１．房屋拆迁安置与补偿是指取得拆迁许可的单位根据城市建设规划要求和政府批准的用地文件，依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物，将该范围内的单位和居民重新安置并对其所受损失予以补偿的行为。

２．房屋拆迁安置与补偿协议是指拆迁人（指取得房屋拆迁许可证的单位）与被拆迁人（指被拆迁房屋的所有人的单位和居民）或房屋承租人应当订立拆迁补偿安置协议。

拆迁人与被拆迁人或房屋承租人应当订立拆迁补偿安置协议：

１.拆迁人：指取得房屋拆迁许可证的单位；

２.被拆迁人：指被拆迁房屋的所有人[单位和居民]。

所有权调换是指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁人房, 屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。 

１.性质：所有权调换属于以物易物、以货易货互易合同。

２.被拆迁人所享有的特种债权被赋予物权优先效力：拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，约定采取房屋所有权调换形式，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持；被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照出卖人恶意违约的惩罚性赔偿规定处理。

（１）条件：拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议。

Ａ.约定采取房屋所有权调换形式；

Ｂ.明确约定拆迁人以位置/用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置。

（２）拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人的法律效力（后果）：

Ａ.被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持；

Ｂ.被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照出卖人恶意违约的惩罚性赔偿（解释第8条）规定处理。 

（１）关于城市拆迁维权目前十分艰难，这里面参杂了太多政府行为。

（２）总之一言难尽，作为律师只能根据个案尽力处理！

问：甲厂与乙拆迁办签订的《拆迁安置协议书》约定，乙拆迁办拆迁甲厂的房屋后，以某特定位置、面积的所有权房屋安置甲厂。但该安置协议书中拆迁甲厂的房屋中，甲厂仅对部分被拆迁房屋享有产权，对大多数被拆迁房屋并不享有产权，仅享有承租的权利，此种情形能否适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同解释》）第七条的规定？

答：《商品房买卖合同解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”虽然上述规定针对所有权调换形式，但是从该条规定的立法原意而言，该规定的重点应在于以所有权来安置被拆迁人。因此，如果拆迁安置补偿协议约定以房屋所有权来安置被拆迁人，则原则上应考虑对上述规定作扩张解释，即应考虑上述规定的适用。

从提问的情形来看，甲厂虽然只对部分被拆迁房屋面积享有产权，对多数房屋面积仅有使用权，但如果根据案涉《拆迁安置协议书》的约定，拆迁人与被拆迁人已经约定以建成房屋的所有权对甲厂进行安置，则这种产权安置的约定符合《商品房买卖合同解释》第七条规定的情形，在此种情况下可以适用《商品房买卖合同解释》第七条的规定，由甲厂优先取得安置房屋。

——索引：《民事审判指导与参考》（第61辑）第286页

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释

　　第七条^【删除】 拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。

　　被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。

　　【备注】拆迁补偿安置协议的债权性质： 

　　①特种债权优先权（物权优先效力）：具有类似被拆迁人地位的当事人应取得房屋的优先权。

　　A.拆迁安置补偿协议明确约定为采取房屋所有权调换形式;

　　B.并且对补偿安置房屋的位置、用途作出具体明确约定。

　　②普通债权（不属于特种债权）：拆迁补偿安置用房约定不明确具体。

　　第八条^【删除】 具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

　　（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

　　（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

　　第九条^【删除】 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

　　（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

　　（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

　　（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

　　【注解】删除第７条、第８条、第９条——惩罚性赔偿条款不再适用。

　　（１）原《合同法》第１１３条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”／“经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。”

　　（２）《民法典》第５８４条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”

　　（３）《民法典》删除第１１３条第２款规定，原《商品房买卖司法解释》第７条、第８条、第９条惩罚性赔偿条款不再有制定依据，且该三条规定的“惩罚性赔偿”使用了“可以”、“不超过一倍”这类不确定性词汇进行表述，给予了法官审理此类案件时享有极大的自由裁定权，造成法律适用的极大不确定性。

