１.业主共有部分共有权又称为业主共有权、共有持分权，是指建筑物区分所有人依法律、管理规约规定，对区分建筑物共用部分享有占有、使用、收益的权利。

２.共有部分是指专有部分以外的其他建筑物部分，以及不属于专有部分而用以共同所有、共同使用、共同管理的附属建筑物。

１.因物的使用目的不能分割；

２.共有部分权利义务的附随性： 

（１）业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利、承担义务，不得以放弃权利不履行义务。

（２）专有部分与共用部分为一个整体，不能分离转让——业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

３.建筑物的公共设施属于专有部分的从物，属于抵押权效力范围。

１．法定共有部分：法定共有部分是指法律、行政法规规定为共有部分。

（１）建筑区划内的道路属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外（民法典第２７４条）。

（２）建筑区划内的绿地，属于业主共有（民法典第２７４条）：

Ａ．属于城镇公共绿地除外；

Ｂ．明示属于个人的除外。

（３）建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有（没有例外规定）（民法典第２７４条）。 

（４）（建筑规划内）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有（民法典第２７５条第２款）。 

【解读】根据建筑规划文件，除建筑物建筑面积占地、小区道路交通占地面积、小区其他公共设施占地面积外，其余公共用地面积均应视为公共绿化面积范围。

２．绝对共有部分（《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第３条第１款第１项规定）：

（１）建筑物基本结构部分——基础、承重结构、外墙、屋顶等；

（２）公共通行部分——通道、楼梯、大堂等；

（３）附属设施、设备——消防、公共照明等；

（４）结构部分——避难层、设备层、设备间等。

３．相对共有部分（《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第３条第１款第２项规定）：

（１）其他不属于业主专有部分；

（２）也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

【注释】司法解释规定满足下列２个条件应当认定为共有部分——（１）不属于业主专有部分；（２）不属于市政公用部分或者其他权利人所有。

４．共有建设用地使用权（《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第３条第２款规定）：

（１）建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权；

（２）除外情形：

Ａ．属于业主专有的整栋建筑物的规划占地除外；

Ｂ．城镇公共道路、绿地占地除外。

【注释】共有部分范围应包括４个方面——（１）建筑物的基本构造部分（包括支柱、屋顶、外墙等属于主体构造的部分）；（２）共用部分及附属物（楼梯、消防设施、走廊、水塔、自来水管、暖气管道以及层楼楼板、间壁墙等）；（３）建筑物占用的地基的使用权；（４）区分所有建筑物小区的绿地、道路、共有设施、公益活动场所等以及配套设施和物业管理用房（《民法典》仅规定该共有部分）。

１.共有部分使用权：指共有权人按照共有部分本来用途、规约规定用途使用共有部分，他人不得干涉、妨害的权利。

【解读】《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第４条规定：“业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。”

２.共有部分收益权：

（１）对共有部分所产生的孳息，应当由所有权人按比例收取；

（２）另有约定除外。

３.共有部分其他权利：

（１）对共有部分单纯修缮改良权（允许）；

（２）对共有部分变更修缮改良权（禁止）。

１.按照共有部分本来（固有）用途使用共有部分、不得改变共有部分用途的义务。

２.共有费用的分担义务——一般按照区分所有权人就共有部分所占的持分比例确定分担比例。

３.维修义务。

４.处分义务——对共有财产处分应当取得全体区分所有人同意。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第１４条规定“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”／“属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求建设单位、物业服务企业或者其他管理人等将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。”

１.建设单位、物业服务企业或者其他管理人等侵害共有权的行为：

（１）擅自占用、处分业主共有部分；

（２）擅自改变共有部分的使用功能；

（３）擅自进行经营性活动——权利人请求建设单位、物业服务企业或者其他管理人等将扣除合理成本（行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任）之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途。

２.救济权——权利人有权请求（１）排除妨害、（２）恢复原状、（３）确认处分行为无效、（４）赔偿损失。

①除了专有部分外，其他都是共有部分；

②业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

③业主无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的不应认定为侵权：

A.必须基于对专有部分特定使用功能的合理需要； 

B.必须不违反法律、法规、管理规约，不损害他人合法权益。

④小区会所的性质：

A.如经证明开发商委托设计时会所为公用部分，或者开发商明确承诺会所为全体业主提供服务，即使产权归开发商，政府部门确定产权后也不能改变用途，不能损害善意第三的合法权益；

