１.交齐土地出让金并取得土地使用证书：

（１）在起诉前取得证书的，应当认定转让合同有效；

（２）如果在起诉权仍未取得证书的，可以认定转让合同无效。 

２.达到一定的量化投资额（“生地”不得转让）：已进行实际开发并完成开发投资总额25%以上；属于成片开发形成工业用地或者其他建设用地条件。 

（１）不属于认定转让合同效力的标准；

（２）但不符合量化条件，政府土地管理部门不能为当事人办理权属过户登记手续。

１.土地使用权人应当在取得权属证书后转让土地使用权；

２.转让方在取得权属证书前转让土地使用权属于无权处分行为，其与受让方订立的土地使用权转让合同为效力待定合同： 

（１）起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书、有批准权的人民政府同意转让的，应认定为合同有效。

（２）起诉前转让方未取得出让土地使用权证书、有批准权的人民政府同意转让的，应认定合同无效。 

【解读１】转让方在没有取得出让土地使用权证书的情况下与受让方签订的土地使用权转让合同是效力待定合同：

（１）如果转让方签订合同后取得土地使用权或处分权，则转让合同溯及于成立之时发生效力；

（２）如果转让方签订合同后既没有取得土地使用权或处分权，也未获土地使用权追认，则转让合同溯及成立之时无效。

【解读２】根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，转让方在没有取得出让土地使用权证书不影响与受让方签订土地使用权转让合同的成立和法律效力，土地按使用转让合同不因此无效或者效力待定。——参考案例：·辉县市豪韵房地产开发有限公司与高鸿让等建设用地使用权转让合同纠纷再审案

【解读３】《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定，仅仅强调起诉前转让方取得出让土地使用权证书或者经过政府批准同意转让的合同有效，并未明确没有取得或者没有经过政府批准的法律后果。——参考案例：·辉县市豪韵房地产开发有限公司与高鸿让等建设用地使用权转让合同纠纷再审案

当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由，请求确认土地使用权转让合同无效的，不予支持。

１.是房地产行政管理部门审批房地产过户登记手续的法律依据；

２.不影响国有土地使用权转让合同的效力。 

【解读】《城市房地产管理法》第39条第1款第2项规定并非效力性强制性规定，当事人仅以转让国有土地使用权未达到上述规定的条件为由，请求确认转让合同无效的，不应予以支持。

【理解与适用】《城市房地产管理法》第三十九条规定的第二个转让条件，即转让的土地没有达到法定投资开发条件不得转让，仅仅是行政管理部门对不符合法定投资条件的土地在办理土地使用权权属变更登记问题上所作出的限制性规定，而非为认定土地使用权转让合同效力的要件。——《最高人民法院国有土地使用权合同纠纷司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2005年版，第123页。

①国有土地使用权证是指公民/法人依法对国有土地享有的占有、使用、收益的权利：

A.国有土地使用权证的取得必须经过县级以上人民政府审核批准；

B.必须按照法律的规定缴纳相应的土地使用权出让金、土地使用费或土地使用税；

C.土地使用权人通过对土地的直接利用或将土地使用权转让、出租、抵押获得一定的收益。

②是否取得涉案土地的国有土地使用权证是影响土地使用权转让合同效力的重要因素：订立转让合同时转让方未取得土地使用权证的，转让合同应当认定为无效；除非转让方在特定期间之前取得土地使用权或者经有批准权的人民政府批准。未取得土地使用权证书的土地使用权转让合同效力待定补正：

A.补正时间：起诉前；

B.补正措施：取得土地使用权证书或者取得有批准权的人民政府同意转让。

③司法解释不再以法律规定的土地使用权转让的全部限制性条件作为认定合同效力的标准，只保留“是否取得土地使用权证书”条件（宽松标准）：

A.补办手续可认定合同有效的期限提前至起诉之前：只要在起诉前取得证书、虽然没有取得证书但取得有批准权的人民政府同意转让的，可以认定合同有效；

B.未办理土地使用权变更登记手续的，不影响转让合同的效力； 

C.法院今后认定以出让方式取得的土地使用权再行转让的合同效力时，仅以起诉前是否取得土地使用权证或政府批准与否作为参考，是否完成一定数额的开发量对合同效力的认定不再有意义； 

D.最高人民法院[2004]民一他字第18号《关于已经取得国有土地使用权证，但未交清土地使用权出让金的当事人所订立的房地产转让合同是否有效的答复》明确：“土地受让人虽未全部交纳土地使用权出让金，但已取得国有土地使用权证书的，其与他人签订的房地产转让合同可以认定有效。” 

④转让方欠缴土地出让金不影响转让合同效力： 

A.最高人民法院（2004）民一他字第18号《关于已经取得国有土地使用权证，但未交清土地使用权出让金的当事人所订立的房地产转让合同是否有效的答复》明确“土地受让人虽未全部交纳土地出让金，但已取得国有土地使用权证书的，其与他人签订的房地产转让合同可以认定有效。” 

