摘要1：最高人民法院关于产业工会、基层工会是否具备社团法人资格和工会经费集中户可否冻结划拨问题的批复（1997年5月16日，最高人民法院，法复[1997]6号）
【摘要】
一、根据《中华人民共和国工会法》（以下简称工会法）的规定，产业工会社团法人资格的取得是由工会法直接规定的，依法不需要办理法人登记。基层工会只要符合《中华人民共和国民法通则》（以下简称民法通则）、工会法和《中国工会章程》规定的条件，报上一级工会批准成立，即具有社团法人资格。人民法院在审理案件中，应当严格按照法律规定的社团法人条件，审查基层工会社团法人的法律地位。产业工会、具有社团法人资格的基层工会与建立工会的企业法人是各自独立的法人主体。企业或企业工会对外发生的经济纠纷，各自承担民事责任。上级工会对基层工会是否具备法律规定的社团法人的条件审查不严或不实，应当承担与其过错相应的民事责任。
二、确定产业工会或者基层工会兴办企业的法人资格，原则上以工商登记为准；其上级工会依据有关规定进行审批是必经程序，人民法院不应以此为由冻结、划拨上级工会的经费并替欠债企业清偿债务。产业工会或基层工会投资兴办的具备法人资格的企业，如果投资不足或者抽逃资金的，应当补足投资或者在注册资金不实的范围内承担责任；如果投资全部到位，又无抽逃资金的行为，当企业负债时，应当以企业所有的或者经营管理的财产承担有限责任。
三、根据工会法的规定，工会经费包括工会会员缴纳的会费，建立工会组织的企业事业单位、机关按每月全部职工工资总额的百分之二的比例向工会拨交的经费，以及工会所属的企业、事业单位上缴的收入和人民政府的补助等。工会经费要按比例逐月向地方各级总工会和全国总工会拨交。工会的经费一经拨交，所有权随之转移。在银行独立开列的“工会经费集中户”，与企业经营资金无关，专门用于工会经费的集中与分配，不能在此账户开支费用或挪用、转移资金。因此，人民法院在审理案件中，不应将工会经费视为所在企业的财产，在企业欠债的情况下，不应冻结、划拨工会经费及“工会经费集中户”的款项。
摘要2：最高人民法院关于修改《最高人民法院关于人民法院扣押铁路运输货物若干问题的规定》等十八件执行类司法解释的决定
二、修改《最高人民法院关于产业工会、基层工会是否具备社团法人资格和工会经费集中户可否冻结划拨问题的批复》
1.将名称修改为：
“最高人民法院关于产业工会、基层工会是否具备社会团体法人资格和工会经费集中户可否冻结划拨问题的批复”。
2.将引言修改为：
“山东等省高级人民法院就审判工作中如何认定产业工会、基层工会的社会团体法人资格和对工会财产、经费查封、扣押、冻结、划拨的问题，向我院请示。经研究，批复如下：”
3.将第一条修改为：
“根据《中华人民共和国工会法》（以下简称工会法）的规定，产业工会社会团体法人资格的取得是由工会法直接规定的，依法不需要办理法人登记。基层工会只要符合《中华人民共和国民法典》、工会法和《中国工会章程》规定的条件，报上一级工会批准成立，即具有社会团体法人资格。人民法院在审理案件中，应当严格按照法律规定的社会团体法人条件，审查基层工会社会团体法人的法律地位。产业工会、具有社会团体法人资格的基层工会与建立工会的营利法人是各自独立的法人主体。企业或企业工会对外发生的经济纠纷，各自承担民事责任。上级工会对基层工会是否具备法律规定的社会团体法人的条件审查不严或不实，应当承担与其过错相应的民事责任。”
【解读】（１）将社团法人修改为社会团体法人；（２）将《中华人民共和国民法通则》修改为《中华人民共和国民法典》。
摘要1：最高人民法院关于转发国土资源部《关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知》的通知（法发[2004]11号 2004年3月23日）
国土资源部关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知（2004年1月15日 国土资发[2004]9号）
【摘要】以国有划拨土地使用权为标的物设定抵押，土地行政管理部门依法办理抵押登记手续，即视同已经具有审批权限的土地行政管理部门批准，不必再另行办理土地使用权抵押的审批手续。
摘要2：【备注】失效依据：国土资源部公告2016年第10号――关于公布已废止或者失效的规范性文件目录的公告
【注解】（１）２００７年《物权法》施行后，不动产登记被理解为不动产物权的公示方式，本身并不包含行政管理的性质，更不具有行政审批的性质；（２）随着《不动产登记暂行条例》及其实施细则的施行，不动产登记机构从自然资源部门分离出来法律地位上成为相对独立的机构，不动产登记机构的抵押登记行为不应再理解为包含行政主管部门的审批行为。
摘要1：【目录】以出让方式取得的建设用地使用权抵押 ；法律和法规对国有划拨土地使用权进行抵押的限制规定；以划拨方式取得的建设用地使用权抵押；以划拨方式取得的国有土地使用权之上建筑物抵押；划拨土地抵押权及其土地上建筑物抵押（《民法典担保制度解释》第５０条）
