摘要1：最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复（2002年10月11日最高人民法院审判委员会第1245次会议通过）
《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》已于２００２年１０月１１日由最高人民法院审判委员会第１２４５次会议通过。现予公布，自２００３年４月１８日起施行。
【摘要】
一、根据《中华人民共和国土地管理法》第五十八条第一款第（四）项及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条的规定，破产企业以划拨方式取得的国有土地使用权不属于破产财产，在企业破产时，有关人民政府可以予以收回，并依法处置。纳入国家兼并破产计划的国有企业，其依法取得的国有土地使用权，应依据国务院有关文件规定办理。
二、企业对其以划拨方式取得的国有土地使用权无处分权，以该土地使用权为标的物设定抵押，除依法办理抵押登记手续外，还应经具有审批权限的人民政府或土地行政管理部门批准。否则，应认定抵押无效。如果企业对以划拨方式取得的国有土地使用权设定抵押时，履行了法定的审批手续，并依法办理了抵押登记，应认定抵押有效。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十条和《中华人民共和国担保法》第五十六条的规定，抵押权人只有在以抵押标的物折价或拍卖、变卖所得价款缴纳相当于土地使用权出让金的款项后，对剩余部分方可享有优先受偿权。但纳入国家兼并破产计划的国有企业，其用以划拨方式取得的国有土地使用权设定抵押的，应依据国务院有关文件规定办理。
三、国有企业以关键设备、成套设备、厂房设定抵押的效力问题，应依据法释［２００２］１４号《关于国有工业企业以机器设备等财产为抵押物与债权人签订的抵押合同的法律效力问题的批复》办理。
国有企业以建筑物设定抵押的效力问题，应区分两种情况处理：如果建筑物附着于以划拨方式取得的国有土地使用权之上，将该建筑物与土地使用权一并设定抵押的，对土地使用权的抵押需履行法定的审批手续，否则，应认定抵押无效；如果建筑物附着于以出让、转让方式取得的国有土地使用权之上，将该建筑物与土地使用权一并设定抵押的，即使未经有关主管部门批准，亦应认定抵押有效。
本批复自公布之日起施行，正在审理或者尚未审理的案件，适用本批复，但对提起再审的判决、裁定已经发生法律效力的案件除外。
摘要2：最高人民法院关于修改《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》等二十九件商事类司法解释的决定
一、修改《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》
1.将第一条修改为：
“根据《中华人民共和国土地管理法》第五十八条第一款第（三）项及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条的规定，破产企业以划拨方式取得的国有土地使用权不属于破产财产，在企业破产时，有关人民政府可以予以收回，并依法处置。纳入国家兼并破产计划的国有企业，其依法取得的国有土地使用权，应依据国务院有关文件规定办理。”
2.将第二条修改为：
“企业对其以划拨方式取得的国有土地使用权无处分权，以该土地使用权设定抵押，未经有审批权限的人民政府或土地行政管理部门批准的，不影响抵押合同效力；履行了法定的审批手续，并依法办理抵押登记的，抵押权自登记时设立。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十一条的规定，抵押权人只有在以抵押标的物折价或拍卖、变卖所得价款缴纳相当于土地使用权出让金的款项后，对剩余部分方可享有优先受偿权。但纳入国家兼并破产计划的国有企业，其用以划拨方式取得的国有土地使用权设定抵押的，应依据国务院有关文件规定办理。”
3.将第三条修改为：
“国有企业以关键设备、成套设备、建筑物设定抵押的，如无其他法定的无效情形，不应当仅以未经政府主管部门批准为由认定抵押合同无效。”
摘要1：无效的国有土地使用权出让合同是指当事人所缔结的合同虽然已经成立，但因违反了法律法规的效力性强制性规定以及国家利益或者社会公共利益而不能发生当事人所预期的法律效果的国有土地使用权出让合同。
摘要2：【注解】规划条件未纳入的国有土地使用权出让合同是否无效？——（１）《城乡规划法》第３９条规定“规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效；对未取得建设用地规划许可证的建设单位批准用地的，由县级以上人民政府撤销有关批准文件；占用土地的，应当及时退回；给当事人造成损失的，应当依法给予赔偿。”（２）规划条件未纳入的国有土地使用权出让合同无效。
- 日期： 10-07 21:41
- 作者：陈其象律师
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摘要1：附录 A
国有土地使用权出让预申请书示范文本国有土地使用权出让预申请书＿＿＿＿＿＿国土资源局： 我方现申请受让位于＿＿＿＿（位置）编号为＿＿＿的地〔地段中＿＿＿＿平方米的土地使用权，具体四至为：＿
