摘要1：【案号】最高人民法院（2008）民一终字第53号民事判决书
【提示1】土地使用权转让合同的第三人就该土地使用权提起撤销权之诉，转让方未应诉而受让方为避免损失扩大支付补偿款与第三人达成和解的行为，具有合理性，转让方应分担此补偿款。
【裁判摘要1】土地使用权转让合同的转让方，依法负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务。虽然双方当事人所签合同中有对于缔约前转让方与第三人之间存在债权债务关系，由转让方负责处理的约定。但转让方并未妥善处理与第三人解除合作开发事宜，在第三人就该出台使用权提起撤销权之诉并申请财产保全，由于转让方经受诉法院公告传唤仍未到庭应诉，因此，依照法律规定，受诉法院极有可能在被告缺席的情况下，判决支持第三人的诉讼请求，撤销该《土地使用权转让合同》。而这一结果，将给已经实际投资于项目并承担了安置、回迁义务的受让方造成巨大的经济损失。即使将来转让方通过上诉或者申请再审程序改变判决的结果，受让方的损失亦难以弥补。故受让方为了避免扩大损失，与第三人达成和解协议，向其支付了1300万元补偿款，以换取其不再对该合同行使撤销权或其他权利的承诺。受让方因此采取的支付1300万元与第三人和解以避免损失扩大的行为，具有合理性。从诚实信用及平衡双方当事人利益的角度考虑，由转让方承担受让方支付第三人1300万元中属于第三人起诉请求转让方赔偿的630万元。
【裁判意见】本裁判是适用诚实信用原则及利益衡量方法的范本。
【提示2】土地使用权转让合同的转让方因与第三人的纠纷导致土地被法院查封，受让方有权中止支付土地转让款。
【裁判摘要2】土地使用权转让合同的转让方应承担法定的瑕疵担保责任，应保证第三人不会就标的物向对方提出任何权利要求。但由于转让方与第三人存在前期合作的纠纷，导致涉案土地一再被法院查封，违反了法定的权利瑕疵担保义务。根据《合同法》第152条的规定，受让方在涉案土地被法院解除查封之前，有权中止支付相应的项目转让补偿款。
摘要2：【载《民事审判指导与参考》2008年第4集（总第36集），第189-205页】
摘要1：【案号】广西壮族自治区北海市中级人民法院民事判决书(2010)北民一初字第1号
【提示】未取得土地使用权证书转让土地的效力认定。
【裁判摘要】尽管双方在签订协议书时未取得所转让土地的使用权，但在签订《补充协议书》时，其已经办理了《建设用地许可证》，转让土地使用权的行为应当认定为有效。关于湖南国信认为，根据《城市房地产管理法》第三十八条规定：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行成片开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。及最高人民法院答复广西高级人民法院《关于土地转让方未按规定完成土地的开发投资即签订土地使用权转让合同的效力问题的答复》（法函【2003】34号）规定：未同时具备上述两个条件，而进行转让的，其转让合同无效。对此，本院认为，原告转让土地使用权时投资是否达到25%，并不影响合同的效力，关于25%的规定仅为土地权属变更登记管理性强制性规定，属于合同履行问题。最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第七条规定：“转让合同的转让方，应当是依法办理了土地使用权登记或变更登记手续，取得土地使用证的土地使用者。未取得土地使用证的土地使用者为转让方与他人签订的合同，一般应当认定无效，但转让方已按出让合同约定的期限和条件投资开发利用了土地，在一审诉讼期间，经有关主管部门批准，补办了土地使用权登记或变更登记手续的，可认定合同有效。”本案已办理了土地使用权登记，其转让应当认定有效。
摘要2：
摘要1：【案号】柳州市中级人民法院民事判决书(2010)柳市民再终字第10号
【裁判摘要】本案双方争议的土地原为窑埠村民集体所有，并非国家所有，这是客观事实。原柳州市郊区柳东镇人民政府在未经办理土地征用手续将集体所有土地转为国有土地，又未办理土地使用权登记手续和土地出让手续（交纳土地出让金等）的情况下，自行将农村集体所有的土地直接转让给上诉人昌东公司使用长达五十年之久，违反了《中华人民共和国土地管理法》等法律的规定，双方签订的土地使用权转让协议无效。
摘要2：
摘要1：——《土地使用权转让合同》中涉及城市道路面积部分的转让，应认定无效
【案号】最高人民法院(1995)民终字第4号民事判决书
【焦点问题】含有城市道路的土地使用权转让合同的效力如何认定？
【裁判要旨】城市道路为市政设施，法律规定不得转让，道路面积同土地一并转 让系违法，土地使用权转让合同书中涉及的城市道路面积部分的转让应 认定无效；符合规划要求所转让的土地面积部分，可依法认定有效。
【裁判摘要】最高人民法院经审理认为：发展公司向国土局申办土地使用证时提供的位置图未经规划部门审批，致使国土局颁发的土地使用证中所规定的使用面积及道路面积均与规划部门所规划的实际面积不符，应承担主要责任。城市道路为市政设施，法律规定不得转让，而发展公司却将5438平方米的道路面积同土地一并转让给置地公司显系违法。置地公司依土地使用证载明的面积进行勘探、设计等造成的经济损失，发展公司应予赔偿。根据法律规定和本案的实际情况，双方所签订的《土地使用权转让合同书》中涉及的城市道路面积部分的转让应认定无效；符合规划要求所转让的土地面积部分，可依法认定有效。
