘要1：【目录】１.未经消防验收合格的房屋租赁合同是否有效？２.出租人未取得权属证书或不具有所有权的房屋租赁合同是否有效？３.房屋租赁期满后次承租人逾期腾房，出租人能否要求承租人承担逾期腾房占有使用费？４.出租没有产权证的房屋租赁合同是否无效？５.承租人的租赁权能否排除法院执行？６.房屋租赁合同约定承租人逾期腾房占有使用费为房屋租金三倍是否有效？７.租赁合同约定租赁期限超过20年是否有效？８.长期租赁合同约定单方终止合同应当提前一个月通知对方并支付一个月租金作为违约金，该约定是否有效？９.出租没有产权证的房屋租赁合同是否有效？１０.租赁标的物单项验收合格但未经整体验收合格，租赁合同是否有效？１１.签订租赁合同签订在法院查封前，法院查封后能否转租？１２.什么是分期履行“同一债务”？１３.出租人同意承租人重新装修，其无权要求承租人恢复原状或者赔偿损失１４.简法|因不可归责于双方事由解除租赁合同，剩余租赁期限装饰装修残值损失以及其他损失如何承担？１５.简法|因出租方违约导致房屋租赁合同解除，装饰装修残值能否按照双方约定的预期租赁期限摊销？１６.危房租赁合同是否无效？１７.采矿权租赁合同未经批准是否生效？１８.简法｜土地承租人对出租土地是否享有优先购买权？１９.划拨土地使用权及其地上建筑物租赁合同是否无效？２０.简法｜名为合作开发房地产合同实为土地使用权转让合同、房屋买卖合同、借款合同、租赁合同，是否需要具备房合作开发房地产合同有效要件？２１.村民委员会未经民主议定程序将集体土地出租签订的租赁合同是否有效？２２.当事人分别购买厂房建筑物和租赁建筑物土地，能否以“房地一体”原则为由拒不支付土地租金？２３.租赁合同约定租赁期满承租人未返还租赁物应双倍支付租金是否有效？２４.口头租赁合同是否一律视为不定期租赁合同？
摘要2：
- 日期： 04-16 15:27
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院行政裁定书(2014)行提字第10号
【裁判摘要】国有资产管理部门的原告资格——与具体行政行为有法律上利害关系的当事人，既可能是该具体行政行为直接针对的对象，也可能是受到具体行政行为实际影响的其他主体。根据当时有效的《海南经济特区土地管理条例》第四十八条第二款规定，以国有土地使用权作为出资条件，与他人联合举办企业，涉及土地使用权流转的，应当拟定土地使用权处置方案，并报有批准权的土地行政主管部门与国有资产管理部门批准。因此，海口市政府、海口市国土资源局在办理涉案土地使用权转让登记时，应当将相关国有资产管理部门对土地使用权处置方案的批准文件作为必要条件。国有资产管理部门与涉案土地使用权转移登记、颁证行为也因此具有法律上利害关系；国有资产管理部门认为土地转让登记行为违法的，可以自己的名义提起行政诉讼。否定此类案件中国有资产管理部门的原告主体资格，不利于国有资产管理和保护，不利于防止国有资产流失。
摘要2：
摘要1：解读：土地权利人对土地储备机构行使行政职权的行为不服，应由土地储备机构所隶属的行政机关土地管理部门为被告。
【解析】土地储备行为具有行政可诉性。
【注释１】土地储备机构是指市、县人民政府批准成立，具有独立法人资格，隶属于国土资源管理部门，统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。
【注释２】行政相对人不服土地储备机构实施的收回国有土地等行为应以该机构隶属或者批准的行政机关为被告——（１）我国有关土地、房地产等方面的法律、法规均明确规定收回国有土地等行为的职权由市、县级人民政府或国土土地资源管理部门行使；土地储备机构只是市、县级人民政府批准成立的事业单位，无权实施收回土地等行为。（２）土地储备机构实施的收回国有土地等行为应视为该机构隶属的国有资源管理部门或者地方人民政府委托其实施的行为，不服该行为应以其隶属的国有资源管理部门或者人民政府为被告；没有隶属关系的，应以批准的人民政府或国土资源部门或其他行政机关为被告。
