- 日期： 07-24 23:43
- 作者：陈其象律师
- 标签：
审判会议纪要
摘要1：2011年《全国民事审判工作会议纪要》（法办[2011]442号）
【目录】一、民事审判工作的总体要求 二、关于物权纠纷案件 三、关于房地产纠纷案件 四、关于建设工程合同纠纷案件五、关于民间借贷纠纷案件 六、关于侵权责任纠纷案件 七、关于婚姻家庭纠纷案件 八、关于劳动争议纠纷案件 九、关于民事诉讼程序及其他问题
摘要2：·最高人民法院民事判决书(2016)最高法民终602号【裁判摘要2】中铁公司上诉还主张，依据最高人民法院颁布的《全国民事审判工作会议纪要》（法办〔2011〕442号）第27条“当事人以《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条第二项、第三项规定的竣工日期作为承包人行使建设工程优先受偿权期间起算点的，不予支持”规定，不能以工程转移占有之日为优先受偿权行使期间的起算点，批复规定的竣工之日仅指“工程竣工验收合格之日”。但经本院当庭核对，中铁公司所提交的《全国民事审判工作会议纪要》（法办〔2011〕442号）的条文内容为虚假。对此，中铁公司的解释是在找到该纪要时，并不知道该纪要内容为虚假。为此，中铁公司当庭表示不再以其提交的虚假《全国民事审判工作会议纪要》（法办〔2011〕442号）作为支持其主张的依据。
摘要1：什么是迟延办证违约责任？办理房屋产权证书迟延，开发商应当承担何种违约责任？
出卖人因自身原因，未能在合同约定期限内为买受人办理房屋权属证书的，人民法院如何认定出卖人应承担的违约责任?
摘要2：【注解１】（１）《商品房买卖解释》第１４条第２款规定出卖人逾期办证违约责任“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，由于商品房买卖合同并非借款合同，其也不会约定贷款利率，故依此确定违约金存在一定的障碍；（２）在《商品房买卖解释》未对此作进一步明确规定的情况下，人民法院可参照《买卖合同解释》第１８条第４款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失，违约行为发生在2019年8月19日之前的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算；违约行为发生在2019年8月20日之后的，人民法院可以违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准为基础，加计30-50%计算逾期付款损失”的规定，来确定出卖人应当承担的违约责任。
——参考：《民事审判实务问答》０６９.出卖人因自身原因，未能在合同约定期限内为买受人办理房屋权属证书的，人民法院如何认定出卖人应承担的违约责任
【注解２】在案涉物业尚未竣工验收情况下，逾期交房与逾期办证存在重合，系由同一个违约行为引发的两个结果，逾期交房与逾期颁证违约金不应双重支持。——参考案例：最高人民法院民事判决书(2020)最高法民终1265号《前海人寿保险股份有限公司、中国城市建设控股集团（珠海）置业有限公司合同纠纷二审民事判决书》
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2018)最高法民终843号
【裁判要旨】施工合同无效，但合同中的奖励性条款不当然无效，鉴于承包人符合奖励条件，发包人应当参照合同约定支付奖励款。
【裁判摘要】百洋公司上诉称一审已经认定双方之间签订的《合同》《栋号施工承包合同》无效，合同中约定的奖励性条款亦应当无效，其不应再向吉力公司支付奖励款190万。本院认为，奖励条款的约定实际是以奖励的形式增加工程费用，合同中关于奖励款的约定系百洋公司与吉力公司达成的合意,为了鼓励施工方安全、文明施工，确保施工质量，应遵循诚实信用原则，在吉力公司实际已经符合奖励条件的情况下，百洋公司应参照合同约定向吉力公司支付奖励款。
【裁判规则】案涉工程未经竣工验收，发包人即擅自使用，转移占有建设工程之日即为竣工日期。
【摘要】依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条第三款“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期”之规定，百洋公司在案涉工程未经竣工验收的情况下，擅自使用案涉工程，转移占有建设工程之日即为竣工日期。且诉讼中，百洋公司也并未对工程质量存在问题提出有效抗辩，以及提出证据证明双方之间未结算工程款的责任在于吉力公司。因百洋公司已经对案涉楼房行使占有、使用、收益，其亦应当向吉力工支付欠付的工程款利息。
摘要2：【解读】奖励金，是指工程满足业主设置的某项特定目标或要求时，施工单位有权按照约定获得的超过工程款数额的奖励费用。学界多认为奖励金不是工程款。例外情形是当事人在合同中的特别约定，此时奖励金的性质应尊重当事人意思自治。
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2018)最高法民终117号
【裁判要旨】建设工程施工合同履行过程中双方达成的结算工程价款补充协议属于合同结算清理条款，不因施工合同无效而必然无效。
【裁判摘要】经审查，4份补充协议均系双方因施工方案调整、设计图纸变更、延期开工、停工误工等事由而达成的补偿协议，其内容虽与《建设工程施工合同》存在关联，但并不是《建设工程施工合同》的从合同。《建设工程施工合同》因违反招标投标的法律强制性规定而无效，4份补充协议却并不存在违反法律法规强制性规定的内容。一审认定4份补充协议属合法有效的合同正确，本院予以确认，世邦公司应按照补充协议的约定向锦通公司履行补偿赔偿之义务。
【要旨1】承包人报送的工程量报审表有监理单位的审核签证盖章，应认为承包人已举示证据证明其实际完成的工程量。
【摘要1】关于锦通公司实际完成工程量的认定。一审业已查明，锦通公司先后共向世邦公司报送《工程款支付申请（核准）表》7份，前5份均有承包人、发包人、发包人现场代表和监理单位的审核签字盖章，后2份虽无发包人和发包人现场代表签字盖章，但有监理单位的审核签字盖章。7份《工程款支付申请（核准）表》均附有《工程量报审表》，明确载有已经完成的工程量，故应认为锦通公司已举示证据证明其实际完成的工程量，世邦公司认为不实，则应举示相反的证据予以否认。世邦公司既未举证否定《工程款支付申请（核准）表》所载工程量的真实性，又要求另外通过鉴定的方式重新确定工程量，显与民事诉讼证据规则相悖。一审以7份《工程款支付申请（核准）表》认定锦通公司实际完成的工程量并无不当，本院予以维持。
