摘要1：最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2009年6月22日最高人民法院审判委员会第1469次会议通过）
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年6月22日由最高人民法院审判委员会第1469次会议通过，现予公布，自2009年9月1日起施行。
摘要2：最高人民法院关于修改《最高人民法院关于在民事审判工作中适用﹤中华人民共和国工会法﹥若干问题的解释》等二十七件民事类司法解释的决定
二十一、修改《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
1.将引言修改为：
“为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。”
2.删除第四条、第八条、第十五条、第十六条、第十七条、第十九条、第二十一条、第二十三条、第二十四条。
3.将第五条修改为：
“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照民法典第一百五十七条和本解释第七条、第十一条、第十二条的规定处理。”
4.将第六条修改为：
“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：
（一）已经合法占有租赁房屋的；
（二）已经办理登记备案手续的；
（三）合同成立在先的。
不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照民法典的有关规定处理。”
5.将第七条修改为：
“承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照民法典第七百一十一条的规定处理。”
6.将第二十条修改为：
“租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”
7.条文顺序作相应调整。
- 日期： 07-24 19:53
- 作者：陈其象律师
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摘要1：一、商品房预约合同（认购书）生效后，一方当事人未尽义务导致合同的谈判、磋商不能进行构成违约的，应当承担违约责任。二、商品房买卖合同因出卖人责任被认定无效后，善意买受人应该返还给出卖人房屋使用费。三、商品房毗邻城市交通干线，受超标噪声污染，购房人不能以合同目的不能实现要求解除合同。四、房地产公司在预售商品房时未告知购房人所购房屋内铺设公共管道，应承担相应的民事赔偿责任。五、房屋买卖合同的出卖人，在收取了买受人支付的大部分款项后，不能以房屋的工程价款需要优先支付为由，拒绝按合同约定向房屋买受人交付房屋。六、买受人在约定的交房期限届满之日起超过两年请求出出卖人交房是否超过诉讼时效期间？办理房屋权属证书的义务是否适用诉讼时效的规定？七、房屋买卖合同解除后如何确定出卖方对房屋添附的补偿。八、城市居民能在农村农民的宅基地上盖房？城镇居民能购买农民宅基地上的房屋吗？九、商品房买卖合同示范文本关于交付条件的约定应如何理解？十、最高人民法院认为开发商负有办理权属证书的义务，而部分地方法院却认为属于行政行为，此种观点与最高法院观点明显相悖。 十一、如果商品房买卖双方约定“交付面积与约定面积不符时房款总金额不变”，发生纠纷如何处理？ 十二、商品房按揭合同的效力认定。十三、未取得预售许可证的商品房买卖合同是否有效？十四、涉及房改政策的房屋买卖合同纠纷人民法院是否应当受理？十五、购房人付款后是否有权要求卖方过户？十六、业主委员会是否具备诉讼主体资格问题;十七、法院能否判决认购书按原价继续履行
摘要2：
摘要1：【序言】随着房价上涨，房子成为人生的重头戏、关键“幸福指数”！许多人一辈子省吃俭用、奋斗一生，最终目的就是为了住上一套满意的房子。然而，商品房买卖绝对不是简单的事情，其中隐藏巨大的法律风险。只要稍不留神，就会带来重大损失、甚至牺牲一辈子的“幸福”。那么，在买房过程中应该如何防范和规避购房风险，维护自己的合法权益呢？《商品房买卖维权手册》将帮助您认识购房风险、防范购房欺诈，最大限度地保护自身合法权益。