摘要2：【注解】划拨建设用地使用权抵押权三个阶段：（１）第一阶段（２００４年以前），划拨建设用地抵押的，必须经过依法批准（以划拨建设用地使用权抵押的，未经审批同意，认定抵押合同无效）；（２）第二阶段（２００４年以后，登记即视为审批），土地行政管理部门依法办理抵押登记手续即视同已经具有审批权限的土地行政管理部门批准，不必再另行办理土地使用权抵押的审批手续；（３）第三阶段（２０１０年以后），划拨建设用地使用权抵押无需经过审批。
摘要1：最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复（2002年10月11日最高人民法院审判委员会第1245次会议通过）
《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》已于２００２年１０月１１日由最高人民法院审判委员会第１２４５次会议通过。现予公布，自２００３年４月１８日起施行。
【摘要】
一、根据《中华人民共和国土地管理法》第五十八条第一款第（四）项及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条的规定，破产企业以划拨方式取得的国有土地使用权不属于破产财产，在企业破产时，有关人民政府可以予以收回，并依法处置。纳入国家兼并破产计划的国有企业，其依法取得的国有土地使用权，应依据国务院有关文件规定办理。
二、企业对其以划拨方式取得的国有土地使用权无处分权，以该土地使用权为标的物设定抵押，除依法办理抵押登记手续外，还应经具有审批权限的人民政府或土地行政管理部门批准。否则，应认定抵押无效。如果企业对以划拨方式取得的国有土地使用权设定抵押时，履行了法定的审批手续，并依法办理了抵押登记，应认定抵押有效。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十条和《中华人民共和国担保法》第五十六条的规定，抵押权人只有在以抵押标的物折价或拍卖、变卖所得价款缴纳相当于土地使用权出让金的款项后，对剩余部分方可享有优先受偿权。但纳入国家兼并破产计划的国有企业，其用以划拨方式取得的国有土地使用权设定抵押的，应依据国务院有关文件规定办理。
三、国有企业以关键设备、成套设备、厂房设定抵押的效力问题，应依据法释［２００２］１４号《关于国有工业企业以机器设备等财产为抵押物与债权人签订的抵押合同的法律效力问题的批复》办理。
国有企业以建筑物设定抵押的效力问题，应区分两种情况处理：如果建筑物附着于以划拨方式取得的国有土地使用权之上，将该建筑物与土地使用权一并设定抵押的，对土地使用权的抵押需履行法定的审批手续，否则，应认定抵押无效；如果建筑物附着于以出让、转让方式取得的国有土地使用权之上，将该建筑物与土地使用权一并设定抵押的，即使未经有关主管部门批准，亦应认定抵押有效。
本批复自公布之日起施行，正在审理或者尚未审理的案件，适用本批复，但对提起再审的判决、裁定已经发生法律效力的案件除外。
摘要2：最高人民法院关于修改《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》等二十九件商事类司法解释的决定
一、修改《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》
1.将第一条修改为：
“根据《中华人民共和国土地管理法》第五十八条第一款第（三）项及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条的规定，破产企业以划拨方式取得的国有土地使用权不属于破产财产，在企业破产时，有关人民政府可以予以收回，并依法处置。纳入国家兼并破产计划的国有企业，其依法取得的国有土地使用权，应依据国务院有关文件规定办理。”
2.将第二条修改为：
“企业对其以划拨方式取得的国有土地使用权无处分权，以该土地使用权设定抵押，未经有审批权限的人民政府或土地行政管理部门批准的，不影响抵押合同效力；履行了法定的审批手续，并依法办理抵押登记的，抵押权自登记时设立。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十一条的规定，抵押权人只有在以抵押标的物折价或拍卖、变卖所得价款缴纳相当于土地使用权出让金的款项后，对剩余部分方可享有优先受偿权。但纳入国家兼并破产计划的国有企业，其用以划拨方式取得的国有土地使用权设定抵押的，应依据国务院有关文件规定办理。”
3.将第三条修改为：
“国有企业以关键设备、成套设备、建筑物设定抵押的，如无其他法定的无效情形，不应当仅以未经政府主管部门批准为由认定抵押合同无效。”
摘要1：建设用地使用权的无偿划拨方式取得属于无偿配给土地方式、无偿取得，是指县级以上政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将建设用地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
摘要2：
摘要1：划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押的主体