摘要2：
- 日期： 10-07 21:42
- 作者：陈其象律师
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摘要1：附录 B 国有土地使用权出让公告文本格式1、国有土地使用权招标出让公告格式 ＿＿＿＿＿＿＿国土资源局国有土地使用权招标出让公告 ＿＿＿＿＿＿告字 〔 〕
号
摘要2：
- 日期： 10-07 21:45
- 作者：陈其象律师
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摘要1：附录 C 国有土地使用权出让须知示范文本1、国有土地使用权招标出让须知示范文本国有土地使用权招标出让须知 根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有
摘要2：
- 日期： 10-08 22:36
- 作者：陈其象律师
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摘要1：中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（1990年5月19日，国务院）
摘要2：１．国家土地管理局政策法规司关于对《〈城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例〉有关条款的请示》的答复
２．对《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第47条解释的请示的批复
３．关于《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》有关问题的批复
４．国家土地管理局关于对《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十八条含义的请示的答复
５．国家土地管理局关于对贯彻《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》若干问题的答复
６．国家土地管理局关于对《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》有关问题的答复
摘要1：国家税务总局关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复（国税函[2009]603号）
【摘要】根据《财政部 国家税务总局关于土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税[2004]134号）规定，出让国有土地使用权，契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。对通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的，应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。
摘要2：
摘要1：国家税务总局关于改变国有土地使用权出让方式征收契税的批复（国税函〔2008〕662号）
【摘要】根据现行契税政策规定，对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的，应征收契税。计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2004)民一终字第106号
【裁判摘要】
(一)根据《中华人民共和国合同法》第四十五条规定，当事人对合同的效力约定所附条件，是指在合同中特别约定一定的条件，以条件成就与否作为合同效力发生的根据。该条件必须是将来发生的、不确定的、约定的、合法的事实。政府机关对有关事项或者合同审批或者批准的权限和职责，源于法律和行政法规的规定，不属于当事人约定的范畴。当事人将上述权限和职责约定为合同所附条件，不符合法律规定。
(二)根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项和最高人民法院《关于适用若干问题的解释(一)》第四条的规定，确认合同无效应当以法律和行政法规作为依据，不得以地方性法规和行政规章作为依据。双方当事人签订的《国有土地使用权出让合同》中约定的土地用途与规划和评估报告中的土地用途不同，如果可能导致土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的，属于影响国有土地使用权出让合同价格条款效力的因素，但不导致国有土地使用权出让合同无效。
(三)根据《中华人民共和国民法通则》第六条的规定，民事主体从事民事活动，除必须遵守法律外，在法律没有规定的情况下还应当遵守国家政策。国务院下发的有关规范整顿土地出让市场秩序的通知以及国务院有关部委颁发的贯彻配套规定等规范性文件，属于国家政策。按照国家有关政策规定，在 2002年7月1日前未经市、县政府前置审批或者签订书面项目开发协议而在此后协议出让经营性用地的，应当按照有关规定改为以招标拍卖挂牌方式出让。完善招标拍卖挂牌手续的，属于对有关国有土地使用权出让合同的变更或者解除，影响到相关合同能否实际履行以及是否解除问题，不影响和限制合同的效力。
