摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2013)民提字第98号
【裁判要旨】公司董事与公司签订房屋买卖合同的效力认定——1994年《中华人民共和国公司法》第六十一条第二款规定：“董事、经理除公司章程规定或者股东会同意外，不得同本公司订立合同或者进行交易。”该规定的意图在于避免公司董事、经理通过自我交易损害公司利益，因此设置了“公司章程的规定或者董事会同意”的条件，本案中虽然赵买卖没有举出证据证明符合该条件，但由于赵买卖与桦亮公司之间签署的合同并不损害桦亮公司的利益，因此，赵富宽与桦亮公司签订的《开封市商品房销售合同》并不违反我国法律、行政法规的规定，应当认定有效。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2016)最高法民再3号
【裁判要旨】因开发商未取得商品房预售许可证导致合同无效赔偿范围（缔约过失赔偿）不包括租金损失。
【裁判摘要】合同被确认为无效，即不存在继续履行问题，故基于合同有效可以获得的利益不属于赔偿损失的范围。本案中，徐某主张的房屋租金损失，系其经营期间向案外人租赁经营场所发生的费用，徐某认为如果富临公司按照合同约定时间交付房屋，其就可以避免对外支付上述租金。本院认为，因本案中的房屋买卖合同无效，徐某就不能再期待依据该无效合同取得合同中约定的房屋。因此，该房屋租金不是合同无效必然造成的损失，属于徐某开办公司和批发中心的经营成本，徐某诉请富临公司赔偿其房屋租金损失，没有法律依据。因租金损失不应作为合同无效的损失赔偿范围，故富临公司再审中提交的与租金损失相关的证据，与本案已不具有关联性，对此不予采信。原判决将房屋租金损失认定为合同无效后徐某的经济损失范围并判决富临公司支付徐某房屋租金损失2207756.25元，属于适用法律错误，对于富临公司主张的不应负担房屋租金损失的再审请求，本院予以支持。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2018)最高法民再50号
【裁判要旨】部分房屋转让给案外人且已经办理过户手续或者办理网签的，针对该部分房屋的履行，已出现客观障碍的处理。
【裁判摘要】针对该三套房屋的履行，已经出现了客观障碍。经本院释明，江山重工公司称其不变更诉讼请求，但其确认的该项诉讼请求为“继续履行合同，在不能交付房屋的情况下，按实际的销售价格进行补偿"。《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条“承担民事责任的方式"第（七）项为“继续履行"，第（八）项为“赔偿损失"。江山重工公司在再审庭审中所明确的诉讼请求，即为在不能继续履行合同的情况下，请求赔偿损失。本院《关于民事审判监督程序严格依法适用指令再审和发回重审若干问题的规定》（法释[2015]7号）第七条规定，“再审案件应当围绕申请人的再审请求进行审理和裁判。……当事人的再审请求超出原审诉讼请求的不予审理，构成另案诉讼的应告知当事人可以提起新的诉讼。"本案再审中，江山重工公司提出了“赔偿损失"诉讼请求，超出了原审的诉讼请求，因江山重工公司不同意调解，本院无法予以审理。故驳回江山重工公司对2-1-24-1、2-1-24-2、2-2-24-2号房产的诉讼请求，其可就这3套房屋另行起诉。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2018)最高法民终1213号
【裁判要旨】当事人向人民法院起诉请求解除与对方之间合同关系时超过了解除权的行使期限，应认定其解除权依法已经消灭。
【爱拼摘要】根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”的规定，张掖城投公司与刘岗于2015年9月10日签订《商品房买卖合同》，双方未明确约定解除合同的条件。签订合同时，张掖城投公司即已经享有解除合同的权利，在双方都不存在向对方催告和协议解除合同的情况下，到张掖城投公司于2017年8月14日向张掖市甘州区人民法院起诉请求解除与刘岗之间合同关系的时候，已经超过了解除权的法定行使期限。故一审判决张掖城投公司的解除权依法已经消灭，是正确的，应予维持。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2014)民一终字第274号
【裁判要旨】虽然房屋因承租人的承租使用不具备交付条件，但与房屋相关的图纸等档案资料与房屋具有可分性，出卖人应按照合同约定向买受人交付档案资料。
【摘要1】抚顺苏宁电器与抚顺地产公司签订的《商品房买卖合同》之补充协议第四条第1款约定，抚顺地产公司在向抚顺苏宁电器交付房屋及附属设备、设施的同时，还应将标的物全部图纸、给排水配置图、消防系统图等档案资料交付给抚顺苏宁电器。虽然本案房屋因承租人抚顺中兴公司的承租使用不具备交付条件，但与房屋相关的图纸等档案资料与房屋具有可分性。据此，抚顺地产公司应按照合同约定交付档案资料。