【目录】1.什么是商品房买卖合同？2.未办理过户登记的房屋买卖合同是否有效？哪些房地产不能在市场上交易？3.什么是商品房包销合同？4.“楼盘广告”的性质如何认定？商品房销售广告和宣传资料性质如何认定？ 5.什么是商品房现售合同？出售商品房现房应当具备那些条件？ 6.商品房预售合同有那些特点？商品房预售有哪些条件？ 7.什么是商品房预售登记？8.商品房预售后，开发商变更规划设计有哪些规定？ 9.什么是预售商品房转让？“炒房花”行为是否违法？购买预售的“二手房”如何保护自己？10.购买预售商品房出现“烂尾楼”怎么办？11.什么是商品房预约合同？预约合同的法律效力如何认定？开发商通过订立商品房预约合同收取定金的法律效力如何认定？12.什么是“按揭”？13.什么是“楼花抵押”？14.什么是商品房“五证”、“两书”？15.房地产权属证书包括那些证书？购房者有权在什么时间取得房屋权属证书？16.什么是迟延办证违约责任？办理房屋产权证书迟延，开发商应当承担何种违约责任？17.什么是建筑面积、销售面积、套内建筑面积、使用面积、公摊面积、暂测面积、实测面积、销售面积？ 18.如何计算房屋使用率？19.商品房面积误差如何处理？ 生面积误差（面积缩水、面积翻倍）如何处理？20.什么是商品房税费？购房者购买房屋时应当缴纳哪些税费？21.屋顶花园是否属于共有？能否单独出售或者赠送给业主？开发商将房屋的顶层楼台送给、出售业主，其约定是否有效？22.什么是房屋拆迁安置与补偿协议？23.未取得产权证房屋买卖如何规定、能否买卖？25.房屋质量不合格，买受人能否解除合同并要求赔偿？26.开发商迟延交付房屋，购房者能否解除合同？27什么是开发商迟延办证违约责任？办理房屋产权证书迟延，开发商应当承担何种违约责任？28.购房者迟延支付购房款，开发商能否解除合同？
摘要2：【目录（续）】29.什么是商品房买卖合同法定解除权？购房者能否要求退房和主张惩罚性赔偿责任？ 30.购房者退房情形有哪些？ 31.商品房买卖合同违约金和损失赔偿额如何确定？ 32.持续增长迟延履行违约金诉讼时效如何起算？ 33.商品房买卖合同迟延履行解除权如何行使？34.一房二卖合同，谁是所有人？35.签订买卖合同做为民间借贷担保，如何认定法律关系？附录1：商品房买卖合同（包括预售合同）交房和办证的诉讼时效；附录2：商品房买卖合同因出卖人责任被确认无效后，善意买受人应返还房屋使用费标准；附录3：商品房购房款是否具有优先受偿
摘要1：工程造价通常是指工程的建造价格，包括建筑、安装、设备、税费等建设所需的全部费用。
摘要2：【注解１】工程造价是指工程项目的建设价格，即为完成一个工程项目的建设实际所需的全部费用的总和（根据《建筑安装工程费用项目组成》第１条第１款规定，建筑安装工程费用项目按费用构成要素组成划分为人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润、规费和税金）。——（１）工程造价可以成为工程决算价的参考依据；（２）施工合同没有约定结算标准的情况下才能适用工程造价。
【注解２】工程结算价是指承包人与发包人之间依据双方所约定的计价标准和原则对施工合同、工程签证单及其他施工资料进行计算而得出的发包人应付承包人的工程总价款（包含了价格调整、下浮、索赔等内容）。
- 日期： 07-27 10:31
- 作者：陈其象律师
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摘要1：工程建设其他费用是指从项目筹备到工程竣工验收交付使用的整个建设期间，除建筑安装工程费用和设备及工、器具购置费用以外的，为保证工程建设顺利完成和交付使用后能够正常发挥效用而发生的各项费用（主要是土地使用费、与工程建设有关的其他费用、与未来生产经营有关的其他费用）。
摘要2：
- 日期： 08-16 22:26
- 作者：陈其象律师
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摘要1：最高人民法院关于国营老山林场与渭昔屯林木、土地纠纷如何处理问题的复函（1992年7月31日，最高人民法院）
【摘要】
