摘要1：解答：目前法律和法规及司法解释均未规定一房数卖的情况下应当履行哪一份合同。一房数卖的情况下，可以参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第１０条关于一地数买裁判规则确定履行哪一份合同，即办理了房屋权属变更登记手续→先行合法占有房屋→先支付房屋转让款→先行签约的受让方优先取得房屋。
【解读１】一房数卖应当按照《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第１５条规定办理（“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。”）即：（１）已经办理房屋所有权变更登记→（２）合法占有房屋以及合同履行情况→（３）买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。
【解读２】一房多卖情形下，履行顺序在先的买受人享有排除强制执行的权利。
摘要2：【注解】一房多卖买受人物权期待权执行异议之诉裁判规则——（１）无效房屋买卖合同的案外人不享有排除执行的民事权益，应当驳回其诉讼请求；（２）申请执行人与被执行人因房屋买卖合同而执行涉案房屋，享有《异议和复议规定》第２８条规定的物权期待权的案外人有权提出排除执行异议；（３）一个买受人为被执行人，另一个买受人提出案外人执行异议，房屋买卖合同的履行（付款、交付房屋等）顺序劣于被执行人的案外人不享有排除执行的民事权益；（４）金钱债权执行中，数个买受人均提出案外人异议的，享有《异议和复议规定》第２８条、第２９条、第３０条规定的物权期待权买受人可以排除执行。
摘要1：最高人民法院第一巡回法庭民商事主审法官会议纪要（第1卷）
01合同约定的违约金利息不应得到支持、不宜轻易以抵押合同约定的抵押财产不明为由认定抵押合同不成立——法律问题一合同的违约责任条款不仅约定了违约金，还约定了如违约方未在约定期限内支付违约金须另行支付违约金的利息，合同当事人依据该约定主张违约金利息，是否应予支持——法律问题二《抵押担保合同》虽未列明抵押物的具体名称和位置，但根据相关资料可以明确抵押物的范围，是否应适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十六条的规定，以抵押合同对抵押财产约定不明为由认定抵押不成立；02认定合同是否解除不应拘泥于当事人明确提出该诉讼请求，预见合同履行不能则无权主张可得利益损失——法律问题一当事人未明确提出解除合同诉讼请求，人民法院是否有权径行认定合同解除，并判令当事人承担合同解除的相应责任——法律问题二合同当事人在订立合同时，已经预见合同履行不能，其是否有权向违约方主张可得利益损失；03破产程序对执行异议之诉的影响——法律问题破产程序对执行异议之诉的影响及本案再审终结诉讼的审理路径；04对合同性质应结合在案证据予以综合判断——法律问题案涉合同条款性质和效力的判定；05合作开发房地产合同当事人之间对内部责任的划分对承包人不具有约束力——法律问题受让房地产开发项目的部分区域开发经营权的受让方是否应与转让方对整个项目的工程欠款承担连带清偿责任；06不动产买受人所享有足以排除执行之民事权益的认定——法律问题在连续交易不动产但均未办理过户登记手续的情形下，如果被执行人及其后手均主张自己因生效法律文书取得不动产所有权，而最终交易方已向其前手支付全部价款并实际占有不动产，此时最终交易方作为案外人所提出排除执行的主张应否得到支持；07另案查封之后签订不动产买卖合同的能否排除执行——法律问题另案查封之后签订不动产买卖合同的能否排除执行；08第三人撤销之诉主体资格的认定——法律问题甲银行是否具有提起第三人撤销之诉的主体资格；09债权人请求涂销抵押登记的原告主体资格的认定——法律问题乙银行作为一般债权人，是否是本案的适格原告，能否请求涂销抵押登记；10集体建设用地使用权在一定条件下可以出租——法律问题集体建设用地使用权能否出租以及举证责任的分配；
摘要2：（续）11主合同无效导致担保合同无效时担保人的过错认定与责任——法律问题主合同无效导致担保合同无效时，担保人的过错认定与责任；12合同标的物已使用情形下，购买人提出产品质量异议的认定——法律问题买卖合同标的物虽存在质量瑕疵，但已投入使用且产出产品合格，买方以质量问题为由主张解除合同并请求承担违约责任，应否予以支持；13案外人执行异议之诉起诉条件的认定——法律问题案外人提起执行异议之诉起诉条件的审查判断；14刑民交叉案件中民事案件不应径行判令被挪用资金的最终受让人承担返还责任——法律问题刑事案件仅认定了被挪用资金的走向和资金的最终受让人（案外人），民事案件中是否可以径行判令资金最终受让人返还该笔资金；15对当事人就再审裁判提出申诉的处理——法律问题人民检察院民事抗诉案件再审后，当事人进行申诉的，是否予以正式立案审审查；16公文书证真实性的证明责任——法律问题公文书证真实性的证明责任如何分配，人民法院如何审核认定公文书证的真实性；17在承包人与发包人约定以银行贷款走账的情形下，承包人建设工程价款优先受偿权的认定——法律问题承包人与发包人约定以银行贷款走账，承包人是否因此丧失建设工程价款优先受偿权；18再审审查中发现第三人撤销之诉不符合起诉条件的处理——法律问题再审审查中发现第三人撤销之诉不符合起诉条件，应如何处理；19恶意串通行为之认定——法律问题恶意串通排除合理怀疑证明标准的理解和把握；20绝对控股股东以法定代表人名义撤回对外投资的效力及责任承担——法律问题绝对控股股东以法定代表人名义撤回对外投资的效力及责任承担；21共同抵押中对各项抵押财产担保债权数额有约定的从其约定——法律问题按份共同抵押的认定问题——可否根据《抵押合同》所附《抵押财产清单》确定共同抵押人应承担的担保责任范围；22虚增诉讼标的规避级别管辖的处理——法律问题虚增诉讼标的规避级别管辖的应如何处理