【摘要2】依据抚顺苏宁电器与抚顺地产公司在《商品房买卖合同》之补充协议第四条第1款以及第五条约定，抚顺地产公司应在2001年9月15日前，腾空并交付涉案房屋及附属设备、设施与档案资料。抚顺地产公司未能实际交付涉案房产，但由于本案房产的所有权过户至抚顺苏宁电器名下，抚顺苏宁电器亦另案提起诉讼要求承租人抚顺中兴公司立即向其交付承租房屋及附属设备设施、并以4547.87万元/年的市场租金标准自2011年6月21日起向其支付租赁费至《租赁合同》解除之日止的房屋占用费及利息损失共计2.4亿元。抚顺苏宁电器的行为表明，涉案房屋虽暂不能归其实际占有、使用，但其已基于房屋所有权人的身份行使权利，应视为抚顺苏宁电器已接收涉案房屋及附属设备设施。抚顺苏宁电器要求抚顺地产公司对此支付违约金的理由不能成立，本院不予支持。
【摘要3】抚顺地产公司对于房屋档案资料至今没有移交，构成违约。档案资料与房屋具有可分性，对房屋的使用不构成主要影响，且涉案房屋亦是在正常使用中。对此违约交付资料行为，本院酌定抚顺地产公司按照中国人民银行同期同类存款利息向抚顺苏宁电器支付违约金。
摘要2：【解读】房产所有权已过户至买方受让名下，买受人提起诉讼要求承租人立即向其交付承租房屋并向其支付租赁费表明买受人已基于房屋所有权人的身份行使权利，应视为买受人已接收涉案房屋及附属设备设施，买受人要求出卖人支付违约金的理由不能成立。
摘要1：【案号】（2015）启开民初字第01662号，（2015）通中民终字第03134号
【裁判摘要】当事人将特定主观目的作为合同条件或成交基础并明确约定，则该特定主观目的之客观化，属于《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项的规制范围。如开发商交付的房屋与购房合同约定的方位布局相反，且无法调换，购房者可以合同目的不能实现解除合同。
摘要2：【摘要】根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。该条赋予合同目的不能实现时非违约方的法定解除权，案涉房屋内部布局左右相反导致张某某、徐某某合同目的不能实现，其有权解除购房合同。
其一，合同目的包括客观目的和主观目的。客观目的即典型交易目的，当事人购房的客观目的在于取得房屋所有权并用于居住、孩子入学、投资等，影响合同客观目的实现的因素有房屋位置、面积、楼层、采光、质量、小区配套设施等，客观目的可通过社会大众的普通认知标准予以判断。主观目的为某些特定情况下当事人的动机和本意。一般而言，《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项中的合同目的不包括主观目的，但当事人将特定的主观目的作为合同的条件或成交的基础，则该特定的主观目的客观化，属于《中华人民共和国合同法》第九十四条的规制范围。
其二，本案中，双方当事人对于房屋的内部左右布局约定明确。从现有证据来看，无论是取生置业的宣传图片还是购房合同附件中的房屋平面图，均明确了房屋进门后的左右布局。取生置业在购房合同附件中的房屋平面图加盖合同专用章，该附件并未提醒购房者，实际交付房屋的内部左右布局可能与平面图相反。取生置业辩称其工作人员在销售房屋时曾明确告知，但并未提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。且张某某、徐某某所购房屋为期房，在购房时参观的样板房也与实际交付的房屋不一致，无法据此推断张某某、徐某某明知所购房屋的内部左右布局与合同约定相反。
其三，张某某、徐某某对于房屋内部左右布局明确约定并作为特定的合同目的，并不违反法律、行政法规的禁止性规定，亦未侵害第三人权益，属于当事人意思自治的范畴，法律尊重和保护个体通过自身价值判断自由选择合适房屋的合法权利。房屋并非普通商品，购房者对所购房屋的谨慎选择符合生活常理。由于取生置业并未交付符合合同约定布局的房屋且无法调换，致使张某某、徐某某购买符合购房合同附件中约定布局房屋的合同目的落空，张某某、徐某某要求解除合同于法有据，法院予以确认。张某某、徐某某于2015年7月16日向取生置业发出律师函，告知取生置业构成根本违约，要求其拿出解决方案，但未明确解除合同，故法院确认案涉购房合同的解除时间为一审期间起诉状副本送达取生置业之日即2015年8月1日。
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2012)民提字第73号
【裁判要旨】在现行《企业破产法》颁布实施之前，已申请破产的企业继续按照租赁合同收取租金多年的，清算组不可单方决定解除合同。
【裁判规则１】双方签订房屋租赁合同后，出租方的义务并非仅交付房屋的使用权即履行完毕，而是在租赁期内还负有对房屋交付使用、监督、管理等义务，其义务具有阶段性和持续性，只有在房屋租赁合同履行期限届满后，出租方的义务才履行完毕。
【裁判规则２】双方均未履行完毕的合同，一方破产时的解除，无论是《企业破产法》第１８条还是最高人民法院《关于〈中华人民共和国企业破产法〉施行时尚未审结的企业破产案件适用法律若干问题的规定》第２条，都是为了在破产程序中尽快明确合同双方的权利义务，如管理人在法定期间内没有行使选择继续履行合同的权利，即丧失了要求对方继续履行的权利，而不是双方已经在持续履行合同的情况下如果管理人未明确通知对方继续履行合同即推定解除合同。本案中，冀发商贸自1999年起按约定向电视机厂支付租金直至2009年7月，2005年12月电视机厂进人破产程序后，租金先由监管组收取后改为管理人收取。但无论是由监管组收取租金还是管理人收取租金，其都是在代表电视机厂收取，所获利益归为电视机厂财产。电视机厂在破产申请受理后继续收取冀发商贸租金的行为表明，电视机厂和冀发商贸一直在以实际行为继续履行双方于1999年签订的《租赁办公楼协议》。因此，在该合同的持续履行期间，电视机厂管理人在破产申请受理近四年后单方以通知形式解除《租赁办公楼协议》缺乏法律依据，电视机厂管理人依据《企业破产法》向冀发商贸发出的《解除〈租赁办公楼协议〉通知书》应为无效。