国营老山林场与渭昔屯讼争的渭贵沟、渭贵坡位于渭昔屯村背后约3公里处。解放前后渭昔屯村民曾在该地割草、放牧，1961年、1962年曾在该地垦荒种植农作物。1965年老山林场将该地纳入林场扩建规划，并从1967年至1968年雇请民工种植杉木，但未经有关部门批准将该地划归老山林场。纠纷发生后，当地人民政府将该地确权归渭昔屯所有。据此，为了保护双方当事人的合法权益，我们基本上同意你院审判委员会的意见，即：本案可视为林场借地造林，讼争的土地权属归渭昔屯所有，成材杉木林归老山林场所有，由林场给渭昔屯补偿一定的土地使用费。
此案政策性较强，且矛盾容易激化，请你院主动取得区委、区政府的支持，并与有关部门联系，共同做好双方当事人的息诉工作。
摘要2：
摘要1：【目录】1.什么是买卖合同？ 1.1什么是买卖合同成立的证明与认定？1.2什么是买卖合同预约合同？1.3无权处分人订立合同效力如何认定？1.4未取得产权证房屋买卖效力如何认定？2.买卖合同买受人主要义务有哪些？3.买卖合同出卖人主要义务有哪些？3.1发票能否认定为付款凭证？3.2销售方给付购货方增值税发票，是否属于合同义务？3.3合同附随义务有哪些？4.买卖合同一般条款内容包括哪些？4.1买卖合同内容特殊规定有哪些？5.买卖合同标的物质量要求有哪些？6.买卖合同解除规则如何确定？7.什么是买卖合同出卖人多交标的物处理规则，买受人应当如何处理？8.买卖合同的买受人支付价款规则如何确定？ 9.买卖合同的买受人检验义务规则如何确定？10.买卖合同出卖人包装义务规则如何确定？11.买卖合同标的物交付规则有哪些规定？ 12.买卖合同标的物交付地点规则如何确定？ 13.买卖合同标的物交付时间规则如何确定？14.买卖合同标的物孳息归属权转移规则如何确定？ 15.买卖合同标的物风险负担转移规则如何确定？16.买卖合同的标的物所有权转移规则如何规定？16.1什么是所有权保留担保？17.《合同法》规定的特种买卖合同有哪些类型？ 17.1分期付款买卖合同 17.2互易合同 17.3凭样品买卖合同 17.4试用买卖合同 17.5特许经营的对外债务如何承担？ 18.买卖合同标的物瑕疵担保义务有哪些？19.什么是多重买卖合同？ 20.什么是买卖合同解除？当事人如何解除买卖合同？21.买卖合同逾期付款违约金如何计算？22.合同纠纷案件举证责任如何确定？
摘要2：标签：Ｄ５９５【买卖合同定义】；Ｄ５９６【买卖合同条款】; Ｄ５９７【无权处分效力】; Ｄ５９８【出卖人基本义务】；Ｄ５９９【出卖人交付有关单证和资料义务】；Ｄ６００【知识产权归属】；Ｄ６０１【标的物交付期限】；Ｄ６０２【标的物交付期限不明时的处理】；Ｄ６０３【标的物交付地点】；Ｄ６０４【标的物毁损、灭失风险负担的基本规则】；Ｄ６０５【迟延交付标的物的风险负担】； Ｄ６０６【路货买卖中的标的物风险负担】； Ｄ６０７【需要运输的标的物风险负担】; Ｄ６０８【买受人不收取标的物的风险负担】; Ｄ６０９【未交付单证、资料不影响风险转移】；Ｄ６１０【出卖人根本违约的风险负担】; Ｄ６１１【买受人承担风险与出卖人违约责任关系】; Ｄ６１２【出卖人权利瑕疵担保义务】；Ｄ６１３【出卖人权利瑕疵担保义务免除】; Ｄ６１４【买受人的中止支付价款权】; Ｄ６１５【标的物的质量要求】; Ｄ６１６【标的物质量要求不明时的处理】；Ｄ６１７【质量瑕疵担保责任】; Ｄ６１８【减轻或者免除瑕疵担保责任的例外】；Ｄ６１９【标的物包装方式】; Ｄ６２０【买受人的检验义务】；Ｄ６２１【买受人的通知义务】；Ｄ６２２【检验期限过短时的处理】；Ｄ６２３【检验期限未约定时的处理】; Ｄ６２４【向第三人履行情形下的检验标准】;Ｄ６２５【出卖人回收义务】; Ｄ６２６【买受人支付价款的数额和方式】; Ｄ６２７【买受人支付价款的地点】；Ｄ６２８【买受人支付价款的时间】；Ｄ６２９【出卖人多交标的物的处理】; Ｄ６３０【标的物孳息的归属】；Ｄ６３１【从物与合同解除】；Ｄ６３２【数物同时出卖时的合同解除】; Ｄ６３３【分批交付标的物的合同解除】; Ｄ６４３【分期付款买卖合同】; Ｄ６３５【凭样品买卖合同】; Ｄ６３６【凭样品买卖合同的隐蔽瑕疵处理】; Ｄ６３７【试用买卖的试用期限】；Ｄ６３８【试用买卖的效力】; Ｄ６３９【试用买卖使用费的负担】；Ｄ６４０【试用期间标的物灭失风险的承担】；Ｄ６４１【所有权保留】；Ｄ６４２【出卖人的取回权】; Ｄ６４３【买受人的回赎权】; Ｄ６４４【招标投标买卖】; Ｄ６４５【拍卖】; Ｄ６４６【买卖合同准用于有偿合同】; Ｄ６４７【互易合同】