B.如经证明该会所是开发商设计的公用组成部分——则产权归全体业主所有。 

《民法典》

　　第二百七十一条【建筑物区分所有权】业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

　　第二百七十二条【业主对专有部分的权利和义务】业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

　　第二百七十三条【业主对共有部分的权利和义务】业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。

　　业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

　　第二百七十四条【建筑区划内道路、绿地等的权利归属】建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

　　第二百七十五条【车位、车库的归属】建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

　　占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

　　第二百七十六条【车位、车库的首要用途】建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）

　　第三条　除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为民法典第二编第六章所称的共有部分：

　　（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；

　　（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

　　建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。

　　第四条　业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。

　　第十四条　建设单位、物业服务企业或者其他管理人等擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

　　属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求建设单位、物业服务企业或者其他管理人等将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。

《物业管理条例》

　　第五十五条　利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

《物权法》

　　第七十条【对建筑物区分所有权】业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

　　【备注】对应《民法典》第２７１条，未修改。

　　第七十一条【业主对专有部分行使所有权】业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

　　【备注】对应《民法典》第２７２条，未修改。

　　第七十二条【业主对共有部分的权利义务】业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。

　　业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

　　【备注】对应《民法典》第２７３条，未修改。

　　第七十三条【建筑区划内的场所归属】建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

　　【备注】对应《民法典》第２７４条，未修改。

　　第七十四条【车位、车库的规定】建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

　　【备注】第１款对应《民法典》第２７６条，未修改。

　　建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

　　占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

　　【备注】第２、３款对应《民法典》第２７５条，未修改。

最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 

　　第三条 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分： 

　　（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分； 

　　（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。 

　　建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。

　　5.将第三条修改为：

　　“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为民法典第二编第六章 所称的共有部分：

　　（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；

　　（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

　　建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。”

　　【解读】仅修改民法典对应条文依据。

　　第四条 业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。 

　　第十四条 建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。 

　　属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。 

　　14.将第十四条修改为：

　　“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等 擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

　　属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求建设单位、物业服务企业或者其他管理人等 将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。”

　　【解读】 （１）将第１款“或者其他行为人”修改为“、物业服务企业或者其他管理人等”；（２）第２款“行为人”修改为“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等”。

·郑州××公司诉王××公有住房出售协议违约纠纷案

【载《最高人民法院公报》2006年第11期（总第121期）】 

【裁判摘要】

一、建筑物区分所有权人只能在该建筑物中自己专有的部位行使所有权四项权能，未经该建筑物的其他区分所有权人和物业经营管理者、维修者许可，不得对该建筑物的共用部位行使权利。

二、公有住房售出单位对公有住房的共用部位承担着维修责任。售出单位在与公有住房买受人签订的售房协议中，为了不加重自己一方在住房售出后的维修负担，约定买受人不得实施有碍公有住房共用部位安全的行为，这样的约定没有限制买受人正当行使自己的权利，因此是合法有效的。 

·无锡市××××业主委员会诉上海×××物业管理有限公司等物业管理纠纷案

【载《最高人民法院公报》2010年第5期（总第163期）】

【提示】建筑物共有部分在物业服务企业物业管理期间所产生的收益属于全体业主所有，物业服务企业可享有一定比例的收益。

【裁判摘要】根据《中华人民共和国物权法》第七十二条的规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。共有部分在物业服务企业物业管理(包括前期物业管理)期间所产生的收益，在没有特别约定的情况下，应属全体业主所有，并主要用于补充小区的专项维修资金。物业服务企业对共有部分进行经营管理的，可以享有一定比例的收益。