摘要2：【法条链接】《破产法》
第十八条 人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。
管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。
【解读】（１）破产管理人在法定期间内没有选择行使继履行合同即丧失要求继续履行的权利；（２）管理人未明确通知对方继续履行合同而是双方已经在持续履行合同的情况下，不能推定解除合同。
摘要1：【案号】上海市第一中级人民法院民事判决书(2016)沪01民终10452号
【裁判要旨】出卖人签订房屋买卖合同后死亡的，合同义务应由继承人继续履行——出卖人在签订房屋买卖合同后死亡，买受人有权要求出卖人的继承人在继承遗产的范围内继续履行合同义务，交付房屋并办理房屋过户登记。
【裁判摘要】首先，关于合同是否终止问题。本案中，系争房屋的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》系被上诉人与吴某经自愿平等协商达成，属合法有效合同，双方均应诚信履约。虽然吴某在合同履行过程中死亡，但，一者，房屋买卖合同并非人身依附性合同；二者，合同一方当事人死亡的情形并不属于我国《合同法》规定的合同终止情形；三者，双方当事人亦未约定此种情形下合同终止，因此，上诉人关于合同自然终止的主张，于法无据，本院不予采信。本院认为，被上诉人与吴某之间的房屋买卖合同法律关系依旧有效存续。其次，关于继承人应否继续履行合同的问题。三上诉人作为吴某的第一顺位法定继承人，其三人均未表示放弃继承，故根据我国《继承法》第三十三条的规定，其三人理应在继承遗产的范围内对被继承人吴某的债务承担清偿责任。需要指出的是，此条规定中的“债务”显然并非专指金钱债务，当然也包括被继承人生前订立的合同项下的义务，三上诉人对此理解明显有误，对其关于一审适用法律错误的主张本院不予采纳。本院认为，判由三上诉人继续履行被上诉人和吴某签订的房屋买卖合同，既是对诚实信用法律原则的尊重，亦是对死者生前真实意愿的尊重。
摘要2：
摘要1：解答：出卖人签订房屋买卖合同后死亡的，房屋买卖合同并非自然终止，合同义务应当由继承人继续履行。买受人有权要求出卖人的继承人在继承遗产的范围内继续履行合同义务，交付房屋并办理房屋过户登记。
摘要2：
摘要1：【案号】北京市第二中级人民法院民事判决书(2015)二中民终字第02109号
【裁判要旨】出卖人一房二卖导致房屋买卖合同解除，买受人可以要求同时赔偿房屋涨价损失和不超过已付购房款一倍的损失。
【裁判摘要】刘某某、肖某与开普伟业公司自愿签订《商品房内部认购合同》，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，开普伟业公司已经按照约定收受了刘丽娟、肖丽的全部购房款，故应认定该认购合同为商品房买卖合同。上述合同为双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。依据合同，开普伟业公司应于2006年12月底向刘某某、肖某交付房屋，但开普伟业公司至今未能交付，且在合同签订后又将房屋出卖给第三人，导致房屋买卖合同目的不能实现，开普伟业公司的上述行为已构成了根本违约，应当承担民事责任。刘某某、肖某要求与开普伟业公司解除签订的《商品房内部认购合同》的诉讼请求，于法有据，应予支持。因开普伟业公司具有《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的违约情形，依照规定，对刘某某、肖某要求返还已付购房款及利息、赔偿房屋涨价损失的诉讼请求应予支持。原审法院鉴于刘某某、肖某同时要求购房款一倍赔偿和房屋差价损失赔偿相加的数额过高，在参考对该房屋市场价值的评估意见并考虑当事人的过错等因素的情况下，酌情确定赔偿总额为350万元，符合相关规定，并无不当。
摘要2：
摘要1：【案号】北京市第二中级人民法院民事判决书(2015)二中民终字第663号
【裁判要旨】承租企业欠付房屋租金，出租人可通过合法途径进行催缴行使其权利，对涉案房屋长时期锁门的行为的确影响了承租企业的正常经营，法院依据涉案房屋状态对锁门期间的租金予以酌减。
【裁判摘要】华育公司与苏某某签订的《北京市写字楼租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。苏某某向华育公司交付房屋后，华育公司应依约向苏某某支付租金。华育公司称因苏某某不配合与其对账故未按期支付租金，双方所签之租赁合同对对账事宜并未进行约定，华育公司亦未举证证明其支付的租金超出租赁合同所约，故本院对华育公司拒付租金的抗辩意见不予支持。华育公司未按期向苏某某支付租金的行为构成违约，应向苏国裕承担违约责任；累计拖欠金额已经超过一个月租金，满足双方合同约定的解除条件，苏某某因此有权解除合同，合同解除后，华育公司应向苏某某及时腾退房屋，腾退房屋之前的房屋使用费可参照租赁合同所约之租金进行支付。华育公司欠付房屋租金，苏某某可通过合法途径进行催缴行使其权利，但其对涉案房屋长时期锁门的行为的确影响了华育公司的正常经营，原审法院依据涉案房屋状态对锁门期间的租金予以酌减并无不妥，应予维持。