B.《桂馨源公司诉全威公司等土地使用权转让合同纠纷案》最高人民法院判决认为：本案一审起诉前全威公司办理了国有土地使用权证，讼争土地具备了进入市场进行依法转让的条件。而土地出让金的交纳问题，属土地出让合同当事人即柳州市国土资源局和全威公司之间的权利义务内容，其是否得到完全履行不影响对本案土地使用权转让合同效力的认定，故超凡公司提出的因《土地开发合同》签订时未取得国有土地使用权证及土地出让金未全部交清违反法律强制性规定应认定该合同无效的上诉主张，本院不予支持。

 ⑤未取得有批准权的机关批准前，转让合同约定改变原土地用途的条款处于效力待定状态：

A.当事人在起诉前取得原出让方和市县人民政府城市规划行政主管部门同意并办理变更手续的，该合同条款应认定有效；

B.未取得有关部门追认的，该合同条款应当认定无效（不影响土地使用权转让合同的整体效力）。

⑥出让土地使用权的转让法定条件只有两个：

A.付清全部土地使用权出让金；

B.达到一定的量化投资额。 

⑦双方当事人对转让房地产项目内容进行了约定，即使在转让条件尚不完全具备的情况下，赋予一方当事人补齐土地出让金、取得土地使用权证书或者召集股东会议等满足法定转让条件的合同义务，并对转让时间进行预先设定，这是典型的预约合同，应当认定是合法有效的。 

⑧国有土地开荒后用于农耕的土地使用权转让合同效力认定： 

A.开荒后用于农耕而未交由农民集体使用的国有土地，不属于《中华人民共和国农村土地承包法》第二条规定的农村土地。此类土地使用权的转让，不适用《中华人民共和国农村土地承包法》的规定，应适用《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国土地管理法》等相关法律规定加以规范。 

B.对于国有土地开荒后用于农耕的土地使用权转让合同，不违反法律、行政法规的强制性规定的，当事人仅以转让方未取得土地使用权证书为由请求确认合同无效的，人民法院依法不予支持；当事人根据合同约定主张对方当事人履行办理土地使用权证书义务的，人民法院依法应予支持。 

《物权法》

　　第十五条【合同效力和物权效力区分】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

《城市房地产管理法》

　　第三十八条　下列房地产，不得转让： 

　　（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的； 

　　（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； 

　　（三）依法收回土地使用权的； 

　　（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的； 

　　（五）权属有争议的； 

　　（六）未依法登记领取权属证书的； 

　　（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 

　　第三十九条　以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件： 

　　（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； 

　　【解读】不符合该条件的，未取得土地使用权证订立的土地使用权转让合同属于无权处分合同：土地使用权证书的取得是土地使用权转让必须具备的条件，转让方只有取得土地使用权证书才可表明其为该出让土地使用权的权利主体，才依法享有处分该土地使用权的权利[有些地方土地管理部门不予建设用地使用权人颁发土地使用权证/只发给其建设用地批准证书，要等到房屋建成后才颁发“两证合一”的房地产权证：当事人转让已领有建设用地批准证书的建设用地使用权应当认定合同有效]。

　　①在起诉前取得证书的，应当认定转让合同有效；

　　②如果在起诉权仍未取得证书的，可以认定转让合同无效。 

　　（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。 

　　转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。 

　　【解读】不符合该条件的，订立的土地使用权转让合同应予认定有效。 

　　第四十条　以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。 

中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例

　　第十九条 土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。

　　未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。

　　第二十五条 土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当依照规定办理过户登记。

　　土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。

　　第二十六条 土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。

　　土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要的措施。

《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》

　　四、加强土地使用权转让管理。

　　……

　　国有土地使用权转让，转让双方必须如实申报成交价格。土地行政主管部门要根据基准地价、标定地价对申报价格进行审核和登记。申报土地转让价格比标定地价低２０％以上的，市、县人民政府可行使优先购买权。

最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释 

　　第八条  地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后，当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。

　　第九条  转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。 

最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答[失效] 

　　7、转让合同的转让方，应当是依法办理了土地使用权登记或变更登记手续，取得土地使用证的土地使用者。未取得土地使用证的土地使用者为转让方与他人签订的合同，一般应当认定无效，但转让方已按出让合同约定的期限和条件投资开发利用了土地，在一审诉讼期间，经有关主管部门批准，补办了土地使用权登记或变更登记手续的，可认定合同有效。

　　12、转让合同签订后，双方当事人应按合同约定和法律规定，到有关主管部门办理土地使用权变更登记手续，一方拖延不办，并以未办理土地使用权变更登记手续为由主张合同无效的，人民法院不予支持，应责令当事人依法办理土地使用权变更登记手续。 

·最高人民法院关于土地转让方未按规定完成土地的开发投资即签订土地使用权转让合同的效力问题的答复【失效】

【摘要】

　　根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合两个条件：(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；(二)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上。因此，未同时具备上述两个条件，而进行转让的，其转让合同无效。

　　以出让方式取得土地使用权后转让房地产的，转让方已经支付全部土地使用权出让金，并且转让方和受让方前后投资达到完成开发投资总额的百分之二十五以上，已经办理了登记手续，或者虽然没有办理登记手续，但当地有关主管部门同意补办土地使用权转让手续的，转让合同可以认定有效。

