《城市房地产管理法》第38条第（六）项规定，“未依法登记领取权属证书的”房地产不得转让：

1. “权属证书”应理解为产权证书以及其他能够证明当事人拥有房屋所有权的证明材料；

2.“不得转让”应理解为不发生物权转移，但是不影响转让合同的效力；

3.旨在规范房屋交易中的行政行为而非禁止交易关系：

（１）属于取缔型的禁止规范；

（２）不属于效力性强制性规定：违反该规定并不必然导致交易行为及缔约合同的无效。

1.没有产权证明材料的房屋买卖合同，房屋物权无法转移：根据《物权法》第6条、第9条规定，房屋经依法登记并取得权属证书，产权才能转让（转移）。

2.虽然没有产权证但是有其他权属证明材料的，房屋物权可以转移。

1.不因出卖人未取得所有权而导致合同无效； 

2.但出卖人在合同履行期间届满时仍未取得标的物所有权致使标的物不能交付的，应承担违约责任。 

①就未取得产权证的房屋签订的合同是有效合同；未取得产权证书的二手房买卖合同有效。

②房屋物权转移：

A.没有产权证明材料的房屋买卖合同，房屋物权无法转移；

B.虽然没有产权证但是有其他权属证明材料的，房屋物权可以转移。

③房屋权利人依据《物权法》第28条至第30条取得房屋所有权当尚未办理宣示登记即转让房屋的：

A.不影响房屋买卖合同的效力；

B.买受人要求办理房屋所有权登记的，经审查诉讼请求应予支持的：应当判决房屋权利人将房屋登记到自己名下，再为买受人办理房屋所有权转移登记。

没有产权证的“二手”房屋买卖虽然合同有效，但是将来无法办理房产权证。因此还是多加小心！

《民法典》

　　第五百九十七条【无权处分效力】因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。

　　法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。

《城市房地产管理法》

　　第三十八条　下列房地产，不得转让： 

　　（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的； 

　　（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； 

　　（三）依法收回土地使用权的； 

　　（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的； 

　　（五）权属有争议的； 

　　（六）未依法登记领取权属证书的； 

   （七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释

　　第三条【无权处分 买卖合同效力】^【删除】 当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。

　　出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）

　　第三条　《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项“未依法登记领取权属证书”的房屋不得转让的规定，在性质上不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定中的“效力性强制性规定”，不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。

　　第二十二条　房屋买卖合同签订后，一方当事人不同意继续履行，愿意以承担相应违约责任为代价解除合同，而另一方坚持要求继续履行，经审查合同继续履行不存在现实困难的，应当判决双方继续履行合同，但合同另有解约定金等约定或符合《合同法》第一百一十条规定情形的除外。

《物权法》

　　第六条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。 

　　第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

　　依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 

《合同法》 

　　第五十一条【无处分权人订立的合同】无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 

·张瑞龙诉何少玲、张彩兰房屋买卖合同纠纷案

【问题提示】如何认定未登记领取产权证的房屋买卖合同的效力？

【要点提示】《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第六项关于“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定属于管理性的禁止性规范，而非效力性的禁止性规范，违反该条规定签订的房屋买卖合同，并不当然无效。

·田荣隆与李振文等房屋买卖合同纠纷上诉案

【裁判摘要】《中华人民共和国城市房地产管理法》属国家管理性法律规范，其中第三十八条第（六）款“未依法登记领取权属证书的房屋不得转让”的规定中确定不得转让的房屋一般应当是指自始不能办理权属登记的房屋。主要是针对那些不认定无效即不能达到法律、行政法规的立法目的，并将会损害国家、集体、他人及社会公共利益的买卖合同。其设置的目的是对在房屋所有权人尚不明确的情况下，对房地产权属进行转让和实际变动行为的一种限制，而不必然产生否定房屋买卖合同的效力。且我国实行不动产登记制度，不动产登记只是物权变动的成立要件，而非买卖合同的生效要件。

·雷万德与邓森林房屋买卖合同纠纷上诉案

【裁判摘要】被上诉人邓森林以四川省金堂县水电建筑工程总公司第八分公司的名义承包工程，依据承包协议获得金堂县九龙镇畜牧兽医站部分房产的处分权，该事实已被生效的金堂县人民法院（2002）金堂民初字第1472号民事调解书予以确认，且四川省金堂县水电建筑工程总公司于2003年12月底注销，四川省金堂县水电建筑工程总公司第八分公司的债权债权由邓森林自行承担。因此，邓森林是本案的适格主体。邓森林在未依法登记取得门面房产权属证书的情形下，将房屋转让给雷万德，其行为违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第一款第（六）项之规定，当属无效。双方应当返还财产，即邓森林返还房款，雷万德退回4个门面。现门面被拆迁，雷万德领取了拆迁补偿款，门面已无返还可能。雷万德应参照双方约定的房价，以拆迁面积为准，对邓森林的门面进行折价赔偿。 

·颜龙与魏绍恩房屋买卖合同纠纷上诉案 

【裁判摘要】《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条第（六）项规定的不得转让的房屋一般是指自始至终都不能办理权属登记的房屋。该条款主要针对不认定无效即不能达到法律、行政法规的立法目的，并将会损害国家、集体、他人利益及社会公共利益的买卖合同。我国实行不动产登记制度，但不动产登记只是物权变动的生效要件，而非买卖合同的生效要件。本案讼争房虽未登记领取权属证书，但魏绍恩安置房的权属及位置是明确的，在将来是可以取得产权的。《中华人民共和国城市房地产管理法》并未明令禁止预售商品房在取得权属证书之前签订转让合同，拆迁安置房在被拆迁人尚未取得产权的时候，从权属确定层面来看和“预售商品房”一样，也是虽“未依法登记领取权属证书”，但产权处于“可以期待”的状态，故拆迁安置房在未依法登记领取权属证书的时候，签订转让合同并不违反法律禁止性规定。 