摘要2：【注解１】土地储备中心签订国有土地使用权收购合同是否属于行政诉讼受案范围？｜土地储备中心与土地使用权人签订的土地使用权收购合同属于平等主体之间签订的土地使用权转让民事合同，不属于行政诉讼受案范围。——参考案例：最高人民法院行政裁定书 (2015)行监字第1731号
【注解２】土地储备中心并非行政机关，其签订国有土地使用权收购合同的行为属于平等主体之间的民事交易活动，属于民事诉讼受案范围。——参考案例：江苏省徐州市中级人民法院民事裁定书(2019)苏03民终7620号
- 日期： 07-01 09:18
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申4844号
【裁判摘要】在双方合同未作明确约定的情况下，付款方有权随时请求收款方开具发票——关于开具发票的诉讼时效期间的起算时间问题。发票是买卖合同、提供或者接受服务以及从事其他经营活动中，开具、收取的收付款凭证。纳税发票对付款方的利益有较大影响，开具发票既属于收款方应当承担的附随义务，也是根据相关税务法规应当承担的法定义务。《中华人民共和国发票管理办法》《中华人民共和国发票管理办法实施细则》仅对开具发票的要求作出了规定，并未对付款后开具发票的期限作出规定。因此，在双方合同亦未作明确约定的情况下，付款方有权随时请求收款方开具发票。本案中，冠海公司与海科公司签订的《冠城中心合作开发协议书》及《北京市城镇国有土地使用权转让合同》均未明确约定发票的开具期限，海科公司请求冠海公司为其开具发票，并不违约或违反法律、法规的规定。2015年12月31日，海科公司要求冠海公司开具转让款发票，冠海公司予以拒绝，原审据此从2015年12月31日开始计算发票请求权的诉讼时效，有事实和法律依据。2017年11月16日，海科公司又向冠海公司发函催要发票，诉讼时效期间依法重新计算，也即至海科公司向一审法院起诉时，其开具发票请求的诉讼时效期间尚未届满。一审审理中，经双方协商，冠海公司已开具土地使用权转让款122454300元及拆迁款142746376.25元对应的增值税发票，说明冠海公司开具发票不存在客观上的困难。二审据此判决冠海公司为海科公司开具3200万元增值税发票，并无不当。
摘要2：【解读】开具发票的诉讼时效期间的起算时间——（１）双方有约定开具发票的时间，从约定期限届满之日起算开具发票请求权的诉讼时效期间；（２）在双方合同未作明确约定的情况下，付款方有权随时请求收款方开具发票，从付款方从要求收款方开具发票且收款方予以拒绝之日起开始计算开具发票请求权的诉讼时效期间。
- 日期： 02-28 09:51
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2020)最高法民申6720号
【裁判摘要】原、被告的起诉及反诉均未提出解除合同诉求但庭审中均同意解除合同，而法院未作为判项列出的，是否属遗漏诉讼请求？——审理过程中双方当事人均表示同意解除《联合开发住房兼商业房合同书》，一审法院就此已依法予以确认。因双方诉讼请求及反诉请求均不涉及解除合同，原审判决在判理阐述中进行说明后未就此作为专门判项不存在遗漏诉讼请求的情形。原审将案涉合同定性为土地使用权转让合同，因土地使用权及项目的其他权证仍登记在长茂公司名下，故合同解除后不存在土地使用权等与合同直接相关的返还事宜，且当事人亦未诉请要求返还的事项，原审在确认合同解除后未作“恢复原状”类的裁判亦不存在漏判情形。
摘要2：【案号】四川省高级人民法院民事判决书(2020)川民终344号
【摘要】一审法院认为，．．．．．．在审理过程中双方当事人均表示同意解除《联合开发住房兼商业房合同书》，一审法院依法予以确认，则根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。"、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任"之规定，现双方当事人本诉、反诉的争议焦点均集中于合同解除后的损失赔偿及违约责任认定问题。
- 日期： 03-27 20:22
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2014)民申字第1915号