【 《土地使用权转让合同》中涉及城市道路面积部分的转让，应认定无效】土地出让人向国土局申办土地使用证时提供的位置图未经规划部门审批，致使国土局颁发的土地使用证中所规定的使用面积及道路面积均与规划部门所规划的实际面积不符，应承担主要责任。城市道路为市政设施，法律规定不得转让，而出让人却将道路面积同土地一并转让给置地公司显系违法。受让人依土地使用证载明的面积进行勘探、设计等造成的经济损失，出让人应予赔偿。根据法律规定和本案的实际情况，双方所签订的《土地使用权转让合同书》中涉及的城市道路面积部分的转让应认定无效；符合规划要求所转让的土地面积部分，可依法认定有效。
摘要2：
- 日期： 10-16 09:32
- 作者：陈其象律师
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摘要1：非法转让、倒卖土地使用权罪犯罪客体是国家对土地使用权转让的管理秩序（即土地二级市场的市场秩序）。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书（2016）最高法民终222号
【典型意义】本案当事人跨越辽宁与北京两省市，集人民法院正确适用民事诉讼程序规则、树立刑民交叉案件处理正确理念、确认商事投资行为合法性等民事审判热点问题于一体，具有较强的指导意义。在程序上，本案是新民事诉讼法司法解释施行后，囊括多项新增条款于一案的典型案例。对于民事案件二审中，一审遗漏当事人诉讼请求而当事人并未就此提出上诉、上诉人在二审阶段请求撤回部分起诉、二审中反诉原告增加独立的诉讼请求、未上诉的当事人以抗辩形式提出独立的诉讼请求等诸多情形，本案进行了范本式的回应。在实体上，本案一方面对刑民交叉案件的区分处理标准进行了强调；另一方面，进一步明确在股权转让行为中，不应因涉及取得目标公司的土地使用权而即认定为无效。
【裁判要旨】股权转让合同虽存在以股权转让为名收购公司土地的性质，且当事人因此合同签订及履行而被刑事裁定认定构成非法倒卖土地使用权罪，但合同效力不必然归于无效。
摘要2：【解读】房地产公司的股权转让行为不改变土地使用权主体，不应纳入土地管理法律法规的审查范围——转让持有土地使用权的公司１００％股权虽然被认定构成非法倒卖土地使用权最，但股权转让合同并不必然归于无效。该等股权转让行为不改变土地使用权之主体，故不应纳入土地管理法律法规的审查范围，而应根据《公司法》中有关股权转让的规定对股权转让合同进行审查。
【裁判摘要】当事人未对一审裁判遗漏或者超出诉讼请求提起上诉，二审法院可不予处理，并且当事人不能再以此为由申请再审——关于是否审理原审判决遗漏诉讼请求的问题。……本院在二审审理期间发现,一审判决中对于付××、沙××、王××提出的''周××及恒岐公司支付以合同总价款187388320元为标准，按照人民银行同期贷款利率4倍自2013年10月1日起至实际给付之日止违约金，暂计至2014年5月31日为6558591.2元''这一诉讼请求未予审理，属于''遗漏当事人诉讼请求''的情形。但，鉴于付××、沙××、王××并未提出上诉，亦未就一审法院遗漏其诉讼请求的问题向本院提出任何主张或异议，故，应当视其认可一审判决，本院对一审判决的此项明显不当在二审程序中不予审理。需要特别释明的是，依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十二条“民事诉讼法第二百条第十一项规定的诉讼请求，包括一审诉讼请求、二审上诉请求，但当事人未对一审判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求提起上诉的除外”之规定，由于付××、沙××、王××未针对一审遗漏诉讼请求提起上诉，故其三人亦不得以此为由对本院作出之生效裁判申请再审。
摘要1：【实务要点】股权转让合同虽存在以股权转让为名收购公司土地的性质，且当事人因此合同签订及履行而被刑事裁定认定构成非法倒卖土地使用权罪，但合同效力不必然归于无效。
【案例索引】最高院（2016）最高法民终222号
摘要2：
- 日期： 03-30 08:33
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民事判决书(2018)黑01民终1242号
【裁判要旨】当事人双方签订的转让合同未经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，也未报乡（镇）人民政府批准。虽然本协议经发包方村委会同意，但受让方非农业户口，不是本集体经济组织成员，不是从事农业生产的农户，不具备相应的主体资格。双方签订的《土地使用权转让协议》明显违背了法律的强制性规定而无效。
摘要2：
- 日期： 04-01 06:46
- 作者：陈其象律师
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律师见证
摘要1：【案号】广东省东莞市第二人民法院民事判决书(2018)粤1972民初6145号