(四)解除权在实体方面属于形成权，在程序方面则表现为形成之诉。在没有当事人依法提出该诉讼请求的情况下，人民法院不能依职权径行裁判。
【提示1】国家相关政策可能导致有关国有土地使用权出让合同的变更或者解除，影响到相关合同能否实际履行以及是否解除，不影响和限制合同的效力。
【裁判摘要1：国家政策不导致合同无效但或导致无法继续履行】根据《中华人民共和国民法通则》第6条的规定，民事主体从事民事活动，除必须遵守法律外，在法律没有规定的情况下还应当遵守国家政策。国务院下发的有关规范整顿土地出让市场秩序的通知以及国务院有关部委
摘要2：（续）颁发的贯彻配套规定等规范性文件，属于国家政策。按照国家有关政策规定，在2002年7月1日前未经市、县政府前置审批或者签订书面项目开发协议而在此后协议出让经营性用地的，应当按照有关规定改为以招标拍卖挂牌方式出让。完善招标拍卖挂牌手续的，属于对有关国有土地使用权出让合同的变更或解除，影响到相关合同能否实际履行以及是否解除问题，不影响和限制合同的效力。
【裁判意见1】
①国务院下发的有关通知以及国务院有关部委颁发的贯彻配套规定等规范性文件，属于国家政策。
②不允许以地方性政策作为影响合同履行的借口。
③国家政策不允许情形，虽不会导致所涉《国有土地使用权出让合同》无效，但却影响该合同在客观上无法继续履行。当出现当事人的该项诉讼请求应予驳回时，应当依法明确驳回当事人在个案中提出的具体诉讼请求。
【提示2】土地行政管理部门在办理有关手续过程中简化或者遗漏程序，但经事后追认的，《国有土地使用权转让合同》有效。
【裁判摘要2】土地行政管理部门与土地使用者签订《国有土地使用权出让合同》之前，由于简化程序或遗漏程序，没有办理建设用地批准书的，不属于违反《中华人民共和国合同法》第52条规定导致合同无效的情形。其事后按照有关规定向具体建设项目提供了用地，并将供地情况上报主管机关备案的行为，可以表明双方签订的《国有土地使用权出让合同》已经履行了相关手续，该合同效力得到了补正，应当认定合同有效。
【提示3】地方性法规和行政规章不能作为人民政府审查确认国有土地使用权出让合同无效的依据。
【裁判摘要3】根据《中华人民共和国合同法》第52条第5项和最高人民法院《关于适用若干问题的解释（一）》第4条的规定，确认合同无效应当以法律和行政法规作为依据，不得以地方性法规和行政规章作为依据。双方当事人签订的《国有土地使用权出让合同》中约定的土地用途与规划和评估报告中的土地用途不同，如果可能导致土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的，属于影响国有土地使用权出让合同价格条款效力的因素，但不导致国有土地使用权出让合同无效。
【提示4】土地使用权出让合同未经审批效力待定，事后完成审批则合同效力得到补正，该合同有效。
【提示5】当事人的个人犯罪行为不能作为损害国家利益的直接证据。
【裁判摘要5】根据崂山区国土局提供的已经生效
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2003)民一终字第82号
【提示】挂牌出让国有土地使用权公告属于邀约邀请——国有土地使用权出让公告属于要约邀请，竞买人在竞买申请中提出报价并按要约邀请支付保证金的行为，属于要约。
【裁判摘要】根据合同法第十五条第一款的规定，国有土地使用权出让公告属于要约邀请，竞买人在竞买申请中提出报价，并按要约邀请支付保证金的行为，属于要约，双方当事人尚未形成土地使用权出让合同关系。国有土地使用权出让方因出让公告违反法律的禁止性规定，撤销公告后，造成竞买人在缔约阶段发生信赖利益损失的，应对竞买人的实际损失承担缔约过失责任。
【裁判规则】刊登于报纸上的挂牌出让公告与拍卖公告、招标公告相同，是向不特定主体发出的以吸引或邀请相对方发出要约为目的的意思表示，其实质是希望竞买人提出价格条款，其性质应认定为要约邀请。合同法对要约邀请的撤回未作条件限制，在发出要约邀请后，要约邀请人撤回要约邀请，只要没有给善意相对人造成信赖利益的损失，要约邀请人一般不承担法律责任。要约邀请不形成合同关系，撤回要约邀请不产生合同上的责任。
【裁判意见】
①明确国有土地使用权出让合同属于民事合同；
②明确国有土地使用权出让公告的法律性质是要约邀请；
③明确出让方因出让公告违反法律的禁止性规定，撤销公告后，造成竞买人在缔约阶段发生信赖利益损失的，应对竞买人的实际损失承担缔约过失责任，而非合同上的违约责任。
④在缔约阶段所发生的信赖利益的损失，必须通过独立的信赖利益的赔偿请求权而予以保护[应为法律特别规定的请求权]，受害人可以直接依据缔约过失请求有过失一方承担责任。
摘要2：【解读1】挂牌出让行为公共行为的法律性质为要约邀请——《合同法》第十五条第一款明确载明：“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。”而刊登于报刊之上的挂牌公告与拍卖公告、招标公告相同，亦是向不特定主体发出的以吸引或者邀请相对方发出要约为目的的意思表示，该表示中并不包括合同成立的主要条件，特别是未包括价格条款，其实质只是希望挂牌人提出价格条款，属于当事人订立合同的预备行为，因此其性质而言应为一种“要约邀请”，时间公司2002年11月21日的报价则为本案的“要约”。