【裁判摘要】未载明欠款内容的欠条尽管具有真实性但不能证明双方之间存在借贷法律关系应驳回诉讼请求——“谁主张、谁举证”是民事诉讼的基本证据规则。本案中，美行公司以银丰公司为被告提起诉讼，要求确认美行公司对银丰公司享有借款人民币152.865万元及相应利息的债权，并提供了银丰公司出具的内容为“兹欠到汕尾市美行实业公司（陆丰工商行账号04×××65）人民币152.865万元”欠款条。虽然银丰公司认可这一欠款条的真实性，但没有承认与美行公司之间存在着借贷法律关系，并主张该欠款条系因其他法律关系而产生。因此，美行公司仍应承担进一步证明诉讼请求的举证责任。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款关于“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，在美行公司并未提供其他能够证明借贷法律关系存在的证据的情况下，原审驳回美行公司的诉讼请求并无不当。
摘要2：【案号】广东省高级人民法院民事判决书(2014)粤高法民二破终字第4号
【摘要１】一审法院认为：该案案由系破产债权确认纠纷。根据双方当事人的诉辩意见，该案的争议焦点是银丰公司的借款事实是否存在。美行公司以欠款条与进帐单为依据，主张银丰公司向美行公司借款人民币312.495万元，尚欠借款人民币152.865万元未还，但未能提供有关支付借款的凭证。美行公司称借款给银丰公司是现金借款，不符合《现金管理暂行条例》第三条“开户单位之间的经济往来，除按本条例规定的范围可以使用现金外，应当通过开户银行进行转帐结算”的规定。美行公司又称银丰公司付还159.63万元后，尚欠152.865万元由银丰公司出具欠款条，也不符合常理，欠款条并不能直接证明借款事实的存在。而银丰公司虽对欠款条的真实性没有异议，但对借款事实予以否认，并称欠款条其实是土地使用权转让款的结欠单。因此，美行公司主张借款事实的存在证据不足，应承担举证不能的不利后果。对美行公司要求确认美行公司对银丰公司享有借款人民币152.865万元及利息的债权的诉讼请求，法院不予支持。
【摘要２】二审法院认为：本案中，银丰公司于1994年1月20日向美行公司账户转入159.63万元、出具《欠款条》，确认银丰公司欠美行公司1528650元，上列证据不足以证明美行公司以现金方式向银丰公司出借了312.495万元。对于银丰公司划付的159.63万元，银丰公司与美行公司虽各作不同解释，但对于涉案《欠款条》的真实性，双方则均无异议。鉴此，可认定1994年1月20日银丰公司确认欠美行公司1528650元。但是，银丰公司已于1994年1月25日、1月27日、1月29日、3月11日，分四笔向美行公司账户共转入200万元。银丰公司主张该款即是支付给美行公司，用以偿还《欠款条》所载款项及相关办证费用。美行公司虽主张该200万元款项系银丰公司用于偿还另外所欠美行公司的借款，但并未提交所谓另外出借200万元给银丰公司的相关证据。由于银丰公司划付给美行公司的款项200万元已超过涉案《欠款条》所载欠款1528650元，美行公司提起本案诉讼主张其对银丰公司享有1528650元及相应利息的债权，本院不予支持。
- 日期： 05-25 21:07
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】陕西省高级人民法院行政裁定书（2020）陕行终588号