【裁判规则】施工合同无效，施工人仍然负有配合验收和质量保修义务。
【摘要2】至于30万元工程质保金，尽管《建设工程施工合同》无效，锦通公司作为建设工程的施工人仍然负有配合验收和质量保修义务，《补充协议》约定“自乙方交房之日起，满两年后，7个工作日内无息退还乙方”，故一审认定未达支付条件正确，锦通公司应待条件成熟时主张。
摘要2：【要旨2】施工合同无效系因违反招标投标相关法律规定所致，发包人的过错大于承包人，发包人应向承包人支付工程款，是返还因无效合同所取得的财产的一种形式，不以工程竣工验收为条件。
【摘要3】关于工程款支付条件。世邦公司上诉主张案涉工程未竣工验收，锦通公司也未提供证据证明案涉工程不存在质量问题，故不满足工程款支付的条件。经二审庭审询问，双方确认，案涉工程主体已完工，至今未竣工验收，该工程于2015年8月28日取得《商品房预售许可证》，锦通公司于2016年10月正式停工，锦通公司未向世邦公司转移占有案涉工程，双方现已没有继续建设案涉工程的可能。本院认为，一审认定世邦公司与锦通公司签订的《建设工程施工合同》因为违反招标投标的相关法律规定而无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案《建设工程施工合同》无效，锦通公司与世邦公司双方均应返还因该合同取得的财产。锦通公司应向世邦公司转移占有案涉工程，世邦公司应向锦通公司偿付建设案涉工程的投入。鉴于《建设工程施工合同》无效系因违反招标投标相关法律规定，世邦公司作为发包人更清楚拟建工程是否属于法律规定必须进行招标的工程，其过错显然大于锦通公司，故世邦公司应以支付工程款的形式偿付锦通公司的投入。一审判令世邦公司应向锦通公司支付工程款，是返还因无效合同所取得的财产的一种形式，并不以工程竣工验收为条件，故世邦公司认为尚不满足工程款支付条件的上诉理由不能成立。
【要旨】承发包双方对欠付工程款的违约金计算标准约定过高，可以参照不超过年利率24%的标准计算。
【解读】司法解释规定实际施工人可以发包人为被告主张权利，但并未规定只能由实际施工人向发包人主张权利，鉴于实际施工人未向发包人主张权利，承包人有权向发包人主张权利。
摘要1：【案号】最高人民法院（2010）民一终字第8号民事判决书
【裁判要旨】无论讼争工程是否办理竣工验收手续，标的物转移占有由发包人管理使用的，工程价款结算条件均已成就。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2018)最高法民终906号
【裁判要旨】双方约定工程完工后返还履约保证金，工程虽未经竣工验收，但已交付发包人并实际使用，应认定返还履约保证金的条件已成就。
【裁判规则】承包人主张发包人股东应在抽逃出资本息范围内承担补充赔偿责任的，负有相应的举证责任。
【裁判摘要】宁夏润恒公司作为独立法人，具有独立承担民事责任的能力，应以其公司财产对公司债务承担民事责任。江苏润恒公司和润恒物流公司作为宁夏润恒公司的股东，不是案涉三份施工合同的当事人。宁夏永昌联合会计师事务所出具的验资报告书，可以证明经该所验资，截止2015年8月13日宁夏润恒公司的注册资金9.5亿元全部到位，江苏润恒公司和润恒物流公司不存在出资不实的情形。虽然卧牛山公司认为江苏润恒公司和润恒物流公司存在抽逃出资的嫌疑，但其所提交的证据不足以证明江苏润恒公司和润恒物流公司存在抽逃出资的行为。故一审法院认定卧牛山公司的该项诉讼请求缺乏事实和法律依据，并无不当，本院予以维持。
摘要2：【案号】最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申1686号
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2018)最高法民终24号
【裁判要旨】工程已超过2年的缺陷责任期，发包人主张预留质保金的依据不足。
【裁判规则】双方约定以案涉房屋销售款抵工程欠款合法有效，但应当自当事人实际履行之日起产生消灭原债务的法律效力。
摘要2：【解读】工程是否在建设行政主管部门或者有关部分竣工验收备案，不是确定工程是否竣工验收的标准。
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2018)最高法民终59号
【裁判要旨】建设工程的保修期自竣工验收合格之日起计算。
【裁判规则】工程进度款滞纳金系欠付工程进度款产生的违约赔偿，金钱债务的迟延履行对守约方造成的损失可视为欠付款项的利息损失，当事人约定违约金过高的，可以调整为年利率24%计算。
【要旨】代建模式下业主和代建单位之间是委托代理关系，投资人是业主，代理单位承担项目管理责任，获取管理费、咨询费和相关提成。
【摘要1】西宁交投虽拥有项目产权，但从其与明瑞公司签订的《合作协议》所约定的内容及合作方式来看，西宁交投将案涉项目的开发建设权授权给明瑞公司，由明瑞公司作为全资投资人进行开发建设，该协议并非建设工程合同，并且西宁交投也未与其他主体签订任何建设工程合同，也不承担支付价款的义务，故西宁交投并不具备建设工程法律关系中的发包人地位，其并非案涉项目的发包人。明瑞公司通过合法招投标程序取得案涉项目工程发包主体资格、具备支付工程价款能力并承担付款义务，应认定为案涉项目的发包人。
【摘要2】在发包人与实际施工人并无合同关系时，发包人仅在特定条件下就欠付工程款对实际施工人承担连带责任，其法律依据为《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，但该条因突破了合同相对性故对其适用有严格限制：首先，该条的立法目的在于解决农民工的权益保护和救济途径问题；其次，除合同相对方破产、下落不明等实际施工人难以保障权利实现的情形外，原则上不准许实际施工人提起以不具备合同关系的发包人、总承包人为被告的诉讼；同时，还需存在转包、非法分包、借用资质等违反法律、行政法规强制性规定导致合同无效的情形。就本案而言，并不符合上述条件，不能适用该条款。因此，美建公司以西宁交投系发包人为由要求其承担连带责任，缺乏事实和法律依据。
【摘要3】构成债务加入必须有第三人明确的意思表示，同意与债务人共同承担债务。本案《钢结构施工合同》的付款义务人是明瑞公司，西宁交投支付的2090万元系代明瑞公司付款，该行为并不能证明西宁交投有与明瑞公司共同承担支付工程款义务的意思表示，不构成债务加入。