　　对于当事人违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款规定的，人民法院可以建议政府有关部门依法给予处罚。

【备注】本篇法规已被：最高人民法院关于废止1997年7月1日至2011年12月31日期间发布的部分司法解释和司法解释性质文件(第十批)的决定（发布日期：2013年2月26日，实施日期：2013年4月8日）废止，废止原因：与物权法关于不动产转让合同效力的规定相冲突。

·最高人民法院关于国有土地开荒后用于农耕的土地使用权转让合同纠纷案件如何适用法律问题的批复

　　开荒后用于农耕而未交由农民集体使用的国有土地，不属于《中华人民共和国农村土地承包法》第二条规定的农村土地。此类土地使用权的转让，不适用《中华人民共和国农村土地承包法》的规定，应适用《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国土地管理法》等相关法律规定加以规范。

　　对于国有土地开荒后用于农耕的土地使用权转让合同，不违反法律、行政法规的强制性规定的，当事人仅以转让方未取得土地使用权证书为由请求确认合同无效的，人民法院依法不予支持；当事人根据合同约定主张对方当事人履行办理土地使用权证书义务的，人民法院依法应予支持。

第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要（2016年11月30日）

　　四、关于房地产纠纷案件的审理

　　（一）关于合同效力问题

　　13.城市房地产管理法第三十九条第一款第二项规定并非效力性强制性规定，当事人仅以转让国有土地使用权未达到该项规定条件为由，请求确认转让合同无效的，不予支持。

·桂馨源公司诉全威公司等土地使用权转让合同纠纷案

【载《最高人民法院公报》2005年第7期】

【裁判摘要】签订国有土地使用权转让合同时，转让人虽未取得国有土地使用权证，但在诉讼前已经取得该证的，应认定转让合同有效。当事人取得国有土地使用权证后未足额缴纳土地出让金，或对转让土地的投资开发未达到投资总额25％以上的，属转让标的瑕疵，不影响转让合同的效力。

【最高人民法院判决认为】

 1.关于投资开发的问题，《城市房地产管理法》第38条（该法修正前条款）关于土地转让时投资应达到开发投资总额25%的规定，是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件，转让的土地未达到25%以上的投资，属于合同履行标的物的瑕疵，并不直接影响土地使用权转让合同的效力。《城市房地产管理法》第38条中的该项规定，不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定。因此，超凡公司关于《土地开发合同》未达到25%投资开发条件应认定无效的主张，不予支持。

2.本案一审起诉前全威公司办理了国有土地使用权证，讼争土地具备了进入市场进行依法转让的条件。而土地出让金的交纳问题，属土地出让合同当事人即柳州市国土资源局和全威公司之间的权利义务内容，其是否得到完全履行不影响对本案土地使用权转让合同效力的认定，故超凡公司提出的因《土地开发合同》签订时未取得国有土地使用权证及土地出让金未全部交清违反法律强制性规定应认定该合同无效的上诉主张，本院不予支持。

【要旨】土地出让金的缴纳问题，属于土地使用权出让合同当事人的权利义务内容，缴纳与否不影响土地使用权转让合同的效力。土地出让金未全部缴清不导致土地使用权转让合同无效。

【解读】最高人民法院二审维持了一审作出的“全威公司与超凡公司应于判决生效之日起五个工作日内依该合同第三条第２款的约定，办理完成土地过户的相关手续”的判决。

·山西嘉和泰房地产开发有限公司与太原重型机械（集团）有限公司土地使用权转让合同纠纷案

【载《最高人民法院公报》2008年第3期】

【提示1】转让方在没有取得出让土地使用权证的情况下与受让方签订的土地使用权转让合同是否有效？　　

【裁判摘要】根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定，转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。

【提示2】合同双方就同一个土地使用权转让事宜先后签订两份土地使用权转让合同，一份是合同双方实际履行的土地使用权转让合同，另一份是合同双方为了办理土地使用权转让登记手续而按土地行政主管部门要求签订的土地使用权转让合同，如何认定这两份合同的效力？ 

·京津发展实业股份有限公司与廊坊国际房地产开发有限公司土地使用权转让合同纠纷上诉案

【载《民事审判指导与参考》2010年第2集（总第42集）】

【提示】特定历史条件下，虽未取得国有土地使用权证，但取得土地代用证的，不影响土地使用权转让合同的效力。

①特定历史条件下，虽未取得国有土地使用权证，但取得土地代用证的，不影响土地使用权转让合同的效力。

②当事人在取得土地使用权代用证后转让土地使用权的，转让合同的受让方不得在合同已经履行完毕后，以转让方未取得土地使用权证为由，主张转让合同无效。

·营口市新经济区发展总公司与营口市新经济区海南置地公司土地使用权转让合同纠纷上诉案

——《土地使用权转让合同》中涉及城市道路面积部分的转让，应认定无效

【焦点问题】含有城市道路的土地使用权转让合同的效力如何认定?

