- 日期： 10-22 11:11
- 作者：陈其象律师
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涉集体
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2013)民申字第252号
【裁判摘要】关于《泰安市南黄村旧村改造合同书》效力的问题。该合同订立前及履行中，双方对南黄村村庄进行的综合改造经过当地政府规划审批，但对开发和销售楼房所涉土地并未依法办理征收、出让等相关手续，性质仍为农民集体所有，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款关于“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”【备注：２０１９年修订后《土地管理法》已经删除该条内容】之规定。据此，二审判决《泰安市南黄村旧村改造合同书》无效，适用法律正确。
摘要2：【解读１】未办理征收手续以集体土地合作开发房地产合同无效——以农民集体所有土地合作开发房地产，即使已经办理规划审批手续，但未依法办理征收、出让等相关手续的，该合作开发房地产合同无效。
【解读２】２０１９年修订《土地管理法》第６３条第１款规定，集体经营性建设用地可以直接入市交易，无需先征收。
- 日期： 10-23 10:24
- 作者：陈其象律师
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妨害举证
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2015)民申字第1817号
【裁判摘要】一审中，张某某等三人为支持其诉讼请求第三项，向法院提交鉴定申请，请求对远东公司的预期利润进行鉴定。由于远东公司系具有房地产开发资质的企业，案涉房地产开发建设的相关资料均由其掌握，远东公司不提供鉴定资料，导致鉴定不能，一审适用诉讼证据规定第二十五条第二款的规定，判决远东公司承担举证不能的法律后果，事实清楚，程序合法。“谁主张、谁举证”是举证责任的一般性原则，法律还规定举证责任倒置、举证责任免除以及法律有明确规定的应依规定执行的其它一些原则。就本案而言，现有证据证明进行鉴定的资料在远东公司手中，在此情况下，应依法律的明确规定分配举证责任，二审法院对举证责任的分配并无不当。
摘要2：【案号】陕西省高级人民法院民事判决书(2013)陕民一终字第00103号
【摘要】上诉人远东公司于2009年12月21日取得《商品房预售许可证》，截止2013年4月1日，其公司已预售登记备案住宅房94套，被上诉人诉请远东公司按照双方协议的约定支付项目利润及赔偿损失符合法律规定。一审被上诉人申请对项目利润进行司法鉴定，因远东公司提供的鉴定资料不齐并存在财务账及报表只有支出部分（开发成本），无收入部分，也无银行往来账目，民间借贷只有协议，无本金入账等问题，鉴定单位要求远东公司提供其公司的收入、银行往来及民间借贷本金入账的账目及凭证。远东公司以无相关资料为由拒绝提供，致使一审终结司法鉴定程序。被上诉人再次申请进行评估，远东公司表示不同意进行任何方式的评估鉴定。致使本案项目利润无法通过鉴定评估程序予以认定，原判认定应由远东公司承担不利的法律后果并无不当。被上诉人一审诉讼主张双方共修建了17000平方米的房屋，按双方协议的约定，上诉人应支付1600万元，但本案双方一审中均认可涉案项目共修建了15000平方米，且二审中远东公司表示本案无须鉴定，其公司亦无法按一审鉴定机构的要求提供完整的鉴定资料，故本院对被上诉人的损失酌情认定为1400万元。
- 日期： 10-23 20:38
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2014)民申字第923号
【裁判摘要】嘉龙公司主张《项目合作协议》明确约定了嘉龙公司投资款的返还时间及收益的分配时间，且实际住宅面积已经最终审批确定，投资总额也据此可以确定。即使协议已解除，也应当对案涉项目进行评估清算后确定应当返还嘉龙公司的款项。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同因嘉龙公司违约已解除，尚未履行的合同应终止履行，已经履行的部分，可以依当事人的要求恢复原状，即返还嘉龙公司投资款。福建高院认定嘉龙公司的1500万元投资款是货币，系可以返还的种类物并判令返还，并无不当。嘉龙公司作为违约方，其自身违约行为导致合同解除，合同已终止履行，对于其要求根据约定条款进行结算，对已投资的份额参与分配收益的请求不成立。
【解读】合作开发房地产合同解除后即已终止履行，当事人不再享有项目利益分配请求权。
摘要2：
- 日期： 10-24 12:10
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2014)民提字第85号
【裁判摘要】红都集团不是涉案被拆迁主体。涉案房屋拆迁主体分别是国瑞地产公司和华表工贸公司，双方签订的《崇文区东花市三期危改非住宅房屋拆迁补偿协议》内容合法有效，房屋拆迁补偿款的构成包括购房款和搬迁奖励费，不含土地补偿款，应全部补偿给华表工贸公司。尽管北京市住建委复函明确“拆迁款项中应包含土地的因素”，但由于红都集团不是涉案土地的使用权人，即使拆迁补偿款中包含土地因素也与其无关，故其无权参与拆迁补偿款的分配。涉案土地原为政府无偿划拨的国有土地，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条规定：“对划拨土地使用权，市、县人民政府根据城市建设发展需要和城市规划的要求，可以无偿收回，并可依照本条例的规定予以出让。无偿收回划拨土地使用权时，对其他地上建筑物、其他附着物，市、县人民政府应当根据实际情况给予适当补偿。”涉案房屋拆迁补偿协议约定补偿的购房款和搬迁奖励费并不涉及土地补偿款。红都集团委托评估机构作出的评估报告，将绝大部分拆迁补偿款评估为土地补偿款，混淆了土地使用权性质，本院不予认可。