摘要2：
摘要1：【案号】江苏省高级人民法院民事判决书(2017)苏民再278号
【裁判摘要】《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。对定金罚则的适用，应当审查在买受人交付定金后，买受人为签订商品房买卖合同是否进行了诚信磋商，买受人提出的要求是否系交纳定金后合理的磋商空间。本案中，首先，双方签订的商品房认购书中已经明确“乙方（即戴某某）在签订本认购书之前，已经充分了解甲方的商品房买卖合同以及补充条款等相关文件之样本，并无异议。本认购书所涉及的物业情况和买卖条件（包括但不限于房屋面积、误差处理、房屋交付、房屋质量、房屋/土地抵押、违约责任、争议解决方式等）等合同内容乙方已充分知晓，且对此完全理解和认同。鉴于此，若乙方以商品房买卖合同以及相关文件未与甲方达成一致为由，而拒绝签订商品房买卖合同以及相关文件的，甲方可按第三条第4款约定行使相关权利。”商品房认购书明确戴某某已经充分知晓合同的样本、条款，对其所购买房屋情况、条件已经知晓。其次，戴某某主张其对房屋真实情况不了解，主要是层高高度，销售员最初称5米后又称4.5米。但是，戴某某签字确认的商品房买卖合同（草稿）第三条买受人所购商品房的基本情况，明确其所购337幢M12号房屋层高4.5米，戴某某在该位置签名确认。戴某某称其因不能确定层高，与世茂公司磋商不成致未签商品房买卖合同，与事实不符。最后，世茂公司在商品房认购书签订7日后，直至2014年8月11日向戴某某发出签约催告函，甚至在本案一审诉讼期间，均表明态度可以随时与戴某某签订正式商品房买卖合同，而戴某某未能提供证据证明其拒签商品房买卖合同存在合理的理由。综上，本案商品房买卖合同签订不能的责任应当归于戴某某，依据定金罚则，戴某某无权要求世茂公司返还定金5万元。原审以世茂公司没有证据证明戴某某拒签商品房买卖合同的明确原因，认定双方未能签订商品房买卖合同系不可归责于双方的事由，举证责任分配不当，本院依法予以纠正。
摘要2：
摘要1：【案号】陕西省西安市中级人民法院民事判决书(2017)陕01民终9557号
【裁判摘要１】双方在《商品房买卖合同》中约定的交房时间为2016年5月31日前，交付条件是涉案房屋经勘察、设计、施工、建设、监理共同验收合格并取得房屋测绘报告。涉案房屋于2015年3月23日经建设方组织监理、勘察、设计、施工单位验收合格，但在约定的交房日2016年5月31日未取得房屋测绘报告，即通知雷某某收房当时未达到合同约定的交付条件。智逸实业公司公告通知2016年6月28日起开始办理收房手续，并未确定截止时间。雷某某于2016年9月1日实际收房，现雷某某依据合同约定主张2016年6月1日至收房之日2016年9月1日期间92天逾期交房违约金，智逸实业公司已构成逾期交房，理由正当，依法予以支持。．．．．．．关于雷田晏因智逸实业公司方未取得《竣工验收备案表》，继续主张交付房屋之后的逾期交房违约金，因其已自愿收房，故继续主张无事实及法律依据，不予支持。
【裁判摘要２】本案中，智逸实业公司向雷某某交付的位于西安市××区××路高新大都荟第5幢3单元23层32303号商品房厨房无预留上接水口，雷某某要求智逸实业公司承担违约责任，智逸实业公司答辩称在涉案房屋厨房安装上水设施不属于本案双方房屋买卖合同约定的内容，该公司无相应合同义务承担其费用以及损失。本院认为，本案双方所买卖商品房为居住用房，虽无合同约定，但上接水口应为厨房必备设施，房屋开发商在交付房屋时应当在厨房预留上接水口，以利于购买者实现商品房使用目的。故上诉人雷某某关于智逸实业公司未在厨房预留上接水口构成违约应赔偿其损失的上诉理由成立，本院依法予以采信。被上诉人智逸实业公司关于在涉案房屋厨房预留上水设施在双方合同中未约定，其公司不应承担相应费用及损失的辩称理由，不能成立。
摘要2：
摘要1：【案号】江苏省高级人民法院民事裁定书(2019)苏民申595号
【裁判摘要】商品房买卖合同对中南房产公司履行交付房屋义务的期限作了明确约定即2012年11月30日前，中南房产公司若未在此期限内交付房屋即应按约承担逾期交房违约责任。因此，本案中并不存在《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定的未约定履行期限的情形。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，诉争房屋实际交付的时间是2013年5月12日，吴某主张逾期交房违约金的诉讼时效期间应为交付之日起两年，而吴某于2017年6月才提起本案诉讼，已经超过了法定的诉讼时效期间。
摘要2：
摘要1：【案号】重庆市高级人民法院民事裁定书(2015)渝高法民申字第02147号
【裁判摘要】本院认为，针对万旭公司的申请再审理由，本案争议的焦点是万旭公司提交给刘某的《入住指引》、《交付通知书》中包含了预交6个月物业管理费的内容，刘某是否可以据此拒绝接房，并要求万旭公司承担逾期交房的违约责任。本案中，从万旭公司发出的《入住指引》、《交付通知书》可以看出，交付房屋的流程包括了预交6个月物业管理费，但双方所签订的合同中并未约定刘某应当预交6个月物业管理费才能接房，万旭公司无权在未经刘某同意的情形下将前述预交6个月物业管理费作为接房条件单方加入接房的条件和流程，因此，一、二审认为刘某可以拒绝按照万旭公司制定的流程接收房屋，并要求万旭公司承担逾期交付房屋的违约责任并无不当。
