- 日期： 04-19 17:24
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书（2000）民终字第126号
【提示1】有效租赁合同处于违法履行状态期间，房屋租金标准的判定可以参照地方性政府规章等规范性文件。
【提示2】以尚未建成的房屋签订的租赁合同并不因房屋未经验收合格而无效，但就有关使用未经验收合格时的房屋的约定为无效。
【裁判摘要】出租方与承租方订立的租赁协议书及补充协议书，系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定；双方订立的会议纪要，变更了协议书及补充协议书有关通电、消防方面的约定，双方在商厦未经消防验收、消防设施不符合开业条件、并存在重大火险隐患的情况下强行开业，损害了社会公共利益。根据《中华人民共和国消防条例实施细则》和《江苏省消防条例》的规定，工程竣工后，建设单位应当对工程的消防设施进行验收。对不符合防火设计要求的，待施工单位负责解决后，方可接收使用；新建、改建、扩建工程和装修工程竣工后，应当有公安消防监督机构参加验收，不符合消防技术规范要求的，不得投入使用。双方违反了行政法规、地方性法规的强制性规定，该会议纪要达成的变更约定内容无效。
【裁判要旨】合同一方未履行，另一方不仅未追究其违约责任，且继续履行合同，并承诺发生问题由其自行承担责任，故其丧失对违约方的抗辩权。
摘要2：
摘要1：——当事人双方违约，一方为根本性违约，还应承担给对方造成的实际损失
【法理提示】违约条款，是当事人订立合同时约定的当一方未按合同约定履行义务，向对方承担的法律责任内容。违约责任，是违反有效合同义务的后果。《合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”但如一方的违约明显大于另一方，构成根本性违约，还应承担给对方造成的实际损失。
【摘要１】最高人民法院认为，《中华人民共和国消防法》第九条规定，建设单位应当向公安消防监督机构提出消防验收申请，送达建筑消防设施技术测试报告，填写《建筑工程消防验收申请表》，并组织消防验收。消防验收不合格的施工单位不得交工，建筑物的所有者不得接收使用。该法律规定表明，消防验收是建筑工程验收的一个重要组成部分，消防验收合格表明当事人履行了合同义务。因此，交付使用的工程都必须经过消防验收这一重要环节，并且还须验收合格。对于消防验收不合格的工程不得验收，也不得交付使用，以确保工程达到保护公共财产、公民人身及财产安全和维护社会安全的目的。......事实证明，由于酒店消防工程验收不合格，七星公司无法向维也纳公司履行提供酒店经营所必须的消防许可证义务，是导致酒店被处罚和责令停业的主要原因。七星公司理应向维也纳公司承担履行合同不能的违约责任。但由于维也纳公司履行合同过程中，违反“应于每月15日前向七星公司支付当月的租金”之约定，迟延交纳租金，亦存在违约行为。《租赁合同》关于“任何一方违约，赔偿对方500万元损失及相应可期待利益及相关所有费用”的约定，应当理解为无论任何一方违约，也无论何种违约，当事人双方均应承担同等的违约责任与同等的违约金数额。本案鉴于双方违约，且双方的违约行为均发生在《租赁合同》解除前，因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”之规定与《租赁合同》约定的该违约条款，一审法院在查清事实的基础上，判决驳回当事人关于对方支付500万元违约金的诉讼请求，并无不妥。
摘要2：【摘要２】《租赁合同》还特别约定：“任何一方违约，赔偿对方500万元损失、可期待利益及相关所有费用。”即双方在合同履行前即向违约一方包括双方明确了违约所承担的具体违约金数额，而且无论一方违约还是双方违约，也无论何种违约形态，只要违约事实存在，就应当承担同等的违约金数额。显然，当事人双方订立该条款的宗旨与目的，就是为了将合同的风险与违约责任限制在明确的范围内，以保障《租赁合同》履行过程中因发生违约以及违约后果能够得到有效救济。当事人双方实际履行情况是：七星公司未依约定的期限向维也纳公司提供酒店必须的消防许可证，最终酒店因消防验收不合格，被相关部门罚款与责令停止使用；维也纳公司未依约定的期限足额向七星公司支付房屋租金。双方履行都不符合《租赁合同》约定，都违背了合同应负的义务，且当事人双方违约行为都发生在《租赁合同》解除前。因此，一审判决《租赁合同》关于“任何一方违约，赔偿对方500万元损失、可得利益及相关所有费用”的约定，对当事人双方具有约束力，当事人双方各承担500万元违约金，符合《租赁合同》约定与《合同法》第一百一十二条：“当事人双方都违反合同的，应各自承担相应的责任”之规定。二审判决予以维持，也是基于一审判决对此焦点适用法律的正确性。