·青岛××物业管理有限公司南京分公司诉徐××、陆××物业管理合同纠纷案

【载《最高人民法院公报》2007年第9期（总第131期）】

【裁判摘要】

一、业主与所在小区的物业管理公司签订物业管理服务协议后，即与物业管理公司之间建立了物业管理服务合同关系。物业管理公司作为提供物业管理服务的合同一方当事人，有义务依约进行物业管理，要求业主遵守业主公约及小区物业管理规定，有权对于违反业主公约及物业管理规定的行为加以纠正，以维护小区正常的物业管理秩序，维护小区全体业主的共同利益。当业主不按照整改要求纠正违反业主公约和物业管理规定的行为时，物业管理公司作为合同一方当事人，有权依法提起诉讼。

二、对于与业主所购房屋毗邻庭院绿地的权属问题，不能仅仅依据房地产开发商的售楼人员曾向业主口头承诺“买一楼房屋送花园”，以及该庭院绿地实际为业主占有、使用的事实，即认定业主对该庭院绿地享有独占使用权。该庭院绿地作为不动产，其使用权的归属必须根据房屋买卖双方正式签订的商品房买卖协议及物权登记情况加以确定。

三、业主不得违反业主公约及物业管理规定，基于个人利益擅自破坏、改造与其房屋毗邻的庭院绿地。即使业主对于该庭院绿地具有独占使用权，如果该庭院绿地属于小区绿地的组成部分，业主在使用该庭院绿地时亦应遵守业主公约、物业管理规定关于小区绿地的管理规定，不得擅自破坏该庭院绿地，损害小区其他业主的合法权益。

·江苏省无锡市高新技术产业开发区人民法院（2007）新民一初字第0695号民事判决书

【要点提示】在区分所有权建筑物的共有部位设定用益物权、地役权应当取得建筑物全体业主或授权管理单位的许可，用益物权、地役权的行使对特定业主的物权造成妨害的，用益物权人、地役权人应当承担排除妨害、赔偿损失等法律责任。 

·福建省泉州市丰泽区人民法院[2005]丰民初字第1876号；福建省泉州市中级人民法院[2006]泉民终字第342号

【要点提示】建筑物区分所有权，作为一项重要的不动产权利，是一个综合型的、复合型的权利，由对专有部分的专有所有权，对共用部分的共有所有权及区分所有人对建筑物及居住于建筑物上的人的行为的管理权所构成。建筑物楼顶空间及其架空层的所有权归属于全体业主专有权之外的共有权，即全体区分所有权人所共有，房地产开发公司无权处置，只有全体区分所有权人才有权决定楼顶空间及其架空层的使用。

【裁判要旨】 

①被上诉人（曾李嵘等15人）在原审中提供其向泉州市房地产管理局调取的房屋信息表，记载被上诉人是丰泽区兴淮花苑B幢的业主。该信息表是房地产管理部门根据上诉人作为房地产开发公司提供的资料登记备案的，具有客观、真实、合法性，可作为定案依据，原审据此认定被上诉人是丰泽区兴淮花苑B幢的业主，具备诉讼主体资格正确。

②本案诉争的兴淮花苑B幢第十二层屋顶架空部分在原规划设计中并没有围砌封闭墙体，也没有包括在兴淮花苑B幢建筑面积中，没有计人业主的公摊面积，属于非独立的所有权空间，不属于某位业主所有，也不属于业主的公摊范围，更不属于开发公司的产权保留空间，应属于兴淮花苑B幢楼房全体区分所有权人所共有，上诉人无权处分。上诉人未经该楼房的所有业主同意，违反规划设计，擅自将该楼房第十二层屋顶架空部分围砌成封闭墙体，改变该架空层的结构和用途，侵犯了该楼房全体区分所有权人的权利。