摘要2：【解读】商品房买卖合同中约定买受人收房时预交物业费，实质是一种为第三人（物业公司）利益订立的条款，并未突破合同的相对性（《合同法》第６４条规定）；出卖人仅仅依据自己制定的交房流程规定要求买受人预交物业费不能视为合同约定，因缺乏合同依据不能成立。
摘要1：【案号】山东省济宁市中级人民法院民事判决书(2018)鲁08民终928号
【裁判摘要】根据双方当事人就涉案房屋签订的商品房买卖补充合同第4条约定，以及建设部、财政部发布的《住宅专项维修资金管理办法》第十二条、第十三条规定，《山东省住宅专项维修资金管理办法》第十一条、第十二条规定，付某某作为涉案商品房业主应当在办理房屋入住手续前，交纳首期住宅专项维修资金，否则开发建设单位不得向其交付房屋。本案中，付某某至今尚未交纳上述首期住宅专项维修资金，因此，山东金亿置业有限公司依据上述约定、规定及合同法相关规定享有先履行抗辩权，在付某某未交纳首期住宅专项维修资金的情况下，山东金亿置业有限公司不得向其交付房屋。故无论山东金亿置业有限公司是否已实际向上诉人交付房屋，都不构成逾期交房，相应也不构成逾期办理房屋确权登记手续。即不应认定山东金亿置业有限公司存在合同约定的逾期交房、逾期办理房屋确权登记手续的违约行为，对于付某某主张的涉案违约金，本院不予支持。
摘要2：
摘要1：【案号】广东省阳江市中级人民法院民事判决书(2017)粤17民终126号
【裁判摘要】本案中，阳春昊翔公司与陈某某签订的《广东省商品房买卖合同》约定的交付条件为“该商品房验收合格”，但双方没有具体约定验收主体及具体如何验收，双方对该约定的理解发生争议。房屋交付，首先要符合法律法规的规定。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”；《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条也规定，“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”，因此，交付使用的房屋应当经过竣工验收合格是法律的强制性规定，任何当事人都应当遵守，不得依当事人的意愿而违反。对于如何确定交付房屋是否经竣工验收合格的问题，《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”，住房和城乡建设部《房屋建筑和市政工程基础设施工程竣工验收备案管理办法》第八条规定，“备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收”、第十一条规定，“建设单位采用虚假证明文件办理工程竣工验收备案的，工程竣工验收无效，备案机关责令停止使用，重新组织竣工验收……”。可见，备案是竣工验收的最后一个环节，主管部门通过该环节对建设工程进行再次监督，因此取得建设工程竣工验收备案表是证明该工程经验收合格的依据。对此，广东省建设厅作出的粤建办房函(2003)63号《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》中亦明确《广东省商品房买卖合同》（示范文本）第八条第一款中的“该商品房经验收合格”，是指该商品房建设单位已在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。
摘要2：（续）省建设厅作为合同范本提供者，其有权对合同中有争议内容作出解释，且该解释与上述法律法规规定相符。因此，对阳春昊翔公司与陈某某签订的商品房买卖合同约定的商品房交付条件为商品房经验收合格，应理解为该商品房已经在当地建设行政主管部门取得工程竣工验收备案表。阳春昊翔公司上诉主张预售房经建设方、设计、施工、监理、勘察等单位验收合格即符合交付条件理据不足，本院不予采纳。按照双方签订的商品房买卖合同的约定，阳春昊翔公司应在2015年10月30日前将经验收合格的商品房交付给陈某某使用，但阳春昊翔公司至今未办理工程竣工验收备案手续，故应认定阳春昊翔公司销售给陈某某的商品房在2015年10月30日未具备交付使用的条件，阳春昊翔公司已构成违约。原审判决认定涉案商品房不符合交付使用的条件并无不妥，应予维持。
摘要1：【案号】上海市第二中级人民法院民事判决书（2003）沪二中民二（民）初字第5号
【裁判摘要】有关房屋交付一节，因上述系争房屋至今尚未经过质量验收，没有取得房屋交付使用许可证，且又被有关司法部门查封，权利受到限制，尚不具备交付条件，现不适宜判令被告交付房屋，原告可待房屋交付条件成就时再主张权利，故原告目前提出判令被告交付房屋的请求缺乏依据，本院不予支持。
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摘要1：【案号】江苏省高级人民法院民事判决书(2014)苏民终字第00422号
【裁判摘要】关于案涉房屋目前尚不具备交付条件应如何处理的问题。原审法院认为，商品房交付作为商品房买卖中开发商应承担的一个重要义务，不能违反我国法律、行政法规关于商品房交付的强制性规定。《城市房地产管理法》第二十六条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定：“建筑工程经竣工验收后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。因此，鸿洲公司可在房屋经过设计、建设、施工、监理等有关单位共同组织的竣工验收后向查某某交付房屋。