【解读】（１）双方均存在违约按照合同约定各自承担５００万元违约金，法院判决驳回当事人关于对方支付５００万元违约金的诉讼请求；（２）本案出租方未能依约定期限向承租方提供酒店必需的消防许可证是最终导致双方订立《租赁合同》目的不能实现，系根本违约，后双方协议解除，出租方应当赔偿承租方实际损失。
摘要1：火灾是指在时间和空间上失去控制的燃烧造成的灾害。
根据国家质量总局、国家标准委员会发布的第131号公告，批准发布GB/T4968-2008《火灾分类》推荐性国家标准，于2009年4月1日起实施，火灾分为A、B、、C、D、E、F六类。
摘要2：【注解１】根据《消防法》第５１条第３款规定，火灾事故认定书作为处理火灾事故的证据——即明确火灾事故认定书的证据性质。
【注解２】认定火灾事故是公安消防机构的法定职责——（１）火灾事故调查和处理的唯一法定机构是公安消防机构；（２）除此之外，其他任何单位和部门均无权、无资质、无能力针对火灾事故进行调查和处理。
【注解３】（１）起火原因已经查清的，应当认定起火时间、起火部位、起火点和起火原因；（２）对起火原因无法查清的，应当认定起火时间、起火点火灾起火部位以及有证据能够排除和不能排除的起火原因。
【注解４】（１）起火原因不明确但起火点或起火部位明确——对起火点或起火部位所在空间负有管理义务者应该承担侵权责任；（２）起火原因部门且起火点也不明确——在起火原因层面不能确定侵权责任主体，只能在火灾蔓延扩大层面寻找过错方。
摘要1：【案号】江苏省高级人民法院执行裁定书（2015）苏执复字第00019号
【裁判要旨】出租房屋内的装潢及设施设备因与房屋分离会严重损害其价值，承租人扩向执行法院申请整体拍卖。
【裁判摘要】依据本案事实，涉案房地产属于被执行人所有，涉案装潢、设施设备属于案外人东古来大酒店、海月公司所有。此前执行法院南通中院也仅是对被执行人名下的房地产进行评估，被执行人等即以”评估结果未包含装修及设备设施价值”为由向南通中院提出执行异议。涉案装潢附着于涉案房地产之上，涉案锅炉、消防设施、电梯等设施设备即是为满足涉案房地产从事酒店经营目的而进行购置、安装。故涉案装潢、设施设备如与涉案房地产分离即会严重减损其价值。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十八条规定，拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖。涉案房地产原承租人东古来大酒店向南通中院申请要求对涉案装潢、附属设施与房地产一并评估、拍卖。海月公司法定代表人黄振扬也同意对海月公司所有的设施设备进行评估拍卖。黄某作为海月公司法定代表人，其意思表示依法能够代表海月公司。在执行法院已对案涉标的物评估拍卖的情况下，海月公司对本案的执行未主张权利，故其后所谓海月公司股东会决议仅是公司内部决议，不具有否定其法定代表人黄某意思表示的法律效力。且执行法院应依据上述司法解释规定确定评估拍卖财产的范围，而非以申请执行人的申请为准。南通中院对涉案房地产与装潢、设施设备整体评估拍卖并无不当。
摘要2：无
- 日期： 04-29 08:25
- 作者：陈其象律师
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【已修改】
摘要1：中华人民共和国消防法（1998年4月29日第九届全国人民代表大会常务委员会第二次会议通过 2008年10月28日第十一届全国人民代表大会常务委员会第五次会议修订 根据2019年4月23日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十次会议《关于修改＜中华人民共和国建筑法＞等八部法律的决定》修正）
摘要2：【备注】全国人民代表大会常务委员会关于修改《中华人民共和国道路交通安全法》等八部法律的决定
二、对《中华人民共和国消防法》作出修改
（一）将第十五条修改为：“公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查实行告知承诺管理。公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查，作出场所符合消防技术标准和管理规定的承诺，提交规定的材料，并对其承诺和材料的真实性负责。
“消防救援机构对申请人提交的材料进行审查；申请材料齐全、符合法定形式的，应当予以许可。消防救援机构应当根据消防技术标准和管理规定，及时对作出承诺的公众聚集场所进行核查。
“申请人选择不采用告知承诺方式办理的，消防救援机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行检查。经检查符合消防安全要求的，应当予以许可。
“公众聚集场所未经消防救援机构许可的，不得投入使用、营业。消防安全检查的具体办法，由国务院应急管理部门制定。”