【裁判要旨】城市道路为市政设施，法律规定不得转让，道路面积同土地一并转 让系违法，土地使用权转让合同书中涉及的城市道路面积部分的转让应 认定无效；符合规划要求所转让的土地面积部分，可依法认定有效。

【裁判摘要】最高人民法院经审理认为：发展公司向国土局申办土地使用证时提供的位置图未经规划部门审批，致使国土局颁发的土地使用证中所规定的使用面积及道路面积均与规划部门所规划的实际面积不符，应承担主要责任。城市道路为市政设施，法律规定不得转让，而发展公司却将5438平方米的道路面积同土地一并转让给置地公司显系违法。置地公司依土地使用证载明的面积进行勘探、设计等造成的经济损失，发展公司应予赔偿。根据法律规定和本案的实际情况，双方所签订的《土地使用权转让合同书》中涉及的城市道路面积部分的转让应认定无效；符合规划要求所转让的土地面积部分，可依法认定有效。

《土地使用权转让合同》中涉及城市道路面积部分的转让，应认定无效

土地出让人向国土局申办土地使用证时提供的位置图未经规划部门审批，致使国土局颁发的土地使用证中所规定的使用面积及道路面积均与规划部门所规划的实际面积不符，应承担主要责任。城市道路为市政设施，法律规定不得转让，而出让人却将道路面积同土地一并转让给置地公司显系违法。受让人依土地使用证载明的面积进行勘探、设计等造成的经济损失，出让人应予赔偿。根据法律规定和本案的实际情况，双方所签订的《土地使用权转让合同书》中涉及的城市道路面积部分的转让应认定无效；符合规划要求所转让的土地面积部分，可依法认定有效。

——最高人民法院（1995）民终字第4号民事判决书，载《民事审判指导与参考》2000年第1卷（总第1卷），法律出版社2000年版，第201-205页

·柳州市昌东贸易有限责任公司与柳州市城中区人民政府河东街道办事处等土地使用权转让合同纠纷上诉案

【裁判摘要】本案双方争议的土地原为窑埠村民集体所有，并非国家所有，这是客观事实。原柳州市郊区柳东镇人民政府在未经办理土地征用手续将集体所有土地转为国有土地，又未办理土地使用权登记手续和土地出让手续（交纳土地出让金等）的情况下，自行将农村集体所有的土地直接转让给上诉人昌东公司使用长达五十年之久，违反了《中华人民共和国土地管理法》等法律的规定，双方签订的土地使用权转让协议无效。

·河南花园置业有限公司与河南鑫苑置业有限公司土地使用权转让合同纠纷上诉案 

【摘要1】双方当事人签订《出让土地使用权转让合同》约定，在讼争国有土地使用权从出让方变更登记到受让方之前，出让方负有交纳土地出让金、解除土地他项权利抵押的合同义务，但其均没有履行。出让方在收取受让方部分土地使用权转让费后，反以自己未交纳土地出让金、未解除抵押权等违约事实为据，作为抗辩理由主张合同无效。该行为不仅违背了《民法通则》规定的诚实信用原则，也违背了市场经济条件下交易主体应遵循和认同的交易规则。因此，出让方以自己不履行合同约定义务，违背诚实信用原则，反而主张合同无效的上诉理由，不予支持。

【提示】《城市房地产管理法》第37条、第38条的规定，不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定。

【摘要2】《城市房地产管理法》第37条、第38条的规定是行政管理部门对不符合规定条件的土地在办理土地使用权权属变更登记问题上所作的行政管理性质的规定，而非针对转让合同效力的强制性规定。因此，对于一方当事人以自己不履行合同约定义务，违反该法律强制性规定，主张合同无效的诉讼理由，不予支持。 

·湖南省国信北海经济开发公司诉北海永胜房地产综合开发公司建设用地使用权纠纷案 

【提示】未取得土地使用权证书转让土地的效力认定

【裁判摘要】尽管双方在签订协议书时未取得所转让土地的使用权，但在签订《补充协议书》时，其已经办理了《建设用地许可证》，转让土地使用权的行为应当认定为有效。关于湖南国信认为，根据《城市房地产管理法》第三十八条规定：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行成片开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。及最高人民法院答复广西高级人民法院《关于土地转让方未按规定完成土地的开发投资即签订土地使用权转让合同的效力问题的答复》（法函【2003】34号）规定：未同时具备上述两个条件，而进行转让的，其转让合同无效。对此，本院认为，原告转让土地使用权时投资是否达到25%，并不影响合同的效力，关于25%的规定仅为土地权属变更登记管理性强制性规定，属于合同履行问题。最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第七条规定：“转让合同的转让方，应当是依法办理了土地使用权登记或变更登记手续，取得土地使用证的土地使用者。未取得土地使用证的土地使用者为转让方与他人签订的合同，一般应当认定无效，但转让方已按出让合同约定的期限和条件投资开发利用了土地，在一审诉讼期间，经有关主管部门批准，补办了土地使用权登记或变更登记手续的，可认定合同有效。”本案已办理了土地使用权登记，其转让应当认定有效。 