·朱碧义与瞿育权等定金合同纠纷上诉案

【裁判摘要】本案中双方当事人对房屋买卖关系由于违反法律、法规的规定而无效，从而致使双方的定金合同亦无效。由于本案讼争的房屋系是农村建设用地上的住房，且未取得相应的房产、土地权属证书，同时上诉人又系城镇居民，依法不得购买农村集体土地所有土地上的住房，故双方之间的房屋买卖关系无效，从而双方因房屋买卖而签订的定金合同也无效。合同无效后，因该无效合同而取得的财产应当返还。 

·郭永力与河南欧亚置业开发有限公司等房屋买卖合同纠纷上诉案 

【裁判摘要】本案双方争议“波尔多小区”房屋所占用土地为郑州市惠济区弓庄村集体土地，欧亚置业作为房地产开发企业，没有在政府房地产主管部门办理相关建设审批手续，即面向社会公众进行销售违反了我国相关法律和行政法规的禁止性规定，因此郭永力与欧亚置业公司之间签订的城改房买卖合同为无效合同。因合同无效，适用返还原则，欧亚置业公司由此取得的购房款及地下室押金应予以返还。关于郭永力上诉要求欧亚置业公司按照当时和现时的房价差额赔偿其他各项损失199454.76元的上诉请求，本院认为房屋是大宗的不动产，郭永力作为完全民事行为能力人，在购买之前应当经过详细考察和考虑，从同地段周围房价对比和与欧亚置业公司的协商过程中，以及和欧亚置业公司签订的为城改房买卖合同而非标准的商品房买卖合同等方面应当知道该物业与普通商品房存在差异，因此其对合同无效也存在一定的过错，但欧亚置业公司作为专业房产开发企业，明知证照手续不全仍然对外销售，在此具有更大的过错，应当赔偿郭永力的相关损失，一审法院比照人民银行规定的利率标准计算郭永力的利息损失适当，本院予以同意；故郭永力上诉要求欧亚置业公司赔偿其他各项损失的请求，缺乏相关法律依据，本院不予支持；长城保险公司组织签约客户团购房产，郭永力和长城保险公司签订保险合同，可以享受保险利益，也因此获得了购买房产的优惠权；长城保险公司也未和郭永力签订过买卖房产协议，一审法院认定其和本案不属同一法律关系，定性正确，本院予以确认，因此郭永力上诉要求长城保险公司承担共同赔偿责任的请求缺乏事实和法律依据，本院不予采信。 

·李居仁与张凤和居间合同纠纷上诉案 

【裁判摘要】张凤和居间介绍李居仁购买未取得房屋产权证的小产权房屋，其居间行为违反法律强制性规定，双方当事人之间的居间合同无效。双方当事人均明知涉案房屋未取得房屋产权证，仍订立居间合同，对合同无效的结果都有过错，应当各自承担相应的责任。

·青岛嘉成织造有限公司与青岛市黄岛区长江路街道办事处北江路社区居委会房屋买卖合同纠纷申请再审案

【裁判意见】房产连环买卖合同裁判规则：

《城市房地产管理法》第37条第6项“未依法登记领取权属正是的房地产，不得转让”，其目的在于禁止未登记权属的房产进入市场交易，登记权属之外的人处分房地产不属于该规定适用范围。

原告已支付房产对价但未过户至其名下，非涉案房产所有权人。原告与被告签订合同处分房产系无权处分，效力待定，但后续三方合同及权属登记人协助原告履行义务的行为构成追认，合同有效。合同解除后应恢复原状，鉴于原告与权属登记人转让合同的存在，判决被告将房产直接过户到原告名下。

·甘肃省水利厅与甘肃嘉宝商贸有限责任公司房屋租赁、买卖纠纷案

【提示】对产权无争议但并未取得房屋产权证，所有权人处分该房屋的行为有效。 

【最高人民法院认为】房屋所有权人出租、出售属于自己（产权没有争议）的房屋，是其行使对所有权收益、处分权的行为。在产权无争议的情况下，其所签订的房屋租赁合同、房屋买卖合同不因所有权人于缔约时没有取得房屋所有权证而无效。

【解读】尚未取得产权证的房屋所有权人签订的房屋租赁合同有效。

·魏建国等与刘选房屋买卖合同纠纷上诉案

【裁判要旨】出卖人主张未取得房产证合同无效并愿意承担违约责任解除合同的，买受人有权要求合同继续履行并要求出卖人依约交房——出卖未取得房产证的房屋违反管理性强制性规定，但不影响房屋买卖合同的效力，出卖人以此为由愿意承担违约责任解除合同，买受人坚持继续履行的，除满足约定解除权条件或继续履行会导致合同目的不能实现的，法院应判决继续履行。

【裁判摘要】违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，其中强制性规定是指效力性强制性规定，而未依法登记领取权属证书的房屋不得转让的规定，在性质上不属于“效力性强制性规定”，不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。因此，上诉人主张涉案房屋买卖合同因未取得产权证而无效的意见无法律依据。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。因此，本案中双方签订房屋买卖合同后，虽魏某某不同意继续履行并愿意以承担相应违约责任为代价解除合同，但刘某坚持要求继续履行，应当判决双方继续履行合同。一审法院判决双方继续履行合同并判令支付违约金及赔偿损失正确，本院予以确认。

·李颖与李才房屋买卖合同纠纷案

【裁判要旨】买到“无证房屋”，出卖人以尚未取得房屋产权证为由拒绝继续履行合同，法院可以依职权追加房地产开发公司为第三人参加诉讼，并判令该开发商协助出卖人办理房屋产权证，使房屋买卖合同得以继续履行。