- 日期： 07-24 19:53
- 作者：陈其象律师
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摘要1：一、商品房预约合同（认购书）生效后，一方当事人未尽义务导致合同的谈判、磋商不能进行构成违约的，应当承担违约责任。二、商品房买卖合同因出卖人责任被认定无效后，善意买受人应该返还给出卖人房屋使用费。三、商品房毗邻城市交通干线，受超标噪声污染，购房人不能以合同目的不能实现要求解除合同。四、房地产公司在预售商品房时未告知购房人所购房屋内铺设公共管道，应承担相应的民事赔偿责任。五、房屋买卖合同的出卖人，在收取了买受人支付的大部分款项后，不能以房屋的工程价款需要优先支付为由，拒绝按合同约定向房屋买受人交付房屋。六、买受人在约定的交房期限届满之日起超过两年请求出出卖人交房是否超过诉讼时效期间？办理房屋权属证书的义务是否适用诉讼时效的规定？七、房屋买卖合同解除后如何确定出卖方对房屋添附的补偿。八、城市居民能在农村农民的宅基地上盖房？城镇居民能购买农民宅基地上的房屋吗？九、商品房买卖合同示范文本关于交付条件的约定应如何理解？十、最高人民法院认为开发商负有办理权属证书的义务，而部分地方法院却认为属于行政行为，此种观点与最高法院观点明显相悖。 十一、如果商品房买卖双方约定“交付面积与约定面积不符时房款总金额不变”，发生纠纷如何处理？ 十二、商品房按揭合同的效力认定。十三、未取得预售许可证的商品房买卖合同是否有效？十四、涉及房改政策的房屋买卖合同纠纷人民法院是否应当受理？十五、购房人付款后是否有权要求卖方过户？十六、业主委员会是否具备诉讼主体资格问题;十七、法院能否判决认购书按原价继续履行
摘要2：
摘要1：【序言】随着房价上涨，房子成为人生的重头戏、关键“幸福指数”！许多人一辈子省吃俭用、奋斗一生，最终目的就是为了住上一套满意的房子。然而，商品房买卖绝对不是简单的事情，其中隐藏巨大的法律风险。只要稍不留神，就会带来重大损失、甚至牺牲一辈子的“幸福”。那么，在买房过程中应该如何防范和规避购房风险，维护自己的合法权益呢？《商品房买卖维权手册》将帮助您认识购房风险、防范购房欺诈，最大限度地保护自身合法权益。
【目录】1.什么是商品房买卖合同？2.未办理过户登记的房屋买卖合同是否有效？哪些房地产不能在市场上交易？3.什么是商品房包销合同？4.“楼盘广告”的性质如何认定？商品房销售广告和宣传资料性质如何认定？ 5.什么是商品房现售合同？出售商品房现房应当具备那些条件？ 6.商品房预售合同有那些特点？商品房预售有哪些条件？ 7.什么是商品房预售登记？8.商品房预售后，开发商变更规划设计有哪些规定？ 9.什么是预售商品房转让？“炒房花”行为是否违法？购买预售的“二手房”如何保护自己？10.购买预售商品房出现“烂尾楼”怎么办？11.什么是商品房预约合同？预约合同的法律效力如何认定？开发商通过订立商品房预约合同收取定金的法律效力如何认定？12.什么是“按揭”？13.什么是“楼花抵押”？14.什么是商品房“五证”、“两书”？15.房地产权属证书包括那些证书？购房者有权在什么时间取得房屋权属证书？16.什么是迟延办证违约责任？办理房屋产权证书迟延，开发商应当承担何种违约责任？17.什么是建筑面积、销售面积、套内建筑面积、使用面积、公摊面积、暂测面积、实测面积、销售面积？ 18.如何计算房屋使用率？19.商品房面积误差如何处理？ 生面积误差（面积缩水、面积翻倍）如何处理？20.什么是商品房税费？购房者购买房屋时应当缴纳哪些税费？21.屋顶花园是否属于共有？能否单独出售或者赠送给业主？开发商将房屋的顶层楼台送给、出售业主，其约定是否有效？22.什么是房屋拆迁安置与补偿协议？23.未取得产权证房屋买卖如何规定、能否买卖？25.房屋质量不合格，买受人能否解除合同并要求赔偿？26.开发商迟延交付房屋，购房者能否解除合同？27什么是开发商迟延办证违约责任？办理房屋产权证书迟延，开发商应当承担何种违约责任？28.购房者迟延支付购房款，开发商能否解除合同？