福建省高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》

　　29、问:房屋拆迁合同纠纷中，拆迁人逾期办证的违约责任，是否适用《商品房买卖合同司法解释》第十八条^{【备注：修正后第１４条】} 的规定？

　　答:房屋拆迁合同对逾期办证的违约责任未作约定的，可参照《商品房买卖合同司法解释》第十八条的规定处理，即由于拆迁人的原因，被拆迁人在下列期限届满前未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，拆迁人应当承担违约责任：(一)房屋拆迁合同约定的办理房屋权属登记的期限；(二)合同签订时，产权调换的房屋尚未建成的，自房屋交付使用之日起90日；(三)合同签订时，产权调换的房屋已建成的，自合同订立之日起90日。违约金可以按照被拆迁人已支付的房价款(包括产权调换的差价款和被拆迁房屋的折价款)，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 

2011年《全国民事审判工作会议纪要》（法办[2011]442号） 

　　10、被拆迁人依法享有的拆迁安置补偿权利具有物权属性，在产生权利冲突时，优先于其他权利。 

·拆迁协议履约后再占房屋行为的认定——某城建公司与王某拆迁补偿纠纷案 

【裁判要旨】拆迁补偿协议签订后搬离拆迁地点的，应当视为协议履行完毕。事后被拆迁者反悔，寻求追加补偿的，司法机关不予支持。

·广东省广州市中级人民法院民事判决书（2003）穗中法民四终字第1850号

【裁判意见】广州市道路扩建工程办公室受广州市市政园林局的委托，与陈携顺在平等、自愿的基础上签订的《东濠涌截污东线工程租住公、私、侨房屋拆迁安置协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律、法规强制性规定，属有效合同，广州市市政园林局及陈携顺作为合同权利义务的相对方，均应自觉履行。陈携顺没有提供证据证明广州市市政园林局的委托拆迁人广州市道路扩建工程办公室在与其签订协议时有隐瞒真实情况、违背诚实信用原则的情形，故对其主张该协议不是其真实意思表示一节，本院不予采信。陈携顺没有依约履行搬离被征用地段房屋，将房屋交由拆迁人拆迁的义务，已构成违约。现广州市市政园林局要求陈携顺履行协议，立即搬迁，合理合法，本院予以支持。

·新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民事判决书(2011)乌中民四终字第357号

【裁判意见】对于拆迁安置补偿协议签订后，拆迁人将安置房屋另行出卖给第三人的行为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》出台之后，第7条、第8条明确规定，被拆迁人有权要求优先取得补偿安置房屋，也有权选择解除协议并要求拆迁人承担不超过一倍的赔偿责任。

【观点】拆迁人在拆迁安置补偿协议解除后仍需承担不超过购房款一倍的赔偿责任的前提条件：

①拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议；

②在拆迁补偿安置协议中明确约定了用以补偿安置的房屋的具体位置、用途；

③拆迁人将该安置补偿房屋另行出卖给第三人。 

·四川省雅安地区中级人民法院民事判决书(2000)雅民初字第11号

【裁判意见】对于拆迁安置补偿协议签订后，拆迁人将安置房屋另行出卖给第三人的行为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》出台之后，第7条、第8条明确规定，被拆迁人有权要求优先取得补偿安置房屋，也有权选择解除协议并要求拆迁人承担不超过一倍的赔偿责任。

·吉林省白山市中级人民法院民事判决书（2010）白山民一终字第323号

【裁判摘要】被拆迁人与拆迁人签订的《房屋拆迁安置协议书》约定将3栋___单元3层___号66㎡房屋安置给被拆迁人，由于该合同只对安置用房面积等内容进行了约定，而没有对协议标的物即补偿安置用房的位置进行明确具体的约定，故本案应按普通债权给予保护。即拆迁人应按该协议书约定的房屋价格对被拆迁人进行相应房屋面积的货币补偿安置，并承担该补偿款的中国人民银行规定的同期银行贷款利息。被拆迁人要求吉林省博成房地产开发有限公司按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条的规定承担返还赔偿责任没有事实及法律依据。 