【摘要4】即便从代建的角度讲，委托代建与工程施工是两个独立的法律关系，也不应由委托人对工程欠款承担连带责任。
摘要2：【案号】最高人民法院民事裁定书(2018)最高法民申6241号
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2017)最高法民终470号
【裁判要旨】发包人在涉案工程未竣工验收的情况下出售房屋视为擅自使用。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2016)最高法民再270号
【裁判摘要】本案中，案涉《内部承包协议》《补充协议》无效，工程也未经竣工验收，但北方建筑公司取得该工程后，与泓泰公司签订《资产转让合同》，将工程转让给泓泰公司，并由泓泰公司办理了相关产权证书，应视为工程竣工验收合格。路太军要求北方建筑公司支付工程价款，依法应当予以支持。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2018)最高法民再134号
【裁判要旨】建设工程已竣工验收，但因施工方原因未能办理房屋所有权证，业主单位要求施工方承担租金损失的处理。
【裁判摘要】本院认为，案涉物业3、4层未取得房屋所有权证与超华公司主张未能对外出租的租金损失之间不具有因果关系，二审法院判令中建总公司、中建股份公司赔偿超华公司700万元租金损失，缺乏事实和法律依据。......超华公司依据《城市房屋租赁管理办法》第六条规定主张未依法取得房屋所有权证的房屋不得出租，但该管理办法仅系部门规章，已于2011年2月1日失效。现行法律、行政法规中，并无未取得房屋所有权证的房屋不得出租的强制性规定。超华公司主张案涉物业3、4层未能对外出租系未取得房屋所有权证所致，于法无据。
摘要2：【裁判规则】公司经过改制后不再具有建筑企业资质，事实上也不可能继续履行施工合同 ，应由改制后的公司履行改制前的公司在合同项下的相关权利义务。
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2018)最高法民终861号
【裁判要旨】承包人起诉请求解除合同时，已经超出施工合同约定的竣工日期，鉴于现有证据不能证实案涉工程已竣工验收结算或者已交付发包人或者被发包人擅自使用，承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限可自合同解除之日起计算。
【裁判规则】鉴定意见书关于“依据现有证据不能认定原告已完工程数量及价款”的结论属于以鉴代审，应不予采信。
【摘要】本院认为，根据《鉴定意见书》记载内容，华澳公司与陆港公司对争议项中已完工程量存在争议，但《鉴定意见书》关于“依据现有证据不能认定原告已完工程数量及价款”的结论属于以鉴代审，应不予采信。鉴于《鉴定意见书》所列证据不足争议项对应的工程量属于案涉《施工合同》《补充合同》约定的工程量，而在华澳公司曾对上述合同约定的工程进行施工的情形下，陆港公司主张《鉴定意见书》所列证据不足争议项对应的工程量系第三方施工完成，对此陆港公司应承担相应的举证责任，但陆港公司未提交相应的施工合同或竣工结算文件且其在二审庭审时陈述无证据证实前述工程量系由第三方施工完成，故陆港公司应承担举证不能的责任，其关于《鉴定意见书》中证据不足争议项1818862元应从一审判决确定的欠付工程价款中予以扣除的上诉主张不能成立。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2017)最高法民再246号
【裁判要旨】工程价款优先受偿权的起算点，应为实际的竣工验收日而非推定的竣工验收日。
【裁判摘要】至于广宇公司再审审理过程中主张，本案二审过程中广宇公司委托诉讼代理人为江苏××律师事务所律师，汇银公司委托诉讼代理人丁×为同一律师事务所合伙人，诉讼过程中存在委托诉讼代理人操纵诉讼的情形，但未提供证据证实，且该主张不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的再审情形，本院不予审查。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2018)最高法民再1号
【裁判要旨】承租人明知涉案房屋尚未完成竣工验收，亦未提交证据证明房屋不能实际正常使用，其主张合同目的不能实现（解除合同），事实依据不足。
【摘要1】根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用"的规定，建筑工程的验收应以《建设工程质量管理条例》的规定确定验收合格可以交付使用的标准。根据《建设工程质量管理条例》第十六条、第四十九条的相关规定，建设单位应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，并在竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。因此，行政主管部门颁发备案证可以证明建设工程已竣工验收合格，但不是确定“验收合格"的依据。故艾维克公司认为因明珠大楼酒店未办理竣工验收备案即是未验收合格的相关理由不能成立。
【摘要2】参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：……（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的"的规定，艾维克公司虽发函要求对方及时提供相关资料，但因其明知租赁的明珠大楼尚未完成竣工验收，亦未在合同中要求对方提供竣工验收资料的时间，亦未提交证据证明案涉租赁房屋不能实际正常使用的证据，故艾维克公司以此主张合同目的不能实现，事实依据不足，其请求确认2014年7月25日发函行为发生解除合同的法律后果，法律依据不足。
摘要2：
- 日期： 05-28 11:36
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【案号】广东省佛山市中级人民法院民事判决书(2015)佛中法民三终字第1082号