摘要2：【解读】政府无偿收回划拨土地使用权依法只对其地上建筑物和其他附着物予以适当补偿，无需对土地使用权予以补偿。
- 日期： 11-17 16:34
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院行政裁定书(2018)最高法行申297号
【裁判摘要】村民才享有宅基地使用权且应经过相应程序审批——《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。《湖南省实施（中华人民共和国土地管理法）办法》第三十二条第二款规定，农村村民建住宅，应当向集体土地所有者和村民委员会提出书面申请，经乡（镇）人民政府审核，报县级人民政府批准。也就是说，只有农村村民才享有在集体所有土地上取得宅基地使用权的主体资格。非农业户籍人员，以及非本村村民，不享有在本村取得宅基地使用权的主体资格。且本村村民取得宅基地使用权，应当先行向集体土地所有权人和所属村民委员会提出书面申请，村民委员会批准同意后，还需经乡镇政府审核、县级政府批准，方可取得集体土地建设用地使用证。
摘要2：
- 日期： 11-17 16:45
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院行政裁定书(2018)最高法行申3538号
【裁判摘要】《中华人民共和国土地管理法》第十一条规定“农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。"《湖南省实施办法》第三十二条第二款规定，农村村民建住宅，应当向集体土地所有者和村民委员会提出书面申请，经乡（镇）人民政府审核，报县级人民政府批准。也就是说，农村村民享有在集体所有土地上取得宅基地使用权的主体资格，且只有本村村民才有资格取得该村的宅基地使用权，并应当先行向集体土地所有权人和所属村民委员会提出书面申请，村民委员会批准同意后，经乡镇政府审核、县级政府批准，方可取得集体土地建设用地使用证。
摘要2：
摘要1：《抵押担保合同》虽未列明抵押物的具体名称和位置，但根据相关资料可以明确抵押物的范围，是否应适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十六条的规定，以抵押合同对抵押财产约定不明为由认定抵押不成立
【要旨】抵押成立。《抵押担保合同》虽未列明抵押物的具体名称和位置，但根据相关资料可以明确抵押物的范围，则不应适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十六条的规定，以抵押合同对抵押财产约定不明为由认定抵押不成立，而应判令本应提供抵押物明细的抵押人继续履行办理抵押登记的义务。
摘要2：【法条链接】最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释
第五十六条 抵押合同对被担保的主债权种类、抵押财产没有约定或者约定不明，根据主合同和抵押合同不能补正或者无法推定的，抵押不成立。
法律规定登记生效的抵押合同签订后，抵押人违背诚实信用原则拒绝办理抵押登记致使债权人受到损失的，抵押人应当承担赔偿责任。
【解读１】不宜轻易以抵押合同约定抵押财产不明为由认定抵押合同不成立。
【解读２】《担保法司法解释》第５６条第１款规定了抵押权标的物特定化原则，抵押权人只能对特定的财产行使处分权，该条款中“抵押不成立”不仅指抵押权不成立，而且还包括抵押合同不成立。
【解读３】《抵押担保合同》对丙公司提供的国有土地使用权和车位、商铺等非住宅房地产抵押物的约定虽然不明确具体，但是结合相关情况是可以明确的，因此，该抵押约定依法成立并合法有效。依据《合同法》第１０７条的规定，丙公司应当承担办理抵押登记手续的违约责任。
- 日期： 02-11 09:26
- 作者：陈其象律师
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强制招标范围
摘要1：解答：根据《招标投标法》第３条、《必须招标的工程项目规定》和《必须招标的基础设施和公用事业项目范围规定》之规定，必须招标的工程范围包括以下三类项目（国资项目、国际组织和外观政府资金、公共利益和公共安全），且达到下列采购标准之一的项目（施工单项合同估算价在 400 万元人民币以上；重要设备、材料等货物的采购，单项合同估算价在 200万元人民币以上；勘察、设计、监理等服务的采购，单项合同估算价在100万元人民币以上。同一项目中可以合并进行的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，合同估算价合计达到前款规定标准的，必须招标。）
摘要2：【理解与适用】２０１８年３月２７日，国家发展和改革委员会公布了《必须招标的工程项目规定》，２０１８年６月６日又发布了《必须招标的基础设施和公用事业项目范围规定》，这两个规定对于必须招标的工程项目范围进行了明确的界定。上述两个规定发布后，２０００年５月１日原国家发展计划委员会发布的《工程建设项目招标范围和规模标准规定》同时废止。相比于原国家发展计划委员会的规定，上述两规定大幅缩减了必须招标的工程项目范围，如将原规定中民间资本投资较多的商品房住宅项目、科教文卫体和旅游项目、市政工程项目、生态环境保护项目等从必须招标的工程项目范围中删除，将原规定中“其他基础设施项目”“其他公共事业项目”兜底条款删除，避免造成适用中的扩大。另外还将必须招标的工程规模标准予以提高，从而进一步扩大了民营企业的经营自主权。——《最高人民法院新建设工程施工合同司法解释（一）理解与适用》Ｐ２３３
【注解】（１）施工图审查、造价咨询、第三方检测服务不属于必须招标的项目；（２）但涉及政府采购的，按照政府采购法律法规规定执行。——参考：《关于建设工程中的施工图审查、造价咨询、第三方监测、监测等服务是否属于依法必须招标项目范围的答复》