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2014)民申字第599号
【裁判要旨】合作开发房地产提供资金一方不承担经营风险，只分配固定数量房屋，应认定为房屋买卖关系。
【裁判摘要】根据《补充协议书》及《协议书》约定，凯祥公司提供土地使用权，浩盛建筑公司施工，浩盛地产公司垫付该楼的建安费用，符合合作开发房地产合同共同投资的形式要件，但从约定内容看，a24号楼建筑面积约3000平方米，凯祥公司与浩盛地产公司各自分得50%，待该楼详规批复后，凯祥公司分得的部分以550万元的价格转让给浩盛地产公司，该楼面积无论增与减转让价格不变。即当事人关于a24号楼并无共担风险的约定，作为提供资金方的浩盛地产公司亦不承担经营风险。且2011年10月20日，浩盛地产公司与凯祥公司签订《协议书》，确认浩盛地产公司已经将案涉一期a24号楼的转让款支付给凯祥公司，并确认至此a24号楼全部归浩盛地产公司所有。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条规定，合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。二审判决对此认定并无不妥。凯祥公司申请再审主张a24号楼为双方合作开发房地产合同并不符合“共同投资、共担风险、共享利润”的条件，事实依据和法律依据不足，本院不予支持。
摘要2：
- 日期： 10-21 17:02
- 作者：陈其象律师
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摘要1：解答：名为合作实为土地使用权转让、房屋买卖、借款、租赁合同，本质上不是合作开发房地产合同，不要求具备合作开发房地产合同有效要件，但应当具备土地使用权转让合同、房屋买卖合同、借款合同、租赁合同有效要件，否则应当认定土地使用权转让合同、房屋买卖合同、借款合同、租赁合同无效。
摘要2：
- 日期： 11-05 10:41
- 作者：陈其象律师
- 标签：
无效合同
摘要1：解答：房屋买卖合同双方在合同签订过程中存在逃避税收的行为，但该行为违反的是国家税收管理规定，属于行政处罚调整的范围，并不导致双方房屋转让合同的无效，以该逃税行为损害国家利益为由认定合同整体无效缺乏法律依据。
摘要2：
摘要1：【目录】1. 合同的违约责任条款不仅约定了违约金，还约定了如违约方未在约定期限内支付违约金须另行支付违约金的利息，合同当事人依据该约定主张违约金利息，是否应予支持；2. 《抵押担保合同》虽未列明抵押物的具体名称和位置，但根据相关资料可以明确抵押物的范围，是否应适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第五十六条的规定，以抵押合同对抵押财产约定不明为由认定抵押不成立；3. 当事人未明确提岀解除合同诉讼请求，人民法院是否有权径行认定合同解除，并判令当事人承担合同解除的相应责任；4. 合同当事人在订立合同时，已经预见合同履行不能，其是否有权向违约方主张可得利益损失；5. 破产程序对执行异议之诉的影响和本案再审程序终结诉讼的审理路径；6. 案涉合同条款性质和效力的判断；7. 受让房地产开发项目的部分区域开发经营权的受让方是否应与转让方对整个项目的工程欠款承担连带清偿责任；8. 在连续交易不动产但均未办理过户登记手续的情形下，如果被执行人及其后手均主张自己因生效法律文书取得不动产所有权，而最终交易方已向其前手支付全部价款并实际占有不动产，此时最终交易方作为案外人所提出排除执行的主张应否得到支持；9. 另案查封之后签订不动产买卖合同的能否排除执行；10. 甲银行是否具有提起第三人撤销之诉的主体资格；11. 乙银行作为一般债权人，是否是本案适格的原告，能否有权请求涂销抵押登记；12. 集体建设用地使用权能否出租以及举证责任的分配；13. 主合同无效导致担保合同无效时，担保人的过错认定与责任；14. 虚增诉讼标的规避级别管辖的处理；15.合同标的物已使用情形下，购买人提出产品质量异议的认定；16.案外人执行异议之诉起诉条件的认定；17. 刑民交叉案件中民事案件不应径行判令被挪用资金的最终受让人承担返还责任；18. 对当事人就再审裁判提出申诉的处理；19.公文书证真实性的证明责任；20.在承包人与发包人约定以银行贷款走账的情形下，承包人建设工程价款优先受偿权的认定；21.再审审查中发现第三人撤销之诉不符合起诉条件的处理;22.恶意串通行为之认定;23.绝对控股股东以法定代表人名义撤回对外投资的效力及责任承担;24.同抵押中对各项抵押财产担保债权数额有约定的从其约定。
摘要2：【目录】01合同约定的违约金利息不应得到支持、不宜轻易以抵押合同约定的抵押财产不明为由认定抵押合同不成立；02认定合同是否解除不应拘泥于当事人明确提出该诉讼请求，预见合同履行不能则无权主张可得利益损失；03破产程序对执行异议之诉的影响；04对合同性质应结合在案证据予以综合判断；05合作开发房地产合同当事人之间对内部责任的划分对承包人不具有约束力；06不动产买受人所享有足以排除执行之民事权益的认定；07另案查封之后签订不动产买卖合同的能否排除执行；08第三人撤销之诉主体资格的认定；09债权人请求涂销抵押登记的原告主体资格的认定；10集体建设用地使用权在一定条件下可以出租；11主合同无效导致担保合同无效时担保人的过错认定与责任；12合同标的物已使用情形下，购买人提出产品质量异议的认定；13案外人执行异议之诉起诉条件的认定；14刑民交叉案件中民事案件不应径行判令被挪用资金的最终受让人承担返还责任；15对当事人就再审裁判提出申诉的处理；16公文书证真实性的证明责任；17在承包人与发包人约定以银行贷款走账的情形下，承包人建设工程价款优先受偿权的认定；18再审审查中发现第三人撤销之诉不符合起诉条件的处理；19恶意串通行为之认定；20绝对控股股东以法定代表人名义撤回对外投资的效力及责任承担；21共同抵押中对各项抵押财产担保债权数额有约定的从其约定；22虚增诉讼标的规避级别管辖的处理