摘要2：
摘要1：土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
摘要2：无
- 日期： 10-19 20:02
- 作者：陈其象律师
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摘要1：最高人民法院执行工作办公室关于不宜冻结、划拨证券经营机构在其交易资金结算账户上的存款问题的函（法明传(1997)324号）
【摘要】股民为进行股票交易存放在证券经营机构的保证金，是其从事股票交易的资金保证。其所有权属于股民，证券经营机构必须通过保证金账户保证股民交易的正常清算支付：证券经营机构在银行开立的证券交易资金结算账户是股民保证金账户的存在形式。人民法院在执行以证券经营机构为被执行人的案件中，不宜冻结、扣划证券经营机构在其证券交易资金结算账户上的存款。
摘要2：【备注】已被《最高人民法院予以废止的2000年底以前发布的有关司法解释目录(第五批)废止（废止理由：已被1997年12月2日最高人民法院法发［1997］27号《关于冻结、划拨证券或期货交易所、证券登记结算机构、证券经营或期货经纪机构清算账户资金等问题的通知》代替
摘要1：国有划拨土地使用权的执行范围应严格限定在《暂行条例》第45条规定的情形之内，除此之外的其他国有划拨土地使用权都不能予以执行。
摘要2：【注解１】法院执行中处置设定抵押的国有划拨土地使用权时是否需要事先经过政府审批同意？｜现行法律法规关于国有划拨土地使用权的转让需经有批准权的人民政府审批的规定是对企业自主转让划拨土地使用权的限制，并未限制人民法院依法强制执行。——参考案例：最高人民法院（2011）执复字第1号
【注解２】法院能否强制执行划拨土地使用权？｜执行法院对划拨土地使用权的执行行为已经取得了有批准权的国土资源局批准，按法律规定办理相关手续并缴纳土地出让金，执行措施和程序均未违反关于处置划拨土地使用权的相关规定。——参考案例：最高人民法院执行裁定书(2018)最高法执监92号
【总结】（１）强制执行被执行人名下划拨土地使用权具有正当性和合理性；（２）但执行法院在处置前应与相关部门沟通形成一致意见；（３）划拨土地使用权变价款应优先缴纳土地出让金及其他税费。
- 日期： 02-02 19:27
- 作者：陈其象律师
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划拨土地使用权
摘要1：最高人民法院关于人民法院执行以划拨方式取得的土地使用权的请示的答复（2006年1月10日[2005]执他字第15号）
【要旨】国有划拨土地使用权及地上建筑物可被执行抵债——经政府主管部门批准，划拨土地使用权和地上建筑物等所有权可转让、出租、抵押，故相应的抵债裁定应为有效。
摘要2：
摘要1：——单独设定抵押的房产，其附着的划拨取得国有土地使用权是否仍须履行审批手续
——在《物权法》施行之前约定医药采购供应站以自身房产设定抵押，并在当地房屋管理部门办理抵押登记的，应当认定抵押权成立。抵押人是否就房产所涉国有土地使用权另行办理抵押登记手续不影响抵押合同的效力
【案号】最高人民法院民事判决书(2006)民二终字第153号
【裁判摘要】根据最高人民法院《关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》第三条的规定，如果建筑物附着于以划拨方式取得的国有土地使用权之上，将该建筑物与土地一并设定抵押的，对土地使用权的抵押须履行法定的审批手续，否则，应认定抵押无效。当事人在签订抵押合同时，如果仅仅约定以自有房产设定抵押并办理房屋抵押登记，并未将该房产所附着的、以划拨方式取得的国有土地使用权一并抵押的，不适用上述规定。
【提示1】当事人以附着于划拨方式取得的国有土地使用权之上的建筑物设定抵押并办理房屋抵押登记，该抵押合同并不当然无效。
【提示2】最高人民法院实质上已经认可了建筑物价值和建设用地使用权价值分离进行抵押并清偿的内涵：
①以建筑物价值做抵押担保的担保物权行使时，担保物权不能及于土地使用权价值；
②以土地使用权价值做抵押担保的担保物权行使时，担保物权亦不能及于建筑物的价值部分。
【裁判要旨】以自有房产单独设定抵押并办理抵押登记的，当事人是否就该房产附着国有划拨土地使用权另行办理抵押登记手续不影响抵押合同效力——根据《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》第三条规定，如果建筑物附着于以划拨方式取得国有土地使用权之上，将该建筑物与土地一并设定抵押的，对土地使用权的抵押须履行法定的审批手续，否则应认定抵押无效。该条所规定的“将该建筑物与土地一并设定抵押的”，系指当事人约定将建筑物与土地一并设定抵押的情形。如果当事人在签订抵押合同时，仅约定以自有房产设定抵押并办理房屋抵押登记，并未将该房产所附着的、以划拨方式取得的国有土地使用权一并抵押的，不适用上述规定。即以自有房产单独设定抵押并办理了抵押登记的，当事人是否就该房产附着的国有划拨土地使用权另行办理抵押登记手续不影响抵押合同效力。