摘要1：解答：（１）开发商开发人防工程取得产权证的，其所有权应当归开发商所有；（２）商品房住宅小区内防空地下车库使用权、收益权的归属，应当根据具体情况，判断人防工程的投资主体确定应由谁受益。
摘要2：【注解１】人防车库不得买卖，但使用权可以依法转让——（１）人防车位不得买卖，人防车位买卖合同无效。——参考案例：山东省济南市中级人民法院民事判决书(2017)鲁01民终8946号；（２）人防车位使用权可以依法转让，人防车位使用权转让合同有效。——参考案例：最高人民法院民事裁定书（2020）最高法民申4493号
【注解２】法院能否强制执行人防车位？｜（１）人防车位投资者经人防主管部门备案批准，取得人防车位使用权，该人防车位使用权可以作为执行标的；（２）投资者未经人防主管部门批准，对人防车位不享有合法的使用权，申请执行人将其作为投资者的合法财产申请强制执行，人民法院不予支持。——二巡法官会议纪要丨人防车位的归属与利用
【注解３】违法不建防空地下室应缴纳防空地下室异地建设费。——参考案例：指导案例21号：内蒙古秋实房地产开发有限责任公司诉呼和浩特市人民防空办公室人防行政征收案
摘要1：解答：（１）应当认为农民自建二层及二层以下的住宅不需进行强制性工程设计；（２）农民自建房三层以上适用强制性工程设计规定。
摘要2：
摘要1：【目录】1.施工合同无效，当事人主张参照合同约定结算工程价款，如何处理？2.施工合同无效，当事人主张以另行签订的结算协议作为工程价款结算依据，如何处理？3.欠付工程款利息的计付标准如何确定？4.项目经理以承包人名义实施确认工程量、签订买卖合同或租赁合同、对外借款等行为，效力如何认定？5.借用资质的施工人直接向发包人主张工程款，如何处理？6.《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第二十四条中“发包人欠付转包人或者违法分包人建设工程价款的数额”如何查明处理？7.施工班组以实际施工人身份主张权利，如何处理？8.在多层转包或者违法分包情况下，实际施工人主张各转包人或者违法分包人均承担付款责任，如何处理？9.《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第十三条中“双方当事人明确表示受该咨询意见约束”，如何理解适用？10.施工合同无效，承包人主张对涉案工程价款享有优先受偿权，如何处理？11.承包人主张建设工程价款优先受偿权的起算时间如何确定？12.工程款债权的受让人主张对建设工程价款优先受偿权一并受让，如何处理？13.因农村自建住宅引发的工程价款、工程质量等纠纷如何处理？
摘要2：
- 日期： 03-12 16:02
- 作者：陈其象律师
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摘要1：一、某建设公司诉永州市人民政府会议纪要案
【指导要点】1.行政执法机关要正确把握行政监督与民事合同行为边界；2.会议纪要外部化后属于行政复议范围。
二、白某诉苏州市教育局不依法履职案
【指导要点】1.判断行政机关的法定职责应采用实质审查标准；2.不完全履行或拖延履行也是不作为。
三、霍某诉河西区市场监督管理局撤销告知书案
【指导要点】行政复议规范处理举报奖励机制。
四、臧某等诉宿迁市人民政府未履行被征地农民社会保障职责案
【指导要点】１.群体性行政复议典型案例——被申请人适格问题的确认；2.创新运用协调调解机制，坚持靠事前调解与现场督办相结合。
五、方某诉广州住房公积金管理中心《关于旧楼加装电梯提取住房公积金的复函》案
【指导要点】
“旧楼加装电梯”是民生工程，也是民心工程。在高楼林立的广州，由于历史原因，在一些老城区里，仍有不少六七层甚至九层高的楼梯房。对上了年纪行动不便和希望改善居住环境的人们来说，加装电梯是一个迫切的需求。《住房公积金管理条例》规定，不但购买、建造住房可以提取公积金，大修房屋也可以提取公积金，《广州市既有住宅增设电梯试行办法》也明确规定既有住宅增设电梯可以申请使用住房公积金。
在上位法及地方政府规范性文件有明确规定的情况下，政策执行部门仅以无实施细则为由，不予通过申请人提取公积金的申请，明显不当。该案的意义在于通过个案推动旧楼加装电梯提取公积金惠民政策的落地，为有序推进“城中村”、老旧小区改造，完善旧楼配套设施提供了有力的政策保障。
六、孙某等诉河北省某市人力资源和社会保障局工伤认定纠纷案
【指导要点】准确理解《工伤保险条例》第15条第1款第1项中“在工作时间和工作岗位，突发疾病死亡或者在48小时之内经抢救无效死亡”立法原意。
七、马某诉安徽省人民政府土地征收案
【指导要点】1.土地征收必须确定征地范围；2.土地征收必须查清地类和权属，并符合规划用途；3.土地征收应当履行告知、确认、听证程序；4.国务院行政复议裁决制度的理解和适用。
摘要2：八、某公司诉白山市人民政府颁发《建设用地批准书》案
【指导要点】1.《建设用地批准书》是否属于受理范围；2.在被申请人自行撤销具体行政行为情况下，复议机关该如何作出复议决定;3.行政行为的违法性继承，先行政行为违法是否导致后续行政行为违法或者无效？
九、某经济合作社诉原中山市国土资源局颁发《国有土地使用证》案
【指导要点】1.厘清登记环节审查依据、范围、程序等问题；2.明晰不动产登记机构的审查义务；3.厘清不动产登记机构登记错误的责任承担。
十、李某诉临猗县人民政府公开招聘事业单位工作人员案
【指导要点】1.行政复议受理范围的认定——申请人未被行政机关录用，不属于《公务员法》管理范围；2.行政合理性原则——适用同一《国家公务员制度实施方案》(以下简称《实施方案》)时初审复审资格要求解释应当一致。
- 日期： 03-15 17:01
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院行政裁定书(2017)最高法行申1160号