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摘要1：【案号】广西壮族自治区合浦县人民法院民事判决书（2018）桂0521民初248号
【裁判摘要】被告认为合同约定的办理房屋产权登记备案期限为综合验收后90日，涉案房屋未进行综合验收，没有达到合同约定办理的条件，根据《中华人民共和国房地产管理法》第二十七条“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”的规定，验收合格是房屋可以交付使用的法定条件，被告已交付房屋给原告使用，现主张未验收合格尚无办理义务，理由不成立，本院不予采纳。原告请求被告办理涉案房屋的不动产权证书，称其没有交纳办证费用是因为被告承诺优惠卖房，办证费用包含在房价款内，被告予以否认，原告未能提供证据证明其主张，本院不予采信。虽然原告没有交纳办证费用委托被告为其办理不动产权证书，被告没有为两原告办理涉案房屋的不动产权证书的义务，但被告应依法律规定与合同约定履行协助原告办理涉案房屋的不动产权证书。本案主要审查合同权利义务，至于涉案房屋是否符合办证的条件，应由权属登记机关在办理权属登记的过程中审查。
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摘要1：【案号】四川省高级人民法院民事判决书(2016)川民终708号
【裁判摘要】双方《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件》明确约定，本案房屋约定交付期限为2014年3月31日，并有30天宽展期，宽展期内不承担违约责任；对于本案合同解除，双方还明确约定解除权行使期限为30天。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外；法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”陈某某、魏某某于2014年6月26日委托律师向立天唐人公司发出《律师函》进行催告，催告期三个月，按照上述司法解释规定，三个月届满后的9月25日起，陈某某、魏某某有权解除双方合同。陈某某、魏某某还主张双方合同条款是格式条款，立天唐人公司对限制解除权行使未作提醒，因此无效。本院审查认为，双方签订的合同补充条款对解除权行使期限约定为30天，该条款不存在《中华人民共和国合同法》第四十条规定的格式条款无效情形，应认定为合法有效的约定。《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”因此，依照约定，陈某某、魏某某应当在9月25日起30天内行使解除权，将解除合同的通知送达对方，但其未及时行使解除权。故陈某某、魏某某在本案中因立天唐人公司延迟履行要求解除合同的理由不成立。
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摘要1：【案号】江苏省高级人民法院民事裁定书(2017)苏民申3999号
【裁判摘要１】《建设工程质量管理条例》第四十三条第一款、第三款、第四十六条第一款、第四十九条规定，建设单位组织设计、勘察、施工、监理等部门进行的竣工验收并取得验收合格的确认文件，只是建设单位接收建设工程并交付使用应满足的基本条件；建设工程竣工后，还应当由规划、环保、消防等部门予以认可并由建设行政主管部门等进行审查，最终以备案的方式确定建设工程质量符合国家要求和标准。本案中，万润置业对案涉房屋至本院复查期间仍未取得相关行政部门的竣工验收备案证明材料，故其主张案涉房屋已竣工验收合格且已达到《商品房买卖合同》约定的交房条件因缺乏法律和事实依据而不能成立。
【裁判摘要２】《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”合同明确约定以房屋经验收合格作为交付标准，因案涉房屋尚未验收合格，没有达到合同约定的交付条件，仅转移占有不能视为万润置业已经全面履行合同约定义务，故原审判决认定万润置业未能按约交付房屋并无不当。由于商品房未取得竣工验收备案证明则无法办理产权登记，基于不动产物权变动的公示性，万润置业的违约行为影响了房屋业主完全实现合同目的，原审判决认定万润置业应承担逾期交房的违约责任，并根据本案的实际情况，认定万润置业的违约责任符合本案实际情况。万润置业主张其未取得竣工验收备案证明仅承担行政责任，缺乏事实及法律依据。
摘要2：【解读】开发商交付未经验收合格的商品房，违反了法律法规关于“房屋必须经验收合格方可交付使用”的强制性规定，属于无效交付，在房屋验收合格前，其仍应向买受人承担逾期交付的违约责任。
摘要1：【案号】北京市第三中级人民法院民事判决书(2018)京03民终99号