- 日期： 12-17 08:55
- 作者：陈其象律师
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摘要1：最高人民法院发布5起食品安全民事纠纷典型案例（2020年12月9日）
【目录】一、李某与某购物广场买卖合同纠纷案；二、吴某与某电子商务有限公司买卖合同纠纷案；三、郑某与某儿童食品公司网络购物合同纠纷案；四、魏某诉某科技有限公司网络购物合同纠纷一案；五、江某诉某信息技术有限公司网络购物合同纠纷一案
摘要2：案例一：销售已过保质期的食品，构成经营者“明知”——李某与某购物广场买卖合同纠纷案
【裁判要点】食品已过标明的保质期，但经营者仍然销售，消费者主张食品经营者构成食品安全法第一百四十八条第二款规定的经营者“明知”的，人民法院应予支持。
案例二：经营者未依法履行进货查验义务构成经营者“明知”——吴某与某电子商务有限公司买卖合同纠纷案
【裁判要点】经营者怠于履行进货查验义务即对食品进行销售，致不符合安全标准的食品售出，属于经营明知是不符合食品安全标准的食品的行为。
案例三：惩罚性赔偿不以造成人身损害为前提——郑某与某儿童食品公司网络购物合同纠纷案
【裁判要点】食品不符合食品安全标准，消费者主张生产者或者经营者依据食品安全法第一百四十八条第二款规定承担惩罚性赔偿责任，生产者或者经营者以未造成消费者人身损害为由抗辩的，人民法院不予支持。
案例四：经营未标明基本信息的预包装食品的法律责任——魏某诉某科技有限公司网络购物合同纠纷一案
【裁判要点】预包装食品的包装标签未标明生产者的名称、地址等基本信息，消费者依据食品安全法第一百四十八条规定，请求食品销售者承担惩罚性赔偿责任的，人民法院应予支持。
案例五：经营者不能仅以进口食品已经过出入境检验检疫为由主张免责——江某诉某信息技术有限公司网络购物合同纠纷一案
【裁判要点】进口食品必须符合我国食品安全国家标准。如果进口食品不符合我国食品安全国家标准，进口食品经营者仅以进口食品已经过出入境检验检疫为由提出免责抗辩的，对其抗辩人民法院不应当支持。
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2013)民四终字第39号
【裁判要旨】事实上不能履行的合同可以判令解除——本案中，陈某某与毅达公司之间签订的222份《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，不违反我国内地法律法规的强制性规定，其合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。．．．．．．根据现有证据，一审判决认定陈某某已经履行支付购房款的义务，并无不当。毅达公司收取购房款后，未依约交付房屋，构成违约，应当承担相应的民事责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”陈某某请求继续履行合同，由毅达公司交付讼争商品房，然而毅达公司根据与福晟公司之间的《项目转让协议》已经将包括讼争商品房在内的毅达新城第一、五、六、七、八、九期项目的土地使用权和在建项目权益转让并交付给福晟公司继续建设，毅达公司不再对讼争商品房享有处分权利，故无法履行交房义务。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”。一审法院据此判决解除陈某某与毅达公司之间的《商品房买卖合同》，毅达公司返还陈洁颖购房款及利息，并无不当。陈某某如有其他违约损失，可向毅达公司另行主张。陈某某请求毅达公司交付讼争商品房的上诉理由不能成立，本院不予支持。
摘要2：【案号】最高人民法院民事裁定书(2014)民申字第2241号
【解读】（１）原告陈某某向一审法院起诉请求判令毅达公司和福晟公司交付陈某某购买的222套商品房，并由毅达公司、福晟公司承担本案诉讼费用。（２）一审法院作出（2010）闽民初字第41号民事判决驳回陈某某的诉讼请求；最高人民法院作出（2011）民四终字第35号民事裁定撤销（2010）闽民初字第41号民事判决，本案发回一审法院重新审理。（３）重审一审法院：决：一、解除陈某某与毅达公司所签订的222份《商品房买卖合同》；二、毅达公司应于判决生效之日起十日内返还陈某某购房款并支付利息；三、驳回陈某某对福晟公司的诉讼请求。（４）二审法院维持原判。
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2018)最高法民再269号
【裁判摘要】《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。查封属于人民法院依法裁定的保全措施，查封措施一旦执行，法律效力客观上及于社会全体。根据已查明的事实，湖南省邵阳市北塔区人民法院自2014年7月1日至2016年4月14日查封涉案门面，湖南省邵阳市中级人民法院于2015年5月18日裁定对涉案门面轮候查封。2014年9月17日，李某某与祥发公司签订涉案《门面转让协议》时，涉案门面处于人民法院查封状态。因此，李某某主张其就涉案门面享有能够排除执行的权利，不符合前述司法解释的规定。原审法院以湖南省邵阳市北塔区人民法院查封依据的基础法律关系并非本案当事人之间法律关系为由，认定《门面转让协议》属于人民法院查封之前签订的买卖合同，并进而认定李某某就涉案门面享有的权利能够排除执行，适用法律有误，依法予以纠正。
【摘要】本案系因李某某提出执行异议而引发的诉讼。在其执行异议不能成立的情况下，对其为支持异议而请求确认《门面转让协议》有效的主张，已无评判必要。
摘要2：【解读】另案查封之后签订不动产买卖合同，即使另案查封已经解除，也不能排除在不动产买卖合同签订后查封的强制执行。