【裁判要旨】根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款的规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的之外，属于农民集体所有。第六十二条第三款规定，农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。据此，我国农村宅基地的所有权属于村集体所有，宅基地的使用权由符合条件的村民享有。当享有宅基地使用权的村民死亡，其宅基地使用权并不当然由该村民的继承人继承，而应根据法定程序进行申报、审核和批准。当事人以应继承涉案宅基地的使用权为由主张与颁发集体土地建设用地使用权而定行政行为具有利害关系，没有法律依据。
【解读１】农村宅基地使用权并不当然由使用权人的继承人直接继承。
【解读２】享有宅基地使用权的村民死亡后，其继承人不能以继承宅基地为由主张对宅基地使用权颁证行为具有利害关系。
摘要2：【关联案例】冯某1、冯某2继承纠纷二审民事判决书
【案号】河南省洛阳市中级人民法院民事判决书(2019)豫03民终5235号
【解读３】死亡村民的继承人虽然对宅基地颁证行为不具有利害关系，但可以依法继承宅基地上房屋。
- 日期： 03-28 20:51
- 作者：陈其象律师
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行政惯例
摘要1：【案号】一审：浙江省台州市玉环县人民法院（2011）台玉行初字第2号行政判决书（2011年5月3日）；二审：浙江省台州市中级人民法院（2011）浙台行终字第136号行政判决书（2011年8月31日）
【裁判摘要】虽然按照《浙江省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第三十六条第一款的规定，农村村民建造住宅用地，应当向户口所在地的村民委员会或者农村集体经济组织提出书面申请，经村民委员会或者农村集体经济组织讨论通过并予以公布，乡（镇）人民政府审核，报县级人民政府批准，但经查明，当地在实践操作上，农村村民建造住宅申请材料在报给乡镇人民政府、街道办事处进行审核前，均先由国土资源部门予以审查，无异议后再按上述规定的程序办理。本案中，尹某某申请宅基地建房的办理流程，遵循了此种操作办法。
摘要2：
摘要1：答：一般而言，承租人与征收决定、征收补偿决定、征收补偿协议行为、强制拆除房屋行为没有利害关系，不具有原告资格。但是，承租人在被征收房屋上有不可分割的重大添附，或者依法独立在承租房屋开展经营活动，或者强制拆除房屋行为造成其物品损失的，承租人与征收决定、征收补偿决定、征收补偿协议行为以及强制拆除房屋行为有利害关系，具有原告资格。
【解读１】（１）承租人与房屋征收（征收决定、补偿决定、补偿协议）以及强制拆除房屋行为一般没有利害关系；（２）承租人在添附、经营活动、强拆物品损失上有利害关系，具有原告主体资格。
【解读２】承租人与征收决定、征收补偿决定、征收补偿协议行为以及强制拆除房屋行为有利害关系具有原告资格之情形——（1）承租人在被征收房屋上有不可分割的重大添附；（2）承租人依法独立在承租房屋开展经营活动；（3）强制拆除房屋行为造成承租人物品损失。
【解读３】承租人与房屋征收行为之间不具有利害关系，一般不能成为房屋征收行为案件的原告；但具有以下特殊情形的房屋承租人具有原告资格——（１）公租房的承租人——公租房（直管公房和自管公房）的承租人与征收决定、补偿决定之间具有利害关系，具有原告资格；（２）经租房的承租人——经租房（我国城市中的一些私有房产在１９５８年前后由政府统一经营出租，收取房租）的承租人与征收决定、补偿决定之间具有利害关系，具有原告资格；（３）廉租房的承租人；（４）用于经营房屋的承租人——此类承租人与补偿决定之间具有利害关系，对补偿决定不服可以作为原告提起诉讼。
【解读４】在房地权属分离情况下，地役权人与征收决定或者补偿决定之间具有利害关系，地役权人具有原告资格。
摘要2：【注解１】承租人是否具有直接向征收人提出补偿请求的权利？｜（１）在房屋征收补偿案件中，一般而言，只有房屋所有权人才与征收行为和补偿行为有利害关系，可以针对征收行为或者补偿行为提起行政诉讼。房屋的市场化承租人通常并不与补偿行为有利害关系，其可以通过民事诉讼解决其与房屋所有权人之间的房屋租赁合同纠纷，并按照法律规定和租赁合同的约定来解决所租赁房屋上的添附以及因征收而造成的停产停业损失的补偿或赔偿问题。（２）但是，补偿义务主体在知道或者应当知道存在房屋承租人且承租人具有独立的补偿利益后，既不在其与房屋所有权人签订的安置补偿协议或者作出的补偿决定中给付上述独立的补偿利益，也不另行与承租人签订安置补偿协议或者作出补偿决定解决上述独立的补偿利益问题，则房屋承租人有权以自己名义主张上述独立的补偿利益。——参考案例：最高人民法院行政裁定书(2020)最高法行再110号
【最高人民法院专业法官会议纪要】法律问题：在被征收房屋上有经营事实或重大添附的承租人与拆除该房屋的行政行为是否有利害关系？————特殊情形的房屋承租人可以成为诉房屋征收行为案件的原告。
【最高人民法院专业法官会议纪要】法律问题：征收部门向房屋所有权人发放停产停业损失补偿后，承租人是否有权提起诉讼主张停产停业损失?——征收部门向房屋所有权人发放停产停业损失补偿后，承租人无权提起诉讼主张停产停业损失。
【注解２】房屋征收部门应给予被征收人停产停业损失补偿三个条件：（１）被征收房屋具有非住宅房屋权属证明或者经有关部门认定为用于非住宅的合法建筑；（２）有合法、有效的营业执照，且营业执照上标明的营业地点为被征收房屋；（３）已办理税务登记并具有纳税凭证。——参考案例：最高人民法院行政判决书(2018)最高法行再75号
- 日期： 04-03 14:59
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院行政裁定书(2017)最高法行申3677号