摘要2：【目录（续）】29.什么是商品房买卖合同法定解除权？购房者能否要求退房和主张惩罚性赔偿责任？ 30.购房者退房情形有哪些？ 31.商品房买卖合同违约金和损失赔偿额如何确定？ 32.持续增长迟延履行违约金诉讼时效如何起算？ 33.商品房买卖合同迟延履行解除权如何行使？34.一房二卖合同，谁是所有人？35.签订买卖合同做为民间借贷担保，如何认定法律关系？附录1：商品房买卖合同（包括预售合同）交房和办证的诉讼时效；附录2：商品房买卖合同因出卖人责任被确认无效后，善意买受人应返还房屋使用费标准；附录3：商品房购房款是否具有优先受偿
- 日期： 04-20 15:58
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书（1999）民终字第73号
【裁判摘要】春光厂与怡通公司为房屋租赁所签订的合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的规定。怡通公司称春光厂隐瞒出租厂房被划入规划红线的重大事实，没有足够证据，其据此请求认定合同无效的理由不能成立，一审法院认定合同有效是正确的。由于怡通公司未按约支付租金，构成重大违约，合同的履行已无必要，一审法院据此判令解除合同符合法律的规定，一审法院比照租金标准判令怡通公司支付解除合同后的房屋使用费亦无不当。怡通公司称春光厂未按约及时交房并完好移交设备，请求免付该期间的租金并由春光厂支付违约金的主张，因在双方的补充协议中，春光厂免除了怡通公司应支付的搬迁损失费人民币88万元，且怡通公司接收房屋及设备时未提出异议，故其请求本院不予支持。怡通公司称春光厂未按约交付停车泊位，请求追究春光厂违约责任并判令春光厂赔偿怡通公司因停车泊位不足，导致客户流失的损失。因怡通公司虽与春光厂有约定“甲方厂区内22辆轿车的停车泊位归乙方使用”。但双方又于1994年10月27日的《补充协议条款》和1995年8月《关于怡通大厦停车泊位图的说明》对前述约定作了变更。“有关停车泊位的所有事项，双方另行协商，并以另行协商为准”，双方随后为此一直未达成一致意见，故怡通公司请求追究春光厂违约责任，及判令春光厂赔偿损失的主张，本院不予支持。怡通公司请求判令春光厂支付其改建房屋期间的筹建费用，因双方是租赁关系，春光厂的义务主要是按约交房，筹建费的支出，与春光厂无关，故其请求本院不予支持。怡通公司以春光厂抵押大楼违约为由，请求追究春光厂的违约责任的主张，本院予以支持。但因双方约定的违约金过高，应作适当调整，可按怡通公司1996年度实际支付租金人民币123．98万元的2倍，由春光厂支付违约金。
摘要2：
- 日期： 09-07 07:28
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【最高人民法院民一庭倾向性意见】最高人民法院民一庭对本案讨论后形成两种意见。倾向性意见认为：应当驳回越某的诉讼请求。主要理由是：考虑到赵某已经支付了对价并取得了房产证的实际情况，尽管九单元没有墙壁与商厦的其他部分分隔，但产权证上明确的关于房屋四至的记载足以证明其构成独立的物，因此应当认定赵某对九单元享有独立的产权。由于商厦五层没有建成小商品市场，因此包括赵某在内的所有产权人都承认业主们购买的“单元”房产不具有独立的使用价值。在此条件下，考虑将商厦整体出租无疑就是一种能够较好地发挥物的效用的选择。这种选择，不仅符合大多数业主的利益，也并不损害赵某的合法权益。因为所有权包括占有、使用、处分、收益四项内容，既然连赵某都承认九单元不具有独立的使用价值，那么，对赵某来说，最现实的受益方式就是通过整体出租取得租金收益。从判决的社会效果考虑，人民法院也应当裁决赵某服从商厦五层绝大多数业主的意愿，因为，每个业主所拥有的权利是平等的，在每个业主所购“单元”不具有独立使用价值是不争的事实的前提下，他们就商厦是否应当整体出租问题所发生的争议是私权的碰撞。处理这种私权碰撞时法官首先要考虑的原则不是当事人个体之间的民族、性别、信仰、地位、财产的差异，而应当尽可能协调所有业主的利益，力争充分发挥物的效用，促进交易、最大限度地实现所有权人的利益。基于这种考虑，比较两种判决结果的社会效果就可以看出：如果支持赵某的诉讼请求，不仅B公司要从商厦五层迁出，商厦要因此和B公司承担违约责任，而这部分损失必然要由所有同意出租的业主分担。这不仅使大多数业主遭受经济损失，也使赵某本人的“九单元”从能够获得租金收益的状态重新变为闲置状态。这样的处理结果无疑会引起商厦五层绝大多数业主与赵某之间的矛盾，如果这些业主中的部分人因此设置障碍或者采取某种不理智的行动，则赵某不仅根本无法使用九单元并从中受益，而且有可能导致矛盾激化、引发事端。因此，在这种情况下，运用公平原则，衡量当事人之间的利益冲突，选择能够最充分地发挥物的效用、使各方当事人最大化地实现自己的利益的裁决结果，不失为一个最恰当的选择。应当特别注意的是，如果赵某所购的九单元在商厦五层中处于相对较为优越的位置，赵某也因此比其他业主支付了更高的价款，有商厦五层整体出租的情况下，如果赵某主张九单元的单位面积应当比其他位置的单位面积获得更多的租金，