摘要1：《合同法》规定的特种买卖合同共有6种类型：1.分期付款买卖合同；2.凭样品买卖合同；3.试用买卖合同；4.招投标买卖合同；5.拍卖；6.互易合同。
摘要2：
摘要1：试用（试验）买卖合同是指当事人双方约定于合同成立时，出卖人将标的物交付买受人试用或者检验，并以买受人在约定期限内对标的物的认可为生效要件的买卖合同。
摘要2：【解读】试用买卖合同有哪些特殊规定？——根据民法典第６３７－６４０条规定，试用买卖合同特殊规定：
（１）试用期限：约定期限→协议补充→按照合同有关条款或者交易习惯确定→出卖人确定；
（２）试用买卖合同效力：购买或者拒绝购买；
（３）使用费负担：按约定→没有约定或者约定不明确的，出卖人无权请求买受人支付。
（４）试用期间标的物灭失风险承担：由出卖人承担。
摘要1：【解读１】标的物的从物不符合约定被解除的，解除的效力影响主物吗？——根据民法典第６３１条之规定，因标的物的从物不符合约定被解除的，解除的效力不及于主物。
【解读２】标的物为数物的，其中一物不符合约定，买受人可以就数物解除合同吗？——根据民法典第６３２条之规定：“标的物为数物，其中一物不符合约定的，买受人可以就该物解除。但是，该物与他物分离使标的物的价值显受损害的，买受人可以就数物解除合同。”
（１）买受人解除一物不影响数物的解除：买受人可以就该物解除；
（２）买受人解除一物影响到数物的解除：买受人可以就数物解除合同。
【解读３】分批交付标的物的合同如何解除？——根据民法典第６３３条之规定：
（１）仅就改判标的物解除：出卖人对其中一批标的物不交付或者交付不符合约定，致使该批标的物不能实现合同目的的，买受人可以就该批标的物解除。
（２）就该批以及之后其他各批标的物解除：出卖人不交付其中一批标的物或者交付不符合约定，致使之后其他各批标的物的交付不能实现合同目的的，买受人可以就该批以及之后其他各批标的物解除。
（３）就已经交付和未交付的各批标的物解除：买受人如果就其中一批标的物解除，该批标的物与其他各批标的物相互依存的，可以就已经交付和未交付的各批标的物解除。
【解读４】出卖人何时可以请求解除分期付款买卖合同？——根据民法典第６３４条之规定，分期付款的买受人未支付到期价款的数额达到全部价款的１／５，经催告后在合理期限内仍未支付到期价款的，出卖人可以请求买受人支付全部价款或者解除合同（出卖人解除合同的，可以向买受人请求支付该标的物的使用费）。
摘要2：
- 日期： 09-17 19:21
- 作者：陈其象律师
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摘要1：房屋租赁合同无效的法律后果：（１）当事人不得请求支付租金；（２）当事人可以请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费；（３）当事人可以请求赔偿损失。
摘要2：
- 日期： 01-10 22:52
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】上海市第一中级人民法院民事判决书(2009)沪一中民五(知)初字第30号
【提示】无偿使用字号条件未成立，判决停止使用并支付使用费。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书（2001）民四终字第8号
【裁判要旨】非法占有股权事实的认定：合资合同一方用合资的项目与其他公司合资，但在验资资金汇入后，又退出资金，仍与合同相对方合资经营的，不存在非法占有股权的事实。
【裁判规则】中外合资经营合同当事人约定以土地使用权出资作价，应由有关政府机构作出规定，不能由合营双方自行约定。