（二）将第三十四条修改为：“消防设施维护保养检测、消防安全评估等消防技术服务机构应当符合从业条件，执业人员应当依法获得相应的资格；依照法律、行政法规、国家标准、行业标准和执业准则，接受委托提供消防技术服务，并对服务质量负责。”
（三）将第五十八条第一款第四项修改为：“（四）公众聚集场所未经消防救援机构许可，擅自投入使用、营业的，或者经核查发现场所使用、营业情况与承诺内容不符的”。
增加一款，作为第二款：“核查发现公众聚集场所使用、营业情况与承诺内容不符，经责令限期改正，逾期不整改或者整改后仍达不到要求的，依法撤销相应许可。”
（四）将第六十九条修改为：“消防设施维护保养检测、消防安全评估等消防技术服务机构，不具备从业条件从事消防技术服务活动或者出具虚假文件的，由消防救援机构责令改正，处五万元以上十万元以下罚款，并对直接负责的主管人员和其他直接责任人员处一万元以上五万元以下罚款；不按照国家标准、行业标准开展消防技术服务活动的，责令改正，处五万元以下罚款，并对直接负责的主管人员和其他直接责任人员处一万元以下罚款；有违法所得的，并处没收违法所得；给他人造成损失的，依法承担赔偿责任；情节严重的，依法责令停止执业或者吊销相应资格；造成重大损失的，由相关部门吊销营
- 日期： 05-29 17:12
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】湖北省高级人民法院民事判决书(2018)鄂民再277号
【裁判摘要】强制招标项目未进行招投标直接签订合同无效——（必须招标项目）虽然《中华人民共和国招投标法》并未直接规定未采取招投标方式订立的合同因违反法律强制性规定而无效，但《中华人民共和国招投标法》第四十三条规定，在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质性内容进行谈判。该规定对实现《中华人民共和国招投标法》的立法目的，即规范招投标活动，保护国家利益、社会公共利益和招投标活动当事人的合法权益，保证项目质量具有重要意义。相比较“在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质性内容进行谈判"，在进行招标投标之前就在实质上先行确定了工程承包人，是对《中华人民共和国招投标法》更为严重的违反。举轻以明重，应当认定朝华房地产公司与消防设施检测公司在未进行招投标的情况下签订《消防安装工程承包协议书》，违反了法律强制性规定中的效力性规定，应为无效。
摘要2：
- 日期： 03-22 21:19
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判要旨】保险人可以向对物业设施负有安全、维护、保养、维护、管理责任的业主（出租人）及物业公司共同行使保险代位求偿权——未来岛投资公司作为业主对本案火灾起因主要是由于吉汇公司电工对仓库高压电控系统进行保养时操作不当所致也应当负有责任，属于业主未来岛投资公司未完全履行合同约定义务。这种行为的后果既可以构成合同违约，也可以构成侵权，是两个行为的竞合。同时，根据《租赁合同》第6.1条的约定，“在租期内，业主或业主指定的管理公司应负责厂房、外围区域，以及附件2规定的相关设备、设施和公用事业设施的物业管理，包括但不限于定期及不定期的保养维护、修理、清洁、绿化和保安。业主应当对管理公司的作为和不作为承担连带责任”。因此，人保公司向未来岛管理公司和未来岛投资公司追偿是有法律依据的。人保公司关于未来岛投资公司为诉争仓库电气、消防设施设备维修保养的法定义务人，其对未来岛管理公司未尽注意、提醒和督促等管理、监督义务，对火灾发生负有直接责任和领导责任，以及按照《租赁合同》第6. 1条的规定，未来岛投资公司应当对未来岛管理公司的作为和不作为承担连带责任的上诉请求和理由成立，本院予以支持。
摘要2：【案号】最高人民法院民事裁定书(2014)民申字第2249号
【摘要】根据施耐德公司与未来岛投资公司签订的本案《租赁合同》的约定，未来岛投资公司作为业主与未来岛管理公司共同负责对案涉仓库的物业管理，并承担连带责任。未来岛投资公司在再审申请中提交的由施耐德公司出具的《情况说明》系该公司作为承租人和被保险人，在获得保险人支付的保险赔偿金后所作出的单方陈述。该《情况说明》虽然载明原《租赁合同》第6.1条关于未来岛投资公司指定物业管理公司及承担连带责任的约定不再执行，但从保险合同“最大诚信原则”出发，该证据不足以推翻当事人之前签订的《租赁合同》的效力。因此，原审判决根据《租赁合同》的约定和《火灾原因认定书》、《火灾事故责任书》等证据，认定未来岛投资公司应当对未来岛管理公司的本案债务承担连带责任，适用法律正确。
- 日期： 06-12 18:53