摘要2：（续）则其诉讼请求具有一定的合理性。少数人认为，本案的处理有两种途径可以考虑：第一个途径是，不去探究房地产管理部门的登记发证行 为的正确与否，仅仅以赵某持有的房屋所有权证为依据，认定其具有商厦五层九单元的房屋所有权，在此基础上，则人民法院只能支持赵某的诉讼请求，判决B公司从商厦五层九单元迁出，并向赵某支付房屋使用费；第二个途径是，依据物权原理，认定越某虽然购买了商厦五层九单元并领取了房屋所有权证，但由于九单元没有与其他部分相隔，又不具有独立使用价值，无法构成独立的房屋所有权。由法官行使释明权，告知赵某可以以A公司向其出售的房屋不具有独立性，又出面组织其他“业主”将该房屋出租给他人，致使其对商厦五层九单元的房屋所有权无法行使为由，诉A公司侵权。
在考虑本案的处理途径时，赵某与其他购买商厦五层房屋的“业主”之间和关系是需要明确的另一个问题。有一种观点认为，既然赵某和购买其他“单元房”的业主一样，由于所购房屋不具有独立性，或否认定赵某与其他业主之间为商厦五层的共有人，然后，按照共有人对共有财产的权利来处理本案。根据我国《民法通则》第78条之规定，财产可以由两个以上公民、法人共有。共有分为共同共有和按份共有。按份共有，是指数人按其应有部分对于共有物的全部有使用收益的权利。在按份共有的情况下，对共有物的处分虽应得共有人全体的同意，但各共有人有权自由处分其应有部分，并随时请求分割共有物。共同共有，是基于共同关系而共有一物。共有人全体对共有物享有所有权，共有人对共有物并无应有部分的划分。按份共有的发生原因，可能基于当事人的意思表示，如：多为数人出资购买，还可能由于法律的直接规定，或将共同共有变为按份共有；而共同共有的发生，多由于合伙、继承。对照本案情况可知，无论从发生原因，还是从法律特征看，赵某与其他购买商厦五层“单元房”的业主，既不符合共同共有的条件，也不符合按份共有的条件。因此，讨论中大家一致认为不宜适用民法中所有权共有理论来处理本案。
- 日期： 09-07 07:44
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【最高人民法院民一庭意见】善意买受人应该返还给出卖人房屋使用费的标准，最高人民法院于2003年11月30日以（2003）民一他字第13号对辽宁省高级人民法院一个请示的答复中已经有明确的意见。该函全文如下：辽宁省高级人民法院：你院《关于蔡德成与大连经济技术开发区龙海房地产开发公司、原审第三人大连翻译专修学院商品房买卖合同纠纷一案的请示》收悉，经研究认为：商品房买卖合同因出卖人责任被确认无效后，应按无效合同的处理原则进行处理。关于善意买受人应该返还给出卖人的房屋使用费标准，因为买受人在签订合同时是善意的，所以应该以买受人在合同中的意思表示为标准。也就是说，应该以买受人与出卖人约定的合同总价款除以房屋的设计使用年限，再乘以买受人实际使用该房屋的年限得出的价款作为买受人所获得的利益返回给出卖人。
摘要2：
- 日期： 09-07 07:45
- 作者：陈其象律师
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摘要1：最高人民法院关于蔡德成与大连经济技术开发区龙海房地产开发公司、原审第三人大连翻译专修学院商品房买卖合同纠纷一案请示的答复（[2003]民一他字第13号）
【摘要】商品房买卖合同因出卖人责任被确认无效后，应按无效合同的处理原则进行处理。关于善意买受人应该返还给出卖人的房屋使用费标准，因为买受人在签订合同时是善意的，所以应该以买受人在合同中的意思表示为标准。也就是说，应该以买受人与出卖人约定的合同总价款除以房屋的设计使用年限，再乘以买受人实际使用该房屋的年限得出的价款作为买受人所获得的利益返回给出卖人。
摘要2：
- 日期： 01-07 08:48