【解读2】要约邀请撤回——我国法律对要约邀请的撤回未作条件限制。在发出要约邀请以后，要约人撤回其邀请，只要没有给善意相对人造成信赖利益的损失，要约邀请人一般不承担法律责任（取消要约邀请应视为当事人的一项民事权利）。
- 日期： 09-12 00:28
- 作者：陈其象律师
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摘要1：国有土地使用权出让合同（成片开发土地土地出让合同）
摘要2：
- 日期： 09-12 00:29
- 作者：陈其象律师
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摘要1：福建省国有土地使用权出让合同（适用于工业项目）
摘要2：
- 日期： 09-12 00:31
- 作者：陈其象律师
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摘要1：国有土地使用权出让合同（ＧＦ－２０００－２６０１）
摘要2：
摘要1：【摘要】
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第七条、第十四条的规定，国有土地使用权出让合同，是国家作为国有土地所有者将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金，并由市、县人民政府土地管理部门代表国家与土地使用者签订的书面合同。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第十五条、第十六条的规定，土地使用者未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同并可以请求违约赔偿；市、县人民政府土地管理部门未按照出让合同约定提供出让土地的，土地使用者有权解除合同，可以请求违约赔偿，并由土地管理部门返还土地使用权出让金。因此，在国有土地使用权出让合同履行过程中，土地管理部门解除出让合同，是代表国家行使国有土地所有权，追究合同另一方的违约责任，不是行使行政管理权，由此产生的争议应属于民事争议。你院2001年印发的《民事案件案由规定（试行）》中也已列明，作为民事案件案由的房地产开发经营合同纠纷，包括土地使用权出让合同纠纷。
现行法律中没有关于行政合同的规定。在国有土地使用权出让合同履行过程中，因土地管理部门解除国有土地使用权出让合同发生的争议，宜作为民事争议处理。（2004年9月22日）
摘要2：
- 日期： 09-24 05:15
- 作者：陈其象律师
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摘要1：国家土地管理局《关于对（中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例）第十七条有关内容请求解释》的复函（[1993]国土函字第15号）
【摘要】抵押权附属于土地使用权。作为主权利的土地使用权，因行政机关依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十七条规定，作出收回土地使用权的处罚而消灭时，在该土地使用权上设定的抵押权随之消灭。
摘要2：
摘要1：【案号】山东省东营市中级人民法院行政判决书（2005）东行终字第7号
【提示】国有土地使用权出让合同产生的纠纷属于行政纠纷还是民事纠纷？
【裁判要旨】国有土地使用权出让合同是行政机关为了实现行政职能，提高国有土地的使用效益而订立的合同，该合同中存在着国家公共利益和国家职权因素。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第八条规定：土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。该法第十一条规定：土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则，由市、县人民政府土地管理部门（以下简称出让方）与土地使用者签订。签订国有土地出让合同是为了实现合理开发利用土地资源的行政目标，在合同签订后，依照法律规定，作为出让方的政府仍然有对受让方使用土地情况的监督权及受让方存在违法情形或违反合同情形时的制裁权。因此，国有土地使用权出让是由行政机关通过行政权来实现的，是土地所有者处置土地的一种方式，合同双方是管理与被管理的关系，本案中，上诉人与被上诉人签订的19号出让合同确立的是一种行政法律关系，不是民事法律关系，该合同属于行政合同。
摘要2：
- 日期： 06-04 11:11
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【提示1】国家相关政策可能导致有关国有土地使用权出让合同的变更或者解除，影响到相关合同能否实际履行以及是否解除，不影响和限制合同的效力。
【裁判摘要1：国家政策不导致合同无效但或导致无法继续履行】根据《中华人民共和国民法通则》第6条的规定，民事主体从事民事活动，除必须遵守法律外，在法律没有规定的情况下还应当遵守国家政策。国务院下发的有关规范整顿土地出让市场秩序的通知以及国务院有关部委颁发的贯彻配套规定等规范性文件，属于国家政策。按照国家有关政策规定，在2002年7月1日前未经市、县政府前置审批或者签订书面项目开发协议而在此后协议出让经营性用地的，应当按照有关规定改为以招标拍卖挂牌方式出让。完善招标拍卖挂牌手续的，属于对有关国有土地使用权出让合同的变更或解除，影响到相关合同能否实际履行以及是否解除问题，不影响和限制合同的效力。