摘要2：【解读１】未经审批抵押划拨土地上的自有房屋不必然导致抵押无效。
【解读２】单独抵押划拨土地上的自有房产未经审批不影响抵押合同效力（实践中也有法院基于“房地一体”原则认定单独抵押自有房产涉及划拨土地使用权抵押未经审批抵押合同无效）。
摘要1：【要旨】《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》第三条规定：“如果建筑物附着于以划拨方式取得的国有土地使用权之上，将该建筑物与土地一并设定抵押的，对土地使用权的抵押须履行法定的审批手续，否则，应认定抵押无效。”这里所规定的“将该建筑物与土地一并设定抵押的”系指当事人约定将建筑物与土地一并设定抵押的情形。当事人在订立合同时如果约定将建筑物与以划拨方式取得的国有土地使用权一并设定抵押的，则抵押人应对抵押国有土地使用权履行法定审批手续。如当事人签订合同约定仅以自有房产设定抵押并办理房屋抵押登记，并未将该房产所附着的、以划拨方式取得的国有土地使用权一并抵押的，不适用上述规定。
【案例】最高人民法院（2006）民二终字第153号
摘要2：
摘要1：【要旨】以国有划拨土地使用权为标的物设定抵押，在土地行政管理部门依法办理抵押登记而未办理抵押审批手续的，不影响抵押行为的效力。
【案例索】河南平顶山中院再审《以国有划拨土地使用权为标的物设定抵押，在土地行政管理部门依法办理抵押登记而未办理抵押审批手续的，不影响抵押行为的效力》
摘要2：
摘要1：【要旨】法律要求抵押人以划拨土地使用权抵押时须进行立项、评估等工作，是为了正确评定土地使用权价值，确定其须缴纳的土地出让金，防止国有资产流失。故抵押人只要对其享有的土地使用权进行过评估确认即可，无需重复评估。
【案例】最高人民法院2008年10月13日判决《对于不规范的抵押行为，应如何正确判定其效力》
摘要2：
摘要1：【要旨】仅就国有划拨土地使用权上的房屋设定抵押并办理登记，而未办理划拨土地使用权批准或登记手续的，应认定该房屋抵押无效，抵押人应在债务人不能清偿部分的二分之一范围内承担责任。
【案例】最高人民法院判决《单独就国有划拨土地上的房屋设立抵押的效力认定和责任承担问题》
摘要2：
摘要1：【要旨】最高人民法院法释〔2003〕6号《关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》第3条第2款规定的“国有企业以建筑物设定抵押的效力问题，应区分两种情况处理:如果建筑物附着于以划拨方式取得的国有土地使用权之上，将该建筑物与土地使用权一并设定抵押的，对土地使用权的抵押需履行法定的审批手续，否则应认定抵押无效;”应当理解为土地使用权抵押无效，房屋抵押不因此无效。仅以划拨国有土地使用权土地上的建筑物设定抵押，而未以划拨土地使用权设定抵押的，抵押效力的认定应当适用上述批复第3条第1款的规定，即按照最高人民法院法释〔2002〕14号《关于国有工业企业以机器设备等财产为抵押物与债权人签订的抵押合同的效力问题的批复》处理。
摘要2：
摘要1：【要旨】最高人民法院《关于产业工会、基层工会是否具备社团法人资格和工会经费集中户可否冻结划拨问题的批复》第3条规定:人民法院在审理案件中，不应将工会经费视为所在企业的财产，在企业欠债的情况下，不应冻结、划拨工会经费及工会经费集中户的款项。这里是指应依法将工会的财产与其所在企业的财产及债务分开，不得用工会经费清偿企业债务。根据《批复》第1、2条规定，工会仍应当清偿其自身对外所负债务或者承担自身行为所引起的民事责任。因此，工会为其所开办的企业承担责任时，不应援引最高人民法院这一批复作为抗辩的理由。工会为其投资开办的企业欠债承担连带清偿责任时，法院可以冻结、划拨工会经费及工会经费集中户的款项。当然，根据工会法的规定，人民法院在执行工作中，不应当执行工会经费中用于工会活动的部分。
摘要2：【解读】（１）工会为其投资开办的企业欠债承担连带清偿责任时，法院可以冻结、划拨工会经费及工会经费集中户的款项。（２）人民法院在执行工作中，不应当执行工会经费中用于工会活动的部分。
- 日期： 07-31 10:25
- 作者：陈其象律师
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划拨土地使用权
摘要1：【案号】最高人民法院（2011）执复字第1号
【提示】人民法院执行中处置设定抵押的国有划拨土地使用权时，是否需要事先经过政府审批同意？
【裁判摘要】《城市房地产管理法》第三十九条及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四、四十五条关于国有划拨土地使用权的转让需经有批准权的人民政府审批的规定，是对企业自主转让划拨土地使用权的限制，并未限制人民法院依法强制执行。且本案划拨土地使用权是依法为本案债权设定抵押的，该抵押担保已经山东高院（2006）鲁民二初字第66号和本院（2007）民二终字第141号民事判决确认合法有效，并明确债权人对该土地使用权折价或拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。《最高人民法院关于能否将国有土地使用权折价抵偿给抵押权人问题的批复》中亦明确，在依法以国有土地使用权作抵押的担保纠纷案件中，可以通过拍卖的方式将土地使用权变现。故轻骑集团认为处置划拨土地使用权必须事先经政府审批同意的复议理由不能成立。