·最高人民法院（2009）民提字第78号民事判决书

——债的平等性原则的实践应用研究

【提示】约定以特定房屋作为收益分配的房地产开发合同应认定为关于特定房屋的一般互易合同，其实质是以所有权条换为补偿方式的拆迁安置协议，被拆迁人对补偿特定房屋享有的是特种债权优先权，第三人购买房屋的行为不能对抗其依据土地转让开发协议的约定要求违约方交付房屋的行为。

【裁判意见】约定以特定房屋作为收益分配的地产合同的性质：

①一方当事人以土地使用权及地上房屋作为出资，与他人合作进行房地产开发，明确约定以特定房屋作为收益分配，如果该合作开发又具有政府规划的强制性和必然性，该合作开发房地产合同应认定为关于特定房屋的一般互易合同（一般认为以产权调换为补偿方式的拆迁安置协议为以物易物的互易合同），其实质是以所有权调换为补偿方式的拆迁安置协议。

②拆迁人以易地或原地再建的房屋与被拆除房屋进行产权交换，被拆迁人丧失了被拆迁房屋的所有权，但调换之后拥有调换房屋的所有权。

·山东省高级人民法院民事判决书(2017)鲁民终325号；最高人民法院民事裁定书(2017)最高法民申5100号

【裁判摘要】对于房屋面积减少的情形，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，超出3%的面积误差比的，房屋价款由出卖人双倍返还。因上述规定中明确双倍返还的计算基数为购房款，而非房屋的实际评估价格，一审法院根据本案碧海公司履约情况，参照适用上述规定，将原房屋评估价款作为购房对价，判令碧海公司据此承担双倍返还责任。如果按照房屋实际减少面积的市场评估价格计算，张某某房屋面积减少的实际损失为475528.08元（4019元×118.32平方米），少于一审判决认定的539436.09元。一审判决在本案碧海公司未依约履行房屋面积交付义务的情形下，参照适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，具有一定的合理性。张某某关于以房屋评估价格为基数进行双倍返还的请求，无法律依据，不应予以支持，一审判决认定并无不当，应予维持。

·黑龙江省高级人民法院民事裁定书(2018)黑民申222号

【裁判摘要】回迁房安置系开发商在征收土地时，采取置换安置回迁的方式，给开发土地原居住者相应拆迁补偿房屋的法律行为。其与商品房买卖合同具有法律性质和关系上的不同，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称出卖人）将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。故该司法解释中的房屋，除特别说明条款外，均为开发商对社会不特定多数群体在无任何法律关系的前提下，基于等价有偿的方式，用货币价值交换取得房屋所有权的商品房买卖合同关系，故其基础是商品房买卖合同，并非本案的拆迁补偿协议。因此该司法解释的十四条规定不适用于本案。原审按照人民银行同期贷款利率判决赔偿王平损失并无不当。

·内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院民事判决书(2017)内07民终1173号

【裁判摘要】初某某主张其与汇雄公司签订的返迁协议属于以物权换物权性质，高某某与汇雄公司签订的商品房买卖合同属于债权性质，当两者发生冲突时物权优先于债权性质，本案争议的车库应属初某某所有。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议后，拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的主张应予支持。本案中高某某与汇雄公司签订商品房认购协议在先，初某某与汇雄公司签订拆迁补偿安置协议在后，两个协议在性质上均属设置物权的合同，初某某以回迁房屋物权性优先于债权性的主张，因没有法律依据，本院不予支持。因此，初某某要求撤销（2014）牙民初字第738号民事判决的主张不能得到支持，初某某因未实际取得回迁安置房屋，可另行向汇雄公司主张权利。

·最高人民法院行政裁定书(2018)最高法行申2060号

【裁判摘要】根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款之规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。参照《建设部商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第三条、第五条的规定，商品房销售以建筑面积为面积计算单位；商品房按“套"或“单元"出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。《协议书》中约定的安置房面积应为建筑面积。而且，经再审申请人签字确认的《新北小区安置户选房结果确认书》中也进一步明确，再审申请人所选安置房的房屋面积为建筑面积，而不是套内建筑面积。从对房屋的实际使用需要看，安置的房屋为高层单元式住宅，必然存在与他人共同使用的电梯井、管道井、楼梯间、设备间等。这些公用配套设施与整栋住宅构成不可分割的整体，是产权人正常使用房屋不可或缺的部分，且产权人对该共有部分享有共有和共同管理的权利。根据《协议书》的约定,再审申请人的安置房为高层单元式住宅,其安置房屋面积理应包括共有部分面积。