·房地产项目转让纠纷中预约合同和立约定金的认定

【提示】本案涉及到案由认定，预约合同认定、订约定金认定以及诚实信用原则在司法实践中的贯彻落实。

【意旨】从当事人双方的约定可以看出，本案定金是为了订立正式的土地转让合同或者股权转让合同，进而实现房地产项目转让目的而交纳的定金，是立约定金。该定金合同自定金交付时生效，房地产公司收受定金后，以其私自转让他人的行为，表明了拒绝继续合作的态度，符合司法解释中的情形，应当适用定金罚则。当然，约定的超过合同价款20%定金部分不应当适用定金罚则。

【裁判要旨】预约合同不同于本约合同，预约合同约定的定金为立约定金，当接受定金一方违反预约合同时，应当按照定金罚则处理。守约方遭受损失的，还可依照预约合同的约定请求违约方赔偿直接经济损失。

·深圳富山宝实业有限公司与深圳市福星股份合作公司、深圳市宝安区福永物业发展总公司、深圳市金安城投资发展有限公司等合作开发房地产合同纠纷案

【载《最高人民法院公报》 2011年第5期(总第175期)】

【裁判摘要】合同一方当事人构成根本违约时，守约的一方当事人享有法定解除权。合同的解除在解除通知送达违约方时即发生法律效力，解除通知送达时间的拖延只能导致合同解除时间相应后延，而不能改变合同解除的法律后果。当事人没有约定合同解除异议期间，在解除通知送达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。

【裁判要旨】即使涉案项目存在司法查封，但置换合同自合同成立时即产生债的法律效力，在解除或者撤销查封后，当事人仍可以办理不动产变更手续。因此，对当事人以违反《房地产管理法》第38条为由主张置换合同无效的，不予支持。

·订立转让土地使用权合同时未取得出让土地使用权证书，起诉前有批准权的人民政府同意转让的，合同有效——湖南省湘林置业有限公司与湖南省成功开发投资有限公司土地使用权转让合同纠纷案

【裁判要旨】土地使用权转让合同纠纷案件中，土地使用权转让合同的转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。转让方将一地数卖，均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持。

·北京秦龙投资有限公司、珠海市嘉德利投资有限公司与北京秦龙投资有限公司、珠海市嘉德利投资有限公司建设用地使用权转让合同纠纷申请再审民事裁定书  

【提示】未领取权属证书的土地使用权转让合同有效。

【裁判要旨】土地使用权属于物权的一种，物权法确定的不动产物权变动原因与结果相区分原则，适用于国有土地使用权转让合同效力的认定。土地使用权转让合同又属于有偿转让权利的合同，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条所确立的特殊买卖合同的效力规则也适用于土地使用权转让合同效力的判断。因此，对于未领取土地权属证明的土地使用权转让合同的效力，不宜对《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定作简单的反面解释，认定在起诉前转让方未取得出让土地使用权证书或者未经有批准权的人民政府同意转让的土地使用权转让合同无效。

【法条链接】

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》

第三条【无权处分 买卖合同效力】当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。

出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》

第九条　转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。

·茹丙勤等与国营第744厂资产转让协议纠纷案  

【提示】当事人签订资产转让协议，未经有关土地管理部门批准，以转让房产为由一并转让划拨土地使用权，属违法行为；将房产与土地使用权转让给自己与他人合办的公司，属于自己代理，合同无效。

【裁判摘要】双方当事人签订的有偿转让旧厂房设施及双方合作办厂协议，转让方不仅对其原旧厂闲置的房屋设施进行了处置，还实际处置了旧厂的土地使用权。尽管其对处置闲置的房屋设施向有关部门进行申报，但并未对其欲处置的原厂区使用的土地进行申报和评估，更未经有关土地管理部门的批准。转让方是受让方股东之一，其与受让方签约将原有厂区房屋设施及土地使用权一并转让，实际是将国有资产部分转让给自己。因此，该转让协议应当认定无效。该方应当返还应收取受让方的资金，并赔偿相应的利息损失。

·陕西长通投资开发有限公司、汇通国基房地产开发有限责任公司项目转让合同纠纷二审民事判决书

【裁判要旨】未达到投资开发条件而订立的土地转让合同的效力——从合同约定内容看，长通公司通过挂牌方式将土地使用权确认到项目公司名下，后由鹏跃公司受让项目公司100%股权。该约定并未违反相关法律、司法解释的规定。《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定："任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。"但《项目转让协议书》约定的是长通公司通过挂牌方式取得土地使用权，因此，并不存在非法转让土地的情形。城市房地产管理法第三十九条第一款第一项规定："以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；……"该规定是管理性强制规定，并非效力性强制规定。即使《项目转让协议书》违反了该规定，亦不必然无效。且《项目转让协议书》签订后，因案涉土地尚未征转为国有土地，因此，根本不存在该法条规定的上述情形。至于长通公司能否通过挂牌方式取得土地使用权，是判定合同能否实际履行的因素，并不能因此认定该协议无效。