摘要2：【裁判要旨】现行法律法规关于国有划拨土地使用权的转让需经有批准权的人民政府审批的规定，是对企业自主转让划拨土地使用权的限制，并未限制人民法院依法强制执行。
摘要1：——划拨土地使用权增值部分的补偿
【案号】最高人民法院（2013）民一终字第47号民事判决书
【提示】政府依法收回划拨土地使用权后对原划拨土地使用权人的补偿不是划拨土地使用权本身的对价。
【裁判要旨】国有土地使用权的取得有出让取得和划拨取得两种。当事人从政府手中划拨取得土地使用权无需按市场价格支付土地使用权出让金，相应的，政府从当事人手中收回划拨土地使用权亦无需支付该土地使用权的对价。划拨土地的公益性决定了其本身没有市场价值，只有在变更为出让土地后才存在所谓的市场价格。进而，划拨土地使用权也不会随着市场供求关系变化发生价值增减，只是在根据个案实际情况对其地上建筑物、其他附着物，给予原划拨土地使用权人的适当补偿。该补偿款既非划拨土地使用权的市场价，亦非所谓的划拨土地使用权的增值，更不是用划拨土地使用权出资后的投资收益。
摘要2：【摘要】利息作为法定孳息，一般不属于违约责任的范畴。既然《协议书》已经被认定为无效，那么根据合同法第五十八条之规定，因该合同取得的财产，应当予以返还。具体到本案中，省总工会已通过无效的《协议书》取得了华丽公司给付的3200万元。这笔款项因《协议书》无效应返还给华丽公司。又根据《中华人民共和国物权法》第一百一十六条第二款“法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。”之规定，既然双方当事人已在《遗留协议》中约定省总工会收到政府土地补偿金之后，返还华丽公司3200万元补偿金及相当于银行同期贷款利息，那么一审法院关于返还义务不仅包括华丽公司的投资款本金也包括相应的利息的认定则并无不当。
【来源：《人民政府依法收回划拨土地使用权后对原划拨土地使用权人的补偿不是划拨土地使用权本身的对价，不包括对划拨土地使用权增值部分的补偿——上诉人山东省总工会、上诉人山东省青岛工人疗养院与 被上诉人山东省青岛华丽房地产有限公司国有建设用地使用权转让合同纠纷案》，载《民事审判指导与参考》2014年第3辑（总第59辑），人民法院出版社2015年版，第183-187页】
- 日期： 01-17 19:58
- 作者：陈其象律师
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划拨土地使用权
摘要1：【实务要点】地方政府依法收回划拨土地使用权后对原划拨土地使用权人的补偿，只是根据个案实际情况对其地上建筑物、其他附着物，给予原划拨土地使用权人的适当补偿，不是划拨土地使用权本身的对价，不包括对划拨土地使用权增值部分的补偿。
【案例索引】《人民政府依法收回划拨土地使用权后对原划拨土地使用权人的补偿不是划拨土地使用权本身的对价，不包括对划拨土地使用权增值部分的补偿》
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书（2016）最高法民再87号
【裁判要旨】出资人已将划拨土地使用权出资设立公司，工商行政管理部门已经办理了公司登记，公司和履约股东要求以划拨土地使用权出资人履行出资义务时，人民法院应责令当事人在指定的合理期间内办理土地变更手续。
摘要2：【法条链接】《最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）》第八条【以划拨和设定权利负担的土地使用权出资效力】出资人以划拨土地使用权出资，或者以设定权利负担的土地使用权出资，公司、其他股东或者公司债权人主张认定出资人未履行出资义务的，人民法院应当责令当事人在指定的合理期间内办理土地变更手续或者解除权利负担；逾期未办理或者未解除的，人民法院应当认定出资人未依法全面履行出资义务。
摘要1：【案号】北京市石景山区人民法院民事判决书(2016)京0107民初67号
【裁判这摘要】宋某某主张涉案房屋所在地为划拨土地，本案因违反划拨土地转让规定而无效，依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定，符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。首先，尽管涉案房屋所在土地使用以划拨方式取得，但宋某某对涉案房屋有所有权证，具有地上建筑物的产权证明；其次，韩某、高某某与宋某某订立存量房屋买卖合同后，韩某、高某某向土地管理部门和房产管理部门提交北京市国有土地房屋所有权转移登记申请书，相关部门予以受理；再次，韩某、高某某交纳了土地收益，且已经办理完毕涉案房屋的所有权转移登记手续。因此，本案不属于国有划拨土地地上建筑物禁止转让的情形，没有违反法律法规的强制性规定，且宋某某未提交证据证明存在其他合同无效的情形，故对宋某某要求确认存量房屋买卖合同无效的请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。