【裁判摘要】取得营业质证的住宅应当给予适当补偿——《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。"因此，在为公共利益需要征收房屋时，应充分保障被征收房屋所有权人的合法权益。在城市房屋征收过程中，尤其要注意合法合情合理的解决其中久拖不决的遗留问题。国办发明电（2003）42号《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》（以下简称42号文）在第四部分“完善相关政策措施，妥善解决遗留问题"中载明：“各地要本着实事求是的原则，采取积极有效的措施，切实解决城市房屋拆迁中久拖不决的遗留问题。对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。"42号文确定了解决城市房屋拆迁中久拖不决遗留问题的基本原则，即对待遗留问题，不能一刀切，完全按照产权性质不给予住改商房屋有关经营方面的任何补偿。本案中，涉案房屋虽产权性质为住宅，但贾某提交的证据证实其自1998年起已将涉案房屋用于经营，且已依法取得营业执照，符合42号文中“应给予适当补偿"的适用条件。虽贾某仅提交税务登记证，未提供纳税证明，但贾某一直主张其符合免予纳税情形。原审法院未进一步查明相关事实，审查涉案房屋是否符合适用42号文的情形，而是直接确认32号房屋征收补偿决定合法，且已给予贾某适当补偿确有不当。
摘要2：
- 日期： 04-03 15:03
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院行政判决书(2018)最高法行再75号
【裁判摘要】关于停产停业损失补偿的问题｜被征收房屋符合下列三个条件的，房屋征收部门才应给予被征收人停产停业损失补偿：一是被征收房屋具有非住宅房屋权属证明或者经有关部门认定为用于非住宅的合法建筑；二是有合法、有效的营业执照，且营业执照上标明的营业地点为被征收房屋；三是已办理税务登记并具有纳税凭证。案涉商店虽然有营业执照和税务登记证，但是没有非住宅房屋权属证明，也没有有关部门的认定结论，被诉补偿决定没有对孟某某主张的停产停业损失予以补偿并无不当。
摘要2：
- 日期： 04-03 15:10
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院行政裁定书(2018)最高法行申2245号
【裁判摘要】《征补条例》第二十一条第三款规定，因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。关于就近地段的范围，一般应考虑城市规模、交通状况、安置房源的数量和户型面积要求等实际因素，由房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人在征收补偿方案征求意见过程中确定。被征收人、公有房屋承租人在征收补偿程序中未在征收补偿方案确定的就近地段选择安置的，房屋征收部门可以结合房屋征收补偿法律规定，被征收房屋的套型、面积和价值，被征收房屋与安置房源的匹配程度，以及当地对居住困难户的优先保障安置方案等因素，选择更有利于保障被征收人居住权的房屋进行安置。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院行政裁定书(2017)最高法行申3434号
【裁判摘要】房屋产权存在权属争议的，不动产登记机关不得办理产权登记——本案中，涉案房屋未办理过登记，李某某对涉案房屋申请登记行为属于初始登记，临高县政府应当按照初始登记的相关规定进行审查。鉴于涉案房屋的取得系国有企业改制过程中的住宅及宅基地出让，双方已签订住房及宅基地出让协议，故该出让协议可以认定为房屋权属来源的证明。但是由于李某某与糖烟酒公司签订的协议上土地及房屋的面积不明确，且李某某签订的协议与许某某签订的协议在土地位置上存在重叠，临高县政府在登记时未尽到严格审查职责，对尚存在权属争议的房屋颁发权属证书xxx房产证并无不当，本院予以支持。
摘要2：【法条链接】《不动产登记暂行条例》第二十二条 登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：（一）违反法律、行政法规规定的；（二）存在尚未解决的权属争议的；（三）申请登记的不动产权利超过规定期限的；（四）法律、行政法规规定不予登记的其他情形。
- 日期： 05-01 11:33
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】公民个人租赁住宅楼开办个体餐馆的，不属于《中华人民共和国环境影响评价法》第十六条第三款关于建设项目的环境影响评价分类名录规定中的建设项目。公民之间因个体餐馆排放的噪声空气污染产生争议的，可以依照环境噪声污染防治法和大气污染防治法的有关规定处理，经营管理者应采取有效措施，使其边界噪声、排放物达到国家规定的环境噪声、排放物的排放标准；对他人造成危害的，应承担相应的赔偿责任。环保审批文件不作为工商行政管理部门颁发个体工商户餐饮业营业执照的前置条件，本案上诉人郭某在申请办理个体工商户登记时无须提交环境影响报告表或填报环境影响登记表。上诉人福安市工商行政管理局在依法审查了上诉人郭锦提供的申请材料后，依法颁发个体工商户营业执照，其颁证事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，应予支持。
【判决书字号】一审判决书：福建省福安市人民法院行政判决书（2005）安行初字第2号；二审判决书：福建省宁德市中级人民法院行政判决书（2005）宁行终字第66号
摘要2：
- 日期： 05-13 10:26
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】四川省高级人民法院民事裁定书(2019)川民申4578号