【裁判摘要】按照合资合同的约定，电影公司是以土地使用权作价作为其应缴注册资本，合资合同约定了该土地使用权作价500万元人民币。融发公司在本案诉讼期间主张该土地使用权根据黑龙江省国通资产评值咨询公司的评值应为2 235 600元人民币，因此主张电影公司未达到合资合同规定的出资额。对于合资中方以场地使用权作为出资的，《中华人民共和国合资经营企业法实施条例》作了明确规定，该实施条例第四十八条规定：“合营企业所需场地的使用权，如已为中国合营者拥有，则中国合营者可将其作为合营企业的出资，其作价金额应与取得同类场地使用权所应缴纳的使用费相同。”第四十九条规定：“场地使用费标准应根据该场地的用途、地理环境条件、征地拆迁安置费用和合营企业对基础设施的要求等因素，由所在地的省、自治区、直辖市人民政府规定，并向对外经济贸易部和国家土地主管部门备案。”按照上述规定以及《中华人民共和国合资经营企业法》第五条第四款的规定即“以实物、工业产权、场地使用权投资的，其价格（场地除外）由合营各方评议商定”，对于场地使用权的作价不能由合营双方自行商定，而应根据相关条件由相关政府机构作出规定如何作价。实践中，对于中方以场地使用权出资的，往往都是由合营双方在合资合同中直接作出约定，再经由相关人民政府和外经贸部门批准（即外经贸部门批准合资合同及章程、人民政府颁发外商投资企业批准证书的行为）。因此，即使实践中合营双方未能严格按照合资经营企业法及其实施条例的规定进行，但这样的做法与合资经营企业法及其实施条例的规定并不相悖，因为合营双方对于场地使用权的作价行为已经得到了相关机构的批准。事实上，1994年3月9日的《验资报告》已经确认电影公司已经按照合资合同的规定完成了出资义务。因此，上诉人融发公司关于电影公司的投资未依合营合同规定足额到位、已构成违约的主张没有事实依据，本院不予采纳。
摘要2：
- 日期： 12-27 11:21
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【要旨】在确定承租人逾期腾房的占有使用费问题上，尽管现行法律和司法解释没有十分具体明确的规定，但基于司法的社会效果考量，参照房屋占用期间租赁市场价格来确定逾期腾房的占有使用费更为适宜。
摘要2：
- 日期： 02-24 14:58
- 作者：陈其象律师
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摘要1：国家版权局公告2010年第1号――《社会团体法人登记证书》(副本)、《中国电影著作权协会章程》、《电影作品著作权集体管理使用费收取标准》和《电影作品著作权集体管理使用费转付办法》的公告
摘要2：
- 日期： 02-24 15:02
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：国家版权局公告（2011年第3号）：根据《中华人民共和国著作权法》和《著作权集体管理条例》的规定，国家版权局现将中国音乐著作权协会上报的《使用音乐作品进行表演的著作权许可使用费标准》予以公告。
摘要2：
摘要1：【144、专利权权属、侵权纠纷（1）专利申请权权属纠纷（2）专利权权属纠纷（3）侵害发明专利权纠纷（4）侵害实用新型专利权纠纷（5）侵害外观设计专利权纠纷（6）假冒他人专利纠纷（7）发明专利临时保护期使用费纠纷（8）职务发明创造发明人、设计人奖励、报酬纠纷（9）发明创造发明人、设计人署名权纠纷】1.专利权，是指发明创造人或其权利受让人对特定的发明创造在一定期限内依法享有的独占实施权，是知识产权的一种。2.专利权权属、侵权纠纷，是指双方当事人因专利权的归属以及侵犯专利权人有关专利权所引起的纠纷。
摘要2：无
摘要1：【要旨】承租人经出租人同意转租，出租人不能要求承租人承担因房屋租赁期满后次承租人逾期腾房占有使用费；承租人未经出租人同意转租，出租人有权要求承租人承担因房屋租赁期满后次承租人逾期腾房占有使用费。
摘要2：
- 日期： 11-08 18:49
- 作者：陈其象律师
- 标签：
占有使用费
摘要1：【案号】安徽省合肥市庐阳区人民法院民事判决书（2016）皖0103民初359号
【裁判摘要】案涉合同履行期满后，被告应按合同约定将案涉商铺交还给原告，因此，被告于2015年10月23日逾期交还案涉商铺构成违约，应按合同约定承担违约责任，并支付实际占有期间的相关费用。关于合肥华孚城隍庙公司主张的违约金诉请，涉案合同虽约定占有使用费为每天200元，但该约定明显过高，被告逾期交还案涉商铺，其给原告造成的损失主要是租金损失，故本院按合同履行期内租金计算实际占有费为20059.39元（40229元/年÷365天×182天）。