摘要2：【解读】土地划拨性质并不影响房屋买卖合同的效力。土地划拨性质不影响合同的履行，在办理过户登记之前将划拨土地转为出让土地且合同当事人缴纳相应土地出让金后即可办理过户手续。一方当事人仅以土地性质为划拨地为由主张房屋买卖合同无效不予支持。
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2017)最高法民再87号
【裁判要旨】未经审批当事人约定转让划拨土地上房屋的合同有效。
【裁判摘要1】《城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的……（六）未依法登记领取权属证书的……”第三十九条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”从条文内容看，第三十八条、第四十条均未直接规定违反后的行为无效。而且在此类纠纷中，认定划拨土地上的房屋买卖合同有效，继续履行合同，也不会侵害国家利益和社会公共利益。因此，《城市房地产管理法》第三十八条和第四十条属于管理性强制性规定。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条亦不是效力性强制性规定。《房屋登记办法》和《深圳经济特区高新技术产业园区条例》均不是法律、行政法规。综上，《房屋转让协议》违反上述规定并不属于《合同法》第五十二条第五项规定的违反法律、行政法规的强制性规定的情形。
【裁判摘要2】《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条关于“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效”的规定规范的是直接以国有土地使用权为合同标的的买卖行为，而非房屋买卖，故该规定不适用于本案合同效力的认定。
摘要2：【裁判摘要3】《城市房地产管理法》第四十条第一款虽然规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”但该审批行为仅是物权变动的必要条件，也即未经审批，将无法办理房产所有权登记，房屋所有权不发生转移，但这并不影响房屋买卖合同的效力。
摘要1：——国有划拨土地使用权转让中受让方已经取得国有土地使用证，但因政府相关主管人员失职行为导致未办理土地出让手续的，不影响转让合同效力
【法理提示】国有划拨土地使用权转让合同中，双方已经就转让行为共同向政府相关部门提出申请，有批准权的人民政府已经为受让方颁发了国有土地使用证，但因政府相关主管人员失职行为导致未办理土地出让手续，未缴纳土地出让金的，转让合同的转让方不得在合同已经履行完毕后，以该转让合同未经有批准权的人民政府批准为由，主张转让合同无效。
摘要2：【来源：《民事审判指导与参考》（总第49辑），人民法院出版社2012年版，第181-188页】
【解读1】国有划拨土地使用权转让中受让方已经取得国有土地使用权，但因政府相关主管人员失职行为导致未办理土地出让手续的，不影响转让合同效力。
【解读2】转让划拨土地上的房地产，应当由有批准权的人民政府批准。在对延安三利建筑工程有限公司与中国外运延安支公司转让合同纠纷再审案的判决中，最高法院确认即便不存在一个形式意义上的“政府批准行为”，但国土局直接为受让方办理国有土地使用证的事实即表明政府已经准予转让，并因此认定转让合同有效。
【解读3】
①根据最高人民法院《国有土地使用权合同解释》第11条规定，“有批准权的人民政府批准”是国有划拨土地转让合同有效与否的关键。本案中，尽管没有一个形式意义上的政府批准行为，但相关政府部门已经为三利公司颁发了国有土地使用权证，延安市人民政府的行政复议决定书也认可了给三利公司颁发的国有土地使用权证，说明延安市人民政府对案涉国有划拨土地转让行为的批准和认可。
②《城市房地产管理法》第40条第1款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”该条规定的关键在于划拨土地使用权转让须经批准权的人民政府批准，对于是否需要办理土地使用权出让手续、缴纳土地使用权出让金，属于政府行政管理职权范围，不应因此影响民事合同效力。
摘要1：【案号】海南省高级人民法院行政判决书(2016)琼行终230号