摘要1：解读：房地产买卖合同签订在查封之后，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（一）项“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”第（四）项“非因买受人自身原因未办理过户登记”，即使该查封已经解除，也不能排除房地产买卖合同签订后查封的强制执行。
【注解】另外裁判观点：签订买卖合同时房屋处于另案查封状态但之后解除查封，不影响法院对案外人在法院查封前已签订合法有效买卖合同认定。——参考案例：最高人民法院民事裁定 (2018)最高法民申2896号
摘要2：【解读１】在轮候查封之后签订书面合同和占有房屋不能排除强制执行。
摘要1：【要旨】买卖合同标的物质量问题不影响买方合同目的实现,买方请求解除买卖合同之请求应不予支持。案涉货物虽存在质量问题,但买方已经投入使用且产出产品亦无证据证明存在不合格情况,投入使用之时长亦超安装调试验收所需的合理期限，故应认定货物质量问题不构成足以影响买方合同目的实现。买方以货物存在质量问题为由请求解除买卖合同缺乏事实依据,应不予支持。
摘要2：【法条链接】《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十九条【瑕疵异议之效果】买受人在合理期间内提出异议，出卖人以买受人已经支付价款、确认欠款数额、使用标的物等为由，主张买受人放弃异议的，人民法院不予支持，但当事人另有约定的除外。
- 日期： 01-01 15:43
- 作者：陈其象律师
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【最新】
摘要1：最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2003年3月24日由最高人民法院审判委员会第1267次会议通过，根据2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过的《最高人民法院关于修改〈最高人民法院关于在民事审判工作中适用《中华人民共和国工会法》若干问题的解释〉等二十七件民事类司法解释的决定》修正）
摘要2：
- 日期： 01-10 10:33
- 作者：陈其象律师
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摘要1：解读：《民法典》第６３４条第１款规定：“分期付款的买受人未支付到期价款的数额达到全部价款的五分之一，经催告后在合理期限内仍未支付到期价款的，出卖人可以请求买受人支付全部价款或者解除合同。”因此，分期付款买卖合同买受人即使未支付价款的数额达到全部价款的１／５，出卖人未经催告在合理期限内支付到期价款的，出卖人不能直接要求买受人支付全部价款或者解除合同。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书（2019）最高法民终537号
【裁判要点】
1.案外人提起执行异议之诉的诉讼请求范围包括排除执行及确认权利。案外人提出的要求被执行人协助办理房屋产权登记等具有给付内容的诉讼请求，不属于案外人执行异议之诉的审理范围，不应在案外人执行异议之诉案件中一并审理。
2.判断案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益，应当综合全案证据的真实性、合法性、关联性予以严格审查。案外人与被执行人签订的《商品房买卖合同》办理了预售备案登记，且与其他证据相互印证的，可以认定双方之间签订合法有效的买卖合同。
3. 案外人与开发商签订的《商品房买卖合同》只是物权变动的原因行为，不能直接发生物权变动的法律效果，案外人请求确认其享有房屋所有权的，不予支持。
摘要2：
- 日期： 06-23 08:45
- 作者：陈其象律师
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人防车位
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书（2020）最高法民申4493号
【裁判摘要】兼具人防性质的地下车库“使用权转让合同”有效——关于《商品房买卖合同》的效力问题，因地下车库兼具有人防工程性质，其所有权属于国家，依法不得转让，但地下车库的使用权可以转让流通。吉林市人民防空办公室已对案涉地下车库（人防工程）出具《结建人防工程防护质量竣工验收确认书》，载明防护质量合格，并已按规定办理竣工档案移交，准许使用。铁信公司对案涉地下车库（人防工程）依法享有使用权，其与栾某某签订《商品房买卖合同》，将地下车库和社区用房使用权转让给栾德刚，并不违反法律强制性规定。．．．．．．《中华人民共和国人民防空法》第五条规定国家鼓励企业事业单位投资建设人防工程，人防工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。法律并未禁止人防工程使用权的转让。人防工程平时由使用权人管理使用，战时人防工程的使用权人有义务确保人防工程用于人民防空的需要。铁信公司将地下车库使用权对外转让，并未损害国家利益。原审法院认定《商品房买卖合同》合法有效，并无不当。
摘要2：【裁判要旨】地下车库兼具有人防工程性质，其所有权属于国家，依法不得转让，但地下车库的使用权可以转让流通。开发商对地下车库（人防工程）依法享有使用权，其与购房人签订《商品房买卖合同》，将地下车库的使用权进行转让，并不违反法律强制性规定。购房人应当知晓法律法规中关于地下车库（人防工程）所有权不得转让的规定。开发商未在《商品房买卖合同》中专门对此作出提示及表述，并不构成刻意隐瞒和欺诈。开发商将地下车库使用权对外转让，并未损害国家利益。法院认定《商品房买卖合同》合法有效，并无不当。购房人提出开发商构成欺诈，其行为损害国家利益的申请再审理由，没有事实和法律依据，不予采信。