【裁判摘要】行政机关依职权作出的行政撤销决定是否具有可诉性？——《最高人民法院关于适用的解释》第一条第二款第（五）项规定：“下列行为不属于人民法院行政诉讼的受案范围：……（五）行政机关作出的不产生外部法律效力的行为；”据此，行政行为是否直接对外发生法律效果是适用该条司法解释需要重点判断的问题。所谓直接，是指法律效果必须直接对相对人发生，亦即行政行为一旦作出，即导致法律关系的发生、变更、消灭。所谓对外，是指行政行为对于行政主体之外的人发生法律效果，行政机关之间或行政机关内部的意见交换等行政内部行为因欠缺对外性而不具有可诉性。从本案被诉50号撤销决定来看，尽管其中包括“撤销你区2011年4月21日《关于国有土地使用权转让的批复》（宝金地批字[2011]03号）和土地出让合同，注销国有土地使用权证”等涉及权利义务的内容，但50号撤销决定同时还强调“由你区配合市级有关部门解决存在问题，按法定程序招拍挂土地”。因而，50号撤销决定并不具备直接、对外发生法律效果的特点，在性质上属于宝鸡市人民政府向金台区政府下发的内部工作安排，其法律效果还须通过有关职能部门依职权针对特定相对人作出相应处理决定加以实现。且根据查明的事实，50号撤销决定作出后，金台区政府已经启动了相关工作，包括作出《注销土地登记告知书》，但至今还未对佳恒公司作出实质性的行政决定，佳恒公司持有的相关国有土地使用证至今仍未办理土地注销登记，亦未有行政机关依法定程序发布注销公告或办理注销登记。因此，50号撤销决定对佳恒公司的权利义务并不产生实际影响，不具有可诉性，依法应当驳回佳恒公司的起诉。
摘要2：
- 日期： 07-23 11:13
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2015)民申字第1909号
【裁判摘要】主张合伙关系一方提供投资协议、投资明细、投资汇款等证据予以证明，对方未能提供借据或者利息约定等证据证明双方为借贷关系，应认定成立合伙关系——关于葛×、华东公司与孙××之间是否存在合伙关系问题。从举证责任分配的角度，孙××就存在合伙关系提供了以下证据：共同出资入股协议、13.2万元投资汇款、葛×出具的《投资明细》、100万元欠据等，能够初步证明其主张。而葛×、荀××认为合伙关系不成立或已经解除，却未能提供相应书面证据，其辩称13.2万元款项系借款也并无借据或利息约定等证据佐证，故应当认定孙××与葛×、华东公司之间存在合伙关系。双方在共同出资入股协议中仅约定了合伙事项，并未约定是否进入公司持股等事项，本案并非公司股东纠纷，原审也未认定孙××为公司股东，原审适用法律正确。
摘要2：孙某某与葛某、荀某某、大庆市杜尔伯特蒙古族自治县华东农业发展有限责任公司案
【案号】黑龙江省高级人民法院民事判决书(2014)黑民终字第37号
【摘要】有其他证据作证的复印件应予认定——孙××举示的投资明细，虽加盖华东公司公章及法定代表人葛×的名章，但为复印件。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第一款第（四）项的规定，无法与原件、原物核对的复印件、复制品不能单独作为认定案件事实的依据。葛×、荀××主张孙××没有证据证明该复印件有原件或与原件一致。经审查，该明细中列明的第1项购买土地金205，000.00元，有2004年华东公司购买该地块时与双城市国土资源局签订的国有土地使用权出让合同及华东公司支付205，000.00元土地出让金结算票据作为佐证；明细中列明的第5项打机井、第6项安装变压器、第7项地上架线内容与2011年3月23日华东公司与祺祥公司签订的三份土地使用权转让合同上载明的土地使用权包括地上架线、机井、变压器等内容一致，故该明细的复印件有其他证据佐证。原审判决通过上述证据的相互印证对承旭综合批发市场投资明细予以采信并无不当，葛×、荀××的此项上诉请求，本院不予支持。
- 日期： 10-23 11:21
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2020)最高法民再255号