【裁判摘要】根据国土资源部《协议出让国有土地使用权规范》（试行）第7章的规定，划拨土地使用权申请转让的，经市、县人民政府批准，由原土地使用权人持有关材料提出申请，市、县国土资源管理部门进行审查，符合办理协议出让手续条件的，组织地价评估、核定出让金额、拟定出让方案并报市、县人民政府审批；审批同意后，申请人将拟转让的土地使用权在土地有形市场等场所公开交易，确定受让人和成交价款；转让人与受让人签订转让合同，约定双方的权利和义务，明确划拨土地使用权转让价款；受让人持有关材料申请办理土地出让手续，市、县国土资源管理部门依法收回原土地使用权人的《国有土地划拨决定书》，注销土地登记，收回原土地证书，与受让方签订《国有土地使用权出让合同》，给受让方办理土地登记。......从以上土地转让过程来看，南新农场申请划拨土地使用权转让经过了海南省农垦总局和三亚市政府的批准，但现有证据不能证明三亚市国土局依法组织了地价评估、拟定出让方案并报三亚市政府批准，拟转让的土地使用权也未在土地有形市场等场所公开交易确定受让人和成交价款，而实际上是南新农场先确定了受让人椰林公司，并与其签订《土地转让合同》再补办的其他转让手续，该土地转让行为明显不符合法律规定。故三亚市政府据此颁发的10238号证和12059号证认定事实不清、证据不足、程序违法，本应予以撤销，但因该两证现已被注销，不具有可撤销内容，因此，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款第（一）项的规定，确认三亚市政府颁发10238号证、12059号证的行政行为违法。
摘要2：【解读】划拨土地使用权转让虽经政府批准，但自然资源主管部门未依法组织地价评估、核定出让金额、拟定出让方案并报市、县人民政府审批，也未在土地有形市场等场所公开交易确定受让人和成交价款，而实际上是由划拨土地使用权人事先确定受让人并与受让人签订土地转让合同再补办其他转让手续的，该土地转让行为不符合法律规定。
摘要1：——划拨土地使用权出资纠纷的处理
【裁判要旨】划拨土地使用权由土地行政部门通过行政划拨行为创设，一般均为无偿取得，法律规定划拨的土地使用权只能用于划拨用途，不能擅自进入市场流通。但在司法实践中，如出资人已将划拨土地使用权出资设立公司，工商行政管理部门已经办理了公司登记，公司和履约股东要求以划拨土地使用权出资人履行出资义务时，人民法院在诉讼过程中应根据公司法司法解释（三）第八条的规定，责令当事人在指定的合理期间内办理土地变更手续。已经实际补正的，人民法院可以认定当事人以划拨土地使用权出资的效力；逾期未办理的，应当认定出资人未依法全面履行出资义务。
摘要2：【案号】最高人民法院民事判决书(2016)最高法民再87号
【摘要】案涉出资土地系国有划拨用地，依据《中华人民共和国土地管理法》等相关法律法规，划拨土地使用权只能用于划拨用途，不能直接用于出资。出资人欲以划拨土地使用权作为出资，应由国家收回直接作价出资或者将划拨土地使用权变更为出让土地使用权。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国公司法＞若干问题的规定（三）》第八条规定的本意就是考虑到在司法实践中如果划拨土地使用权存在的权利瑕疵可以补正，且在法院指定的合理期限内实际补正的，可以认定当事人以划拨土地使用权出资的效力。但能否补正瑕疵的决定权在于土地所属地方政府及其土地管理部门，人民法院判断出资行为的效力应以瑕疵补正的结果作为前提。因而，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国公司法＞若干问题的规定（三）》第八条等规定“人民法院应当责令当事人在指定的合理期间内办理土地变更手续”，即人民法院应当在诉讼过程中给当事人指定合理的期间，由其办理相关的土地变更手续，并视变更手续完成的结果再行作出判决。本案中，本院在再审审查期间已给予当事人相应的时间办理土地变更手续，再审审理过程中又为当事人指定了两个月（2016年4月23日-6月22日）的合理期限办理土地变更登记手续，但当事人未能在本院指定的期间内完成土地变更登记行为，即其无法自行补正划拨土地使用权出资的瑕疵。故珊瑚礁管理处虽将案涉土地交付给中海公司使用，但未将案涉土地过户登记至中海公司名下，因而其以案涉土地使用权出资的承诺并未履行到位。周某某、中海公司请求确认珊瑚礁管理处未履行作为中海公司股东的出资义务，有事实和法律依据，本院予以支持。但因案涉出资土地系划拨用地，当事人未能在本院指定的合理期间内办理土地变更登记手续，故周某某、中海公司请求将案涉土地办理过户登记至中海公司名下，没有法律依据，本院不予支持。一、二审法院直接判决珊瑚礁管理处将案涉划拨土地使用权变更登记到中海公司名下，适用法律错误，应予撤销。
【解读】土地使用权系划拨用地，当事人未能在法律指定的合理期间内办理变更登记手续，公司请求将土地过户登记至其名下没有法律依据（原法院直接判决将案涉划拨土地使用权变更登记到公司名下，适用法律错误，应予撤销）。
【来源：《审判监督指导》（总第５７辑），人民法院出版社２０１７年版】
摘要1：解答：国有股权的无偿划拨不应当适用关于股权转让的规定，不存在行使优先购买权的基础，其他股东不能行使优先购买权。
摘要2：
摘要1：解答：（１）未经批准转让划拨土地使用权的合同无效；（２）未经批准转让划拨土地使用权上房屋合同有效。