【裁判意见1】
①国务院下发的有关通知以及国务院有关部委颁发的贯彻配套规定等规范性文件，属于国家政策。
②不允许以地方性政策作为影响合同履行的借口。
③国家政策不允许情形，虽不会导致所涉《国有土地使用权出让合同》无效，但却影响该合同在客观上无法继续履行。当出现当事人的该项诉讼请求应予驳回时，应当依法明确驳回当事人在个案中提出的具体诉讼请求。
【提示2】土地行政管理部门在办理有关手续过程中简化或者遗漏程序，但经事后追认的，《国有土地使用权转让合同》有效。
【裁判摘要2】土地行政管理部门与土地使用者签订《国有土地使用权出让合同》之前，由于简化程序或遗漏程序，没有办理建设用地批准书的，不属于违反《中华人民共和国合同法》第52条规定导致合同无效的情形。其事后按照有关规定向具体建设项目提供了用地，并将供地情况上报主管机关备案的行为，可以表明双方签订的《国有土地使用权出让合同》已经履行了相关手续，该合同效力得到了补正，应当认定合同有效。
【提示3】地方性法规和行政规章不能作为人民政府审查确认国有土地使用权出让合同无效的依据。
【裁判摘要3】根据《中华人民共和国合同法》第52条第5项和最高人民法院《关于适用若干问题的解释（一）》第4条的规定，确认合同无效应当以法律和行政法规作为依据，不得以地方性法规和行政规章作为依据。双方当事人签订的《国有土地使用权出让合
摘要2：【续】同》中约定的土地用途与规划和评估报告中的土地用途不同，如果可能导致土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的，属于影响国有土地使用权出让合同价格条款效力的因素，但不导致国有土地使用权出让合同无效。
【提示4】土地使用权出让合同未经审批效力待定，事后完成审批则合同效力得到补正，该合同有效。
【提示5】当事人的个人犯罪行为不能作为损害国家利益的直接证据。
【裁判摘要5】根据崂山区国土局提供的已经生效的山东省泰安市中级人民法院于2005年1月13日作出的(2004)泰刑二初字第20号刑事判决书认定，路国强在2001年8月签订《国有土地使用权预约协议》后，送给于志军价值3万元的购物卡。于志军于2003年1月以购车为由，向路国强索要33万元。于志军利用时任崂山区国土局局长职务的便利条件受贿和索贿，是其个人犯罪行为，已由有关法院对其追究了相应的刑事责任。崂山区国土局与南太公司签订《国有土地使用权预约协议》和《国有土地使用权出让合同》，是具体落实山东省青岛市人民政府有关招商引资项目，于志军在签订有关协议时虽然担任崂山区国土局局长，但不具有决定有关协议和合同是否签订的权力和责任。作为时任崂山区国土局局长的于志军，在签订有关协议后向对方索要 33万元购车款的事实，不能证明崂山区国土局与南太公司签订有关国有土地使用权预约协议和出让合同时，恶意串通，损害国家利益。没有证据证明崂山区国土局与南太公司在签订《国有土地使用权出让合同》过程中存在恶意串通，损害国家利益的情形。故崂山区国土局以此为由主张认定有关国有土地使用权出让合同无效，证据不足，不予采信。
【裁判规则】解除权属于形成权，必须通过独立的形成之诉予以保护，在无当事人主张的情况下法院不能依职权径行裁判。
【裁判意见】胜诉方承担全部诉讼费用（判决驳回原告诉讼请求，诉讼费由被告负担）——由于双方纠纷成讼以及原告关于继续履行合同的诉讼请求不能得到支持的根本原因，是被告的行为造成的，被告应当为诉讼成本付出代价，即承担本案的全部诉讼费用。
【要旨】以政府审批行为作为合同生效条件视为未附条件——根据《合同法》规定精神，当事人在订立合同时，将法定的审判权作为合同生效条件的，视为未附条件。将法律未规定为政府机关职责范围的审判权作为包括合同在内的民事法律行为生效条件的，同样视为未附条件，所附“条件”不产生限制合同效
摘要1：——国有土地使用权受让人与国有土地原使用权人约定交地义务不足以否定国有土地使用权受让人与国土部门随后签订的国有土地使用权出让合同性质
【法理提示】国有土地原使用权人与国有土地使用权受让人对交地事项作出约定，不能必然得出案涉法律关系为国有土地使用权转让性质的结论，更不能以此否定国有土地使用权出让关系的性质。在具体判断国有土地出让还是转让关系时，应结合两者在合同签订主体、标的土地使用权用途及其使用期限等方面的不同特征加以正确界定。
摘要2：【来源：《民事审判指导与参考》（总第54辑），人民法院出版社2013年版，第179-181页】
【解读】国有土地使用权出让合同与转让合同区别。
- 日期： 02-22 20:12
- 作者：陈其象律师
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摘要1：国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知（国办发〔2006〕100号）
【摘要】七、强化土地出让收支监督管理，防止国有土地资产收益流失......土地出让合同、征地协议等应约定对土地使用者不按时足额缴纳土地出让收入的，按日加收违约金额1‰的违约金。