【解读】安置房为高层单元住宅的情况下，安置补偿协议约定的按照房屋面积一般应包括房屋共有部分面积。

·最高人民法院民事判决书(2018)最高法民终709号

【裁判摘要】被拆迁人可以依据《执行异议和复议规定》第２８条规定排除强制执行——首先，按照《执行异议复议规定》第二十八条的规定，甘××、刘××对案涉车位享有的民事权益足以排除中诚信托的强制执行。案涉车位的《产权置换补偿协议》签订时间是2013年10月19日，系在2015年11月27日的查封之前；案涉车位已实际交付甘××、刘××占有使用，虽中诚信托对其交付时间有异议，但结合2014年5月19日《关于花溪新村19号“名流花园”小区国有土地上房屋收购公告》记载的期限及所涉拆迁系现房安置等内容以及物业公司出具的证明和甘××、刘××对中诚信托查封的异议等情况看，一审判决认定案涉车位已于查封前交付甘××、刘××占有并无不当；案涉车位系甘××、刘××以产权置换方式取得，且其已经按照约定交付了原房屋产权手续，应视为已经履行了全部价款支付义务；从案涉土地整理及拆迁收购工作的整个过程看，案涉车位在查封前未办理过户登记并非因甘××、刘××的原因。其次，按照《商品房买卖合同司法解释》第七条第一款的规定也应保护甘××、刘××对案涉车位享有的权益。根据查明的事实，甘××、刘××以所有权调换形式签订《产权置换补偿协议》取得案涉车位属于拆迁安置的性质，中诚信托对此亦无异议，典雅地产将其另行抵押处置，亦不能损及甘××、刘××作为被拆迁人享有的权益。

·最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申6875号

【裁判摘要】拆迁安置户有权排除抵押权人申请执行安置房——史××１、史××２作为拆迁安置户，以牺牲其对原房屋的居住权为代价来满足城市建设等社会公共利益的需要，其对作为安置房的案涉商铺享有的拆迁利益亦关系到其基本的生存权利，故原审法院认定史××１、史××２对案涉商铺享有的权利优先于亳州典当公司享有的抵押权并无不当。史××１、史××２对案涉商铺享有足以排除强制执行的民事权益，亳州典当公司主张原审法院适用法律错误的理由不能成立。

·最高人民法院民事裁定书(2017)最高法民申5128号

【裁判摘要】明知动迁房不能及时办理过户而购买存在过错无权排除执行——本案中，案涉房屋系卢××与政府部门于2015年签署《动迁补偿协议》取得的动迁配套商品房。同年4月11日，黄××与卢××经上海杰尚房地产经纪有限公司居间介绍，签订《动迁房预售预购合同》，双方约定将案涉房产以76万元转让给黄××。后黄××支付了全部购房款并经装修后入住使用。根据上海市住房和城乡建设管理委员会《关于动迁安置房提前上市交易有关问题的通知》，案涉动迁安置房需到2017年9月才可以办理产权过户手续，黄××至今尚未办理《上海市房地产权证》。另，江×与卢××等民间借贷纠纷一案，经一审法院审理作出生效判决，因卢××等未履行义务，江×向一审法院申请强制执行。一审法院为此查封了案涉房屋。根据以上事实，虽然黄××购买案涉房屋后，已经支付了全部购房款，且已实际使用该房屋。但是，由于该房屋性质属于动迁安置房，根据当地政府主管部门的规定，该房屋需到2017年9月才可以办理产权过户手续。而黄××对此明知，且《动迁房预售预购合同》中亦约定黄××是在充分理解和接受该房屋的现状及风险的基础上，自愿签订该合同的。根据黄××在原审中的陈述，其之所以购买该房屋，系因房屋价格便宜。据此，原审判决认定黄××在购买案涉房屋时主观上具有过错，以及依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，认定黄××不能以其对案涉房屋的物权期待权阻却人民法院的执行，适用法律并无不当。