【裁判摘要１】提供土地使用权的当事人作为项目公司的股东依法应承担公司项目的经营风险属于合作开发房地产合同而非土地使用权转让合同——《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定，本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。第二十四条的规定，合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。案涉《合作开发合同》约定，颜××提供土地，黄××提供资金；双方共同成立项目公司，颜××占32%股权、黄××占68%股权；法人、总经理、出纳由黄××指定人担任，副总经理、会计有由颜××指定人担任；颜××、黄××分别有权分配本项目实际建筑面积32%和68%的产权，颜××分得房产的销售由颜××在项目公司的名义下自行销售，也可以委托黄××代为销售，房产销售价格由双方共同商定。根据上述约定，颜××作为提供土地使用权的当事人，通过指派副总经理和会计的方式参与公司项目的经营，并作为项目公司的股东依法应承担公司项目的经营风险。因此案涉合同不符合土地使用权转让合同的特征，而是颜××提供土地、黄××提供资金，双方通过共同设立项目公司的方式共同投资、共同经营、共担风险的合作开发房地产合同。颜××认为其只收取固定的利益、不承担风险，本案应为土地使用权转让合同的主张，不符合合同约定，本院不予支持。原审认定案涉《合作开发合同》为合作开发房地产合同，并无不当，本院予以维持。
摘要2：【裁判摘要２】合同约定守约方有权单方解除合同没收保证金，不退还履约保证金的前提是守约方行使单方解除权，守约方诉请解除合同与合同约定情形不同，守约方主张无需退还保证金不予支持——关于履约保证金300万元的问题。根据原审查明，《合作开发合同》6-3约定，黄××确保充足的开发建设资金,不得因开发建设资金不足而导致本项目开发停止或中途停工。如缺乏资金导致项目中途报建停滞或施工连续停工……超期达捌个月的,颜××有权单方面解除本合同。……但是履约保证金300万元无偿归颜××所有,不返还黄××。8-3约定，黄××如未能按约定时间内建成本项目并达到入住条件,最终交付经政府竣工验收合格的房产给颜××的，……超期达捌个月的,颜××有权单方面解除本合同。但是履约保证金300万元无偿归颜××所有,不返还黄××。根据上述约定，颜××不退还履约保证金300万元的前提是其行使单方解除权，现颜××诉请解除案涉《合作开发合同》，与合同上述约定情形不同，颜××主张其无需退还履约保证金300万元，本院不予支持。
- 日期： 12-10 14:40
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】（１）借名开发房地产可以确认实际投资人基于约定对土地使用权享有一定实体权益但并不优先于一般债权，不足以排除强制执行；（２）借名开发房地产实际投资人应当根据《执行异议和复议规定》第２８条规定确定是否享有足以排除强制执行权利——我国法律对不动产物权变动主要采“登记生效”主义，未经不动产登记薄记载，不产生法律效力。根据原审证据表明，赤坎公司以自己的名义提交竞买申请书、签订成交确认书、缴纳土地成交款及相关税费，与开平广播电视台签订《土地使用权转让合同》，并登记于不动产登记簿的方式取得了案涉土地使用权。二审法院由此认定案涉土地使用权系赤坎公司通过挂牌转让竞得，赤坎公司为案涉土地使用权人符合法律规定，并无不当。吴××主张其已经依照《挂靠开发商住楼协议书》履行了义务，为案涉土地实际投资人，依法享有案涉土地的使用权。本院认为，第一，根据查明的事实，案涉土地登记在赤坎公司名下，是吴××及赤坎公司双方合意，吴××对土地登记在赤坎公司名下是明知且不持异议的。第二，即使《挂靠开发商住楼协议书》系双方真实意思表示，吴××确以赤坎公司的名义实际缴纳了案涉土地的所有费用，对案涉地块享有一定的权益，但该协议并无对竞拍所得土地权属的约定，仅是对项目开发的主体、收益等做了约定，吴××以其为实际出资人主张案涉土地使用权没有事实根据和法律依据。第三，根据《中华人民共和国城市房地产开发管理法》相关规定，我国法律对开发经营房地产项目设立了准入门槛，并未允许个人从事房地产开发经营活动。吴××为了获得个人收益，规避国家法律法规，采取挂靠赤坎公司的方式开发经营房地产项目，应当预见存在相应的风险。因此，吴××主张其为案涉土地使用权实际享有人理据不足，不予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利可以排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，吴××既未与赤坎公司签订书面转让合同，又因自身原因未将案涉土地登记在自己名下，存在明显过错，应自行承担由此带来的法律风险。