摘要2：
- 日期： 02-22 20:29
- 作者：陈其象律师
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土地出让违约金
摘要1：解答：《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发〔2006〕100号）第七条规定：“土地出让合同、征地协议等应约定对土地使用者不按时足额缴纳土地出让收入的，按日加收违约金额1‰的违约金。”——（１）大部分法院的判例认为土地出让金违约金标准可以调整；（２）少数判例认为土地出让金违约金标准不予调整。
摘要2：【注解】国用土地出让合同日千分之一违约金能否调整？｜法院不宜依职权调整《国有土地使用权出让合同》中约定1‰／日违约金标准——本案再审的争议焦点为：《变更协议》约定的日千分之一违约金是否应予调整。——参考案例：最高人民法院民事判决书(2022)最高法民再205号
- 日期： 02-23 07:32
- 作者：陈其象律师
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摘要1：加强土地调控，促进节约集约用地——财政部有关负责人就规范国有土地使用权出让收支管理相关问题答记者问(2006年12月28日)
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2015)民一终字第83号
【裁判摘要】本案国有土地使用权出让合同目前仍应认定为民事合同。首先，国有土地使用权出让合同系当事人双方协商订立，遵循平等、自愿、有偿原则。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十一条规定：“土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则,由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。”这表明土地管理部门代表国家与土地使用者签订出让合同时二者的法律地位是平等的。国有土地使用权出让合同系国家作为土地所有者与土地使用者签订的设定用益物权（土地使用权）的合同，政府土地管理部门作为土地所有者的代表，与作为合同相对方的土地使用者系平等民事主体。其次，国有土地使用权出让合同双方当事人权利义务对等。土地管理部门的主要权利是收取土地出让金，主要义务是在一定期限内向对方提供土地使用权；土地使用者的主要权利是在一定期限内获得相应土地使用权，主要义务是支付出让金和按照法律法规规定及合同约定的用途开发利用土地。房地产管理法第十五条规定：“土地使用者必须按照出让合同约定,支付土地使用权出让金；未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的,土地管理部门有权解除合同,并可以请求违约赔偿。”第十六条规定:“土地使用者按照出让合同约定支付土地使用权出让金的,市、县人民政府土地管理部门必须按照出让合同约定,提供出让的土地；未按照出让合同约定提供出让的土地的,土地使用者有权解除合同,由土地管理部门返还土地使用权出让金,土地使用者并可以请求违约赔偿。”上述规定赋予了双方当事人平等的合同解除权，守约方享有的违约赔偿请求权应属于民事权利性质。
摘要2：【摘要】本院注意到，目前在理论界和司法实践中确有观点认为国有土地使用权出让合同系行政合同。其主要理由是：国有土地使用权出让合同的出让方为政府调控管理土地资源和执行土地政策的土地管理部门，即行使行政职权的行政机关；合同目的是土地管理部门通过签订出让土地合同这一管理方式，合理保护及开发利用有限的土地资源，进而实现社会公共利益；合同内容中将土地管理部门的法定职责细化为不得协商的合同条款，且与合同相对方的权利义务并不对等；合同履行方面土地管理部门享有优益权：可以为实现公共利益和行政管理目的，在履约中单方变更、解除合同，甚至可以依法单方作出行政强制、行政处罚行为。这些观点也具有一定的合理性，考虑到相关合同中融入了行政职权、对合同纠纷的审理需要对行政行为的合法性展开审查等因素，通过行政诉讼对行政行为的合法性与合同争议一并审查，亦便于争议的一揽子解决。但是，现行的《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》将国有土地使用权合同定性为民事合同，《民事案件案由规定》亦将“建设用地使用权出让合同纠纷”列为“合同纠纷”的下级案由予以明确，审判实践中基本依据上述司法解释之规定均将此类案件作为民事诉讼案件审理。在现行法律没有修改的情况下，本案纠纷不宜作为行政争议纳入行政诉讼的范围。本院还注意到，修改后的行政诉讼法第十二条第（十一）项有将此类纠纷纳入行政诉讼范围的趋向，但该行政诉讼法直到2015年5月1日才实施，不能作为本案审理依据。至于此法实施后发生的法律行为产生争议是否按行政争议处理，再依据新修改的行政诉讼法及其司法解释作出判断，此处不予赘述。
【解读】国有土地使用权出让合同纠纷属于民事诉讼受案范围，当事人因国有土地使用权出让合同产生争议并提起民事诉讼应予受理并进行实体审理——2015年修改的《行政诉讼法》实施后，已有高院裁判文书依据该法认定国有土地使用权出让合同纠纷属于行政诉讼的受案范围（有待未来司法明确）。