【裁判摘要】依法应当公开招标的项目未经批准、核准径行采用邀请招标方式违反法定程序——《中华人民共和国招标投标法》第三条规定，在中华人民共和国境内的大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目施工，必须进行招标。《工程建设项目招标范围和规模标准规定》第三条进一步明确了商品住宅，包括经济适用住房属于关系社会公共利益、公众安全的公用事业项目的范围。本案案涉工程系商品住宅项目，属于关系社会公共利益、公众安全的建设项目，依据上述法律规定，必须进行招标，故涉案工程是否进行了招投标直接影响了双方所签订的施工合同的效力。根据《中华人民共和国招标投标法》第十一条“国务院发展计划部门确定的国家重点项目和省、自治区、直辖市人民政府确定的地方重点项目不适宜公开招标的，经国务院发展计划部门或者省、自治区、直辖市人民政府批准，可以进行邀请招标"的规定，涉案工程不属于可以进行邀请招标的范畴，故该工程应当进行公开招标。由于案涉工程未履行公开招标程序，金发建筑公司申请再审称案涉工程系邀请招标且招投标行为有效的理由不能成立。双方于2011年11月15日签订了《建设工程施工合同》并进场施工，施工过程中，于2012年3月26日又签订了在大英县住房和城乡建设局备案的《建设工程施工合同》。因此，双方当事人未经公开招投标程序即于2011年11月15日订立《建设工程施工合同》，违反了《中华人民共合同招标投标法》的效力性强制性规定，其后双方于2012年3月26日签订《建设工程施工合同》属于为规避备案管理规定而进行的恶意串通，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项和《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第三项“建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当根据合同法第五十二条第（五）项的规定，认定无效：（三）建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的"的规定，原审法院认定双方当事人所签订的二份《建设工程施工合同》均属无效合同，并无不当。合同效力认定属于法律适用问题，属于人民法院审理合同纠纷案件的职权范围和判决基础，金发建筑公司认为违反《中华人民共和国招标投标法》应由相关行政监督部门处理、人民法院无权认定案涉《建设工程施工合同》效力问题的申请理由不能成立。
摘要2：【案号】四川省遂宁市中级人民法院民事判决书(2018)川09民终637号
【摘要】根据《中华人民共和国招标投标法》第十一条“国务院发展计划部门确定的国家重点项目和省、自治区、直辖市人民政府确定的地方重点项目不适宜公开招标的，经国务院发展计划部门或者省、自治区、直辖市人民政府批准，可以进行邀请招标。"的规定，涉案工程不属于可以进行邀请招标的范畴，故该工程应当进行公开招标。……因此，双方当事人未经公开招投标程序即于2011年11月15日订立《建设工程施工合同》，违反了《中华人民共合同招标投标法》的效力性强制性规定，其后双方于2012年3月26日签订《建设工程施工合同》属于为规避备案管理规定而进行的恶意串通，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条和《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条的规定，双方所签订的二份《建设工程施工合同》均属无效合同。
- 日期： 05-18 06:37
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】浙江省高级人民法院民事判决书(2019)浙民再545号
【裁判摘要】交付全部或大部分房款的购房消费者所享有的权利，包括房屋建成情况下的房屋交付请求权和房屋未能交付情形下的购房款返还请求权，均应优先于建筑工程承包人的优先受偿权和抵押权人的抵押权，但应以房地产开发企业未能实际交付房屋为前提条件——本案案涉房屋系住宅，而赵某某在杭州市又无其他住房，且其已经实际向亚细亚公司支付超过一半的购房款计833070元，在亚细亚公司未能交付案涉房屋之情形下，根据前述规定，赵某某要求返还购房款之请求权在亚细亚公司破产程序中理当享有优先于建设工程价款及抵押权受偿的权利。亚细亚公司提出，案涉房屋已经被人民法院强制拍卖，房屋产权已经不再登记在亚细亚公司名下，故赵某某不应享有优先受偿权。然如前所述，房屋买受人的购房款返还请求权享有优先受偿之权利，系以房地产开发企业未能实际交付房屋为前提条件，至于房屋是否仍登记在房地产开发企业名下，并不影响该优先受偿权的成立。
摘要2：
- 日期： 05-29 09:01
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2018)最高法民申3724号
【裁判摘要１】依法必须招标项目未从评标专家库中提选专家评标招投标程序不规范——本案中，涉案工程是住宅工程，属于《中华人民共和国招标投标法》（以下简称《招投标法》）第三条规定的必须招投标的项目。《招投标法》第十二条第三款规定：“依法必须进行招标的项目，招标人自行办理招标事宜的，应当向有关行政监督部门备案。”第三十七条规定：“评标由招标人依法组建的评标委员会负责。依法必须进行招标的项目，其评标委员会由招标人的代表和有关技术、经济等方面的专家组成，成员人数为五人以上单数，其中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二。前款专家应当从事相关领域工作满八年并具有高级职称或者具有同等专业水平，由招标人从国务院有关部门或者省、自治区、直辖市人民政府有关部门提供的专家名册或者招标代理机构的专家库内的相关专业的专家名单中确定；一般招标项目可以采取随机抽取方式，特殊招标项目可以由招标人直接确定。”本案中，涉案项目进行招标活动未邀请行政主管部门人员参加，参加投标报价的评委均为京汉置业公司工作人员组成，未从评标委员会专家库中提选专家评委，招投标程序不规范。