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【备注】来源于网络未经核实。
摘要2：【目录】1.根据《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房买卖合同应当明确十三项主要内容，实践中如何判断商品房认购书系预约还是本约？2.出卖人与买受人签订商品房认购书后，一方无正当理由拒绝签订商品房买卖合同，当事人一方可否起诉要求另一方继续履行预约合同义务即签订本约？4.买受人能否以房屋质量存在瑕疵为由拒绝收房，并要求出卖人承担违约责任？5.商品房经建设工程勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署质量合格文件，已实际交付使用，并在保修期内，现买受人以房屋存在质量问题为由，请求出卖人承担修复或赔偿责任，可否支持？6.出卖人就商品房周边拟规划配套建设的学校、广场等设施发布销售广告和宣传资料，现买受人以商品房买卖合同与出卖人所作的承诺不符为由，要求解除合同，并请求出卖人承担违约责任、赔偿损失，应如何处理？7.非因出卖人原因导致买受人不能及时取得房屋权属证书的，出卖人应否承担违约责任？8.出卖人存在逾期交房、逾期办证、小区基础设施和公共配套设施不符合合同约定等多项违约行为，买受人可否要求出卖人同时承担多项违约责任或如何确定出卖人的违约责任？9.商品房买卖合同被解除或确认无效后，出卖人向买受人主张房屋使用费的，可否支持？10. 守约方向违约方要求支付违约金，如何判定双方约定的违约金过高或过低？11. 买受人自愿出具承诺书放弃追究出卖人延期交房的违约责任，该承诺书是否有效？12.商品房买卖合同签订或履行中，出卖人存在欺诈行为的，买受人可否要求以《消费者权益保护法》主张损失赔偿？13.买受人请求出卖人承担逾期交房、逾期办证等违约金，诉讼时效期间应如何计算？
- 日期： 01-15 10:10
- 作者：陈其象律师
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摘要1：北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》的通知（2013年12月19日 京高法发﹝2013﹞462号）
【目录】一、房屋租赁合同的效力 １、当事人就未取得所有权的房屋订立租赁合同的效力如何认定？2、当事人就经济适用住房等政策性保障住房订立租赁合同的效力如何认定？ 3、当事人就未经工程竣工或消防验收合格的房屋订立租赁合同的效力如何认定？ 4、涉及“群租”房屋的租赁合同效力如何认定？5、集体土地租赁合同的效力如何认定？二、经营性房屋租赁 6、从事经营活动的承租人以租赁房屋存在行政管理限制致其无法办理营业执照为由，要求解除租赁合同的，如何处理？7、从事经营活动的承租人以出租人未协助其办理营业执照为由，要求解除租赁合同的，如何处理？8、承租人以租赁房屋面积不符合约定为由，主张拒付、减付租金的，如何处理？9、租赁合同订立后，承租人以租赁房屋为经营场所设立企业并实际使用房屋产生纠纷的，如何处理？10、带照租赁合同纠纷如何处理？ 11、出租人是否有权以承租人拖欠租金为由采取断电（水、气）等行为，承租人是否应当支付在此期间的租金？12、房屋租赁合同约定如遇拆迁合同解除，当事人何时有权解除合同？13、房屋租赁合同当事人就停产停业损失补偿的分配发生争议的，如何处理？三、房屋装饰装修损失14、出租人对承租人的装饰装修或扩建行为未提出异议的，如何认定？15、房屋租赁合同无效或解除，承租人未要求赔偿装饰装修损失的，如何处理？16、法院依职权认定房屋租赁合同无效，对合同无效的后果，包括腾退房屋、装饰装修损失等是否一并处理？四、房屋租赁与转租 17、房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除，出租人要求返还房屋的，次承租人的诉讼地位如何确定？18、房屋转租合同解除后，次承租人要求出租人赔偿装饰装修损失的，如何处理？19、房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除后，出租人要求承租人和次承租人支付逾期腾房的房屋使用费的，如何处理？20、房屋连环转租中某一手租赁合同无效、履行期限届满或解除，当事人要求返还房屋的，如何处理？21、承租人擅自转租获得差价收益是否属于不当得利？22、次承租人在房屋租赁合同解除纠纷中如何行使代偿请求权？五、房屋租赁合同的解除及民事责任 23、房屋租赁合同解除的具体时间如何确定？