摘要2：无
- 日期： 11-08 18:51
- 作者：陈其象律师
- 标签：
占有使用费
摘要1：【案号】北京市第三中级人民法院民事判决书（2016）京03民终13172号
【裁判摘要】《房屋租赁合同》无效，《补充协议》亦应无效，其中第4条约定的逾期腾退房屋的使用费标准是在合同有效的前提下，为督促雅昌公司按期腾退而约定的标准，并非租金标准且具有明显的惩罚性。雅昌公司上诉认为一审法院参照该标准确定的占有使用费数额过高，请求调整，本院予以采纳。对占有使用费的具体数额，由本院结合案件具体情况酌定。
摘要2：无
- 日期： 11-08 18:52
- 作者：陈其象律师
- 标签：
占有使用费
摘要1：【案号】重庆市九龙坡区人民法院民事判决书（2016）渝0107民初19842号
【裁判摘要】合同约定占有使用费为按当年月租金的10%每日计算，但被告不同意支付该费用，本院认为，该占有使用费相当于房屋月租金的三倍，约定过高，故本院酌情调整为按照月租金的两倍支付房屋占用使用费，被告交纳2015年的租金标准为1030元/月，故原告应当按照2060元/月（1030元/月×2）的标准支付房屋占用损失。
摘要2：无
- 日期： 11-08 19:05
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【要旨】承租人逾期腾房占有使用费属于违约金性质，房屋租赁合同约定逾期腾房占有使用费过分高于实际损失的，人民法院有权依法予以调整。
摘要2：无
- 日期： 09-07 07:44
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【最高人民法院民一庭意见】善意买受人应该返还给出卖人房屋使用费的标准，最高人民法院于2003年11月30日以（2003）民一他字第13号对辽宁省高级人民法院一个请示的答复中已经有明确的意见。该函全文如下：辽宁省高级人民法院：你院《关于蔡德成与大连经济技术开发区龙海房地产开发公司、原审第三人大连翻译专修学院商品房买卖合同纠纷一案的请示》收悉，经研究认为：商品房买卖合同因出卖人责任被确认无效后，应按无效合同的处理原则进行处理。关于善意买受人应该返还给出卖人的房屋使用费标准，因为买受人在签订合同时是善意的，所以应该以买受人在合同中的意思表示为标准。也就是说，应该以买受人与出卖人约定的合同总价款除以房屋的设计使用年限，再乘以买受人实际使用该房屋的年限得出的价款作为买受人所获得的利益返回给出卖人。
摘要2：
- 日期： 01-15 10:10
- 作者：陈其象律师
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摘要1：北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》的通知（2013年12月19日 京高法发﹝2013﹞462号）
【目录】一、房屋租赁合同的效力 １、当事人就未取得所有权的房屋订立租赁合同的效力如何认定？2、当事人就经济适用住房等政策性保障住房订立租赁合同的效力如何认定？ 3、当事人就未经工程竣工或消防验收合格的房屋订立租赁合同的效力如何认定？ 4、涉及“群租”房屋的租赁合同效力如何认定？5、集体土地租赁合同的效力如何认定？二、经营性房屋租赁 6、从事经营活动的承租人以租赁房屋存在行政管理限制致其无法办理营业执照为由，要求解除租赁合同的，如何处理？7、从事经营活动的承租人以出租人未协助其办理营业执照为由，要求解除租赁合同的，如何处理？8、承租人以租赁房屋面积不符合约定为由，主张拒付、减付租金的，如何处理？9、租赁合同订立后，承租人以租赁房屋为经营场所设立企业并实际使用房屋产生纠纷的，如何处理？10、带照租赁合同纠纷如何处理？ 11、出租人是否有权以承租人拖欠租金为由采取断电（水、气）等行为，承租人是否应当支付在此期间的租金？12、房屋租赁合同约定如遇拆迁合同解除，当事人何时有权解除合同？13、房屋租赁合同当事人就停产停业损失补偿的分配发生争议的，如何处理？