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】根据消防机构出具的火灾事故认定书“起火部位位于交易中心C区7栋慕思寝经营部内”的认定，郑××未使用合格建材、防火材料、消防设施不合规范及承建时未留足防火间距，致使火势蔓延变快，对造成的损失自身应酌定承担5%的损失，并无不当；慕思寝经营部依法负有其管控场所的消防安全保障义务，应为此次火灾的直接责任人。一审对其因管理不善导致仓库电路故障引起火灾造成的财产损失，酌定承担35%的赔偿责任，并无不当。陈×作为火灾发生C区7栋仓库的建设者，未使用防火合格的建筑材料，消防设施不合规范，并在明知存在火灾隐患的情况下不作整改，仍提供给慕思寝经营部使用，对火灾的发生以及火势蔓延扩大明显存在过错。一审酌定其承担30%的赔偿责任，亦无不妥。宁德××集团在租赁物由陈×承建时未进行有效监督，在明知存在消防、电路安全隐患时未要求承租人落实整改，放任火灾隐患的持续存在，最终导致悲剧的发生，其作为仓库所在地块的开发者，系“宁德市东兰综合交易中心”的消防安全责任主体，其怠于实施有效监督，存在过错。一审酌定其承担30%的责任，尚属合理。本起火灾发生在慕思寝家具经营部室内，系电路短路非明火所致，亦非公共部位，而后火势迅速蔓延也系陈×在承建时未按要求使用建材及临时承建物间隔过小等导致。亿沣物业在物业管理过程及发生火灾时已尽其责，故不应承担责任。
摘要2：
- 日期： 06-13 10:41
- 作者：陈其象律师
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摘要1：摘要：本文从分析电气线路引发火灾的原因入手，阐述了电气线路火灾现场询问、勘查的主要内容，指出了电气线路火灾物证的提取与鉴别方法。消防检测公司专项资质从事电气检测及消防设施检测，提供消电检报告，北京天一电消检测壹级资质，可承接全是各种类型建筑的电气防火检测、临时活动检测、酒店宴会、发布会以及各种展览、会议场所的消防检测，并出具消防检查验收所需的检测报告。
摘要2：
- 日期： 10-12 22:40
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】关于卓特劳务公司与吉力建设公司签订的《劳务承包合同》是否有效的问题。卓特劳务公司与吉力建设公司签订的《劳务承包合同》应为无效。主要事实和理由：1.建建[2001]82号标准中规定了六十类专业承包企业资质等级标准，包括“11消防设施工程专业承包企业资质等级标准”，因此，消防设施工程属于专业承包工程，需要相应的资质才能施工。而十三类劳务分包企业资质标准，包括“1木工作业分包企业资质等级标准、2砌筑作业分包企业资质等级标准、3抹灰作业分包企业资质等级标准、4石制作分包企业资质等级标准、5油漆作业分包企业资质等级标准、6钢筋作业分包企业资质等级标准、7混凝土作业分包企业资质等级标准、8脚手架作业分包企业资质等级标准、9模板作业分包企业资质等级标准、10焊接作业分包企业资质等级标准、11水暖电安装作业分包企业资质等级标准、12钣金作业分包企业资质等级标准、13架线作业分包企业资质等级标准”。其中只有木工作业、砌筑作业、抹灰作业等劳务作业内容，并无消防设施安装作业的内容。2.GB50300-2013《建筑工程施工质量验收统一标准》附录B建筑工程的分部工程、分项工程划分中，“5建筑给水排水及供暖”中的室内给水系统包括了室内消火栓系统安装、消防喷淋系统安装，“5建筑给水排水及供暖”中的室外给水管网包括了室外消火栓系统安装，“6通风与空调”中包括了防排烟系统；“7建筑电气”中包括了电气照明、备用和不间断电源、防雷及接地，备用和不间断电源中包括了应急电源装置安装；“8智能建筑”中包括了火灾自动报警系统、防雷与接地。但该规定只能说明消火栓系统安装、消防喷淋系统安装属于建筑工程验收分部分项工程中的建筑给水排水及供暖中的项目，不能说明劳务资质中的水暖电安装作业包括了消防设施安装作业,因此消防工程不属于劳务公司劳务分包的资质范围，而属于专业承包企业进行施工的范围。3.《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条规定：“建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当根据合同法第五十二条第（五）项的规定，认定无效：（一）承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的；……”，因此，卓特劳务公司没有相应承接消防设施安装工程的资质，卓特劳务公司与吉力建设公司于2013年1月15日签订的《劳务承包合同》为无效合同。
摘要2：
摘要1：解读：（１）消防设施工程专业承包资质标准分为一级资质标准、二级资质标准；（２）没有相应承接消防设施安装工程的资质的劳务承包合同无效。
摘要2：【注解】消防设施工程属于专业承包工程，需要相应的资质才能施工——承包人无施工资质承接消防工程所签订的施工合同应当认定无效。