【注解】另外观点认为——《城市房地产管理法》第４０条规定属于管理性的强制性规定，未经批准转让划拨土地使用权的合同有效。
摘要2：【注解】划拨土地的使用权人在土地改变性质之前与他人私下签订的《土地使用权转让合同》——（１）合同中若有土地使用权直接转让的内容，因转让方无权处分土地使用权，相关内容应为无效；（２）合同中没有土地使用权直接转让的内容，合同性质不宜认定为土地使用权转让合同，而应当根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第１０条、第１１条之规定，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。
——参考：《民事审判实务问答》０６２.如何认定划拨土地的使用权人在土地改变性质之前与与他人私下签订的《土地使用权转让合同》
- 日期： 10-15 15:16
- 作者：陈其象律师
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划拨地抵押
摘要1：解答：（１）单独抵押划拨土地上的自有房产未经审批不影响抵押合同效力；（２）就房屋单独设定抵押的行为不必然导致房屋抵押合同无效，对于划拨土地使用权之上的房屋抵押法律无禁止性规定，应当认定有效。
摘要2：【注解１】（１）《民法典担保制度解释》第５０条第１款规定：“抵押人以划拨建设用地上的建筑物抵押，当事人以该建设用地使用权不能抵押或者未办理批准手续为由主张抵押合同无效或者不生效的，人民法院不予支持。抵押权依法实现时，拍卖、变卖建筑物所得的价款，应当优先用于补缴建设用地使用权出让金。”（２）因现阶段划拨建设用地使用权抵押无需经过审批，故划拨土地上房屋抵押不需经过审批，抵押合同有效。
【注解２】划拨建设用地使用权抵押权三个阶段：（１）第一阶段（２００４年以前），划拨建设用地抵押的，必须经过依法批准（以划拨建设用地使用权抵押的，未经审批同意，认定抵押合同无效）；（２）第二阶段（２００４年以后，登记即视为审批），土地行政管理部门依法办理抵押登记手续即视同已经具有审批权限的土地行政管理部门批准，不必再另行办理土地使用权抵押的审批手续；（３）第三阶段（２０１０年以后），划拨建设用地使用权抵押无需经过审批。
摘要1：解读：根据《民法典担保制度解释》第５０条之规定——（１）以划拨建设用地上的建筑物抵押不因建设用地使用权未办理审批手续影响抵押合同效力；（２）以划拨建设用地使用权抵押无需办理审批手续，抵押合同依法有效，已经依法办理抵押登记的抵押权人有权主张行使抵押权；（３）抵押权依法实现时所得价款优先用于补缴建设用地使用权出让金。
【注释】划拨土地使用权及地上建筑物抵押合同有效。
摘要2：【注解１】划拨土地使用权及地上建筑物抵押权依法实现时，拍卖、变卖建筑物所得的价款应当优先用于补缴建设用地使用权出让金。
【注解２】划拨建设用地使用权抵押权三个阶段——（１）第一阶段（２００４年以前），划拨建设用地抵押的，必须经过依法批准（以划拨建设用地使用权抵押的，未经审批同意，认定抵押合同无效）；（２）第二阶段（２００４年以后，登记即视为审批），土地行政管理部门依法办理抵押登记手续即视同已经具有审批权限的土地行政管理部门批准，不必再另行办理土地使用权抵押的审批手续；（３）第三阶段（２０１０年以后），划拨建设用地使用权抵押无需经过审批。
【注释】划拨建设用地使用权抵押应当另行获得行政主管部门的审批，登记机构在办理涉及划拨土地使用权抵押登记时应将当事人已经取得审批机关的批准作为办理抵押权登记的前提条件——（１）由于《土地管理法》第５４条明确规定划拨用地使用权只能通过行政审批取得，因此划拨土地使用权的抵押应当另行获得行政主管部门的审批；（２）《国土资源部关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知》已经废止，抵押登记由登记机构办理，而登记机构不是审批机关，不能将抵押登记理解为包含行政审批；（３）修改后《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》第２条明确规定“履行了法定的审批手续，并依法办理抵押登记的，抵押权自登记时设立”；（４）“自然资源部门不动产登记局的同志认为，抵押人以划拨建设用地上的建筑物抵押，因抵押人对建筑物享有所有权，故无须审查当事人是否获得行政审批，即可办理抵押登记，但如果是直接以划拨取得的建设用地使用权抵押，则仍需要先审查当事人是否获得行政审批，才能办理抵押登记。”（吴光荣著《担保法体系解说与实务解答精讲》Ｐ４３１）（５）《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》第（六）规定“以划拨方式取得的建设用地使用权转让，需经依法批准，土地用途符合《划拨用地目录》的，可不补缴土地出让价款，按转移登记办理；”第（十二）规定“以划拨方式取得的建设用地使用权可以依法依规设定抵押权，划拨土地抵押权实现时应优先缴纳土地出让收入。”尽管没有明确划拨土地使用权抵押是否需要办理审批手续，但强调“依法依规”设定抵押权。