【裁判摘要】涉案合同约定的房屋层高是6.09米，麦金利公司实际交付给富树珍的房屋层高是5.49米，由于麦金利公司未按合同约定履行义务，应当向富某某赔偿相应的损失，故本院对麦金利公司不应赔偿损失的上诉理由和请求不予采纳。．．．．．．首先，涉案房屋的合同中对麦金利公司交付房屋层高不符合合同约定的违约责任问题没有进行约定。其次，依照最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，富某某应对其损失数额的主张承担举证证明的责任。在富某某提供的证据不能证明其损失数额的主张具有事实及法律依据的情形下，一审法院综合考虑涉案房屋价格、房屋用途等具体情况酌定麦金利公司赔偿富某某51650元的处理意见并无不妥，故本院对富某某有关“一审法院按总房价约3%确定赔偿金额过低，没有事实及法律依据，也无法弥补富树珍的损失。一审法院以麦金利公司与其他业主的售房合同约定价格确定富树珍的损失没有事实及法律依据”的上诉理由和请求不予采纳。
摘要2：
摘要1：【案号】贵州省高级人民法院民事裁定书(2017)黔民申476号
【裁判摘要】夏某诉请要求确认其与龙顺公司签订的《商品房买卖合同》有效，判令龙顺公司将争议房屋交付给夏林，并协助办理房屋产权证。从查明的情况看，夏某与龙顺公司于2008年10月31日签订《商品房买卖合同》后，到罗甸县房地产管理所对该合同进行备案，而合同备案属于行政管理范畴，并不产生物权的效力，与《中华人民共和国物权法》中的不动产预告登记制度存在本质区别，故该备案并不是争议房屋的预告登记，夏某不能以此为由主张优先享有争议房屋产权。吴某某等16人与龙顺公司签订《商品房买卖合同》的时间为2008年12月至2010年10月，晚于夏某签订的《商品房买卖合同》时间，但是本案争议的房屋在2010年竣工验收合格后，龙顺公司已将该房屋交付吴某某等16人装修使用至今，根据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，吴某某等16人已基于其与龙顺公司的合同占有本案争议房屋，夏某在诉讼中坚持要求判令龙顺公司交付房屋和协助办理产权证，吴某某等16人与龙顺公司签订《商品房买卖合同》已实际履行，本案争议房屋已不能交付夏某，夏某与龙顺公司签订《商品房买卖合同》的目的已不能实现，故一、二审判决对夏某的诉请不予支持并无不当。夏某主张吴奇兵等16人系恶意占有房屋但并未提供充分证据证明自己的主张，故对夏某的此项申请再审理由，本院不予采纳。
摘要2：
摘要1：解答：目前法律和法规及司法解释均未规定一房数卖的情况下应当履行哪一份合同。一房数卖的情况下，可以参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第１０条关于一地数买裁判规则确定履行哪一份合同，即办理了房屋权属变更登记手续→先行合法占有房屋→先支付房屋转让款→先行签约的受让方优先取得房屋。
【解读１】一房数卖应当按照《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第１５条规定办理（“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。”）即：（１）已经办理房屋所有权变更登记→（２）合法占有房屋以及合同履行情况→（３）买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。
【解读２】一房多卖情形下，履行顺序在先的买受人享有排除强制执行的权利。
摘要2：【注解】一房多卖买受人物权期待权执行异议之诉裁判规则——（１）无效房屋买卖合同的案外人不享有排除执行的民事权益，应当驳回其诉讼请求；（２）申请执行人与被执行人因房屋买卖合同而执行涉案房屋，享有《异议和复议规定》第２８条规定的物权期待权的案外人有权提出排除执行异议；（３）一个买受人为被执行人，另一个买受人提出案外人执行异议，房屋买卖合同的履行（付款、交付房屋等）顺序劣于被执行人的案外人不享有排除执行的民事权益；（４）金钱债权执行中，数个买受人均提出案外人异议的，享有《异议和复议规定》第２８条、第２９条、第３０条规定的物权期待权买受人可以排除执行。
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2013)民四终字第39号
【裁判要旨】事实上不能履行的合同可以判令解除——本案中，陈某某与毅达公司之间签订的222份《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，不违反我国内地法律法规的强制性规定，其合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。．．．．．．根据现有证据，一审判决认定陈某某已经履行支付购房款的义务，并无不当。毅达公司收取购房款后，未依约交付房屋，构成违约，应当承担相应的民事责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”陈某某请求继续履行合同，由毅达公司交付讼争商品房，然而毅达公司根据与福晟公司之间的《项目转让协议》已经将包括讼争商品房在内的毅达新城第一、五、六、七、八、九期项目的土地使用权和在建项目权益转让并交付给福晟公司继续建设，毅达公司不再对讼争商品房享有处分权利，故无法履行交房义务。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”。一审法院据此判决解除陈某某与毅达公司之间的《商品房买卖合同》，毅达公司返还陈洁颖购房款及利息，并无不当。陈某某如有其他违约损失，可向毅达公司另行主张。陈某某请求毅达公司交付讼争商品房的上诉理由不能成立，本院不予支持。