【裁判摘要２】实质性变更招投标文件内容的中标合同无效——《招投标法》第四十三条规定：“在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质性内容进行谈判。”第五十九条规定：“招标人与中标人不按照招标文件和中标人的投标文件订立合同的，或者招标人、中标人订立背离合同实质性内容的协议的，责令改正；可以处中标项目金额千分之五以上千分之十以下的罚款。”本案中，中建二局四公司向京汉置业公司出具承诺书及京汉置业公司向中建二局四公司发出中标通知书中价格和工期的约定，均对投标文件的价格和工期作出了实质性变更。原审判决据此认定案涉《建设工程施工合同》无效，并无不当。
摘要2：
- 日期： 06-05 16:58
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】陕西省淳化县人民法院行政裁定书(2021)陕0430行审3号
【裁判摘要】2020年1月1日施行的《中华人民共和国土地管理法》第七十八条之规定，农村村民未经批准非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府农业农村主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。按照上述规定，从2020年1月1日起，申请执行人（淳化县自然资源局）无对农村村民违法建房作出处罚的行政职权。本案被执行人张某某属于农村村民，申请执行人淳化县自然资源局于2020年6月1日以被执行人张某某违法建房为由对其作出的行政处罚决定，属于超越职权，其申请不符合法律规定的强制执行条件。
摘要2：
- 日期： 06-08 08:04
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】（１）属于必须进行招标的工程项目以邀请招标的方式进行了招投标，应认定以邀请招标的方式进行了招投标；（２）《招标投标法》第十二条第三款关于“依法必须进行招标的项目，招标人自行办理招标事宜的，应当向有关行政监督部门备案"的规定属于行政管理性规定，未经备案可以由相关部门给与行政处罚但并不影响承发包双方通过合法的招投标程序达成的民事合同的效力——关于案涉工程是否违反招投标程序而无效的问题。案涉《总承包施工补充合同》约定的工程项目为商品房住宅，暂定合同总价为3.96亿元。依据《招标投标法》第三条关于“大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目"必须进行招标的规定，以及《总承包施工补充合同》签订时有效的国家发展和改革委员会《工程建设项目招标范围和规模标准规定》（国家发展和改革委员会令第3号）第三条第五项关于商品住宅，包括经济适用住房属于关系社会公共利益、公众安全的公用事业项目的规定，案涉《总承包施工补充合同》所涉工程项目属于必须进行招标的工程项目。．．．．．．本院认为，招标可以采用公开招标和邀请招标的方式进行，邀请招标是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标。．．．．．．据此，应认定案涉工程项目以邀请招标的方式进行了招投标。．．．．．．至于《总承包施工补充合同》未经备案的问题，《招标投标法》第十二条第三款关于“依法必须进行招标的项目，招标人自行办理招标事宜的，应当向有关行政监督部门备案"的规定，属于行政管理性规定，备案的目的是为了保证招投标程序接受监管，防止和惩罚违反《招标投标法》的行为，未经备案可以由相关部门给与行政处罚，但并不影响承发包双方通过合法的招投标程序达成的民事合同的效力。
摘要2：【解读】北京城乡公司向一审法院起诉请求：1.判令香河万润公司继续履行工程合同，支付拖欠的工程款3200万元及利息108万元（利息计算方式：以3200万为计算基数，以同期中国人民银行贷款利率为计算基数，从2017年12月11日暂计算至2018年9月17日）；……一审法院判决：一、香河万润公司于判决生效后十五日内给付北京城乡公司工程款31998920元及利息（利息自2017年12月11日起至付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；二、驳回北京城乡公司其他诉讼请求。
- 日期： 08-10 06:40
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】湖北省武汉市中级人民法院执行裁定书(2019)鄂01执异1118号
【裁判摘要１】《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。"根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》精神，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，其对房屋享有的权利优于抵押权。本案中，案涉房屋用途为住宅，案外人属于上述规定中的“消费者"，且已支付大部分款项，故其享有的权利可以对抗本案在建工程的抵押权人。
【裁判摘要２】根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》规定，商品房消费者名下虽有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋"。本案案外人竺某、赵某某系夫妻关系，竺某名下虽已有一套住房，但该房屋面积仅有43.6平方米，其购买的案涉房屋面积为84.44平方米，仍属于满足基本生活之需要，可以认定其符合上述规定精神。