·四川省聚丰房地产开发有限责任公司与达州广播电视大学合资、合作开发房地产合同纠纷案

【载《最高人民法院公报》2014年第10期（总第216期）】

【裁判要旨】合作开发协议双方当事人以协议违反行政规章及法律、行政法规中的管理性规定，主张合同无效的，不予支持。

【解读１】转让土地时未完成城市房地产管理法规定的投资总额的２５％的，不能据此认定合同无效——《城市房地产管理法》第三十九规定，转让以出让方式取得的土地使用权时，属于房屋建设工程的，须完成开发投资总额的百分之二十五以上。该规定属于管理性强制性规定，违反该规定并不会导致土地转让合同无效。

【解读２】土地转让时未满足《城市房地产管理法》规定的“完成开发投资总额的百分之二十五以上”等条件的，不能据此认定土地转让合同无效。

【解读３】《城市房地产管理法》第３９条第２款和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第１９条关于土地未按出让合同约定进行投资开发就不得转让的规定是法律、行政法规中的管理性强制性规定；《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》和《事业单位国有资产管理暂行规定》是行政规章，均不能作为认定土地转让合同无效的依据。

·广西合正房地产开发有限公司与南宁市国凯实业有限责任公司等土地使用权转让合同纠纷再审申请案

【裁判要旨】以出让方式取得的土地使用权转让时未完成开发投资总额２５％以上的，受让方不得诉请办理土地使用权过户登记。

【裁判摘要】《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定，土地转让时投资应达到开发投资总额的25%，该规定是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的约束，是行政管理部门对不符合法定投资开发条件的土地在办理土地使用权权属变更登记问题上作出的限制性规定。2012年12月12日，南宁市人民政府出具《关于广西合正房地产开发有限公司与南宁市国凯实业有限责任公司等合同纠纷一案有关意见的复函》，认为案涉土地“目前不符合土地转让条件”，原判决据此认定土地转让条件尚未成就，不支持合正公司关于土地过户的诉讼请求并无不当。

·辉县市豪韵房地产开发有限公司与高鸿让等建设用地使用权转让合同纠纷再审案

【裁判摘要】本案中，豪韵公司并未缴纳土地出让金，亦未办理土地登记手续，未取得该地块的物权。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，豪韵公司未缴纳土地出让金、未办理土地登记手续的事实不影响案涉《协议书》的成立和法律效力。本案双方当事人只要严格履行约定，就能满足转让条件并转让建设用地使用权。因此，二审判决认定案涉《协议书》合法有效，适用法律并无不当。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九的规定针对的是土地使用权进行物权变动时的条件；《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定，仅仅强调起诉前转让方取得出让土地使用权证书或者经过政府批准同意转让的合同有效，并未明确没有取得或者没有经过政府批准的法律后果。

·淮安市华海房地产开发有限公司与淮安市大成建筑有限公司土地使用权转让合同纠纷上诉案

【裁判摘要】《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条第二款规定：“未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的，不得转让；而《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。《最高人民法院关于土地转让方未按规定完成土地的开发投资即签订土地使用权转让合同的效力问题的答复》（法函（2003）34号）规定：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合两个条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上。《江苏省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》第二十五条规定：未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地或投入资金未达到合同规定投资额25％的，土地使用权不得转让。在本案中，大成公司在未按照出让合同约定进行投资开发或完成开发投资总额的25％以上情况下，将案涉土地使用权转让，违反了上述法律法规规定和国有土地使用权出让合同的约定，使该土地使用权发生物权变动的条件尚不具备，而不能在相关主管部门办理土地使用权转让手续，即本案土地使用权转让合同在法律上已存在履行不能，而该履行不能是因为大成公司的投资开发未达到法定标准所致，故应属于大成公司违约，其应承担相应的违约责任。大成公司虽然辩称2010年9月18日大成公司与投资公司签订的补充合同及2011年12月26日大成公司与投资公司签订的土地开发合作协议约定由投资公司投资满25％再行转让过户，但该约定恰能证明大成公司在签订土地使用权转让合同时明知未完成开发投资总额的25％的土地使用权不得转让的规定。对于该规避法律的约定，本院不予支持。

·湖南松德房地产开发有限公司与安仁县圣博置业有限公司建设用地使用权转让合同纠纷二审民事判决书

【裁判摘要】对于双方争议的合同是否有效问题，关键在于区分合同生效要件和物权变动要件。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规范的是土地使用权过户问题，即转让房地产完成开发投资总额25%以上的才能过户，否则相关行政部门不予办理过户登记手续，不发生物权变动的效力。但该条款并非对土地使用权转让合同的效力进行限制，本案《土地转让的合同》亦不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，故安仁圣博公司关于《土地转让的合同》无效的上诉理由不成立，本院不予支持。

·湖南远和置业发展有限公司诉湖南日月投资有限公司等建设用地使用权转让合同纠纷案

【裁判要旨】转让设有抵押权的土地使用权仅在办理过户手续时受到限制，不影响土地使用权转让合同的效力——土地使用权行设定抵押权的事实，仅会导致土地使用权转让办理过户手续时受到限制，不影响土地使用权转让合同本身的效力。