【裁判摘要】《商品房买卖合同》第九条约定：“甲方（保利公司）应当在2014年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已办理竣工验收备案手续（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程验收备案表》），符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准并能正常使用的商品房交付乙方（张某某）使用。”涉案房屋虽于2014年6月12日办理了竣工验收备案手续，并取得了《房屋建筑工程和市政基础设施竣工验收备案表》，且保利公司亦于2014年10月通知了张某某办理收楼手续，但张某某于2014年11月2日办理收楼手续时，案涉房屋因试水不能进入房屋进行检查和验收，并未实际进行房屋交接手续，保利公司陪同看房人员亦在《房屋验收表》上签名确认，故保利公司于2014年11月2日并未履行完交楼义务。而2015年3月15日张秀芳与保利公司再次进行房屋交接手续时，双方已能进入涉案房屋进行实际交接，虽然张某某在《房屋验收表》中注明了房屋存在的质量问题，但上述问题均不属于房屋主体结构质量问题，属于质量保修范围，张某某、曾某某不能以此为由拒绝收楼，亦不能据此追究保利公司2015年3月15日之后的逾期交楼违约责任，故本院认定保利公司于2015年3月15日履行了交楼义务，据此可知，保利公司逾期交楼的时间为134天。
摘要2：【案号】广东省高级人民法院民事裁定书(2016)粤民申4682号
【摘要】本案中，虽然涉案房屋已于2014年6月12日办理竣工验收备案手续，取得《房屋建筑工程和市政基础设施竣工验收备案表》，且保利公司亦于2014年10月通知张某某办理收楼手续，但张某某于2014年11月2日办理收楼手续时，因涉案房屋正在试水，导致其不能进入房屋进行检查和验收，并未实际进行房屋交接，保利公司陪同看房人员亦在《房屋验收表》上签名确认，故保利公司于2014年11月2日并未实际履行交楼义务。此后，直至2015年3月15日张秀芳与保利公司再次进行房屋交接时止，保利公司亦未能提供证据证明其间已再次通知张秀芳办理收楼手续，故二审法院认定保利公司自2014年11月3日至2015年3月15日存在逾期交楼的违约行为并判令保利公司向张某某、曾某某支付该期间的逾期交楼违约金，并无不当。
- 日期： 05-28 16:13
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【案号】广东省阳江市中级人民法院民事判决书(2017)粤17民终126号
【裁判摘要】本案中，阳春昊翔公司与陈某某签订的《广东省商品房买卖合同》约定的交付条件为“该商品房验收合格”，但双方没有具体约定验收主体及具体如何验收，双方对该约定的理解发生争议。房屋交付，首先要符合法律法规的规定。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”；《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条也规定，“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”，因此，交付使用的房屋应当经过竣工验收合格是法律的强制性规定，任何当事人都应当遵守，不得依当事人的意愿而违反。对于如何确定交付房屋是否经竣工验收合格的问题，《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”，住房和城乡建设部《房屋建筑和市政工程基础设施工程竣工验收备案管理办法》第八条规定，“备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收”、第十一条规定，“建设单位采用虚假证明文件办理工程竣工验收备案的，工程竣工验收无效，备案机关责令停止使用，重新组织竣工验收……”。可见，备案是竣工验收的最后一个环节，主管部门通过该环节对建设工程进行再次监督，因此取得建设工程竣工验收备案表是证明该工程经验收合格的依据。对此，广东省建设厅作出的粤建办房函(2003)63号《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》中亦明确《广东省商品房买卖合同》（示范文本）第八条第一款中的“该商品房经验收合格”，是指该商品房建设单位已在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。
摘要2：（续）省建设厅作为合同范本提供者，其有权对合同中有争议内容作出解释，且该解释与上述法律法规规定相符。因此，对阳春昊翔公司与陈某某签订的商品房买卖合同约定的商品房交付条件为商品房经验收合格，应理解为该商品房已经在当地建设行政主管部门取得工程竣工验收备案表。阳春昊翔公司上诉主张预售房经建设方、设计、施工、监理、勘察等单位验收合格即符合交付条件理据不足，本院不予采纳。按照双方签订的商品房买卖合同的约定，阳春昊翔公司应在2015年10月30日前将经验收合格的商品房交付给陈某某使用，但阳春昊翔公司至今未办理工程竣工验收备案手续，故应认定阳春昊翔公司销售给陈某某的商品房在2015年10月30日未具备交付使用的条件，阳春昊翔公司已构成违约。原审判决认定涉案商品房不符合交付使用的条件并无不妥，应予维持。
摘要1：解读：根据《建设工程质量管理条例》第５８条之规定，发包人擅自使用未经验收工程，（１）责令改正，处工程合同价款２％以上４％以下罚款；（２）造成损失的，依法承担赔偿责任。
解析：发包人擅自使用未经验收工程的民事责任（《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第９条、第１４条）——（１）对建设工程实际竣工日期有争议的，以转移占有建设工程之日为竣工日期；（２）建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后：Ａ．又以使用部分质量不符合约定为由主张权利不予支持；Ｂ．但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。
摘要2：【注解】发包人擅自使用未经验收的建设工程应自行承担相应责任：（１）发包人仅对其擅自使用部分承担工程质量风险责任（地域未使用部分出现质量问题仍应由承包人承担责任）；（２）承包人在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任；（３）承包人不再承担保修责任。
- 日期： 01-02 10:59
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：解读：（１）工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算；（２）房地产开发企业承担商品房质量保修责任的保修期从房屋交付之日起计算。