·最高人民法院民事判决书(2017)最高法民再206号

【裁判摘要】法院查封不动产对应拆迁补偿款系受查封特定款项，在该特定款项为被执行人、案外人非法转移时法院有权循款项走向予以追及——本案中，为执行诚隆公司的债权，法院冻结的被执行人长春中心库的财产本是该单位的土地和房屋，为特定的不动产，并非作为种类物的货币，仅是因为政府行政拆迁，政府承诺担保将解封的土地、房屋对应的拆迁补偿款存入法院账户，才导致查封的土地、房屋转化成拆迁补偿款，故相应数额的拆迁补偿款应属查封物的“替代物”或者“赔偿款”。……因案涉拆迁补偿款系受查封、冻结的特定款项，在该特定款项为被执行人、案外人非法移转的情况下，允许人民法院循款项的走向予以追及，有利于保护申请执行人的合法权益，维护司法权威。据此，本案一审法院经审判委员会讨论决定，确认长春中院（2013）长执字第137号案件中冻结的收储公司6541账户内存款1100万元为长春中心库的拆迁补偿款，许可在该存款1100万元范围内予以执行，并无不当。

·最高人民法院民事裁定书(2017)最高法民申3526号

【裁判摘要】棚改公司收购安置项目以被征收安置户名义签订商品房买卖合同不能认定为购房消费者，不能适用《执行异议和复议规定》第２９条规定排除执行——《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。湘潭棚改公司与金荣公司于2011年6月14日签订的《收购合同》约定，湘潭棚改公司收购“金荣•世纪外滩”项目所建商品房成套住宅的处分权，实际购房人为达成安置协议的在该项目进行安置的棚户区改造片区的被征收户，湘潭棚改公司以金荣公司的名义根据拆迁安置协议与购房人签订商品房网上备案合同及办理相关手续，房屋销售价格按安置协议确定的价格执行，由金荣公司在购房合同上盖章并向购房人开具相关票据。上述约定虽然表明，湘潭棚改公司收购涉案房屋后，拟以被征收的安置户名义签订商品房买卖合同，目的亦在于履行安置协议。但在被征收户与金荣公司实际签订购房合同之前，被征收户尚非涉案房屋购买人，湘潭棚改公司不能以被征收户消费购房名义主张权利。原审判决认定湘潭棚改公司并非消费者，不能依照前述司法解释规定主张排除执行，具有充分的事实和法律依据。相关被征收户如因本案执行行为不能购得涉案房屋，可以依照其所签订的相关安置协议另行提出主张。

·最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申4459号

【裁判摘要】政府代表被安置对象与房地产公司签订安置房屋买卖合同，政府有权排除法院对安置房屋强制执行——《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，执行法院于2017年2月7日对案涉房产进行查封之前，树屏镇政府及苦水镇政府已于2015年8月11日、2016年9月27日与远东公司签订《成本价回购“远东•锦绣华府”小区商品房协议》，政府回购该部分房产系因兰州至中川城际铁路建设征收沿途土地,对相关村民进行房屋补偿安置的需要,且在双方签订书面商品房买卖合同之后,树屏镇政府及苦水镇政府已依约支付的价款为房屋总价款的89.6%。虽另外两案判决确认金山公司对工程价款享有优先受偿权,但根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定,树屏镇政府及苦水镇政府就案涉房产已经交纳了大部分款项，金山公司就案涉房产享有的优先受偿权不得对抗买受人，据此一、二审判决认为树屏镇政府等三单位对案涉房产的民事权益足以排除法院的强制执行，事实及法律依据充分，并无不妥。