摘要2：（续）24、承租人在合同租赁期限内单方搬离租赁房屋，并主张解除合同，而出租人坚持要求继续履行合同的，如何处理？ 25、房屋租赁合同纠纷中违约金过高的判断标准如何确定？26、房屋租赁合同因违约解除产生的实际损失如何确定？27、房屋租赁合同无效的信赖利益损失如何确定？六、承租人优先购买权 28、《合同法》第二百三十条规定优先购买权行使的“同等条件”和出租人“通知”义务如何理解？29、承租部分房屋的承租人在出租人整体转让房屋时是否享有优先购买权？30、转租房屋的优先购买权行使主体如何确定？31、拖欠租金的承租人是否享有优先购买权？32、承租人依据租赁合同约定主张优先承租权的，如何处理？七、其他 33、涉及房地产中介公司的房屋租赁合同纠纷中，诉讼主体如何确定？34、租赁期间房屋发生所有权变动的，出租主体的变更时间如何确定？房屋转让双方未通知承租人所有权变动会产生何种法律后果？35、诉讼期间发生的租金或房屋使用费如何承担？36、租金债权的诉讼时效期间如何确定？37、因公有住房、廉租住房和公共租赁住房租赁产生的纠纷是否适用本解答？
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2010)民再申字第163号
【裁判摘要】对于发生在房屋登记制度尚不完善时的案件，在双方没有订立书面协议时，确认房屋买卖关系是否存在，应结合实际履行情况，考虑买受人是否支付了对价，房屋价值与支付的价格是否合理，出卖人交付房屋及房屋所有权证书或买受人对房屋是否长期占有，在此期间出卖人是否主张过权利，能否排除借用或租赁等关系，在此基础上进行综合分析判断。
摘要2：【解读】根据生活经验，基于下列四项推定，足以形成张某某与新华公司之间已经形成房屋买卖合同关系且已经履行的内心确信：
（１）张某某主张２０００元属房屋使用费不合常理；
（２）２０００元与房屋价格相当，更符合购房款性质；
（３）能够体现张某某转让房屋产权的真实意思；
（４）表明张某某长期对他人占有使用该房屋并无异议。
摘要1：解答：合同不再继续履行，双方未对另一方基于合同约定占用房屋是否退回作出处理，一方主张占用房屋方支付使用费没有合同及法律依据，不予支持。
摘要2：
- 日期： 03-05 15:11
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】北京市第二中级人民法院民事判决书(2015)二中民终字第663号
【裁判要旨】承租企业欠付房屋租金，出租人可通过合法途径进行催缴行使其权利，对涉案房屋长时期锁门的行为的确影响了承租企业的正常经营，法院依据涉案房屋状态对锁门期间的租金予以酌减。
【裁判摘要】华育公司与苏某某签订的《北京市写字楼租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。苏某某向华育公司交付房屋后，华育公司应依约向苏某某支付租金。华育公司称因苏某某不配合与其对账故未按期支付租金，双方所签之租赁合同对对账事宜并未进行约定，华育公司亦未举证证明其支付的租金超出租赁合同所约，故本院对华育公司拒付租金的抗辩意见不予支持。华育公司未按期向苏某某支付租金的行为构成违约，应向苏国裕承担违约责任；累计拖欠金额已经超过一个月租金，满足双方合同约定的解除条件，苏某某因此有权解除合同，合同解除后，华育公司应向苏某某及时腾退房屋，腾退房屋之前的房屋使用费可参照租赁合同所约之租金进行支付。华育公司欠付房屋租金，苏某某可通过合法途径进行催缴行使其权利，但其对涉案房屋长时期锁门的行为的确影响了华育公司的正常经营，原审法院依据涉案房屋状态对锁门期间的租金予以酌减并无不妥，应予维持。
摘要2：
- 日期： 03-05 15:21
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】北京市第二中级人民法院民事判决书(2016)京02民终2849号
【裁判要旨】出租人就逾期腾房期间的房屋使用费提出高于约定租金标准的，裁判应当参照市场价值酌情确定。