【裁判摘要３】根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分"之规定，案外人基于案涉房屋享有的权利及于该房屋项下占用的土地使用权。故，案外人对案涉房屋项下占用的土地享有的权利能够排除执行。
摘要2：
- 日期： 08-12 09:42
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2020)最高法民申3463号
【裁判摘要】自2018年6月1日开始，民间资本投资的商品住宅不再属于必须招标的项目，是否进行招投标不再影响合同效力——本案中，案涉《亿祥美郡施工总承包合同》签订于2014年8月19日，属于双方未经招投标而签订的合同，虽然在签订该合同时，案涉工程属于必须招投标的工程，但是本案一审审理期间，国家发展计划委员会制定的《必须招标的工程项目规定》及《必须招标的基础设施和公用事业项目范围规定》已自2018年6月1日开始施行，案涉民间资本投资的商品住宅不再属于必须招标的项目，是否进行招投标不再影响合同效力，二审判决认定案涉《亿祥美郡施工总承包合同》为有效合同，并未加重星宇公司责任或减损星宇公司权利，故星宇公司关于案涉合同效力的相关申请理由不足以导致本案再审。
摘要2：
摘要1：解读：（１）建设工程竣工验收备案行为能够对当事人的权利产生实际影响，是可诉行政行为；（２）备案行为对购房者的权利义务不直接产生实际影响，购房者与竣工验收备案行为不具有法律上的利害关系，不具有行政诉讼原告主体资格。
摘要2：【注解１】另有观点认为：竣工验收备案行为能够对购房者的权利产生实质性影响，普通购房者具备起诉建设工程竣工验收备案行为的原告主体资格——建设工程竣工验收备案时行政机关对未发现建设工程存在违法情形的宣示，系行政机关履行质量监督管理责任的行政行为；备案机关对备案申请材料不仅要进行内容完备性、形式合法性审查，还应通过审查竣工验收材料内容的真实性、合法性履行工程质量监管职责，对购房者的权利义务产生影响，具有可诉性。
【注解２】建设行政主管部门对集体土地住宅小区颁发验收合格证行为可诉。——参考案例：江苏省高级人民法院行政判决书（2006）苏行再终字第0001号
- 日期： 10-08 16:18
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书（2021）最高法民终602号
【裁判摘要】购房人已付购房款虽未达到总价款５０％，但其明确表示愿将余款交付支付的，可认定其足以排除执行——《执行异议和复议规定》第二十七条规定，“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”因此，《执行异议和复议规定》第二十九条本身也属于第二十七条规定的除外规定。根据上述规定，在已经支付全部或者大部分购房款的商品房消费者的生存权与建设工程价款优先受偿权发生冲突时，应优先保护商品房消费者的生存权。本案中，案涉房屋用途为住宅，许某某购买案涉房屋系用于个人居住，属于上述规定中的商品房消费者，其已经支付一定购房款，并明确表示愿意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，其对案涉房屋所享有的民事权益能够对抗长青公司基于建设工程价款优先受偿权而对案涉房屋的强制执行。
摘要2：
- 日期： 11-21 10:59
- 作者：陈其象律师
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摘要1：北京高院关于审理继承纠纷案件若干疑难问题的解答（2018年6月19日）
【目录】1.以法定继承或遗嘱继承等单一继承类案由提起诉讼，审理中当事人提出包括法定继承、遗嘱继承、遗赠、遗赠抚养协议等在内的多个继承类请求，如何处理？2.遗产尚未从共有财产中析出如何处理？遗产中有案外人权益时如何处理？3.有证据表明可能存在未参加诉讼的其他继承人存在，如何处理？是否应由法院依职权查明？4.死亡赔偿金、丧葬补助费、死亡抚恤金能否在继承案件中一并处理？5.公房承租权能否作为遗产继承？6.被继承人购买公房时根据工龄政策福利，使用已死亡配偶工龄折抵房款的，所获工龄政策福利能否折算后作为遗产分割？7.农村宅基地上房屋能否适用遗赠？8.农户家庭中父母与部分子女共为一户，该子女未另行分家并新分宅基地。父母死亡时，已另行分家的子女能否主张对相应宅基地上房屋进行继承？9.被继承人死亡后所遗宅基地房屋被翻扩建，如何处理？10.在被继承人生前对宅基地房屋翻扩建存在贡献的人，主张宅基地房屋权利的，如何处理？11.作为遗产的城市住宅平房未经审批翻建、改建、扩建，没有取得新的产权证或者经明确无法办理新产权证，继承人要求继承该房屋，如何处理？12.被继承人死亡时尚未实现的股票期权等期待性权利，能否作为遗产请求继承？ 13.离婚时尚未处理的一方遗产，另一方能否主张权利？14.继承纠纷中请求对城市成套住宅、住宅平房进行所有权分割的，如何处理？15.如何认定继父母子女间具备法定继承人身份？16.继承开始前放弃继承期待权的承诺是否有效？17.遗嘱的形式要件认定规则？18.打印遗嘱的性质与效力？19.共同遗嘱能否认定有效？在世一方能否单方撤销、变更共同遗嘱？20.遗嘱所涉特定财产在继承开始前非因被继承人原因发生形态变化的，所涉部分之遗嘱能否被认为撤销？21.公证被撤销的公证遗嘱效力如何认定？22.最后一份遗嘱被撤销时在先遗嘱效力？23.遗嘱真实性举证证明责任承担的原则，鉴定不能情况下举证证明责任如何分配？24.继承人具有继承法第七条外严重损害被继承人、其他被继承人权益情形时，如何承担责任？25.继承人均明确表示放弃继承权，债权人能否起诉继承人要求履行被继承人生前所负债务？26.是否所有继承人都应当参加被继承人债务履行案件诉讼程序？主文如何表述？
摘要2：27.受赠人能否要求继承人继续履行被继承人生前签订的赠与合同？继承人是否享有撤销赠与的权利？28.特定财产继承权归属判决主文如何表述？