摘要2：
- 日期： 01-03 12:21
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2019)最高法民终1093号
【裁判摘要１】无法证明一人公司与股东财产是否相互独立的审计报告不能作为证明公司财产独立于股东财产的证据——《中华人民共和国公司法》第二十条是否认公司法人人格的原则性规定，适用于所有的公司形式，而一人有限责任公司为有限责任公司中的特殊形式。因一人有限责任公司只有一个自然人或者一个法人股东，股东与公司联系更为紧密，股东对公司的控制力更强，股东与公司存在人格混同的可能性也更大，因此，在债权人与股东的利益平衡时，应当对股东课以更重的注意义务。《中华人民共和国公司法》第六十三条对一人有限责任公司财产独立的事实，确定了举证责任倒置的规则，即一人有限责任公司的股东应当举证证明公司财产独立于股东自己的财产。在其未完成举证证明责任的情况下，应当对公司债务承担连带责任。此为法律对一人有限责任公司的特别规定，应当优先适用。本案中，从举证情况看，能源公司虽提交了置业公司2013年度和2014年度的审计报告以及所附的部分财务报表，但从审计意见的结论看，仅能证明置业公司的财务报表制作符合规范，反映了公司的真实财务状况，无法证明能源公司与置业公司财产是否相互独立，不能达到能源公司的证明目的。而且，根据审计报告所附的资产负债表，2013年10月15日置业公司成立后，即有对张家口华富财通公司投资款2900万元，与能源公司在本院二审庭审中关于置业公司只开发案涉国储大厦，无其他业务和对外活动的陈述相矛盾。能源公司与睿拓公司的《股权转让合同》第三条约定看，不管是能源公司还是睿拓公司，与置业公司的财务均不是独立的，在股权转让中，双方又将置业公司的财产进行了处置。因此，在能源公司未能提供充分证据证明的情况下，其应当对置业公司的债务承担连带责任。对于睿拓公司，其在本院二审庭审中自认，在受让能源公司股权时对置业公司欠付工程款一事知情，这与《股权转让合同》第二条“乙方陈述与保证"中睿拓公司“已知悉天津国储置业有限公司全部债务情况"的约定一致。而且，案涉工程竣工验收备案与签订《支付协议》均在睿拓公司受让能源公司股权，成为置业公司一人股东之后。在其未提供证据证明置业公司财产独立于自己财产的的情况下，应当就置业公司债务承担连带责任。
摘要2：【裁判摘要２】工程款支付方式由预付款加进度付款改为承包人全垫资施工属于实质性变更——《总包补充协议》与中标的《建设工程施工合同》相比，工程款支付方式由预付款加进度付款改为承包人全垫资施工。而款项支付方式系工程价款的重要内容，因此，应认定《总包补充协议》构成对中标合同的实质性变更，根据《中华人民共和国招标投标法》第四十六条的规定，该协议无效，对双方当事人不具有法律约束力。南通二建依据《总包补充协议》第26条第2项约定，请求置业公司支付欠付工程款利息，依据不足。从合同实际履行情况看，在案涉工程竣工验收前，置业公司未支付任何预付款和工程进度款。即便2018年2月7日南通二建向置业公司借款1000万元并自愿按照年利率4.5%支付资金占用费时，亦未提出抵扣前期预付款和进度款的主张。可见，双方并未实际履行《建设工程施工合同》的约定。2018年8月17日双方签订的《支付协议》首部明确，“鉴于双方分别于2015年4月15日和2016年1月18日签订了国储中心大厦的《建设工程施工合同》和《补充协议》"。《支付协议》是《建设工程施工合同》履行完毕后对所有工程款数额的最终结算，并详细约定了工程款的具体支付时间。因此，虽然中标的《建设工程施工合同》约定了工程预付款和进度款的支付事宜，但双方并未实际履行，而且工程结算的《支付协议》中又对工程款支付作出新的约定，应视为是对《建设工程施工合同》工程款支付方式的变更。双方的权利义务关系应以变更后的合同内容确定。《支付协议》并未约定预付款和进度款迟延付款违约金的事宜，南通二建关于支付2018年8月17日之前逾期付款违约金的主张，依据不足，一审判决对其该项诉讼请求未予支持，并无不当。
【注解】《支付协议》具有决算性质，系双方当事人真实意思表示，合法有效。
- 日期： 05-11 16:05
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书（2020）最高法民终760号
【裁判摘要】以债权抵顶部分购房款不影响适用《执行异议与复议规定》第２８条规定——《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，关于尹××是否在人民法院查封前签订合法有效的书面买卖合同问题。据原审查明，．．．．．．2016年8月，东江公司与广福公司协商以房抵扣工程款，东江公司将其对广福公司享有的工程款债权1962314.59元转为尹××购买案涉商铺的购房款。2016年9月12日，尹××与广福公司就案涉商铺签订《购买协议》。案涉商铺于2017年7月20日被查封。富滇银行未提供证据证明案涉《购买协议》系尹××与广福公司串通倒签而形成的虚假购房合同，其主张该以物抵债协议不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不能认定为上述司法解释第二十八条规定的合法有效的房屋买卖合同的理由不能成立。原审认定尹××在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同并无不当。关于尹结华是否在人民法院查封前合法占有案涉商铺问题。本院认为，上述司法解释规定的占有是指对不动产的支配和管理，应以是否实际控制不动产为标准。．．．．．．本院认为，首先，尹××是基于合法有效的《购买协议》占有案涉商铺，案涉商铺虽未办理竣工验收手续，但尹××系根据广福公司的交房通知正常办理接房手续。其次，尹××接房后将案涉商铺出租给安济公司使用，可以证明案涉商铺已经具备了正常使用的条件，故原审认定尹××在人民法院查封前已合法占有该不动产并无不当。富滇银行该项上诉理由不能成立，不予支持。关于尹××是否已支付了全部价款问题。据已查明的案件事实，东江公司与广福公司同意以房抵扣工程款，并将其对广福公司的工程款债权1962314.59元转为尹××购买案涉商铺的购房款，实质是东江公司以其对广福公司的债权作为尹××向广福公司购买案涉商铺对价的一部分，