摘要1：——预查封措施是否影响当事人行使合同解除权的认定
【裁判要旨】被执行人所购的预售商品房被法院预查封，该预查封措施不等于正式查封，其效力为“限制房屋所有权转移至被执行人以外的第三人”，其执行对象并非房屋权属本身，而是被执行人基于商品房买卖合同享有的期待性财产权利。当被执行人发生违约情形，开发商以其已与被执行人达成解除合同合意，房屋产权归其所有为由要求解除预查封措施的请求，在排除双方恶意串通、规避执行的前提下法院应予支持，但申请执行人可就合同解除后出卖人返还的购房款、应支付的违约金以及应赔偿的损失等财产权利申请执行。
【案件索引】一审：浙江省仙居县人民法院（2016）浙1024民初4393号（2017年3月23日）；二审：浙江省台州市中级人民法院（2017）浙10民终825号（2018年8月22日）
摘要2：【解读】房屋出卖人依法解除房屋买卖合同，被执行人的相应债权请求权丧失，可以排除对房屋的执行。
- 日期： 07-27 18:54
- 作者：陈其象律师
- 标签：
预查封
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2019)最高法民再299号
【裁判摘要１】人民法院查封的效力是禁止被执行人处分财产，且法律并无明确规定，与被执行人发生交易关系的合同相对人的合同权利也因交易标的物被查封而不得行使。本案中，孙某某向领运公司购买诉争房屋，2015年1月办理了房屋预告登记，2015年4月因人民法院对预告登记在孙某某名下的房屋进行查封。故查封的效力限制的是孙某某处分诉争房屋的行为，并不当然等同于限制孙某某、领运公司关于诉争房屋买卖的合同权利。进一步而言，案涉《商品房买卖合同》及补充协议约定了领运公司享有合同解除权的条件，这是合同当事人的真实意思表示。非因法定事由，不能剥夺领运公司的合同解除权。
【裁判摘要２】人民法院的查封措施固定的是房屋预告登记本身以及本登记完成之后对房屋的查封，不包括通过执行程序对标的物进行拍卖、变卖、折价等。房屋预查封的执行效果取决于房屋预告登记能否符合本登记的条件。案涉《商品房买卖合同》及补充协议解除后，预告登记失效，孙某某不再享有相应的物权期待权。而领运公司作为诉争房屋开发企业有权向人民法院申请解除查封，排除执行。
摘要2：【注解】一把情况开发商与房屋买受人解除房屋买卖合同后预告登记即失效。
- 日期： 08-04 07:15
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】福建省高级人民法院执行裁定书（2020）闽执复74号
【裁判摘要】被执行人以赃款购房并支付完毕但未办理过户即被查封，房产出卖人以房屋仍登记在出卖人名下主张排除执行不予支持——根据生效刑事判决认定，本案侦查阶段，公安机关查封了被执行人郭某某等人诈骗案的相关房产，其中包括了登记在复议申请人赵某某名下的涉案房产，并发函要求厦门市国土房产局协助暂停办理相关手续，即司法机关已认定被执行人郭某某通过其姐姐郭某某向赵某某购买涉案房产的钱款是诈骗犯罪的非法所得。生效判决已明确查封在案的财产可依法用于执行相关赔偿责任，判决主文也明确写明责令上诉人郭某某、赵某退赔其所参与的集资诈骗犯罪各被害人的经济损失共计72008524元，郭某某购买涉案房产的钱款亦包括其中。涉案房产虽然登记在赵某某名下，但该房产的部分购房款系用郭某某的赃款支付给赵某某，因此，对涉案房产的执行是追回违法犯罪所得的必要措施，不意味着对赵某某所享有涉案房产合法权益的否认，而赵某某对涉案房产所享有的合法权益不能阻却执行。复议申请人提出其已经法院民事调解解除了与郭某某买卖合同，因该民事调解作出时间在涉案房产被公安机关刑事查封之后，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”的规定，该民事调解生效法律文书不能改变涉案房产依法可用于执行被执行人相关退赔责任的认定。故登记在复议申请人赵某某名下的涉案房产依法可予以执行，复议申请人请求解除涉案房产查封，不执行涉案房产的理由不能成立，本院不予支持。
摘要2：【注解】（１）公安机关在侦查阶段有权查封用赃款购买但未办理过户登记的房产；（２）刑事查封后买卖双方解除买卖合同不能改变涉案房产依法可用于执行被执行人相关退赔责任的认定。
- 日期： 08-09 09:04
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2018)最高法民终275号
【裁判摘要】以物抵债不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第２８条规定——以物抵债，是债的清偿，而不是房屋买卖合同，因而不能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。
摘要2：【法条链接】最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（２０２０修正）
第二十八条【无过错不动产买受人物权期待权的保护条件】金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
- 日期： 08-22 12:15
- 作者：陈其象律师
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摘要1：解读：（１）夫妻在离婚协议中约定房屋归子女所有，但在协议签订后并未将房屋变更登记至子女名下的，该房屋并未发生物权变动；（２）该子女对房屋买卖合同生效判决不具备提起第三人撤销之诉的起诉条件。
摘要2：
- 日期： 11-01 09:20