【裁判摘要】律师见证是指律师应客户的申请，根据见证律师本人亲身所见，以律师事务所的名义依法对具体的法律事实或法律行为的真实性、合法性进行证明的一种活动。根据《律师见证业务工作细则》第十八条的规定，承办律师在出具《律师见证书》前应先对客户所要求见证的事项是否合法等内容进行审查。本案中，被告迎君律所作为提供法律服务的机构，在见证原告与被告关于涉案土地使用权转让的过程中，未严格审查转让协议的效力，在转让行为明显违法的情况下仍约定经律师见证后生效的条款，并以此而出具了相应的律师见证书，显然与律师见证所要求的专业法律知识及相关事项的审查要求不符，未能尽到合理的注意义务，存在重大过失。原告王×作为一个缺乏法律知识的普通人，其作出受让涉案土地使用权的决策在一定程度上是基于对被告迎君律所见证意见的合理信赖，故被告迎君律所的过失与原告王×所受到侵害之间存在一定的因果关系。被告迎君律所以其在见证前已对原、被告各方进行谈话，明确只对双方当事人的签名真实性进行见证而主张免责违反《律师见证业务工作细则》的上述规定，应属无效，本院对该主张不予采纳。迎君律所为间接责任人，仅应在被告不能支付本案判决确定的款项的情况下承担补充清偿责任。
摘要2：
- 日期： 06-04 11:11
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【提示1】国家相关政策可能导致有关国有土地使用权出让合同的变更或者解除，影响到相关合同能否实际履行以及是否解除，不影响和限制合同的效力。
【裁判摘要1：国家政策不导致合同无效但或导致无法继续履行】根据《中华人民共和国民法通则》第6条的规定，民事主体从事民事活动，除必须遵守法律外，在法律没有规定的情况下还应当遵守国家政策。国务院下发的有关规范整顿土地出让市场秩序的通知以及国务院有关部委颁发的贯彻配套规定等规范性文件，属于国家政策。按照国家有关政策规定，在2002年7月1日前未经市、县政府前置审批或者签订书面项目开发协议而在此后协议出让经营性用地的，应当按照有关规定改为以招标拍卖挂牌方式出让。完善招标拍卖挂牌手续的，属于对有关国有土地使用权出让合同的变更或解除，影响到相关合同能否实际履行以及是否解除问题，不影响和限制合同的效力。
【裁判意见1】
①国务院下发的有关通知以及国务院有关部委颁发的贯彻配套规定等规范性文件，属于国家政策。
②不允许以地方性政策作为影响合同履行的借口。
③国家政策不允许情形，虽不会导致所涉《国有土地使用权出让合同》无效，但却影响该合同在客观上无法继续履行。当出现当事人的该项诉讼请求应予驳回时，应当依法明确驳回当事人在个案中提出的具体诉讼请求。
【提示2】土地行政管理部门在办理有关手续过程中简化或者遗漏程序，但经事后追认的，《国有土地使用权转让合同》有效。
【裁判摘要2】土地行政管理部门与土地使用者签订《国有土地使用权出让合同》之前，由于简化程序或遗漏程序，没有办理建设用地批准书的，不属于违反《中华人民共和国合同法》第52条规定导致合同无效的情形。其事后按照有关规定向具体建设项目提供了用地，并将供地情况上报主管机关备案的行为，可以表明双方签订的《国有土地使用权出让合同》已经履行了相关手续，该合同效力得到了补正，应当认定合同有效。
【提示3】地方性法规和行政规章不能作为人民政府审查确认国有土地使用权出让合同无效的依据。
【裁判摘要3】根据《中华人民共和国合同法》第52条第5项和最高人民法院《关于适用若干问题的解释（一）》第4条的规定，确认合同无效应当以法律和行政法规作为依据，不得以地方性法规和行政规章作为依据。双方当事人签订的《国有土地使用权出让合
摘要2：【续】同》中约定的土地用途与规划和评估报告中的土地用途不同，如果可能导致土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的，属于影响国有土地使用权出让合同价格条款效力的因素，但不导致国有土地使用权出让合同无效。
【提示4】土地使用权出让合同未经审批效力待定，事后完成审批则合同效力得到补正，该合同有效。
【提示5】当事人的个人犯罪行为不能作为损害国家利益的直接证据。
【裁判摘要5】根据崂山区国土局提供的已经生效的山东省泰安市中级人民法院于2005年1月13日作出的(2004)泰刑二初字第20号刑事判决书认定，路国强在2001年8月签订《国有土地使用权预约协议》后，送给于志军价值3万元的购物卡。于志军于2003年1月以购车为由，向路国强索要33万元。于志军利用时任崂山区国土局局长职务的便利条件受贿和索贿，是其个人犯罪行为，已由有关法院对其追究了相应的刑事责任。崂山区国土局与南太公司签订《国有土地使用权预约协议》和《国有土地使用权出让合同》，是具体落实山东省青岛市人民政府有关招商引资项目，于志军在签订有关协议时虽然担任崂山区国土局局长，但不具有决定有关协议和合同是否签订的权力和责任。作为时任崂山区国土局局长的于志军，在签订有关协议后向对方索要 33万元购车款的事实，不能证明崂山区国土局与南太公司签订有关国有土地使用权预约协议和出让合同时，恶意串通，损害国家利益。没有证据证明崂山区国土局与南太公司在签订《国有土地使用权出让合同》过程中存在恶意串通，损害国家利益的情形。故崂山区国土局以此为由主张认定有关国有土地使用权出让合同无效，证据不足，不予采信。
【裁判规则】解除权属于形成权，必须通过独立的形成之诉予以保护，在无当事人主张的情况下法院不能依职权径行裁判。
【裁判意见】胜诉方承担全部诉讼费用（判决驳回原告诉讼请求，诉讼费由被告负担）——由于双方纠纷成讼以及原告关于继续履行合同的诉讼请求不能得到支持的根本原因，是被告的行为造成的，被告应当为诉讼成本付出代价，即承担本案的全部诉讼费用。
【要旨】以政府审批行为作为合同生效条件视为未附条件——根据《合同法》规定精神，当事人在订立合同时，将法定的审判权作为合同生效条件的，视为未附条件。将法律未规定为政府机关职责范围的审判权作为包括合同在内的民事法律行为生效条件的，同样视为未附条件，所附“条件”不产生限制合同效