摘要2：（续）不违反法律、行政法规的规定。．．．．．．因此，尹＊＊已支付了案涉商铺全部价款。富滇银行称尹结华未支付案涉商铺全部价款的上诉理由亦不成立，不予支持。关于是否因尹××自身原因未办理过户登记问题。据原审查明，案涉商铺位于A8地块，因该地块上商铺未办理竣工验收手续，不具备产权证办理条件，故案涉商铺未办理所有权证并非买受人尹××的自身原因。综上，尹××对案涉商铺享有的权利符合上述司法解释规定的情形，原审认定尹××对案涉商铺享有排除执行的权利并无不当。
摘要1：解读：对于违法发包、转包、分包、挂靠等行为的行政处罚追溯期限——（１）应当从违法发包、转包、分包、挂靠的建筑工程竣工验收之日起计算；（２）合同工程量未全部完成而解除或暂时终止履行合同的，为合同解除或终止之日。
摘要2：【注解】违反发包、转包、违法分包、挂靠等违法行为的行政处罚追溯期限如何起算？｜根据《住房和城乡建设部关于印发建筑工程施工发包与承包违法行为认定查处管理办法的通知》第１６条规定“对于违法发包、转包、违法分包、挂靠等违法行为的行政处罚追溯期限，应当按照法工办发〔2017〕223号文件的规定，从存在违法发包、转包、违法分包、挂靠的建筑工程竣工验收之日起计算；合同工程量未全部完成而解除或终止履行合同的，自合同解除或终止之日起计算。”——（１）从竣工验收之日起算：从存在违法发包、转包、违法分包、挂靠的建筑工程竣工验收之日起计算；（２）从合同解除或者终止之日起算：合同工程量未全部完成而解除或终止履行合同的，自合同解除或终止之日起计算。
- 日期： 09-25 10:08
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：解读：建设工程竣工验收合格，发包人应履行工程款支付义务；已经竣工验收合格的建设工程，发包人提出工程质量异议，属于承包人的保修义务范畴，发包人不能以此对抗承包人的工程款付款请求权。
摘要2：【理解与适用】若发包人不能提出具体的质量问题或只是提出一些瑕疵问题，其提出工程质量异议的目的在于抵销或减少工程价款，甚至为了拖延法院的审理期限，故对其要求进行质量鉴定的申请一般不予准许。——最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院建设工程施工合同司法解释的理解与适用》，人民法院出版社２０１９年版，第３３３页。
- 日期： 10-02 07:08
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：解读：（１）发包人收到承包人竣工验收报告后组织验收的具体合理期限由双方在施工合同中予以约定；（２）没有约定的，参照《建设工程施工合同（示范文本）》（２０１７年版）第１３.２.２条规定，发包人应当在收到承包人提交的竣工验收申请报告４２天内完成竣工验收；（３）因发包人自身原因未在４２天内完成竣工验收或完成竣工验收不予签发工程接收征收的，以承包人提交竣工验收申请报告的日期为实际竣工日期。
摘要2：
- 日期： 10-31 10:44
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2021)最高法民终1241号
【裁判摘要１】关于案涉工程款支付条件是否具备的问题｜《中华人民共和国合同法》第二百七十九条第一款规定：“工程验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。”根据本案已查明的事实，2017年11月1日欣网视讯公司等出具工程竣工验收报告，载明案涉工程已通过验收且验收合格；欣网视讯公司在2017年11月2日关于工程竣工验收、备案资料的说明中，亦未否认前述报告关于验收合格的验收结论，故应当认定案涉工程已经验收合格，符合上述支付价款的规定。欣网视讯公司虽然主张案涉项目至今无法使用，但其提交的证据不足以充分有效证明案涉工程存在因质量问题必须停止使用或重新组织竣工验收的情形，再结合其与北京安信行物业管理有限公司南京分公司签订的物业服务合同，欣网视讯公司关于案涉工程不能实际使用的相关理由不能成立，本院不予采信。．．．．．．此外，案涉2017备忘录第六条、第八条约定，各方待欣网视讯公司取得不动产权属证书后通过办理抵押融资的方式取得资金，用于支付工程款及融资费用，欣网视讯公司应在取得融资款后一周内一次性支付。但由于支付工程款系欣网视讯公司合同义务，且欣网视讯公司并无证据证明办理不动产权属证书系其取得融资款的唯一途径，亦未能证明华兴公司存在不配合办理不动产权属证书或抵押融资等违约行为，故欣网视讯公司关于案涉工程款尚不具备支付条件的上诉理由不能成立，本院不予采信。
【裁判摘要２】关于案涉工程欠款利息、垫资利息的计算标准应如何认定，以及欣网视讯公司是否应承担工期延误期间的垫资利息的问题｜《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》(法释[2004]14号)第六条规定：“当事人对垫资和垫资利息有约定，承包人请求按照约定返还垫资及其利息的，应予支持，但是约定的利息计算标准高于中国人民银行发布的同期同类贷款利率的部分除外。”第十七条规定：“当事人对欠付工程价款利息计付标准有约定的，按照约定处理；没有约定的，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息。”案涉合作协议第3.3.7条约定：“欣网视讯公司、马××、沈×按年15%的融资费率向华兴公司支付财务费用，该财务费用以工程造价形式体现。”案涉2017备忘录第三条进一步约定融资费用结算仍按合作协议约定的原则和方案执行。
摘要2：（续）本案中，案涉工程项目由华兴公司负责融资，案涉工程造价分为施工过程中的工程进度款与竣工验收后的工程结算款，对于以工程进度款体现的融资费性质应当认定为垫资和垫资利息，对于以工程结算款体现的融资费性质应当认定为工程款和工程款利息。因此，一审认定案涉工程欠款利息计算标准为年利率15%，对于华兴公司主张垫资年利率15%高于中国人民银行发布的同期同类贷款利率的部分不予支持，并无不当。
【裁判摘要３】欣网视讯公司还主张华兴公司应当赔偿其案涉大楼自2017年11月1日起至今无法使用的损失。本院认为，首先，根据前述分析，案涉工程已于2017年11月1日验收合格，故欣网视讯公司关于2017年11月1日之后存在工期延误损失的相关主张，本院不予采信。其次，工程竣工验收合格后，欣网视讯公司虽然主张案涉大楼存在防火涂料厚度不足等质量不符合要求需要整改的情形，但未提交充分有效证据证明其于质保期内向华兴公司提出了质量保修等请求，或者其已实际采取自行维修或委托第三方维修等措施避免损失发生或扩大；且欣网视讯公司在本案中亦未对工程质量问题提出鉴定申请，故本院对其相关理由不予采信。此外，欣网视讯公司亦无充分有效证据证明案涉工程未办理竣工验收备案与不动产权属证书实质影响了案涉大楼的实际使用；根据2017备忘录第二条约定，办理竣工验收备案与不动产权属证书系由欣网视讯公司负责，结合前述分析，欣网视讯公司提交的证据亦不足以证明华兴公司对此存在过错。综上，欣网视讯公司主张华兴公司承担自2017年11月1日至今的损失，缺乏事实与法律依据，本院不予采信。一审判决驳回欣网视讯公司关于该部分损失赔偿的反诉请求，并无不当，本院予以维持。