【裁判摘要】本院认为，双方合同已于2015年3月28日解除，新时代公司在解除租赁合同的函件中要求邹某某于2015年4月8日前腾空租赁房屋，但是邹某某并未按期腾空房屋，新时代公司提交的《公证书》可以证明2015年4月8日其向邹某某送达了《关于写字楼租赁合同终止后费用的通知》，该通知记载“从2015年4月8日起使用房屋费用将按照每天每平方米20元的价格收取，直至贵司及个人腾空租赁物业止”，可以认定新时代公司向邹某某作出了对于2015年4月8日之后的房屋使用费新时代公司不同意按照原合同租金标准执行、要求大幅提高房屋使用费标准的意思表示，在此情况之下邹某某继续占用租赁房屋的行为，虽然不能据此认定邹某某接受了新时代公司提出的每天每平方米20元的房屋使用费标准，但可以认定为邹某某愿意承担由此产生的法律后果，包括但不限于房屋使用费标准相较于原合同租金标准的提高，故自2015年4月8日开始至本案中新时代公司主张的截止日2015年12月2日这一期间的房屋使用费标准，应当参照市场价值酌情确定。
摘要2：
- 日期： 05-31 19:09
- 作者：陈其象律师
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摘要1：解答：根据《最高人民法院关于蔡德成与大连经济技术开发区龙海房地产开发公司、原审第三人大连翻译专修学院商品房买卖合同纠纷一案请示的答复》，商品房买卖合同因出卖人责任被确认无效后，应按无效合同的处理原则进行处理。善意买受人应该返还给出卖人的房屋使用费标准，应该以买受人与出卖人约定的合同总价款除以房屋的设计使用年限，再乘以买受人实际使用该房屋的年限得出的价款作为买受人所获得的利益返回给出卖人。因此，不能以租金标准确定使用费。
摘要2：
- 日期： 05-31 19:06
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】辽宁省高级人民法院民事判决书(2017)辽民再563号
【裁判摘要】2003年11月30日，最高人民法院对辽宁省高级人民法院的请示，作出[2003]民一他字第13号《关于蔡德成与大连经济技术开发区龙海房地产开发公司、原审第三人大连翻译专修学院商品房买卖合同纠纷一案请示的答复》，指出：“你院《关于蔡德成与大连经济技术开发区龙海房地产开发公司、原审第三人大连翻译专修学院商品房买卖合同纠纷一案的请示》收悉，经研究认为:商品房买卖合同因出卖人责任被确认无效后，应按无效合同的处理原则进行处理。关于善意买受人应该返还给出卖人的房屋使用费标准，因为买受人在签订合同时是善意的，所以应该以买受人在合同中的意思表示为标准。也就是说，应该以买受人与出卖人约定的合同总价款除以房屋的设计使用年限，再乘以买受人实际使用该房屋的年限得出的价款作为买受人所获得的利益返回给出卖人。”故原审法院根据相关法律规定按照同类地段、同类面积商业房屋的租金标准确定再审申请人刘某应承担的使用费，属于适用法律错误，应予纠正。本案应按房屋总价款1,495,600元，除以商业门市用房设计使用年限40年，再乘以买受人实际使用该房屋的年限（自2003年4月8日起至再审申请人刘某实际向被申请人沈飞集团公司返还房屋之日止），得出的价款作为买受人刘某所获得的利益返还给出卖人沈飞集团公司。
摘要2：
摘要1：【案号】上海市第一中级人民法院民事判决书(2016)沪01民终5440号
【裁判摘要】本院认为，张某某作为涉案经适房的有限产权人之一，其将涉案房屋出租给祁某以获取租金收益的行为违反经适房管理规定及其在经适房买卖合同中所作的承诺，系利用公共资源谋取个人利益，损害了社会公共利益。《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项规定：有下列情形之一的，合同无效：……（四）损害社会公共利益。根据该项法律规定，本院认定系争租赁合同依法应属无效。
【摘要】张某某的出租行为系利用公共资源，损害公共利益，其无权取得该部分使用费收益，其在本案中诉请祁某向其支付2016年6月1日至实际交房之日止的房屋使用费，本院不予支持。为维护公共利益，促进保障性住房管理秩序规范，本院另行下达决定书对该部分收益予以收缴。
摘要2：【解读】经济适用房出租因违反《合同法》第５２条第４项规定而无效。
- 日期： 08-22 23:15