摘要1：【案号】广西壮族自治区北海市中级人民法院民事判决书(2011)北民一终字第166号
【裁判摘要】根据《中华人民共和国公司法》第一百四十九条第一款第（四）的规定：“董事、高级管理人员不得有下列行为：……违反公司章程的规定或者未经股东会、股东大会同意，与本公司订立合同或者进行交易。”未经股东会或股东大会同意，作为具有公司法定代表人身份的个人是不能与本公司订立合同进行交易的。符某某作为公司法定代表人于2006年9月12日与自己签订了一份《土地使用权转让合同》，虽然公司没有正式召开股东会或股东大会作出决议，但另一股东李某某已明确表示其与符某某当时就转让涉案七亩土地给符某某一事已达成口头协议，因此，双方于2006年9月12日签订的合同并没有损害公司及其他股东的利益，是双方当事人真实意思表示，也符合法律规定，应是合法有效之合同。
摘要2：【解读】董事、高级管理人员与公司订立合同虽未经股东会、股东大会决议，但有其他证据证明其他股东对此知情且同意的，不影响合同效力。
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2018)最高法民终431号
【裁判要旨】未达到投资开发条件而订立的土地转让合同的效力——从合同约定内容看，长通公司通过挂牌方式将土地使用权确认到项目公司名下，后由鹏跃公司受让项目公司100%股权。该约定并未违反相关法律、司法解释的规定。《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定："任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。"但《项目转让协议书》约定的是长通公司通过挂牌方式取得土地使用权，因此，并不存在非法转让土地的情形。城市房地产管理法第三十九条第一款第一项规定："以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；……"该规定是管理性强制规定，并非效力性强制规定。即使《项目转让协议书》违反了该规定，亦不必然无效。且《项目转让协议书》签订后，因案涉土地尚未征转为国有土地，因此，根本不存在该法条规定的上述情形。至于长通公司能否通过挂牌方式取得土地使用权，是判定合同能否实际履行的因素，并不能因此认定该协议无效。
摘要2：
- 日期： 02-21 16:07
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：——未领取权属证书的土地使用权转让合同的效力
【来源：《民事审判指导与参考》（总第74辑），人民法院出版社2018年版】
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2018)最高法民再154号
【裁判要旨】对投资只约定享受固定收益，不负责项目盈亏的，应认定为名为投资实为借贷。
【裁判摘要】恒丰公司主张金天地公司支付项目转款本金3000万元，是根据《补充协议（三）》由1500万元欠款作为投资款在18个月内按照1：1投资回报计算而来。从投资款的性质看，投资人一旦将资金入股投资到公司的经营活动之中后，就必然承担相应的投资风险，不能只享受固定收益而不负责公司盈亏。本案中，双方约定将1500万元欠款投资入股，还约定恒丰公司只享受固定投资回报收益，不负责项目盈亏，这种资金入股的收益模式显然不符合投资款的性质，而属于借款的性质，故该1500万元应认定为名为投资，实为借贷。协议约定的18个月内1：1的投资回报属于对借款利息的约定，1500万元本金在18个月内的利息为1500万元，即构成《合同结算书》确认的欠款本息共计3000万元。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款规定，借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。本案中，1500万元本金在18个月内按照1：1计算出的利息显然已经超过了法律保护的借款利率上限，超过部分不应保护。在金天地公司就该条款提出无效主张的情况下，本院宜对1500万元本金产生的合法利息予以保护。因此，1500万元项目转让欠款的利息，从《补充协议（三）》出具之日2014年1月16日至《合同结算书》所结算的付款前一日2015年7月14日按年利率24%计算。从2015年7月15日起，则按照原审确定的月利率18‰计算。
摘要2：
摘要1：——对房地产项目转让中一物数卖行为的认定处理
【案号】最高人民法院民事判决书(2012)民提字第122号
【裁判要旨】经最高人民法院审判委员会讨论决定，认为构成一地两卖。最高人民法院已生效的（2008）民申字第677号裁定认定《协议书》包含了长新公司与李某某转让”莲湖山庄“项目的法律关系和股权转让关系，该协议是将股权转让和项目转让一并进行约定。麦某某代表长新公司与李某某签订《协议书》将长新公司股权及涉案”莲湖山庄“项目转让后，又与利成公司、宝源公司签订《转让合同书》再次转让”莲湖山庄“项目的行为构成一地二卖。