- 日期： 02-02 15:09
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【裁判摘要】（１）竣工验收备案行为是建设行政主管部门对建设工程竣工验收合格这一事实予以确认的行为；（２）竣工验收备案行为无论是对房地产企业还是对购房者均产生行政法上的拘束力，能够对包括上诉人在内的购房者的权利义务产生实质性的影响，具有可诉性——《建设工程质量管理条例》第四条规定：“县级以上人民政府建设行政主管部门和其他有关部门应当加强对建设工程质量的监督管理。”第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第三条规定：“国务院住房和城乡建设主管部门负责全国房屋建筑和市政基础设施工程的竣工验收备案管理工作。县级以上地方人民政府建设主管部门负责本行政区域内工程的竣工验收备案管理工作。”第六条规定：“备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫。”第九条规定：“建设单位在工程竣工验收合格之日起15日内未办理工程竣工验收备案的，备案机关责令限期改正，处20万元以上50万元以下罚款。”第十一条规定：“建设单位采用虚假证明文件办理工程竣工验收备案的，工程竣工验收无效，备案机关责令停止使用，重新组织竣工验收，处20万元以上50万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”从上述规定可以看出，建设行政主管部门具有对本行政区域内的建设工程质量实施监督管理，并对建设单位的工程竣工验收报告及相关认可文件、准许使用文件进行备案的法定职权。法律法规设立竣工验收备案制度的目的是加强房屋建筑质量的监管。在竣工验收备案行为中，建设行政主管部门并非是简单地接受建设单位向其报送的相关房屋竣工验收资料，还要对备案资料进行审查，如发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，备案机关将“责令停止使用，重新组织竣工验收”。如果建设单位采用虚假证明文件办理工程竣工验收备案的，备案机关将责令停止使用，重新组织竣工验收并处以罚款，构成犯罪的，将依法追究刑事责任。
摘要2：（续）竣工验收备案行为是建设行政主管部门对建设工程竣工验收合格这一事实予以确认的行为。同时，《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》第七条规定：“开发企业交付商品房时，应当向买受人提供房地产开发项目竣工综合验收备案证明。”本案中，上诉人与中智公司签订的济南市商品房买卖合同系格式合同，合同第八条明确将“该商品房取得开发项目《综合验收备案证明》”作为交付条件。综合上述理由，竣工验收备案行为无论是对房地产企业还是对购房者均产生行政法上的拘束力，能够对包括上诉人在内的购房者的权利义务产生实质性的影响。综上，原审法院认为被诉行政行为未对上诉人产生实际影响，进而裁定对上诉人的起诉予以驳回，确有不当，本院予以纠正。
- 日期： 04-14 15:23
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：解读：（１）已经竣工验收的工程在诉讼中通过鉴定发现存在可修复的部分质量问题，并不意味着该工程属于不合格工程；（２）对存在质量问题的部分进行修复属于承包人的保修责任，不影响承包人对工程价款优先受偿权的主张和享有。
摘要2：
- 日期： 05-14 08:01
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【裁判摘要１】关于泰正集团公司对欠付工程款是否应当承担连带支付责任的问题。根据已经查明的事实，泰正集团公司在《授权委托书》中明确，其与喜福实业公司为案涉工程项目所有权的共有人，同时授权喜福实业公司代为与中建南方公司签订施工合同。可见，泰正集团公司对其作为《承包合同》的相对方是明知并认可的。喜福实业公司在《承包合同》上的盖章行为具有双重意义，不仅是对其自身作为案涉工程发包方地位的确认，同时亦代表泰正集团公司作出相应的意思表示。《承包合同》对泰正集团公司具有法律约束力。而且，2009年8月15日，泰正集团公司和喜福实业公司共同作为发包人与中建南方公司签订《建设工程施工合同》，虽然该合同仅作为喜福实业公司和泰正集团公司报建用，但能够进一步佐证泰正集团公司对其发包人身份的认可。从合同实际履行情况看，在案涉工程开工报告和竣工验收意见书上，泰正集团公司均作为建设单位盖章确认。在实际施工过程中，有多份往来函件上均盖有泰正集团公司印章。可见，泰正集团公司亦实际参与了《承包合同》的履行。一审判决仅以泰正集团公司未在《承包合同》上盖章为由，认定泰正集团公司对案涉工程欠款不承担连带支付责任，存在错误，本院予以纠正。
【裁判摘要２】超过诉讼时效期间行使抵销权无法律依据——逾期竣工违约金的权利行使与具体确定违约责任大小系两个层次的问题，喜福实业公司主张，在建设工程领域，双方进行工程结算时才对各自违约行为进行统计，确定违约责任，因而逾期竣工违约金的诉讼时效期间应从双方结算之日起算。该主张无法律依据，本院不予支持。．．．．．．根据《中华人民共和国合同法》第九十一条的规定，债务相互抵销是合同权利义务终止的情形，与债务已经按照约定履行具有相同效力。诉讼时效届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩，当然也可以提出不同意抵销的抗辩，喜福实业公司主张即使反诉超过了诉讼时效期间，其也可以直接行使抵销权，无法律依据。
摘要2：【案号】最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申6193号