摘要1：【案号】云南省高级人民法院民事裁定书(2015)云高民一终字第293号
【裁判摘要】国有土地使用权出让合同，是行政机关代表国家与相对人签订的将国有土地使用权在一定期限内出让给行政相对人，相对人支付土地出让金并按合同的规定开发利用国有土地的合同。隆阳区国土局与宏晨公司签订《国有建设用地使用权出让合同》的行为，属于行政机关履行行政管理职责的行为。故《国有建设用地使用权出让合同》属于行政合同。《中华人民共和国行政诉讼法》第十二条规定：“人民法院受理公民、法人或者其他组织提起的下列诉讼：……；（十一）认为行政机关不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除政府特许经营协议、土地房屋征收补偿协议等协议的；……。”本案即属于相对人认为行政机关未依照约定履行行政合同的情形，属于行政诉讼受案范围。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条规定：“人民法院对下列起诉，分别情形，予以处理：（一）依照行政诉讼法的规定，属于行政诉讼受案范围的，告知原告提起行政诉讼；……。”最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百零八条第三款规定：“立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。”综上，宏晨公司提起的诉讼不属于民事诉讼的受案范围，原审裁定驳回起诉并无不当。
摘要2：
- 日期： 10-15 08:58
- 作者：陈其象律师
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政府优先购买权
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2016)最高法民申2373号
【裁判摘要】《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十六条关于“上述使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权”以及《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》关于“国有土地使用权转让，转让双方必须如实申报成交价格。土地行政主管部门要根据基准地价、标定地价对申报价格进行审核和登记。申报土地转让价格比标定地价低20％以上的，市、县人民政府可行使优先购买权”的规定的立法目的在于更有效地强化对国有土地使用权转让价格合理范围的控制，并未直接否定交易本身的效力或明确了此类合同当为无效的法律后果，均属于带有行政监管色彩的管理性规定。即便在土地使用权转让价格低于市场价格时人民政府未行使优先购买权的，也只是行政部门综合判断有关情况后的选择，难以认定侵害了社会公共利益。有关人民政府未行使优先购买权并不能导致案涉《土地转让合同》归于无效的法律后果。另从上述法规的内容看，人民政府是否行使优先购买权也不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的可导致合同无效的法定情形，何况时至今日，当地人民政府并未就案涉土地使用权主张行使优先购买权，也能从侧面说明《土地转让合同》尚无可导致无效的事由。故信金公司关于二审法院错误认定《土地转让合同》有效的主张因无法律依据而不能成立。一审、二审法院基于上述判断认为即便存在案涉土地使用权转让价格偏低也不会产生导致《土地转让合同》无效的法律后果，因而未接受信金公司关于申请调取案涉土地价格是否偏低的证据的申请并无不当，其审判程序并无违法之处。同理，信金公司在本案再审审查中提交新的证据《关于公布广东省城市国有土地分等及基准地价标准的通知》及《广东省城市国有土地分等及基准地价标准（2003）》，即便能够证实本案存在案涉土地使用权转让价格明显低于市场价格、江门市人民政府对该地块有优先购买权的事实，也因不属合同法定无效情形而不能推翻二审判决关于《土地转让合同》有效的认定。
摘要2：【解读１】土地使用权转让价格明显低于市场价格不会导致土地转让合同无效；政府未对低价转让的土地使用权行使优先购买权不属于《合同法》第５２条所规定的导致合同无效的法定情形。
【解读２】《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第２６条并非认定土地转让使用权无效的效力性强制性规定。
【解读３】土地使用权转让价格明显低于市场价格，将可能导致政府行使优先购买权！
- 日期： 10-25 11:25
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】黑龙江省绥化市中级人民法院行政裁定书(2016)黑12行再4号