【裁判摘要】由于麦某某代表长新公司通过签订《协议书》约定将长新公司股权及“莲湖山庄”项目转让给李某，李某已先后向麦某某支付股权转让款和项目转让款共计6363万元，并经麦某某和长新公司的授权，已实际接管长新公司和合法先行占有包括涉案11块土地在内的“莲湖山庄”项目并进行了开发建设，涉案标的物不动产已发生了重大变化，根据《物权法》占有制度的立法目的，在占有人有权占有的情况下，为保持和维护现有物的事实秩序和法律秩序，事实上已不能按照《转让合同书》的约定履行交付涉案标的物。虽然利成公司、宝源公司在与长新公司签订《转让合同书》后也先后向长新公司支付了6000多万元的项目转让款，但作为签约在先的李某已先行合法占有涉案土地，也先行支付了涉案土地使用权的部分转让价款并进行开发建设。根据《合同法》第一百一十条关于当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定，事实上不能履行的规定和《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条的规定，利成公司、宝源公司要求长新公司继续履行的主张，理据不足，本院不予支持。
摘要2：【来源：《民事审判指导与参考》（总第61辑），人民法院出版社2015年版，的212-214页】
【解读】一地数卖均未办理土地使用权变更登记手续的，已先行合法占有投资开发土地的受让方优先取得土地。
摘要1：——应根据当事人的合同约定与履行情况综合认定合同之债的权利义务关系
【案号】最高人民法院（2012）民一终字第32号民事判决书
【法理提示】多个当事人为同一建设用地使用权转让前后签订了多份合同，在有关合同主体及合同内容并不完全一致的情况下，应通过对相应合同约定条款的理解，探寻当事人的真实意思，并结合有关合同履行情况，综合认定该合同之债中的权利义务关系。
摘要2：【来源：《民事审判指导与参考》（总第54辑），人民法院出版社2013年版，第203-204页】
【解读】人民法院可以根据实际情况确定举证期限，可以根据案件具体情况要求当事人补充证据——最高人民法院认为，鼎新鉴定报告的形成时间是在本案一审开庭审理后的2011年9月28日，客观上存在无法在本案一审庭审前提供的合理原因。而且，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十条和《最高人民法院关于适用〈关于民事诉讼证据的若干规定〉中有关举证时限规定的通知》第一条的规定，人民法院可以根据实际情况确定举证时限，针对某一特定事实或特定证据或者基于特定原因，人民法院可以根据案件的具体情况，要求当事人补充证据。因此，一审法院在举证期限届满之后对锦尚公司提供的鼎新鉴定报告要求大西南公司进行质证，并不违反上述规定。
- 日期： 03-14 15:53
- 作者：陈其象律师
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土地用途变更
摘要1：【案号】黑龙江省高级人民法院民事判决书(2015)黑监民再字第13号
【裁判要旨】土地使用权转让合同约定转让后改变土地用途，通过政府以招拍挂的方式进行转让，该约定符合相关法律法规盖的规定。
摘要2：
- 日期： 03-15 10:54
- 作者：陈其象律师
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土地整理
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2013)民一终字第72号
【裁判摘要1】案涉合同为土地整理合同，不属于《中华人民共和国招标投标法》第三条规定的必须招投标的合同范围。即使未进行招投标活动，也未违反招标投标法的强制性规定，不能以此为由主张合同无效。
【裁判摘要2】根据《协议书》、《于洪新城浑河滩地拆迁工作协议》、《补充协议书（之一）》及沈阳市于洪区财政局于2007年9月11日向顺丰公司出具的信函，顺丰公司负担筹集资金完成案涉土地的整理拆迁等义务，顺丰公司的权利则为，如果案涉土地将来挂牌交易由顺丰公司取得，则顺丰公司仅支付土地出让金不再支付其他费用；如果案涉土地将来挂牌交易由其他主体取得，则顺丰公司有权取得实际拍卖成交价与土地出让金的差额部分。从上述协议的内容来看，于洪管委会与顺丰公司之间并非土地使用权转让合同。于洪管委会认为案涉协议以合法形式掩盖非法目的、损害国家利益从而无效的主张不能成立。
摘要2：【解读】土地整理合同中关于开发商可分享未来土地拍卖成交价的约定合法有效——政府部门与企业签订土地整理合同，约定企业履行筹集资金完成土地整理拆迁等义务，如果土地将来挂牌交易时由该企业取得使用权，则该企业仅支付土地出让仅，不再支付其他费用；如果由其他主体取得，则该企业有权取得实际拍卖成交价与土地出让金的差额部分。该约定不属于以合法形式掩盖非法目的、损害国家利益的情形，应认定合法有效。
- 日期： 03-15 14:31
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2013)民申字第2283号