【摘要】原审已经查明，泰正公司在《授权委托书》中明确，其与喜福公司为涉案工程项目所有权的共有人、授权喜福公司代为与中建公司签订施工合同，对授权委托书签发之前受委托人以喜福公司名义与中建公司所为之一切民事行为法律效力予以认可。泰正公司和喜福公司共同作为发包人与中建公司签订《建设工程施工合同》，并在施工过程中的多份往来函件上盖章，涉案工程竣工验收意见书载明：“建设单位：重庆泰正（集团）有限公司、重庆喜福置业有限公司"。泰正公司申请再审主张其现不是涉案工程的所有人或共有人，并非合同相对方，不应承担连带责任，但不否认其曾系涉案工程共有人。原审依据查明事实，认定泰正公司实际参与了《承包合同》的履行、《承包合同》对泰正公司具有法律约束力不缺乏证据证明，适用法律亦无不当。
- 日期： 06-01 11:10
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【裁判摘要】竣工验收是工程质量管理的重要环节且受国家相关行政职能部门的监督。施工单位是否在竣工验收报告上盖章确认，涉及双方共同的权利义务，并涉及行政行为，应当受到国家行政职能部门的监督，故发包方请求承包方在竣工验收报告上盖章，不具有民事争议的可执行性——关于应否判决一品公司在竣工验收报告上签章并向嘉煜公司提交工程资料｜《建筑工程质量管理条例》第十六条第一款规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”根据上述规定，竣工验收是工程质量管理的重要环节且受国家相关行政职能部门的监督。案涉工程竣工验收的责任主体是建设单位即嘉煜公司，一品公司作为案涉工程的施工方，应当积极配合嘉煜公司办理竣工验收，提交工程验收需要的具体资料，保障工程竣工验收的顺利进行。但是，施工单位是否在竣工验收报告上盖章确认，涉及双方共同的权利义务，并涉及行政行为，应当受到国家行政职能部门的监督，故嘉煜公司请求一品公司在竣工验收报告上盖章，不具有民事争议的可执行性，一审法院对此认定并无不当。本案中，因嘉煜公司在接手案涉工程施工场地时未与一品公司办理交接手续，亦未对相关证据进行保全或提存，造成相关工程资料缺失，应由嘉煜公司自行承担相关责任。对案涉工程缺失资料的补正，不在本案审理范围内，可由双方另行处理。
摘要2：【解读】嘉煜公司反诉请求：．．．．．．5.判令一品公司按照《中华人民共和国建筑法》《建设工程质量安全管理条例》等规定向嘉煜公司提交其实际施工完成范围内的、完整的、符合法律规范规定的施工技术档案、施工管理资料、工程使用的主要建筑材料、建筑构(配)件和设备的进场试验报告等工程资料，并在嘉煜公司组织的1号、8-16号楼的地基与基础分部工程验收、主体结构分部工程验收以及在竣工验收报告上补充完善签字盖章手续；
- 日期： 10-19 20:11
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【裁判摘要】（１）发包方在未经竣工验收的情况下擅自使用案涉工程丧失了以工程质量不合格为由抗辩拒付相应工程款的权利；（２）法院可以根据鉴定意见判决承包人对不合格工程项目承担返工返修直至工程质量合格的义务——关于案涉工程是否应视为已经竣工并具备结算条件的问题。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款和《中华人民共和国合同法》第二百七十九条第二款均规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条第三项规定：“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。”国宾公司作为案涉工程的开发商，对于项目工程主要用于出售，其在明知工程未经竣工验收的情况下，将案涉工程房屋交付业主并装修入住，其行为已经构成擅自使用。同时，案涉工程除零星工程外已经基本完成，主体工程已经验收合格，双方办理了水电交接手续。综合以上情况，应视为工程已经竣工并具备结算条件。……关于原审判决国宾公司支付的工程款数额是否适当的问题。国宾公司在再审申请中提出，对于案涉工程不合格项目的工程款有权拒绝支付。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条第一款规定：“建设工程施工合同解除后，已经完成的建设工程质量合格的，发包人应当按照约定支付相应的工程价款；已经完成的建设工程质量不合格的，参照本解释第三条规定处理。”第三条规定：“建设工程施工合同无效，且建设工程经竣工验收不合格的，按照以下情形分别处理：（一）修复后的建设工程经竣工验收合格，发包人请求承包人承担修复费用的，应予支持；（二）修复后的建设工程经竣工验收不合格，承包人请求支付工程价款的，不予支持。因建设工程不合格造成的损失，发包人有过错的，也应承担相应的民事责任。”根据上述规定，双方解除建设工程施工合同后，已经完成的建设工程质量不合格且未能修复的，可相应核减不合格部分工程价款。本案中存在部分工程项目质量不合格问题，对此双方均无异议并有鉴定结论证明。但上述司法解释第十三条同时规定：“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持；但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。”
摘要2：（续）国宾公司在未经竣工验收的情况下擅自使用案涉工程，丧失了以工程质量不合格为由，抗辩拒付相应工程款的权利。同时，原审法院基于国宾公司关于工程质量的反诉请求，根据国宾公司的申请对案涉工程质量进行了委托鉴定，并依据鉴定结论，判决某某公司对不合格工程项目承担返工返修直至工程质量合格的义务，在工程质量方面已经充分考量和保护了国宾公司的权益。因此，判决国宾公司依照《结算书》中某某公司主张的价款支付工程款并无明显不当。
- 日期： 03-19 10:42
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【要旨】工程竣工验收合格并不等同于工程事实上质量合格，工程竣工验收合格证明所证明的内容并非不能被推翻。且竣工验收过程中未发现质量问题也不构成发包人过错，在发包人不承担过错责任的前提下，不存在任何理由应豁免或减轻承包人的质量责任。因此，即使竣工验收合格，若有相反证据证明质量问题的确存在，对于交付前因承包人原因导致的质量瑕疵，发包人可主张承包人承担瑕疵担保责任，也可主张承包人承担保修责任；对于交付后出现的质量问题，如可归结于承包人的质量缺陷，发包人可要求承包人承担保修责任。但竣工验收后，发包人不可以质量问题抗辩价款的支付条件未达成。
摘要2：