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书（2021）最高法民终220号
【裁判摘要】在金钱债权执行中，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条适用于买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形；而第二十九条则适用于买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。．．．．．．在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条与第二十九条适用上产生竞合的情况下，案外人就案涉商品房所提执行异议符合其中一条的规定，即可以排除人民法院的强制执行。
【裁判要旨】虽然法院执行的是整块宗地的土地使用权，但监狱案涉《商品房买卖合同》仅涉及案涉商品房占用范围内的土地使用权，故本案仅就案涉商品房占用范围内的土地使用权能否继续执行进行审理，而案涉商品房占用范围之外的土地使用权则不属于本案审理范围，对其不予处理并非属于漏裁漏判。
摘要2：【解读】《执行异议和复议规定》第２８条规定的“合法占有”是指对不动产的管理和支配而非实际入住该房屋——《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中的“合法占有”，系指对不动产的管理和支配，买受人已经举证证明该房屋的交付事实，即应认定其有权对房屋行使管理和支配权，其是否实际入住该房屋并不影响其已经依约占有该房产事实的成立。
【注解】（１）华融福建分公司向一审法院起诉请求：一、撤销143号裁定，准许对启宏公司名下坐落于福建省莆田市荔城区黄石商贸物流园区、宗地编号为PS挂-2011-23号、项目名称为“福建省湄洲湾国际家具物流配送中心”的土地使用权的执行；二、本案诉讼费用由胡××、郭××、郑××、陈××、启宏公司、标准木业公司、华宇公司承担。（２）一审判决：驳回华融福建分公司关于准许对启宏公司名下坐落于×××的国有土地使用权中包含的合同编号为×××号《商品房买卖合同（预售）》项下房屋占用范围内的国有土地使用权予以执行的诉讼请求。一审案件受理费100元，由华融福建分公司负担。（３）二审判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由中国华融资产管理股份有限公司福建省分公司负担。
摘要1：解读：《商品房认购协议书》明确约定了房屋位置、建筑面积、单价、优惠后的总房款等内容，且该协议经双方签字盖章确认，该协议包含了商品房买卖合同的主要内容，据此可确定买卖双方的基本权利义务，应认定在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。
摘要2：
- 日期： 11-03 15:27
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书（2021）最高法民再99号
【裁判要旨】案外人对争议房屋享有的权益如要对抗抵押权的优先地位必须符合《执行异议和复议规定》第29条的规定——在已查明并认定申请执行人对执行标的享有抵押权的情形下，案外人对案涉房屋享有的权益如要对抗已办理登记的抵押权的优先地位，必须符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”即买受人如要排除案涉房屋的执行，必须符合该条规定的三个条件。
摘要2：【摘要】虽然以欠付工程款支付购房款，但签订《商品房买卖合同》，以书面形式表明其购房意愿，亦于诉讼中陈述其购房目的，并提交案涉小区业主委员会出具的《房屋使用说明》、物业费收据、用电卡等佐证其具有真实的购房目的，对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益——本案中，鼎城公司、鼎立置地、封天国、封XX共同出具2份《付款委托书》，证明鼎城公司欠封XX工程款，封XX同意将其中部分欠付款项委托鼎城公司支付给封某某，用于封某某购买案涉房屋。封某某虽基于其父封XX承包鼎城公司与新能源公司之间的工程，以工程款支付案涉房屋购房款，但封某某不仅与鼎立置地签订《商品房买卖合同》，以书面形式表明其购房意愿，亦于诉讼中陈述其购房目的，并提交案涉小区业主委员会出具的《房屋使用说明》、物业费收据、用电卡等佐证其具有真实的购房目的。再次，封某某提交的《宜宾市居民家庭住房信息查询表》证明其于宜宾市翠屏区（临港开发区）范围内名下无住房。此外，鼎城公司、鼎立置地、封天国、封XX共同出具2份《付款委托书》后，鼎立置地亦已出具收据确认收到案涉购房款，衡珹公司虽对封某某的主张不予确认，但未提供充分证据推翻上述事实。因此，封某某主张其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益于法有据，本院予以支持。原审判决对封某某排除执行的请求未予支持错误，本院予以纠正。
摘要1：【裁判要点】代位权诉讼执行中，因相对人无可供执行的财产而被终结本次执行程序，债权人就未实际获得清偿的债权另行向债务人主张权利的，人民法院应予支持。
摘要2：【注解】对于同一债务已有代位权生效判决但未执行到位，债权人是否有权另案诉讼向债务人主张权利？——对于同一债务已有代位权生效判决但未执行到位，债权人有权另案诉讼向债务人主张权利。
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2018)最高法民辖43号
【裁判要旨】（１）对于合同履行地的确定，根据《民诉法解释》第18条规定，合同约定履行地点的，以约定为准；未约定或约定不明，争议标的为给付货币的，接收货币一方所在地为合同履行地。（２）合同约定的交付地点≠合同履行地——双方虽在《购销合同》上写明了交货地点，但并未明确将该交货地点作为约定管辖法院所在地，故不能直接将上述地点认定为合同履行地。现出卖方起诉请求购买方支付货款，争议标的为给付货币，出卖方为接收货币一方，故其所在地应为本案合同履行地，该地人民法院对本案有管辖权。
