订约定金是指为担保主合同的订立而支付一定数额的金钱，是为主合同的订立而签订的从合同。 

订约定金是预约合同的从合同，不是本约（主合同）的从合同： 

１.订约定金是独立于本约（主合同）的独立合同； 

２.订约定金是预约（预约合同、意向书）的从合同，预约无效则订约定金合同无效。 

订约定金效力是独立的，订约定金在主合同生效之前即具有法律拘束力。  

订约定金以一方拒绝订立主合同为适用条件：立约定金的处罚仅需考察当事人是否正式缔约。 

１.给付定金的一方拒绝订立主合同的：无权要求返还定金； 

２.收受定金的一方拒绝订立合同的：应当双倍返还定金。 

①订约定金适用定金罚则，适用条件为一方当事人拒绝订立主合同。 

②订约定金主要用于救济合同缔约损失。 

③开发商在取得商品房销售许可之前的“内部认购”协议： 

A.只是预约合同：开发商或购房人违反预约的法律责任由立约定金处罚来体现，除此之外不能再要求违约方承担实际履行或者赔偿预期可得利益的责任； 

B.不是本约（房屋买卖合同）：开发商和购房人签订了正式买卖合同后，才产生实际履行和包含预期可得利益损失在内的违约赔偿等违约责任。

④立约定金是为保证合同的正式订立而在主合同订立前交付的定金：

A.给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还已经交付的定金；

B.收受定金的一方拒绝订立合同的，应当将其已收的定金双倍返还给交付定金方。

当事人约定以交付定金作为订立合同的担保，一方拒绝订立合同或者在磋商订立合同时违背诚信原则导致未能订立合同，对方主张适用民法典第５８７条规定的定金罚则的，人民法院应予支持。

《民法典》

　　第五百八十六条【定金担保】当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。

　　定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。

　　第五百八十七条【定金罚则】债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》合同编通则若干问题的解释

　　第六十七条　当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但是没有约定定金性质，一方主张适用民法典第五百八十七条规定的定金罚则的，人民法院不予支持。当事人约定了定金性质，但是未约定定金类型或者约定不明，一方主张为违约定金的，人民法院应予支持。

　　当事人约定以交付定金作为订立合同的担保，一方拒绝订立合同或者在磋商订立合同时违背诚信原则导致未能订立合同，对方主张适用民法典第五百八十七条规定的定金罚则的，人民法院应予支持。

　　当事人约定以交付定金作为合同成立或者生效条件，应当交付定金的一方未交付定金，但是合同主要义务已经履行完毕并为对方所接受的，人民法院应当认定合同在对方接受履行时已经成立或者生效。

　　当事人约定定金性质为解约定金，交付定金的一方主张以丧失定金为代价解除合同的，或者收受定金的一方主张以双倍返还定金为代价解除合同的，人民法院应予支持。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释 

　　第一百一十五条^【废止】 当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。

　　【注解】是。（１）《民法典》第５８６条、第５８７条仅规定了违约定金，本条规定的是立约定金，根据意思自治原则，本条规定的立约定金应予肯定。（２）但适用时应注意“拒绝”的原因，如果非因当事人的原因，如因不可抗力不能订立主合同则不应适用定金罚则。

·房地产项目转让纠纷中预约合同和立约定金的认定 

【提示】本案涉及到案由认定，预约合同认定、订约定金认定以及诚实信用原则在司法实践中的贯彻落实。

【意旨】从当事人双方的约定可以看出，本案定金是为了订立正式的土地转让合同或者股权转让合同，进而实现房地产项目转让目的而交纳的定金，是立约定金。该定金合同自定金交付时生效，房地产公司收受定金后，以其私自转让他人的行为，表明了拒绝继续合作的态度，符合司法解释中的情形，应当适用定金罚则。当然，约定的超过合同价款20%定金部分不应当适用定金罚则。

【裁判要旨】预约合同不同于本约合同，预约合同约定的定金为立约定金，当接受定金一方违反预约合同时，应当按照定金罚则处理。守约方遭受损失的，还可依照预约合同的约定请求违约方赔偿直接经济损失。

·江西省赣州市中级人民法院民事判决书（2008）赣中民一终字第14号

【裁判摘要】收条虽载明了房屋产权证号及房屋总价款，但未对房屋面积、四至界址、房屋价款交付时间、房屋交付时间及办理房屋产权过户手续的时间等主要条款形成书面约定，不能证明已订立房屋买卖协议。收取的6000元不是合同履行定金，而是订约定金。

·广东省广州市中级人民法院民事判决书（2005）穗中法民四终字第1561号

【提示】立约定金不剥夺当事人的缔约磋商权，因正常协商导致合同无法订立的，不承担定金责任。

【裁判要旨】交付定金后，因双方对剩余合同条款未能协商达成一致意见的，在约定的期限内未能签订《商品房买卖合同》，出卖人应当将定金返还买受人。

·福建省晋江市人民法院[2005]晋民初字第4418号；福建省泉州市中级人民法院[2006]泉民终字第861号

【要点提示】定金是我国《担保法》明确规定的一种担保方式。根据定金的性质不同，可以将其划分为违约定金、立约定金、解约定金、成约定金、证约定金多种类型，其中最为常见的是违约定金和立约定金。立约定金也称为订约定金，是指当事人约定以交付定金作为双方订立主合同的担保，当该担保的定约行为没有发生时，由违反承诺的一方接受定金处罚。立约定金的设立是在主合同签订之前，其目的是为了担保合同的订立，而违约定金的设立是在主合同签订的同时或之后，其目的是为了保证主合同的履行。根据最高人民法院有关司法解释的规定，当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。

【案例索引】一审：福建省晋江市人民法院[2005]晋民初字第4418号（2006年1月12日）；二审：福建省泉州市中级人民法院[2006]泉民终字第861号（2006年5月29日）

·北京市第二中级人民法院民事判决书(2017)京02民再115号

【裁判摘要】双方在《买卖定金协议书》中约定，“甲乙双方应于签署本协议后60个工作日内签署《北京市存量房屋买卖合同》等相关法律文件。……如甲方违约，甲方应向乙方双倍返还定金；如乙方违约，则甲方己收取的定金不予退还”。从双方约定的内容来看，该定金为立约定金，即在合同正式订立前支付一定数额的金钱作为担保。故该《买卖定金协议书》仅为预约合同，并非房屋买卖合同，因后续发生纠纷，双方之间并未订立正式的《北京市存量房屋买卖合同》。另涉案房屋虽被法院查封，但双方在《买卖定金协议书》明确约定，由夏某某负责将房屋解除查封，查封解除后再签署正式买卖合同。故从双方的意思表示看，签署正式《北京市存量房屋买卖合同》的前提条件为涉案房屋已解封，双方并不存在买卖被查封房屋的主观恶意。夏某某未按《买卖定金协议书》约定将房屋解除抵押，房屋未能按时解封，属于违约行为。夏某某虽称曾与链家公司约定由链家公司找人偿还房屋按揭贷款，房屋无法及时解封系链家公司的责任，但未提交证据予以证明，故该主张本院不予采信。王某某要求夏某某支付相当于定金金额的罚金20万元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。

【解读】出卖人与买受人签订已被查封的房屋买卖合同的预约合同有效。