·最高人民法院民事裁定(2018)最高法民申5576号

【裁判摘要】人民法院在强制执行程序中，强制执行的范围亦仅能以远达公司的责任财产为限。根据民法基本原理，责任财产是指民事主体所有的具有金钱价值的各种权利的总体所构成，其范围并不等同于民事主体所有的财产客体的范围。据此，判断案涉房屋是否属于远达公司的责任财产的唯一标准，是在执行措施实施时远达公司对案涉12套房屋的权利状态。本案中，系争12套房屋在人民法院查封之前，已经由远达公司与城投公司、信丰县人民政府以协议的方式约定作为安置房使用。这一约定，系远达公司对其开发房产的合法处分，在信丰县人民政府、城投公司已经履行了相应的合同义务之后，远达公司对该12套房屋已经不再享有任何实体性的民事权利，而仅负有在房屋开发建设完成后向城投公司交付安置房的合同义务，案涉12套房屋已经从远达公司的责任财产中分离出来。与此相对应，城投公司作为债权人，在案涉《协议书》签订后，虽然因案涉房屋尚未完工以及房屋被查封等原因尚未办理过户登记，但城投公司作为买受人有权要求远达公司办理案涉房屋的过户登记手续。因此，在案涉12套房产已经不属于远达公司的责任财产的情况下，林××作为查封债权人要求将系争房屋纳入强制执行的范围，其主张依法不应得到支持。原审判决以城投公司受让案涉12套房屋的目的是用于拆迁安置为由认为城投公司的地位类似于被拆迁人，并根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，认为城投公司的地位优于普通债权人，适用法律虽然有所不当，但由于其判决结果正确，因此本院在指出其瑕疵的同时维持其判决结果。

·最高人民法院民事判决书(2018)最高法民终688号

【裁判摘要】以产权置换方式取得车位符合《执行异议和复议规定》第２８条规定有权排除执行——首先，按照《执行异议复议规定》第二十八条的规定，张××对案涉车位享有的民事权益足以排除中诚信托的强制执行。案涉房屋及车位的《产权置换补偿协议》签订时间是2013年10月19日，系在2015年11月27日的查封之前；案涉车位已实际交付张文贵占有使用，虽中诚信托对案涉车位的交付时间有异议，但结合2014年5月19日《关于花溪新村19号“名流花园"小区国有土地上房屋收购公告》记载的期限及所涉拆迁系现房安置等内容，以及张××对中诚信托查封的异议等情况看，一审法院认定案涉车位已于查封前交付张××占有并无不当；案涉车位系张××以产权置换方式获得，且其已经按照约定交付了原房屋产权手续，应视为已经履行了全部价款支付义务；从案涉土地整理及拆迁收购工作的整个过程看，案涉车位在查封前未办理过户登记的原因不能归责于张××。其次，按照《商品房买卖合同司法解释》第七条第一款的规定也应保护张××对案涉车位的物权期待权。根据查明的事实，张××签订《产权置换补偿协议》以所有权调换形式取得案涉房屋及车位属于拆迁安置的性质，中诚信托对此亦无异议，典雅地产将补偿安置房屋及车位另行抵押处置，亦不能损及张××作为被拆迁人对补偿安置房屋及车位享有的物权期待权，张××应优先取得安置房屋及车位。

·最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申1414号

【裁判摘要】《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”本案中，黑河路政管理处与更佳公司在办公楼置换协议中约定，如更佳公司不能按期如约交付新办公楼，更佳公司将电业街更佳庭苑门市房2400平方米交付给黑河路政管理处处理，产权归黑河路政管理处所有。．．．．．．黑河路政管理处与更佳公司在前述置换协议及民事调解书中，系以附条件的方式就案涉2400平方米门市房屋置换补偿给黑河路政管理处进行了约定。现更佳公司并未在约定期限内兴建并向黑河路政管理处交付新建办公楼，因此其以2400平方米门市房屋对黑河路政管理处进行置换补偿的条件已经成就。根据前述司法解释的规定，黑河路政管理处作为被拆迁人，有权优先取得案涉房屋。执行法院依据黑河路政管理处的申请对案涉房屋予以强制执行，具有法律依据。高××虽就案涉房屋办理了预购商品房预告登记，但其享有的权利并不能对抗黑河路政管理处作为被拆迁人依法享有的优先权。