【裁判摘要】买卖合同中约定交货地点不等于合同履行地——本案为买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条的规定，应由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。对合同履行地的确定，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第十八条规定，合同约定履行地点的，以约定的履行地点为合同履行地；合同对履行地点没有约定或者约定不明确的，争议标的为给付货币的，接收货币一方所在地为合同履行地。本案中，双方当事人虽然在《安居宝产品购销合同书》上写明了交货地点，但未明确表示将交货地点作为约定管辖法院所在地，故不能直接将上述地点认定为约定的合同履行地点。安居宝公司起诉请求浩博公司支付货款及利息，争议标的为给付货币,安居宝公司为接收货币一方，按照上述规定，本案合同履行地应为安居宝公司所在地。
摘要2：
- 日期： 11-23 15:02
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2018)最高法民申4307号
【裁判摘要】在保留所有权人提起的执行异议之诉中经审理认定作为买受人的被执行人未取得案涉动产的所有权且不存在行使取回权的阻却事由的，对于案外人排除执行的诉讼请求应予支持——甘肃临工与刘某某所签《产品买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，其中的所有权保留条款对双方均有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十三条“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”及第一百三十四条“当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物的所有权属于出卖人。”的规定，刘某某因没有向甘肃临工支付涉案挖掘机的全部价款而并未取得涉案挖掘机的所有权。因此，涉案挖掘机的所有权仍应当属于甘肃临工。
摘要2：【解读】买卖合同当事人可以约定所有权保留条款，在买受人未履行支付价款或者其他义务的情况下标的物所有权属于出卖人，出卖人就该标的物享有足以排除强制执行的民事权益。
- 日期： 12-25 14:45
- 作者：陈其象律师
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公民个人信息
摘要1：解读：（１）根据我国有关规定，将境内运营中收集和产生的个人信息和重要数据向境外提供的，需要经过国家有关部门的安全评估，否则存在违法行为。（２）当事人在云服务买卖合同纠纷中以原告代理的服务器设立在境外存在违法行为为由提出抗辩并非买卖合同纠纷案件的审理范围；若确系违法行为可向相关部门控告或另案起诉主张相关权利。
摘要2：
- 日期： 01-03 14:59
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】山西省吕梁市中级人民法院民事判决书(2019)晋11民终422号
【裁判摘要】合同中约定的价款是含税价还是不含税价系双方对交易价格的特别约定，属于当事人意思自治范畴，不违反法律强制性规定，依法应当认定为有效——买卖合同中所涉及的税通常为增值税，结合本案庭审情况及双方当事人陈述，案涉合同约定“本单价不含税，若需方需要税票，需方支付货款总额的6%税款”所指“税”及“税票”为增值税及增值税发票。增值税发票包括增值税专用发票及增值税普通发票。《中华人民共和国增值税暂行条例》第一条规定，在中华人民共和国境内销售货物或者加工、修理修配劳务、销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人，应当依照本条例缴纳增值税。《税收征收管理法》第四条规定，法律、行政法规规定负有纳税义务的单位和个人为纳税人。武某作为案涉货物销售方系相应增值税纳税义务人，应依法向税务部门缴纳相应增值税。双方当事人在合同中约定的价款是含税价还是不含税价，系双方对交易价格的特别约定，属于当事人意思自治范畴，不违反法律强制性规定，依法应当认定为有效。《中华人民共和国发票管理办法》第十九条规定，销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；第二十条规定，所有单位和从事生产、经营活动的个人在购买商品、接受服务以及从事其他经营活动支付款项后，应当向收款方取得发票。武某作为自然人，在其与戴某买卖合同履行过程中，应依法向戴某出具增值税普通发票，戴某应依法向武某索取增值税普通发票，相应增值税税率为3%。本案中，武某与戴某关于“若需方需要税票，需方支付货款总额的6%税款”的约定至少包含三层含义：1、如戴某不需要，武某可以不向戴某出具增值税发票；2、如戴某要求武某出具增值税发票，则戴某应当支付武某相应税金；3、税金计算方式为合同总价款的6%。关于第一层含义，因出具发票及收取发票系法定义务，该约定违反相关法律法规的强制性规定，且损害国家利益，依法应当认定无效。第二层含义涉及税负转嫁。虽然我国税收法律法规对于各种税收的征收均明确规定了纳税义务人，但并未禁止纳税义务人与合同相对人约定由合同相对人或者第三人负担税款。因此，当事人在合同中约定由纳税义务人以外的人承担税费并不违反法律、法规的强制性规定，应当认定为有效。此外，增值税以包含在货物价格范围的方式