【裁判摘要】《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，应当认定无效。本解释实施前，开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的，可以认定合同有效。”根据本案查明的事实，案涉《项目投资合同》系管委会与化纤公司签订，其中第六条第七款约定：“租赁期满后，甲方（管委会）按厂区（含所有建筑物及附属设施、设备）建设的成本价（以审计部门审核确认的造价为准）将厂区（含土地）转让给乙方（化纤公司），乙方分三年平均支付转让金，转让金于每年6月1日前付清。”上述合同条款中包含土地使用权转让内容，根据上述《解释》规定，该条款应认定为无效；虽本案属于《解释》实施前由开发区管委会作为出让方与受让方签订合同的情形，但由于在本案起诉前并未经市、县人民政府追认，因此仍不能适用《解释》第二条第二款的除外条款，案涉合同第六条第七款仍应当认定为无效。由于上述合同条款无效，化纤公司诉请判令管委会及建设公司依据上述条款将案涉土地及厂房等设施过户给化纤公司缺乏法律依据和事实依据。此外，《解释》第二条第二款所规范的内容为《解释》施行前签订合同应如何处理的情形，亦即本《解释》特别规定对施行前签订的合同仍具有规范效力，故本案不存在违反《中华人民共和国立法法》“法不溯及既往”原则的情形；再者，《解释》第二十八条规定：“本解释自2005年8月1日起施行；施行后受理的第一审案件适用本解释。”本案受理于2011年，理应适用该《解释》处理案件。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，驳回化纤公司诉讼请求并无不当。
摘要2：【解读】开发区管理委员会作出出让方与受让方订立的土地使用权出让合同原则上应当被认定为无效。
- 日期： 03-15 14:35
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】浙江省高级人民法院民事裁定书(2012)浙民申字第1185号
【裁判摘要】根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条第二款规定：“本解释实施前，开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的，可以认定合同有效。”案涉意向书系双方当事人自愿签订，且在该解释实施前已经义乌市发展计划局批复同意，义乌市建设局也对案涉项目颁发建设用地规划许可证，义乌市国土资源局也已作出义土预字（2004）130号具体建设项目用地预审意见，同意案涉项目用土地报批。原审综合上述事实，认定双方签订的《国有土地使用权转让意向书》已经义乌市政府土地管理部门追认而合同有效，并无不妥。
摘要2：【解读】《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》实施前开发区管委会作出出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的合同有效。
摘要1：解答：转让房地产公司１００％股权，该股权转让行为不改变土地使用权主体，不应纳入土地管理法律法规的审查范围，而应根据《公司法》有关股权转让的规定对股权转让合同进行审查。因此，转让房地产公司１００％股权转让合同不因转让行为构成非法转让、倒卖土地使用权罪而无效。目前司法实务中针对以股权转让形式实现土地使用权转让的目的是否构成非法转让、倒卖土地使用权罪存在争议，多地法院认定该行为构成非法倒卖土地使用权罪。因此，企业家在实施房地产公司股权转让行为应当注意该股权转让合同涉及的刑事风险，律师在办理房地产公司股权转让业务时务必谨慎！
摘要2：
- 日期： 04-17 15:51
- 作者：陈其象律师
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划拨土地使用权
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2016)最高法民申752号
【裁判要旨】学校举办者变更不导致划拨土地使用权人的变更，不违反《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条关于未经合法批准转让国有划拨土地使用权的应当认定无效的强制性规定。
【裁判摘要】尽管本案《武威少年军校资产转让协议》名称及其内容，为武威少年军校的资产转让，包括该校土地使用权、固定资产、教学附属设施、低值易耗品，同时该协议亦约定了武威少年军校将其开办、命名批文、民办学校许可证等一系列办学手续和建设手续交与凉州技术学校，由凉州技术学校在武威少年军校的原址上继续办学。《武威少年军校资产转让协议》第十五条明确约定武威少年军校名称及校牌转让后，由凉州技术学校经营管理，按国防教育要求办学。因此，原审法院判决对上述《武威少年军校资产转让协议》性质认定为名为资产转让，实为学校举办者变更，符合事实。上述《武威少年军校资产转让协议》虽有国有土地使用权转让的约定内容，但该国有划拨土地的使用权人在《武威少年军校资产转让协议》履行前后没有发生变更，仍然在武威少年军校名下，不涉及土地使用权性质、用途的变更，并非真正意义上出让土地使用权变更土地使用权人。新世纪学校、陶某某以本案《武威少年军校资产转让协议》违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条关于未经合法批准转让国有划拨土地使用权的应当认定无效的强制性规定，应当确认无效的理由，不能成立。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2014)民二终字第264号
【裁判要旨】公司在转让股权时，建设用地使用权的价值是决定股权转让价格的重要因素，但不能认为该公司股权转让的性质就变成了土地使用权转让，进而认为其行为是名为股权转让实为土地使用权转让而无效。