·南京市鼓楼区××经营公司、钟××等诉江苏××实业有限公司房屋侵权纠纷案

【载《最高人民法院公报》2001年第5期（总第73期）】

【裁判意见】盛名公司虽然是在其专有部分增建夹层，但是其增建夹层的行为利用了属于共用部分的梁、柱和地板以下的掩埋工程，使梁、柱的负载加大，地梁裸露，是对共用部分的非正常使用，影响到全体区分所有权人的共同利益。盛名公司增建夹层的行为虽然得到行政机关的批准，但这只能说明行政机关从行政管理的角度看，不认为该行为能给社会造成危害，可以实施。由于增建夹层需要利用房屋的共用部分，而房屋共有部分的所有权由全体区分所有权人享有，不是由批准的行政机关享有，因此增建夹层的行为应否实施，必须由盛名公司征求全体区分所有权人的意见。盛名公司以是在自己的产权范围内对属自己所有的房屋进行装潢改造为由提出没有侵权的辩解，不能成立。无论钟宝强等住户的房屋是否损坏，无论该损坏是否与盛名公司有关，盛名公司在没有征得全体区分所有权人同意的情况下就利用共用部分给自己增建夹层，都侵害其他区分所有权人的共有权。故钟宝强等住户以盛名公司侵犯了产权人合法权益为由提出的上诉，应予支持。盛名公司应当拆除夹层，将下挖的部分恢复原状。 

·徐州市泉山区人民法院（2012）泉民初字第1486号民事判决书

【裁判摘要】

业主委员会依照《中华人民共和国物权法》第七十五条第一款规定成立，具有一定目的、名称、组织机构与场所，管理相应财产，是《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条第一款规定的“其他组织”。业主委员会依据业主共同或业主大会决议，在授权范围内，以业主委员会名义从事法律行为，具备诉讼主体资格。

物业管理用房依规划定点建造，为区分所有权建筑物管理人进行管理维护业务必须的场所，依照《中华人民共和国物权法》第七十二条第一款的规定，为业主共有。在建筑物竣工验收交付后，物业管理用房的分割、转移、调整或重新配置，应当由业主共同或业主大会决定。

·最高人民法院民事判决书(2013)民提字第94号民事判决书

——建筑容积率不能作为认定房屋权属的依据

【法理提示】建筑容积率是房屋建筑规划管理性规定，不能作为确认房屋所有权的依据。在房崖建设违反建筑容积率、规划使用用途等规划要求时，不能以此作为依据，得出其所有权应当归属于全体业主共有的结论。

·叶××等与福建移动通信有限公司厦门分公司侵权纠纷上诉案  

【裁判要旨】小区业主经相关主管部门批准，在其所有的房屋上架设通信基站及天线，且该基站发射天线附近的电磁辐射水平符合国家标准的，不构成对其他小区业主的共有权及相邻权的侵犯。

·开发商擅自出售小区物业服务用房的责任认定  

——翁某诉上海某房地产发展有限公司商品房销售合同纠纷案

【简要提示】开发商未征得业主同意擅自出售小区物业用房的房屋买卖合同效力，应当根据合同签订的时间进行区别对待。《物业管理条例》出台后订立的合同，应认定无效。《物业管理条例》出台之前订立的合同，一般认定有效，若房屋过户遇到障碍，购房人可以合同目的不能实现主张解除合同。

·宜兴市新街街道××××业主委员会诉宜兴市××置业有限公司、南京××物业管理股份有限公司宜兴分公司物权确认纠纷、财产损害赔偿纠纷案

【载《最高人民法院公报》2018年第11期（总第265期）第40-44页】

【裁判摘要】开发商与小区业主对开发商在小区内建造的房屋发生权属争议时，应由开发商承担举证责任。如开发商无充分证据证明该房屋系其所有，且其已将该房屋建设成本分摊到出售给业主的商品房中，则该房屋应当属于小区全体业主所有。开发商在没有明确取得业主同意的情况下，自行占有使用该房屋，不能视为业主默示同意由开发商无偿使用，应认定开发商构成侵权。业主参照自该房屋应当移交时起的使用费向开发商主张赔偿责任的，人民法院应予支持。

·高××、戴××与张××、袁××房屋买卖合同纠纷案

【载《最高人民法院公报》2021年第8期（总第298期）第46-48页】

【裁判摘要】业主的建筑物区分所有权包括对专有部分的所有权、对共有部分的共有权和共同管理权，且这三种权利具有不可分离性。业主转让房屋时，其基于共同管理约定所享有的共有部分专有使用权也应当一并转让，既有的共同管理约定对继受取得业主权利的房屋受让人继续有效，房屋转让人应当协助将其独占使用的共有部分交付于受让人。