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】北京市高级人民法院民事裁定书(2018)京民申4733号
【裁判摘要】《最高人民法院关于适用的解释》第五百零六条规定：被执行人迟延履行的，迟延履行期间的利息或者迟延履行金自判决、裁定和其他法律文书指定的履行期间届满之日起计算。该司法解释第五百零七条规定：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行非金钱给付义务的，无论是否已给申请执行人造成损失，都应当支付迟延履行金；已经造成损失的，双倍补偿申请执行人已经受到的损失；没有造成损失的，迟延履行金可以由人民法院根据具体案件情况决定。经查，因未腾退涉案房屋，一得阁墨业公司已经向梁某某支付自生效判决指定的履行期间届满之日起至2018年2月11日的迟延履行金。现因法院已经就梁某某与一得阁墨业公司就涉案房屋发生的争议作出生效判决，且案件已进入执行程序，故二审法院对于梁某某就涉案房屋所提自2016年1月至2018年6月的房屋占用费的诉讼请求，以一事不再理为由，予以裁定驳回，所作裁定认定事实清楚，适用法律正确，并无不当。
摘要2：【解读西城法院就此作出（2013）西民初字第4478号民事判决书判决结果为】一、自判决生效之日起十日内，一得阁公司支付给梁某某自二〇一一年一月至二〇一二年十二月期间的房屋使用费二万二千一百七十六元；二、自判决生效之日起三十日内，一得阁公司负责将梁某某位于北京市西城区前孙公园六十七号院XXX号、XXX号两间房屋腾空，交梁某某收回；三、驳回梁某某的其他诉讼请求。
- 日期： 06-16 16:34
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】贵州省高级人民法院民事裁定书(2020)黔民申2659号
【裁判摘要】《建筑法》第６１条第２款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”规定的内容来看，应属关于房屋使用条件的范畴——首先，从《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”规定的内容来看，应属关于房屋使用条件的范畴。同时根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：(三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”的规定并未将违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定而订立租赁合同的情形纳入无效合同的范围，而是赋予承租人在符合条件的情况下享有合同解除权，从通常来讲合同有效才存在解除的问题。其次，退一步来说，即使案涉租赁合同无效，申请人也需向凯祺公司支付房屋使用费，故也不能达到申请人所主张的其不用给付欠付租金的目的。最后，在签订租赁合同之前凯祺公司就已经取得建设工程规划许可证，并不存在《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”规定的合同无效的情形，原审认定案涉租赁合同有效并无不当。
摘要2：
- 日期： 02-17 10:13
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】带租拍卖竞买后单方解除租赁合同不属于法院受理范围——宽裕公司在人民法院强制执行过程中通过司法拍卖取得案涉房屋所用权，现宽裕公司以单方解除涉案房屋上的租赁协议为由而诉至法院主张房屋使用费，其实质就是要求涤除经过司法拍卖的房地产上存在的租赁权。根据相关规定，人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后,除有依法不能移交的情形外,应当于裁定送达后十五日内,将拍卖的财产移交买受人或者承受人;被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的,强制执行。故案涉房屋在司法拍卖后的租赁权涤除和财产移交等问题应当由执行程序处理，不属于民事案件的受理的范围,一审据此裁定驳回宽裕公司的起诉，并无不当。
摘要2：