【裁判摘要】由于转让股权和转让土地使用权是完全不同的行为，当股权发生转让时，目标公司并未发生国有土地使用权转让的应税行为，目标公司并不需要缴纳营业税和土地增值税。如双方在履行合同中有规避纳税的行为，应向税务部门反映，由相关部门进行查处。
摘要2：【解读１】转让公司股权后仅发生股东变更而不是公司持有的土地使用权主体的变更，股权转让协议有效。
【解读２】转让房地产公司１００％股权，目标公司不需要缴纳土地增值税。
- 日期： 04-24 15:36
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2015)民申字第1951号
【裁判要旨】以出让方式取得的土地使用权转让时未完成开发投资总额２５％以上的，受让方不得诉请办理土地使用权过户登记。
【裁判摘要】《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定，土地转让时投资应达到开发投资总额的25%，该规定是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的约束，是行政管理部门对不符合法定投资开发条件的土地在办理土地使用权权属变更登记问题上作出的限制性规定。2012年12月12日，南宁市人民政府出具《关于广西合正房地产开发有限公司与南宁市国凯实业有限责任公司等合同纠纷一案有关意见的复函》，认为案涉土地“目前不符合土地转让条件”，原判决据此认定土地转让条件尚未成就，不支持合正公司关于土地过户的诉讼请求并无不当。
摘要2：
- 日期： 04-24 16:11
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2013)民申字第276号
【裁判要旨】土地转让方未取得权属证书、未经有批准权的政府同意转让或者存在未缴纳土地出让金的事实，不影响土地使用权转让合同的成立和法律效力。
【裁判摘要】本案中，豪韵公司并未缴纳土地出让金，亦未办理土地登记手续，未取得该地块的物权。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，豪韵公司未缴纳土地出让金、未办理土地登记手续的事实不影响案涉《协议书》的成立和法律效力。本案双方当事人只要严格履行约定，就能满足转让条件并转让建设用地使用权。因此，二审判决认定案涉《协议书》合法有效，适用法律并无不当。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九的规定针对的是土地使用权进行物权变动时的条件；《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定，仅仅强调起诉前转让方取得出让土地使用权证书或者经过政府批准同意转让的合同有效，并未明确没有取得或者没有经过政府批准的法律后果。
摘要2：【解读１】未取得土地权属证书时签署的土地转让合同不因此无效——土地转让方在起诉前未取得权属证书，也未经政府同意转让的，不影响土地转让合同的效力。
【解读２】裁判理由：（１）《物权法》第１５条“合同效力与物权效力相区分原则”，未缴纳土地出让金、未办理土地登记手续的事实不影响合同的成立和法律效力；（２）《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第９条规定，仅强调起诉前转让方取得土地权属证书或经政府批准同意转让的合同有效，并未明确没有取得土地权属证书或者没有经过政府批准的法律后果（无效）；（３）《城市房地产管理法》第３８条、第３９条关于转让以出让方式取得的土地使用权应“已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书”的规定仅针对的是土地使用权进行物权变动的条件，不影响土地转让合同的效力。
- 日期： 04-24 16:24
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】江苏省高级人民法院民事判决书(2014)苏商终字第00532号
【裁判摘要】《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条第二款规定：“未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的，不得转让；而《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。《最高人民法院关于土地转让方未按规定完成土地的开发投资即签订土地使用权转让合同的效力问题的答复》（法函（2003）34号）规定：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合两个条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上。《江苏省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》第二十五条规定：未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地或投入资金未达到合同规定投资额25％的，土地使用权不得转让。在本案中，大成公司在未按照出让合同约定进行投资开发或完成开发投资总额的25％以上情况下，将案涉土地使用权转让，违反了上述法律法规规定和国有土地使用权出让合同的约定，使该土地使用权发生物权变动的条件尚不具备，而不能在相关主管部门办理土地使用权转让手续，即本案土地使用权转让合同在法律上已存在履行不能，而该履行不能是因为大成公司的投资开发未达到法定标准所致，故应属于大成公司违约，其应承担相应的违约责任。大成公司虽然辩称2010年9月18日大成公司与投资公司签订的补充合同及2011年12月26日大成公司与投资公司签订的土地开发合作协议约定由投资公司投资满25％再行转让过户，但该约定恰能证明大成公司在签订土地使用权转让合同时明知未完成开发投资总额的25％的土地使用权不得转让的规定。对于该规避法律的约定，本院不予支持。