摘要2：（续）进行转嫁亦是一般买卖合同的交易模式。武某与戴某约定案涉交易所产生税费由戴某负担系双方真实意思表示，予以确认。第三层含义特指案涉交易税费的税率为6%，因税率法定，双方当事人对案涉税率的约定违反法律规定，应属无效。综上所述，武某应依法向戴某出具增值税发票，戴某向武某支付相应税费。戴某主张其要求武某出具的系增值税专用发票，而非增值税普通发票，因其与武某之交易应出具增值税发票类型依法确定，其此项上诉理由缺乏法律依据，不予采信。武某主张按照戴某按照合同价款的6%支付相应税费亦于法无据，不予支持。就案涉交易，武某共向国家税务总局文水县税务局共计补缴增值税428420.91元，该部分税费按照双方约定由戴某向武某支付。已经生效的山西省吕梁市中级人民法院（2018）晋11民终514号民事判决确认李某作为戴某配偶，对戴某所欠武某货款与戴某共同承担清偿责任。因本案所涉税费承担亦属于武某与戴某买卖合同范畴，故按照生效民事判决，该部分增值税费由戴某、李某负担。
摘要1：解读：（１）买卖合同价格约定含税还应当约定增值税税率，否则因税率变化将无法主张调整价格；（２）买卖合同价格约定不含税，但未约定税费承担主体，由哪一方承担税费将产生争议。
【注解１】买卖合同价格应当明确约定是否含税和增值税税率以及税费承担主体和发票交付义务等，并明确约定税率调整税费差额部分归属。
【注解２】合同未约定含税应认定为含税价格。
【注解３】“不含税”约定违反行政法规强制性规定属于无效条款。——参考案例：江苏省镇江市中级人民法院民事判决书(2020)苏11民终1774号
【注解４】（１）“以上价格为不含税，现款价”约定有效；（２）双方对于税款由谁负担没有约定的情形下，卖方主张买方负担税款依据不足。——参考案例：河南省郑州市中级人民法院民事判决书(2020)豫01民终11678号
【注释】“不含税价款”应属有效——无论是含税价还是不含税价均是在我国增值税制下对于交易价格的具体描述，属于交易各方意思自治的范畴，并不违背法律、行政法规的强制性规定，应为有效。
【注解５】合同未明确价款是否含税默认为含税｜对账单项下的货款在原告无法证明系不含税的情形下依法推定为含税价。——参考案例：浙江省玉环县人民法院民事判决书(2013)台玉商初字第1997号
摘要2：【注解６】根据《发票管理办法》第１９条规定，开具发票是基于法律、行政法规强制性规定，交易各方约定不开具发票因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。——参考案例：江苏省泰州市中级人民法院（2016）苏12民终1214号
【注解７】“不含税价格”情形下税费承担主体——（１）约定租金不含税费但并未约定增值税的承担主体，视为对增值税的承担主体约定不明，由法定纳税义务人承担。——参考案例：广东省高级人民法院民事裁定书(2020)粤民申2134号；（２）约定“不含税价款”由付款方承担增值税款更符合公平原则。——参考案例：广东省佛山市中级人民法院民事判决书(2019)粤06民终2110号
【注释】（１）交易双方约定“不含税价款”的，销售方向购买方开具发票时对应的增值税款应由购买方承担；（２）交易双方约定“不含税价款”的，销售方可以不含税价款为基础，向购买方主张支付含税价款。
- 日期： 01-31 14:26
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】北京市高级人民法院民事判决书（2015)高民终字第3762号
【裁判摘要】《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，关于支付价款问题。虽然金陛公司出具了王××购买涉案房产的购房款收据，但并未出具正式发票，亦未有转账记录。王××称购房款为现金支付，并表示有借款支付房款行为。但其关于借款支付房款表述，佐证的借款人均为其亲属，且均称为现金给付王××，无转帐记录。另外，本案中，涉案房屋在2012年即被查封，但在查封当时，金陛公司和实际使用人刘××均未表示存在房屋实际权利人王××这一事实。而王××一直迟至2014年才向法院提出执行异议主张权利。王××虽辩解说系因刘××没有告知其情况，但该辩解与常理有悖。综合来看，王××实际权利人身份存在疑点，其所提供的证据的证明力并不充分，现有证据难以确定。根据以上情况，王××现有证据难以确定其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条关于排除执行的条件，其执行异议理由本院难以支持。
摘要2：【案号】北京市高级人民法院民事判决书(2016)京民再97号
【摘要】《异议复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”．．．．．．但是，《异议复议规定》第二十八条、第二十九条并非以被执行人是否系房地产开发企业作为区分标准。第二十八条系普适性的条款，对于所有类型的被执行人均可适用，而第二十九条是专门针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款。房地产开发企业作为被执行人的案件中，既可以适用特别条款，也可以适用普通条款。所以，本案二审判决仅适用《异议复议规定》第二十九条，而未考虑第二十八条，系适用法律错误。在《异议复议规定》第二十八条、第二十九条均能适用于本案的情况下，本院认为，根据查明的事实可知，．．．．．．王××与金陛公司签订房屋买卖合同，但至今王××未办理房屋过户登记。对此，金陛公司与王××均负有责任。故王××不符合《异议复议规定》第二十八条的条件，不具有排除执行的权利。另外，王××至今没有提交证据证明涉案房屋系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，根据现有证据可知，王××是将涉案房屋出租给他人使用，显然该情形不符合《异议复议规定》第二十九条的规定，故王××不具有排除执行的权利。