三、房屋装饰装修损失14、出租人对承租人的装饰装修或扩建行为未提出异议的，如何认定？15、房屋租赁合同无效或解除，承租人未要求赔偿装饰装修损失的，如何处理？16、法院依职权认定房屋租赁合同无效，对合同无效的后果，包括腾退房屋、装饰装修损失等是否一并处理？四、房屋租赁与转租 17、房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除，出租人要求返还房屋的，次承租人的诉讼地位如何确定？18、房屋转租合同解除后，次承租人要求出租人赔偿装饰装修损失的，如何处理？19、房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除后，出租人要求承租人和次承租人支付逾期腾房的房屋使用费的，如何处理？20、房屋连环转租中某一手租赁合同无效、履行期限届满或解除，当事人要求返还房屋的，如何处理？21、承租人擅自转租获得差价收益是否属于不当得利？22、次承租人在房屋租赁合同解除纠纷中如何行使代偿请求权？五、房屋租赁合同的解除及民事责任 23、房屋租赁合同解除的具体时间如何确定？
摘要2：（续）24、承租人在合同租赁期限内单方搬离租赁房屋，并主张解除合同，而出租人坚持要求继续履行合同的，如何处理？ 25、房屋租赁合同纠纷中违约金过高的判断标准如何确定？26、房屋租赁合同因违约解除产生的实际损失如何确定？27、房屋租赁合同无效的信赖利益损失如何确定？六、承租人优先购买权 28、《合同法》第二百三十条规定优先购买权行使的“同等条件”和出租人“通知”义务如何理解？29、承租部分房屋的承租人在出租人整体转让房屋时是否享有优先购买权？30、转租房屋的优先购买权行使主体如何确定？31、拖欠租金的承租人是否享有优先购买权？32、承租人依据租赁合同约定主张优先承租权的，如何处理？七、其他 33、涉及房地产中介公司的房屋租赁合同纠纷中，诉讼主体如何确定？34、租赁期间房屋发生所有权变动的，出租主体的变更时间如何确定？房屋转让双方未通知承租人所有权变动会产生何种法律后果？35、诉讼期间发生的租金或房屋使用费如何承担？36、租金债权的诉讼时效期间如何确定？37、因公有住房、廉租住房和公共租赁住房租赁产生的纠纷是否适用本解答？
摘要1：解答：合同不再继续履行，双方未对另一方基于合同约定占用房屋是否退回作出处理，一方主张占用房屋方支付使用费没有合同及法律依据，不予支持。
摘要2：
- 日期： 05-31 19:09
- 作者：陈其象律师
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摘要1：解答：根据《最高人民法院关于蔡德成与大连经济技术开发区龙海房地产开发公司、原审第三人大连翻译专修学院商品房买卖合同纠纷一案请示的答复》，商品房买卖合同因出卖人责任被确认无效后，应按无效合同的处理原则进行处理。善意买受人应该返还给出卖人的房屋使用费标准，应该以买受人与出卖人约定的合同总价款除以房屋的设计使用年限，再乘以买受人实际使用该房屋的年限得出的价款作为买受人所获得的利益返回给出卖人。因此，不能以租金标准确定使用费。
摘要2：
- 日期： 04-06 08:51
- 作者：陈其象律师
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行政缴费
摘要1：最高人民法院行政审判庭关于征收城市排水设施有偿使用费发生纠纷案件受理的答复意见（1996年8月24日 [1996]法行字第10号）
【摘要】有关部门根据人民政府的授权，征收城市排水设施使用费与行政管理相对方发生的争议属于行政争议。根据行政诉讼法第十一条（备注：对应2017年修正《行政诉讼法》第12条）的规定，行政管理相对一方对有关部门作出的处理决定不服，依法向人民法院起诉的，人民法院应作为行政案件受理。行政管理相对一方在法定期限内不起诉，又不履行行政处理决定的，作出行政处理决定的有关部门可依法申请人民法院强制执行。
摘要2：【注解】征收城市排水设施有偿使用费纠纷为行政案件。
- 日期： 04-06 08:53
- 作者：陈其象律师
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摘要1：国家物价局 财政部关于征收城市排水设施使用费的通知（［１９９３］价费字１８１号 １９９３年４月２３日）