摘要2：
- 日期： 04-24 16:27
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】湖南省高级人民法院民事判决书(2015)湘高法民三终字第121号
【裁判摘要】对于双方争议的合同是否有效问题，关键在于区分合同生效要件和物权变动要件。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规范的是土地使用权过户问题，即转让房地产完成开发投资总额25%以上的才能过户，否则相关行政部门不予办理过户登记手续，不发生物权变动的效力。但该条款并非对土地使用权转让合同的效力进行限制，本案《土地转让的合同》亦不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，故安仁圣博公司关于《土地转让的合同》无效的上诉理由不成立，本院不予支持。
摘要2：
- 日期： 04-26 15:17
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2013)民申字第874号
【裁判要旨】《城市房地产管理法》第３８条规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封的土地、房产不得转让。基于物权行为与债权行为的区分原则，上述规定限制的是房地产的物权变动，而不影响转让合同这一债权行为的效力。已被查封的土地订立的转让合同合法有效，但受让人不能请求过户土地。
【裁判摘要】土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。佳和印染公司是依法取得涉案土地使用权的土地使用者，在使用年限内，其可以依法转让涉案土地。据一、二审法院查明的事实，佳和印染公司与万通房地产公司签订《土地使用权转让协议》时，涉案土地已由法院依法查封，在查封或者以其它形式限制房地产权利的情形解除前，《土地使用权转让协议》不能发生物权变动的效力，也不能对抗债权人，但由于《土地使用权转让协议》是佳和印染公司、万通房地产公司及鸿晖置业公司的真实意思表示，且签订转让协议时三方对查封事实均实际知晓并接受，因而《土地使用权转让协议》对佳和印染公司、万通房地产公司及鸿晖置业公司具有法律约束力。该协议内容也并未发生变更。各方履行的仍是《土地使用权转让协议》。另外，涉案土地使用权性质改变的相关法律手续未及时履行，违反了《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，但佳和印染公司据此认为《土地使用权转让协议》即为无效协议，依据不足。因此，佳和印染公司关于《土地使用权转让协议》没有法律效力并已被“三旧”改造的合作开发模式所代替的申请再审理由不能成立，本院不予支持。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2015)民一终字第149号
【裁判要旨】因借款及担保协议书部分无效、部分未生效，当事人签订债权债务清偿协议的前提是认定借款及担保协议书合法有效，债权债务清偿协议系因重大误解而订立。
摘要2：【解读】当事人签订借款及担保协议的真实意思是：Ａ出借款项８０８０万元给Ｂ、Ｃ，Ｂ、Ｃ以该８０８０万元加上自有资金或者另外借贷资金４９２０万元共计１.３亿元为对价取得４８号地块的使用权。具体操作是：Ａ以自己名义竞拍土地并向国土资源局支付１.３亿元土地款项、获得该地块土地使用权，以该地块土地使用权为财产担保，待Ｂ、Ｃ还清Ａ全部款项后再办理土地使用权转让过户手续。
①当事人担保约定内容违反物权法定原则，违反了法律效力性强制性规定，应认定无效；
②借款及担保协议关于借款的约定并未实际履行，不发生法律效力。
- 日期： 06-26 08:25
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2014)民四终字第23号
【裁判摘要】根据本案当事方于2010年9月30日签订的《协议书》内容，佳隆集团以股权转让款3000万元人民币分两次受让取得中策公司100%股权，并以6000万元人民币和4000平米（或者2000万元人民币）公建房为对价取得中策公司名下土地后续独立开发运作权等相关权益，上述安排的目的是佳隆集团通过受让股权并继而对控股公司持有的土地实现商业开发，并非直接转让土地使用权。该《协议书》体现了当事人之间股权转让的真实意思，相关交易模式系房地产开发中的常见模式，不违反法律的强制性规定，不存在“以合法形式掩盖非法目的”的情形。宏业公司上诉称《协议书》和2010年10月15日签订的《股权转让协议》及《补充协议》，是以股权转让形式掩盖土地使用权转让目的，应认定为无效合同的上诉理由缺乏事实依据，本院不予支持。
摘要2：