【裁判摘要】根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”及《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定，涉案《土地使用权转让合同》及《补充协议》经双方当事人协商一致已经成立并生效。被告日月公司辩称《土地使用权转让合同》及《补充协议》违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款第二项关于土地转让时投资应达到开发投资总额25%的规定，应为无效合同。本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》的该项规定属于管理性规定，并非效力性规定，拟转让的土地是否达到25%以上的投资，并不影响土地使用权转让合同的效力。被告日月公司以其转让的土地未达开发投资总额的25%为由主张合同无效，缺乏法律依据，本院不予支持；被告日月公司主张涉案土地在转让时已设置了抵押担保，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第二项关于“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”不得转让的相关规定，转让合同应无效。经审查，涉案土地之上设定了土地抵押的事实已在合同中明确约定，双方当事人对此均明知且涉案合同及补充协议还约定了由日月公司提供置换物解除抵押，再为远和公司办理土地使用权变更登记，故涉案土地之上的抵押权应由日月公司提供置换物予以解除。土地使用权转让合同的签订并不影响抵押权人的权利，抵押权人仍可以就该抵押物行使其抵押权。因涉案土地上设定有抵押权的事实，仅令土地在办理过户手续时受到限制，而不影响土地使用权转让合同本身的效力。因此，被告日月公司的该项主张没有法律依据；日月公司还主张涉案土地被司法冻结，亦违反上述规定而应归于无效。根据查明的事实，原告远和公司与被告日月公司签订涉案《土地使用权转让合同》的时间是2011年6月20日，签订补充协议的时间为2012年12月5日，而涉案土地被司法查封、冻结的时间是2013年10月24日，表明在签订涉案合同及补充协议时涉案土地上并没有司法查封、冻结的事实。况且司法查封、冻结的事实及法律后果仅导致土地使用权过户登记受限制，而不影响土地使用权转让合同的效力。综上，涉案合同及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效合同，双方当事人均应严格履行合同。

·福时来（中国）体育用品有限公司与晋江绮达鞋材有限公司建设用地使用权转让合同纠纷申请案

【裁判摘要】至于涉案土地上设有抵押权能否过户的问题，属于执行中解决的事项，不影响本案合同的效力。

·韶关市佳和印染有限公司与韶关市万通房地产有限公司建设用地使用权转让合同纠纷案

【裁判要旨】《城市房地产管理法》第３８条规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封的土地、房产不得转让。基于物权行为与债权行为的区分原则，上述规定限制的是房地产的物权变动，而不影响转让合同这一债权行为的效力。已被查封的土地订立的转让合同合法有效，但受让人不能请求过户土地。

【裁判摘要】土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。佳和印染公司是依法取得涉案土地使用权的土地使用者，在使用年限内，其可以依法转让涉案土地。据一、二审法院查明的事实，佳和印染公司与万通房地产公司签订《土地使用权转让协议》时，涉案土地已由法院依法查封，在查封或者以其它形式限制房地产权利的情形解除前，《土地使用权转让协议》不能发生物权变动的效力，也不能对抗债权人，但由于《土地使用权转让协议》是佳和印染公司、万通房地产公司及鸿晖置业公司的真实意思表示，且签订转让协议时三方对查封事实均实际知晓并接受，因而《土地使用权转让协议》对佳和印染公司、万通房地产公司及鸿晖置业公司具有法律约束力。该协议内容也并未发生变更。各方履行的仍是《土地使用权转让协议》。另外，涉案土地使用权性质改变的相关法律手续未及时履行，违反了《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，但佳和印染公司据此认为《土地使用权转让协议》即为无效协议，依据不足。因此，佳和印染公司关于《土地使用权转让协议》没有法律效力并已被“三旧”改造的合作开发模式所代替的申请再审理由不能成立，本院不予支持。

·哈尔滨市南岗区王岗镇永丰村村民委员会与哈尔滨市连海房地产开发有限公司土地使用权转让合同纠纷再审申请案

【案号】最高人民法院民事裁定书(2016)最高法民申77号

【裁判摘要】《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定：“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”由于永丰村委会在本案起诉前并未取得案涉28-A-01地块的土地使用权证书，二审判决据此认定永丰村委会与连海公司签订的意向性协议和协议书无效，适用法律并无不当。

【解读】土地转让方在起诉前未取得土地权属证书，也未经有批准权的政府同意转让，法院认定土地使用权转让合同无效。

·泰安市商业银行股份有限公司等诉泰安华盛房地产开发有限公司拍卖合同纠纷案

【案号】最高人民法院民事裁定书(2015)民申字第2949号

【裁判摘要】由于涉案土地使用权权属证书在拍卖前已被泰安市岱岳区人民政府决定撤销，泰安商业银行在委托山东金润拍卖行拍卖涉案标的前未依法取得土地使用权权属证书，在泰安华盛公司向法院起诉前，也未取得土地使用权权属证书，由此导致委托拍卖的标的存在权利瑕疵，以及泰安华盛公司竞买拍卖标的后无法办理土地使用权变更登记手续。故一、二审判决依据城市房地产管理法第三十八条及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定，认定拍卖合同无效于法有据。