【裁判摘要】有关案涉决定法律性质的问题，原国家土地管理局于1997年10月30日印发的《关于认定收回土地使用权行政决定法律性质的意见》指出：收回土地使用权是人民政府及其土地管理部门一项重要的行政行为，主要采取行政处理决定和行政处罚决定两种方式进行。《行政处罚法》颁布施行后，除行政处理决定仍旧按照土地管理法律、法规执行外，土地管理的各项行政处罚必须依照《行政处罚法》由土地管理法律、法规或者规章规定，并由行政机关依照《行政处罚法》规定的程序实施。为了进一步贯彻执行《行政处罚法》和土地管理法律、法规、规章，正确区分行政处理决定和行政处罚决定的界限，切实做到依法行政，现对认定收回土地使用权行政决定的法律性质提出意见：“……七、依照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条第一款的规定，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地，需要依法收回国有划拨土地使用权的，属于行政处理决定。依照该条例第四十七条第二款的规定，根据城市建设发展需要和城市规划的要求，市、县人民政府无偿收回国有划拨土地使用权的，也应属于行政处理决定。”安达市国土资源局依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条的规定作出的案涉决定书，该决定的性质为行政处理决定。
摘要2：【解读】政府依照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条第一款、第二款的规定守护爱国有划拨土地使用权行政行为属于行政处理决定，不适用《行政处罚法》的规定。
- 日期： 01-01 22:07
- 作者：陈其象律师
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【最新】
摘要1：最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复（2002年10月11日最高人民法院审判委员会第1245次会议通过，根据2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过的《最高人民法院关于修改〈最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复〉等二十九件商事类司法解释的决定》修正）
【摘要】
一、根据《中华人民共和国土地管理法》第五十八条第一款第（三）项及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条的规定，破产企业以划拨方式取得的国有土地使用权不属于破产财产，在企业破产时，有关人民政府可以予以收回，并依法处置。纳入国家兼并破产计划的国有企业，其依法取得的国有土地使用权，应依据国务院有关文件规定办理。
二、企业对其以划拨方式取得的国有土地使用权无处分权，以该土地使用权设定抵押，未经有审批权限的人民政府或土地行政管理部门批准的，不影响抵押合同效力；履行了法定的审批手续，并依法办理抵押登记的，抵押权自登记时设立。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十一条的规定，抵押权人只有在以抵押标的物折价或拍卖、变卖所得价款缴纳相当于土地使用权出让金的款项后，对剩余部分方可享有优先受偿权。但纳入国家兼并破产计划的国有企业，其用以划拨方式取得的国有土地使用权设定抵押的，应依据国务院有关文件规定办理。
三、国有企业以关键设备、成套设备、建筑物设定抵押的，如无其他法定的无效情形，不应当仅以未经政府主管部门批准为由认定抵押合同无效。
本批复自公布之日起施行，正在审理或者尚未审理的案件，适用本批复，但对提起再审的判决、裁定已经发生法律效力的案件除外。
摘要2：【注解】该批复系基于《土地管理法》第58条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第47条的明确规定。
摘要1：答：国有土地出让合同属于典型的行政协议，因为签订行政协议行为，行政机关不依法履行、未按照约定履行协议行为，行政机关单方变更、解除协议引发的纠纷，应当通过行政诉讼的途径解决。
摘要2：【解读】（１）国有土地出让合同属于行政协议；（２）当事人选择民事诉讼途径解决争议人民法院应予尊重。
【注解】2020年12月29日最高人民法院根据《民法典》修改发布的《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一部分仍为“土地使用权出让合同纠纷”，第一条何为土地使用权出让合同的定义，从而佐证了土地使用权出让合同为民事合同。
摘要1：财政部、自然资源部、税务总局、人民银行关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知（财综〔2021〕19号）
摘要2：
- 日期： 08-19 09:34
- 作者：陈其象律师
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摘要1：财政部、国土资源部、中国人民银行关于印发《国有土地使用权出让收支管理办法》的通知（财综[2006]68号 2006年12月31日）
摘要2：
摘要1：解读：国有土地使用权出让招拍挂差价补偿条款违反国有土地使用权出让招投标活动各竞买人公平竞争的法律规范，差价补偿条款应当认定无效。
摘要2：【注解】政府基于招商引资行为给予优惠政策而约定国有土地使用权招拍挂差价补偿条款，不是国有建设用地出让的最终价格，该差价补偿条款依法有效。