摘要2：
摘要1：解读：供用电合同未约定违约金标准，供电企业不能直接依据《供电营业规则》规定的标准主张违约金或者违约使用电费。
摘要2：【注解】超容发电适用《供电营业规则》违约使用费的案例——福建省德化县人民法院民事判决书（２０２２）闽０５２６民初３０４１号；福建省泉州市中级人民法院民事判决书（２０２３）闽０５民终１３９７号
- 日期： 02-07 10:06
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】次承租人可以代承租人支付欠付的租金和违约金以对抗出租人提出的合同解除权，即承租人欠租并不必然导致次承租人租赁合同的解除，只有在次承租人不依法行使抗辩权时，解除行为才对次承租人有拘束力——上述解除租赁关系行为发生于2012年3月1日，随即在出租人李×与承租人华忆丽晶公司之间发生法律效力，但该解除租赁关系的行为对于次承租人百佳公司是否生效取决于出租人李×与承租人华忆丽晶公司是否将该解除的事实通知到百佳公司及百佳公司是否行使抗辩的问题。出租人李×与承租人华忆丽晶公司之间解除租赁关系虽然发生于2012年3月1日，但李×于2014年4月23日才向百佳公司送达《联合通知》，告知百佳公司其已与华忆丽晶公司解除《租赁合同书》，要求百佳公司搬离案涉房产并支付占用费等。根据合同相对性原则，李×并非《房屋租赁合同》的相对方，李×作为案涉房产的业主单方向次承租人百佳公司发出函件要求百佳公司搬离案涉场地并不产生解除百佳公司及华忆丽晶公司之间《房屋租赁合同》的效力，亦不足以影响百佳公司根据该合同对案涉场地享有的占有使用权，且百佳公司在收到《联合通知》后也向李×发出《关于的询证函》求证该《联合通知》的真实性和关联性，故在百佳公司未收到《房屋租赁合同》的相对方华忆丽晶公司要求解除《房屋租赁合同》、搬离案涉场地的通知前，百佳公司仍系有权使用案涉房产。2014年11月28日华忆丽晶公司向百佳公司发出《关于限期腾空商铺并移交商铺的敦促函》，确认华忆丽晶公司与李×的租赁关系已于2012年3月1日解除，华忆丽晶公司无权将案涉场地提供给百佳公司使用并要求百佳公司在2014年12月15日前腾空、交还案涉场地后，如百佳公司未按期搬离，则应自2014年12月16日起向李×支付案涉场地的占有使用费。上述华忆丽晶公司的通知行为应对百佳公司产生如下的法律效力，一是应当认定百佳公司于2014年11月28日知道李×与华忆丽晶公司解除租赁关系的事实，二是百佳公司收到该通知后依法享有相应的抗辩权，如百佳公司不依法行使抗辩权则该解除行为对百佳公司有法律约束力。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条的规定，次承租人可以代承租人支付欠付的租金和违约金以对抗出租人提出的合同解除权，即承租人欠租并不必然导致次承租人租赁合同的解除，只有在次承租人不依法行使抗辩权时，
摘要2：（续）解除行为才对次承租人有拘束力。由于百佳公司在出租人李×及承租人华忆丽晶公司通知因欠租而导致解除合同的情况下，并未在合理期限内行使抗辩权，代替承租人华忆丽晶公司偿付尚欠的租金，因此该解除租赁关系的行为对百佳公司具有约束力。华忆丽晶公司与李×的租赁关系虽于2012年3月1日解除，李×、华忆丽晶公司于之后一年多的时间才向百佳公司发出解除通知，要求百佳公司收到通知后一个月内腾空交还案涉场地，该延迟通知的行为未限制百佳公司的权利且没有损害百佳公司的利益，因此，该通知行为并无不当，二审判决认定该通知行为实际上剥夺了百佳公司提出异议、行使抗辩权的合法权利，解除行为对百佳公司没有约束力的认定属于适用法律错误，本院予以纠正。在承租人华忆丽晶公司的租赁权因租赁合同解除而消灭，及次承租人百佳公司不行使抗辩权对抗解除权的情况下，次承租人百佳公司不得主张继续履行租赁合同。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，百佳公司应当按照通知要求在2014年12月15日前腾空、交还案涉场地，如百佳公司未按期搬离，则应自2014年12月16日起向李×支付案涉场地的占有使用费。