摘要2：【案号】最高人民法院民事裁定书(2014)民申字第2241号
【解读】（１）原告陈某某向一审法院起诉请求判令毅达公司和福晟公司交付陈某某购买的222套商品房，并由毅达公司、福晟公司承担本案诉讼费用。（２）一审法院作出（2010）闽民初字第41号民事判决驳回陈某某的诉讼请求；最高人民法院作出（2011）民四终字第35号民事裁定撤销（2010）闽民初字第41号民事判决，本案发回一审法院重新审理。（３）重审一审法院：决：一、解除陈某某与毅达公司所签订的222份《商品房买卖合同》；二、毅达公司应于判决生效之日起十日内返还陈某某购房款并支付利息；三、驳回陈某某对福晟公司的诉讼请求。（４）二审法院维持原判。
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书（2019）最高法民再245号
【裁判摘要】因出卖人（开发商）未按照约定期限交付房屋致使《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除，应由出卖人将收取的购房贷款本息返还担保权人（贷款银行）和买受人，而买受人不负有返还义务——《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中，因越州公司未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除。根据前述规定，应由出卖人越州公司将收取的购房贷款本金及利息返还建行青海分行，王某某等三人不负有返还义务。第二，关于案涉《借款合同》中相关格式条款的适用问题。案涉《借款合同》第十九条载明：“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。”该条款系建行青海分行为重复使用而提前拟定的格式条款。在《商品房买卖合同司法解释》已经明确规定，商品房买卖合同和商品房担保贷款合同解除后，出卖人将收取的购房贷款的本金及利息直接返还给贷款人而非购房人（借款人）的情况下，建行青海分行拟定该条内容，意味着要求王某某等三人在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了王忠诚等三人的责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，该条款对王某某等三人不具有拘束力。
摘要2：
摘要1：解答：建设工程价款优先受偿权顺位为：（１）交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者对建设单位所享有的交付房屋和转移房屋所有权的给付请求权；→（２）承包人享有的建设工程价款优先受偿权；→（３）抵押权人对建设工程所享有的抵押权；→（４）发包人其他债权人享有的普通债权；→（５）发包人对建设工程所享有的所有权。
摘要2：
摘要1：解读：（１）可请求撤销的行政行为必须是对权利义务产生实质影响的行为。行政机关公告通知行为目的是通知行政行为的相对人参加行政程序，并不具有任何旨在创设、变更、解除或具有约束力地确认某种权利义务的内容，不能成为撤销之诉的对象；（２）行政机关公告通知的程序行为不能单独诉请撤销。
【解析】具有针对特定相对人独立产生实际影响内容的通知属于具体行政行为，具有可诉性。
摘要2：【注解】行政机关实施房屋征收前作出中止租赁合同、腾空移交房屋的通知是否可诉？｜通知已经对当事人的义务进行了明确告知并交代如不交付房屋将承担相应后果，通知具有可诉性，属于人民法院行政诉讼的受案范围。——参考：最高人民法院行政裁定书(2019)最高法行申8192号
摘要1：【案号】最高人民法院行政裁定书(2018)最高法行申1314号
【裁判摘要】行政协议未约定违约责任仍然需要承担违约责任——《中华人民共和国行政诉讼法》第七十八条规定，被告不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除本法第十二条第一款第十一项规定的协议的，人民法院判决被告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十四条规定，人民法院审查行政机关是否依法履行、按照约定履行协议或者单方变更、解除协议是否合法，在适用行政法律规范的同时，可以适用不违反行政法和行政诉讼法强制性规定的民事法律规范。《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。具体到本案中，加区政府与齐玉财签订《棚户区改造回迁安置协议》后，应当遵循诚实信用原则按照协议约定全面履行义务。加区政府未按约定的期限交付房屋，即构成违约，应当承担违约责任。涉案协议未约定违约责任并不能成为加区政府不承担违约赔偿责任的理由。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。依据上述规定，人民法院应当在查明案件事实的基础上，依法判令加区政府承担逾期安置期间的违约赔偿责任。原审法院认定加区政府不承担违约责任，系适用法律错误，结论显有不当，应予纠正。对于加区政府需要承担的违约赔偿责任的计算，需要原审法院结合本案原告的诉讼请求进一步查清有关事实并作出认定。
摘要2：