【解读】土地转让方在起诉前未取得土地权属证书，也未经有批准权的政府同意转让，法院认定土地使用权转让合同无效。

·山东三联集团有限责任公司潍坊分公司诉潍坊华通房地产开发有限公司买卖合同纠纷案

【案号】最高人民法院民事裁定书(2014)民申字第182号

【裁判摘要】最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定，转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。本案中，双方当事人签订的《地下停车场销售合同》，名为地下停车场销售合同，实为地下建设用地使用权转让合同。签订合同时，华通公司没有取得土地使用权证书，该合同属于效力待定的合同，因起诉前华通公司仍未取得该建设用地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让，故该合同不能认定为有效。三联集团潍坊分公司依据该合同要求华通公司为其办理产权证书并赔偿损失，没有事实依据和法律依据。

【解读】土地转让方在起诉前未取得土地权属证书，也未经有批准权的政府同意转让，法院认定土地使用权转让合同为效力待定合同。

·长沙金霞开发建设有限公司等与长沙市交通运输局公司国有土地使用权转让合同纠纷上诉案

【案号】最高人民法院民事判决书(2015)民一终字第163号；最高人民法院民事裁定书(2016)最高法民申1924号

【裁判摘要】土地转让方起诉前已经取得土地权属证书或者经有批准权的政府同意转让，土地使用权转让合同有效——1996年12月31日、1999年12月23日，金霞公司与长沙市交通局分别签订的上述三份协议是当事人真实意思表示，其内容不违反法律禁止性规定。签订协议时金霞公司虽未取得涉案土地使用权证，但在2011年7月11日金霞公司提起本案诉讼之前，该公司已于2003年4月20日取得涉案土地使用权证。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定：“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效”。据此，涉案三份协议均为有效协议，双方亦按合同约定履行了义务。

·阿克苏万佳和房地产开发有限责任公司与阿克苏地区金泰商贸有限责任公司建设用地使用权转让合同纠纷申请再审民事裁定书

【摘要】土地转让合同签订后发生土地被政府收回、未交付土地等事实均不影响合同效力——本院认为，合同效力的认定需要评判合同约定内容是否违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合同履行过程中发生的事实，不影响合同效力。万佳和公司以08号宗地已被政府收回后公开出让，金泰公司不可能向万佳和公司交付该宗地，案涉《土地转让协议》关于08号宗地使用权转让的约定无效；金泰公司至今未交付74号宗地，有关该宗地的转让约定效力待定，缺乏法律依据，其该项再审申请理由不成立。

·江门信金资产管理有限公司诉江门市益丞物业管理有限公司等执行异议之诉纠纷案

【案号】最高人民法院民事裁定书(2016)最高法民申2373号

【裁判摘要】《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十六条关于“上述使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权”以及《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》关于“国有土地使用权转让，转让双方必须如实申报成交价格。土地行政主管部门要根据基准地价、标定地价对申报价格进行审核和登记。申报土地转让价格比标定地价低20％以上的，市、县人民政府可行使优先购买权”的规定的立法目的在于更有效地强化对国有土地使用权转让价格合理范围的控制，并未直接否定交易本身的效力或明确了此类合同当为无效的法律后果，均属于带有行政监管色彩的管理性规定。即便在土地使用权转让价格低于市场价格时人民政府未行使优先购买权的，也只是行政部门综合判断有关情况后的选择，难以认定侵害了社会公共利益。有关人民政府未行使优先购买权并不能导致案涉《土地转让合同》归于无效的法律后果。另从上述法规的内容看，人民政府是否行使优先购买权也不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的可导致合同无效的法定情形，何况时至今日，当地人民政府并未就案涉土地使用权主张行使优先购买权，也能从侧面说明《土地转让合同》尚无可导致无效的事由。故信金公司关于二审法院错误认定《土地转让合同》有效的主张因无法律依据而不能成立。一审、二审法院基于上述判断认为即便存在案涉土地使用权转让价格偏低也不会产生导致《土地转让合同》无效的法律后果，因而未接受信金公司关于申请调取案涉土地价格是否偏低的证据的申请并无不当，其审判程序并无违法之处。同理，信金公司在本案再审审查中提交新的证据《关于公布广东省城市国有土地分等及基准地价标准的通知》及《广东省城市国有土地分等及基准地价标准（2003）》，即便能够证实本案存在案涉土地使用权转让价格明显低于市场价格、江门市人民政府对该地块有优先购买权的事实，也因不属合同法定无效情形而不能推翻二审判决关于《土地转让合同》有效的认定。

【解读１】土地使用权转让价格明显低于市场价格不会导致土地转让合同无效；政府未对低价转让的土地使用权行使优先购买权不属于《合同法》第５２条所规定的导致合同无效的法定情形。

【解读２】土地使用权转让价格明显低于市场价格，将可能导致政府行使优先购买权！

·内蒙古瑞安房地产开发有限责任公司与内蒙古金石蒙荣房地产开发有限公司建设用地使用权转让合同纠纷申诉、申请民事裁定书

【案号】最高人民法院民事裁定书(2015)民申字第3451号

【裁判摘要】《土地使用权出让转让条例》第二十六条规定，土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权”。上述规定不应作为认定本案《土地使用权转让协议》无效的法律依据。

【解读】《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第２６条并非认定土地转让使用权无效的效力性强制性规定。