摘要2：（续）虽吴××依据《挂靠开发商住楼协议书》缴纳了案涉土地转让费用，且赤坎公司对此不持异议，可以确认吴练兴享有一定的实体权益，但该权益产生来源于吴××与赤坎公司内部协议，在效力上并不优先于粤财公司所享有的债权，不足以排除强制执行。吴××可以依据与赤坎公司签订的《挂靠开发商住楼协议书》，对其因此所受的损失主张权利。
- 日期： 12-11 11:40
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】地块未完成开发投资总额２５％以上即转让，受让人付款并实际占有有权根据《执行异议和复议规定》第２８条规定排除强制执行——《城市房地产管理法》第三十九条第二项规定以出让方式取得土地使用权，转让房地产需完成开发投资总额的25%以上，但该项规定并非效力性强制性规定。因此，徐××与信开投资公司签订的土地使用权转让合同，内容明确，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。．．．．．．综上，徐××提出的执行异议符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同条件。．．．．．．案涉22号地虽未登记在徐××或其控制的公司名下，徐××非以物权人身份占有案涉22号地，但其通过与信开投资公司签订土地使用权转让合同，并支付土地使用权转让价款，其对案涉22号地的权属得到信开投资公司的认可，属于合法占有。．．．．．．可以认定徐继贵已履行支付案涉22号地的土地使用权转让价款的义务。．．．．．．徐××与信开投资公司于2007年8月2日签订《国有土地转让合同》时，案涉22号地的土地使用权并未设定抵押。但当徐××于2010年3月1日付清案涉22号地的土地使用权价款时，该地块的土地使用权已被信开投资公司设定抵押，无法办理过户登记，这不属于因徐继贵原因无法办理过户登记的情形。．．．．．．根据上述分析认定，徐××对案涉22号地的土地使用权享有排除执行的权利，徐××提出的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，二审法院判决停止执行案涉22号地的土地使用权，并无不当。
摘要2：
- 日期： 12-11 11:57
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】受让设定抵押权的土地使用权一方签订合同时已明知的商业风险和法律障碍，受让人不能办理过户不能归咎于他人的合法行为，更不能阻碍行使抵押权，对土地不享有足以排除强制执行的民事权益——关于渤船经贸公司与渤船化工公司签订的《土地使用权转让协议》是否影响农行龙港支行取得案涉土地抵押权，以及阻却本案强制执行的问题。2011年9月28日，渤船经贸公司与渤船化工公司签订《土地使用权转让协议》，约定转让案涉土地，渤船经贸公司于2011年12月31日前办理完成解除抵押担保手续，但是双方一直未办理过户登记。据此可知，渤船化工公司签订该协议时明知案涉土地上存在他人抵押权。2012年3月14日，渤船经贸公司第三次与农行龙港支行签订《最高额抵押合同》并依约办理抵押登记。虽然在时间上该《最高额抵押合同》签订于案涉《土地使用权转让协议》之后，但如前所述并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，属于合法有效合同。进而，农行龙港支行已办理抵押登记，案涉土地抵押权的设立合法有效，不属于侵权行为。渤船化工公司仅依据未办理过户登记的《土地使用权转让协议》不能产生受让案涉土地使用权的法律效力，不能办理过户登记是其在签订合同时既已明知的商业风险和法律障碍，不能归咎于他人的合法行为，更不能阻碍行使抵押权。综上所述，农行龙港支行对案涉土地依法享有抵押权，渤船化工公司对案涉土地不享有足以排除强制执行的民事权益。
摘要2：